Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО
УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 11
1. Формирование модели договора долевого участия
в строительстве жилья в России 11
2. Понятие и особенности договора долевого участия
в строительстве жилья 28
3. Место договора долевого участия в строительстве жилья
в системе гражданско-правовых договоров 51
4. Предпосылки и юридические основания возникновения
отношений по поводу долевого участия в строительстве жилья 65
Глава 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО
УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 72
1. Существенные условия договора долевого участия
в строительстве жилья 72
2. Субъектный состав договора долевого участия
в строительстве жилья 84
3. Форма и государственная регистрация договора долевого
участия в строительстве жилья 92
Глава 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО
УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 100
1. Права и обязанности застройщика 100
2. Права и обязанности участника долевого строительства жилья 127
3. Ответственность сторон по договору долевого участия
в строительстве жилья 136
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 148
ПРИЛОЖЕНИЕ 151
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 153
НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ 164
МАТЕРИАЛЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 168
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования Жилье традиционно представляет собой одну из главнейших материальных ценностей в жизни человека, определяя степень ею устроенности, создавая стабильность и уверенность в завтрашнем дне Для России жилищная проблема известна издавна и является одной из важных условий для жизни любого гражданина Ее решение, так или иначе, составляло предмет усилии государства в разные периоды его истории Приобретение жилья - особая веха в жизни большинства людей, поэтому реализация данной цели важна как для граждан, так и для государства в целом, так как экономически государство не в состоянии обеспечить бесплатным жильем всех нуждающихся
Одно из наиболее оптимальных достижений в этой сфере - долевое строительство жилья, которое создает весьма редкую возможность взаимного учета интересов данных отношений - тех, для кого жилье строится, и тех, кто его сгроит А потому становятся важными задачи правовой разработки института участия в долевом строительстве жилья, создания правовых инструментов, которые устанавливали бы юридические механизмы обеспечения интересов всех участников возникающих в этой сфере отношений, а также способствовали бы дальнейшему их развитию Помимо разрешения собственно жилищной проблемы долевое строительство жилья способствует развитию строительных компаний, созданию новых рабочих мест и сокращению безработицы, повышению доходов предпринимателей, а значит и увеличению иополняемости бюджетов разных уровней Вместе со строительством домов развивается и вся сопутствующая инфраструктура населенных пунктов
Институт долевого участия в строительстве жилья - один из новых в отечественном гражданском праве Путь его развития своеобразен Стихийно сформировавшись как ответ хозяйственной жизни на экономический упадок, особенно царящий в Российской Федерации в 90-е гг XX столетия, договоры долевого строительства жилья долго оставались договорами, прямо законом не предусматриваемыми (заключались в соответствии с п 3 ст 421 Гражданского кодекса Российской Федерации - далее ГК РФ) Это предопределило возникновение длительных дискуссий относительно их правовой природы, причем разброс мнений юристов был достаточно велик Судебная практика также не могла однозначно разрешить все появляющиеся здесь вопросы о применимом законе, природе договора («инвестиционной» или же «потребительской») и т д Именно это и привело законодателя к осознанию необходимости в разрешении накопившихся вопросов в сфере регулирования договоров долевого участия в строительстве жилья
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон о долевом строительстве) вступил в силу с 1 марта 2005 г, т с практику его применения обширной не назовешь Закон о долевом строительстве был воспринят участниками строительного рынка России довольно прохладно, некоторые из них даже заявили о нежелании вести свою деятельность в форме долевого строительства Нормативный акт достаточно активно критикуется в средствах массовой информации, причем в основном зато, что предъявляемые к застройщикам требования лишают их возможности нормально вести прибыльную деятельность и снижают интерес к долевому строительству жилья как успешному экономическому инструменту Частично высказанные замечания были учтены законодателем в скором времени после принятия Закона о долевом строительстве путем внесения в него изменений
Принятие нормативного акта, посвященного договору участия в долевом строительстве, показало подход государства к реализации прав на жилье, что делает актуальным анализ правовой природы этого договора именно с точки зрения содержания закона, так как в предшествующие годы все дискуссии велись лишь на основе договорной и судебной практики
Степень разработанности темы Изучение договора долевого участия в строительстве жилья в отечественной юридической науке касалось исследования правовой природы договора, анализа прав, обязанностей и ответственности сторон Однако в настоящее время, после принятия Федерального закона от 30 декабря 2004г « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», отсутствует исследование, посвященное договору долевого участия в строительстве жилья
