Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения и его правовая характеристика
1. Понятие и объект договора коммерческого найма жилого помещения 19
2. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения
3. История развития законодательства о коммерческом использовании жилых помещений
4. Источники правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения
ГЛАВА II. Стороны договора коммерческого найма жилого помещения, права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения 102
1. Наймодатель
1.1. Наймодатель -- физическое лицо 103
1.2. Наймодатель — юридическое лицо 114
1.3. Наймодатель - государство и муниципальные образования 116
2. Наниматель 124
3. Права и обязанности сторон j 34
ГЛАВА III. Заключение, изменение и прекращение договора коммерческого найма жилого помещения
1. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения
2. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения 163
3. Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения 173
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 187
Список использованных нормативных правовых источников, материалов судебной практики и литературы
- Понятие и объект договора коммерческого найма жилого помещения
- Наймодатель -- физическое лицо
- Заключение договора коммерческого найма жилого помещения
Введение к работе
Статья 40 Конституции Российской Федерации1 предусматривает право каждого на жилище. Однако сегодня лишь незначительная часть населения страны имеет возможность приобрести жилое помещение в собственность. Ипотечные программы за последнее десятилетие показали свою низкую эффективность по причине высоких процентных ставок". В условиях международного финансового кризиса процентные ставки по ипотеке стали еще более высокими и недоступными для граждан. Так, ОАО Сбербанк РФ в январе 2010 г. предлагал ипотечные кредиты на следующих условиях: минимальная ставка по рублевым кредитам - 12,15%, максимальный срок кредитования - 30 лет, максимальная сумма кредита - 15 млн. руб.3 По данным московского управления Росреестра на начало 2010 г. зафиксировано 8498 тыс. сделок купли-продажи квартир, в т.ч. 1600 ипотечных сделок (1,8%).
Большая часть граждан, которая не имеет возможности приобрести жилое помещение в собственность и не подпадает под категорию малообеспеченных лиц, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма, практически не может реализовать свое конституционное право на жилище. Граждане, которые не имеют достаточного количества денежных средств для приобретения жилого помещения в собственность, но не подпадающие под категорию граждан, которым государство предлагает заключить договор социального найма жилого помещения, а также граждане, нуждающиеся в жилом помещении, включая военнослужащих, лиц, оставшихся без попечения родителей и достигших совершеннолетия, лиц, освобожденных из мест лишения свободы,
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)// Собрание законодательства РФ, 26.01.2009, № 4, ст. 445.
2 Шешко Г.Ф. Жилищные права и обязанности: возникновение, реализация. Некоторые
соображения к вопросу о доступности жилья//Законы России: опыт, анализ, практика.
2007. №10.
3 Казакова Я. Ипотека-2010: таны и надежды//Недвиэюимость и цены. Март 2010. № 9 (362). С.ЗО.
большое количество мигрантов, беженцев и вынужденных переселенцев, нуждаются в заботе государства и в решении жилищных проблем.
Помимо этого, необходимость в государственном учете жилищного фонда и лиц, нуждающихся в обеспечении жилыми помещениями, обусловливает необходимость комплексного подхода к изучению и решению жилищных проблем всего населения страны с точки зрения гражданского, жилищного, градостроительного, налогового и миграционного законодательства.
Не следует забывать, что и в государствах со стабильно положительной экономикой развитая правовая система не замыкает вопросы обеспечения жильем только приобретением его в собственность, поскольку использование коммерческого найма жилья обеспечивает мобильность значительной части населения, что способствует решению экономических и социальных задач различных регионов.
Из всего вышесказанного следует, что назрела необходимость в совершенствовании альтернативных способов обеспечения конституционного права граждан на жилище. В данных условиях особое значение приобретает коммерческий наем жилых помещений, способный в определенной степени обеспечить потребности граждан в жилище, а также помочь организовать правильное использование жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.
Для Российской Федерации коммерческий наем - явление относительно новое. Несмотря на то, что советское жилищное и гражданское право формально допускало передачу в наем помещений, находящихся в личной собственности граждан, оно одновременно ограничивало их в возможности получать прибыль, что противоречило сути коммерческого найма. К ограничениям в получении прибыли (дохода) добавлялось общественное порицание, один из важных социально-правовых регуляторов советско-правовой системы и общества, и уголовная ответственность за ведение
предпринимательской деятельности. Разумеется, все это не давало развиваться институту коммерческого найма жилого помещения. Возникшая ситуация требует принятия государством части обязательств по обеспечению граждан жилищем. Это предполагает участие государства как равного субъекта гражданско-правовых отношений, выступающего на рынке недвижимости в качестве наймодателя. Особенно это может быть актуальным в условиях международного финансового кризиса, когда государство -могло бы выкупать принятые к исполнению проекты по строительству многоквартирных домов у застройщиков, близких к банкротству, и расширять жилищный фонд коммерческого использования. Участие'-'Государства" в качестве наймодателя в договоре коммерческого найма жилого помещения позволит многим категориям граждан за умеренную плату получить в пользование жилое помещение, увеличит государственные доходы от использования жилой недвижимости.
