Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовое регулирование возмездного владения и пользования жилыми помещениями гражданами на договорной основе в законодательстве СССР, РСФСР, РФ 11
Глава 2. Понятие и основания возникновения договорных жилищных правоотношений 34
2.1. Понятие жилищного правоотношения 35
2.2. Основания возникновения договорного жилищного правоотношения 39
Глава 3. Понятие и содержание договора коммерческого найма жилого помещения 59
3.1. Понятие и стороны договора коммерческого найма жилого помещения 64
3.2. Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения 77
3.3. Иные условия договора коммерческого найма жилого помещения 89
Глава 4. Изменение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения 112
4.1. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения 114
4.2. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения 122
Заключение 146
Список использованных источников 151
Приложение 1 170
Приложение 2 176
- Понятие жилищного правоотношения
- Понятие и стороны договора коммерческого найма жилого помещения
- Изменение договора коммерческого найма жилого помещения
Введение к работе
Актуальность темы. Одним из способов удовлетворения потребности граждан в жилье является пользование ими чужим жилым помещением на договорной основе. Традиционно для российской правовой системы опосредование данных отношений осуществляется договором найма жилого помещения.
Преобразования жилищных отношений в Российской Федерации в рамках экономической реформы поставило перед юридической наукой и законодателем задачу определения роли договора найма жилого помещения в современных социально-экономических условиях.
Государственная целевая программа "Жилище", одобренная Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 20 июня 1993 г.1, определяя принципиальные положения долгосрочной государственной политики, в качестве важнейшего социального аспекта жилищной реформы назвала преодоление стереотипа, сложившегося в сознании нескольких поколений о том, что жилье предоставляется государством бесплатно.
В современных условиях идет постепенный отход от понятия "распределение жилья" как всеобщего принципа в условиях социалистического общества к созданию многообразия форм и способов удовлетворения гражданами своих потребностей в жилье. Как следствие этого наблюдается сужение сферы административно-распределительной деятельности государственных и муниципальных органов в сфере обеспечения граждан жильем.
Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации, органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище и лишь малоимущим и иным, указанным
1 Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №28. Ст. 2593.
в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно
или за доступную плату.
Происходящие изменения потребовали создания новой правовой базы для осуществления жилищной реформы, проводить которую на основе законодательства, принятого в период господствовавших командно-административных отношений в жилищной сфере, было невозможно. Важную роль в этом плане сыграл Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.1 Согласно ему, пользование чужим жилым помещением на договорной основе могло осуществляться путем заключения договора найма жилого помещения и договора аренды жилого помещения.
Проблема разграничения найма и аренды жилого помещения на уровне правовых институтов не получила достаточной разработки в отечественной литературе. Поэтому представляется необходимым осуществить правовой анализ этих институтов, как в историческом аспекте, так и на основе современного жилищного законодательства с целью выявления их природы, содержания, взаимозависимости и различия.
С принятием второй части ГК РФ исследование вопросов найма жилого помещения усложнилось закреплением в ГК РФ двух его разновидностей: одна из них имеет легальное определение - "договор социального найма" (ст. 672 ГК РФ), другая именуется в главе 35 ГК РФ - "договор найма жилого помещения". Однако сущность последней позволяет назвать ее "договором коммерческого найма жилого помещения". Выполняя, как и договор социального найма, функцию потребительского использования жилья, договор коммерческого найма для собственников жилых помещений создает возможность удовлетворения их коммерческого интереса. В настоящее время договор коммерческого найма рассматривается как правовая форма использования жилищного фонда, являясь новым для российского законодательства. В то же время доктрина договора коммерческого найма достаточно не разработана.
1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. №3. Ст. 99.
Продолжают оставаться не решенными в достаточной степени вопросы правовой природы коммерческого найма, особенностей его в государственном и муниципальном фонде, правового положения граждан, совместно проживающих с нанимателем и некоторые другие.
Несмотря на то, что за последние годы вопросам коммерческого найма было посвящено достаточное количество научных статей, ряд актуальных вопросов не получил в них необходимого освещения. Основное внимание в большинстве из них уделяется осуществлению сравнительной характеристики договоров социального и коммерческого найма, либо только характеристике договора коммерческого найма без глубокого осмысления всех его элементов по отдельности и в их совокупности, как целостного правового института.
