Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА ПЕРВАЯ. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ЕГО МЕСТО В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ 15
§ 1. Исторические предпосылки долевого строительства и современное состояние правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства 15
§ 2. Проблема разграничения договора участия в долевом строительстве со смежными договорами 59
§ 3. Понятие и элементы договора участия в долевом строительстве 77
ГЛАВА ВТОРАЯ. ФОРМА И ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 100
§ 1. Существенные условия договора участия в долевом строительстве 100
§ 2. Форма и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве 113
§ 3. Порядок заключения договора участия в долевом строительстве... 124
ГЛАВА ТРЕТЬЯ. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСОВ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 145
§ 1. К вопросу о возможности заключения предварительного договора участия в долевом строительстве 145
§ 2. Право на объект долевого строительства 152
§ 3. Некоторые проблемы ипотеки при долевом строительстве— 165
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 182
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ, НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ ИСТОЧНИКОВ, МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 1
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Преобразования социально - экономической сферы в России повлекли коренные изменения законодательства, связанного с приобретением недвижимого имущества, и особенно законодательства в области строительства жилья. В условиях реформирования законодательства одной из наиболее распространенных форм привлечения денежных средств в строительство объектов недвижимости с целью последующего приобретения в собственность помещений в таких объектах стало долевое строительство. Данная форма участия в застройке образует правоотношения между участниками долевого строительства (инвесторами) и застройщиком- по поводу организации, финансирования и обеспечения строительства объектов недвижимости. Вместе с тем законодатель в течение длительного периода не раскрывал содержания указанных правоотношений.
В результате уклонения законодателя от урегулирования вопросов содержания взаимных прав и обязанностей инвесторов и застройщика, в сфере долевого строительства сформировалась крайне противоречивая правоприменительная практика, заставляющая участников такого строительства допускать дополнительный риск, прибегая к «самодельным» правовым инструментам. В конечном счете, отсутствие специального законодательства, которое бы регулировало отношения, связанные с долевым участием в строительстве, повлекло за собой многочисленные фаты нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство.
Вопрос о необходимости разработать и принять самостоятельный закон, предусматривающий специальные правила о договорах, в рамках которых будет осуществляться привлечение денежных средств для долевого строительства, нашел свое отражение в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе , положения которой в свою очередь были реализованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - «Закон о долевом строительстве, Закон»).
Закон о долевом строительстве, по сути, закрепив ранее выработанную на практике гражданско-правовую конструкцию долевого участия в строительстве, стал финальной точкой процесса законодательного закрепления отношений, между участниками долевого строительства, и застройщиком, связанных с привлечением денежных средств для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.
Однако, как показал прошедший с момента вступления в силу Закона о долевом строительстве период, подробная регламентация, условий договора Участия в долевом строительстве, ответственности сторон за его неисполнение, требование о государственной регистрации договора, Ужесточение требований к застройщикам, государственный контроль за их Деятельностью на практике пока не позволяют достичь поставленной при, принятии Закона цели, что порождает сомнения в эффективности- установленных законодательством положений. Предусмотренные Законом о долевом строительстве требования к застройщикам, обуславливающие возможность привлечения денежных средств граждан для долевого строительства, послужили мощным толчком распространения практики заключения с грааданами-вместо-договоров участия-в долевом,строительстве- иных договоров, сходных по своей сути. Так, например, по данным- аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» только 10,6% общего объема сделок, направленных на приобретение квартир в строящихся
домах, приходится на договоры участия в долевом строительстве . В Ростовской области доля таких сделок составляет 37 % . Остальное же строительство осуществляется путем заключения договоров предварительного инвестирования, вексельных и иных соглашений.
