Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. МЕСТО ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СИСТЕМЕ ПРАВООБРАЗУЮЩИХ ЮРИДИЧЕСКИХ ФАКТОВ 14
1. Понятие договора социального найма жилого помещения 14
2. Предоставление жилого помещения из фонда социального использования 28
3. Заключение договора социального найма жилого помещения. 64
ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 75
1. Стороны в договоре социального найма жилого помещения 75
2. Предмет договора социального найма жилого помещения 92
3. Форма и срок договора социального найма жилого помещения 106
Глава 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ УЧАСТНИКОВ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО СОЦИАЛЬНОМУ НАЙМУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 114
1. Права и обязанности наймодателя 114
2. Права и обязанности нанимателя 122
3. Права и обязанности членов семьи нанимателя 139
Глава 4. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 147
1. Отдельные случаи изменения договора социального найма жилого помещения 147
2. Основания и порядок расторжения договора социального найма жилого помещения 167
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 184
БИБЛИОГРАФИЯ 191
- Понятие договора социального найма жилого помещения
- Стороны в договоре социального найма жилого помещения
- Права и обязанности наймодателя
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В условиях перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере изменились методы и принципы регулирования жилищных отношений между гражданами, органами государственной власти и органами местного самоуправления по поводу предоставления жилых помещений, заключения договоров найма и социального найма, оплаты жилых помещений и коммунальных услуг. Все более утверждающиеся в обществе принципы рыночной экономики ставят перед ним и государством принципиально, новые проблемы. Одна из них — изменение механизма бесплатного предоставления социальных благ, среди которых особо выделяется право граждан Российской Федерации на жилье (ст. 40 Конституции РФ).
Переход к рыночным отношениям в жилищной сфере потребовал формирования рынка жилых помещений и внедрения новых механизмов решения проблемы жилищной обеспеченности граждан России. В связи с происходящей трансформацией в жилищном законодательстве все более четко прослеживается усиление роли гражданско-правовых элементов в жилищных правоотношениях.
Жилищная реформа, появление рынка жилья, разработка механизмов стимулирования решения жилищной проблемы собственными силами граждан являются важнейшими факторами периода перехода к новым социально-экономическим условиям жизни общества.
После проведения ряда «экономических реформ» 1991 — 2000 гг. Россия занимает 3-е место в мире после Германии и США по числу супербогатых граждан. Двадцать пять россиян вошли в список самых богатых людей планеты1. С другой стороны, большинство населения страны живет за чертой бедности без надежды увеличения реальных доходов и жизнен-
См.: Данные журнала «Форбс» // Аргументы и факты. 2004. № 9.
ного уровня. По данным Госкомстата в России в 2003 г. официально зарегистрировано 1,6 млн. безработных, причем общая численность безработных составляет 6,6 млн. человек'. Миллионы граждан России десятилетиями стоят в очередях на получение жилых помещений, теряя надежду на решение своей жилищной проблемы с помощью государства.
Удельный вес числа семей, состоящих на учете на получение жилого помещения по договору социального найма, в общем числе семей, составлял в 2002 г. 9 % . По состоянию на конец 2002 г. в Российской Федерации был приватизирован всего 61 % от общего числа жилых помещений, подлежащих приватизации2. В связи с этим необходимо детальное законодательное урегулирование правового положения нанимателей, до настоящего времени проживающих по договорам социального найма или получающих жилые помещения впервые.
К обязанности Российской Федерации, провозгласившей себя социальным государством, относится гарантированное обеспечение всех социально и материально необеспеченных граждан пригодными для проживания жилыми помещениями бесплатно или за доступную плату. Наряду с рыночными отношениями в жилищной сфере государство должно развивать институт предоставления жилых помещений по договору социального найма как внерыночную модель решения жилищной пробле-мыИнститут жилищного найма - традиционный институт гражданского права. В основном он исследован применительно к жилищной системе, сложившейся в Советском Союзе, и был призван решить жилищную проблему всех граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. С переходом на рыночные отношения в жилищной сфере жилое помещение стало не только благбм, но и товаром. Трансформировалась также обязан-
1 См.: Экономика России в 2003 году // Российская газета. 2004. 3 февр. № 4 (445). С. 1.
2 См.: Колодина И., Конищева Т., Евпланов А. Закладная на квартиру // Российская
газета. 2004. 3 февр. № 4 (445). С. 3.
ность государства по решению жилищной проблемы, которая теперь должна выражаться в обеспечении жилыми помещениями не всех нуждающихся, а лишь определенной части, которые самостоятельно решить жилищную проблему не в состоянии.
