Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие, субъекты и объекты права пользования жилыми помещениями.
1.1. Понятие, содержание и предмет права пользования жилыми помещениями 15-29
1.2. Субъекты права пользования жилыми помещениями 30-40
1.3. Жилые помещения как объекты права пользования 41-54
1.4. Пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения...55-66
Глава 2. Основания прекращения права пользования жилыми помещениями основанного на договоре найма.
2.1. Прекращение права пользования жилым помещением, предоставленного в пользование на основании договора социального и коммерческого найма 67-139
2.2. Прекращение права пользования жилым помещением, предоставленного на основании договора поднайма и временным жильцам 140-148
2.3. Прекращение права пользования служебными жилыми помещениями, а также жилыми помещениями, находящимися в общежитии и жилыми помещениями, находящимися на территории военных городков 149-187
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 188-193
Библиографический список 194-206
- Понятие, содержание и предмет права пользования жилыми помещениями
- Жилые помещения как объекты права пользования
- Прекращение права пользования жилым помещением, предоставленного в пользование на основании договора социального и коммерческого найма
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Конституция Российской Федерации (статья 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются обязанностью государства.
Сказанное выше в полной мере относится и к праву граждан иметь жилище и пользоваться им.
Жилищное и гражданское законодательство гарантирует прочность этого права, охраняя его путем строгой регламентации и жесткого ограничения оснований и порядка лишения граждан занимаемого жилого помещения.
Признавая за каждым право на жилище, действующее законодательство устанавливает, что никто не может быть лишен его произвольно. При этом законодательно определен перечень оснований, при наличии которых граждане могут быть лишены права пользования жилым помещением.
Признание гражданина утратившим право пользования жилым помещением, расторжение договора найма жилого помещения помимо воли гражданина, его выселение, возможно только в судебном порядке.
Регулирование отношений связанных с прекращением права пользования жилым помещением носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом посредством сочетания норм жилищного и гражданского законодательства.
Действующее законодательство, регулирующее жилищные отношения, связанные с прекращением права пользования жилыми помещениями, характеризуется неупорядоченностью, некоторые вопросы, связанные с основаниями и порядком утраты права пользования жилыми помещениями законодательно не урегулированы.
Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», Гражданский кодекс Российской Федерации несколько упорядочивают жилищные отношения и, прежде всего, связанные с правом собственности на жилые помещения, с договором коммерческого найма жилого помещения. Порядок прекращения права пользования жилыми помещениями в на
званных нормативных актах остался неупорядоченным. В проекте Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Проект ЖК РФ) предпринята попытка более четко определить компетенцию органов государственной власти Российской Федерации, органов власти субъектов РФ, органов местного самоуправления в области жилищных отношений; урегулировать порядок перевода жилых помещений в нежилые, и нежилых в жилые; упорядочить требования, предъявляемые к договору социального найма жилого помещения; законодательно закрепить права и обязанности лиц, совместно проживающих с собственником жилого помещения. Вместе с тем, в названном проекте не в полной мере разрешены вопросы, связанные с расторжением договора найма жилого помещения, с прекращением права пользования жилым помещением, а некоторые положения, например, об утрате права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника, находятся в противоречии с конституционным правом граждан на жилище.
Изучение практики судов общей юрисдикции Краснодарского края по жилищным спорам показывает, что значительную их часть составляют споры связанные с пользованием жилыми помещениями (возникновением и прекращением права). Из них наибольп%ю сложность представляют споры о признании лица утратившим право пользования жилым помещением; о расторжении договора найма (социального и коммерческого) жилого помещения по инициативе наймодателя; о выселении из жилого помещения по различным основаниям. Проблемность данных дел обусловлена прежде всего отсутствием необходимой нормативной базы, определяющей основания утраты гражданином права пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального или коммерческого найма.
В связи с этим, отсутствие в жилищном законодательстве специальной нормы, регламентирующей порядок разрешения споров данной категории, не дает возможности судам выработать единый подход при определении оснований, при наличии которых гражданин может быть признан утратившим право пользования жилым помещением.