- В- современных федеральных правовых актах отсутствует понятие коммерческого найма жилого помещения, но в то же время ссылки на этот договор содержатся в 8 федеральных законах4 и в 14 подзаконных актах5.
ФЗ от 09.01.1997 № 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям социалистического труда и полным кавалерам Ордена трудовой славы»// Собрание законодательства РФ, 20.01.1997, №.3, ст. 349;ФЗ от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ»// Собрание законодательства РФ, 27.11.1995, № 48, ст. 4563; ФЗ от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах»// Собрание законодательства РФ, 16.01.1995, № 3, ст. 168;ФЗ от 19.02.1993 № 4520-1 «О государственных гарантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях»// Российская газета, № 73, 16.04.1993; ФЗ от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»// Собрание законодательства РФ, 23.12.1996, №. 52, ст. 5880; ФЗ от 10.01.1996 № 6-ФЗ «О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов судов,РФ»//.Собрание законодательства РФ, 15.01.1996, № 3, ст. 144; ФЗ от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»// Собрание законодательства РФ, № 22, 01.06:1998, ст. 2331; ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»// Собрание законодательства РФ, 01.01.2007, № 1 (1 ч.), ст. 19.
5 Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25«Об утверждении правил пользования жилыми помсщениями»//Собрание законодательства РФ, 30.01.2006, № 5, ст. 546; Приказ Минстроя РФ от 20.08.1996 № 17-113 «Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно - коммунальном хозяйстве»//Сборник действующих законодательных, директивных и организационно - методических документов по реформированию жилищно - коммунального хозяйства, Москва, 1998;
,/л>;л\. cu;.'..! i:i) >l :<\~..
«Юридическая конструкция гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма - договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в
Постановление Правительства РФ от 31.08.2006 № 530 (ред. от 28.06.2008) «Об
утверждении правил функционирования розничных рынков электрической энергии в
переходный период реформирования электроэнергетики»//Собрание законодательства РФ,
11.09.2006, № 37, ст. 3876; Постановление Правительства РФ от 13.05.2006 № 285 «Об
утверждении правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в
рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной
целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы»; Постановление Правительства РФ от
21.03.2006 № 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение
государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан,
установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы
«Жилище» на 2002 ~ 2010 годы»; Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28
«О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» (вместе с
«концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», «Планом
подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы
ипотечного жилищного кредитования в РФ»); Постановление Правительства РФ от
08.11.2000 № 845 «Об утверждении положения о жилищном обустройстве вынужденных
переселенцев в РФ»; Указ Президента РФ от 28.06.1999 № 825 «Вопросы обеспечения
жильем увольняемых со службы сотрудников органов внутренних дел РФ,
государственной противопожарной службы Министерства РФ по делам гражданской
обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий,
учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, а также граждан, уволенных со
службы из указанных органов, службы и учреждений»; Приказ Министра обороны РФ от
15.02.2000 № 80 «О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах
РФ»; Приказ МЧС РФ от 10.01.2008 № 3 «Об организации служебных командировок
военнослужащих войск гражданской обороны и сотрудников государственной
противопожарной службы в системе Министерства Российской Федерации по делам
гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных
бедствий»//Российская газета, № 36, 20.02.2008; Приказ МВД РФ от 05.10.2006 №780 (ред.
от 09.12.2008) «Об организации служебных командировок сотрудников органов
внутренних дел и военнослужащих внутренних войск МВД России на территории
Российской Федерации»//Российская газета, №272, 02.12.2006; Приказ ФТС РФ от
03.09.2007 № 1050 «О порядке формирования служебного жилищного фонда и
оформления служебных жилых помещений в таможенных органах Российской Федерации
и учреждениях, находящихся в ведении ФТС России» //Бюллетень нормативных актов
федеральных органов исполнительной власти», №46, 12.11.2007; Постановление
Правительства Москвы от 10.02.2009 № 76-ПП «О третьем этапе московской программы
«Молодой семье - доступное жилье» на 2009-2011 гг. и заданиях до 2015 г.» (вместе с
«Положением о рабочей группе по реализации московской программы «Молодой семье —
доступное жилье»)//Вестник Мэра и Правительства Москвы, № 10, 17.02.2009;
Постановление Правительства РФ от 03.12.2002 № 858 «О федеральной целевой
программе «Социальное развитие села до 2012 года»//Собрание законодательства РФ,
09.12.2002, №49, ст. 4887.
правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения»6.
Анализ 35 главы Гражданского кодекса РФ7, посвященной регулированию договора найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух кодифицированных нормативных правовых актов8, регулирующих сходные отношения, и одновременное отсутствие регулирования отношений по коммерческому найму жилых помещений в каждом из них, существенно затрудняет правовое регулирование указанных отношений.
Правовая неопределенность и отсутствие поименованного договора коммерческого найма жилого помещения в Гражданском и в Жилищном кодексах Российской Федерации лишает многих граждан возможности обеспечения их конституционного права на жилище посредством договора коммерческого найма.
Очевидно, что существование пробелов в законодательстве в' условиях все большего распространения практики заключения договоров коммерческого найма жилых помещений и необходимости в регулировании коммерческого найма со стороны государства требует принятия комплекса мер. Для обеспечения высокой эффективности регулирования этого договора необходимо комплексно исследовать все проблемы, связанные с применением договора коммерческого найма жилого помещения.
В частности, следует проанализировать и уточнить понятие «коммерческий наем»; определить:
предмет договора;
правовой статус сторон договора;
6 Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные
гражданско-правовые договоры//Семейное и жилищное право, 2007, № З.стр.18.
7 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-
ФЗ//Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.
8 Имеются в виду Гражданский Кодекс РФ и Жилищный Кодекс РФ.
9 Жилищный кодекс Российской Федерации, принят 22 декабря 2004.//Собрание
законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
роль государства и возможность его участия по договору;
основания, порядок и последствия изменения и (или) расторжения договора;
— ответственность сторон и многие другие вопросы.
Все вышеперечисленное и определяет актуальность темы исследования.
Учитывая, что коммерческий наем жилого помещения — явление для Российской Федерации новое и не в полной мере изученное отечественными цивилистами, считаем, что данное исследование в определенной мере поможет в решении проблем развития этого нового и важного института гражданского права.
Объект и предмет исследования
Объектом настоящего исследования ' являются общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения, исполнения, изменения и прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.
Предметом настоящего исследования является правовое регулирование отношений по поводу обеспечения реализации граждан их прав на жилище с помощью договора коммерческого найма жилого помещения, а также способов обеспечения этих прав.
Цель и задачи исследования
Целью исследования является анализ теоретических и практических проблем правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения в Российской Федерации и формулирование научно-обоснованных предложений по решению наиболее важных проблем теории и практики применения договора коммерческого найма жилого помещения.
Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:
о раскрыть содержание понятия «договор коммерческого найма жилого помещения» и выявить его особенности;
о выявить функции договора коммерческого найма жилого помещения;
о определить место договора коммерческого найма жилого помещения в системе гражданско-правовых договоров;
о выделить виды договора коммерческого найма жилого помещения;
о определить специфику гражданско-правового режима объекта, по поводу которого складываются правоотношения коммерческого найма жилого помещения;
о рассмотреть особенности передачи и использования предмета договора коммерческого найма жилого помещения;
о определить круг участников правоотношений по договору коммерческого найма жилого помещения, их правомочия;
о определить основания возникновения ответственности сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения;
о выявить основания и правовые последствия заключения, изменения и прекращения договора коммерческого найма жилого помещения;
о определить роль и задачи государства в регулировании договора коммерческого найма жилого помещения;
о разработать рекомендации по совершенствованию
законодательства и правоприменительной практики.
Для достижения указанных целей необходимо исследовать гражданское и жилищное законодательство на предмет выявления природы и особенностей договора коммерческого найма; исследовать существующую практику применения данного договора, а также
предложить решение задач, связанных с исполнением договора коммерческого найма жилого помещения.
Методологическая и теоретическая основа исследования
Методологическую основу диссертации составляет комплекс научных методов познания: общенаучный диалектический, системный, сравнительно-правовой, исторический, аналитический, логический и иные частно-научные методы познания, единство теории и практики: разработка теоретических посылок, объясняющих и прогнозирующих практические проявления и применение договора коммерческого найма жилого помещения.
