Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Специализированный жилищный фонд: понятие и виды
1.1. История развития правового регулирования отношений найма и формирования отдельных видов специализированного жилищного фонда 11
1.2. Понятие специализированного жилищного фонда 20
Глава 2 Назначение и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда
2.1. Назначение и порядок предоставления служебных жилых помещений 48
2.2. Назначение и порядок предоставления жилых помещений в общежитиях 68
2.3. Назначение и порядок предоставления жилых помещений маневренного ф онда 78
2.4. Назначение и порядок предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и для социальной защиты отдельных категорий граждан 93
2.5. Назначение и порядок предоставления жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и для лиц временного поселения лиц, признанных беженцами 107
Глава 3 Правовая характеристика отдельных видов договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда
3.1. Общие положения договора найма специализированного жилищного фонда 117
3.2. Договор найма служебного жилого помещения 138
3.3. Договор найма жилого помещения в общежитии 154
3.4. Договор найма жилого помещения маневренного фонда 164
3.5. Договор найма жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами 174
Заключение 181
Список использованных нормативно-правовых актов и литературы.. Л 86
- История развития правового регулирования отношений найма и формирования отдельных видов специализированного жилищного фонда
- Назначение и порядок предоставления жилых помещений в общежитиях
- Общие положения договора найма специализированного жилищного фонда
- Договор найма жилого помещения маневренного фонда
Введение к работе
Нуждаемость в жилье1 была всегда. Проблему обеспечения жильем пытались решать по-разному. После октябрьской революции началось переселение жителей рабочих окраин в центральные городские районы, более благоустроенные. Но и в те времена, в начале 20 века, не удавалось решить жилищную проблему, поскольку миграционная волна разрушала все планы по расселению и улучшению жилищных условий.
Жилищная проблема актуальна и в наше время, о чем свидетельствует тот факт, что на момент принятия Конституции РФ 1993г. 11 млн. семей и одиноких граждан России жили в коммунальных квартирах, общежитиях или арендовали жилье у частных лиц. Свыше 2 млн. человек проживали в ветхих и аварийных домах, 17 млн. человек проживали в жилых помещениях жилой площадью менее 5 кв.м. на человека, очередь на улучшение жилищных условий состояла из примерно 10 млн. человек2.
Институт международных экономических и политических исследований Российской академии наук провел в 2007г. исследование потребности в жилье, существующей в России. В очереди на улучшение жилищных условий стоят около 4,4 млн. семей, или 9 % общего числа. В среднем на одну комнату в России приходится 1,2 человека, т.е. значительная часть населения не имеет отдельной комнаты. В России 2,2 млн. семей проживают в коммунальных квартирах, в Москве этот показатель выше — около 3% .
Нормы международного права содержат три основы, на которых строится все законодательство Российской Федерации в жилищной сфере: право на достойный уровень жизни, включая жилище, неприкосновенность жилища, свобода передвижения и выбора места жительства. Эти основы закреплены в ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, утвержденной и провозглашенной Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948г., а также Международным Пактом об экономических, социальных и культурных правах, принятым ООН 19 декабря 1966г.4, ратифицированным Президиумом Верховного Совета СССР 18 сентября 1973 г.
В соответствии со ст. 7 Конституции РФ, «Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека». Ст. 2 Конституции РФ устанавливает, что «человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства».
Впервые положения, касающиеся отношений найма жилого помещения, были кодифицированы в Гражданском кодексе РСФСР 1964г.5
Первый самостоятельный кодифицированный нормативный акт жилищного законодательства - Жилищный кодекс РСФСР6 - был принят лишь в 1983 г.
Специальные нормы, определяющие состав специализированного жилищного фонда, а также регулирующие наем специализированного жилья, появились лишь в Жилищном кодексе Российской Федерации. Таким образом, институт найма специализированного жилого помещения можно считать одной из новелл Жилищного кодекса РФ.
Необходимо отметить, что в современной цивилистической науке исследовались отдельные вопросы, касающиеся найма жилых помещений. Появилось научное исследование, посвященное специфике правоотношений найма специализированных жилых помещений, в котором рассмотрены отдельные аспекты данной проблемы, не затрагивающее в полной мере договор найма специализированных жилых помещений. Вместе с тем, сейчас, когда миллионы граждан проживают в помещениях, относящихся к специализированному жилищному фонду, возникает масса спорных ситуаций.
