Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Этапы становления и развития законодательных основ в области строительства жилья в России как следствие эволюции общественно-экономических отношений и гражданского права 15
1.1. Зарождение и развитие законодательных основ в области строительства жилья 15
1.2. Современное состояние основ правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов 47
Глава 2. Правовая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов 75
2.1. Элементы договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов 75
2.2. Соотношение договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов с иными видами договоров 11 7
Глава 3. Содержание обязательств, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов 143
3.1, Обязанности застройщика и ответственность за их нарушение 143
3.2. Обязанности и ответственность участника долевого строительства за их нарушение 167
Заключение 197
Библиографический список использованной литературы 201
Приложение
- Зарождение и развитие законодательных основ в области строительства жилья
- Элементы договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов
- Обязанности застройщика и ответственность за их нарушение
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
В настоящее время строительство принадлежит к числу наиболее интенсивно развивающихся отраслей экономики. Это связано с тем, что изменение социально-экономической и политической ситуации, возрождение рыночных отношений в России привело к развитию негосударственного сектора в строительстве, что способствовало увеличению потребительского спроса на жилье, в то время как государство перестало играть ведущую роль в решении жилищных проблем граждан. Как следствие этих процессов, произошло увеличение объемов и темпов строительства многоквартирных домов, возведение которых преимущественно осуществлялось на долевых началах. Отставание правового регулирования отношений долевого участия в строительстве многоквартирных домов и его несоответствие реалиям рыночных отношений, в том числе отсутствие эффективных правовых механизмов и средств защиты интересов участников указанных отношений привело к многочисленным нарушениям прав и законных интересов граждан и юридических лиц в этой сфере.
Именно потребностями гражданского оборота было вызвано принятие Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ] (в ред. Федерального закона от 18.07.2006г. №111-ФЗ), который впервые на законодательном уровне выделили в самостоятельный вид договор участия в долевом строительстве.
Данное диссертационное исследование посвящено изучению правого регулирования отношений, возникающих на основе договора участия в
1 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: ФЗ РФ от 30.12,2004. М-214-ФЗ (в ред. от 18.07.2006.) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. №1. ч.1. ст.40.
долевом строительстве многоквартирных домов, в связи с большей практической значимостью и распространенностью этих отношений в гражданском обороте. 10 мая 2006г. Президент Российской Федерации В.В. Путин в своем ежегодном послании Федеральному Собранию РФ1 обозначил в качестве приоритета государственной политики - повышение качества жизни граждан России. Механизмом достижения данной цели является реализация приоритетных национальных проектов в таких областях, как здравоохранение, образование и жилье. Жилищная политика государства направлена на формирование рынка доступного жилья и развитие жилищной ипотеки. Выполнение этой задачи невозможно без увеличения объемов и темпов строительства многоквартирных домов на долевых началах. По мнению В.В. Путина, «Наша задача к 2007 году обеспечить значительный рост объемов жилищного строительства». Строительство на долевых началах многоквартирных домов обоюдовыгодно и для застройщиков, и для участников долевого строительства, так как позволяет снизить риски, связанные с высокой затратностью строительства. М.А. Бобровникова считает, что «на сегодняшний день строительство является одним из самых дорогих видов хозяйственной деятельности, требующих крупных инвестиций, поэтому при жилищном ... строительстве широко используется институт долевого участия ...»3.
В настоящее время отношения, возникающие на основе указанного договора - нового для российского гражданского права, недостаточно исследованы в научной литературе, мало публикаций по вопросам договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Следует отметить, что отставание уровня развития научного осмысления отношений,
1 См.: Послание Президента Федеральному Собранию Российской Федерации. - Москва:
ГроссМедиа, 2006. С.З.
2 Путин В.В. Выступление на встрече с членами Правительства, руководством
Федерального Собрания и членами президиума Государственного совета 5 сентября
2005г.//.
3 Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского
права.200б.№1.С75.
возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, от уровня развития реальных отношений в сфере строительства многоквартирных домов, послужили причиной возникновения ряда пробелов и противоречий как в нормативных документах, так и в правоприменительной практике. Отсутствие научного базиса находит отражение в отсутствии некоторых основополагающих понятий, что, в свою очередь, затрудняет практику применения норм Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ (в ред. от 18.07.2006г.). В настоящее время единообразная судебная практика по применению норм указанного закона еще не сложилась.
