Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ДОГОВОРНО - ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ
1. Понятие жилья и строительства жилья 13
2. Использование договора простого товарищества при строительстве жилья 29
3. Особенности договора с участием публично-правового образования при строительстве жилья 45
4. Понятие и сфера применения договора инвестирования при строительстве жилья 60
ГЛАВА 2. ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ЕГО ЭЛЕМЕНТНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА
1. Сущность договора инвестирования и его отграничение от смежных гражданско-правовых договоров 65
2. Субъекты договора инвестирования 79
3. Цель договора инвестирования 92
ГЛАВА 3. УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ИНВЕСТИРОВАНИЯ
1. Условие о предмете договора инвестирования и его особенности 99
2. Существенные условия договора инвестирования, необходимые как условия особого вида договора 105
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 114
СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ И МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 124
- Понятие жилья и строительства жилья
- Сущность договора инвестирования и его отграничение от смежных гражданско-правовых договоров
- Условие о предмете договора инвестирования и его особенности
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одним из основных устремлений человека является достижение комфорта, а, главное — теплого жилища со всеми удобствами. Один из основных путей удовлетворения данной потребности - строительство жилого дома.
В нашей стране до недавнего времени единственным участником жилищного строительства и распределения жилых помещений было государство.
Это означало, что граждане были освобождены от затрат, связанных с приобретением жилых помещений (жилых домов, квартир и комнат) за исключением тех случаев, когда они желали приобрести для себя жилое помещение на праве личной или кооперативной собственности.
Ранее капитальное строительство осуществлялось за счет, по сути дела, одного источника - государственного бюджета. Соответственно с этим основными правовыми инструментами выступали план и договор подряда.
В цивилистических трудах советского периода большое внимание, тем не менее, уделялось вопросам индивидуального жилищного строительства1. Одновременно с этим отмечалось, что происходит «постепенный переход от строительства в городах и поселках городского типа индивидуальных одноквартирных жилых домов к строительству с привлечением средств населения многоквартирных благоустроенных кооперативных жилых домов»2.
Потребность в улучшении жилищных условий порождала различные формы участия граждан в строительстве жилья.
1 См., например: Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М.:
Государственное издательство юридической литературы, 1961; Халфина P.O. Право личной собственности.
М.: Издательство «Наука», 1964; Дульнева Л.А. Право собственности на жилой дом. М.:«Юридическая
литература», 1974; Дятлов П.Н. Правовые вопросы строительства индивидуальных жилых домов. Киев:
«Будівельник», 1980; Фридман Н.П. Право собственности граждан на жилой дом. Учебное пособие. М.,
1990.
2Халфина P.O. Право личной собственности. M.: Издательство «Наука», 1964. С.79 (выделение - мое, ПД).
Среди них следует упомянуть такие формы, как: жилищностроительная кооперация, жилищно-строительные коллективы и метод народной застройки.
В последнее время большое распространение получили сугубо гражданско-правовые договорные формы участия в возведении жилого дома, когда граждане и юридические лица действуют самостоятельно и не объединяют свои усилия путем учреждения юридического лица. И в частности - это договоры инвестирования, массовое появление которых следует отнести к концу 1990-х годов3.
В дополнение к этому «инертность банков побуждает застройщиков искать дополнительные источники финансирования»4.
Поэтому все чаще инициативу по организации строительства жилого дома «перехватывает» заказчик или инвестор, обеспечивающий строительство объекта и берущий на себя все организационные проблемы, в том числе и по привлечению на основании гражданско-правовых договоров лиц, заинтересованных в строительстве жилого дома и приобретении в нем квартир. Договор инвестирования позволяет, тем самым, одновременно решить две задачи: обеспечить финансирование строительства жилого дома и реализовать в нем квартиры.
Необходимо указать, что к теме исследования, но не к ее предмету, относятся также вопросы инвестирования в строительство жилья с помощью жилищных сертификатов5, а также создания коммандитных товариществ, в которых многочисленные инвесторы-граждане являются вкладчиками, а строительные компании, застройщики и/или заказчики - соответственно полными товарищами6.
3 Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе.
М., 2003. СП.
4 Косарева Н., Пастухова #., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования
населения в России// Вопросы экономики. 2001. №5. С.98.
5 Указ Президента Российской Федерации от 10.06.1994 № 1182 «О выпуске и обращении жилищных
сертификатов» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 7. Ст.694.
