Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ: ИСТОРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ И СОВРЕМЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ 14-91
1. Исторические предпосылки возникновения института долевого участия в жилищном строительстве 14-28
2. Сравнительная характеристика договора долевого участия в строительстве с другими гражданско-правовыми договорами 29-60
3. Договор долевого участия в строительстве. Его правовое регулирование 61-91
ГЛАВА 2. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 92-155
1. Предмет договора участия в долевом строительстве 92-109
2. Стороны договора участия в долевом строительстве 110-121
3. Потребительская цель договора долевого участия. Применение законодательства о защите прав потребителей 122-135
4. Содержание договора участия в долевом строительстве 136-155
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 156-158
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ...159-172
- Исторические предпосылки возникновения института долевого участия в жилищном строительстве
- Договор долевого участия в строительстве. Его правовое регулирование
- Предмет договора участия в долевом строительстве
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Право на жилище провозглашено Конституцией Российской Федерации. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40)!.
В соответствии с новым Жилищным кодексом Российской Федерации 2004г. жилищное право можно реализовать путем получения жилья по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда либо другими способами, предусмотренными законодательством (например, приобрести квартиру в собственность).
Сегодня жилищный фонд в России составляет почти 3 млрд. м2. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляется на рыночных условиях. Почти 70% жилой площади находится в частной собственности. Частный капитал занят в более чем 90% строительных организаций страны. Причем строительство жилых домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие риски3.
За последние 3 года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно. В 2004 г., например, в строй введен 41 млн. м2 жилья, что на 12,5 % больше, чем в 2003 г. Однако темпы ввода жилплощади для малообеспеченных граждан сокращаются. В очередях на получение жилья до сих пор стоят порядка 4,5 млн. семей4.
Российская газета. 25.12,1993. №237. Российская газета. 12.01.2005. № 1.
3 Путин В.В. О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем. Материалы
заседания президиума Государственного совета 19.04.05. // Недвижимость и инвестиции.
Правовое регулирование. 2005. № 2. С. 40.
4 Там же. С. 40.
4 К началу экономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное участие граждан и организаций в решении жилищной проблемы. Традиционно такая проблема в стране решалась строительством нового жилья преимущественно за счет государственных инвестиций. И основной правовой формой данных отношений были плановые договоры на капитальное строительство, так как государство в одном лице являлось и заказчиком и застройщиком.
В период советской власти было широко распространено долевое участие социалистических организаций в жилищном и гражданском строительстве. Однако все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между дольщиками «для заселения». В дальнейшем, с появлением и развитием института частной собственности, построенное за счет частных организаций жилье передавалось им в собственность. Со временем в отношения долевого участия в строительстве стали вовлекаться и граждане. Это стало возможным с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации1, который провозгласил свободу договора и наделил граждан дополнительными правами. Стало недопустимым заключение договора по принуждению, тем самым была отвергнута господствовавшая на протяжении многих лет система плановых договоров, которая с разной степенью жесткости охватывала все сферы экономической жизни страны . Инвестирование в строительство жилья объявляли новым перспективным видом приобретения жилья в собственность.
В большинстве развитых стран жилищное строительство осуществляется путем ипотечного кредитования.
Однако в нашей стране слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан
1 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. N 51 -ФЗ// РГ от
08.12.1994. №238-239.
2 Брагинский М.И., ВитрянскиЙ В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения:
Изд-е. 2-е, испр. - М.: «Статут», 2000. С. 154.
5 на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья1.
Одним из способов решения данных проблем явилось долевое строительство.
Инициатива использования такого варианта привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве.
Как отмечает А. Шаханов: «Его практическая распространенность обусловлена возможностью эффективно аккумулировать (на основе долевого участия) средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады различных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы»2.
Права и интересы граждан вкладывавших средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность достаточно часто нарушались. Во многом это было связано с отсутствием надлежащего правового регулирования возникающих при долевом строительстве отношений. Так, например, в практике имелись случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов или же после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры
Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы
ипотечного жилищного кредитования в РФ» // СЗ РФ 17.01.2000. № 3. ст. 278.