Таким образом, выявление, рассмотрение и анализ проблем, возникающих в процессе реализации норм нового закона при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, является актуальным и требует исследования. Защита прав и законных интересов граждан и юридических лиц, являющаяся одной из целей принятия указанного Федерального закона, зависит от эффективности реализации норм данного нормативно-правового акта.
Это обуславливает необходимость адекватного научного переосмысления и анализа российского законодательства, регулирующего отношения по участию в долевом строительстве многоквартирных домов, совершенствование норм, регулирующих договор участия в долевом строительстве. Таким образом, несомненную актуальность приобретает исследование договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, как основного инструмента, включающего правовые средства защиты интересов участников отношений, возникающих в результате заключения указанного договора.
Степень научной разработанности. На начальном этапе становления в России рыночной экономики изучение отношений долевого жилищного строительства, особенностей участия в долевом строительстве граждан вызвало в научных кругах значительный интерес. Данной проблематике посвящены диссертационные исследования А.Г. Щербинина1, Е.В, Лапутевой2, В.В. Мельника3.
Помимо этого, договорам участия в долевом строительстве и их квалификации посвящена работа А. Шаханова4. Также представляют интерес статьи в периодических изданиях Е. Козловой5, Л.Н. Мошкиной6, Б.В. Муравьева , Ю.В. Романца, Г.В. Цепова , в которых затрагиваются отдельные проблемы, связанные с квалификацией различных правовых конструкций договора долевого строительства, которые использовались в правоприменительной практике до принятия Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ (в ред. от 18.07.2006г.).
См.: Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Дис...канд. юрид. наук. - Тюмень, 2003.-165с.
2 См.: Лапутева Е.В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного
строительства: Дис канд. юрид. наук. Москва, 2003. -179с.
3 Мельник В.В. Договор простого товарищества при строительстве многоквартирных
домов: Дис канд. юрид. наук. Москва, 2005. - 165с.
4 См.: Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. СПб.: «LEX STAR», 2001.
С.4.
5 См.: Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная
регистрация // Хозяйство и право. 2002. №2. С.82; Козлова Е.Б. Привлечение финансовых
средств физических лиц в жилищное строительство // Юрид. мир. 1999. №11-12. С.56.
См.: Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. №2. С.29.
7 См.: Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. \999.№6.С.6-18.
См.: Романеи Ю.В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. №3. С. 75.
9 См.: Цепов Г.В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования // Юридический мир. 2001. №2. С.43.
После принятия указанного закона комплексные монографические и диссертационные исследования, посвященные проблеме правового регулирования отношений, возникающих на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, не проводились. К данному закону выпущено ряд комментариев, в частности можно отметить постатейные комментарии таких авторов, как В.А, Зюзин и А.Н. Королев1, а также А.В, Толкушкин2. Отдельным вопросам, касающимся договора участия в долевом строительстве, посвящены научные статьи в периодических изданиях А. Маковской3 и Л.А. Новоселовой4.
Следует отметить, что имеющиеся в периодических изданиях публикации не затрагивают всех аспектов правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов в силу сложности и многогранности данных отношений. Поэтому наличие указанных работ не устраняет остроты и актуальности данного диссертационного исследования, а наоборот, говорит о целесообразности дальнейшего изучения выбранной темы, а также о необходимости комплексного изучения и обобщения, высказанных в разное время позиций и взглядов по поводу отношений, возникающих на основе договора участия в долевом строительстве.
См.: Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 Г. N 214-ФЗ (постатейный) // Консультант плюс.
2 См,: Толкушкин А.В. Комментарий к Федеральному закону "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря
2004г. N 214-ФЗ // Консультант плюс.
3 См.; Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005.
№5. С.35; Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и
право. 2005. №9. С13; Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //
Хозяйство и право. 2005. №3. С.20.
См.: Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хозяйство и право. 2005. №8; Новоселова ЯЛ. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства// Вестник ВАС РФ, 1999. №4. С.69.
Объектом диссертационного исследования являются правоотношения, возникающие на основе договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Предметом диссертационного исследования выступают нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве в Российской Федерации, в особенности нормы Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ, Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 от 18 июля 2006г. №111-ФЗ, кроме того, законодательство союза ССР, а также научные исследования, материалы судебной и арбитражной практики по вопросам, касающихся договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования -анализ правовых норм, регулирующих отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, практики их применения, выявление и комплексное изучение правовых проблем, связанных с применением норм Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: ФЗ РФ от 18.07.2006. №111-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 24.07.2006. №30. ст. 3287.
Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 18.07.2006г. №111-ФЗ).