6 Подробнее об этом см.: Казакова А.В., Вшесова О.П. Создание отдельных видов организаций как способ
оформления взаимоотношений с дольщиками при жилищном строительстве (на примере коммандитного
Весь рынок недвижимости можно разбить на три направления: рынок жилья, земельный рынок и рынок нежилых помещений.
По данным президента Российской гильдии риэлторов В.Вотолевского, инвестиции в 2001 году, направленные в сферу недвижимости России, составили около 8 миллиардов долларов США7. Ведущее место в объеме инвестиций занимает рынок жилья, удельный вес которого в России - 78%, а в Москве достигает 80,5%8.
При этом 90% денежных средств приходят в строительство жилья путем долевого участия третьих лиц — инвесторов-дольщиков9 (или, как их еще именуют, соинвесторов). Для сравнения, в 1987 году доля государственных капитальных вложений10 в жилищное строительство составляла, по данным Н.П.Сапожникова, более 80%, а средства населения -лишь 14,6%11.
При этом в странах с развитой экономикой совершенно иная ситуация. Строителям нет необходимости искать частные инвестиции - проще взять кредит в банке. Соответственно у будущих владельцев не возникает вопроса об инвестировании денег в строящееся жилье; они ориентированы на приобретение уже готового жилья на максимально выгодных условиях, связанных обычно с рассрочкой платежа.
В этом случае работают, как правило, ипотечные механизмы; не исключена здесь и помощь государства в виде субсидий (для внесения первоначального взноса на приобретение жилья) и компенсаций части
товарищества) // Законодательство. 2003. №10.
Справедливо мнение о том, что нередко коммандитное товарищество создается исключительно с целью прикрыть иные отношения (Козлова Н.В. Понятие и сущность юридического лица. Очерк истории и теории: Учебное пособие. М.: «Статут», 2003. С.266) - в даном случае с целью прикрыть договор инвестирования и минимизировать налоги.
7 Шевченко А., Данилова С. С 5 по 7 июня в Санкт-Петербурге прошел IV Национальный конгресс по
недвижимости // г. Квадратный метр. 2001. №23 (27). СЛ0.
8 Шихмагомедов А.А. Маклер: Учебно-практическое пособие. М.: РосКонсульт, 2000. С. 152.
9 Данилова С. Строители на грани банкротства? // г. Квадратный метр. 2001. №23 (27).
10 Капиталовложения - это форма инвестиционной деятельности, связанная с авансированием денежных
средств в основной капитал, тогда как инвестиции могут осуществляться в нематериальные, оборотные и
*
инансовые активы (Бочаров В. В. Корпоративные финансы. СПб: Питер, 2001. С. 173). Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. 2001. № 1. С.44.
процентной банковской ставки на ипотечный кредит. Возможно, такая схема взаимоотношений появится и в нашей стране. Однако на сегодняшний момент необходимо исходить из иных реалий.
Система гражданско-правовых договоров постоянно развивается. Появляются новые виды, а, возможно, даже и типы договоров. Нельзя утверждать, что договорные формы участия в строительстве жилья получили распространение лишь в последнее время.
Так, например, постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1959'" было утверждено Положение о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, в соответствии с которым разрешалось гражданам на началах трудовой взаимопомощи строительство многоквартирных жилых домов с сохранением права личной собственности каждого застройщика на одну квартиру. При этом коллектив застройщиков являлся простым товариществом, поэтому их объединение оформлялось не путем создания юридического лица, а соответствующим договором.
Изменение принципов построения экономической жизни общества, а также реализация принципа свободы договора повлекло за собой появление уже как новых договорных видов привлечения денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов, так и изменения содержания существовавших ранее видов договоров.
В этой связи в диссертации анализируются новейшие нормативные акты, затрагивающие правовой режим договора инвестирования. Под этим же углом зрения исследована система гражданско-правовых договоров, определенная в Гражданском кодексе Российской Федерации, главным образом, его второй части.
Итак, предмет настоящего исследования составляют отношения, возникающие между участниками гражданского оборота при вложении ими денежных средств (инвестировании средств) в строительство многоквартирного жилого дома и приобретении в нем жилого помещения.
При этом в настоящей работе не рассматриваются вопросы участия иностранных инвесторов в той части, которая затрагивает международно-правовой режим заключаемых ими соглашений.