Попытки исправить сложившуюся ситуацию были предприняты законодателем посредством принятия Федерального закона от 18 июля 2006г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а в последствии Федерального закона от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В то же время при детальном анализе положений действующей редакции Закона о долевом строительстве и сегодня возникает ряд вопросов, которые препятствуют применению соответствующих норм на практике, что, по мнению автора, вызвано правовым несовершенством положений Закона в вопросах определения сферы его регулирования. Кроме того, поскольку введение в законодательство договора участия в долевом строительстве не погасило остроту теоретических метаний, связанных с его правовой квалификацией, а также учитывая, что в большей степени именно от этого зависит решение других наиболее сложных вопросов долевого строительства, проблема выяснения правовой сущности данного договора по-прежнему требует дальнейших исследований. Достаточно актуальным и значимым остается вопрос защиты прав граждан, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков при долевом строительстве жилья. По подсчетам Министерства регионального развития РФ в 2011 году в России насчитывается порядка 80 тысяч таких граждан . В этой связи несомненный практический интерес представляет выработка новых эффективных мер, направленных на создание условий для заключения договора участия в долевом строительстве, а также решение проблем обеспечения прав и имущественных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство.
Цель и задачи исследования. Цель настоящей работы состоит в комплексном анализе правовой природы отношений, возникающих в процессе строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости с использованием привлеченных денежных средств граждан и юридических лиц, а также законодательства, регулирующего договор участия в долевом строительстве, практики его применения, выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, обоснование и формулирование предложений по совершенствованию указанного законодательства.
В соответствии с этой целью могут быть сформулированы следующие задачи, которые решаются в настоящей работе:
- изучить исторические предпосылки долевого строительства и обосновать необходимость специального регулирования данных отношений;
- исследовать действующее законодательство, регулирующее отношения в сфере участия в долевом строительстве, с целью правовой квалификации договора участия в долевом строительстве и определения его места в системе гражданско-правовых обязательств;
- определить понятие, элементы и основные признаки договора участия в долевом строительстве;
- рассмотреть вопросы государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а также проблемы, возникающие при его заключении, изменении и прекращении;
- выявить и исследовать наиболее актуальные проблемы, связанные с заключением предварительного договора участия в долевом строительстве, определением права на объект долевого строительства и установлением ипотеки при долевом строительстве;
- выработать рекомендации по совершенствованию законодательства.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного
исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов- или иных объектов недвижимости. Предмет исследования составляют законодательство, судебная практика, доктрина в области долевого строительства.
Методология и теоретические основы исследования. В качестве методологической основы исследования используется общенаучный диалектический метод научного познания. При проведении диссертационного исследования также применяются сравнительно-правовои, аналитический, логический, формально-юридический и иные методы научного познания.
Степень исследованности темы. Участие в долевом строительстве является одним из наиболее актуальных вопросов современного законодательства в области строительства. За последнее десятилетие в юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено; немало-научных исследований. Особого внимания заслуживают работы таких видных ученых, как М.И. Брагинскии, В.В. Витрянский, С.П. Гришаев, О.Г. Ломидзе, A.B. Майфат, A.A. Маковская, Л.А. Новоселова, Ю.В. Романец, К.И. Скловский.
В настоящее время существует ряд диссертационных работ, посвященных изучению отдельных аспектов этой проблемы. Среди них можно выделить работы Е.Х. Акчулпановой, О.Л. Капица, Е.В. Кирсановой, A.A. Левина, Т. Ю. Майборода, Е.В. Резцовой, О.Ю. Тарховой, И.И. Харитошина.
Значительное число научных публикаций охватывает вопросы, связанные с правовой природой договоров участия в долевом строительстве. При этом в большинстве случаев в литературе неоднозначно расценивают отношения между участниками долевого строительства и застройщиком. Наряду с проблемой правовой квалификации договора участия в долевом строительстве в науке гражданского права по-прежнему довольно спорными и нерешенными остаются вопросы, связанные с определением места данного договора в системе гражданско-правовых обязательств, соотношением договора, заключаемого в соответствии с инвестиционным законодательством, и договора участия в долевом строительстве, порядком заключения договора участия в долевом строительстве, обеспечением экономических гарантий участников долевого строительства.
Отсутствие единства взглядов по указанным вопросам препятствует развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, позволяет недобросовестным участникам отношений в этой сфере использовать различные договорные конструкции, часто подменяющие собой договор участия в долевом строительстве, что в свою очередь усугубляет и без того уже длительное время не решаемую проблему защиты имущественных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в- долевое строительство, не позволяет сформировать единую правоприменительную практику.
