Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Эволюция законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения 14
Глава 2. Правоизменяющие и правопрекращающие юридические факты по законодательству о договоре найма жилого помещения 65
1. Общие положения об изменении и расторжении договора найма жилого помещения 65
2- Правоизменяющие факты по законодательству о договоре найма жилого помещения 83
3, Правопрекращающие факты по законодательству о договоре найма жилого помещения 121
3.1 - Расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон 124
3.2. Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке 150
3,3- Расторжение договора найма жилого помещения способом одностороннего отказа от исполнения обязательства 180
Заключение 1S5
Библиографический список 189
- Эволюция законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения
- Общие положения об изменении и расторжении договора найма жилого помещения
- Правопрекращающие факты по законодательству о договоре найма жилого помещения
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Право на жилище — одно из основных законодательно установленных прав человека. В соответствии со ст. 7 Конституции Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, В 90-х гг. XX в, конституционное право на жилище приобрело новые пути реализации: покупка квартиры на средства, полученные через ипотечное кредитование; использование жилищных сертификатов; финансирование строительства квартиры; аренда юридическим лицом жилого помещения для проживания работников. Наряду с указанными способами осуществления права на жилище сохраняет свое значение и традиционный институт гражданского права — наем жилого помещения. Это обусловлено низким уровнем благосостояния значительной части населения.
Важным этапом преобразований в области правового регулирования жилищных отношений стало принятие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее, если иное не оговорено, — ЖК РФ), в котором по-новому урегулированы жилищные отношения вообще и общественные отношения, складывающиеся в процессе изменения и расторжения договора найма жилого помещения, в частности.
Жилых помещений социального использования строится недостаточно. Источником пополнения жилищного фонда социального использования являются жилые помещения, освобожденные после расторжения предшествующего договора социального найма. В силу различного рода обстоятельств наниматели стремятся максимально использовать предоставленные им правомочия, что может привести к изменению отношений по договору найма жилого помещения. Отсутствие у субъектов необходимых юридических знаний и опыта сдачи жилья по
договору коммерческого найма порождает множество нарушений субъективных прав и интересов сторон. Последствием нарушений прав может быть расторжение договора. Таким образом, изменение и расторжение договора найма жилого помещения относятся к типичным правоотношениям в жилищной сфере, В связи с этим особую актуальность приобретает исследование правового регулирования указанных общественных отношений. Тем более что имеющиеся научные разработки данного вопроса основаны на утративших силу нормах Жилищного кодекса РСФСР- Важность изучения оснований расторжения договора найма жилого помещения обуславливается тем, что они могут выступать и основаниями выселения.
Таким образом, актуальность работы предопределяется отсутствием в научной литературе специальных историко-правовых исследований по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения на современном этапе развития законодательства.
Целью работы является исследование проблем законодательного регулирования отношений в процессе изменения и расторжения договора найма жилого помещения и практики его применения.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
изучить эволюцию законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения;
исследовать общие положения законодательства об изменении и расторжении договора найма жилого помещения;
проанализировать основания изменения договора найма жилого помещения и происшедшие в этой сфере изменения законодательства;
изучить основания расторжения договора найма жилого помещения и провести сравнительный анализ норм ЖК РСФСР и ЖК РФ по указанному вопросу;
— выявить правовые особенности изменения и расторжения
социального и коммерческого найма жилого помещения;
— разработать предложения по совершенствованию законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения.
Степень разработанности темы. Общетеоретической основой исследования являются положения науки теории государства и права о правоотношениях и юридических фактах, разработанные в трудах В. В- Лазарева, А, В. Малько, IL И. Матузова, В. С. Нерсесянца и др.
Теория гражданского правоотношения всесторонне исследована в
1 "У
работах Р. О, Халфиной , О, С. Иоффе . Юридические факты в гражданских правоотношениях изучались О. А. Красавчиковым, Вопросы договорного права рассмотрены М. И. Брагинским и В. В, Витрянским .