Указанные обстоятельства свидетельствуют об актуальности темы, избранной в качестве предмета диссертационного исследования.
Цель данной диссертации — определить критерии отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду, исследовать особенности договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда и выявить отличия от договоров социального и коммерческого найма, проанализировать имеющиеся правовые акты и появляющуюся судебную практику, связанную с применением норм о договоре найма специализированного жилого помещения.
В соответствии с поставленными целями настоящее исследование направлено на решение следующих задач:
определить обоснованность включения отдельных категорий помещений в специализированный жилищный фонд, а также сформулировать предложения по совершенствованию жилищного законодательства, определяющие состав специализированного жилищного фонда;
- проанализировать эффективность предоставления достаточно широких полномочий в регулировании отношений использования специализированных жилых помещений субъектам РФ;
- выявить общие тенденции развития законодательства о найме специализированных жилых помещений на основании анализа законодательства советского периода и современного жилищного законодательства Российской Федерации;
- проанализировать особенности заключения и прекращения договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда;
- определить пути предотвращения и минимизации неблагоприятных последствий при выселении из жилого помещения специализированного жилищного фонда;
- выявить иные проблемы, возникающие при применении норм о найме специализированных жилых помещений, и предложить пути их решения.
Объектом исследования являются отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда.
Предметом исследования являются нормы о правовом режиме помещений специализированного жилищного фонда, о договоре найма указанных жилых помещений и практика их применения.
Нормативно-правовую базу исследования составили действующие нормативные акты Российской Федерации, а также субъектов Российской Федерации.
Эмпирическую базу исследования составили обзоры судебной практики по жилищным спорам, судебные решения по конкретным делам.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных ученых-правоведов: Шершеневич Г.Ф., Дернбург Г.Т., Новицкого И.Б., Иоффе О.С., Басина Ю.Г., Чигира В.Ф., Толстого Ю.К., Аскназия СИ., Брауде И.Л., Пергамент А.И., Мозолина В.П., Мартковича И.Б., Седугина П.И., Крашенникова П.В., Витрянского В.В., Литовкина В.Н. и др.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы, в том числе, исторический, лингвистический, логический, методы моделирования и прогнозирования.
Основные положения настоящего исследования, выносимые на защиту:
1). В результате исследования установлено, что данное в статье 19 Жилищного кодекса РФ понятие специализированного жилищного фонда, требует уточнения. Доказано, что следующее понятие специализированного жилищного фонда более обосновано:
Специализированный жилищный фонд - совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых, как правило, временно, отдельным категориям граждан, и используемых ими для проживания, а также проживания членов их семей, не имеющих иных пригодных для проживания жилых помещений в данном населенном пункте».
2). Существующие нормы ст. 92 ЖК РФ о видах жилых помещений специализированного жилищного фонда не систематизированы. Типовые договоры найма жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и для временного поселения лиц, признанных беженцами идентичны, целесообразно эти два вида жилых помещений объединить в один - жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.
3). В случае обеспечения жилыми помещениями специализированного жилищного фонда в связи с работой, службой отсутствует критерий определения подвида фонда: предоставляются служебные жилые помещения или жилые помещения в общежитиях. Следует разграничить случаи предоставления работникам служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях, исходя из срока, на который предоставляется жилое помещение. В связи с этим предлагается внести изменения в п. 3 статьи 104 ЖК РФ и изложить его в следующей редакции: «Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, более шести месяцев». Пункт 2 ст. 105 ЖК РФ сформулировать следующим образом: «Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы продолжительностью не более шести месяцев или на срок обучения любой продолжительности».
4). В целях реализации национального проекта «Молодая семья», существующего в рамках «Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-20 Югоды» обосновывается внесение изменений в действующее законодательство, добавив новую категорию нанимателей по договору найма специализированного жилого помещения - «молодая семья», нуждающиеся в получении жилья или улучшении жилищных условий. Дополнить статью 92 Жилищного кодекса РФ новым пунктом - «Жилые помещения, предоставляемые молодым семьям».