Кроме того, в дальнейшем развитии и совершенствовании нуждаются новеллы, внесенные в Закон о долевом строительстве в 2006 г. и 2010 г., а также предлагаемые изменения и дополнения действующего законодательства, подготовленные при разработке Концепции развития гражданского законодательства РФ, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г., учитывая недостаточную проработанность некоторых положений и практику их применения.
Теоретическую основу данной диссертации составляют труды С.С. Акманова, М.И Брагинского, С.Н. Братуся, В.В Витрянского, Ф.И. Гавзе, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, О.М. Козыря, П.В. Крашенинникова, O.A. Красавчикова, В.А. Лапача, О.Г. Ломидзе, A.A. Лукьянцева, A.A. Маковской, A.B. Майфата, Д.И. Мейера, Л.Ю. Михеевой, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, Ю.В. Романца, И.А. Покровского, С.В. Сарбаша, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстова, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского и других авторов. В качестве информационной базы автором использовано российское законодательство, относящееся к регулированию отношений в сфере участия в долевом строительстве. В ходе анализа подробно исследуется судебно-арбитражная практика.
Научная новизна диссертационной работы заключается в комплексном научном- исследовании теоретических и практических аспектов обязательственных правоотношений, связанных с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, с целью определения их правовой сущности, установления корректного правового регулирования договора участия в долевом строительстве и его эффективного применения. Автором сформулированы новые предложения по дальнейшему совершенствованию законодательства в сфере долевого строительства, а также правоприменительной практики.
Научную новизну настоящего диссертационного исследования конкретизируют следующие положения, выносимые на защиту:
1. Договор участия в долевом строительстве относится к группе гражданско-правовых договоров, направленных на выполнение работ, имеет единый предмет, состоящий из целого комплекса различных действий, влекущих возникновение материального результата: обеспечение в соответствии с проектной документацией и информацией, содержащейся в
проектной декларации, выполнения работ по строительству (созданию) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, ввод объекта в эксплуатацию и передача жилых или нежилых помещений, входящих в состав указанных объектов недвижимости.
2. Отличительные особенности работ, осуществляемых в рамках договора участия в долевом строительстве, и их результата состоят в том, что с одной стороны застройщик, не получая отдельных указаний от участника долевого строительства (задания), определяющих объект долевого строительства, обязуется в соответствии с проектной документацией и информацией, содержащейся в проектной декларации, совершить действия, обеспечивающие строительство на принадлежащем ему земельном участке в целом многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, и с другой стороны - действия по передаче каждому участнику долевого строительства части создаваемого объекта - конкретного жилого или нежилого помещения.
3. Правовое положение застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, определяется наряду с наличием разрешительных документов, предоставляющих право осуществлять строительство, особенностями его профессиональной деятельности, связанной с организацией привлечения денежных средств участников долевого строительства, их аккумулированием, эффективным использованием в целях строительства объекта недвижимости, предоставлением в контролирующий орган отчетности об осуществлении этой деятельности. В связи с этим для наиболее точного обозначения субъекта, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, предлагается использовать понятие «организатор участия в долевом строительстве».
При этом, поскольку в отношениях между организатором участия в долевом строительстве и участниками долевого строительства отсутствуют конкретные поручения по поводу привлечения и использования денежных средств, основанием данного вида деятельности является не отдельный договор участия в долевом строительстве, а иные указанные в ч. 1 ст. 3 Закона обстоятельства (государственная регистрация права собственности на земельный участок, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, получение в установленном порядке разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации), что, по мнению автора, не позволяет рассматривать такую деятельность в качестве услуги в смысле гл. 39 ГК РФ.
4. Инвестиционный характер договора участия в долевом строительстве не имеет решающего значения для целей его правовой квалификации; поскольку существующее понятие инвестиционного договора не может считаться определением самостоятельного договорного обязательства и должно рассматриваться как собирательное, объединяющее различные договорные формы. Более того, обосновывается, что инвестиционная направленность договора участия в долевом строительстве не исключает возможность наличия в нем, в том числе элементов потребительского договора.
5. Существенные различия во всех элементах договора участия в долевом строительстве в сочетании с выделенными признаками данного договора позволяют квалифицировать его как новый самостоятельный договорный тип, занимающий среди обязательств по поводу выполнения работ особое место.
