Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО
УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 11
1. Формирование модели договора долевого участия
в строительстве жилья в России 11
2. Понятие и особенности договора долевого участия
в строительстве жилья 28
3. Место договора долевого участия в строительстве жилья
в системе гражданско-правовых договоров 51
4. Предпосылки и юридические основания возникновения
отношений по поводу долевого участия в строительстве жилья 65
Глава 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО
УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 72
1. Существенные условия договора долевого участия
в строительстве жилья 72
2. Субъектный состав договора долевого участия
в строительстве жилья 84
3. Форма и государственная регистрация договора долевого
участия в строительстве жилья 92
Глава 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО
УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 100
1. Права и обязанности застройщика 100
2. Права и обязанности участника долевого строительства жилья 127
3. Ответственность сторон по договору долевого участия
в строительстве жилья 136
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 148
ПРИЛОЖЕНИЕ 151
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 153
НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ 164
МАТЕРИАЛЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 168
Введение к работе
1. Жилье традиционно представляет собой одну из главнейших ценностей в жизни человека, определяя степень устроенности, создавая стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Для России жилищная проблема издавна является одной из важных условий для любого гражданина. Ее решение, так или иначе, составляло предмет усилий государства в разные периоды его истории. Приобретение жилья -центральная веха в жизни многих людей, а потому особенно актуальным становится выбор варианта решения жилищной проблемы. В частности, одно из наиболее оптимальных достижений в этой сфере - долевое строительство жилья, которое создает весьма редкую возможность взаимного учета интересов сторон в сфере отношений - тех, для кого жилье строится, и тех, кто его строит. В связи со сказанным становится важными задачи правовой разработки института участия в долевом строительстве жилья, создание правовых инструментов, которые устанавливали бы юридические механизмы обеспечения интересов всех участников возникающих в этой сфере отношений, а также способствовали бы дальнейшему развитию данных отношений, весьма значимых для государства. Помимо разрешения собственно жилищной проблемы долевое строительство жилья способствует развитию строительных компаний, созданию новых рабочих мест и сокращению безработицы, повышению доходов предпринимателей, а вместе с ними и увеличению пополняемости бюджетов разных уровней. Вместе со строительством домов развивается и вся сопутствующая инфраструктура населенных пунктов.
2. Институт долевого участия в строительстве жилья - один из новых юридических институтов отечественного гражданского права. Путь его развития своеобразен. Стихийно сформировавшись как ответ хозяйственной жизни на экономический упадок, царящий в Российской Федерации в 90-е гг. XX столетия, он долго оставался именно разновидностью договора, прямо законом не предусматриваемого (в соответствии с п. 3 ст. 421 Гражданского
4 кодекса РФ - далее ГК РФ). Это предопределило длительные дискуссии относительно правовой природы рассматриваемой договорной формы, причем разброс мнений был достаточно велик. Формирующаяся судебная практика также не могла однозначно разрешить все имеющиеся вопросы относительно применимого закона, «инвестиционной» или же «потребительской» природы договора долевого участия. Именно это и привело к осознанию необходимости законодательного разрешения накопившихся вопросов о регулировании договоров долевого участия в строительстве жилья.
3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) вступил в силу с 1 марта 2005 г.1, т. е. практику его применения обширной не назовешь. Кроме того, от момента заключения договора до момента передачи участнику долевого строительства введенного в эксплуатацию жилого дома проходит длительное время. Сам Закон был воспринят участниками строительного рынка России довольно прохладно, часть из них даже заявили о нежелании вести свою деятельность в форме долевого строительства. Закон о долевом строительстве с момента принятия сопровождает достаточно активная критика в средствах массовой информации, сводящаяся в основном к тому, что предъявляемые к застройщикам требования лишают их возможности нормально вести прибыльную деятельность и снижают интерес к долевому строительству жилья как успешному экономическому инструменту. Частично высказанные замечания были учтены законодателем .
Рос. газ. 2004. 31 дек. Далее также - Закон о долевом строительстве.
Федеральный закон от 18 июля 2006 г. №111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Рос. газ. 2006. 20 июля.
4. Принятие отдельного нормативного акта, посвященного договору долевого участия в строительстве жилья, делает актуальным анализ правовой природы этого договора именно с точки зрения содержания закона, так как в предшествующие годы дискуссии об этом велись лишь на основе договорной и судебной практики.