Договор найма жилого помещения как разновидность гражданских правоотношений изучался в научных трудах С. И, Аскназий, Ю. Г. Васина, Б. М. Гонгало, О. С. Иоффе, R В, Крашенинникова, С. Н. Левенсона, В- Н. Литовкина, М. Ф. Медведева, И, Б, Мартковича, В- Ф. Маслова, И, Г. Понайотова, П. И- Седугина, ТО. К. Толстого, В. Ф. Чигира. Однако они основаны на уже не действующих или измененных в настоящее время нормах гражданского и жилищного законодательства. Отдельные вопросы освещены в работах и статьях Е С Гетман, Л Ю. Грудцыной, А. Ю- Кабалкина, Г. И- Петрищевой, Д. А. Петрова, С. А- Салтановой, Н. Е. Сосипатровой, А, А, Титова и др.
Несмотря на наличие публикаций данная тема недостаточно изучена на современном этапе- Имеющиеся диссертационные исследования Ю. С. Васильева «Расторжение и изменение договора жилищного найма в судебном порядке» (1961 г,), С, Н- Левенсона «Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму жилого помещения» (1968 г,), Б, N1 Гонгало «Основания изменения жилищных правоотношений» (1984 г.), И. П. Гришина «Основания возникновения договора найма жилого
1 Халфина Р О. Учение о правоотношении - М, 1974
2 Иоффе, О С Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цившшетической мысли
Гражданское правоотношение Критика теории «хозяйственного права - М «Статут», 2000
3 Брагинский M И t ВитрянскиН В В Договорное право Общие положения - М , 1997 Книга вторая
Договоры о передаче имущества - М «Статут», 2000
6 помещения и его прекращение» (1985 г.), В. В, Чубарова «Правопрекращающие юридические факты в советском жилищном праве» (1985 г.), С. П. Соколова «Изменение жилищных правоотношений» (1988 г.), учебное пособие Г. И. Петрищевой «Изменение и прекращение жилищных правоотношений» (1981 г.) относятся к периоду до принятия действующих Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ, В диссертационных работах Г. Д, Улетовой «Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку» (1999 г.), И, В. Чечулиной «Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения»5 (1999 г.), В. В- Васильева «Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения» (2004 с), А. А, Ануприенко «Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма» (2004 г,) рассматривалось правовое регулирование одного из видов договора найма жилого помещения на основе норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РСФСР. В диссертации Е, В, Поповой «Договор
найма жилого помещения» (2004 г.) вопросы изменения и расторжения договора найма жилого помещения исследованы в числе иных на основании норм, действовавших до изменения жилищного законодательства РФ. В диссертации С, А- Чаркина «Динамика отношений по социальному найму жилых помещений» (2006 г,) на основе Жилищного кодекса РФ изучены наряду с другими вопросами основания и порядок изменения и прекращения договора социального найма, наибольшее внимание уделено стадии заключения договора. Специального исследования правового регулирования процессов изменения и
А Улетова ГД Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку Дне . каид юрид наук 12 00 03 Волгоград ВЮИ МВД России, 1999.
Чечулина И В, Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения Дне канд юрид наук 12 00 03 М : Московский юридический институт МВД РФ, 1999
6 Васильев В В Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма
жилого помещения Дис канд юрид наук" 12 00 03. Тверь, 2004
7 Ануприенко А А Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору
социального найма Автореф дис.... каид юрид наук' 12 00 03. Волгоград, 2004
8 Попова ЕВ Договор найма жилого помещения Автореф дис. ,, канд юрид наук 12 0003
Волгоград, 2004
расторжения двух видов договора найма жилого помещения с учетом норм Жилищного кодекса РФ на диссертационном уровне не проводилось.
Объектом исследования являются общественные отношения,
складывающиеся в процессе изменения и расторжения договора найма жилого помещения.
Предметом исследования выступают правовые нормы, регулирующие изменение и расторжение договора найма жилого помещения.
Нормативно-правовой базой исследования послужили нормы Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, а также других нормативных актов, регулирующих изменение и расторжение договора найма жилого помещения.
Эмпирической базой работы явились опубликованные материалы практики высших судебных органов страны, а также неопубликованные материалы практики судов Волгоградской области.
Методологическую основу исследования составили общенаучный диалектический метод познания, логический и исторический подходы к изучению правовых явлений, а также специальные методы познания: сравнительно-правовой, формально-юридический, лингвистический.
Научная новизна работы заключается в специальном исследовании действующего законодательства об изменении и расторжении договоров социального и коммерческого найма жилого помещения. В ней выявлены изменения в регулировании указанных жилищных отношений, происшедшие в связи с принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации. С учетом сформулированных выводов внесены предложения по совершенствованию законодательства.