Достижение сформулированной цели обеспечивается решением следующих задач:
изучить процесс становления и эволюционирования отношений по участию в долевом строительстве многоквартирных домов;
выявить правовую природу договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов;
исследовать содержание договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов;
выявить особенности обеспечения исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов залогом;
исследовать характерные черты гражданско-правовой ответственности за нарушение договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов;
- выработать предложения по совершенствованию действующего
законодательства Российской Федерации и практики применения норм,
регулирующих отношения, возникающие на основе договора участия в
долевом строительстве многоквартирных домов.
Методы исследования: диалектический как всеобщий метод познания наряду с использованием частно-научных методов: системного, формальнологического, исторического, метода сравнительного правоведения, формально- юридического анализа и иные методы научного познания.
Научно-теоретическую основу исследования составляют труды А.В. Ащаулова, Е.В. Богданова, МИ. Брагинского, В.В. Витрянского, Э. Гаврилова, О.Г. Ершова, Б.Д. Завидова, О.С. Иоффе, X. Кетц, А.С. Комарова, О.А. Красавчикова, Е.В. Лапутевой, А. Маковской, Н.С. Малеина, К.В. Нам, Д.С. Некрестьянова, Л.А. Новоселовой,
И.Б. Новицкого, В.А. Ойгензихта, И.А. Покровского, Д.Е. Потяркина, Ю.В. Романца, А.Я. Рыженкова, А.П. Сергеева, В.И. Синайского, К. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, В.Р. Файзулина, К. Цвайгерт, А.Е. Черноморца, П.М. Филиппова, В.Н. Цирульникова, А. Шаханова, Г.Ф. Шершеневича, А.Г. Щербинина, A.M. Эрделевского, СП. Юшкевича.
Нормативной основой исследования являются: Конституция Российской Федерации, гражданское и инвестиционное законодательство Российской Федерации, в том числе Федеральные законы, нормативно-правовые акты Правительства РФ, гражданское законодательство Франции, Германии, США.
Эмпирической основой диссертационного исследования являются судебная и арбитражная практика Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Научная новизна исследования. Диссертация является комплексным исследованием широкого круга теоретических и практических проблем, связанных с правовым регулированием отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов - нового самостоятельного гражданско-правового договора.
Отношения участия в долевом строительстве не являются новыми для гражданского оборота и к моменту принятия Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ существовали как вполне устоявшиеся. Необходимость принятия данного закона была предопределена потребностями гражданского оборота, в связи с отсутствием непосредственного специального регулирования отношений по участию в долевом строительстве: стороны при заключении договоров в сфере долевого
участия в строительстве, в частности многоквартирных домов, исходили из существующих и закрепленных Гражданским кодексом Российской Федерации договорных конструкций и принципа свободы договора (ст.421 ГК РФ). Именно это предопределило многочисленные нарушения прав участников долевого строительства многоквартирных домов как граждан, так и юридических лиц.
В целях защиты прав и законных интересов участников долевого строительства был принят ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ, который закрепил договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, определил его наименование, определение понятия этого договора, его существенные условия, права, обязанности и ответственность сторон.
В диссертации исследуются характеристики, содержание и правовая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Также автором выявлены противоречия норм указанного закона с нормами Жилищного кодекса РФ и сформулированы конкретные предложения по совершенствованию действующего законодательства. Кроме того, впервые предлагается авторское определение понятия «многоквартирный дом». На основе проведенного анализа существенных условий договора участия в долевом строительстве автором предлагается исключить из числа существенных условий договора участия в долевом строительстве условие о гарантийном сроке. Научная новизна такого подхода к исследованию позволяет констатировать большое значение проведенной работы для юридической практики, а также выявить те или иные особенности регулирования исследуемых вопросов.
На основе изученных материалов сформулированы следующие положения, которые выносятся на защиту:
1. В диссертации аргументируется мнение о целесообразности внесения
изменения в определение понятия объекта долевого строительства,
сформулированного в статье 2 Федерального закона Российской Федерации
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ (в
ред. от 18.07.2006г.). Необходимо произвести замену слова «жилое» на слово
«квартира». Таким образом, объектом долевого строительства является
квартира или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого
строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома или блок-секции многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с
привлечением денежных средств участника долевого строительства.
2. В работе сформулировано авторское определение понятия
многоквартирный дом, которое предлагается закрепить в статье 2
Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ (в ред. от 18.07.2006г.):
Многоквартирный дом - это здание, которое состоит из нескольких квартир
и нежилых помещений, а также помещений общего пользования,
находящихся в общей долевой собственности.
