Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Понятие, проблемы квалификации и источники правового регулирования договора об участии в долевом строительстве 30
1.1.История становления законодательства о договоре об участии в долевом строительстве 30
1.2. Становление и развитие законодательства о договоре об участии в долевом строительстве 35
1.3. Понятие и проблемы квалификации договора об участии в долевом строительстве 44
Глава II. Правила заключения и субъектный состав договора об участии в долевом строительстве 97
2.1.Субъекты договора об участии в долевом строительстве 97
2.1.1 .Застройщик 97
2.1.2. Участник долевого строительства 102
2.2. Правила оформления и государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве 114
Глава III. Существенные и иные условия договора об участии в долевом строительстве 125
3.1. Предмет договора об участии в долевом строительстве 134
3.2. Цена договора 143
3.3. Гарантийный срок на объект долевого строительства 151
3.4. Срок передачи объекта долевого строительства 154
Глава IV. Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства 163
4.1.Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору об участии в долевом строительстве 165
4.2. Способы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика 170
4.2.1. Введение обязательного страхования ответственности застройщика как гарантия защиты прав участника долевого строительства 187
4.2.2. Замена застройщика 196
4.2.3 .Признание права на долю в объекте незавершенного строительства 206
Список нормативных актов и литературы 217
- Становление и развитие законодательства о договоре об участии в долевом строительстве
- Правила оформления и государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве
- Гарантийный срок на объект долевого строительства
- Способы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Социально-экономические преобразования в Российской Федерации в 90-х гг. минувшего столетия, неготовность народного хозяйства и многих его отраслей функционировать в новых финансово-экономических условиях привели к неспособности государства удовлетворять многие жизненно-важные потребности людей, повышать их материальное благосостояние. Основным наиболее острым вопросом значительного количества населения страны оставалась проблема улучшения жилищных условий. Отсутствие бюджетного финансирования в строительной сфере повлекло за собой разрушение государственной системы жилищного строительства. Из-под опеки государства, в результате приватизации, было выведено большинство предприятий строительной индустрии. Объемы строительных работ значительно сократились, а в некоторых регионах практически сошли на нет. Возникла ситуация, когда государство было не в состоянии решить жилищный вопрос. В то же время находящийся в стадии становления частный сектор в строительной сфере был готов удовлетворять потребности граждан и юридических лиц в строительстве путем инвестирования последними его деятельности. В свою очередь, граждане и юридические лица были согласны финансировать строительную деятельность застройщика под обещание в будущем получить квартиру в построенных домах, то есть купить квартиру «на стадии котлована». С экономической точки зрения, разница в стоимости квартир при покупке готового жилья в сравнении с приобретением квартир путем вступления в инвестиционные отношения привлекала инвесторов. Отсутствие специального правового регулирования и единства судебной практики в части применения к данным отношениям Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992
года № 2300-1 (в редакции от 23.07.2008г.) (далее Закон о защите прав потребителей) было выгодно для застройщиков.
Формирующиеся гражданско-правовые отношения по долевому участию в строительстве жилья и складывающаяся судебная практика при разрешении споров в данной сфере, свидетельствовала об ущемлении прав инвесторов (участников долевого строительства).
В практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции указанные инвестиционные договоры имели различные наименования. Проведя правовой анализ исследованных разноименных договоров, суды приходили к выводу, что данные договоры имеют общую сущность. Их сущность состояла в том, что физические или юридические лица, как правило, называемые- «дольщики» или «инвесторы», передавали денежные средства в пользу другого юридического лица (обычно оно именовалось инвестиционной компанией или инвестиционно-строительной компанией), которое за счет полученных средств обязывалось обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц) и после окончания строительства этого объекта было обязано передать дольщикам право собственности на часть этого объекта в соответствии с долей, предусмотренной в договоре.
Несмотря на то, что сущность данных договоров была однотипной, в правоприменительной деятельности инвестиционные договоры в сфере капитального строительства находили различное толкование, тем самым, подчиняясь правовому регулированию того или иного вида договора. Отсутствие единообразия судебной практики, борьба с двойными продажами и недобросовестными застройщиками, стремление законодателя защитить слабую сторону, граждан-потребителей, в данных правоотношениях и обеспечить применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям по долевому участию в строительстве, явились одними из главных предпосылок
для разработки и принятия Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее Закон об участии в долевом строительстве, Закон).
Введение Закона об участии в долевом строительстве в действие позволило устранить пробелы в правовом регулировании, которые требовали регламентации на законодательном уровне. Несмотря уже практически на семилетнее существование и действие Закона, вопросы, связанные с правовой природой договора, способах определения существенных условий, правовом статусе участников договора остаются актуальными, поскольку изначально нормы Закона были сформулированы без тщательного анализа правовой природы и юридической квалификации данных правоотношений.
Также следует отметить тот факт, что установление в Законе об участии в долевом строительстве способов обеспечения исполнения обязательств, видов гражданско-правовой ответственности и мер защиты не позволило надлежащим образом защитить права участников долевого строительства.