2 Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. СПб.: «LEX STAR», 2001. С. 4.
реализовывались по более высокой стоимости. Встречались случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам. Во многом этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1.
Указанный Федеральный закон в первую очередь направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство.
Актуальность и необходимость принятия ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» предопределялась и трудностями, возникающими при разрешении дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов2.
С принятием и вступлением в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, выделяются среди прочих гражданских правоотношений.
Все вышесказанное позволяет судить об актуальности и своевременности настоящего исследования.
Объектом диссертационного исследования являются правоотношения, связанные с долевым участием граждан и юридических лиц в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
1 Российская газета. 31.12.2004. № 292, Далее по тексту - ФЗ «Об участии в долевом
строительстве...».
2Обобщение Верховного Суда РФ 19 сентября 2002 г, практики разрешения дел по спорам
между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для
строительства жилых многоквартирных домов. // Бюллетень ВС РФ. 2003. № 2.
Предметом исследования является правовая природа договора участия в долевом строительстве.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является анализ правовой природы отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
В работе предпринята попытка решить следующие задачи; 1) выяснить исторические предпосылки возникновения института долевого участия в жилищном строительстве; 2) выявить специфику правового регулирования данного договора в результате анализа и сравнения его с иными договорами; 3) исследовать судебную практику в данной сфере; 4) проанализировать причины, вызвавшие необходимость принятия специального закона, регулирующего отношения в сфере долевого строительства; 5) рассмотреть и проанализировать Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве ...»; 6) квалифицировать договор «участия в долевом строительстве» на основе действующего законодательства и выделить его основные признаки; 7) охарактеризовать субъектный состав договора; 8) выявить особенности объекта долевого строительства; 9) рассмотреть форму договора и порядок его государственной регистрации; 10) аргументировать необходимость применения к гражданам, вступающим в долевое строительство, законодательства о защите прав потребителей; 10), выработать рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.
Методология и методы исследования. Методологической основой диссертационного исследования являются применяемые в юридической науке и смежных с ней других общественных науках методы познания. В данном исследовании использованы следующие методы: диалектико-материалистический, исторический, метод сравнительного правоведения, частно-научные методы системного, логического анализа, наблюдения и комплексного решения задач.
Научно-теоретическую основу исследования составляют труды СИ. Аскназия, В.А. Бублика, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Д,В. Дождева, С.С. Занковского, О.С. Иоффе, П.В, Крашенинникова, О.А. Красавчикова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, АЛ. Сергеева, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича и др. Непосредственно проблемы квалификации отношений, возникающих при долевом участии в строительстве, изучаются современными авторами - К.И. Скловским, 10.В. Романцом и др.
Нормативной основой исследования являются: Конституция Российской Федерации, гражданское и инвестиционное законодательство Российской Федерации, в том числе Федеральные законы, нормативно-правовые акты Президента РФ и Правительства РФ, нормативные акты Московской и других областей.
Эмпирической основой диссертации являются судебная практика Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ, практика органов технической инвентаризации, осуществляющих государственную регистрацию прав в отдельных регионах на начальном этапе формирования системы государственной регистрации прав на недвижимость, практика учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практика инвестиционных и строительных компаний.
Научная новизна исследования. Вопрос о правовой природе договора участия в долевом строительстве продолжает оставаться спорным в юридической литературе. Принятие ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» не позволило определить место указанного договора в системе гражданско-правовых обязательств. В связи с чем, необходим был комплексный подход к исследованию отношений, опосредуемых договором участия в долевом строительстве.
Диссертация является первым комплексным исследованием договора участия в долевом строительстве: анализируются исторические предпосылки возникновения института долевого участия; выявляется специфика правового
9 регулирования данного договора в результате анализа и сравнения его с иными договорами; исследуются причины, вызвавшие необходимость принятия специального закона, регулирующего отношения в сфере долевого строительства; дается квалификация договора; рассматривается его форма; аргументируется необходимость применения к гражданам, вступающим в долевое строительство, законодательства о защите прав потребителей, В диссертации содержится анализ законодательства, а также договорного регулирования отношений по долевому участию в строительстве. Сделана попытка обосновать необходимость дальнейшего совершенствования законодательств в этой сфере, а также правоприменительной практики.
