Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНСТИТУТА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 13
1.1 Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище 13
1.2 Историко-правовые аспекты договора социального найма жилого помещения в России и за рубежом 30
1.3 Правовая природа договора социального найма жилого помещения 50
ГЛАВА II. ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 67
2.1 Специфика предмета договора социального найма жилого помещения 67
2.2 Особенности субъектного состава договора социального найма жилого помещения 79
2.3 Содержание договора социального найма жилого помещения 94
ГЛАВА III. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЕГО СТОРОН 113
3.1 Основания, порядок и правовые последствия изменения договора социального найма жилого помещения 113
3.2 Основания, порядок н правовые последствия прекращения договора социального найма жилого помещения 143
3.3 Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору социального найма жилого помещения 166
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 184
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 197
- Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище
- Специфика предмета договора социального найма жилого помещения
- Основания, порядок и правовые последствия изменения договора социального найма жилого помещения
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Фундаментальные изменения, происшедшие в социальной и экономической сфере российского общества в связи
с переходом к рыночным отношениям, потребовали преобразования традиционных гражданско-правовых институтов, содействующих удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего, в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое место занимает социальный наем жилого помещения. В советское время посредством данного гражданско-правового института обеспечивалась потребность в жилье всех нуждающихся, независимо от их имущественного положения. В условиях изменившихся отношений собственности, а также благосостояния российского населения социальный наем жилых помещений перестал быть преимущественной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан.
Однако нельзя недооценивать значимость договора социального найма жилого помещения, который сегодня используется как инструмент социальной политики государства. В соответствии с п. 1 ст. 7 Конституции Российской Федерации наша страна - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека. Такой подход предполагает ответственность государства перед личностью и возлагает на него обязанность осуществлять заботу о малоимущих и иных наименее социально защищенных слоях общества, не имеющих возможность самостоятельно решить свою жилищную проблему. В настоящее время значительное число российских семей по причине низкой платежеспособности не в состоянии улучшить свои жилищные условия с использованием рыночных механизмов.
Так, если в конце 2001 г. на учёте на получение жилья состояло 4 млн. 857 тыс. семей, то в 2003 г. этот показатель составил 4 млн. 429 тыс., а в 2005 г. равнялся 4 млн. 180 тыс. При этом в 2005 г. получили жильё и улучшили свои жилищные условия 229 тыс. семей, что на две тысячи превышает показатель
предыдущего года . С учетом этого значение предоставления жилых помещений на условиях социального найма весьма велико.
Развитие социального найма жилого помещения в условиях рыночных отношений требует эффективного правового механизма, обеспечивающего четкость и полноту его регулирования. Вместе с тем, как показал анализ нормативно-правовых актов, а также судебной практики по исследуемой проблеме, в гражданском и жилищном законодательстве о социальном найме, есть пробелы и противоречия, что усложняет его практическое применение. Так, большое количество вопросов вызывает определение правовой природы договора социального найма жилого помещения, его места в системе гражданских обязательств. В связи с изменением социально-жилищной функции государства путём перехода от обеспечения всеобщего права граждан на получение жилого помещения по договору социального найма к обеспечению им только малоимущих граждан и граждан, имеющих специально предусмотренное на это законом право, в исследовании нуждается субъектный состав договора, а также его содержание. Кроме того, представляется необходимым установление специфики предмета договора социального найма жилого помещения.
Реализация договора социального найма жилого помещения затрагивает как частно-правовые, так и публично-правовые интересы. Поэтому особую значимость приобретает проблема выявления оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения, что позволит наиболее эффективно защитить права и законные интересы нанимателя и членов его семьи, а также государства и муниципальных образований. В отдельном исследовании также нуждается проблема ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения.
В современной правовой науке отсутствует комплексное исследование гражданско-правового регулирования социального найма жилого помещения. Существующие научные труды посвящены анализу жилищных правоотноше-
1 Россия в цифрах. 2006. M: Крат. стат. сб. М.: Росстат, 2006. С. 119.