-
На сегодняшний день залог, как способ обеспечения исполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее договор об участии в долевом строительстве), является недействующим. Суды отказывают в обращении взыскания на предмет залога одному из залогодержателей, поскольку обращение взыскания на имущество в пользу одного из залогодержателей (участника долевого строительства) может ущемить права других залогодержателей (участников долевого строительства).
-
Требования, предъявляемые Постановлением Правительства РФ от 21 апреля 2006г. № 233 к размеру собственных средств
3. В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства участники долевого строительства, имеющие по отношению к застройщику требования о передаче нежилых помещений, не могут быть включены в реестр требований кредиторов (Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» указанных лиц в число кредиторов застройщика не включает). Соответственно, обязательства застройщика перед участниками долевого строительства с имущественными требованиями о передаче нежилых помещений при ликвидации организации в порядке ст. 419 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) будут прекращены. В свою очередь, будут прекращены и все производные (дополнительные) обязательства ликвидированного должника, в том числе залог земельного участка и объекта недвижимости. Согласно данным неофициальной статистики на февраль 2011г. количество семьей пострадавших от действий неблагонадежных застройщиков, которые не смогли получить ни денежной компенсации, ни квартир превысило 55 000.
Отсутствие эффективных способов правовой защиты прав участников долевого строительства явилось основанием для рассмотрения данного вопроса
1 www. odnodolshik.ru (26 февраля 2011г.)
в диссертационном исследовании и разработки альтернативных мер защиты прав участников долевого строительства, в частности при банкротстве застройщика.
Степень разработанности темы. Большинство научных работ, написанных до введения в действие Закона об участии в долевом строительстве и после было посвящено исследованию правовой природы, квалификации договора об участии в долевом строительстве. Исследованиями в данной области занимались Александрова М., Арапова Т., Бобровникова М.А., Бублик В., Горбачев С.Г., Камфер Ю., Козлова Е., Литовкина В.Н., Мошкина Л.Н., Савельев А.Б., Свирин Ю., Сидоров А.А., Суханова Е.А., Трапезников В.А., Фархутдинов И.З., Черемис С.Ю., Чубарова В.В. и др. Особое внимание вопросам квалификации договора об участии в долевом строительстве уделяно в диссертационных исследованиях Капицы О.Л., Майборода Т. Ю., Муравьева Б.В.
Монография Кайль А.Н. посвящена комплексному исследованию договора и правоотношений, возникающих на основании договора об участии в долевом строительстве. В последней проведены не только теоретические исследования, но и указаны практические пути решения вопросов, возникающих на практике. Также отдельные главы монографии Майфат А.В. посвящены договору долевого участия в строительстве. В данной монографии в отличие от иных работ исследована зарубежная практика заключения подобных договоров, именуемых «участие в интересе». Многие работы, посвященные данной теме, освещают общие вопросы правового регулирования договора об участии в долевом строительстве сформулированные в Законе, без детального исследования теоретических положений, например, работа, таких соавторов как Гордеева О.В., Сироткина М.И.
Объектом исследования является совокупность правоотношений, возникающих в результате заключения и исполнения договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Предмет исследования составляют теоретические и практические проблемы правового регулирования договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, прав и обязанностей участников договора, ответственности сторон по договору.
Нормотворческий аспект. В диссертационном исследовании выработаны рекомендации по совершенствованию законодательства, регламентирующего отношения по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Правоприменительный аспект. Правоприменительная деятельность судов общей юрисдикции и арбитражной юстиции, несмотря на семилетний период существования Закона об участии в долевом строительстве, указывает на отсутствие единообразия судебной практики по вопросам, связанным с заключением и исполнением договора об участии в долевом строительстве. Данные обстоятельства свидетельствуют о необходимости разработки на уровне высших судебных инстанций единого понимания норм права, регулирующих договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Целью диссертационного исследования является комплексный научный анализ теоретических и практических проблем, возникающих при заключении и реализации договора об участии в долевом строительстве, законодательства, регулирующего договор об участии в долевом строительстве, а также проблем
правоприменительной практики, выработка рекомендаций по совершенствованию указанного законодательства и практики его применения.
Для достижения названной цели были поставлены и решались следующие задачи:
проведение анализа правовой природы договора об участии в долевом строительстве до поименования его в специальном законе и после;
выявление особенностей, отличающих договор об участии в долевом строительстве от иных гражданско-правовых договоров;
проведение анализа существенных условий договора об участии в долевом строительстве, выявление проблем, возникающих при их формулировании, разработка способов их решения;
исследование гражданско-правовой ответственности застройщика по договору об участии в долевом строительстве и ее особенностей;
выработка предложений по совершенствованию законодательства в сфере защиты прав участников долевого строительства.
Методология и теоретическая основа работы. Методологическую основу работы составили следующие методы научного познания: исторический, сравнительно-правовой, системный, аналитический, логический, формально-юридический и другие.