Требуется определить место договора социального найма жилого помещения в условиях рыночной экономики, используя нормы действующего жилищного законодательства.
Предметом особого внимания должны стать: определение категорий граждан, которым жилое помещение будет предоставлено по договору социального найма; характеристика предмета договора; принципы формирования жилищного фонда социального использования.
Следует отметить, что практика применения действующего законодательства в жилищной сфере не отличается единообразием и нуждается в глубоком анализе и обобщении. Многие актуальные вопросы договора социального найма жилого помещения не получили достаточной разработки в цивилистической литературе. В основном договор социального найма рассматривается в учебных пособиях по жилищному и гражданскому праву. Опубликованные ранее исследования, касающиеся проблем договора социального найма жилого помещения, охватывают достаточно широкий круг вопросов, основывая их решение на выводе о доминирующей роли государства в процессе обеспечения жилыми помещениями нуждающихся граждан.
Признавая значительную научную ценность проведенных исследований, мы полагаем, чтр на современном этапе развития жилищных отношений и жилищного законодательства ряд положений и выводов, разработанных учеными-правоведами, требуют переоценки и дальнейшего развития как в теоретическом, так и в практическом аспекте.
Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется, главным образом, на базе сочетания принципов жи-
лищного и гражданского законодательства. Жилищное законодательство, опирающееся на принципы административно-командной системы, во многом устарело и нуждается в кардинальном обновлении.
Все вышеизложенное свидетельствует об актуальности темы исследования, что также подтверждается принятием Государственной Думой РФ 10 июня 2004 г. в 1-м чтении пакета законопроектов по жилищной реформе, состоящего из 27 законов, одним из которых является Жилищный кодекс РФ.
В диссертации сделана попытка показать значение договора социального найма при переходе к рыночным отношениям, выявить особенности жилищных правоотношений в фонде социального использования, проанализировать предпосылки и основания возникновения этих правоотношений; подвергнуть исследованию содержание правоотношений с учетом положений ПС РФ и принятых в последнее время законодательных актов. С учетом разработки Жилищного кодекса РФ представляется целесообразным обосновать предложения по внесению соответствующих норм в ЖК РФ.
Степень научной разработанности темы. Проблемы жилищного права в целом исследованы в работах И.И. Андрианова, СИ. Аскназий, В.Л. Богданова, И.А. Брауде, Ю.Г. Басина, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, В.Ф. Маслова, П.С Никитюка, А.И. Пергамент, А.Г. Потюкова, И.П. Прокопченко, П.И. Седугина, В.Р. Скрипко, Ю.К. Толстого, В.Ф. Чигира и др.
Отдельные вопросы освещены в работах и статьях М.Г. Гуревича, Л.М. Пчелинцевой, Е.В. Трушина.
Большинство исследований вышеперечисленных авторов были разработаны с позиции принципов административно-командной системы и планового хозяйствования и не отражают изменений реальной действитель-
ности, связанной с возникновением рыночных отношений в жилищной сфере.
За последние пять лет было защищено несколько диссертационных исследований по вопросам, касающимся договора социального найма жилого помещения , но не все проблемы нашли должное освещение и разрешение. Например, остались без внимания вопросы определения малообеспе-ченности применительно к правоотношениям по социальному найму, формулировка понятия наймодателя, обоснование некоммерческого характера данного договора. Недостаточное внимание было уделено вопросам формирования жилищного фонда социального использования, предмету договора, основаниям изменения и прекращения договора социального найма. В связи с чем можно утверждать, что данная тема в недостаточной степени разработана в науке гражданского права.
Актуальность проблемы, недостаточная разработанность в юридической литературе, ее большая практическая значимость обусловили выбор темы диссертации.
Цели и задачи диссертационного исследования. Цель исследования — решить проблемы, связанные с определением правовой природы и содержания договора социального найма жилого помещения при переходе к рыночной экономике и последствий недооценки этого института; определить пути дальнейшего совершенствования действующего жилищного законодательства, регулирующего порядок постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых
1 См., например: Титов А.А. Правовые проблемы удовлетворения жилищной потребности граждан в условиях рыночной экономики. Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. М., 2000; Улетова Г.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку. Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 1999; Ануприенко А.А. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма. Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. Волгоград, 2004.
помещений; оценить эффективность существующих правовых конструкций и выработать рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.