Результатом работы явились следующие основные положения, выносимые на защиту:
1. Основаниями изменения и расторжения договора найма жилого помещения являются факты, обстоятельства (действия, бездействие,
события), с которыми гражданское и жилищное законодательство связывает необходимость изменения правоотношения (элементов правоотношения) или расторжения договора. При изменении договора правоотношение сохраняется в рамках того же вида договора, права и обязанности субъектов в отношении индивидуально-определенного жилого помещения, составляющие содержание правоотношения до его изменения, сохраняются у всех или отдельных участников договора. При расторжении договора права и обязанности его участников прекращаются.
2, Изменение договора найма жилого помещения происходит в связи с
изменениями в субъектном составе правоотношения. Замена нанимателя в
договоре социального найма жилого помещения в случаях, не связанных
со смертью нанимателя или его выбытием, не влечет изменения договора
как правоотношения. Замена нанимателя в договоре коммерческого найма
жилого помещения влечет изменение договора, если между нанимателем и
фажданами, постоянно проживающими с ним, не заключен договор о
солидарной ответственности перед наймодателем. Представляется, что в
договоре коммерческого найма наниматель может быть заменен
дееспособным гражданином, а не совершеннолетним, как предусмотрено в
пЛ ст. 686 ГК РФ.
3, Изменение в субъектном составе договора найма жилого
помещения происходит при вселении нанимателем граждан в качестве
членов своей семьи (совместно проживающих с нанимателем граждан). На
наш взгляд, в договоре социального найма дети и родители супруга
нанимателя должны признаваться членами семьи при наличии двух
признаков (вселение в качестве члена семьи нанимателя и ведение с ним
общего хозяйства) не в судебном порядке.
4, Изменение договора найма жилого помещения происходит в связи с
частичными изменениями в объекте и предмете правоотношения.
Расторжение договора социального найма наступает в случаях полной
замены объекта и предмета правоотношения. В Гражданском и Жилищном
кодексах Российской Федерации закреплен разный подход законодателя к определению жилого помещения как объекта договора найма (ст, 673 ГК РФ) и как предмета договора социального найма (ст. 62 ЖК РФ). На наш взгляд, объектом договора найма жилого помещения как обязательственного правоотношения в соответствии со ст. 307 ГК РФ являются действия субъектов жилищного правоотношения по предоставлению жилого помещения во владение и в пользование, а предметом выступает само жилое помещение. В ст. 673 ГК РФ по существу определен предмет договора, а не объект- Поэтому предлагаем: изменить название ст. 673 ГК РФ «Объект договора найма жилого помещения» на «Предмет договора найма жилого помещения». По нашему мнению, в ст. 16 ЖК РФ необходимо закрепить следующую классификацию жилых помещений: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната (часть жилого дома или квартиры).
5. К изменению договора найма жилого помещения относится
изменение прав и обязанностей его участников. Один из таких случаев
предусмотрен в ч. 4 ст, 69 ЖК РФ: установление самостоятельной долевой
ответственности бывшего члена семьи нанимателя по обязательствам,
возникающим из договора социального найма жилого помещения.
Обосновывается необходимость предусмотреть возможность оформления
отдельных документов по оплате жилья и коммунальных услуг для
нанимателя (членов его семьи) и бывшего члена его семьи с учетом
размера общей площади жилого помещения, приходящейся на них.
6. Формулировка нормы, содержащейся в п. 3 ч. 4 ст, 83 ЖК РФ, о
расторжении договора социального найма вследствие систематического
нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает
невозможным совместное проживание с нанимателем в одном жилом
помещении, является неточной, так как соседи проживают не в одном с
правонарушителем помещении. Предлагаем заменить в указанной норме
слова «в одном жилом помещении» на слова «в одной квартире или многоквартирном жилом доме».
Интересы жильцов недостаточно защищены в случае размещения промышленных производств, осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности в нежилых помещениях многоквартирного дома, если это нарушает права и законные интересы других граждан. Предлагаем распространить действие норм чч, 2-4 ст, 17 ЖК РФ на нежилые помещения многоквартирного дома.
Вывод о том, что перевод жилого помещения, занимаемого по договору найма, в нежилое возможен после расторжения договора найма по соглашению сторон. Решение о переводе жилого помещения в нежилое, принятое до расторжения договора найма жилого помещения, противоречит законодательству (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).