Теоретико-правовая основа исследования
Теоретической основой исследования послужили труды ряда ученых-цивилистов, затрагивающих договор коммерческого найма жилого помещения, в частности, работы ученых: И.И. Андрианова, А.В. Афониной, Ю.Г. Басина, Е.А. Барановой, Т. Белкиной, A.M. Беляковой, А.Д. Берлиной, М.И.Брагинского, С.Н. Братуся, Л.В. Васильченко, В.В. Витрянского, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, Л.Ю. Грудцыной, А.Н. Гуева, В.В. Долинской, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, А.Н. Кичихина, С.М.Корнеева, П.В. Крашенинникова, Л.О. Красавчиковой, И.И. Ларкина, В.Н.Литовкина, И.Б. Мартковича, В.Ф. Маслова, М.Н. Малеиной, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, Г.И. Петрищевой, В.Ф. Попондопуло, А.Г.Потюкова, В.М. Рутгайзера, Е.А. Рыбасова, Ю.П. Свит, С.А. Соменкова, П.И. Седугина, М.И. Семенушкиной, А.П.Сергеева, В.Р. Скрипко, М.К. Сулейменова, Е.А.Суханова, B.C. Тадевосяна, Ю.К.Толстого, О.У. Усманова, P.O. Халфиной, В.Ф. Чигир, Ш.Д. Чиквашвили, Р.В. Б.А. Шомахмадова, Л.В. Щенниковой, Н.А.Щербаковой и др.
Нормативно-правовая и эмпирическая база исследования
Нормативно-правовую и эмпирическую базу исследования составили действующее российское законодательство, регулирующее отношения по использованию помещений для обеспечения прав граждан на жилище с помощью договора коммерческого найма жилого помещения; иностранное законодательство; акты международных организаций; материалы практики судов Российской Федерации; договоры коммерческого найма жилого помещения, заключаемые на рынке недвижимости; деловая корреспонденция и переписка с органами государственной и муниципальной власти, уполномоченными на предоставление помещений по договору коммерческого найма жилого помещения, а также уполномоченными решать иные вопросы, связанные с указанным договором; деловая документация, образующаяся . в процессе деятельности лиц, предоставляющих и содействующих предоставлению помещений по договору коммерческого найма жилого помещения.
Научная новизна исследования и положения, выносимые на
защиту
Научная новизна исследования определяется новым комплексным подходом к пониманию сущности правоотношений в сфере коммерческого найма жилого помещения. Диссертация представляет собой последовательный анализ договора коммерческого найма жилого помещения, прав и обязанностей сторон договора коммерческого найма жилого помещения, содержания договора коммерческого найма жилого помещения, а также новых способов обеспечения граждан жилыми помещениями по договору коммерческого найма жилого помещения. С учетом выявленных особенностей содержания договора в работе рассмотрены ранее практически не исследованные правовые особенности сторон договора коммерческого найма жилого помещения, связанные с их
правовым статусом, а также особенности предмета договора коммерческого найма жилого помещения, разнообразие форм и видов договора коммерческого найма жилого помещения.
Научная новизна исследования заключается в том, что в нем впервые
осуществлено комплексное исследование юридической природы договора
коммерческого найма жилого помещения и возможностей его применения в
настоящих социально-экономических условиях. Конституционное право
граждан на жилье, предусмотренное статьей 40 Конституции РФ, может
осуществляться с помощью более активного использования договора
коммерческого найма жилого помещения в связи с тем, что многим
категориям недостаточно обеспеченных граждан покупка собственного
жилья является недоступной. В то же время повышающаяся в условиях
рынка мобильность населения, а также смена современных ценностных
установок ведут к тому, что даже обеспеченные слои населения
предпочитают не приобретать жилье в собственность, а заключать договор
коммерческого найма жилого помещения. Например, половина населения
такой благополучной страны как Германия живет в нанимаемом жилье, что
также, характерно для крупных городов США и ряда других стран. Поэтому
правовое совершенствование и более широкое исследование правовых
отношений названного института гражданского (жилищного) права может
способствовать его распространению и реализации конституционного права
граждан России на жилище.
Исследование основано на комплексном подходе к изучению юридической природы договора коммерческого найма жилого помещения, что нашло проявление, во взаимосвязанном исследовании договора и сферы его применения. Предложения по установлению правового регулирования отношений, связанных с договором коммерческого найма жилого помещения и совершенствованию правового регулирования разработаны на основе глубокого анализа договора найма жилого помещения в целом. В настоящей работе определена социально-экономическая сущность договора
коммерческого найма жилого помещения на современном этапе развития гражданского и жилищного права.
В диссертации делается вывод о расширении сферы применения договора коммерческого найма жилого помещения с целью решения посредством этой договорной модели жилищных проблем населения Российской Федерации. Характерной особенностью социально-экономической природы исследуемого договора будет являться то, что благодаря ему на федеральном уровне будут обеспечиваться жильем многие социально не защищенные слои населения и тем самым будет реализовываться их конституционное право на жилище, предусмотренное ст.7 и 40 Конституции Российской Федерации.