3. В работе автором предлагается внести изменения в п.2 ст. 11 ФЗ РФ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» следующего
содержания: «Уступка участником долевого строительства прав требований
по договору допускается с момента государственной регистрации договора и
до момента получения разрешения на ввод объекта недвижимости в
эксплуатацию».
4. В диссертационном исследовании аргументируется мнение о
целесообразности закрепления гарантийного срока в договоре участия в
долевом строительстве многоквартирных домов с помощью императивной нормы. В связи с чем, предлагается исключить условие договора о гарантийном сроке из числа существенных условий договора участия в долевом строительстве, так как гарантийный срок - это срок осуществления гражданских прав, а не срок исполнения гражданских обязанностей.
5. Возмещение убытков в случае одностороннего отказа участника
долевого строительства от исполнения договора участия в долевом
строительстве в случае неисполнения застройщиком обязательства по
передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором
срок ограничено реальным ущербом и возможно в пределах стоимости
объекта долевого строительства.
6. Стороны договора участия в долевом строительстве своим
соглашением не могут уменьшить размер процентов, взыскиваемых за
нарушение денежного обязательства, равно как и изменить порядок их
определения, так как в законе он установлен императивной нормой.
7. Условия о качестве в договоре участия в долевом строительстве
многоквартирных домов понимаются широко, так как к данной группе
условий относятся не только нарушения условий договора о качестве, но и
нарушение условий договора об иных недостатках объекта долевого
строительства, которые делают его непригодным для предусмотренного
договором использования.
Практическая значимость исследования заключается в следующем: во - первых, выводы могут быть использованы в последующих научных разработках отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов; во - вторых, научные разработки автора возможно использовать при выработке положений, направленных на совершенствование действующего гражданского законодательства РФ; в -третьих, отдельные положения диссертационного исследования могут применяться в процессе обучения студентов вузов, а так же для повышения
квалификации практических работников; в - четвертых, практические выводы, сделанные в диссертации, могут применяться при разрешении конкретных судебных споров.
Апробация результатов исследования. Диссертационная работа обсуждена и одобрена кафедрой гражданского права и процесса Белгородского Университета потребительской кооперации. Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, докладывались автором на научных конференциях и изложены в опубликованных работах. Теоретические выводы диссертационного исследования использовались при проведении занятий по дисциплине «Гражданское право», «Предпринимательское право» в Центральном филиале Российской академии правосудия.
Результаты диссертационного исследования применяются в практической деятельности Федерального суда Ленинского района г. Воронежа.
Отдельные положения используются в деятельности МКП г. Воронежа «Городское управление капитального строительства» и ООО «Стройинвест».
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы, приложения.
Зарождение и развитие законодательных основ в области строительства жилья
В данной работе диссертантом исследуется правовое регулирование отношений, возникающих на основе договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов - нового поименованного договора1 в гражданском праве России, закрепленного нормами Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2 от 30.12.2004г. №214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.07.2006г. №111-ФЗ) (далее ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»).
Эффективность реализации правовых норм, регулирующих поведение участников общественных отношений, во многом зависит от степени соответствия отражения в них существа их содержания. Решение проблемы целостности знания, (в нашем случае знания о гражданско-правовом регулировании участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов), предполагает обнаружение всевозможных форм юридических лиц, направленная на создание новых и модернизацию имеющихся основных фондов производственного и непроизводственного назначения1. При этом в Градостроительном кодексе РФ под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (ст.1).
Далее обратимся к справочной литературе. Так, в словаре русского языка СИ, Ожегова, строительство определяется как возведение зданий, сооружений, во втором значении является синонимом слова стройка - место, где производится постройка, а также само строящееся сооружение2. В общеупотребительном смысле «возвести» означает соорудить, воздвигнуть, в том числе здание3. То есть возведение - это существительное, обозначающее действие по значению глагола возвести.
Поэтому, представляется возможным говорить о том, что закон предлагает более широкую трактовку термина строительство, так как строительство (возведение объекта строительства) является частью процесса создания недвижимого имущества4.
Как уже отмечалось, в рамках исследуемых отношений имеет значение понятие долевого строительства. Термин «долевое строительство» активно используется в гражданском обороте, однако легального определения этому понятию действующее федеральное законодательство не дает. Доля, как известно, - это часть чего-либо . Поэтому, долевое строительство представляет собой возведение участником этого строительства только какой-либо доли, то есть части объекта строительства, которая согласно ФЗ
РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» называется объектом долевого строительства.