Научную новизну диссертационного исследования конкретизируют следующие положения, выносимые на защиту:
1. Договор участия в долевом строительстве является договором
консенсуальным, возмездным, двусторонним. Существенные условия этого
договора определяются ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...», однако в
части, им не урегулированной, на договор участия в долевом строительстве
распространяются общие положения ПС РФ о договорах и обязательствах;
Исторические предпосылки возникновения института долевого участия в жилищном строительстве
Жилищное строительство на современном этапе набирает все большие и большие темпы. Объясняется это следующими причинами: во-первых, жилищное строительство - это благоприятная среда для инвестиций, вложение которых будет способствовать получению прибыли, во-вторых, большая часть населения стремится реализовать свое право на жилище, провозглашенное Конституцией Росси йской Федерации , путем приобретения или строительства жилья за собственные средства .
Традиционно жилищная проблема в стране решалась строительством нового жилья преимущественно за счет государственных инвестиций. И основной правовой формой данных отношений был плановый договор строительного подряда на капитальное строительство. Но непрерывная эволюция экономического оборота и развитие имущественных отношений привели к возникновению новых договорных форм.
Договоры, опосредующие долевое участие в строительстве многоквартирных домов получили широкое распространение в современной практике жилищного строительства. Однако отсутствие четкого правового регулирования данных отношений приводило к нарушению исполнения обязательств сторонами, многочисленным судебным разбирательствам, не однозначной квалификации договоров со стороны судов1.
При рассмотрении института долевого участия в строительстве присущие ему признаки могут быть поняты с учетом исторической и экономической необходимости, а также цели его появления.
Историческими корнями указанного института ГТ.В. Сокол считает распространенное в нашей стране в 60-80-е годы строительство УКСами (ОКСами) жилья и социокультурных объектов путем привлечения на долевых началах средств социалистических организаций или строительства жилых домов для ЖСК посредством передачи функций заказчика УКСам (ОКСам).
Однако комплексный подход к исследованию данной проблемы позволяет обнаружить тот факт, что термин «долевое участие» встречается в статье М. Манасевича3 уже в начале XX в. Автор приводит следующую ситуацию: «Кооперативное объединение заключает договор с государственным заводом,... согласно которому передает заводу (в собственность), по заранее условленной цене, заготовленное Кооперацией сырье для переработки, с тем, что готовая продукция реализуется Госзаводом, и вырученная от продажи сумма с соответствующей частью прибыли возвращается Кооперации»4.
И.Л. Брауде считает, что в данном случае имеет место договор негласного товарищества, а М. Манасевич указанное правоотношение, а так же договоры финансирования5 относит к сделкам, обнимаемом в Германии термином partiansche Geschafte (сделки долевого участия). И трудовой договор с приказчиком, оплачиваемым тантьемой (commis interesse), и договор с маклером, когда сторона оплачивает последнего участием в прибыли совершенной при его посредстве сделки, и комиссионные отношения при таком же способе расчета, и страховой договор с участием страхователя в прибылях одинаково являются такими «условиями долевого участия».
Установив характер договора Кооперации с Госзаводом, как «сделки долевого участия», легче определить и его юридическую природу. Он считает, что рассматриваемое правоотношение и есть регулируемое ст. 220 Гражданского Кодекса 1922г. обязательство подряда, осложненное, условием долевого участия.
Однако, условие долевого участия в прибылях, не делая договора товарищеским, дает основание применять, при сомнении, по аналогии некоторые правила о товариществах для толкования внутренних отношений между сторонами2.
Данные выводы автора наводят на мысль, что любой договор (не обязательно договор по строительству) можно было признать договором долевого участия, если в нем содержались условия долевого участия в прибыли.
Как видно, вопросы долевого участия рассматривались в рамках теоретических исследований и на тот период еще не имели законодательного закрепления. Хотя, прослеживается некоторое сходство в предмете спора в то время и в настоящее. Более подробно наши наблюдения, касающиеся долевого участия в современный период, будут рассмотрены в следующих параграфах.