ний социального найма применительно к жилищной системе, сложившейся в советское время. Вместе с тем, множество проблем, возникающих в данной сфере на современном этапе, остаются неисследованными либо дискуссионными. Законодательная база о социальном найме жилого помещения также недостаточно разработана и требует совершенствования. Между тем, договор социального найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан. В свете вышеизложенного представляется необходимым комплексное исследование проблем гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.
Цель диссертационного исследования заключается в разработке на основе критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.
Поставленная цель определила задачи исследования:
определение понятия права граждан на жилище и выявление его юридической сущности;
анализ историко-правовых аспектов социального найма жилого помещения в России и зарубежных странах;
исследование правовой природы социального найма жилого помещения;
определение специфики предмета договора социального найма жилого помещения;
выявление особенностей субъектного состава договора социального найма жилого помещения;
установление содержания договора социального найма жилого помещения;
исследование оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения;
рассмотрение ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения;
разработка и научное обоснование рекомендаций и предложений по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего социальный найм жилого помещения.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступают общественные отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.
Предметом диссертационного исследования является правовое регулирование договора социального найма жилого помещения в соответствии с нормами гражданского и жилищного права.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили
фундаментальные труды в области теории государства и права, а также теории
гражданского, жилищного, административного права и экономической науки.
Это работы таких известных дореволюционных и советских учёных, как
С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, Д.И. Мейер, О.С. Иоффе, И.А. Покровский,
В.А. Рясенцев, В.А. Тархов, Е.А. Флейшиц, М.Д. Шаргородский,
Г.Ф. Шершеневич, а также таких видных современных учёных, как Т.Е. Абова,
В.В. Витрянский, А.Ю. Кабалкин, О.М. Козырь, Н.И. Косякова,
А.Л. Маковский, Ю.К. Толстой, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, С.А. Хохлов, A.M. Эрделевский и др.
Комплексное исследование научных проблем, затронутых в работе, вызвало необходимость обратиться к трудам советских учёных-цивилистов, в которых подвергнуты анализу различные аспекты социального найма жилого помещения - СИ. Аскназия, Ю.Г. Васина, И.А. Брауде, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, О.А. Красавчикова, В.Н. Литовкина, В.Ф. Маслова, И.Б. Мартковича, П.С. Никитюка, И.П. Прокопченко, А.И. Пергамента, В.Ф. Чигира, Ш.Д. Чиквашвили и др., а также видных современных авторов -
М.И. Брагинского, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова, Л.М. Пчелинцевой, П.И. Седугина, Ю.А. Тихомирова, Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева и др. Автором также изучены работы таких специалистов, как А.А. Ануприенко, О.И. Белоножкина, Г.В. Бойцов, В.В. Васильев, М.Н. Долгова, Л.Ю. Грудцина, В.М. Жуйков, Е.Н. Могилевская, Т.А. Меркулова, Т.А. Сёмина, А.А. Титов, Б.В. Юрченко, И.А. Фаршатов, Г.Ф. Шешко и др.
Методологическая основа исследования. Данное исследование основано на совокупности методов научного познания: диалектическом, комплексном, историко-правовом, сравнительно-правовом, системного анализа, формальнологическом, социологическом и др. Исходным методологическим способом выступал диалектический метод, обосновывающий взаимообусловленность всех социально-экономических процессов, в том числе протекающих при реализации договора социального найма жилого помещения. Комплексный метод позволил автору проанализировать рассматриваемые вопросы во всём многообразии их связей и отношений. Сочетание историко-правового и сравнительно-правового методов дало возможность выявить специфику воздействия конкретно-исторических условий на эволюцию жилищных отношений социального найма, а также исследовать их правовое регулирование в различных странах на определённых исторических этапах. Применение метода системного анализа способствовало определению места социального найма жилого помещения в системе гражданских обязательств. Использование социологического метода позволило автору обосновать выводы и предложения с учётом конкретной информации, полученной из материалов периодических изданий, данных интервьюирования и др.
Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации1 (далее -ГК РФ), Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) , а также другие феде-
1 Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 21 октября 1994 г. №51-ФЗ (в ред. от 5 мая 2007
г.) // Собрание законодательства РФ. -1994. - № 32. - Ст. 3301; - 2007. - № 7. - Ст. 834; Гражданский кодекс Рос
сийской Федерации, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 20 апреля 2007 г.) // Собрание законо
дательства РФ. -1996. - № 5. - Ст. 410; - 2007. -№ 17. - Ст. 1929.