Тема данного диссертационного исследования предполагает рассмотрение правоотношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Поэтому далее необходимо обратиться к правовому содержанию понятия «многоквартирный дом». В связи с отсутствием как законодательного, так и доктринального определения указанного понятия, для его определения следует исходить из того, что многоквартирный дом - это, прежде всего, объект недвижимости, обладающий индивидуальными признаками.
В.А. Зюзин и А.Н. Королев - авторы постатейного комментария к ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» утверждают, что многоквартирный дом является видом жилого дома и состоит из жилых и нежилых помещений, а также помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений, исходя из общего определения жилого дома1. Мы считаем, что данная позиция вряд ли оправдана.
Попытаемся проанализировать, законодательную трактовку понятия «жилой дом». Прежде всего, в соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ), жилой дом, наряду с его частью, квартирой, частью квартиры и комнатой, относится к жилым помещениям. Жилищный кодекс РФ определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п.2 ст. 15). Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п.2 ст. 16 ЖК РФ).
В Жилищном кодексе РФ термин «многоквартирный дом» упоминается при определении понятия «квартира». Так, в соответствии с п.З ст. 16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.
При исследовании данного вопроса следует учитывать нормы Градостроительного кодекса РФ, закрепляющие в п.1 ч.2 ст.49, что к объектам индивидуального жилищного строительства относят отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В п.З ч.2 указанной статьи говориться о многоквартирных домах с количеством этажей не более чем три, состоящих из блок-секций, в каждой их которых находится несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Косвенное упоминание термина многоквартирный дом позволит составить целостную картину, что необходимо для формулирования определения этого понятия.
Элементы договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов
Договор участия в долевом строительстве является новеллой гражданского законодательства России. Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов впервые на законодательном уровне урегулировал отношения по участию граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, возникающие на основании договора участия в долевом строительстве.
Следует отметить, что отношения, в которых физические и юридические лица финансируют строительство квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах на долевых началах на договорной основе не являются новыми для российской гражданско-правовой практики. До вступления в действие ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» договор участия в долевом строительстве не был закреплен в гражданском законодательстве России, но в связи с фактическим существованием отношений по долевому строительству многоквартирных домов участники гражданского оборота использовали существующие в гражданском праве России договорные конструкции, руководствуясь принципом диспозитивности и принципом свободы договора (ст.421 ГК РФ). Наряду с договором долевого участия в строительстве -непоименованного гражданско-правового договора использовались такие договорные конструкции, как договор подряда2, договор купли-продажи, договор простого товарищества4, инвестиционный договор5, договор на оказание услуг .
Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» юридически закрепил новый самостоятельный вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом строительстве, его наименование и легальное определение понятия данного договора, установил перечень его существенных условий, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязанностей, а также установил сферу его применения.
«Система договоров в гражданском праве России построена по различным классификационным признакам. Факторами, обуславливающими правовое регулирование, являются такие черты договорных отношений, как особенности предмета договора, субъектного состава его участников и т.д.» , - считает Ю.В. Романец. В связи с этим целесообразно для определения правовой природы рассматриваемого договора выделить все его классифицирующие признаки, при этом необходимо исследовать предмет, стороны и содержание договора.
Согласно п.1 ст.4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - договор), одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Для некоторых договоров (например: договор дарения1, договор ренты, договор займа) одного соглашения сторон недостаточно, необходимо еще выполнение определенного действия, например, передачи вещей, денег, уплаты взносов, после чего договор считается заключенным - это реальные договоры. Новый закон не связывает факт заключения договора участия в долевом строительстве с передачей имущества, в частности объекта долевого строительства. Из этого следует, что договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, поскольку вступает в силу с момента достижения соглашения сторон.
Целью данного договора является привлечение денежных средств участников долевого строительства в обмен на предоставление застройщиком квартир и нежилых помещений в построенном объекте недвижимости. Поэтому договор участия в долевом строительстве по своей природе является возмездным, то есть договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (ст.423 ГК РФ). Б,Б. Черепахин называет эти отношения «взаимоотношениями встречных обязанностей - действия в возмездном правоотношении - отношениями эквивалентности (равноценности, равнозначности, соответствия), а каждую встречігую обязанность - действие - эквивалентом»1. По договору участия в долевом строительстве, каждая из сторон получает свою выгоду: участник долевого строительства удовлетворяет свои потребности в жилье или нежилых помещениях, а застройщик получает денежное приращение.