Проведенное комплексное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы, выносимые на защиту и составляющие научную новизну работы.
На защиту выносятся следующие теоретические положения:
1. Предлагается социально-ориентированная модель договора коммерческого найма жилого помещения, которая характеризуется тем, что при сохранении принципа свободы договора вводится предписывающая норма о государственном контроле за ценами по договору коммерческого найма жилого помещения и порядке его заключения. Для предотвращения необоснованного повышения цен в период экономической рецессии предлагается введение тарифов на передаваемые по договору коммерческого найма жилые помещения, устанавливаемых на уровне Правительства РФ, с учетом регионального коэффициента.
Необходимость введения специальных ценовых режимов сопряжена с тем, что коммерческий наем ориентирован на людей с определенным уровнем дохода, не позволяющим им приобрести жилое помещение на праве собственности, но и не подпадающих под категорию малоимущих
граждан, имеющих право претендовать на заключение договора социального найма жилого помещения.
2. Особенность предмета договора коммерческого найма выражается в
многообразии выбора предоставляемых помещений, в зависимости от
потребностей нанимателя. Так, для проживания на условиях краткосрочного
найма могут быть предоставлены помещения уровня помещений,
находящихся в специализированном жилищном фонде, по минимальным
ставкам (эконом-класс), для стандартного проживания предоставляются
помещения такого же уровня, как и по договорам социального найма по
ставкам, соразмерным уровню комфортности помещения (стандарт-класс) и
помещения повышенного уровня комфортности, стоимость проживания в
которых будет рассчитываться с учетом повышенного коэффициента
(бизнес-класс).
Современное состояние жилищного законодательства порождает необходимость введения минимальной нормы предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма, независимо от формы собственности на жилое помещение. Ограничение максимального размера жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, не допускается.
3. Диссертант выделяет специальные категории нанимателей,
нуждающихся в особой социальной защите со стороны государства, такие,
как военнослужащие; лица, находящиеся до совершеннолетия на попечении
государства; лица, освободившиеся из мест лишения свободы; мигранты;
беженцы; лица, в соответствии с законом относящиеся к категории «молодая
семья»; лица, состоящие на учете по улучшению жилищных условий. В
силу социальной составляющей договора для реализации ими
конституционного права на жилище государство и муниципальные органы,
по мнению автора, обязаны частично компенсировать оплату пользования
жилыми помещениями по договору коммерческого найма жилого помещения.
Предлагается создать систему поощрения для собственников жилых помещений (физических лиц), предназначенных для предоставления их в пользование по договорам коммерческого найма указанным категориям нанимателей, характеризующуюся дифференцированными налоговыми льготами.
4. Цена договора коммерческого найма жилого помещения определяется сторонами договора, но не превышающим размера платы за жилое помещение, предлагаемого государством. Представляется, что, в зависимости от вида жилищного фонда, должен быть разработан механизм определения размера платы. Для определения механизма максимальной платы за пользование жилыми помещениями по договорам коммерческого найма предлагается разработать единый федеральный стандарт с тарифной сеткой, при этом предоставив возможность субъектам федерации самостоятельно определять тарифы на уровне субъектов федерации, но не выходя за максимальные разумные пределы, предлагаемые Правительством Российской Федерации. Государство также вправе предусматривать механизм платы за пользование жилым помещением в частном жилищном фонде (п.1 ст.682ГКРФ).
5. Делается вывод, что срок договора коммерческого найма жилого помещения не должен быть ограничен законодательно, а должен определяться сторонами. Срок, установленный в п. 1 ст. 683 ГК, равный пяти годам, должен быть диспозитивным и применяться, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В связи с этим указанную правовую норму предлагается: «Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, если иное не предусмотрено соглашением сторон».
6. На защиту выносится предложение об определении порядка исчисления срока, по истечению которого срок, по истечении которого появляется
основание расторгнуть договор по инициативе наймодателя. Срок неоплаты
за проживание в договоре коммерческого найма жилого помещения, по
истечении которого появляется основание расторгнуть договор по
инициативе наймодателя, предлагается исчислять суммарно, т.е?
рассматривать как основание расторжения договора не только неплатежи в течение шести месяцев подряд, но и если неплатежи составили в общей сложности шесть месяцев. Данное предложение не распространяется на краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения.
Автор приходит к выводу о необходимости исключить возможность лиц, проживающих в жилом помещении с нанимателем, немотивированно отказывать нанимателю в даче согласия на вселение новых лиц в качестве постоянно проживающих в жилом помещении, поскольку, по общему правилу, основные обязанности и ответственность по договору перед наймодателем несет наниматель.