2 Жилищный кодекс Российской Федерации от29декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 29 декабря 2006 г.) // Соб-
ральные законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, иные подзаконные акты, а также нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации, регулирующие отношения, составляющие объект диссертационного исследования.
В работе проанализированы законодательные и иные правовые акты некоторых зарубежных стран (Германии, Франции, США, Венгрии, Хорватии, Чехии).
Особое внимание в диссертации уделено рассмотрению положений Всеобщей декларации прав человека1, а также Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г.2, закрепивших в числе социальных благ человека право на жилище.
Эмпирическую основу исследования составляет как опубликованная, так и неопубликованная практика Верховного Суда Российской Федерации и других судов по отдельным вопросам гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения; материалы научно-практических конференций и семинаров по проблемам гражданского и жилищного права, а также практики применения законодательства в области социального найма жилого помещения.
Научная новизна диссертации заключается в том, что автором предпринят комплексный подход к исследованию теоретических и практических проблем гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения. Автором сформулировано понятие договора социального найма жилого помещения; выявлена его правовая природа и определено место в системе гражданских обязательств как самостоятельного договорного типа. Кроме того, обоснован субъектный состав договора социального найма жилого помещения, сформулировано понятие малоимущего гражданина. В диссертации предпринята попытка разрешения проблемы отсутствия на законодатель-
рание законодательства РФ.2005. №1(1 ч.)- Ст. 14; 2007. № 1 (1 ч.). Ст. 13.
Российская газета. 1995.5 апреля. 2 Ведомости Верховного Совета СССР, 1976.№ 17(1831).
ном уровне правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения. В результате анализа содержания договора социального найма жилого помещения обоснована целесообразность законодательного закрепления его государственной регистрации. Предложены пути совершенствования механизма изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения с целью обеспечения как прав нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи, так и государства, а также муниципальных образований. Сформулированы предложения, направленные на защиту прав и законных интересов сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора социального найма жилого помещения путем установления ответственности за конкретные виды нарушений.
Научная новизна представленной темы нашла своё отражение в теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.
Положення, выносимые на защиту. Результатом научного исследования вопросов, связанных с гражданско-правовым регулированием социального найма жилого помещения, являются следующие выносимые на защиту положения, которые определяют научную новизну диссертации.
1. Предложено авторское определение договора социального найма жилого помещения. Это соглашение, по которому одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём.
2. В силу того, что Конституция РФ и ЖК РФ гарантируют предоставление жилого помещения по договору социального найма, прежде всего, малоимущим гражданам, обосновано авторское понятие данной категории. Малоимущим признаётся гражданин, обладающий невысоким уровнем доходов, в собственности которого отсутствует дорогостоящее имущество, подлежащее налого-
обложению, в результате чего, с учётом социально-экономического положения в стране, он не может обеспечить себя жильем собственными средствами.
Установлено, что отсутствие в действующем жилищном законодательстве правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан обосновывается необходимость включения в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма.
Обоснована целесообразность законодательного закрепления государственной регистрации договора социального найма жилого помещения. Это позволит наиболее полно обеспечить права и жилищные интересы нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи по договору социального найма жилого помещения. В этих целях ст. 63 ЖК РФ предлагается дополнить пунктом 3 следующего содержания:
«Договор социального найма жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации».
5. Для усиления защиты публично-правовых интересов предлагается пре
дусмотреть возможность прекращения права пользования жилым помещением
нанимателя и (или) членов его семьи в судебном порядке при временном отсут
ствии их в этом жилом помещении и неисполнении ими своих обязанностей по
договору социального найма. Представляется, что установление шестимесячно
го срока временного отсутствия является наиболее оптимальным, так как в дан-
ном случае указанная норма будет находиться в системной взаимосвязи со ст. 90 ЖК РФ.