До настоящего времени научные исследования в жилищной сфере сводились в основном к анализу правовых аспектов учета и распределения жилых помещений, правового регулирования вопросов найма жилых помещений1. Современные исследования представляют собой либо комментарии действующего жилищного законодательства, либо работы, посвященные исследованию отдельных аспектов жилищного права. Однако данные работы не исчерпывают всех теоретических и практических проблем, возникающих при разрешении споров о прекращении права пользования жилыми помещениями. Несмотря на значимость проблемы, отсутствие необходимого правового регулирования, не получили должного исследования вопросы связанные с прекращением права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма. Исследование отдельных аспектов этой проблемы нельзя признать достаточным. Изложенное свидетельствует об актуальности избранной темы.
Цели диссертационного исследования Целью диссертационного исследования является проведение комплексного анализа правоотношений, возникающих при прекращении (утрате) права на жилье, анализ теоретических и практических вопросов связанных с прекращением права пользования жилым помещением, основанном на договоре социального либо коммерческого найма, определение их места в системе правового регулирования жилищных правоотношений, разработка теоретических положений и праввшческих рекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования отношений, возникающих при прекращении права пользования жилыми помещениями.
Вышеуказанные цели предопределили постановку следующих взаимосвязанных задач:
определить правовую природу и раскрыть содержание права на
жилище;
дать определение субъектам и объектам жилищного права, дать классификацию видам жилищного фонда;
исследовать пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения;
дать определение и исследовать порядок предоставления жилых помещений по договору социального или коммерческого найма, служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях;
расширить научное исследование вопросов, связанных с прекращением права пользования жилыми помещениями, основанного на договорах социального и коммерческого найма, на договоре поднайма и у временных жильцов;
исследовать порядок прекращения права пользования служебными жилыми помещениями, а также жилыми помещениями, находящимися в общежитиях и закрытых военных городках;
выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего жилищного законодательства.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между субъектами договора найма жилого помещения при его расторжении.
Предметом исследования является весь комплекс проблем, связанных с определением оснований прекращения права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма.
Методологическую основу исследования В работе представлены такие частные методы, как историко-правовой, что означает рассмотрение жилищных отношений, связанных с возникновением и прекращением права пользования жилым помещением, с точки зрения их становления и развития; сравнительно-правовой, предусматривающий проведение сопоставительного анализа правовых норм, регулирующих рассматриваемые правоотношения; статистический, означающий рассмотрение количественных характеристик общественных отношений; логический
(включающий в себя индуктивный, дедуктивный методы, анализ, синтез); технико-юридический, заключающий в себе основы толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных видов оснований прекращения права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма, в качестве основного использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов.
Теоретической основой диссертации явились труды ведущих отечественных ученых-правоведов дореволюционного, советского и современного этапов развития правовой науки: С.С. Алексеева, СИ. Аскназий, И.Л. Брауде, Ю.Г. Басина, М.И. Брагинского, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, СМ. Корнеева, П.В. Крашенинникова, О.А. Красавчикова, А.Н. Кичихина, В.Н. Ли-товкина, И.Е. Мартковича, Я.М. Магазинера, Д.И. Мейера, К.В. Победоносцева, П.И. Седугина, Ю.К. Толстого, И.А. Фаршатова, P.O. Халфиной, В.Ф. Чигир, Г.Ф. Шершеневича, В.Ф. Яковлева.
Эмпирическую базу исследования составляют: опубликованная судебная практика; материалы конкретных гражданских дел по искам о признании лица утратившим право пользования жилым помещением, о расторжении договора найма жилого помещения, о выселении; Постановления Конституционного Суда РФ, Пленумов Верховных Судов СССР и РФ (РСФСР), краевых, областных и городских судов.
Научная новизна исследования Научная новизна работы заключается в том, что в ней впервые в науке жилищного права вопросы прекращения права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма, составили предмет самостоятельного теоретико-правового исследования, опирающегося на российское жилищное и гражданское законодательство.
На защиту выносятся следующие основные положения, отражающие научную новизну предлагаемого проведенного исследования:
1. Реализация гражданином права на жилье не должна нарушать прав и законных интересов других лиц. И это, прежде всего, касается реализации права на жилые помещения социального назначения. Не использова
ниє по назначению жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, существенно нарушает права и законные интересы не только собственника жилищного фонда, но и граждан-очередников. В работе обосновывается вывод о необходимости включения в жилищное законодательство специальной нормы, предусматривающую возможность прекращения права пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма в связи с длительным не проживанием и не исполнением обязанностей по договору найма.