Монографические исследования по вопросам коммерческого найма отсутствуют. Опубликованные ранее исследования, в том числе диссертационные, касающиеся договора найма жилого помещения, вопросам коммерческого найма уделяют незаслуженно мало внимания. Отмечая значительную научную ценность проведенных исследований, полагаем, что ряд положений и выводов, разработанных учеными-правоведами, требуют дальнейшего развития, как в теоретическом, так и практическом плане. Сказанное с достаточной степенью достоверности свидетельствует об актуальности темы исследования.
В диссертации будут показаны значение договора коммерческого найма, причины его появления и перспективы развития, выявлены особенности возникающих на его основе жилищных правоотношений, проанализированы основания возникновения этих правоотношений, их содержание, изменение и прекращение.
На основе анализа действующего законодательства будет предпринята попытка обоснования предложений по его совершенствованию и практики применения.
Методологическая основа исследования.
При написании работы автором использовались:
1) формально-логические методы: анализ, синтез, абстрагирование,
обобщение, индукция и дедукция, аналогия;
2) частнонаучные методы в области государственно-правовых
исследований: конкретно-социологический (анализ письменных источников и
судебной практики), историко-правовой метод, метод догматического
толкования (системное, историческое, грамматическое, логическое
толкование).
Содержание перечисленных методов определяется с позиции диалектико-материалистического метода, который составляет основу настоящего диссертационного исследования.
Теоретическая и информационная основа исследования.
Теоретическую основу данного исследования составляют фундаментальные труды в области теории права и гражданского права. В их числе работы таких ученых, как С.С. Алексеева, В.К. Бабаева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.С. Иоффе, С.Ф. Кечекьяна, О.А. Красавчикова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, И.А. Покровского, В.А. Рясенцева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, P.O. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича и др.
Проблемы жилищного права в целом исследованы в трудах И.И. Андрианова, СИ. Аскназия, И.А. Брауде, Ю.Г. Басина, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, П.С Никитюка, А.И. Пергамент, А.Г. Потюкова, П.И. Седугина, В.Р. Скрипко, Ю.К. Толстого, Г.Д. Улетовой, В.Ф. Чигира, В.Ф. Яковлевой и др.
Отдельные вопросы освещены в работах и статьях Ю.Г. Васильева, Н. Дерюги, В.А. Жуйкова, И. Исрафилова, А.Н. Кичихина, Н Косаревой, СИ. Куциной, О. Макарова, СТ. Максименко, В.П. Никитиной, В.А. Ойгензихта, Д. Потяркина, Л.М. Петрищевой, С. Сауля, Н.Е. Сосипатровой, И. Чечулиной, Е.Ф. Чефрановой, Н.А. Щербаковой и др.
В качестве информационной базы автором использовано советское и российское законодательство, относящееся к регулированию отношений,
связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями гражданами. В ходе анализа исследуется судебная практика.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с возмездным владением и пользованием чужим жилым помещением гражданами.
Предмет исследования составляет договор коммерческого найма жилого помещения как один из способов реализации конституционного права граждан на жилище, его роль и значение в современных социально-экономических условиях, а также отношения, возникающие в результате его заключения.
Цели и задачи диссертационного исследования.
Цели настоящей работы состоят в исследовании теории договора коммерческого найма жилого помещения как целостного и самостоятельного института гражданского права; его значения в условиях рыночной экономики; места в системе договоров по возмездному пользованию жилым помещением.
В соответствии с целями исследования в диссертации ставятся для решения следующие задачи:
рассмотреть историю развития договоров по возмездному пользованию жилым помещением по законодательству СССР, РСФСР, РФ;
обосновать самостоятельность договора коммерческого найма жилого помещения в российской правовой системе;
определить место и роль договора коммерческого найма жилого помещения, как одного из способов удовлетворения потребности граждан в жилье, в современных социально-экономических условиях;
исследовать жилищные правоотношения, возникающие на основании договора коммерческого найма жилого помещения;
разработать и внести конкретные предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего вопросы коммерческого найма жилого помещения;
выявить перспективы развития договора коммерческого найма жилого помещения.
Научная новизна работы состоит в том, что она представляет первое монографическое исследование договора коммерческого найма жилого помещения как целостного и самостоятельного правового института гражданского права. В диссертации определена правовая природа договора коммерческого найма жилого помещения, показана его роль как одного из способов удовлетворения жилищной потребности граждан в условиях рыночной экономики, сделана попытка выработать единообразный подход в практике применения норм главы 35 ГК РФ, выявить тенденции развития договора коммерческого найма.
На защиту выносятся следующие выводы и предложения.