5). Представляется необоснованным запрет на обмен одного специализированного жилого помещения на другое, такого же вида специализированного фонда. Предлагается внести изменения в п. 4 ст. 100 ЖК РФ и изложить его в следующей редакции: «Наниматель вправе обменять жилое помещение специализированного жилищного фонда только на другое жилое помещение специализированного жилищного фонда того же вида, принадлежащее тому же собственнику. Обмен жилого помещения специализированного фонда на жилые помещения других видов специализированного фонда и других видов жилищных фондов запрещается».
6). Доказана необходимость исключения из главы 9 Жилищного кодекса РФ такого вида фонда, как жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, в связи с тем, что возникающие при использовании указанных помещений отношения не могут быть эффективно урегулированы в рамках договора найма. Соответственно, исключить под. 4 п.1 ст. 92 ЖК РФ, ст. 96 ЖК РФ, ст. 107ЖКРФ.
7). В соответствии со ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Типовым договором найма жилого помещения в общежитии предусмотрено, что нанимателю и членам его семьи в общежитии может быть предоставлено отдельное изолированное жилое помещение. Обосновывается, что семьям должны предоставляться только отдельные жилые помещения. В связи с этим, целесообразно дополнить п. 1 ст. 105 ЖК РФ следующим содержанием: «Семьям предоставляется отдельное изолированное жилое помещение в общежитии из расчета не менее б кв.м. жилой площади на человека».
Сформулированные в диссертационном исследовании положения могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях. Кроме того, выводы диссертационного исследования, могут быть учтены в правоприменительной деятельности при рассмотрении споров, связанных с применением норм о договоре найма специализированного жилого помещения. Материалы диссертации могут быть использованы для преподавания курса «Жилищного права» в юридических высших и средних специальных учебных заведениях. Некоторые положения диссертации изложены в статьях: «Особенности обеспечения военнослужащих служебных жильем», опубликованной в журнале «Военно-юридический журнал» №6, 2006г.; «Коллизии норм права при оформлении права общей долевой собственности на землю под многоквартирным домом»- журнал «Хозяйство и право» №11, 2006г.; «Установление юридических фактов в отношении недвижимости - еще не факт государственной регистрации прав» - журнал «Законы России» №7, 2006г.
Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения.
Цель и задачи исследования отражаются в структуре диссертации.
История развития правового регулирования отношений найма и формирования отдельных видов специализированного жилищного фонда
Правоотношения найма известны со времен Древнего Рима. Римское право установило три вида договора locatio-conductio: 1) наем вещей (location-conductio rerum); 2) наем услуг (locatio-conductio operarum); 3) наем работы или подряд (locatio-conductio operas или opens faciendi).
Договоры, предметом которых были здания и квартиры в них, назывались договорами найма. Наниматель квартиры или доходного дома имел специальное наименование inquilinus, habitator («поселившийся»).
Рим отличался огромной имущественной расслоенностыо граждан. Наем квартир был рассчитан в основном на бедных людей. К их числу относились главным образом «вольноотпущенники, клиенты, поэты».8 Предметом такого найма представлял собой insula: отдельно стоящий, многоквартирный (обычно из нескольких этажей) дом для бедных семей.9
В городах было много граждан, не имевших собственных домов и нанимавших жилище у богатых домовладельцев.10
Интересно то обстоятельство, что отношения, похожие на наем служебного жилья упоминаются в главе Гражданского уложения, посвященной не имущественному, а личному найму. Служебное жилье еще не называется таковым, а представляет собой одну из форм содержания работника, но характер и основания предоставления очень похожи на современный наем служебного жилья. Наниматель работ обязан был выплачивать условленное вознаграждение. В понятие вознаграждения не входило содержание нанявшегося (одежда, квартира, пища), если таковое содержание не было условлено. И.О. Синайский подчеркивает, что, уступая современным требованиям, презюмировалось бесплатное помещение и продовольствие11.
Таким образом, первым видом найма специализированного жилья, получившим хотя бы фрагментарное регулирование, было предоставление жилого помещения работникам (прообраз современного найма служебного жилого помещения). При этом обеспечение работника служебным жильем, представляло собой форму вознаграждения за труд, а сложившиеся отношения невозможно назвать договором найма жилого помещения.