Задачей диссертационной работы является системный анализ теоретических и практических гражданско-правовых проблем, возникающих в процессе заключения и исполнения инвестиционных соглашений в области строительства жилья.
Помимо указанной главной задачи решалась и проблема соотношения жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, а также соотношение жилого дома и квартиры как самостоятельных объектов гражданского права.
Целями исследования являются теоретическая разработка:
- проблем, связанных с определением правовой природы договора
инвестирования и оценкой эффективности существующих правовых
конструкций, опосредующих отношения в сфере инвестирования в
строительство жилья, а также
- предложений de lege ferenda в жилищно-инвестиционной сфере.
Методологической основой исследования является использование
системного подхода к правовому регулированию инвестиционных отношений, основанного на достижениях теории систем и теории права в целях анализа механизма как частно-правового, так и публичного характера, устанавливающего порядок инвестирования в строительство жилья.
Нормативно-правовую базу исследования составил практически исчерпывающий круг законодательных и иных правовых актов в жилищно-инвестиционной сфере.
Правовые теоретические разработки проблем, связанных с
предметом диссертационного исследования, проводились С.С.Акмановым,
М.И.Барышевым, Ю.Г.Басиным, В.А.Беловым, И.Л.Брауде,
В.В.Витрянским, Т.М.Гандиловым, Е.И.Голынкер, В.С.Емом,
12 СП РСФСР. 1959. №9. Ст.77.
Л.И.Картужанским, Е.А.Киндеевой, Н.В.Козловой, С.М.Корнеевым, Н.С.Кузнецовой, Н.Ю.Линниковой, Т.Н.Лисниченко, Р.П.Мананковой, А.В.Майфатом, В.Ф.Масловым, А.С.Михалевым, Б.В.Муравьевым, Ю.В.Романец, К.И.Скловским, Е.А.Сухановым, А.Е.Шерстобитовым и др.
Теме инвестирования в строительство жилья посвящено много современных публикаций в специализированных правовых журналах, которые представляют позицию отдельных авторов по конкретному судебному спору или одной проблеме и соответственно не содержат целостной научно-теоретической концепции.
Диссертационное исследование опирается также на разработки института недвижимости и инвестиций в недвижимость, содержащиеся в литературе по экономической теории13.
Научная новизна диссертационного исследования определяется его содержанием, в котором сформулирован и обоснован ряд новых научных положений, выносимых на защиту.
Представленное диссертационное исследование является по существу первой монографической разработкой проблем двух фундаментальных, взаимосвязанных проблем:
концепции инвестиционного контракта как организационно-предпосылочной категории (со сложным механизмом комплексного регулирования - в случае участия в нем публично-правового образования);
13 См., например:
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002;
Донцова Л.В. Инвестиционно-строительный сектор российской экономики: проблемы формирования и инновационного обновления. М.: Диалог-МГУ, 1999;
Инвестиционный бизнес: Учебное пособие / Общ. ред. Яковец Ю.В. М.:Изд-во РАГС, 2002;
Крушвщ Л. Инвестиционные расчеты / Пер. с нем. под общей редакцией В.В.Ковалева и З.А.Сабова. -Спб.: Питер, 2001;
Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2000;
Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. M.: «Экономика», 2001; Экономика недвижимости: Учеб. пособие.- 2-е изд. - M.: Дело, 2000;
Экономика городского строительства: Учеб. для вузов / АЛ.Коралов, В.А.Кожин, О.П.Коробейников и др.; Под ред. АЛ.Коралова. - М.: Стройиздат, 1989;
Экономика строительства: Учеб. для вузов по спец. «Промышленное и гражданское строительство» / Ю.Б.Монфред, Л.Д.Богуславский, Р.М.Меркин и др. - М.: Высш. шк., 1987.
договора инвестирования как смешанного гражданско-правового договора, являющегося одной из форм удовлетворения жилищной потребности.
Результатом проведенного диссертационного исследования явился ряд выводов и предложений как научно-теоретического, так и практического (прикладного) характера, наиболее существенные из которых выносятся на защиту.
1. Для целей частного права термин «жилье» следует применять для
обозначения и индивидуализации недвижимого имущества,
предназначенного и пригодного для постоянного проживания в нем
граждан. Это жилые помещения (квартиры и комнаты) и жилые дома.