2. Диссертант обосновывает вывод о том, что, поскольку в процессе пользования предоставленным жилым помещением удовлетворяются потребности в жилье не только лица, подписавшего договор найма, но и членов его семьи, то последние являются участниками жилищных правоотношений. Наниматель, заключающий договор найма, действует не только в своих интересах, но и интересах своей семьи, то есть, он действует в качестве представителя членов семьи. В связи с этим предлагается дополнить ст.51 ЖК РСФСР и ст.61 Проекта указанием на то, что при заключении договора найма жилого помещения наниматель - гражданин, которому предоставляется жилое помещение по договору социального найма, действует в качестве представителя членов своей семьи.
3. Для полноты определения понятия «жилищный фонд» как объекта жилищного права предлагается дополнить ч.1 ст.4 ЖК РСФСР и ст. 15 проекта ЖК РФ положением о видах жилых помещений и изложить ее в следующей редакции:
«К жилым помещениям относятся:
жилые дома;
жилые комнаты и квартиры в многоквартирных жилых домах или нежилых строения с жилыми помещениями;
служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан;
иные помещения, предназначенные для постоянного проживания и признанные жилыми в установленном порядке».
Подобная редакция статьи позволит избежать спорных вопросов, возникающих при разрешении споров о признании иных помещений жилыми и определении вида помещений и строений.
4. Обосновывается вывод о том, что понятия «расторжение договора найма по инициативе наймодателя» и «выселение» совпадают не всегда. При удовлетворении исковых требований о расторжении договора найма и выселении в связи и использованием жилого помещения не по назначению либо в связи с невозможностью совместного проживания, названные выше понятия совпадают, поскольку второе является правовым последствием первого. Однако, при предъявлении исковых требований к нанимателю о признании утратившим право пользования жилым помещением в связи с длительным непроживанием и в случае их удовлетворения, расторжение договора найма жилого помещения не связано с выселением, поскольку в последнем нет необходимости. Выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, так как в данном случае этот договор не заключался.
5. Обосновывается положение об отсутствии необходимости сохранения в Жилищном кодексе нормы, предусматривающей возможность выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке с санкции прокурора, поскольку практически все споры данной категории рассматриваются в судах. Институт административного выселения малоэффективен и его использование только растягивает временные рамки разрешения имеющегося спора. При этом, указывается на необходимость включения в проект ЖК РФ нормы, предусматривающей возможность выселения граждан в судебном порядке из самоуправно занятых жилых помещений.
6. При исследовании вопроса об утрате права пользования жилым помещением в связи с невозможностью совместного проживания предлагается судам в обязательном порядке обсуждать в судебном заседании вопрос о возможности обмена жилого помещения взамен выселения. Законодательная норма, предусматривающая возможность принудительного обмена (ч.1 ст.98 ЖК РСФСР), имеет весьма важное значение для соблюдения жилищных прав граждан и разрешения жилищных конфликтов, так как позволяет судам в определенных случаях не прибегать к такой крайней мере воздействия, как выселение. В связи с этим обосновывается необходимость сохранения в Проекте ЖК РФ нормы права, предусматривающей возможность принудительного обмена при вышеуказанных обстоятельствах.
7. В связи с отсутствием как в действующем жилищном законодательстве, так и в проекте ЖК РФ, специальной нормы, определяющей основания, при наличии которых лицо может быть признано утратившим право пользования жилым помещением по причине длительного непроживания и не исполнения обязанностей по договору найма, обосновывается вывод о возможности разрешения споров данной категории через злоупотребление правом (п.2 ст. 10 ГК РФ).
8. Так как Проект ЖК РФ не предусматривает возможность выселения из занимаемых жилых помещений в связи с неправомерными действиями, совершенными при получении данного жилого помещения (предоставление несоответствующих сведений о нуждаемости и т.п.), а также не устанавливает порядок признания недействительным договора социального найма жилого помещения по указанным основаниям, автором указывается на необходимость дополнить Главу 8 Проекта ЖК РФ «Договор социального найма жилого помещения» статьей «Основания и порядок признания недействительным договора социального найма жилого помещения», в следующей редакции:
«Договор социального найма жилого помещения может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в жилых помещениях, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в договоре жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.