Учитывая значение договора участия в долевом строительстве для имущественного оборота, его специфику, при построении системы гражданско-правовых договоров ему должна быть отведена специальная глава Гражданского кодекса- РФ — «Договор участия в долевом строительстве», закрепляющая свой особый режим и непосредственно примыкающая к нормам об отдельных видах подряда и подрядоподобных договоров. Там же необходимо закрепить возможность субсидиарного применения к отношениям по договору участия в долевом строительстве норм Закона о долевом строительстве, а в случаях, если это не противоречит
предмету рассматриваемого договора - общих положений о подряде (§ 1 гл. 37 ГК РФ).
6. Сформулировано новое определение договора участия в долевом строительстве, согласно которому: «По договору участия в долевом строительстве одна сторона (организатор участия в долевом строительстве), осуществляющая деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства и их использованию, обязуется в предусмотренный договором срок обеспечить на принадлежащем ему земельном участке в соответствии с проектной документацией- и информацией, содержащейся в проектной декларации, своими силами и (или) с привлечением других лиц выполнение работ по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующее жилое или нежилое помещение, входящее в состав указанных объектов недвижимости (объект долевого строительства), участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».
7. Существенным условием договора участия в долевом строительстве предлагается признать, в том числе срок начала и завершения строительства, поскольку именно с этими фактами законодатель связывает возможность реализации права участников долевого строительства на расторжение договора участия в долевом строительстве, а также обращение взыскания на предмет залога. В то же время обосновывается достаточность установления гарантийного срока как определимого условия договора участия в долевом строительстве в рамках срока, указанного в ст. 7 Закона о долевом строительстве, и необходимость его исключения из перечня тех условии, отсутствие которых влечет признание данного договора незаключенным.
8. В качестве меры, обеспечивающей экономические гарантии участников долевого строительства, предлагается ввести институт обязательного страхования гражданской ответственности организатора участия в долевом строительстве за неисполнение договора участия в долевом строительстве.
9. Автор доказывает, что определение объекта недвижимости в предварительном договоре, закрепляющем намерение сторон в будущем заключить договор участия в долевом строительстве, и возможность его заключения обусловлены наличием плана помещений, оформленного в соответствии с проектной документацией, утвержденной застройщиком после получения положительного заключения государственной экспертизы.
10. Норму ст. 14 Закона о долевом строительстве, регулирующую особенности взыскания на предмет залога, предлагается дополнить положением, предоставляющим участнику долевого строительства (гражданину), не заявившему своих требований о взыскании на предмет залога, право требовать заключения с новым собственником строящегося многоквартирного дома (организатором участия в долевом строительстве) договора при условии сохранения ранее согласованного условия об определении подлежащего передаче конкретного объекта . долевого строительства и информирования нового собственника такого объекта о существующем обременении при передаче соответствующих документов для реализации заложенного имущества.
В случае если новый собственник строящегося многоквартирного дома примет решение изменить назначение возводимого объекта, участник долевого строительства (гражданин) лишается права требовать заключения указанного договора.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Практическая значимость настоящей работы определяется тем, что в ней на основе действующего законодательства, а также существующих в юридической литературе взглядов сформулированы в результате исследования выводы и положения, которые могут способствовать: во-первых, правильному уяснению отдельных теоретических аспектов, касающихся определения сферы регулирования Закона о долевом строительстве, установления правовой природы обязательственных правоотношений между застройщиком и участником долевого строительства по поводу организации и финансирования строительства, определения места договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых обязательств, соотношения данного договора с иными договорными конструкциями, во-вторых, совершенствованию практической деятельности, в том числе в целях верного и точного толкования некоторых норм1 законодательства в сфере участия в долевом строительстве при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве, а также при рассмотрении возникающих при этом споров, в третьих, разрешению задач, связанных с необходимостью совершенствования правового регулирования договорных отношений по долевому строительству.
Кроме того, материалы диссертационного исследования могут быть использованы в процессе преподавания учебных дисциплин, содержащих положения данного исследования.
Апробация результатов исследования. Выводы и основные положения, диссертации изложены в публикациях автора по теме работы.
Апробация результатов исследования связана с практической деятельностью диссертанта в органах местного самоуправления, осуществляющих координацию строительного комплекса г. Ростова-на- Дону.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 9 параграфов, заключения и списка литературы.