Режим недвижимости не распространяется на строящееся жилье, в том числе и являющееся предметом договора инвестирования.
Квартирой является изолированное жилое помещение, имеющее отдельный выход внутри жилого дома либо вовне его и не зависимое от прав на земельный участок, расположенный под данным жилым домом.
С точки зрения правовой организации гражданского оборота, жилые дома следует различать на индивидуальные и многоквартирные жилые дома в зависимости от назначения дома — соответственно для проживания одной семьи или нескольких семей.
Индивидуальный жилой дом выступает как единый объект гражданского права. Многоквартирный жилой дом участвует в гражданском обороте по «частям» - в виде помещений, в том числе отдельных квартир или комнат, принадлежащих нескольким собственникам.
2. Реализация инвестиционного проекта в сфере строительства жилья
опосредуется двумя договорами:
инвестиционный контракт и
договор инвестирования.
2.1. Инвестиционный контракт - это договор, направленный на
организацию и финансирование строительства жилого дома, аналогичный
простому товариществу.
Инвестиционный контракт подразделяется на два вида: - общегражданский инвестиционный контракт,
инвестиционный контракт с участием публично-правового образования.
2.2. Договор инвестирования — смешанный гражданско-правовой
договор, содержащий в себе элементы, прежде всего, купли-продажи,
подряда, займа и возмездного оказания услуг.
Вместе с тем, массовый характер его использования создает на практике условия для его легализации в действующем законодательстве в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.
3. Инвестиционный контракт с участием публично-правового
образования является договором, построенным по модели простого
товарищества, и в «чистом» виде не обнаруживает своей принадлежности
ни к одному из известных гражданско-правовых договорных институтов.
Право публично-правового образования по данному контракту на получение
части построенной площади прикрывает возмездное предоставление
земельного участка под строительство жилого дома.
4. Дифференцированным критерием разграничения инвестиционного
контракта и договора инвестирования, помимо всех других элементов,
выступает их предмет.
В рамках инвестиционного контракта, построенного по модели простого товарищества, стороны осуществляют действия по созданию жилого дома.
Предметом договора инвестирования выступает жилое помещение - часть жилого дома.
5. Сущностное различие договора инвестирования и инвестиционного
контракта заключается также в том, что в инвестиционном контракте,
построенном по модели простого товарищества, используется принцип распределения построенного жилья пропорционально стоимости вкладов товарищей, а договор инвестирования основывается на принципе определенности цены жилого помещения, в соответствии с которой жилое помещение предоставляется инвестору в размере, определенном в договоре.
6. Статус застройщика - одна из возможных сторон договора инвестирования - может принадлежать тому субъекту инвестиционно-строительной деятельности, который обладает правом на земельный участок, предоставленный под застройку.
Помимо положений, вынесенных на защиту, диссертантом выработаны следующие предложения по совершенствованию законодательства.
Полагаем целесообразным внести в легальную формулу статьи 460 Гражданского кодекса РФ уточнение о том, что в случае передачи прав на объект до государственной регистрации сделки либо права на него, «продавец» не вправе производить с ним иные сделки, ведущие к возникновению права собственности на данный объект.
В целях защиты прав инвесторов предлагается легализовать на уровне закона административный специальный учет инвестиционных контрактов и договоров инвестирования исполнительными органами государственной власти.
3. И, наконец, вместо заключения инвестиционных контрактов с
участием публично-правового образования наиболее оптимальным
правовым средством (а следовательно, наиболее рациональным) видится
предоставление участков под застройку по результатам торгов (статья 447
Гражданского кодекса РФ) с исполнением публично-правовым
образованием своих «обязанностей» в обычном режиме исполнения
государственных функций.
Значимость настоящей работы ярко проявляется и в прикладном аспекте — решении целого ряда проблем, особенно остро востребуемых современной российской правоприменительной практикой.
Внедрение результатов исследования и их практическая апробация связаны с деятельностью соискателя в качестве сотрудника Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, участвовавшего в разработке нормативных правовых актов в жилищной сфере, в том числе и регулирующих инвестиционные отношения в городе Москве.
Материалы исследований в жилищно-правовой сфере, включая проанализированные в рамках настоящей работы, а также полученные результаты и выводы использованы в публикациях в специальных юридических журналах.