6, Выявлено, что применение к нанимателю и проживающим с ним членам его семьи, которые более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, санкции, предусмотренной ст. 90 ЖК РФ, не дает гарантий, что в дальнейшем указанные граждане будут исправно исполнять свои обязанности. ЖК РФ не содержит эффективного правового механизма дальнейшего воздействия в ситуации, когда крайняя мера в виде выселения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, уже применена. Исходя из этого, представляется целесообразным предусмотреть в ст. 90 ЖК РФ возможность выселения из жилого помещения без предоставления другого жилья граэвдан, с которыми договор социального найма был ранее расторгнут по данному правовому основанию в случае дальнейшего неисполнения ими своих обязанностей по внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что проведённый анализ законодательства, а также судебной практики позволяет углубить теорию договорного права. Сформулированные выводы и предложения по совершенствованию законодательства, содержащиеся в работе, могут найти применение в правотворческой деятельности при совершенствовании действующих нормативных актов, регулирующих социальный найм жилого помещения. Практические рекомендации, сделанные автором, могут быть использованы в правоприменительной деятельности, научной работе, подготовке учебных пособий, а также при преподавании курсов гражданского и жилищного права.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы настоящего исследования были обсуждены на заседаниях кафедры частного права юридического факультета Института экономики, управления и права
Российского государственного гуманитарного университета, использованы автором при проведении практических занятий в процессе преподавания курсов «Гражданское право» и «Жилищное право» в Российском государственном гуманитарном университете. На основе результатов исследования автором подготовлены и опубликованы научные статьи и доклады к международным научно-практическим конференциям.
Структура работы обусловлена целью исследования и вытекающими из неё задачами, а также необходимостью последовательного изложения материала. Диссертация состоит из введения, трёх глав, объединяющих девять параграфов, заключения и списка источников и литературы.
Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище
Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище относится к числу наиболее дискуссионных проблем современной правовой науки.
Право на жилище впервые было закреплено Конституцией СССР 1977 года1. С этого момента вопрос о юридической сущности данного права длительное время обсуждался в научной литературе. Представленные концепции базировались на двух основных подходах. Распространение получил подход, согласно которому право на жилище рассматривалось исключительно как элемент гражданской правоспособности2. Представители второго подхода, напротив, обосновывали позицию, в соответствии с которой право на жилище является субъективным правом граждан3.
Принятие Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.4, а так же Жилищного кодекса РСФСР 1983 г.5 лишь актуализировало полемику ученых по данному вопросу. Проблема юридической сущности права граждан на жилище обсуждалась вплоть до 90-х годов, когда перед российским обществом возникла необходимость формирования новых жилищных отношений в условиях перехода к рыночной экономике. На данном этапе появились предложения об отказе от юридической фикции «право на жи лище» . Однако ученым и в этой обстановке удалось отстоять необходимость закрепления в Конституции Российской Федерации 1993 г. (далее также -Конституция РФ) права на жилище как важнейшего социально-экономического права. Так, Е.В. Богданов в этой связи указывал, что государство в равной мере должно гарантировать как политические, так и социально-экономические права человека .
Итак, Конституция РФ подвела черту под дискуссией о необходимости существования данного права, закрепив в ст. 40, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации4 (далее также -ЖК РФ) относит право на жилище к числу основных начал жилищного законодательства. Так, согласно ст. 1 указанного нормативно-правового акта жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище.
Однако следует отметить, что ряд авторов, анализируя социально-экономические права в целом, а также право на жилище в частности, относят их к второразрядным или даже третьеразрядным конструкциям, по сравнению с политическими правами. Так, М.В. Баглай, касаясь социальных и экономических прав, пишет: «...Защищенность этих прав по своей юридической силе не может быть такой же, так как в обществе с рыночной экономикой механизм
распределения благ находится не только в руках государства. Отсюда вытекает, что прямое действие этих прав объективно оказывается весьма относительным, ибо не один суд не примет гражданский иск о реализации такого права только на основе его конституционного закрепления. Причина ясна: отсутствует конкретный ответчик, так как данное право не порождает не для каких лиц каких-либо прямых обязанностей. Получается, что экономические, социальные и культурные права являются не столько юридическими нормами, сколько стандартом, к которому должно стремится государство в своей политике. США, например, официально придерживается позиции, согласно которой рассматриваемые права являются пожеланиями, а не обязательствами»1. В отношении же права на жилище М.В. Баглай высказывает точку зрения, что оно порождает для государства только общую обязанность проводить политику содействия в его реализации2.