Для защиты интересов нанимателей по договору социального найма, вселившихся в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась в результате капитального ремонта или реконструкции дома, предлагается отказаться от одного из оснований выселения, предусмотренных в п. 4 ст. 85 ЖК РФ: уменьшение общей площади жилого помещения вследствие капитального ремонта или реконструкции дома, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях,
Решение суда о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии при самовольном переустройстве (перепланировке) может быть вынесено при наличии двух условий в совокупности: не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью. Формулировка ч. 4 ст. 29 ЖК РФ имеет недостаток: условия вынесения решения суда о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии разделены союзом «либо» и являются альтернативными. Предлагаем внести
п изменение бч»4 ст. 29 ЖК РФ и объединить указанные условия союзом «и»,
11, В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ суд вправе принять решение о расторжении договора социального найма в случае самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения. Последствия расторжения договора социального найма точно не определены. Полагаем, что в качестве последствий в указанных случаях должно применяться выселение без предоставления другого жилого помещения- Предлагаем дополнить ст. 91 ЖК РФ частью 3: «Выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат граждане в случае принятия судом решения о расторжении договора социального найма за совершение самовольного переустройства (перепланировки)».
Теоретическая и практическая значимость работы* Сформулированные в диссертации положения будут способствовать совершенствованию жилищного законодательства, а также могут послужить основой для дальнейших научных исследований вопросов изменения и расторжения договора найма жилого помещения.
Ряд выводов, содержащихся в работе, может быть использован в правоприменительной деятельности судов при разрешении споров, связанных с изменением и расторжением договора найма жилого помещения-Материалы диссертации могут быть применены в учебном процессе при преподавании курса гражданского права и дисциплины «Жилищное право» в юридических высших и средних учебных заведениях.
Апробация результатов исследования. Положения диссертации обсуждались на межвузовских и международных научно-практических конференциях: «Россия на пороге XXI в.: региональные особенности в процессе трансформации общества» (г, Архангельск, 27-28 мая 1999 г.); «Пути развития российской юридической науки и образования в XXI в.» (г. Волгоград, 25-26 октября 2001 г,); «Реформы в современной России:
экономические, социально-политические и правовые аспеюы» (г. Волгоград,
г,); «Россия па рубеже веков: проблемы социально-экономического, государственно-правового и духовного развития» (г. Волгоград, 28 января
г.) и др. Результаты диссертационного исследования изложены также в научных статьях автора и тезисах докладов на конференциях;
Понятие договора найма жилого помещения (история и современность) // Защита субъективных прав: история и современные проблемы: материалы Первой межвуз, науч.-практ. конф. г. Волжский, 5 марта 1999 г. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2000. - 0,25 п. л.
Санкции за нарушение жилищных обязательств. / О. Б, Новикова, М. Ф. Медведев // Россия на пороге XXI века: региональные особенности в процессе трансформации общества: тез, докл. междунар. науч.-практ, конф. г. Архангельск, 27-28мая 1999 г. - Архангельск: МИУ, 2000. - 0,25 п. л.
Гражданско-правовая ответственность за нарушение жилищных обязательств//Ученые записки. Выи. второй. Том I / отв. ред. В, А. Юсупов. -Волгоград: Изд-во Волгогр. ин, экономики, социологии и права, 2001. -0,25 п. л.
Понятие члена семьи нанимателя жилого помещения // Ученые записки. Вып. второй. Том 1 / отв. ред. В. А. Юсупов. - Волгоград: Изд-во Волгогр- ин. экономики, социологии и права, 2001. - 0,1 п, л.
Расторжение договора в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги // Пути развития российской юридической науки и образования в ХХТ веке: тез. докл. науч.-практ. конф. г. Волгоград, 25-26 октября 2001 г. / сост.: С. Л. Сибиряков, А. П. Анисимов, А. И. Бортенев, - Волгоград: Изд-во ВФ МУПК, 2001, -0,15 п. л.
Судебные споры о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги // Пути развития российской юридической науки и образования в XXI веке: сб. ст. науч.-практ, конф. г. Волгоград, 25-26
октября 2001 г. /сост.: С. Л, Сибиряков, А. И. Бортенев, В. Ф. Щербатов, А. П. Анисимов. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2002, - 0,6 п. л.