Основные теоретические выводы и практические рекомендации, изложенные в диссертации, могут быть использованы в учебной литературе по гражданскому праву, в правоприменительной деятельности органов государственной власти и строительно-инвестиционных компаний.
Понятие жилья и строительства жилья
Однако необходимо оговориться, что договор строительного подряда не является предметом рассмотрения в настоящей работе и анализируется лишь в аспекте соотношения с договором инвестирования.
Суть описанных действий характеризуется еще как «капитальное строительство». А инвестиции, направляемые в капитальное строительство, рассматриваются соответственно в качестве капитальных вложений .
По мнению Н.И.Коваленко, «капитальному строительству противостоит аналогичное по характеру осуществляемых работ другое, «некапитальное» строительство, имеющее свой правовой режим»16. В качестве примера некапитального строительства указанный автор приводил создание жилых домов для граждан, так как они предназначены для удовлетворения их личных бытовых нужд.
Как некапитальное строительство можно рассматривать строительство из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений, что не никак не соответствует назначению жилого дома.
Заметим, порядок будущего использования строящегося жилого дома (удовлетворение личной потребности в жилье) не определяет его технические характеристики (капитальность дома).
Новое строительство (строительство новых объектов недвижимого имущества) всегда связано с привлечением большого количества материальных ресурсов, в том числе и финансовых (инвестиций), в связи с чем возникают определения нового строительства как инвестиционной операции.
Поэтому и состав участников, непосредственно занятых в строительстве, в последнее время расширился за счет иных, связанных со строительством, субъектов - в первую очередь, инвесторов, наличие которых подчас рассматривается как необходимое и обязательное условие начала строительства.
Понятие инвестиций содержится в статье 1 Федерального закона от 25.02.1999 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»19: инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
В строительстве многоквартирного жилого дома в качестве инвестиций используются, главным образом, денежные средства. Если инвестирование всегда начинается с выплаты/вложения, как правило, денежных средств, то финансирование - с их поступления20. Мероприятия по инвестированию и финансированию характеризуются как платежные потоки разной направленности и воздействия, в том числе, и во временном плане.
Как правило, для инвесторов и заказчиков строительства, осуществляющих вложение средств, речь идет об инвестировании, а для подрядчика тот же самый процесс характеризуется как финансирование, то есть поступление денежных средств за выполняемые работы. «Финансирование инвестиционного проекта — это обеспечение его денежными ресурсами в течение всего периода осуществления. Задача ... финансирования состоит в том, чтобы на любом этапе осуществления проекта необходимые инвестиционные затраты покрывались наличными денежными ресурсами».
Соответственно с установлением в договоре инвестирования источников инвестиций определяются и источники финансирования работ по созданию нового объекта недвижимого имущества — жилого дома.
Сущность договора инвестирования и его отграничение от смежных гражданско-правовых договоров
Новые договоры, в конечном счете, получают характер основных категорий либо трансформируются в уже существующий близкий институт. Эта эволюция осуществляется медленно.
Поэтому представляется необходимым обозначение существенных условий договора инвестирования и установления внешнего, но необходимого атрибута для имущественного оборота, - соответствующих нормативных правовых актов о договорах инвестирования.
В этой связи сошлемся также на Д.И.Мейера, проводившего деление договоров на самостоятельные, то есть указанные в законодательстве и определенные им, и несамостоятельные - все прочие договоры132.
Однако появление новых договорных форм, как правило, опережает реакцию законодателя, и указание закона не должно служить препятствием для установления самостоятельного характера договора.
Как правило, гражданско-правовая классификация всегда базируется на тех видах договоров, которые уже нашли свое закрепление в текстах законов. Поэтому в целях определения сути договора инвестирования особую актуальность на данном этапе приобретает анализ его соотношения с известными гражданско-правовыми обязательствами.
Подобным образом высказывался и О.С.Иоффе: в момент появления особых договорных форм их «стремятся подключать в качестве специфических подразделений к ближайшему по содержанию из числа сложившихся договорных типов. Но как только процесс их нормативного
созревания достигает оптимальных масштабов, вдумчивый пересмотр ранее разработанных концепций чаще всего выливается в возведение былых договорных разновидностей в ранг договоров самостоятельной типологической значимости» .
Несмотря на отсутствие договора инвестирования в классификации гражданско-правовых договоров, возведенной в ранг кодекса, его гражданско-правовая природа очевидно вытекает из следующих основных положений.