Таким образом, важным для обеспечения соответствующего правового регулирования отношений по долевому строительству многоквартирных домов представляется анализ действующего законодательства и правоприменительной практики.
Неоднозначность закона, сказывающаяся и в судебной практике и даже после принятия Федерального закона, отражена в приказе Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 3 августа 2006 г. № 228 «О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства жилья»1.
Сказанное обусловливает актуальность рассмотрения вопросов, правовой природы договора долевого участия в строительстве жилья, чему и посвящена данная работа.
Целью работы является всесторонний анализ гражданско-правового института договора долевого участия в строительстве жилья.
Для достижения названной цели были поставлены и решались следующие задачи:
изучить анализ правовой природы договора долевого участия в строительстве жилья;
выявить особенности, отличающие договор долевого участия в строительстве жилья от других гражданско-правовых договоров;
определить существенные условия договора долевого участия в строительстве жилья;
1 Рос. газ. № 201. 2006. 20 сентября.
раскрыть и изучить содержание рассматриваемых правоотношений, посредством раскрытия основных прав и обязанностей дольщика и застройщика;
исследовать юридическую ответственность участников договора долевого участия в строительстве жилья за нарушение условий договора;
изучить и обобщить практику толкования и применения действующего законодательства, выработать конкретные рекомендации по совершенствованию законодательства по теме исследования.
Методология и теоретическая основа работы. Методологическую основу работы составили диалектический метод познания действительности, а также логический, исторический, системный и другие методы исследования.
Теоретической основой работы послужили труды видных российских и зарубежных ученых: С. С. Алексеева, Ю. Г. Басина, В. Н. Белова, М. И. Брагинского, И. Л. Брауде, В. А. Бублика, В. В. Витрянского, Ф. И. Гавзе, Б. М. Гонгало, О. С. Иоффе, М. Я. Кирилловой, О. М. Козырь, О. А. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, Л. А. Лунца, Д. И. Мейера, И. Б. Новицкого, Ф. К. Савиньи, К. И. Скловского, Г. И. Стрельниковой, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, С. А. Хохлова, В. Ф. Чигира, Г. Ф. Шершеневича, В. Ф. Яковлева и других ученых.
Научная новизна работы выражена в следующих положениях, выносимых на защиту.
1. На основе анализа предмета договора долевого участия в строительстве жилья, содержания прав и обязанностей его участников, других элементов договора сделан вывод, что данный договор не является абсолютно самостоятельной и новой договорной формой, имеющей свои предмет и другие отличительные свойства. В работе обосновывается вывод о том, что договор долевого участия в строительстве жилья относится к разновидности гражданско-правового договора подряда - подвид договора строительного подряда, а при соответствующем субъектном составе - также подвид договора бытового подряда.
Предмет договора долевого участия в строительстве жилья -выполнение на возмездной основе комплекса строительных и иных связанных с ними работ по созданию для участника долевого строительства объекта недвижимости. Этот объект входит в состав возводимого недвижимого имущества в виде части наряду с частями - объектами, предназначаемыми для других участников долевого строительства.
Отличительной особенностью данного договора выступает то, что объект договора, заключаемого застройщиком с участником долевого строительства, и объект строительства в целом не совпадают. Объект, предназначаемый любому из участников долевого строительства, не исчерпывает обязательств застройщика по созданию определенного объекта недвижимости, будучи лишь долей в общем объеме строительства. Возводимый застройщиком объект должен быть «сложным», т. е. состоять из нескольких самостоятельных с точки зрения прав объектов, предназначенных разным лицам. Если же объект недвижимости возводится застройщиком в рамках обязательства лишь с одним лицом, по одному договору, такой договор не является договором участия в долевом строительстве, его надлежит квалифицировать как договор строительного подряда.
Другой специфической особенностью договора долевого участия в строительстве жилья служит то, что по отношению к возведению общих элементов инфраструктуры жилого дома между сторонами с необходимостью возникает обязательство с множественностью лиц. Должником по созданию таких объектов выступает застройщик, а кредиторами - участники долевого строительства. Эта множественность является долевой, так как после прекращения действия договора элементы инфраструктуры дома попадут в общую долевую собственность участников в соответствии с долями их помещений относительно общего объекта.