7. Раздел жилого помещения по требованию нанимателя или члена
его семьи // Ученые записки. Вып. третий, — Волгоград: Изд-во Волгогр.
ин. экономики, социологии и права, 2003. - 0,15 п. л.
Понятие изменения и расторжения договора найма жилого помещения // Реформы в современной России: экономические, социально-политические и правовые аспекты: тез. докл. науч.-практ. конф, -Волгоград: Изд-во ВАГС, 2003. - 0,1 п. л,
К вопросу о конституционном праве на жилище // Конституционное развитие России: история, современность, перспективы: материалы науч.-практ. конф. — Волгоград: Изд-во ВАГС, 2004. - 0,25 п. л.
10. Жилищные права бывших членов семьи собственника жилого
помещения // Россия на рубеже веков: проблемы социально-
экономического, государственно-правового и духовного развития:
материалы науч.-практ. конф. г, Волгоград, 28 января 2004 г. - Волгоград:
Изд-во ВАГС, 2004.-031 п. л.
Основные положения диссертации внедрены в учебный процесс Волгоградской академии государственной службы при проведении занятий по дисциплинам «Гражданское право», «Жилищное право», «Право социального обеспечения» на юридическом факультете, в Институте переподготовки и повышении квалификации указанного учебного заведения (акты о внедрении от 23 октября 2006 г.).
Автором проведено обобщение материалов практики судов Волгоградской области по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.
Эволюция законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения
Вершиной правовой мысли древнего мира стало римское право, в котором можно найти истоки правового регулирования изменения и расторжения договора найма жилого помещения. Явившись базой для развития правовой культуры стран Западной Европы, римское право дважды покорило себе мир9. Классическое римское право рассматривает такие виды контрактов, как реальные и консенсуальные. Основание для данной классификации юрист 2 века н.э. Гай определяет моментом возникновения обязательств: обязательства, юридическая сила которых возникает уже из самого соглашения (consensu), называются консенсуальными; обязательства, юридическая сила которых возникает из последовавшей на основании соглашения передачи вещи (res) контрагенту, называются контрактами реальными10, В классическом римском праве наем вещи относится к консенсуальным контрактам.
Наем как родовое понятие включал в себя несколько разновидностей: наем вещей (аренда — locatto-conductio rerum), наем рабочей силы или услуг, наем работы (подряд) . Наибольшее развитие получило правовое регулирование аренды. Договор найма жилья самостоятельного значения не имел, однако существовал (inquilinus -название городского квартиронанимателя). По договору найма вещей одна сторона (наймодатель - locator) обязуется предоставить другой стороне (наймодателю - conductor) определенную вещь в пользование, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование предоставленными вещами определенное вознаграждение12. Возмездный характер договора и индивидуально-определенный предмет договора выделялись как существенные признаки найма вещи. Все внесенные в жилище вещи нанимателя являлись гарантией арендной платы и могли быть захвачены наймодателем в качестве залога .
Первоначально правовому регулированию подверглось заключение и исполнение договора найма и лишь затем его изменение и расторжение. Права и обязанности, возникающие из контракта найма, защищались судебными исками, Покровский И.А. отмечает, что изменение заключенных контрактов в римском праве осуществлялось в форме пактов, не всегда имеющих исковую защиту14. Так, если соглашение присоединено к договору в самый момент его заключения, то пакт мог быть защищен иском. Если он был присоединен позже, то мог иметь значение, только если облегчал положение должника. Если же стороны желали усилить обязанности должника, они должны были произвести новацию.
Наем прекращался в случае гибели вещи; с истечением срока договора, если он не был продлен; в случае перехода права собственности на жилое помещение к третьему лицу. В последнем случае наниматель, как подчеркивает римский юрист Гай, вправе предъявлять претензии наймодателю, а не новому собственнику жилья15. В римском праве закреплен принцип: «купля ломает найм», целесообразность которого стала предметом обсуждения последующих поколений юристов, в том числе немецких и русских. «Примечательно, что римское право последовательно исходило из обязательственно правовой природы договора найма вещи. Хорошо известные современному гражданскому праву вещно-правовые элементы договора имущественного найма: право следования и вещно-правовая защита нанимателя как титульного владельца - в римском праве отсутствовали».