Договор долевого участия в строительстве. Его правовое регулирование
Договор долевого участия в строительстве относится к числу непоименованных в ГК РФ. Поэтому, прежде всего, необходимо определить его место в системе гражданско-правовых договоров.
Различают различные типы, виды и подвиды договоров. В юридической литературе нет единой точки зрения относительно того, что считать типом договора, а что видом. Некоторые авторы типом считают самостоятельный институт об определенном договоре (группе договоров), закрепленный в ПС РФ, как правило, в виде отдельной главы (например, купля-продажа, мена и др.), в рамках некоторой предусматриваются виды, подвиды1. Другие договорный тип понимают подобным же образом, но в рамках договорных типов выделяют разновидности, а под видом понимают объединение договоров по какому-либо признаку2. И, наконец, третьи типу отводят лишь юридико-техническое значение, считают его достаточно устойчивой группой отдельных видов договоров (например, договоры, направленные на передачу имущества, на оказание услуг, выполнение работ и т.д.). Основанием выделения вида такие юристы признают наличие совокупности достаточного количества только ей присущих признаков и относят к ним то, что первая и вторая группы ученых считают типом: куплю-продажу, мену, безвозмездное пользование и др.3
Так, например, А. Кашанин считает, что договорный вид - это определенное в нормах особенной части ГК РФ в основных чертах гражданско- правовое средство, представленное законодателем частным субъектам для упорядочения соответствующих действий с объектами гражданского права. Это предназначение, от которого зависят основные индивидуальные черты договора, а значит, и основание его выделения в качестве самостоятельного договорного вида, выражается категорией правовая цель договора1.
Следует отметить, что термины «тип», «вид» широко используются в систематике и имеют разное содержание2, в русском языке они довольно часто используются как синонимы3.
Итак, многими учеными отмечается несовершенство системы построения обязательств и договоров. Проблема выделения общего признака, т.е. основания для классификации договоров и разграничения отдельных видов договоров, вызвала большую дискуссию в российской и советской юридической науке4.
Общепризнанным критерием разграничения групп договоров на сегодняшний день является «направленность». Данный критерий был предложен О.А. Красавчиковым5. Однако, выделение им в отдельную группу обязательств, направленных на передачу денег, справедливо критикуется.
Можно сказать, что наиболее распространенной классификацией договоров на сегодняшний день является следующая:
1) договоры, направленные на передачу имущества;
2) на выполнение работ;
3) на оказание услуг;
4) на учреждение различных образований1.
Иногда разделяют договоры первой группы на те, которые направлены на передачу имущества в собственность и на передачу во временное владение и пользование; договоры, связанные с выполнением работ и оказанием услуг могут объединять в одну группу2.
Для каждой из выделенных групп предусмотрено принципиально различное правовое регулирование. Однако нормы ГК не объединяются в указанные группы, каждая глава посвящена отдельному типу договора, относящемуся к той или иной группе. Отличаются друг от друга типы договоров по характеру опосредствуемых отношений или по существенно несовпадающим способам регулирования отношений одного и того же характера.
В тоже время необходимо отметить некоторую условность выделения договоров в качестве самостоятельных типов. Модели договорных отношений могут в одно время признаваться в качестве смешанных договоров, затем рассматриваться как особый тип самостоятельных непоименованных договоров, или видом в рамках того или иного типа (причем, типовая принадлежность также может измениться), и, наконец, выделяться законом в специальный институт. Так, например, существовавшие ранее самостоятельно договоры поставки и капитального строительства стали разновидностями соответственно купли-продажи и подряда.
Несмотря на развернутую систему титулованных договоров, их набор всегда отстает от потребностей оборота. Возникает проблема «непоименованных» договоров. Отношение к ним было на протяжении истории права неодинаковое1.
Такая ситуация сложилась, в частности, в отношениях, связанных с долевым участием в строительстве. Долгое время данный институт не имел правового регулирования, что влекло за собой различные подходы к квалификации договоров долевого участия, а также неоднозначные трактовки их правовой природы.