Отдельные особенности найма служебного жилого помещения отмечались еще российскими цивилистами начала 20 столетия. Так, под воздействием Г.Ф. Шершеневича и других ученых, в книгу пятую Гражданского уложения была включена статья, установившая за нанимателем, находящимся на государственной службе, право на расторжение договора найма жилого помещения при получении им нового назначения.
Обращаясь к советскому периоду, интересно отметить, что с целью исключения административного распределения, городскому самоуправлению предоставлялось право секвестирования пустующих годных помещений с целью вселения в них, прежде всего, бездомных граждан (Постановление НКВД от 30 октября 1917г. «О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса»12)
Нормы законодательства, регулирующие отношения предоставления жилья, например, гражданам пожилого возраста и инвалидам, в соответствии с под. 7 п.1 ст. 92 ЖК РФ, очень похожи на нормы, содержавшиеся в вышеуказанном Постановлении НКВД.
Отношения найма жилого помещения нашли закрепление в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. Селиванова Е.С. отмечает, что повышение роли " - договора в регулировании имущественных отношений в жилищной сфере было - . обусловлено возрождением частно-товарных отношений в нашей стране в связи с проведением новой экономической политики.13.
Уже тогда условия договора зависели от статуса нанимателя. В тех случаях, когда нанимателями являлись наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев члены их семейств, инвалиды труда и войны, договор найма жилых помещений автоматически возобновлялся на тех же условиях на неопределенный срок независимо от согласия наймодателя (ст. 156 ГК РСФСР 1922 г.). Вышеуказанное право принадлежало лишь тем служащим частных предприятий, которые имели право состоять членами профессиональных союзов. При этом право прекратить действие договора могло принадлежать только нанимателю, за исключениями, установленными в ст. 171 и 173 ГК РСФСР 1922 г.
Важно отметить еще одно значимое положение: для вышеуказанных категорий нанимателей, наемная плата за жилые помещения не могла быть выговорена выше ставок, устанавливаемых постановлениями Совета Народных Комиссаров.
В Гражданском кодексе РФ 1964 г.14 впервые появляется статья, посвященная предоставлению служебного жилья и общежитий. Также ГК РСФСР 1964 г. было регламентировано выселение из служебных жилых помещений, общежитий.
В Жилищном кодексе РСФСР упоминаются служебные жилые помещения и общежития. В Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981г.15, была выделена отдельная глава, посвященная пользованию служебными жилыми помещениями и общежитиями.
Назначение и порядок предоставления жилых помещений в общежитиях
Статьей 105 Жилищного кодекса РФ установлены основания, условия и порядок предоставления жилых помещений в общежитиях.
Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, предназначенные для временного проживания граждан. Жилые помещения в общежитии укомплектовываются мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания граждан (ст. 94 ЖК РФ).
Жилые помещения общежитий - это жилые помещения специализированного жилищного фонда, предназначенные для временного проживания работающих, служащих или обучающихся, предоставляемые из расчета не менее 6 кв.м жилой площади в комнате на человека, обеспеченные необходимым для проживания имуществом.
Значимость общежитий в решении жилищной проблемы подтверждается статистическими данными.
По данным МосгорБТИ распределение жилого фонда города Москвы по типам помещений выглядит следующим образом:
Примечание.
В общежития не включены квартиры, используемые под общежития (19231 квартир):
общей площадью - 899,8 тыс. кв. м.
жилой площадью - 577,7 тыс. кв. м85
Согласно ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначаются для проживания рабочих, служащих, студентов, а также других граждан в период их работы, службы или обучения. Как мы видим, законодатель не дает четкого определения категорий лиц, которыми должны заселяться общежития.
Также как и служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Других оснований предоставления жилых помещений в общежитиях действующий ЖК РФ не предусматривает.