Сходной позиции придерживается Н. Харламова, полагая, что социально-экономические права используются в Конституции РФ в качестве «целевых, программных указаний, обязывающих государство на социально-ориентированную деятельность. Это не субъективные права, а объективные обязанности государства, выполнение которых находится в зависимости от состояния экономики страны. Соответственно провозглашенные международными актами и Конституцией РФ социально-экономические права непосредственно не подлежат судебной защите, а рассматриваются как общие установки на социальную защищенность, которая должна быть конкретизирована в текущем законодательстве, исходя из финансовых возможностей государства»3.
Специфика предмета договора социального найма жилого помещения
Исследование особенностей правовой конструкции любого гражданско-правового договора предполагает, прежде всего, определение его предмета. Условие о предмете, являясь единственным абсолютным образом отнесённым Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) к существенным договорным условиям, индивидуализирует предмет исполнения, а также нередко определяет и характер самого договора1. При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет исполнение по нему становится невозможным, а договор, по сути, теряет смысл и потому должен считаться незаключенным.
Как следует из самого названия рассматриваемого договора, его предметом выступает, прежде всего, жилое помещение, предоставляемое нанимателю из государственного или муниципального фонда социального использования.
Кроме того, нельзя не отметить, что предметом гражданско-правового договора, а вернее сказать, предметом обязательства, вытекающего из такого договора, являются также действия обязанных лиц. Как отмечал Д.И. Мейер «предметом договора всегда представляется право на чужое действие...»2. Аналогичной позиции придерживаются и современные цивилисты. Поэтому неотъемлемым элементом предмета договора социального найма, помимо жилого помещения, выступают также действия обязанных сторон - действия наймодателя и нанимателя. К ним относятся, во-первых, действия сторон, традиционные для обязательств по передаче имущества во владение и пользование; во-вторых, определенные специфические действия наймодателя, связанные с предоставлением коммунальных услуг, а также действия по обслуживанию жилого помещения. В этой связи следует согласиться с точкой зрения
Ю.Г- Басина, согласно которой «в тех правовых связях, где активным субъектом выступает наниматель, помимо жилого помещения, объектом служат результаты таких действий, как подача газа, воды, производство ремонта и т.д.; в связях же, где активный субъект - домоуправление, материальным объектом является получение денежных средств за пользование квартирой и за оказанные жильцам услуги, исправление допущенных нанимателями повреждений имущества и т.п.»
Обращаясь к характеристике жилого помещения как предмета договора социального найма жилого помещения, представляется целесообразным проанализировать историко-правовые аспекты данной категории, а также показать её соотношение с понятием недвижимого имущества. В этой связи следует отметить, что в советском гражданском праве отсутствовали определения "жилое помещение" и "недвижимость". Гражданский кодекс РСФСР 1964 г2, (далее также - ГК РСФСР 1964 г.) содержал нормы, выделяющие право собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в обособленные институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
В настоящее время определение недвижимости вытекает из содержания ст. 130 ГК РФ. Так, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Кроме того, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Как видно, жилые помещения данной статьей ГК РФ не включены в состав недвижимого имущества. В то же время, в иных нормах закона имеются прямые указания на определение жилого помещения как на объект именно недвижимости. Так, п. 1 ст. 549 ПС РФ к недвижимому имуществу относит один из видов жилого помещения - квартиру.
Жилищный кодекс Российской Федерации1 (далее также-ЖКРФ) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В этой связи следует отметить, что к отрицательным моментам в правовой регламентации договора социального найма следует отнести снижение требований к потребительским качествам предоставляемого жилого помещения. В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР (далее также -ЖК РСФСР) жилое помещение, предоставляемое нанимателю и членам его семьи в пользование, должно было быть благоустроенным применительно к условиям того населенного пункта, в котором предоставлялось это жилое помещение. В настоящее время указанное обязательное требование при предоставлении жилого помещения, как следует из ст. 62 ЖК РФ, отменено.