Чаще всего это был наем на определенный срок, но встречалось и заключение договора на неопределенный срок, что влекло возможность прекращения договора в любое время по заявлению каждой стороны. Наем мог быть расторгнут по одностороннему заявлению наймодателя при небрежном пользовании нанимателем вещью, уклонении от внесения арендной платы за 2 года подряд, а также, если наймодатель испытывал настоящую нужду в сданном внаем имуществе17. Если в жилом помещении обнаружен порок вещи, препятствующий пользованию им по назначению, наниматель вправе был расторгнуть договор18.
Расторжение договора допускалось в той же форме, которая использовалась при заключении договора. «Prout quidque contractum est, ita et solvi debet» (лат.) - как контракт был заключен, таким порядком он и может быть расторгнут (Помпоний) . Двусторонние консенсуальные контракты могли быть прекращены соглашением сторон, новацией. Новация была связана с переменой лиц в обязательстве или с другими изменениями в обязательстве, поскольку по общему правилу изменения договора силы не имели20.
Нормы римского права о проживании в чужом жилом помещении содержатся в книге 7 титуле VIII Дигест Юстиниана «О пользовании и проживании»21. Указанная книга в структуре Дигест расположена в вещном праве. Иными словами, римские юристы выделяли не только обязательственную, но и вещно-правовую природу договорных отношений по пользованию чужим жилым помещением. Допускалось вселение широкого круга лиц, даже право жены селиться со свекром, поскольку такое же право принадлежало ее мужу. Этот же источник закреплял право нанимателя расторгнуть договор в случае затемнения этажа дома, отданного внаем, или если наймодатель не исправлял сильно поврежденные двери и окна. Известно высказывание Альфена, признающего право нанимателя выехать из занимаемого помещения досрочно без внесения арендной платы за оставшееся время в случае, если тот предполагает опасность для себя, пусть даже на самом деле не существовавшую . В дальнейшем идеи римского права о найме жилых помещений получили свое развитие,
Общие положения об изменении и расторжении договора найма жилого помещения
О. С. Иоффе в своем учении о гражданском правоотношении указывает на необходимость изучения этого явления в его диалектическом развитии, с учетом его непрерывного движения. Ученый приходит к выводу, что невозможно понять явление без изучения его причин и условий, в которых оно протекает. Иными словами, невозможно понять правоотношение без изучения обстоятельств, которые согласно закону обуславливают возникновение, изменение и прекращение правовых отношении . Динамика договорного обязательства заключается в его изменении и прекращении. Одним из способов защиты гражданских прав в ст. 12 ГК РФ названо изменение или прекращение правоотношения. Правовое регулирование изменения и расторжения договоров до введения в действие Гражданского кодекса РФ 1995 г. осуществлялось специальными нормами в главах об отдельных видах договоров. В часть 1 Гражданского кодекса 1995 г. впервые включены общие нормы об изменении и расторжении договора (глава 29 ГК РФ). Включение указанных общих положений, на наш взгляд, было вызвано тем, что в 90-х годах прошлого века в экономике страны сложилась нестабильная ситуация, что и приводило к разрушению договорных связей или требовало их изменения. Специальных норм об изменении и расторжении договоров в этой ситуации оказалось недостаточно. Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит определения понятий изменения и расторжения договора ни в общих положениях о договоре, ни применительно к отдельным его видам. Указанные понятия исследовались в теоретической научной литературе130. Само понятие договора многозначно, поэтому в литературе высказываются различные точки зрения, что понимать под изменением и расторжением договора. Так, слово «договор» может быть использовано в трех значениях : 1) как юридический факт, являющийся основанием возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей; в этом случае содержание договора как юридического факта есть совокупность условий, по которым достигнуто соглашение; 2) как правоотношение, определяющее права и обязанности его участников; в этом случае содержание договора — правоотношения есть совокупность прав и обязанностей его участников; 3) сам письменный документ. Поэтому изменение и расторжение договора можно трактовать как определенные юридические факты, как изменение и расторжение самого правоотношения, как изменение и расторжение письменного документа. Изменение и расторжение договора как юридические факты представляют собой обстоятельства, с которыми закон связывает определенные юридические последствия: изменение или расторжение договора — правоотношения. Внесение изменений в договор — документ может вообще не иметь правовых последствий (например, исправление орфографических ошибок). С точки зрения договора как документа его расторжение представляет собой лишь оформление расторжения договора как правоотношения. Поэтому значимым с нашей точки зрения является изменение и расторжение договора как юридические факты и их последствия: изменение или расторжение правоотношения. В юридической литературе понятия изменения и расторжения договора формулируются с указанных позиций. Так, по мнению А. Ю. Кабалкина, изменение договора означает, что при сохранении его силы в целом, то или иное условие, либо некоторые из них формулируются по-новому, по сравнению с тем, как это было зафиксировано первоначально при заключении договора . С. П. Соколов отмечал, что изменение — это движение правоотношения, измененное то же самое, переход из одного состояния в другое . Точку зрения, что изменение договора представляет собой изменение его условий, поддерживают М. И. Брагинский и B. В. Витрянский, подчеркивающие, что при изменении договора может меняться предмет договора, способ исполнения, но не модель договора 34. О. С. Иоффе полагал, что изменение жилищных обязательств происходит, если продолжает существовать в качестве жилищного правоотношения того же типа при изменении отдельных элементов - субъекта, объекта и содержания . Точку зрения, что при изменении договора происходит трансформация отдельных элементов правоотношения поддерживают C. М. Корнеев136, Ю. К. Толстой137 и И. В. Чечулина.