Положением об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25 мая 1994г. №52286 определен круг лиц, не относящихся ни к одной из категорий граждан, определенных в ст. 94 ЖК РФ, подлежащих обеспечению жилыми помещениями специализированного жилищного фонда. Указанные в Положении лица, нуждаются в социальном обслуживании, постороннем уходе, медицинской помощи, что не может быть предоставлено в жилых помещениях общежития. В связи с вышеизложенным, Положение об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи, подлежит отмене, как противоречащее ст. 94 ЖК РФ. Лицам, страдающим психическими расстройствами, утратившим социальные связи, должна оказываться медицинская помощь в медицинских учреждениях, либо предоставляться жилые помещения в домах системы социального обслуживания. Медицинские учреждения не относятся к жилищному фонду.
Следует отметить, что теперь, когда признак «близости к месту работы» из определения служебного жилого помещения исчез, грань между понятием служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии (в случае, если речь идет о предоставлении такого помещения в связи с работой) начала стираться.
Основное отличие заключается лишь в том, что жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на человека (ст. 105 ЖК), а служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры (ст. 104 ЖК). Вторая отличительная черта - общежития обеспечиваются мебелью и другим необходимым для проживания имуществом, в то время как служебное жилье не укомплектовывается мебелью и другим имуществом.
В соответствии с п. 2 ст. 94 ЖК РФ, под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Следовательно, не допускается использование под общежития обычных многоквартирных домов (с секционной планировкой квартир для посемейного заселения) без соответствующей перепланировки и переоборудования. Ведь общежития должны обеспечивать нормальные условия проживания для большого числа лиц, одновременно находящихся на относительно малой площади. Кроме того, зачастую несколько нанимателей, проживающих в одном жилом помещении, не состоят в родственных связях.
Требуется особый подход к выбору земельного участка для размещения общежития, применения соответствующих архитектурно-планировочных и конструктивных решений здания и помещений, соблюдения специальных правил, касающихся оборудования и оснащения общежития, его внутренней отделки, отопления, вентиляции и т. д. На территории должны быть выделены и оборудованы площадки для отдыха, занятий спортом и хозяйственно-бытовой деятельности. При общежитиях для семейной молодежи должны быть выделены и оборудованы изолированные детские игровые площадки.
Для строительства общежитий должны применяться типовые и индивидуальные проекты, соответствующие природно-климатическим условиям с учетом региональных и местных природных, и даже социально-экономических национальных особенностей.
Общие положения договора найма специализированного жилищного фонда
В науке жилищного права отношения, связанные с договором найма жилого помещения, вызывают многочисленные дискуссии.
Споры возникали по поводу природы договора найма жилого помещения. Одна группа ученых считала наем жилого помещения самостоятельным видом договора . Другие ученые придерживались мнения, что договор найма жилого помещения не является самостоятельным видом договора, а лишь разновидностью договора имущественного найма128.
Попова Е.В. в своем диссертационном исследовании «Договор найма жилого помещения» утверждает, что право постоянного пользования жилым помещением осуществляется на условиях договора найма жилого помещения. При этом коммерческий договор найма жилого помещения условно можно считать «преемником» договора социального найма жилого помещения129. Нельзя не согласиться, что право владения и пользования жилым помещением осуществляется на основании договора найма. Но важно отметить, что на условиях договора найма осуществляется не только постоянное проживание, но и временное проживание, пользование, в частности, на основании договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда.
Также сложно согласиться, что договор коммерческого найма может являться преемником договора социального найма. При этом следует учитывать, что в случае «найма» жилого помещения юридическим лицом, заключается договор аренды, при условии использования жилого помещения по назначению - только для проживания граждан.
П.И. Седугин полагал, что «договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права», и в качестве его разновидностей выступают договоры социального найма и договоры коммерческого найма.
М.И. Брагинский131 приходит к выводу, что договоры найма представляют собой систему договоров, состоящую из одного договорного типа и двух его видов. Следует присоединиться к теории разработанной указанным ученым, но добавить, в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации, что договоры найма жилого помещения представляют собой систему, состоящую из одного договорного типа и трех его разновидностей: социального найма, коммерческого найма, найма специализированного жилого помещения.
Договор найма специализированного жилого помещения не является разновидностью социального найма, а существует «параллельно» с ним, отличаясь, прежде всего, особым составом нанимателей, правами и обязанностями сторон.