Необходимо отметить, что исследования правоведов, как правило, касались договоров долевого участия в строительстве безотносительно к конкретному объекту-жилью, а правовое положение застройщика и дольщика было подвергнуто анализу в соответствии с ранее действующим законодательством
Объект исследования составляет совокупность общественных отношении, складывающихся в результате заключения и исполнения договора долевого участия в строительстве жилья
Предмет исследовании составляет комплекс проблем теоретического и практического характера, связанных с правовым регулированием договора долевого участия в строительстве жилья, закономерности регулирования российским законодательством прав и обязанностей сторон по договору, порядка их реализации и исполнения
Нормотворческии аспект В связи с принятием в России Федерального закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», начался новый этап развития законодательства в сфере долевого строительства жилья В диссертационном исследовании выработаны рекомендации по изменению и дополнению законодательства, регламентирующего отношения по долевому участию в сіроительстве жилья Правоприменительный аспект. Судебная практика, возникающая по вопросам, связанным с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве жилья свидетельствует о проблемах в единообразии применения законодательства Данные обстоятельства указывают на необходимость разработки единого понимания норм, регулирующих рассматриваемые правоотношения Целью диссертационного исследования является научный анализ теоретических и практических проблем, возникающих при заключении, исполнении договора, всесторонний анализ гражданско-правового институга договора долевого участия в строительстве жилья, выявление имеющихся недостатков действующего законодательства и внесение конкретных рекомендаций по его совершенствованию
Для достижения названной цели были поставлены и решались следующие задачи
- изучить анализ правовой природы договора долевого участия в строительстве жилья,
- выявить особенности, отличающие договор долевого участия в строительстве жилья от других гражданско-правовых договоров,
- определить существенные условия договора долевого участия в строительстве жилья,
- раскрыть и изучить содержание рассматриваемых правоотношений посредством раскрытия основных прав и обязанностей дольщика и застройщика,
- исследовать юридическую ответственность участников договора долевого участия в строительстве жилья за нарушение условий договора,
- изучить и обобщить практику толкования и применения действующего законодательства, выработать конкретные рекомендации по совершенствованию-законодательства по теме исследования
Методология и теоретическая основа работы Методологическую основу работы составили диалектический метод познания действительности, а также логический, исторический, системный и другие методы исследования
Теоретической ее основой послужили труды видных ученых С С Алексеева, Ю Г Басина, В Н Белова, М И Брагинского, И Л Брауде, В А Бублика, В В Витрянского, Ф И Гавзе, Б М Гонгало, О С Иоффе, М Я Кирилловой, О М Козырь, О А Красавчикова, П В Крашенинникова, Л А Лунца, Д И Мей-ера, И Б Новицкого, Ф К Савиньи, К И Скловского, Г И Стрельниковой, Е А Суханова, Ю К Толстого, С А Хохлова, В Ф Чнгара, Г Ф Шершеневича, В Ф Яковлева и других ученых
Научная новизна исследования заключается в том, что научная работа является одной из первых, посвященных договору долевого участия в строительстве жилья, с учетом действующего российского законодательства Приведен анализ норм законодательства, а также сложившейся судебно-арбитражной практики, выявлен ряд пробелов в действующем законодательстве, разработаны предложения по внесению изменений в действующие нормы
По результатам проведенною исследования сформулированы основные положения, выносимые па защиту:
1 На основе анализа предмета договора долевого участия в строительстве жилья, содержания прав и обязанностей его участников, других элементов договора сделан вывод, что данный договор не является абсолютно самостоятельной и новой договорной формой, имеющей свой предмет и другие отличительные свойства В работе обосновывается вывод о том, что договор долевого участия в строительстве жилья относится к разновидности гражданско-правового договора подряда - подвид договора строительного подряда, а при соответствующем субъектном составе - также подвид договора бытового подряда
2 При регламентации предмета договора участия в долевом строительстве жилья законодатель указывает на выполнение на возмездной основе комплекса строительных и иных связанных с ними работ по созданию для участника долевого строительства объекта недвижимости Этот объект входит в состав возводимого недвижимого имущества в виде части наряду с частями-объектами, предназначенными для других участников долевого строительства
3 Отличительной особенностью данного договора выступает то, что объект договора, заключаемого застройщиком с участником долевого строительства, и объект строительства в целом не совпадают Возведение объекта, предназначенного любому из участников долевого строительства, не исчерпывает обязательств застройщика по созданию определенного объекта недвижимости, будучи лишь долей в общем объеме строительства Возводимый застройщиком объект должен быть «сложным», т с состоять из нескольких самостоятельных с точки зрения объектов, предназначенных разным лицам Если же объект недвижимости возводится застройщиком в рамках обязательства лишь с одним лицом, по одному договору, такой договор не является договором участия в долевом строительстве, его надлежит квалифицировать как договор строительного подряда