Возникающее обязательство с долевой множественностью имеет специфические особенности, отличающие его от предусмотренных
8 действующим законодательством обязательств с множественностью лиц. Здесь каждый из участников долевого строительства, неся обязанность по оплате строительства общих элементов дома только в приходящейся на него доле, должен, тем не менее, признаваться кредитором в части требования создания и ввода в эксплуатацию объектов инфраструктуры в целом. Требование о строительстве лишь определенной доли лестниц, чердаков, лифтов лишено смысла и противоречит существу отношений между сторонами. (Множественность такого рода известна немецкому правопорядку в качестве совместной или корреальной1.) С учетом этого, и возникает необходимость в дополнении норм об обязательствах с определенными правами и обязанностями при исполнении такого вида множественности.
6. Договор долевого участия в строительстве жилья следует
квалифицировать в качестве публичного (ст. 426 ГК РФ). Он обладает
признаками, свойственными данной договорной конструкции, что
подчеркивается публичным характером деятельности застройщика:
предварительная публикация проектной декларации долевого строительства
для всеобщего сведения и обязанность предоставления ряда сведений о
строительстве жилья любому заинтересованному лицу, а не только лицам, с
которыми уже заключены соответствующие договоры. Возможные отличия в
цене жилых помещений, предназначаемых для разных участников долевого
строительства жилья, не порочат этот договор в качестве публичного, так как
механизм образования стоимости этих объектов принципиально не
отличается от механизма образования стоимости товаров по другим
договорам, признаваемым в соответствии с законом публичными.
7. Рассматриваемый договор является в то же время и договором
присоединения, так как его условия формируются застройщиком на основе
общих формуляров, предлагаемых участникам долевого строительства
жилья. Тот факт, что в заключаемых отдельными участниками долевого
1 Савинъи Ф. К. Обязательственное право. М., 1876. С. 198.
9 строительства договорах закрепляются различные характеристики предназначаемых им жилых помещений, не должен рассматриваться как отрицающий такой его характер. Договор присоединения (ст. 428 ГК РФ) является унифицированным способом заключения договоров используемых с несколькими лицами, что и имеет место в данном случае.
8. Закон предусматривает возникновение при долевом строительстве отношений, которые в теории права квалифицируются как организационные. В частности, к ним относятся отношения, в рамках которых застройщик обязан перед заключением договоров участия в долевом строительстве опубликовать публично, для всеобщего сведения проектную декларацию, содержащую ряд важных сведений о строительстве жилья. Кроме того, организационными являются и те отношения, в которых застройщик наделен обязанностью предоставлять ряд сведений о себе и строительном проекте любому желающему лицу (включая и тех, кто не является еще стороной договора участия в долевом строительстве и может договора вообще не заключить). Объектом этих отношений являются не определенные материальные или нематериальные блага, а организация будущего (возможного и желательного с точки зрения закона) взаимодействия сторон.
Результатом проведенного исследования стало также выявление необходимости в усовершенствовании действующего законодательства, в связи с чем, были сформулированы предложения по внесению в него изменений и дополнений.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость работы состоит в проведенном анализе действующего законодательства, выявлении основных элементов договора долевого участия в строительстве жилья, исследовании его предмета, отличительных особенностей, соотношение с другими договорами. Это может послужить основой для дальнейшего исследования проблем договорного права и, в частности, вопросов участия в долевом строительстве жилья. Практическая значимость работы выражается как во внесенных предложениях,
10 направленных на совершенствование правового регулирования договорных отношений по долевому строительству жилья в Российской Федерации, так и в возможности использования сделанных по результатам исследования выводов в правоприменительной практике. Применение теоретических выводов возможно при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве жилья в интересах участников правоотношений, а также при рассмотрении возникающих при этом споров.
Апробация результатов исследования. Работа выполнена на кафедре гражданского права Уральской государственной юридической академии, где проведены ее рецензирование и обсуждение. Основные положения исследования были опубликованы в статьях, посвященных проблемам долевого строительства жилья. Использовались при чтении лекций по гражданскому праву и проведении семинарских занятий.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, включающих десять параграфов, заключения, приложения и списка использованной литературы и нормативных актов.