а) Договор инвестирования при строительстве жилого дома приводит к приобретению жилого помещения в собственность, то есть он носит имущественный характер;
б) Договор заключается двумя лицами, преследующими свои интересы, на основании их согласованного волеизъявления;
в) В рамках договора инвестирования его стороны связаны совершением в пользу друг друга активных действий наряду с имеющейся у них полномочием требовать их совершения от обязанного лица.
На сегодняшний день, регулирование процесса инвестирования осуществляется гражданским законодательством, а также специальными правовыми актами инвестиционного законодательства.
Основным правовым актом инвестиционного законодательства является Федеральный закон от 25.02.1999 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Значение инвестиционного законодательства должно состоять в том, чтобы «урегулировать отношения между инвестором и лицом, реализующим его инвестиции (заказчиком), между инвестором и лицом, осуществляющим практическое целевое использование объекта инвестирования (пользователем)»; необходимо добавить сюда еще и вполне допустимые с теоретической точки зрения отношения между инвестором и подрядчиком.
На данный момент названный закон не справляется с такой задачей. Он не определяет правовую природу договора инвестирования, не дает его определения - закон более направлен на установление общих принципов инвестиционной деятельности и провозглашение способов регулирования государством данного процесса.
Потребность в специальных законодательных положениях по данному вопросу основывается на большой экономической ценности объекта и, подчас, и социальной напряженности, возникающей в ходе заключения и исполнения договоров инвестирования.
В этих условиях в настоящее время отдельные региональные правовые акты, регулирующие инвестиционную деятельность на территории того или иного субъекта Российской Федерации, квалифицируют инвестиционный договор как гражданско-правовой договор, определяющий права, обязанности и ответственность субъектов инвестиционной деятельности .
В этой связи следует указать, что договор инвестирования относится, в первую очередь, к числу договоров, не предусмотренных, но и не запрещенных российским гражданским законодательством в силу принципа свободы договора (статья 421 ПС РФ).
Условие о предмете договора инвестирования и его особенности
По мнению Д.В.Мурзина и Н.Ю.Мурзиной, «текст Гражданского кодекса позволяет предположить, что догматически под предметом обязательства мыслится ... конкретно вещь, результат работы» .
При установлении предмета договора необходимо указать «данные» об имуществе. При их отсутствии договор должен считаться незаключенным. Специфика в нашем случае такова, что лишь в результате инвестирования и строительства появляется физический объект. Соответственно денежные средства вносятся инвестором на стадии строительства, когда самого жилого помещения еще нет.
Однако, например, в юридической литературе дореволюционного периода отмечалось, что «вещами в юридическом смысле могут быть и предметы, физически еще не существующие, а только ожидаемые - res futurae». Это правило берет свое начало из римских источников: «иногда признается продажа и без вещи, например, когда покупается как бы возможность, ... ибо купля считается совершенной, если ничего не будет получено».
В современных трудах по теории права также высказывается мнение о том, что «в ряде случаев в момент возникновения правоотношения его объект отсутствует. Но правоотношение и завязывается с той целью, чтобы такой объект появился» . Это вполне применимо к характеристике предмета договора инвестирования в строительство: инвестиции направляются на строительство будущего жилья, которое подлежит передаче инвестору целиком (квартира, комната) или, что менее распространено, инвесторам - в общую долевую собственность.
Между тем, ожидаемую вещь нельзя индивидуализировать по той схеме, которая используется в отношении материальных объектов недвижимого имущества (информация технического учета и государственной регистрации и т.д.). Не представляется возможным указать и номер квартиры, служащий необходимой индивидуализирующей характеристикой.
Данные о таком имуществе можно установить в договоре инвестирования лишь путем указания строительного адреса, запроектированного размера объекта (общей и жилой площади), его расположения в здании (этаж, справа или слева от лестницы), количества комнат.
Однако эти критерии не отличаются постоянством - отдельные характеристики могут измениться к моменту окончания строительства (например, площадь жилого помещения). Не в малой степени по этой причине в современном гражданском обороте нормы ГК РФ о купле-продаже будущих объектов недвижимого имущества не находят своей массовой реализации. В одном из дел, рассмотренных Президиумом ВАС РФ, было установлено, что квалификация договора как купля-продажа невозможна, если на момент его заключения у передающей стороны не имелось квартир.