В соответствии с целью исследования в диссертации ставятся для решения следующие задачи:
проанализировать определение договора социального найма жилого помещения;
рассмотреть порядок льготного обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан;
проанализировать механизм формирования жилищного фонда социального использования;
выявить особенности договора социального найма, определить его элементы и содержание;
определить основания изменения договора социального кайма жилого помещения и прекращения договора социального найма;
рассмотреть особенности выселения из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма;
внести предложения по разработке нового и совершенствованию действующего законодательства.
Решение поставленных задач непосредственно связано с необходимостью выработки конкретных научных и практических рекомендаций по обозначенной проблематике.
Объектом исследования является гражданско-правовое регулирование договора социального найма как основного института удовлетворения потребности малообеспеченных и других, указанных в законе, граждан в жилом помещении.
Предмет исследования составляют гражданско-правовой договор социального найма жилого помещения как один из способов реализации конституционного права на жилище, его роль и значение в условиях рыночной
экономики, отношения, предшествующие его заключению и возникающие в силу договора социального найма, а также правовые нормы, регулирующие жилищные отношения в разных социально-экономических условиях, и правоприменительная практика.
Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания - диалектический, системный, социологический, так и вытекающие из общих частно-научные методы — метод сравнительного правоведения, исторический, структурно-функциональный, нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический. Их применение позволило автору исследовать объекты целостно и всесторонне, в их взаимосвязи и взаимозависимости.
Теоретическая основа исследования. Теоретическую базу работы составили научные труды И.И. Андрианова, СИ. Аскназий, Е.В. Богданова, М.И. Брагинского, Р.А. Байрамова, И.А. Брауде, Ю.Г. Басина, И.С. Вишневской, Н.П. Ворониной, В.ГТ. Грибанова, Б.М. Гонгало, А.Ю. Кабалкина, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, В.Ф. Маслова, П.С Никитюка, В.А. Пантелеенко, А.И. Пергамент, А.Г. Потюкова, И.П. Прокопченко, Л.М. Пчелинцевой, П.И. Седугина, Е.А. Суханова, В.Р. Скрипко, Ю.К. Толстого, В.Ф. Чигира и
Др.
Эмпирическая база исследования. В работе проанализированы нормативно-правовые акты Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления, опубликованные и неопубликованные материалы практики Верховного Суда РФ, федеральных судов г. Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и районных федеральных судов г. Твери. Кроме этого, исследование опирается на практику деятельности городского муниципального учреждения «Тверская дирекция единого заказчика на жилищно-коммунальное обслуживание» (ГМУ «ДЕЗ»), выполняющего функции наймодателя по договорам социального найма в муниципальном
жилищном фонде социального использования г. Твери, администрации Пролетарского района г. Твери, муниципального унитарного предприятия г. Твери «Жилищно-эксплуатационный комплекс» (МУП «ЖЭК»); на статистическую информацию Госкомстата РФ, а также публикации ведущих ученых-цивилистов в области жилищного права.
Научная новизна исследования состоит в том, что оно представляет собой одну из первых научно-квалификационных работ, в которой проведено комплексное исследование правового регулирования отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения. Научная новизна работы заключается в следующем:
представлена авторская трактовка понятия договора социального найма жилого помещения;
дана характеристика отношениям, предшествующим заключению договора социального найма;
выявлено несоответствие определения малообеспеченное для правоотношений по социальному найму;
определено понятие наймодателя;
предложен новый подход к формулировке, разграничению и использованию понятий «жилье» и «жилое помещение» с учетом грамматического толкования этих понятий, их применения законодательством и практикой;
аргументирована позиция по отнесению договора социального найма к договорам присоединения;
выявлен некоммерческий характер договора социального найма;
определен базис формирования жилищного фонда социального использования;
предложен новый* подход к определению оснований изменения и прекращения жилищных правоотношений;
- определен новый подход к судебному порядку выселения.
На защиту выносятся следующие выводы и положения:
Уточняется понятие договора социального найма жилого помещения как соглашения, в котором наряду с владением и пользованием нанимателю предоставляется право ограниченного распоряжения жилым помещением.
Нуждаемость в улучшении жилищных условий и постановка на учет в органах местного самоуправления являются организационно-предпосылочными отношениями и составляют предмет гражданского права.
Необоснованно связывать нуждаемость в улучшении жилищных условий по договору социального найма с прожиточным минимумом, уста-
навливаемым Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов РФ.
Утверждается вывод, что наймодателем в договоре социального найма является собственник жилищного фонда социального использования. Уполномоченные лица (ДЕЗы, РЭУ, ЖЭКи) по поручению собственника выполняют часть функций наймодателя.