Делается предложение об изменении главы 35 Гражданский Кодекс РФ с четким выделением общих положений о жилищном найме и отдельных параграфов, посвященных видам договора найма жилого помещения.
Теоретическая и практическая значимость и апробация результатов исследования:
Диссертация выполнена на кафедре гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии, где проведено ее обсуждение и рецензирование. Основные положения работы были изложены и опубликованы в научных статьях, а также прошли апробацию на международных научных и научно-практических конференциях:
Международной межвузовской конференции аспирантов и студентов «Традиции и новации в системе современного российского права» (31 марта - 1 апреля, 2005г., МГЮА ), на Всероссийской научно-практической конференции «Жилье для молодежи: проблемы и решения» (22 декабря 2004г., Москва), Центральный дом ученых), на Международной
конференции «Молодежь и гражданское общество» (22 мая, г.Уфа), на научно-практической конференции «Жилье для военнослужащих - проблемы и решения» (04 апреля 2007г., Москва, Московский пограничный институт), в Международной школе-практикуме молодых ученых-юристов «Закон: стабильность и динамика» (1-3 июня 2006г., Москва, Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации).
По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:
Садовникова Е.В. Договор аренды// Директор-инфо. 1999. №3 (0,2 п.л.).
Садовникова Е.В. Роль государства в развитии модели договора коммерческого найма жилого помещения// Сборник материалов «Актуальни проблеми прав людини, правовой системи та державни» (международная студенческая научная конференция по актуальным проблемам по правам человека в г.Львове, Украина); Львов, С. 117, 2005г.(0,2 п.л.).
Садовникова Е.В. Договор коммерческого найма жилого помещения как способ решения жилищных проблем молодежи// Сборник материалов Всероссийской научно-практическая конференции (часть 2) «Жилье для молодежи: проблемы и решения». М.: Издательство МФЮА, 2005 (0,3 п.л.).
Садовникова Е.В. Роль государства в развитии модели договора коммерческого найма жилого помещения// Сборник тезисов международной конференции «Традиции и новации в системе современного российского права» (Труды МГЮА). 2005.(0,2п.л.).
Садовникова Е.В. Жилищный кодекс//Наша Газета ~ МГЮА, 2005.
Садовникова Е.В. Комментарий к судебной практике (анализ рассмотрения дел, посвященных недвижимости и жилищным правам)// ЗАКОН, август 2006 (0,4 п.л.).
Садовникова Е.В. Договор коммерческого найма жилого помещения// Сборник материалов заседания Международной школы-практикума молодых ученых-юристов «Закон: стабильность и динамика», Издательство ИЗИСП, М.,2007 (0,5п.л.).
8. Садовникова Е.В., Мозолин В.П. Беседы о развитии
гражданского права// Lex Russica. (Труды МГЮА). 2007. №2; ...,..=.и ,..,.-
;"-:= .с. "'- "".: - 0,5п.л. >.
9. Садовникова Е.В. Правовое положение членов семьи
собственника и бывших членов семьи собственника жилого помещения
(наймодателя) по договору коммерческого найма жилого
помещения//Семейное и жилищное право. 2008. №3(0,5п.л.).
10. Садовникова Е.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения/УЭкономика и право. 2010. №1.
Некоторые рекомендации диссертанта были учтены агентством недвижимости общества с ограниченной ответственностью «МИРАН» в процессе практической работы.
Сделанные в ходе исследования выводы развивают и дополняют положения науки гражданского права, могут быть использованы в процессе совершенствования законодательства, в правоприменительной практике, а также при написании учебных пособий и преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право», «Предпринимательское право» и иных.
Структура исследования
Структура исследования определена поставленными целями и
задачами. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, нормативных актов и материалов судебной практики. В первой главе дается понятие, правовое регулирование и классификация договора коммерческого найма, история развития договора и его признаки. Вторая глава посвящена сторонам договора и их правам и обязанностям. Особое внимание уделено изучению статуса уполномоченного государственного органа и органа местного самоуправления, выступающего на стороне наймодателя. В этой же главе дается описание прав и обязанностей сторон, включая имущественные и личные неимущественные права. Третья глава посвящена заключению, исполнению, изменению и прекращению договора коммерческого найма жилого помещения.
В заключении обобщаются основные положения проведенного диссертационного исследования и делаются выводы о путях дальнейшего развития договора и совершенствования законодательства.