Правопрекращающие факты по законодательству о договоре найма жилого помещения
Ранее нормы о расторжении договора найма в домах государственного и общественного жилищного фонда были включены в ст. 89 ЖК РСФСР, а в домах индивидуального жилищного фонда - в ст. 136 ЖК РСФСР.
В действующем законодательстве специальные нормы об основаниях расторжения договора коммерческого найма жилого помещения содержатся в ст. 687 ГК РФ, дополнительно применяются нормы жилищного законодательства. Нормы об основаниях расторжения договора социального найма жилого помещения содержатся в стст, 29, 74, 83, 85, 88 ЖК РФ, в Законе о приватизации223. Специальные нормы об основаниях прекращения и расторжения договора найма специализированного жилого помещения закреплены вст. 101- 102ЖКРФ.
В действующем жилищном законодательстве ст. 83 ЖК РФ названа «расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения»- Как уже отмечалось, в соотношении понятий «расторжение» и «прекращение» договора в ст. 83 ЖК РФ нарушены традиционные подходы гражданского права и других отраслей, В связи с этим нами внесено предложение по совершенствованию ст. 83 ЖК РФ, Прекращение договора найма происходит по обстоятельствам, зависящим от воли людей в случае расторжения договора, а также по объективным обстоятельствам. В специальных нормах гражданского и жилищного законодательства закреплены основания прекращения договора найма жилого помещения по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон:
1) в случае фактической невозможности исполнения обязательств — утрата (разрушение) жилого помещения (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ), невозможности сохранения жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции дома (п. 4 ст. 85 ЖК РФ);
2) смерть одиноко проживавшего нанимателя (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ);
3) принятие акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; о признании жилого помещения непригодным для проживания (п. 3- ст. 687 ГК РФ; п. 3 ст, 85 ЖК РФ); о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п, 3. ст. 687 ГК РФ; п. 1 ст. 85 ЖК РФ).
Поскольку предметом договора найма является индивидуально-определенная вещь, то утрата (разрушение) жилого помещения, вызванная обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечаем ведет к прекращению договора в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ3 4.5 ст. 83 ЖК РФ),
Обязательства жильцов из договора найма носят личный характер, не допускают правопреемства и поэтому прекращаются в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ст. 418 ГК РФ).
Обязательства сторон по договору найма жилого помещения могут быть прекращены в связи с юридической невозможностью их исполнения на основании издания акта государственного или муниципального органа о сносе дома или признании жилого помещения непригодным для проживания (ст, 417 ГК РФ).
Основанием прекращения договора найма жилого помещения может являться фактическая невозможность исполнения договора, вызванная обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает; если в результате проведения капитального ремонта жилое помещение не может быть сохранено (416 ГК РФ, п.4 ст. 85 ЖК РФ),
Таким образом, специальные нормы о прекращении договора найма жилого помещения являются отражением общих норм о прекращении обязательств.
Прекращение договора найма специализированного жилого помещения по объективным обстоятельствам происходит по аналогичным основаниям (в связи с утратой (разрушением) жилого помещения и в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя), а также, что является отличием от норм о социальном найме, в связи с переходом права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, в связи с передачей такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, за исключением случаев, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем жилого помещения.