Формирование жилищного фонда социального использования должно осуществляться из государственного и муниципального жилищных фондов. Общественный жилищный фонд, а также специализированные жилые дома и помещения в них не должны охватываться понятием жилищного фонда социального использования.
Формулируется вывод о том, что договор социального найма является договором присоединения.
Недопустимо рассматривать понятие «жилье» в качестве предмета договора социального найма. Предметом данного договора является жилое помещение, отвечающее требованиям, установленным жилищным законодательством Российской Федерации.
8. Договор социального найма жилого помещения относится к некоммерческим договорам, в связи с чем плата за жилое помещение и комму-
нальные услуги должна включать только затраты на их предоставление, исключая получение наймодателем прибыли от своей деятельности.
Изменение предмета договора социального найма в связи с перепланировкой или реконструкцией, передача нанимателю освободившейся комнаты в коммунальной квартире и обмен жилыми помещениями являются основаниями для прекращения одного жилищного правоотношения и возникновения нового.
Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, по любым основаниям допускается только в судебном порядке.
11. Вносятся предложения по совершенствованию действующего жи
лищного законодательства Российской Федерации.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретические выводы и практические предложения могут быть использованы для дальнейшей научной разработки затронутых проблем, совершенствования правового регулирования отношений, возникающих из договора социального найма, а также в процессе преподавания курса «Гражданское право», при составлении учебных и методических пособий.
Практические выводы, сделанные в диссертации, также могут быть использованы в деятельности федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, а также судами при разрешении отдельных категорий жилищных споров.
Апробация результатов исследования. Положения и выводы диссертации были одобрены в ходе обсуждения работы на кафедре гражданского права Тверского государственного университета. Материалы исследования используются в учебном процессе при преподавании курса «Гражданское право» в Тверском государственном университете.
Некоторые выводы и предложения использовались автором в период работы в городском муниципальном учреждении «Дирекция единого заказчика на жилищно-коммунальное обслуживание», осуществляющем функции наймодателя, и в администрации Пролетарского района г. Твери, а также внедрялись в практику деятельности муниципального унитарного предприятия г. Твери «Жилищно-экплуатационный комплекс».
Теоретические выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, нашли свое отражение в трех опубликованных автором работах общим объемом 0,7 п. л.
Структура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, четырех глав, объединивших одиннадцать параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Понятие договора социального найма жилого помещения
Корни договора найма жилого помещения уходят в эпоху Древнего Рима, где он рассматривался, главным образом, как вид имущественного найма1. В российском дореволюционном законодательстве не содержалось специальных систематизированных положений о договоре найма жилого помещения. На отношения, связанные с наймом жилого помещения распространялись нормы, регулирующие наем имущества2. В послереволюционный период Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. рассматривал наем жилого помещения как вид имущественного найма и соответственно нормы, регулирующие договор найма жилого помещения, содержались в главе, регулирующей имущественный найм3. Впервые договор найма жилого помещения как самостоятельный вид договора появился в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г., где его регулированию посвящалась отдельная глава, содержащая 8 статей4. Принятый впоследствии Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. также посвятил правовому регулированию договора жилищного найма отдельную главу, которая содержала 50 статей1.
В настоящее время гл. 35 Гражданского кодекса РФ регулирует два вида договорных отношений, предметом которых являются жилые помещения, используемые для удовлетворения потребности в жилом помещении. С одной стороны, это договор коммерческого найма, с другой - договор социального найма жилого помещения.
Статья 672 ГК РФ устанавливает, что договор социального найма заключается на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К-договорам социального найма жилого помещения применяются лишь правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. Другие нормы ГК РФ действуют при условии, что иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Жилищный кодекс РСФСР 1984 г. , который регулировал жилищные правоотношения в условиях административно-командной системы, в настоящее время в значительной своей части устарел и не соответствует современным, реалиям перехода к рыночной экономике. Тем не менее ЖК РСФСР продолжает действовать с учетом изменений, внесенных законодательными актами Российской Федерации, среди которых наиболее важное значение занимают ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Россий3ской Федерации» и ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» .
Необходимо отметить, что вопросы правового регулирования договора социального найма жилого помещения в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. При этом большая и наиболее важная часть норм жилищного законодательства должна относиться к федеральному законодательству, развитие которого должно идти только или преимущественно по пути принятия федеральных законов. Поскольку договор социального найма жилого помещения по своей природе является гражданско-правовым, то в силу ст. 71 Конституции РФ он регулируется федеральными законами, так как гражданское законодательство относится к исключительной компетенции Российской Федерации2.