Требование о признании недействительным договора социального найма жилого помещения может быть заявлено в течение трех лет со дня его заключения. В случае признания недействительным договора социального найма вследствие неправомерных действий лиц его заключивших они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Если граждане, заключившие договор социального найма жилого помещения, признанный в последствии недействительным, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение. В случае признания недействительным договора найма по другим основаниям граждане, заключившие данный договор, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они занимали».
9. Автором обосновывается необходимость законодательного закрепления прав граждан, выселяемых из жилых помещений в связи с невнесением платы за жилье в течение шести месяцев. Предлагается дополнить СТ.90 Проекта ЖК РФ частью второй следующего содержания: «По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходи
мых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения».
10. Диссертантом делается вывод о том, что при рассмотрении судами исков о расторжении договоров коммерческого найма в связи с невнесением платы (и как следствие - прекращении права пользования жилым помещением), причины образования задолженности не являются обстоятельствами, имеющими существенное значение для дела и не подлежат обязательному установлению. Гарантией прав нанимателей по договору коммерческого найма в указанных случаях является положение ст.687 ГК РФ, в соответствии с которым по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения допущенных нарушений. Представляется целесообразным данную норму применять не по усмотрению суда, а в обязательном порядке.
11. Обосновывается необходимость внесения дополнений в Жилищный кодекс РСФСР и в Проект ЖК РФ в части определения оснований для прекращения права пользования жилым помещением временными жильцами. Ст.80 Проекта ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «В случае, если временные жильцы используют предоставленное им жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель вправе предупредить временных жильцов о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого помещения, также вправе назначить им разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае неустранения нарушений в установленный нанимателем срок и продолжения противоправных действий, временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке».
12. При исследовании оснований прекращения права пользования служебными жилыми помещениями автор приходит к выводу о том, что основания расторжения договора найма служебных жилых помещений идеи
тичны основаниям расторжения договора социального найма. В связи с отсутствием в действующем законодательстве, а также в Проекте ЖК РФ нормы права полно определяющей основания расторжения договора найма служебных жилых помещений и выселения с предоставлением другого жилого помещения, автором предлагается дополнить ст.96 Проекта ЖК РФ отсылочной нормой, в которой указать, что основаниями для расторжения договора найма служебных жилых помещений и выселения с предоставлением другого жилого помещения также являются обстоятельства, предусмотренные настоящим Кодексом и установленные в качестве оснований для расторжения договора социального найма жилых помещений.
13. Диссертантом обосновывается вывод о необходимости дополнить Главу 9 Проекта ЖК РФ «Предоставление служебных жилых помещений и пользование ими» статьей «Расторжение договора найма служебного жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения»
14. Более четкой законодательной регламентации требует порядок выселения граждан из жилых помещений, находящихся в общежитиях. Диссертантом предложено внести в Жилищный кодекс новую статью «Выселение из общежития», в которой более полно изложить основания и порядок выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений, находящихся в общежитии.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что результаты исследования, выводы и предложения, научные положения, сформулированные диссертантом, углубляют теорию российского гражданского и жилищного права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства.
Определение оснований прекращения права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма представляют несомненный практический интерес. Практическая значимость настоящего исследования определяется прикладным характером полученных выводов. Теоретическая разработка отдельных про
блем, связанных с установлением оснований прекращения права пользования жильем отвечает запросам судебной правоприменительной практики, а изложенные в работе выводы могут использоваться при дальнейшем совершенствовании гражданского и жилищного законодательства, разрешении конкретных судебных споров.
Результаты исследования могут быть использованы также в учебном процессе при подготовке юристов, а также для создания учебно-методических материалов по жилищному праву.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные выводы и предложения диссертации были обсуждены на заседании кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета. Некоторые теоретические положения диссертационного исследования используются для формирования единой судебной практики судов общей юрисдикции Краснодарского края при рассмотрении гражданских дел о прекращении права пользования жилыми помещениями, а также были опубликованы в трех научных публикациях, и стали предметом выступления диссертанта на научно-практических конференциях.
Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованной литературы.
Понятие, содержание и предмет права пользования жилыми помещениями
Конституция Российской Федерации (статья 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище -одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизни людей.
В соответствии с всеобщей декларацией прав человека «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст.25).
Право на жилище появилось в конституциях не так давно. В нашей стране право граждан на жилище было впервые установлено в Конституции СССР 1977 г. Это право обеспечивалось развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, а так же невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги.