Теоретической основой работы послужили труды видных ученых: Алексеева С.С., Бару М.О., Белова В.А., Брагинского М.И., Бублика В.А. Витрянского В.В., Гордон М.В., Гришаева С.П., Иоффе О.С., Калпина А.Г., Козырь О.М., Красавчикова О.А., Крашенинникова П.В., Лунца Л.А.,
Маковского А.Л., Масляева А.И., Мейера Д.И., Новицкого И.Б., Победоносцева К.П., Пугинского М. И., Романец Ю.В., Савельева А.Б., Садикова О.Н., Суханова В.В., Суханова Е.А., Халфиной Р.О., Хохлова С.А. , Шварца Х.И., Шершеневича Г.Ф., Эрделевского А.М., Яковлева В.Ф. и других ученых.
Нормативно-правовой основой диссертационного исследования являлись Конституция Российской Федерации, гражданское и инвестиционное законодательство Российской Федерации, федеральные законы, нормативно-правовые акты Правительства Российской Федерации, министерств и ведомств.
Эмпирической основой диссертационного исследования являлась судебная практика Верховного суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции, арбитражных судов первой, апелляционной и кассационной инстанций.
Научная новизна исследования заключается в том, что диссертационная работа является одной из первых работ, посвященных анализу договора об участии в долевом строительстве как нового самостоятельного вида договора, предусмотренного гражданским законодательством. Проведен комплексный правовой анализ прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства, обозначен непоименованный в законе участник долевого строительства- гражданин-инвестор, определен его правовой статус. Исследована гражданско-правовая ответственность застройщика по договору, разработаны предложения по внесению изменений в действующие нормы права в части защиты прав участников долевого строительства.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости - это новый самостоятельный вид договора,
носящий консенсуальный, возмездный, взаимный, инвестиционный характер,
выраженный в письменной форме и надлежащим образом зарегистрированный.
Гражданско-правовая регламентация в сфере долевого строительства должна быть двухуровневой.
Представляется целесообразным закрепить основные положения о договоре об участии в долевом строительстве в отдельной главе Гражданского кодекса РФ. Специфика правового регулирования обязательств, возникающих на основании договора об участии в долевом строительстве, должна быть регламентирована в федеральном законе, положения которого не должны вступать в противоречие с общими нормами о договоре об участии в долевом строительстве Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 3 Гражданского кодекса РФ).
2. Договор об участии в долевом строительстве не является публичным,
поскольку не соответствует признакам присущим данному договору (ст. 426 ГК
РФ).
Несмотря на то, что застройщиком по договору об участии в долевом строительстве может быть только коммерческая организация, деятельность последней носит публичный характер, предложение застройщика, где последний приглашает принять участие в долевом строительстве и заключить соответствующий договор, публичной офертой не является.
Если бы предложение застройщика являлось публичной офертой, а согласие потенциального участника долевого строительства - ее акцептом, то соглашение по всем существенным условиям договора считалось бы достигнутым между сторонами в момент получения застройщиком заявления
потенциального участника долевого строительства о заключении договора. Путем опубликования проектной декларации, различного рода объявлений и получения со стороны участника долевого строительства акцепта данной оферты можно согласовать лишь два существенных условия договора: срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и гарантийный срок на объект долевого строительства, иные существенные условия договора нельзя будет признать согласованными. Застройщик индивидуализирует конкретный объект долевого строительства в договоре по соглашению с участником долевого строительства. Цена договора, порядок ее расчета, сроки и порядок уплаты, также определяются сторонами в договоре с каждым конкретным участником долевого строительства в отдельности и могут быть различными.
Закон об участии в долевом строительстве прямого указания на публичный характер договора не содержит, соответственно застройщик не обязан заключать договор с каждым потенциальным участником долевого строительства, поскольку такая обязанность на него законом не возложена.
Считаем, что если бы договор об участии в долевом строительстве с потенциальным участником долевого строительства- гражданином потребителем на законодательном уровне, был признан публичным, это бы позволило эффективно защитить права последнего уже на этапе заключения договора. Потенциальный участник долевого строительства имел бы возможность обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а при наличии разногласии по условиям договора, мог бы вынести обсуждение спорных вопросов на разрешение суда.
В данном случае предложение застройщика должно иметь статус публичной оферты. Описание объекта долевого строительства при заключении договора должно в точности соответствовать проектной декларации, а механизм
расчета цены договора должен быть един для всех потенциальных участников долевого строительства.
Закрепление на законодательном уровне признака публичности договора при соответствующем субъектном составе позволило бы:
-
Предотвратить нарушение прав потенциальных участников долевого строительства еще на стадии заключения договора;
-
Снизило бы количество исковых заявлений о признании условий договора недействительными, а также постановлений по делам об административных правонарушениях по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (далее КоАП РФ).
-
Правовой статус лиц, относящихся к участникам долевого строительства, не является одинаковым. Закон об участии в долевом строительстве разделяет данный «единый» субъект на группы, предоставляя каждой из них различный объем прав и обязанностей. В соответствии с п. 1 ст.1 Закона участниками долевого строительства могут быть только граждане или юридические лица.