Таким образом, действующий ЖК РФ допускает, что гражданам, нуждающимся в жилье, может быть предоставлено жилое помещение, которое имеет не полный уровень благоустройства, свойственный большинству домов в данной местности. Данное обстоятельство ущемляет права и законные интересы нанимателей. В этой связи представляется необходимым внесение изменений в п. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающих, что предметом договора социального найма жилого помещения должно быть благоустроенное применительно к условиям данного населённого пункта жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Основания, порядок и правовые последствия изменения договора социального найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения носит длящийся характер, поэтому во время своего действия он может быть изменен. При этом изменение рассматриваемого договора может происходить по различным основаниям и затрагивать все его элементы - предмет, субъектный состав, содержание.
Изменение субъектного состава договора социального найма жилого помещения - весьма распространенное явление. Именно поэтому представляется необходимым, прежде всего, рассмотреть случаи изменения договора социального найма, связанные с изменением его субъектного состава.
Предваряя исследование, отметим, что изменение субъектного состава договора социального найма может происходить как в случае замены наймодателя жилого помещения, так и в случае перемены лиц на стороне нанимателя. В последнем случае состав постоянных пользователей жилого помещения в установленном законом порядке может как увеличиваться, так и уменьшаться.
Замена наймодателя жилого помещения не влияет на права и обязанности нанимателя и членов его семьи. Замена наймодателя имеет место при переходе права собственности, права хозяйственного ведения, права оперативного управления к другому лицу. Гарантии прав нанимателя и членов его семьи содержаться в ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации1 (далее также - ГКРФ), а также в ст. 64 Жилищного кодекса Российской Федерации2 (далее также - ЖК РФ). При этом представляется, что правовая конструкция, установленная в ст. 64 ЖК РФ, является более удачной, по сравнению со ст. 675 ГК РФ. Указанная норма ГК РФ устанавливает, что «переход права соб ственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения». Безусловно, если речь идет об условиях договора найма, то это представляется справедливым. Однако в данном случае речь идет об изменении одного из элементов такого договора, а именно субъектного состава. Статья 64 ЖК РФ, в соответствии с которой «переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на занимаемое жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменение условий договора социального найма жилого помещения», более точно отражает изменение правовой связи участников. Смена субъекта договора (наймодателя) действительно не влечет изменения правомочий нанимателя и членов его семьи по владению, нормированному пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением. Таким образом, при неизменности содержания рассматриваемого договора социального, тем не менее, изменение происходит - изменяется субъектный состав договора, а, следовательно, изменяется и сам договор.
Иные правовые последствия влечет изменение лиц на стороне нанимателя жилого помещения, которое может происходить путём объединения нанимателей, проживающих в коммунальной квартире в одну семью, замены нанимателя жилого помещения, а также вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи. При этом следует особо подчеркнуть, что, в отличие от замены наймодателя, смерть одинокого нанимателя, выезд из жилого помещения всех постоянных пользователей жилого помещения, которые проживали в нем по договору социального найма, влечет не изменение, а прекращение договора социального найма. Обусловлено это тем, что в приведённой ситуации правовая связь между конкретными лицами по поводу конкретного жилого помещения прекратилась, а правопреемства не произошло. Освободившееся жилое помещение будет передано в пользование другому лицу по новому договору социального найма, следовательно, у наймодателя возникнет по поводу этого же жилого помещения правовая связь с другим лицом.
Итак, отдельным случаем изменения договора социального найма жилого помещения выступает объединение нанимателей, проживающих в коммунальной квартире в одну семью. Согласно ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Порядок и правовые последствия объединения нанимателей в одну семью получили достаточно подробное освещение в юридической литературе .
Проживание в одной квартире членов семьи по отдельным договорам социального найма может быть вызвано различными обстоятельствами, например, когда в квартиру, в которой одну или несколько комнат занимает гражданин, вселяется в результате обмена жилыми помещениями близкий родственник, супруг и т.п. Иногда наличие отдельных договоров связано с тем, что в прошлом был произведен раздел жилого помещения. Главное, что на момент изменения договора социального найма каждый из объединяющихся в одну семью граждан является нанимателем отдельного жилого помещения в одной квартире.