Несмотря на то, что законодатель в части второй ГК РФ провел четкую границу между договорами аренды и найма жилого помещения, объединив нормы, регулирующие эти договоры, в отдельные главы - 34 и 35, в последние годы в научной литературе вновь появились утверждения, что договор коммерческого найма является коммерческой арендой, и еще более категоричное суждение, что этот договор является разновидностью договора аренды. В диссертации предпринята попытка доказать, что договор коммерческого найма и аренды являются самостоятельными взаимно независимыми договорами.
Предлагается авторское определение договора коммерческого найма жилого помещения.
Договор коммерческого найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение без ограничения размеров его площади на определенный срок, за договорную плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением, своевременно выполнять возложенные на него договором обязанности.
3. Предложение о включении в главу 35 ГК РФ норм, отражающих
специфику договора коммерческого найма жилого помещения, заключаемого
в государственном и муниципальном жилищном фонде. Представляется, что
нанимателям по договору коммерческого найма в государственном и
муниципальном жилищных фондах возможно предоставить ряд прав аналогичных правам нанимателей по договору социального найма.
В диссертации обосновывается новый подход к вопросу об основании использования гражданами помещения, арендованного юридическим лицом. Ю.К. Толстой высказал мнение, что таким договором может быть как договор коммерческого, так и социального найма, не приведя аргументов в пользу своей позиции. В работе предпринята попытка обосновать возможность заключения в данном случае как договора коммерческого найма, так и договора найма социального.
Предложение об уточнении роли наймодателя при заключении договора между гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем и внесении изменения в ст. 677 ГК РФ, согласно которому на изменение правового положения граждан, постоянно проживающих с нанимателем, должно быть получено согласие наймодателя.
В диссертации обосновывается необходимость внесения ряда других изменений в ГК РФ.
Предлагается дополнить ст. 684 условием о добросовестности нанимателя для наделения его преимущественным правом на заключение договора на новый срок; изменить ст. 685, в которой сохранено прежнее положение жилищного законодательства о необходимости соблюдения в результате вселения поднанимателя нормы жилой площади на одного человека; включить в ГК РФ норму, аналогичную норме п. 2 ст. 77 ЖК РСФСР, закрепившей, что сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.
Предложение о включении в главу 35 ГК РФ нормы о договоре коммерческого найма с правом выкупа.
Обоснование предложения о необходимости принятия на федеральном уровне Типового договора коммерческого найма и предлагается его текст.
9. Предложение о придании письменной форме договора коммерческого найма конститутивного значения.
В работе обоснованы также некоторые другие выводы и предложения, направленные на совершенствование законодательства.
Практическая значимость результатов исследования заключается в разработке рекомендаций по совершенствованию законодательства, регулирующего вопросы коммерческого найма жилого помещения. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в процессе преподавания соответствующего раздела гражданского права и спецкурса "Жилищное право". Практические выводы, сделанные в диссертации, могут быть использованы в деятельности жилищных органов, а также при разрешении судебными органами отдельных категорий жилищных споров.
Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, использованы в выступлениях на научных конференциях и в опубликованных работах.
Основные выводы включены в курс «Жилищное право», преподаваемый автором в Ростовском государственном университете и Донском юридическом институте.
По теме диссертации опубликовано 5 работ.
Понятие жилищного правоотношения
Для любого общества решение проблемы удовлетворения потребности в жилье его членов имеет важное социальное значение. Вызвано это тем, что жилище является насущной естественной потребностью человека, которая носит постоянный характер, появляясь с момента его рождения и сохраняясь на протяжении всей жизни. Система удовлетворения жилищных потребностей общества зависит от его государственно-правового режима. Цели и задачи, стоящие перед государством, определяют правовое регулирование отношений, связанных с удовлетворением жилищной потребности его граждан. P.O. Халфина отмечала, «что в большинстве случаев государство, устанавливая те или иные правовые формы реальных отношений, имеет в виду развитие данных отношений в соответствии с целями, стоящими перед обществом и государством"1. Исходя из этого, можно сделать вывод, что правовые формы реальных отношений, в частности, связанные с удовлетворением потребности граждан в жилье, как правило, определяются не только их содержанием, но и волей государства.
Представляется, что на степень интенсивности и детализированности правового регулирования того или иного вида общественных отношений оказывает также влияние признание государством их особой социальной значимости для него и общества.
На разных этапах развития общества одни отношения приобретают социальную значимость, в то время как другие ее утрачивают. Это объясняется тем, что политические и экономические цели и задачи, стоящие перед государством, изменяются.