Участников долевого строительства- граждан в зависимости от целевого назначения инвестирования можно разделить на две группы: «граждане-потребители» и «граждане-инвесторы».
Отношения, возникающие между застройщиком и «гражданином-потребителем», подпадают под особое правовое регулирование Закона о защите прав потребителей, в части, не урегулированной нормами Закона об участии в долевом строительстве.
К группе «граждан-инвесторов» относятся индивидуальные предприниматели, и иные лица, которые хотя официально и не имеют статус индивидуальных предпринимателей, но извлекают прибыль из сделок, вытекающих из договоров об участии в долевом строительстве.
При этом Закон об участии в долевом строительстве не определил правовой статус «граждан-инвесторов», приравняв их в правах с «гражданами-потребителями».
Поскольку определить потребительскую или так называемую коммерческо-инвестиционную цель вложения денежных средств на стадии заключения договора достаточно проблематично, в Закон об участии в долевом строительстве следует внести соответствующие изменения.
Когда участник долевого строительства «гражданин- потребитель» реализовав свои права как потребитель, например, получив компенсацию морального вреда или повышенный размер неустойки за просрочку исполнения обязательств со стороны застройщика, осуществит переуступку права требования объекта долевого строительства ( тем самым участник долевого строительства переходит из группы «граждан-потребителей» в группу «граждан-инвесторов»), застройщик должен быть наделен правом требовать взыскания разницы между повышенным размером неустойки, который предусмотрен для участников долевого строительства «граждан-потребителей», и размером неустойки, предусмотренным для участников долевого строительства индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, а также взысканием иных имущественно- потребительских санкций. В противном случае на стороне «граждан-инвесторов» будет иметь место злоупотребление правом.
4. Анализ практики применения Закона об участии в долевом строительстве указывает на то, что способы обеспечения исполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве не выполняют свою обеспечительную функцию, существующие нормативно-правовые акты не позволяют создать эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, что приводит к поиску новых, более действенных способов защиты.
В качестве альтернативного способа финансовой защиты прав участников долевого строительства может быть предложено введение отсутствующего на сегодняшний день обязательного страхования ответственности застройщика по договору, предусмотренного ст. 932 ГК РФ.
Введение обязательного страхования ответственности по договору об участии в долевом строительстве должно быть урегулировано специальным законом в соответствии с требованиями, установленными ст. 936 ГК РФ и ст. 3 Закона РФ от 27.11.1992г. № 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (в редакции от 29.11.2010г.) (далее Закон об организации страхового дела). В специальном законе должен быть четко определен не только порядок осуществления обязательного страхования, но и все существенные условия договора обязательного страхования, установленные п.1 ст. 942 ГК РФ, а именно объект страхования, страховая сумма, страховые случаи, срок страхования.
Объектом страхования можно обозначить имущественные интересы, связанные с риском гражданской ответственности застройщика по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Страховая сумма, как и иные существенные условия договора страхования, должна быть установлена в законе, что касается размера, то необходимо экономически обосновать и установить в законе как размер страховой суммы, которую может получить участник долевого строительства при наступлении страхового случая, так и размер страховой премии страховщика.
Договор страхования должен быть заключен на срок, превышающий, установленный сторонами срок действия договора об участии в долевом строительстве, поскольку страховые случаи могут возникнуть после истечения срока действия договора об участии в долевом строительстве.
В качестве страхового риска может быть предусмотрено банкротство застройщика.
При этом банкротство застройщика может быть признано страховым случаем, когда в период конкурсного производства или по истечении срока конкурсного производства будет установлен факт недостаточности конкурсной массы для удовлетворения требований участников долевого строительства. Только данное обстоятельство можно рассматривать как причину возникновения убытков для участников долевого строительства и соответственно страхового случая по риску банкротство застройщика.
5. С целью защиты прав участников долевого строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (например, в случае банкротства застройщика), в Законе о банкротстве либо в Законе об участии в долевом строительстве можно было бы:
1) предусмотреть механизм признания за участником долевого строительства (вне зависимости от требований, который он имеет к застройщику) права на долю в объекте незавершенного строительства без дополнительных выплат кредиторам застройщика.
В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства и приостановления строительства объекта недвижимости, в Законе можно было бы предусмотреть возможность прекращения договора об участии в долевом строительстве путем подписания акта приема объекта незавершенного строительства. Подписание данного акта позволит арбитражному управляющему либо руководителю организации (в зависимости от стадии банкротства) зарегистрировать право собственности застройщика на объект
незавершенного строительства, в соответствии с Закона об участии в долевом строительстве.
В Закон о банкротстве можно включить условие, что руководитель организации или арбитражный управляющий (в зависимости от стадии банкротства) в течение одного месяца со дня введения в отношении застройщика процедуры банкротства должен созвать общее собрание участников долевого строительства, на котором его участники должны принять решение о выборе способа защиты своего нарушенного права, в том числе, о прекращении договоров об участии в долевом строительстве путем подписания акта приема объекта незавершенного строительства.