Понятие и объект договора коммерческого найма жилого помещения
Право каждого на жилище определено ст. 40 Конституции РФ. В советское время конституционное право на жилище рассматривалось как обязанность государства обеспечить жилищем каждого, что достигалось с помощью массового строительства бюджетного жилья и заключения договоров найма. В процессе реформирования государственного устройства сменились жизненные ценности, основные устои и принципы. Это коснулось как сферы жилищных отношений в целом, так и восприятия норм, содержащихся в Конституции РФ, в частности. Сегодня норма о том, что каждый имеет право на лшлище (ст. 40 Конституции РФ) может рассматриваться таким образом, что, во-первых, государство не должно препятствовать гражданам в реализации своего права на жилище, ограничивать в количестве и качестве приобретаемого жилища, способов реализации права. Во-вторых, государство должно проводить такую политику и такое управление в целом, при котором заявленное право будет действительно реализовываться. И в-третьих, гражданам, которые имеют минимальные возможности для реализации своего права на жилище, государство должно создавать льготные условия и способствовать расширению возможностей по реализации своего конституционного права.
Наем жилого помещения традиционный институт гражданского права. Вместе с тем стоит отметить, что исследован он был в основном в условиях доминирования государственного обеспечения жилыми помещениями всех категорий граждан. В современной юридической литературе уделяется недостаточное внимание проблемам государственного обеспечения нуждающихся граждан жилыми помещениями, что «связано, скорее всего, с обыкновенной недооценкой названных отношений и регулирующих их правовых институтов» 10.
Среди способов обеспечения граждан возможностью реализовывать свое конституционное право на жилище, наряду с другими способами, государством было предложено использование института найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. Под имущественным наймом дореволюционные исследователи, в частности, Г.Ф. Шершеневич, понимали договор как обязательство, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование вещью . В дореволюционном законодательстве договор найма обозначался разными терминами: и наймом, и арендой, и прокатом, и снятием, но, в сущности, все это были лишь синонимы имущественного найма. В процессе развития законодательства из договора имущественного найма был выделен договор найма жилого помещения, который, в свою очередь, стал объединять в своем понятии и другие виды найма жилого помещения, такие, как договор социального найма, договор коммерческого найма и договор найма специализированного жилищного фонда.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). Результатом достигнутого соглашения служит передача нанимателю собственником или управомоченным им лицом следующих правомочий: владения, пользования и, в некоторой мере, распоряжения.
Договор найма жилого помещения считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям; каждая
сторона, наниматель и наймодатель, имеет права и несет обязанности, поскольку жилое помещение предоставляется нанимателю в пользование за плату.
В соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подразделяется в зависимости от формы собственности и в зависимости от целей использования.
В целях настоящего исследования интерес представляют жилищные фонды коммерческого использования всех форм собственности. Под жилищным фондом коммерческого использования законодателем понимается совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть также жилое помещение, принадлежащее государственному, муниципальному и частному жилищному фонду (ч. 4 ст. 19 ЖК РФ).
Частный жилищный фонд, в котором коммерческое пользование жилыми помещениями приобретает наиболее массовый и интенсивный характер по сравнению с другими жилищными фондами, - это «совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством» .
Наймодатель -- физическое лицо
Пользуясь вещным правом на помещение, находящееся в собственности, граждане имеют право пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том- числе сдавать его по договору коммерческого найма с целью извлечения дохода (прибыли). Гражданский кодекс не дает особых указаний в части наймодателя- — физического лица (гражданина), поэтому здесь будут действовать правила Общей части Гражданского кодекса. Согласно этим правилам, для осуществления сделок гражданин должен быть полностью дееспособен. Соответственно, существенным требованием к наймодателю физическому лицу будет являться возраст собственника и его психофизический статус. Граждане, не обладающие полной дееспособностью могут быть наймодателями в случае представления их интересов законными представителями. Учитывая, что собственником жилого помещения можно стать с самого рождения, управлять (содействовать управлению) данным помещением до достижения четырнадцатилетнего возраста гражданина будут законные представители с разрешения органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). После достижения четырнадцатилетнего возраста и до достижения совершеннолетия - сделки могут быть совершены несовершеннолетним с согласия попечителя. Такого же мнения придерживается и В.Ф. Чигир: «Иногда после смерти родителей и по другим причинам в жилом помещении остаются только несовершеннолетние дети в возрасте от 15—18 лет. Можно ли заключить договор найма жилого помещения с одним из них? На этот вопрос следует дать положительный ответ, если только попечитель несовершеннолетнего лица этого возраста дал на это согласие» 196. Все это относится ко всем категориям несовершеннолетних граждан, за исключением эмансипированных и лиц, вступивших в брак до 18 лет.
Что касается других психофизических характеристик, то и здесь будут действовать общие нормы гражданского законодательства, при которых лицо вправе участвовать в гражданском обороте в качестве субъекта.