В юридической литературе был весьма распространен взгляд на договор долевого участия в строительстве как на договор со смешанной юридической природой. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п.З. ст.421 ПС РФ). Ранее в практике часто преобладала другая позиция: для регулирования смешанного договора выбирался «наиболее близкий» институт в зависимости от того, какие условия превалировали в договоре2.
К. Скловский, обосновывая позицию смешанности данного договора, рассуждает следующим образом: «поскольку договор долевого участия в полной мере не похож ни на один из видов договоров, но вместе с тем его отдельные черты имеют сходство с чертами отдельных видов договоров, его следует признать смешанным (комплексным) договором»3.
Предмет договора участия в долевом строительстве
Основное требование, которое законодатель выдвигает для того, чтобы гражданско-правовой договор считался заключенным, - согласование сторонами всех существенных условий. В качестве одного из них выступает, в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, предмет договора. Однако, как верно отмечает А.Н. Обыденнов, «легальная дефиниция данной юридической категории в законодательстве отсутствует, что породило ряд разночтений в понимании предмета договора, как в научном мире, так и в правоприменительной практике»1.
В свое время Г.Ф. Шершеневич обращал внимание на то, что «содержание договора, или, как выражается наш закон, предмет договора... есть то юридическое последствие, на которое направлена согласная воля двух или более лиц» . По мнению Д.И. Мейера, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие»3.
Современные российские исследователи, как правило, отождествляют категории «предмет» и «объект договора» .
Многие авторы5 при изучении категории «предмет» прибегают к помощи науки философии. Философия, понимая под объектом нечто противостоящее субъекту, под предметом подразумевает «категорию, обозначающую некоторую целостность, выделенную из мира объектов»1, то есть более узкое понятие, чем объект.
А.Н. Обыденнов полагает, что в рамках многопонятийного термина «договор» (договор - юридический факт, договор - правоотношение, договор - документ) понятия «предмет» и «объект» в достаточной степени разноплоскостные. Категория «объект» относится к договору -правоотношению, а «предмет» в большей степени к договору - документу, чем к другим его проявлениям, так как предмет как существенное условие, в отношении которого стороны должны прийти к соглашению в установленной форме, должен быть определен в договоре - документе. В то же время в договор - документ наряду с предметом включаются права и обязанности сторон, то есть действия, которые стороны вправе или должны совершить. Следовательно, заключает он, предмет договора и действия сторон -понятия различные . Однако автор не учел того момента, когда, например, стороны решат заключить договор поручения, то в качестве существенного условия, т.е. предмета договора будут выступать определенные юридические действия, которые поверенный должен будет совершить от имени доверителя.
По мнению М.И. Брагинского: «В широком смысле слова предмет охватывает весь набор показателей того, по поводу чего заключен договор. Сюда входят данные о предмете, как таковом, включая количество, качество и цену передаваемых товаров, выполняемых работ и оказываемых услуг»3.
До принятия ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» застройщики привлекали денежные средства дольщиков для строительства недвижимости, заключая с ними соглашения как предусмотренные, так и не предусмотренные гражданским законодательством. И «предмет» договора определялся ими в зависимости от того, какой вид договора был заключен (если это купля-продажа, то предметом выступало имущество, если инвестиционный договор - то деятельность застройщика по реализации инвестиций и т п.). Соответственно и теоретические исследования не отличались однозначностью. Например, П.В. Сокол полагает, что «предметом инвестиционного договора является деятельность по реализации инвестиционного проекта...»1; Ю. Свирин, А. Юдин к предмету также относят услугу, то есть определенные действия или деятельность исполнителя; А.Н. Медведев считает, что «предметом инвестиционного договора является финансирование соинвестором строительства в обмен на получение в будущем доли в построенном объекте недвижимости» и т.д.
В соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» предметом договора участия в долевом строительстве является деятельность застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передаче их участнику долевого строительства.
ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» в п. 1 ч. 4 ст. 4 содержит императивную норму, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве считается заключенным, если он будет содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, под которым понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