В случае если на общем собрании участников долевого строительства будет принято решение о прекращении договоров об участии в долевом строительстве путем подписания акта приема объекта незавершенного строительства, в Законе необходимо установить запрет на включение объекта незавершенного строительства и земельного участка под ним в конкурсную массу застройщика.
В дальнейшем арбитражный управляющий или руководитель организации-застройщика должны зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, а после проведения государственной регистрации в течение разумного срока (например, в течение одной календарной недели) письменно уведомить участников долевого строительства о проведенной регистрации с приложением документов, подтверждающих данный факт. Регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства позволит участникам долевого строительства обратиться в суд с заявлениями о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, пропорционально вложенным денежным средствам и площади возведенного объекта.
2) регламентировать процедуру замену неплатежеспособного застройщика на нового без передачи прав на объект незавершенного строительства участникам долевого строительства.
При введении в отношении застройщика процедуры банкротства на общем собрании участников долевого строительства должен быть решен вопрос о том, будут ли участники долевого строительства производить замену неплатежеспособного застройщика на нового, либо выберут иной способ защиты своих прав.
В случае если на общем собрании участников долевого строительства будет принято решение о замене застройщика, то арбитражный управляющий или руководитель организации от имени застройщика должен подписать акт приема объекта незавершенного строительства со всеми участниками долевого строительства. Подписание данного акта будет свидетельствовать о том, что обязательственные отношения между участниками долевого строительства и застройщиком прекращены, соответственно возможна регистрация права собственности на объект незавершенного строительства.
После проведения собрания в разумные сроки (например, в течение десяти календарных дней) арбитражный управляющий или руководитель организации должен направить соответствующий пакет документов в Управление Росреестра по соответствующему субъекту. После процедуры регистрации объект незавершенного строительства должен быть передан новому застройщику с переоформлением всех прав и обязанностей по договорам об участии в долевом строительстве на последнего. О замене застройщика арбитражный управляющий или руководитель организации должен известить всех участников долевого строительства.
С целью предупреждения исков об исключении имущества из конкурсной массы, в Закон о банкротстве необходимо включить положения о том, что
объект незавершенного строительства и земельный участок под ним не подлежат включению в конкурсную массу.
Также Законом об участии в долевом строительстве должен быть урегулирован порядок переоформления прав на земельный участок на нового застройщика. Возможно, предусмотреть принудительное прекращение прав первоначального застройщика на земельный участок, отведенный под строительство многоквартирного дома с последующей передачей прав на земельный участок новому застройщику, путем подачи иска в суд.
При этом в Градостроительный кодекс РФ также должны быть внесены изменения в части получения разрешения на строительство новым застройщиком в упрощенном порядке, поскольку строительство объекта недвижимости, уже было согласовано предшествующим застройщиком.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Теоретическая значимость диссертационного исследования состоит в анализе действующего законодательства в сфере долевого строительства, характеристике нового самостоятельного вида договора об участии в долевом строительстве, исследовании предмета договора, субъектного состава и ответственности участников договора. Содержащиеся в диссертационном исследовании выводы и рекомендации могут послужить основой для дальнейшего исследования проблем долевого участия в строительстве на законодательном и правоприменительном уровне, а также для написания научных работ, учебников. Практическая значимость работы выражается как в предложениях по совершенствованию законодательства в сфере долевого участия в строительстве, так и в возможности использования сделанных выводов в правоприменительной деятельности, в том числе и в судебной практике.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского права Института права, социального управления и безопасности Удмуртского государственного университета. Основные положения диссертационного исследования были опубликованы в статьях, посвященных проблемам долевого строительства. Отдельные вопросы, освещенные в диссертации, были вынесены на обсуждение на международных и общероссийских конференциях.
Становление и развитие законодательства о договоре об участии в долевом строительстве
Последние 10 лет правовой формой привлечения денежных средств граждан и организаций в строительство объектов недвижимости, прежде всего жилых, являлся договор об участии в долевом строительстве. Данный договор не был поименован ни в Гражданском кодексе РФ (далее ГК РФ), ни в специальном законодательстве, и подпадал под правовое регулирование общих норм ГК РФ. Специальное законодательство, регулирующее инвестиционную деятельность, сформировалось к середине 90-х гг. прошлого века и было представлено двумя Федеральными законами: Законом РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» 1991 г. (в редакции 1999 г.) и Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» 1998 г. с последующими изменениями. Данные законы регулировали отношения между субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемые на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Существование договора долевого участия в строительстве, было обусловлено лишь принципом свободы договора, закрепленным ст. 421 ГК РФ.