Договор коммерческого найма — это сделка, субъектами которой на стороне нанимателя являются граждане. Закон не дает уточнений по поводу психофизических характеристик сторон договора, в связи с чем возникает вопрос: имеют ли право несовершеннолетние и лица, ограниченные в дееспособности или признанные недееспособными, выступать в качестве наимодателя, так как средства, получаемые от передачи помещения по договору коммерческого найма, принадлежащего на основании наследования или дарения, могли бы послужить капиталом для обеспечения нужд указанных граждан, причем, как в настоящий момент — для покупки продуктов питания, одежды, лекарств, так и впоследствии — для оплаты образовательных услуг лиц, не достигших несовершеннолетия.
Принимая во внимание необходимость заботы об имуществе, было бы целесообразно возложить обязанность по управлению недвижимым имуществом на родителей, опекунов или органы опеки и попечительства, или на профессиональные управляющие организации. И в целях максимального использования благ, предоставляемых хозяйственным оборотом, такие объекты права, как недвижимость, недопустимо оставлять в неработающем состоянии, если на то нет особой необходимости. Того же мнения придерживается Г.Ф. Шешко, считающая, что «следует разработать «порядок оформления» передачм жилого помещения временно отсутствующим лицам на весь срок отсутствия в поднаем (в частности, осужденным к лишению свободы на долгий срок). Если сам наниматель не может в силу каких-либо причин решить этот вопрос, это может осуществлять лицо, уполномоченное собственником жилого помещения» .
Заключение договора коммерческого найма жилого помещения
В некоторых случаях на практике имеет место возникновение отношений по договору коммерческого найма жилого помещения, основанных на конклюдентных действиях. Такими действиями могут быть передача ключа от квартиры, ввоз вещей нанимателя в квартиру без препятствия со стороны наймодателя, передача неопределенной суммы денег, размер которой будет превышать оплату коммунальных платежей. О конклюдентных действиях как основании договорных отношений пишет и Р.Л. Наумова «... подобные отношения приобретают юридическое значение и в результате конклюдентных действий, а именно сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (ст. 158 ГК РФ)» 269. В качестве примера можно также привести ситуацию, в которой наймодатель, будучи другом нанимателя, разрешил ему в силу жизненных обстоятельств пожить в своей квартире какое-то время, но время проживания затянулось, в связи с чем временно проживающий гражданин постепенно приобрел статус нанимателя по договору коммерческого найма, так как возместил (оплатил) наймодателю стоимость проживания, которая превышала оплату коммунальных услуг.
В подобных случаях договор коммерческого найма жилого помещения будет основываться на фактических обстоятельствах и не всегда иметь письменную форму, предусмотренную законом для договора коммерческого найма жилого помещения. В случае несоблюдения письменной формы договора коммерческого найма жилого помещения стороны будут лишены возможности в случае спора ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора (ст. 162 ГК РФ), но отсутствие простой письменной формы договора не повлечет его недействительности. В связи с этим, 674 статью Гражданского кодекса необходимо дополнить положением об обязательности соблюдения данной формы только в договорах коммерческого найма жилого помещения долгосрочного характера. В краткосрочном договоре коммерческого найма можно было бы соблюдение письменной формы договора не делать императивом, поскольку не всегда целесообразно заключение договора сроком на несколько часов. Представляется, что соблюдение письменной формы краткосрочного договора коммерческого найма жилого помещения не должно носить императивного характера. Заключение краткосрочного договора коммерческого найма жилого помещения может носить устную форму, так как часто основывается на конклюдентных действиях.
Заключение договора коммерческого найма жилого помещения, в основании которого лежит судебное решение (третье основание)
Такое основание заключения договора коммерческого найма жилого помещения, как судебное предписание, является на сегодняшний день явлением редким, но имеющим тенденцию к развитию. Перфекция договора на основании судебного решения существует в следующих случаях.
Во-первых, суд может предписать (по усмотрению суда) участникам процесса, где сторонами являются собственник жилого помещения и бывшие члены семьи собственника жилого помещения, вынужденные после утраты статуса членов семьи собственника утратить основанные на этом статусе жилищные правоотношения (ст.31 ЖК РФ), заключить договор коммерческого найма. Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный таким способом, должен иметь в тексте договора указание на судебное решение.
Во-вторых, в порядке ст. 684 ГК РФ (преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок) в случае отказа наймодателя от заключения с нанимателем договора на новый срок и заключение договора в течение года с другим гражданином наниматель имеет право требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор, и (или) заключения договора с нанимателем, чье преимущественное право на заключение договора было нарушено.