В ранее действовавшем законодательстве отсутствовало разделение договора найма жилых помещений на социальный и коммерческий. В связи с этим важно понять, какой именно смысл заложен при использовании слова «социальный». Прилагательное «социальный» происходит от латинского «socialis», что означает общественный. В соответствии с толковым словарем, «социальный» означает относящийся к жизни людей, общественный3. Такого же толкования придерживается и Д. Ушаков4. То есть договор социального найма жилого помещения носит общественный характер и имеет непосредственное отношение к жизни людей. Думается, что это полностью соответствует реалии, так как в подавляющем большинстве случаев право граждан на жилое помещение реализуется посредством именно социального найма. В процессе расчлененности общества на бедных и богатых неумолимо встает вопрос о необходимости детального регулирования договора социального найма. Для обеспеченной части населения не встает вопрос о предмете договора социального найма, о характере прав и обязанностей наймодателя, так как они в любой момент могут приобрести жилое помещение в собственность по своему усмотрению, не лимитируя себя нормой жилой площади и другими ограничениями, свойственными договору социального найма. Но, к сожалению, богатых людей лишь небольшое количество, и, следовательно, государству придется решать жилищную проблему всеми возможными законными средствами. В этом и есть глубокий общественный смысл, который законодатель воплотил в понятие «социальный». Представляется, что терминологически сущность договора социального найма полностью отражается в его названии, что следует в дальнейшем учитывать при разработке и принятии нового ЖК.
Определение договора социального найма жилого помещения в ГК РФ отсутствует. Действующий Жилищный кодекс РСФСР также не дает его определения. Статья 1 ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» дает определение договора социального найма как соглашения, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение. Данное определение в научной литературе подвергается сомнению.
Стороны в договоре социального найма жилого помещения
Статья 51 Жилищного кодекса РСФСР называет нанимателем гражданина, на имя которого выдан ордер. Продолжая эту линию, ч. 3 ст. 1 ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» устанавливает, что нанимателем является гражданин, на имя которого выдан ордер. В соответствии ГК РФ наниматель в договоре социального найма появляется еще до заключения договора социального найма (п. 2 ст. 672).
Эти определения фигуры нанимателя следуют концепции главенствующей роли ордера, наделяя лицо, на имя которого выдан ордер статусом нанимателя. Данная позиция не соответствует формальной логике, так как, получая ордер лицо приобретает лишь статус ордеродержателя, а статус нанимателя оно приобретает тогда, когда жилое помещение ему предоставлено в натуре и заключен договор социального найма. ,
В связи с этим необходимо в ЖК РФ предусмотреть норму следующего содержания: «Нанимателем является лицо, которому предоставлено жилое помещение во владение, пользование и распоряжение на условиях договора социального найма».
Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения (ст. 53 ЖК РСФСР). Из этого следует, что право на вселение и пользование предметом договора социального найма возникает не только у лица, на имя которого выдан ордер и который непосредственно подписал договор, но и у других лиц, являющимися членами его семьи.
Разрешая вопрос о характере договорных отношений с членами семьи нанимателя, необходимо четче определиться в правовых дефинициях.
Семейный кодекс РФ1 не определяет понятие семьи. В литературе под семьей принято понимать основанное на браке или родстве объединение лиц, связанных между собой личными и имущественными правами и обязанностями, моральной и материальной общностью, взаимной поддержкой, воспитанием детей, ведением общего хозяйства2.
П.И. Седугин характеризуя понятие семьи с точки зрения жилищного права, устанавливал, что семья является определенной группой лиц, общности людей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, как правило, в одном жилище и ведущей с нанимателем этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.) .
В юридической литературе не раз обращалось внимание на то, что различный подход к понятию семьи в отдельных отраслях права и даже в рамках единой отрасли гражданского права (жилищное, семейное, наследственное право) вполне оправдан и вообще единственно возможен. Каждый институт и отрасль права рассматривают семью с позиций стоящих перед ними задач4.
Часть ученых считают, что семья представляется особым субъектом права и именно ее следует считать стороной в жилищных правоотношениях.
Так, П.С. Никитюк, опираясь на то, что на учет нуждающихся в жилье принимаются граждане, делает вывод, что термин «гражданин» в данном случае обозначает как отдельного гражданина, так и его семью, поскольку речь идет об отношениях по обеспечению жильем отдельных семей. На стороне нанимателя, по мнению П.С. Никитюка, выступает «совокупный субъект», а жилищное правоотношение характеризуется множественностью лиц на стороне, обеспечиваемой жилой площадью1.