Привлекательность такого способа финансирования, как долевое строительство, была вызвана фискальной политикой государства, которое на уровне Министерства финансов РФ квалифицировало соответствующие операции в качестве инвестиционных, исключив тем самым их из операций, образующих налогооблагаемую базу для налога на добавленную стоимость (далее НДС), в то время как операции по реализации квартир подлежали обложению НДС. (Письмо Министерства финансов РФ от 13 мая 1996 г. № 04-03-11 «О налогообложении»)
Другим фактором, послужившим прочному закреплению отношений долевого участия в строительстве, стало то обстоятельство, что системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из соображений процедурной экономии, было удобно, чтобы право собственности на квартиры во вновь построенных жилых домах регистрировалось сразу на участников долевого строительства.4 Отчасти такое положение дел было обусловлено еще и тем обстоятельством, что действие ст. 263 ГК РФ, которая могла бы составить препятствие для подобной практики, было парализовано примечанием к гл. 17 ГК РФ, относившим вступление данной главы в силу к моменту принятия Земельного кодекса.
С экономической точки зрения значительная разница в стоимости квартир при покупке готового жилья и приобретением квартир путем вступления в инвестиционные отношения привлекала инвесторов (участников долевого строительства). Отсутствие специального правового регулирования и единства судебной практики в части применения Закона о защите прав потребителей было приемлемо для застройщиков.
Пробел в правовом регулировании в данной сфере и отсутствие реальных правовых способов защиты интересов участников долевого строительства особенно остро проявились в связи с возросшим спросом населения на жилье и появлением на рынке строительных услуг множества организаций, не имеющих ни опыта строительной деятельности, ни лицензий на ее осуществление, но занимающихся только привлечением денежных средств граждан и организаций, не имея при этом какого-либо намерения осуществлять строительство. Довольно часто граждане и организации, являющиеся участниками такого долевого строительства не только не получали желаемую жилую (нежилую) недвижимость, но и лишались всех своих денежных средств, не имея надлежащих способов по защите своих нарушенных прав. На вопрос отсутствия единого правового регулирования в данной сфере и незащищенности участников долевого строительства, одним из первых правоприменителей обратил внимание Верховный Суд РФ. В Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г. Верховный Суд рассмотрел вопрос о правовой природе договора, который заключают граждане с организациями с целью приобретения жилых помещений, где пришел к выводу о том, что, несмотря на самые различные названия такого договора (долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, безвозмездной передачи квартиры в собственность), содержание его является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. В данном обобщении Верховный Суд РФ указал на возможность применения Закона о защите прав потребителей, если гражданин приобретает жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.5 В подтверждение данной позиции можно привести Определение Верховного суда РФ от 08.11.2005г. по делу № 78-В05-50. «21 июля 2003 г. М. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Строительная Компания «Импульс» о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору и компенсации морального вреда.
Правила оформления и государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве
До введения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», законодательство РФ не предусматривало в качестве обязательной формы требования о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве. Соответственно государственной регистрации до введения специального закона требовало только право собственности на недвижимость, созданную посредством заключения договора об участии в долевом строительстве.
Основным правоустанавливающим документом права собственности на вновь созданную недвижимость являлся договор об участии в долевом строительстве (договор инвестирования), имевший различные названия: договор финансирования доли, соглашение о совместной деятельности по строительству здания, инвестиционный договор и т.д. Существенные условия данного договора никаким законодательным актом определены не были. Особенностью данного документа являлось то, что договор инвестирования в строительство обычно заключался до момента возникновения здания (строения, сооружения) как такового, соответственно на момент заключения невозможно было точно указать все характеристики недвижимости, строительство которой и являлось объектом заключенного соглашения. Как показывает практика, еще не было случая, чтобы все метрические и прочие параметры, указанные в договоре, в точности нашли свое воплощение в возведенном строении.