Государство представляет собой динамичное образование, что влечет изменение направления и силы воздействия его воли на определенные виды общественных отношений. Это в полной мере относится к используемым в разное время правовым формам общественных отношений, связанным с одним из способов удовлетворения жилищной потребности граждан - возмездным владением и пользованием чужим жилым помещением. Правовые формы этих отношений наполняются различным экономическим и правовым содержанием на разных этапах развития российского государства. На основе анализа договорных конструкций, посредством которых в разное время осуществлялось регулирование отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями в СССР, РСФСР и РФ, можно прийти к выводу, что они, несмотря на некоторые различия, являются видами двух правовых форм: договора найма жилого помещения и договора аренды (имущественного найма).
Следует отметить, что в дореволюционной России регулирование найма жилья осуществлялось нормами, содержащимися в главе второй Свода законов гражданских Российской империи "О найме имуществ и отдаче оных в содержание". В самом своде имелось лишь два упоминания о "помещениях", "нанятых для жилья и иных целей". В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существовавшие нормы о найме имущества1. Предпосылки для выделения норм, регулирующих наем жилого помещения, в самостоятельный институт гражданского права сложились в России после победы Октябрьской революции 1917 г.
Одним из первых мероприятий, осуществленных сразу после революции большевиками, была экспроприация домов буржуазии и переселение в них из трущоб и подвалов рабочих. Жилищные условия пролетариата характеризовались крайней переуплотненностью и антисанитарией. Например, накануне первой мировой войны средняя обеспеченность семей пролетариев в рабочих кварталах крупных промышленных центров составляла 2 - 2,5 кв. м. на человека.1 Жилье экспроприировалось у буржуазии "именем революции". Легитимность процессу реквизиции квартир у богатых для облегчения нужды бедных была придана Декретом от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах" . Данным Декретом упразднялся институт частного предпринимательства и частная собственность на большую часть недвижимости. В то же время в нем подчеркивалось, что муниципализации подлежат лишь дома, которые дают доход свыше предела, установленного местными Советами (п. 2).
Меры к исключению жилых объектов из оборота были приняты еще ранее данного Декрета от 20 августа 1918 г. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью"3.
Понятие и стороны договора коммерческого найма жилого помещения
Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Определение понятия договора найма жилого помещения, данное законодателем в статье 671 ГК РФ, является общим для обеих разновидностей договора найма жилого помещения.
Следует заметить, что ранее отсутствовало единое легальное определение понятия договора найма и аренды жилого помещения. В Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" определения договора найма жилого помещения (надо полагать социального) и договора аренды давались раздельно (ст. 1). В статье первой этого закона договор найма определялся как соглашение, по которому наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного пользования жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. Договор же аренды определялся как соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносит арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
Судя по приведенным определениям, между названными договорами были существенные различия, что исключало возможность объединить их в одном определении.
Различие между договором найма жилого помещения и аренды жилого помещения состояли, во-первых, в том, что по договору найма жилые помещения предоставлялись, как правило, в государственном и муниципальном жилищных фондах в пределах нормы жилой площади (ст. 14 Закона РФ "Об основах..."). По договору аренды - в любых видах жилищных фондов без учета нормы жилой площади (ст. 17 Закона РФ "Об основах..."). Во-вторых, порядок, сроки, условия договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах определялись нормами жилищного законодательства. Договора аренды - соглашением его сторон. В-третьих, на стороне нанимателя могло выступать только физическое лицо -гражданин. Арендаторами могли являться как физические, так и юридические лица (ст. 17 ). В-четвертых, объектом договора найма могло являться только жилое помещение. Договора аренды - не только жилое помещение, но и другие объекты недвижимости.
Наличие единого понятия договора найма жилого помещения, содержащегося в статье 671 ГК РФ, несмотря на существование двух его видов, можно объяснить тем, что все, что разделяло договор найма и договор аренды жилого помещения, с принятием ГК РФ, утратило силу. В обоих видах договора найма нанимателем могут быть только физические лица, объектом - жилое помещение. Заключением договора найма преследуется единая цель - удовлетворение нанимателем жилищных потребностей. Согласно нормам главы 35 ПС РФ оба договора имеют и другие общие признаки. В то же время нельзя отрицать, что между договором социального и коммерческого найма имеются достаточно существенные различия. Они состоят, как ранее нами было отмечено (глава 2 2), в порядке их заключения и сроках их действия; требованиях, предъявляемых к жилым помещениям, предоставляемым по договору социального и по договору коммерческого найма; структуре субъекта, выступающего на стороне нанимателя; порядке и основаниях изменения и расторжения договоров социального и коммерческого найма жилого помещения.