Такая позиция П.С. Никитюка кажется не совсем корректной. Если говорить о семье как о едином целом, то вряд ли есть основания говорить о множественности лиц на стороне нанимателя и наоборот.
В.Ф. Чигир подчеркивает, что члены семьи выступают не как простая совокупность лиц, а как единое целое - семья2. П.И. Седугин также указывал, что «в жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как осо-бый коллективный субъект права» .
В целом, позиция признания семьи в качестве особого коллективного субъекта в жилищном правоотношении не нашла поддержки среди большинства ученых-цивилистов.
Ю.Г.Басин справедливо отмечал, что теоретически невозможно обосновать необходимость особого субъекта права лишь в узкой области правоотношений, охватываемых одним институтом. Семья никогда не участвует в жилищном правоотношении как особое единое образование, во всех случая участниками выступают члены семьи4.
М.И. Брагинский, поддерживая точку зрения Ю.Г. Басина, полагал, что семья в целом как таковая не обладает основной предпосылкой самостоятельного выступления соответствующего образования от своего имени в имущественных отношениях. В жилищном правоотношении присутствует конструкция, в силу которой, во-первых, член семьи нанимателя и сам наниматель — это сонаниматели и, во вторых, наниматель - это представитель остальных членов семьи
В ряде случаев семья выступает как особый коллективный субъект права (например, право семей погибших или пропавших без вести воинов на первоочередное получение жилого помещения; право на вселение в занимаемое жилое помещение других лиц с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи). Это позволяет говорить, что в определенных случаях законодатель использует такую правовую категорию, как семья.
Права и обязанности наймодателя
Права и обязанности сторон по договору социального найма являются взаимными, праву одного участника правоотношения корреспондирует обязанность другого. В связи с этим права и обязанности целесообразно рассматривать в комплексе, именно рассматривая их обратную связь.
К обязанностям наймодателя относятся: предоставление жилого помещения по договору социального найма, осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставление или обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, а также обеспечение проведения текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Говоря об обязанности предоставления жилого помещения, необходимо отметить, что ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» указывает, что в соответствии с договором социального найма наймода-тель предоставляет нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение (ст. 1). Жилищный кодекс РСФСР также закрепляет, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан (ст. 7). Статью 676 ПС РФ надлежит применять субсидиарно к нормам жилищного законодательства, поскольку прямого указания на применение этой нормы к договорам социального найма в ГК не содержится. В соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение «свободным и в состояний, пригодном для проживания». Это означает, что жилое помещение должно быть свободным не только фактически, но и юридически. Так, в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободным от любых обязательств»1.
По нашему мнению, необходимо отметить это обстоятельство при разработке ЖК РФ, в котором следует отразить, что по договору социального найма наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи жилое помещение, свободное от каких-либо обязательств.
Обязанности наймодателя предоставить жилое помещение корреспондирует право нанимателя пользоваться жилым помещением. Это основное право нанимателя, ради которого он и вступает в договорные отношения. Пользование жилым помещением по договору социального найма должно соответствовать цели найма," то есть удовлетворению потребности в жилье. Жилые помещения не могут использоваться в каких-то других целях, кроме проживания. Из права пользования жилым помещение по договору социального найма вытекает обязанность нанимателя, связанная с сохранностью жилищного фонда. Статья 142 ЖК РСФСР регламентирует обязанность нанимателя обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.
Другой обязанностью наймодателя является осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Этой обязанности посвящен раздел 4 Жилищного кодекса РСФСР, в котором содержатся нормы как частного, так и публичного права.
В соответствии со ст. 140 ЖК РСФСР на государственные и общественные органы, предприятия, учреждения, организации, должностных лиц возлагается обязанность заботиться о сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства. Статья 141 ЖК РСФСР к числу основанных на договоре обязанностей наймодателя, направленных на ту же цель, относит своевременное проведение ремонта жилых домов и обеспечение бесперебойной работы инженерного оборудования жилых домов, а так же содержание надлежащим образом подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории. Здесь, по-видимому, следует более конкретно остановиться на производстве ремонта. Применительно к договору социального найма производство ремонта составляет общую обязанность сторон, направленную на обеспечение сохранности жилых домов (жилых помещений).
Поэтому, устанавливая общий принцип распределения обязанностей по производству ремонта (капитальный ремонт производит наймодатель, а текущий - наниматель), ЖК РСФСР придает соответствующим нормам императивный характер.