Договор участия в долевом строительстве является двусторонним. Сторонами договора являются засяройщик и участник долевого строительства. В результате заключения договора участия в долевом строительстве между конкретными субъектами права: физическими и юридическими лицами возникает обязательственное правоотношение, в рамках которого существуют и реализуются субъективные права и обязанности сторон договора.
Обязанности застройщика и ответственность за их нарушение
Содержание обязательства, как известно, составляют субъективные права и обязанности сторон. Обязательство, возникшее из договора участия в долевом строительстве, в этом смысле не является исключением. Поскольку данный договор является двустороннеобязывающим, порождающим корреспондирующие права и обязанности у обеих сторон, во избежание повторений в данной главе будут рассмотрены только обязанности сторон договора участия в долевом строительстве и ответственность за их нарушение.
В начале рассмотрения данного вопроса хотелось бы отметить, что «Договор, договорный акт есть оформленное выражение обособленных согласованных волеизъявлений субъектов права»1. Субъекты права путем согласования индивидуальных условий вырабатывают общие условия, которые образуют содержание договорного акта2, таким образом, содержание договора определяется его условиями, которые в свою очередь «представляют собой способ фиксации взаимных прав и обязанностей»3.
В.В. Иванов высказывает, на наш взгляд бесспорное мнение о том, что «Заключение договоров было бы бессмысленно без намерения сторон исполнять их условия». Следует отметить, что автор выделяет обязательность исполнения договорных условий в качестве универсального признака договоров.
Договорные условия являются результатом взаимного согласия сторон. Поэтому, сторона в договоре, согласившись с условиями другой стороны договора, тем самым признает для себя обязательность совместно установленных условий договора. По мнению М.И. Брагинского, «Исполнение договора выражается в совершении или воздержании от совершения действий, которые составляют его предмет» . При исполнении договора необходимо выяснить, было ли исполнено действие, предусмотренное договором, а затем необходимо определить надлежащий характер выполненного действия. В.А. Ойгензихт пишет, что «Невыполнение договорной обязанности противоправно. ... Ее понимают как поведение, противоречащее норме права или правилам, нормой санкционированных. Противоправно и нарушение обязанности, и злоупотребление правом» .
На первый взгляд, анализ статьи 393 ПС РФ позволяет сделать вывод о разграничении понятий неисполнение и ненадлежащее исполнение в российском гражданском праве. Так, указанная норма закрепляет, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Но в то же время деление нарушений договора не имеет целью устанавливать различный правовой режим оснований ответственности . Представляется, что указанное деление имеет значение для определения соотношения мер ответственности, а также права требовать исполнения в натуре (ст. 396 ГК РФ).
Далее необходимо отметить, что определение и содержание понятий неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательства, возникающего из договора, в гражданском законодательстве России не раскрывается. Юридическая наука также не выработала единой позиции по этому вопросу. Так, например, В.В. Витрянский1 предлагает рассматривать под «неисполнением» случаи, когда должник вообще не приступил к исполнению своих обязанностей, когда на дату исполнения договора стороны остаются в положении, существовавшем до заключения договора. Под ненадлежащим исполнением автор понимает случаи, когда договорные обязательства должником выполнены не в полном и не в должном объеме. А.Н. Гуев, не раскрывая понятия неисполнения обязательства, предлагает понимать под ненадлежащим исполнением обязательства ситуацию, когда должник исполнил обязательство, однако это исполнение оказалось порочным .
Таким образом, в российском гражданском праве любое нарушение договорных обязанностей (просрочка, неисполнение, ненадлежащее исполнение) как основание договорной ответственности подчиняется одним принципам и по правовому регулированию может быть объединено одним понятием - нарушение договора.
Хотелось бы так же отметить, что нарушение договора имеет место как при нарушении условий договора, не противоречащих закону, так и норм права, регулирующих договорные отношения .
В ходе работы над диссертационным исследованием при изучении зарубежного законодательства, в частности норм Французского фажданского кодекса4, было выяснено, что в отличие от российского французское гражданское право традиционно разделяет нарушение договора которое заключается в просрочке выполнения обязанности должником, и нарушение, которое характеризуется в полном неисполнении обязательства (ст. 1146, 1147 ФПС). Во Франции закон не выделяет ненадлежащее исполнение обязательства в качестве специальной категории нарушения договора, в судебной практике и в доктрине оно рассматривается как частный случай неисполнения обязательства1. Следовательно, любое нарушение обязательства, возникшего из договора, которое нельзя определить как просрочку исполнения, подпадает под общее понятие неисполнение обязательства.