Аналогичная позиция в науке жилищного права высказана Свит Ю.П. «Отношения по временному пользованию специализированным жилым помещением опосредуется договором найма. Этот договор следует признать самостоятельной разновидностью договора найма жилого помещения наряду с коммерческим и социальным наймом» .
Учитывая, что договор найма специализированного жилого помещения является самостоятельной разновидностью договора найма, необходимо дополнить главу 35 Гражданского кодекса РФ положениями о договоре найма специализированного жилого помещения.
Возникновение отношений найма специализированного жилого помещения, в отличие от отношений социального найма, не зависит от имущественного положения нанимателя, Так, жилое помещение из специализированного жилищного фонда может быть предоставлено депутату как служебное, и престарелому гражданину как жилое помещение для социальной защиты отдельных категорий граждан. В то же время, к примеру, если при заключении договора социального найма не имеет значения место работы и занимаемая должность, то при заключении договора найма служебного жилья, жилого помещения в общежитии, предоставляемого в связи с работой, это одно из оснований для заключения договора найма.
Такой критерий как нуждаемость в пригодном для проживания жилом помещении является также определяющим для возникновения и существования отношений найма специализированного жилого помещения. Прямое указание об этом содержится в п. 2 ст. 99 ЖК РФ: специализированные жилые помещения предоставляются по установленным основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
В отличие от договора социального найма, который не ограничивается сроком, договор найма специализированного жилого помещения заключается на определенное время, зависящее от различных условий. Например, договор найма служебного жилого помещения - на время занятия определенной должности, предоставление общежития - на время обучения, договор найма жилого помещения маневренного фонда — на время капитального ремонта дома и т.д.
Ст. 100 ЖК РФ содержит следующее понятие: «По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем».
Договор найма специализированного жилого помещения можно определить, как консенсуальный, возмездный, двусторонне-обязывающий.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в простой письменной форме, считается заключенным с момента подписания его сторонами.
Договор найма жилого помещения маневренного фонда
По договору найма жилого помещения маневренного фонда одна сторона, собственник или его уполномоченный представитель, обязуется передать другой стороне, гражданину (нанимателю), жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем, в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома; утратой жилого помещения в результате обращения на него взыскания;- непригодности для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; в иных случаях предусмотренных действующим законодательством.
Статья 95 ЖК РФ содержит весьма неопределенную формулировку о сроках действия договора, указывая лишь, что такое проживание будет носить временный характер. Нормы Жилищного кодекса РФ не содержат указания на минимальные и максимальные сроки договора найма жилого помещения маневренного фонда. Сложно определить в момент заключения договора, момент прекращения права на проживание в маневренном фонде. Спорна необходимость указания такого срока. Вместо конкретного срока, в соответствии с Типовым договором найма жилого помещения маневренного фонда, момент прекращения договора определяется как указание на обстоятельство: завершение капитального ремонта или реконструкции дома, расчетов с нанимателем, утратившим жилое помещение в результате обращения взыскания на это помещение, расчетов с нанимателем за жилое помещение, признанное непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. Также не указано на сроки, в которые в случае наступления чрезвычайных обстоятельств, должны быть представлены жилые помещения маневренного фонда. Неопределенность сроков, в течение которых должны быть предоставлены жилые помещения маневренного фонда в значительной мере ущемляет права граждан, поощряет нерасторопность и безответственность чиновников.
В статье Якуповой А.И. «Жилые помещения маневренного фонда» также отмечается некоторая неопределенность — какой период проживания следует считать временным. В отдельных случаях установить такой срок сложно.
По истечении срока договора найма жилого помещения маневренного фонда, в случае незавершения работ по капитальному ремонту или реконструкции, договор подлежит пролонгации на условиях ранее
Якупова А.И. Жилые помещения маневренного фонда. Жилищное право. 2007. №3. Правовая система Консультант Плюс заключенного договора либо на иных условиях по соглашению сторон. Поскольку проживание граждан возможно в значительно худших условиях в маневренном фонде ущемляет их права, необходимо установить максимальный срок для предоставления жилого помещения маневренного фонда.
Объектом найма жилого помещения маневренного жилого фонда является жилое помещение, которое, в соответствии с Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на человека.