В дальнейшем право на жилище нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции Российской Федерации, а так же в кодифицированных жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, Жилищном кодексе РСФСР и др.).
В настоящее время в условиях рыночных отношений государство отказалось от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника и распределителя в сфере жилья. Поэтому право граждан на жилище получило несколько иную трактовку.
В ст. 40 Конституции Российской Федерации 1993 г. право на жилище определено иначе в сравнении с тем, как оно было сформулировано в Конституции РСФСР 1978 г. Провозглашая право каждого на жилище, часть 1 ст.40 Конституции РФ устанавливает и гарантию охраны этого права - никто не может быть произвольно лишен жилища. Часть 2 ст. 40 предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Характерно, что даже в условиях перехода в жилищной сфере от практики распределения государством квартир к стимулированию строительства и покупки гражданами квартир, к созданию рынка жилья, государство берет на себя обязанность обеспечения жильем малоимущих граждан. Так, часть 3 ст. 40 Конституции РФ устанавливает, что «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилье, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами».1
Право граждан на жилище закреплено также и в других Федеральных законах. Так, в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» о праве на жилище говорится следующее: «Граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо приобретения или строительства жилищных фондов, создания условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников), развития частной собственности, обеспечения защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере, развития конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоуст-ройства» (ст. 2).
В проекте Жилищного кодекса Российской Федерации положения о праве граждан на жилище изложены несколько иначе. Необходимо сразу отметить, что названный проект не содержит отдельной нормы, полно раскрывающей содержание понятия «жилищные права» (по сравнению со статьей 10 ЖК РСФСР).
В ч.З ст. 1 проекта ЖК РФ указано, что граждане имеют право свободного выбора жилого помещения в пределах Российской Федерации для своего проживания в качестве собственника, по договору найма (поднайма) либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.1 Данное положение не в полной мере раскрывает содержание одного из основных прав граждан - права на жилище.
При этом, в ст.2 проекта ЖК РФ в качестве условий для осуществления права на жилище указано на обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления в пределах своей компетенции содействовать развитию рынка недвижимости в жилищной сфере; использовать бюджетные и иные денежные средства для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения (строительства) жилых помещений; в установленном порядке предоставлять гражданам жилые помещения по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах; стимулируют жилищное строительство в соответствии со спросом и потребностями граждан.
Жилые помещения как объекты права пользования
Вопрос об объекте правоотношения - один из ключевых и в то же время один из наиболее спорных в юридической науке.
На сегодняшний день сложились три основные точки зрения на объект правоотношения. В основу первой из них положена монистическая концепция объекта, полагающая в качестве такового действие или поведение субъектов, направленное на определенные материальные блага, поскольку только действие субъекта может быть подвергнуто правовому воздействию.
В основе второй точки зрения лежит плюралистическая концепция объекта, предполагающая множественность объектов, их разнообразие, отражающее всю палитру регулируемых общественных отношений. В рамках данной концепции в качестве объекта правоотношений рассматриваются материальные и нематериальные блага, продукты духовного творчества и т.д.
Представители третьей концепции основываются на представлении об объектах правоотношений как правовом режиме, т.е. юридической возможности совершения определенных действий с материальными и нематериальными благами.3
Что касается собственно жилищных правоотношений, то в качестве их объекта чаще всего признают «изолированное жилое помещение - квартиру, комнату или несколько комнат, индивидуальный жилой дом, часть дома»,4 «жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя бы и было предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье»5
Раскрытие содержания понятия «жилое помещение» имеет важное значение для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.
Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях - как часть жилого дома (квартира, комната в многоквартирном доме)1; в третьих - в качестве учетной категории наряду с жилым домом.2
По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.
Принято различать следующие виды жилых помещений:
- жилые дома (за исключением многоквартирных домов) ;
- жилые комнаты и квартиры в многоквартирных жилых домах;
- служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан;
- иные помещения, предназначенные для постоянного проживания и признанные жилыми в установленном порядке.
Жилой дом - самостоятельный объект (вид жилища), имеющий свои признаки. Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Термин «жилой дом» нередко употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения (иногда в качестве равнозначного используется термин «домовладение»).
В общем контексте построек, именуемым жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.
С точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда.
Квартирой считается конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) и других квартир (мест общего пользования).
Прекращение права пользования жилым помещением, предоставленного в пользование на основании договора социального и коммерческого найма
Прекращение права пользования жилым помещением является основанием к прекращению жилищных правоотношений. По мнению И.Л. Корнеевой прекращение жилищных правоотношений является частным случаем прекращения гражданско-правового обязательства.1 Под прекращением обязательства следует понимать погашение прав и обязанностей его участников, составляющих содержание обязательства. Прекращение гражданско-правовых обязательств происходит при наличии определенного основания - юридического факта, с наступлением которого закон или договор связывают прекращение данного обязательства. Основания эти предусмотрены законами, иными правовыми актами или договорами (п.1 ст.407 ГК РФ). Основания прекращения гражданско-правовых обязательств разнообразны и поддаются определенной классификации. Однако многие из них неприемлемы для прекращения жилищных обязательств. Речь идет, например, о таких основаниях, как надлежащее исполнение (ст.408 ГК РФ), зачет (ст.410 ГК РФ), прощение долга (ст.415 ГК РФ), отступное (ст.409 ГК РФ), новация (ст.414 ГК РФ), совпадение в одном лице должника и кредитора (ст.413 ГК РФ) и др.
В качестве универсального основания прекращения жилищных правоотношений является смерть нанимателя или собственника жилого помещения. В этом случае действие договора социального найма жилого помещения с умершим прекращается и данный договор заключается с другим нанимателем. Данное положение предлагается законодательно закрепить в Проекте ЖК РФ.1 Если умерший является собственником жилого помещения, то его права на жилое помещение также прекращаются и переходят по наследству. Универсальным основанием прекращения жилищных правоотношений является также уничтожение или повреждение (исключающее использование по назначению) жилого помещения (например, в связи со стихийным бедствием).
Остальные основания прекращения жилищных правоотношений (прекращения права пользования жилым помещением) непосредственно связаны с особенностями возникновения прав и обязанностей у различных категорий субъектов жилищных правоотношений.
Так, жилищные права по договору социального найма возникают из сложного юридического состава: постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий; получение жилья из жилищного фонда социального использования; решения компетентного органа о предоставлении жилья; выдачи ордера на предоставленное жилье; заключение договора социального найма.
В связи с этим, договор социального найма может быть расторгнут и право пользование жилым помещением прекращается по инициативе как нанимателя так и наймодателя.
Договор социального найма может быть расторгнут нанимателем в одностороннем порядке в любое время с согласия членов его семьи (ст.89 ЖК РСФСР, ч.2 ст.83 Проекта) в связи с отпадением надобности в данном жилом помещении. Расторжение договора не влечет для нанимателя негативных правовых последствий, кроме возникновении обязанности сдать освобожденное им жилое помещение в надлежащем состоянии и произвести окончательные расчеты по его оплате (ст. 142 ЖК РСФСР).
Жилищные правоотношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, могут быть прекращены в связи с выселением нанимателя по инициативе наймодателя. Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает два основания его осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и как следствие, выселение производятся в судебном порядке. Особенности выселения нанимателя по инициативе наймодателя и других заинтересованных лиц будут рассмотрены ниже.
Право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма возникают с момента заключения соответствующего договора и прекращается в связи с истечением срока договора либо с неисполнением обязанностей по этому договору.
Право пользования жилым помещением, находящемся в общежитии, возникает у лиц с момента поселения их в общежитие и прекращается в момент окончания трудовых отношений, в связи с которыми было предоставлено место в общежитии. Похожим образом возникают и прекращаются права у лиц, проживающих в служебных жилых помещениях.
При разрешении вопросов, связанных с прекращением права пользования жилыми помещениями в Жилищном кодексе РСФСР, иных жилищно-правовых актах, а также ряде статей Гражданского кодекса РФ довольно часто встречаются особые понятия и категории, свойственные, как правило, только жилищным правоотношениям: прекращение договора найма жилого помещения, утрата права пользования жилым помещением, расторжение договора найма, выселение из занимаемых жилых помещений. Все перечисленное, по всей вероятности, должно быть отнесено к категориям жилищного законодательства, как наиболее общие и существенные понятия, выражающие сущность жилищных отношений, их формирование, развитие и прекращение.