Наиболее ярким примером в данном случае, является невозможность точно указать адрес объекта, так как до государственной приемки у построенного дома просто не может быть официального адреса. На практике в большинстве регионов адреса объектов недвижимости присваиваются одновременно либо после их технического учета (часто адреса присваиваются при необходимости по заявлениям заинтересованных лиц). При этом следует обратить внимание на то, что актом федерального законодательства не установлены единые правила присвоения адресов земельным участкам, зданиям, строениям, другим объектам недвижимости и регистрации таких адресов по стандартизированной структуре. Такие правила (в основном только относительно зданий, строений и сооружений) определены субъектами РФ, муниципальными образованиями. В большинстве случаев адрес присваивается постановлением главы администрации после издания постановления об утверждении акта приемочной комиссии. Именно поэтому в договорах часто указывали строительные адреса, номера стройплощадок и т.д. В качестве другого примера можно привести метраж квартиры. Исходя из практики, приходилось констатировать тот факт, что построить дом с точностью до сантиметра, указанного в договоре не представляется возможным. При составлении и подписании договора нужно было рассчитывать, что площадь, указанная в договоре, является проектной, соответственно при возведении здания реальная площадь может и скорее всего немного изменится. Однако данное обстоятельство не лишало участников долевого строительства права требовать с застройщика компенсации за недостающие площади, либо оспаривать факт увеличения построенных площадей. Таким образом, инвестиционный договор долевого участия в строительстве - был основным, но не единственным документом, на основании которого регистрировалось право собственности. Практика заключения договоров об участии в долевом строительстве пришла к необходимости составления дополнительного соглашения, которое бы уточняло передаваемые объекты недвижимости. Таким документом стал акт приема-передачи квартиры, офиса и т.д. Федеральный закон от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в статье 18 предъявляет ряд общих требований к правоустанавливающим документам. Ключевым требованием является наличие в данных документах информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, какие сведения должны содержаться в государственном реестре о жилых (нежилых) помещениях. Как указано выше, в договорах долевого участия очень сложно было четко прописать все характеристики помещения, так что изложенные требования относились скорее к акту приема-передачи. Таким образом, акт должен был содержать: 1. Адрес объекта. В данном случае адрес указывался, как правило, почтовый, или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющее однозначно определить объект на территории регистрационного округа. 2.Наименование и назначение объекта. Например: нежилое помещение, квартира, гараж и т.д. З.Этаж. Номера на поэтажном плане. Когда приобретение квартиры происходило по договору об участии в долевом строительстве, то особых проблем не возникало, так как нумерация квартир обычно была предусмотрена строительной документацией. Несколько иная ситуация складывалась с иными объектами недвижимости, а именно офисами и гаражами. Как правило, данные объекты недвижимого имущества четкой нумерации на момент строительства не имеют. Поэтому, чтобы каким- либо образом их идентифицировать, необходимо было использовать либо нумерацию Бюро технической инвентаризации, либо строго придерживаться нумерации, принятой на момент окончания строительства самим Застройщиком. Таким образом, очень важно, чтобы передаваемый объект можно было идентифицировать по его номеру, причем, желательно, устоявшемуся на момент передачи объекта недвижимости, на который можно было бы ссылаться в дальнейшем. 4. Площадь. Указывалась по внутреннему обмеру помещений согласно замерам Бюро технической инвентаризации. Кроме изложенных выше требований также необходимо было обозначить еще несколько. Во-первых, в акте принято было указывать, на основании какого договора передается недвижимость, причем желательно было как можно подробнее указывать реквизиты данного документа: наименование, номер, серия, дата заключения, стороны и т.д.
Гарантийный срок на объект долевого строительства
Законом об участии в долевом строительстве предусматриваются два срока: 1) срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в соответствии с п. 1 ст. 6, п.п. 2 п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве (именуемый далее «срок передачи»); 2) срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства в соответствии с п. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве (именуемый далее «срок принятия»). Однако существует еще один вид сроков, который нормами Закона об участии в долевом строительстве не предусмотрен и не регулируется, а именно срок передачи объекта строительства от подрядчика к застройщику. При этом срок передачи объекта от подрядчика застройщику и срок передачи этого же объекта от застройщика участнику долевого строительства- это два разных процесса, которые могут не совпадать по времени, при этом данный срок передачи объекта от подрядчика к застройщику может влиять на «срок передачи». Акт, которым оформляется сдача- приемка построенного объекта (реконструированного, отремонтированного) по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство, предусмотрен п. 4 ст. 753 ГК РФ: «Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами». На практике это оформляется подписанием акта по форме № КС-14. При этом ответственность в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве за нарушение «срока передачи» объекта долевого строительства участнику долевого строительства несет застройщик. Соответственно, в случае если все этапы строительства осуществляет подрядная организация, а не сам застройщик, то в договоре для подрядчика целесообразно установить ответственность за нарушение сроков передачи объекта от подрядчика застройщику в виде штрафной неустойки за количество просроченных дней, начиная со дня, когда застройщик произвел оплату подрядных работ (если договор заключается после заключения договора об участии в долевом строительстве, в случае если договор с подрядной организацией заключен раньше договора об участии в долевом строительстве, то с момента перечисления денежных средств застройщиком в счет подрядных работ по созданию конкретного объекта долевого строительства) до момента передачи объекта долевого строительства застройщику. При этом для финансовой стабильности застройщика размер штрафной неустойки должен быть не ниже той, которая предусмотрена Законом об участии в долевом строительстве в отношении застройщика за неисполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Срок передачи объекта участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора об участии в долевом строительстве. Несмотря на то, что сроку передачи посвящена отдельная статья Закона, в нем четко не определены способы установления срока передачи, что дает возможность застройщику самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта. Выбор способа установления срока передачи на практике актуален. Наиболее часто сроки определяются согласно общим нормам ГК РФ. Срок, установленный законом или договором, определяется календарной датой или истечением периода времени, а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ). Для застройщика наиболее удобным будет определение срока передачи объекта долевого строительства путем указания периода времени, в течение которого передача должна состояться. Течение срока передачи, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которым определено его начало (ст. 191 ГК РФ). Для того, чтобы прописать в договоре срок передачи объекта недвижимости застройщик должен учитывать планируемый срок окончания работ на объекте в соответствии с проектной документацией. Также застройщик должен учитывать и срок, в течение которого будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов, так как п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве регламентирует, что застройщик может передать объект участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Не следует также забывать, что процесс получения разрешения на практике- достаточно длительная процедура. «Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) предусмотрен достаточно обширный перечень документов и согласований, необходимых для получения разрешения. Названный перечень документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в отличие от перечня документов, представляемых для получения разрешения на строительство, не носит исчерпывающего характера. Указанный перечень может быть расширен Правительством РФ в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет. Это направлено на создание нового порядка, исключающего повсеместную инвентаризацию объектов, которая для застройщика является процедурой, достаточно затратной и растянутой во времени».