Существование различий между договорами социального и коммерческого найма жилого помещения ставит задачу сформулировать понятие договора коммерческого найма жилого помещения, позволяющее отличить его от договора социального найма.
Эту задачу пытаются решить субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Так, в законе г. Москвы от 11 марта 1998г. №6 "Основы жилищной политики в городе Москве" договор коммерческого найма жилого помещения определяется как соглашение, по которому собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору1.
Изменение договора коммерческого найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения представляет собой форму выражения и закрепления индивидуальных установлений его сторон, а также требований, содержащихся в законе. В связи с тем, что основанием наемного жилищного правоотношения является договор, то можно сказать, что в нем содержится модель жилищного правоотношения: объект, стороны, права и обязанности сторон правоотношения. С момента возникновения до его прекращения жилищное правоотношение в редких случаях остается неизменным. Может измениться количественный и качественный состав лиц, выступающих на стороне нанимателя, его предмет, содержание. Такие изменения должны найти закрепление в договоре найма жилого помещения. Это означает, что изменения, происшедшие в правоотношении, могут явиться основанием внесения изменений в договор найма жилого помещения. Для социального найма характерным является закрепление уже происшедших в жилищном правоотношении изменений в договор найма. Поэтому правомерно говорить о том, что изменение жилищного правоотношения находит юридическое закрепление в договоре (социального - Е.С.) найма жилого помещения, следовательно, можно ставить знак равенства между понятиями изменения жилищного правоотношения в домах государственного и общественного (муниципального - Е. С.) жилищного фонда и изменением договора найма жилого помещения2.
Басин Ю.Г., занимавшийся исследованием проблемы изменения жилищных правоотношений, отмечал, что под изменением правоотношения понимается изменение его содержания: появление новых, прекращение старых, трансформация существующих правомочий и обязанностей сторон3.
Такая позиция не случайна, поскольку одним из положений философии диалектического материализма, господствовавшей в тот период, когда он проводил свои исследования, являлось следующее: «Изменение объекта начинается с содержания, которое составляет его наиболее подвижный элемент»1. Необходимо учесть, что Басин Ю.Г высказал эту точку зрения в 1963г., когда не был принят еще Жилищный кодекс РСФСР. В связи с этим требует специального анализа в свете теории изменения жилищного правоотношения, сформулированной Ю.Г. Васиным, ст. 88 ЖК РСФСР 1983 г. Законодатель поместил ее в разделе, посвященном изменению договора найма жилого помещения. В ней речь идет о замене нанимателя одним из членов его семьи. Поскольку в соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя обладают равными с нанимателем правами и обязанностями, то такое изменение субъектного состава не повлияет на его содержание. Права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, сохраняются в том же объеме для всех пользователей: бывшего и нового нанимателя и членов семьи. Поэтому изменение жилищного правоотношения может быть также связано и с изменением в субъектном составе. Следует учесть, что правоотношение представляет собой правовую связь между конкретными лицами. Если из жилого помещения выедут все члены семьи нанимателя, правоотношение прекратит свое существование. Основанием прекращения жилищного правоотношения будет являться и прекращение пользования определенным жилым помещением, например, вследствие обмена, поскольку абсолютные права нанимателя на определенное жилое помещение прекратятся. Сказанное дает основание согласиться с Вишневской И.С. в том, что изменение жилищного правоотношения происходит в рамках существующего, представляет его модификацию: вместо одного возникает два или, наоборот, вместо двух одно, изменяется характер или объем прав и обязанностей их участников и т.п. Однако правовая связь конкретных лиц по поводу пользования конкретными помещениями не прекращается.
Рассмотренная выше теория изменения договора социального найма жилого помещения применительно к договору коммерческого найма требует осмысления. Поскольку лица, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равное с ним право в пользовании жилым помещением, круг этих лиц, их правовое положение определяется законом и договором найма жилого помещения.
При построении теории изменения договора коммерческого найма основной акцент будет сделан на анализе вопросов изменения договора найма, а не жилищного правоотношения. Такая постановка вопроса имеет под собой законодательную основу. Ст. 686 ГК РФ, регулируя замену нанимателя, предусматривает сохранение всех условий договора независимо от причин замены нанимателя по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, или в случае смерти нанимателя, или его выбытия из жилого помещения.