Целесообразно разграничить случаи предоставления жилых помещений маневренного фонда в зависимости от продолжительности предоставления жилых помещений маневренного фонда. В том случае, если капитальный ремонт планируется на продолжительный срок более 3 лет, необходимо обеспечивать нанимателя по его желанию иным жилым помещением по договору социального найма, либо обеспечивать жилым помещением маневренного фонда из расчета нормы предоставления как по договору социального найма. Такие меры, возможно, будут стимулировать Наймодателя завершать капитальный ремонт в предусмотренный срок и защищать права нанимателя.
Основанием для предоставления гражданам, указанным в ст. 95 ЖК РФ, жилого помещения маневренного фонда, является отсутствие у них иного жилого пригодного для проживания помещения в данном населенном пункте. Определением Конституционного суда РФ от 15 ноября 2007г. №766-0-о «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кочетова Игоря Александровича на нарушение его конституционных прав частью 7 ст. 57 и ч. 2 ст. 88 Жилищного кодекса»179 разъяснены некоторые положения, касающиеся предоставления жилья из маневренного фонда.
Конституционный суд указал, что часть 7 ст. 57 ЖК РФ о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, направлена на предотвращение необоснованного сверхнормативного предоставления государственного и муниципального жилья, не может рассматриваться как нарушающая конституционные права. То же касается и части 2 ст. 88 ЖК РФ о порядке предоставления жилого помещения, в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома, которая по своему содержанию направлена на предоставление ряда гарантий нанимателям жилых помещений по договору социального найма, в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.
Члены семьи нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с нанимателем и имеют равные права и обязанности.
Сначала на ипотечные программы были возложены огромные надежды как на способ решения проблем нуждаемости в жилых помещениях. Но законодатели быстро среагировали на колебания экономики. Бывший министр экономики Михаил Задорнов180 на конференции инвесторов в Москве отметил рост невозвращенных кредитов. Рост невозвращенных ипотечных кредитов находится в прямой зависимости с ростом увеличения числа заключения договоров найма жилых помещений маневренного фонда. Растет срок невозвращенных кредитов, заложенные жилые помещения продаются с торгов, а в случае необходимости с должниками заключают договор найма жилых помещений маневренного фонда.
Кроме того, законодателем предусмотрено право на заключение договора найма жилого помещения маневренного фонда с гражданами, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. При этом следует подчеркнуть, что право на обеспечение маневренным фондом гарантируется всем гражданам, вне зависимости от основания принадлежности жилого помещения, ставшего непригодными в результате чрезвычайных обстоятельств. То есть такими гражданами могут быть, как наниматели по различным договорам, так и собственники жилых помещений.
В период действия договора найма жилого помещения маневренного фонда наниматель может улучшить свои жилищные условия по различным основаниям, например, принять в порядке наследования либо в дар жилое помещение, приобрести его по иным основаниям.
Отсутствие иного пригодного для проживания жилого помещения имеет принципиальное значение на момент заключения договора. Приобретение иного пригодного для проживания жилого помещения в период действия договора никак не отражается на отношениях сторон.
Типовая форма договора найма жилого помещения маневренного фонда содержит лишь основания, предусмотренные статьей 106 ЖК РФ, для прекращения договора найма указанного жилого помещения. Учитывая, что жилые помещения маневренного фонда предоставляются временно и носят «гарантийный характер» на случай отсутствия иного жилья, приобретение другого жилого помещения на праве собственности, либо заключение договора социального найма иного жилого помещения в данном населенном пункте, договора найма служебного жилого помещения или найма помещения в общежитии исключает необходимость в использовании маневренного жилого помещения. В целях предотвращения сверхнормативного предоставления жилых помещений государственного и муниципального фонда, предлагаем внести дополнение в Типовые договоры найма жилого помещения маневренного фонда, жилых помещений в общежитии, служебных жилых помещений добавив ещё одно основание прекращения договора: «при приобретении иного жилого помещения на праве собственности, либо предоставлении на основании договора социального найма».
Следует отметить, что на федеральном уровне установлен минимальный размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения маневренного фонда, а законодательством г. Москвы предусмотрен максимальный. Жилые помещения маневренного фонда в г. Москве