Если даже взять подписание акта приемки-сдачи построенного объекта по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство, застройщик заинтересован принять объект строительства полностью соответствующий условиям договора и обязательным строительным правилам и нормам. В противном же случае, впоследствии могут возникнуть препятствия для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а затем и претензий от участников долевого строительства. В любом случае недостатки строительства могут стать для застройщика дополнительной статьей расходов. Поэтому застройщик при утверждении акта приемки тщательно проверяет качество передаваемого объекта строительства, выявляя недостатки. Для их устранения требуется время. Соответственно в большинстве случаев утверждению акта приемки предшествует длительный период предъявления претензий застройщиком и исправления недостатков подрядной организацией.
Способы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика
Закрепление в Законе об участии в долевом строительстве способов обеспечения исполнения обязательств и повышенных мер ответственности не предоставило участникам долевого строительства эффективной правовой защиты при неплатежеспособности (банкротстве) застройщика. Нередко возникают ситуации, когда строительная компания в процессе возведения объекта недвижимости разоряется и не может исполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства.
Поскольку на сегодняшний день стоимость квартир велика и число участников долевого строительства также немалое, то обращение даже одного или нескольких участников долевого строительства в арбитражный суд будет являться основанием для возбуждения дела о банкротстве. (В соответствии со ст. 6, 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дело о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику - юридическому лицу в совокупности составляют не менее 100 000 руб.).
Далее рассмотрим проблемы, которые возникают у участников долевого строительства при введении в отношении застройщика процедуры банкротства.
На стадии конкурсного производства может быть установлено, что у застройщика помимо объекта незавершенного строительства, земельного участка под данным объектом недвижимости и уставного капитала никакого другого имущества в собственности не имеется. Законом об участии в долевом строительстве установлено, что объект незавершенного строительства и земельный участок под данным объектом до момента исполнения застройщиком обязательств по договору об участии в долевом строительства находятся в залоге у участников долевого строительства.
Соответственно, в случае банкротства застройщика последние имеют право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества. Требования кредиторов, обеспеченные залогом, подлежат удовлетворению в приоритетном порядке перед иными кредиторами застройщика.
До внесения изменений 12.07.2011г. в главу IX «Особенности банкротства отдельных категорий юридических лиц» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве) на погашение требований залоговых кредиторов (участников долевого строительства) направлялось семьдесят процентов от средств, вырученных от реализации предмета залога, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов.
На сегодняшний день статьей 201.14 Закона о банкротстве установлено, что при реализации предмета залога (объекта строительства и земельного участка под ним) на погашение требований кредиторов по обязательству обеспеченному залогом направляется только шестьдесят процентов из вырученной от реализации суммы, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов...не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования участников строительства удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.
При этом следует учитывать, что на рынке недвижимости объекты незавершенного строительства неликвидны. На сегодняшний день достроить или перепрофилировать объект незавершенного строительства достаточно дорогостоящее и убыточное мероприятие. Таким образом, продажа объекта незавершенного строительства и земельного участка под ним в большинстве случаев не позволяет удовлетворить требования кредиторов, а требования, неудовлетворенные за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, удовлетворяются наравне с коммерческими кредиторами (банками и другими юридическими лицами).
Небольшой размер уставного капитала застройщика, а также ограничение размера ответственности учредителей, которые отвечают за результаты деятельности общества в пределах своего вклада в уставный капитал, не позволяют погасить задолженность перед кредиторами. Как было указано в главе II, застройщиками по договорам об участии в долевом строительстве могут быть только коммерческие организации, соответственно, минимальный размер уставного капитала для открытых акционерных обществ составляет 100 000 руб. - для обществ с ограниченной ответственностью, для закрытых акционерных обществ 10 000 руб. Из стоимости уставного капитала застройщика удовлетворить требования даже одного участника долевого строительства, вложившего денежные средства в размере стоимости квартиры (нежилого помещения), невозможно.
Требования, предъявляемые постановлением Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. № 233 «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размеров этих средств, а также нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», к организациям - застройщикам не покрывают убытки, которые могут понести участники долевого строительства в связи с его банкротством, тогда как в соответствие со ст. 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов, неудовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными.
Таким образом, складывается ситуация, когда даже при наличии имущества, залогодержателями которого являются участники долевого строительства, удовлетворить требования последних не представляется возможным, в виду недостаточности денежных средств у застройщика-банкрота.