4 В связи со специфической особенностью договора участия в долевом строительстве жилья определяется то, что по отношению к возведению общих элементов инфраструктуры жилого дома между сторонами с необходимостью возникает обязательство с множественностью лиц Должником по созданию таких объектов выступает застройщик, а кредиторами - участники долевого строительства Эта множественность является долевой, так как после прекращения действия договора элементы инфраструктуры дома попадают в общую долевую собственность участников в соответствии с долями их помещений относительно общего объекта
5 Возникающее обязательство с долевой множественностью имеет особенности, отличающие его от предусмотренных действующим законодательством обязательств с множественностью лиц Здесь каждый из участников долевого строительства, неся обязанность по оплате строительства общих элементов дома только в приходящейся ему доле, должен, тем не менее, признаваться кредитором в части требования о создании и вводе в эксплуатацию объектов инфраструктуры в целом Требование о строительстве лишь определенной доли лестниц, чердаков, лифтов лишено смысла и противоречит существу отношений между сторонами С учетом этого, при исполнении такого віща множественности и возникает необходимость в дополнении норм об обязательствах сторон договора
6 Договор участия в долевом строительстве жилья следует квалифицировать как публичный (ст 426 ГК РФ) Он обладает признаками, свойственными данному договору, что подчеркивается публшшым характером деятельности застройщика предварительная публикация проектной декларации долевого строительства для всеобщего сведения и обязанность предоставления ряда сведений о строительстве жилья любому лицу, а не только лицам, с которыми могут быть заключены соответствующие договоры Возможные отличия в цене жилых помещений, предназначаемых для разных участников долевого строительства жилья, не порочат этот договор в качестве публичного, так как механизм образования стоимости этих объектов принципиально не отличается от механизма образования стоимости товаров по другим договорам, признаваемым в соответствии с законом публичными
7 Договор участия в долевом строіггельстве жилья является в то же время договором присоединения, так как его условия формируются застройщиком на основе общих формуляров, предлагаемых участникам долевого строительства жилья Тот факт, что в заключаемых отдельными участниками долевого строительства договорах закрепляются различные характеристики предназначаемых им жилых помещении, не должен рассматриваться как отрицающий такой его характер Договор присоединения (ст 428 ГК РФ) является унифицированным способом заключения договоров с несколькими лицами, что и имеет место в данном случае
8 Правоотношения по договору долевого участия в строительстве жилья могут быть сформированы в специальном порядке, которые в теории права квалифицируются как организационные В частности, это отношения, в рамках которых застройщик обязан перед заключением договоров участия в долевом строительстве опубликовать публично, для всеобщего сведения проектную декларацию, содержащую ряд важных сведений о строительстве жилья Кроме того, застройщик (повторим) наделен обязанностью предоставлять ряд сведений о себе и строительном проекте любому желающему лицу (включая и тех, кто не является еще стороной договора участия в долевом строительстве и может договора вообще не заключить) Объектом этих отношений выступают не определенные материальные или нематериальные блага, а организация будущего (возможного и желательного с точки зрения закона) взаимодействия сторон 9 В результате проведенного исследования была выявлена необходимость в усовершенствовании действующего законодательства в целях возможной зашиты прав дольщиков путем установления ответственности публично-правого субъекта за причиненный жильцам возведенных долевым способом вред, если застройщик не сможет этот вред возместить или будет ликвидирован в моменту возникновения оснований ответственности
10 На базе теоретических выводов и анализа практики применения законодательства, регулирующего отношения долевого участия в строительстве жилья, внесен ряд предложений о внесении изменений и дополнений в Закон о долевом строительстве
Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость работы состоит в проведенном анализе действующего законодательства, выявлении основных элементов договора долевого участия в строительстве жилья, исследовании его предмета, отличительных особенностей, соотношений с другими договорами Теоретические выводы, сделанные в работе могут послужить основой для дальнейшего исследования проблем договорного права и, в частности, вопросов участия в долевом строительстве жилья, а также для написания научных работ, учебников Практическая значимость работы выражается как в предложениях по совершенствованию правового регулирования договорных отношений по долевому строительству жилья, так и в возможности использования сделанных в ней выводов в правоприменительной практике Применение теоретических выводов возможно при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве жилья в интересах участников правоотношений, а также при рассмотрении возникающих при этом споров
Апробация результатов исследования. Работа выполнена на кафедре гражданского права Уральской государственной юридической академии, где проведены ее рецензирование и обсуждение Основные положения исследования были опубликованы в статьях, посвященных проблемам долевого строительства жилья Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих десять параграфов, заключения, приложения и списка использованной литературы
