Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Соотношение понятий «аренда» и «найм жилого помещения»
Глава 2. Дефиниция и особенности договора коммерческого найма жилого помещения.
.1. Понятие и особенности договора коммерческого найма жилого помещения.
.2. Стороны в договоре коммерческого найма жилого помещения.
.3. Определение предмета договора коммерческого найма жилого помещения: закон и практика. 81
.4. Оформление и сроки в договоре коммерческого найма жилого помещения.
.5. Осуществление правомочий и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения. 10
Глава 3. Основания и правовые последствия изменения и прекращения договора коммерческого найма жилого помещения. 13
Глава 4. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей в договоре коммерческого найма жилого помещения. 16
Заключение. 17
Библиографический список использованной литературы
- Соотношение понятий «аренда» и «найм жилого помещения»
- Понятие и особенности договора коммерческого найма жилого помещения.
- Основания и правовые последствия изменения и прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.
Введение к работе
Актуальность темы. Республика Таджикистан переживая на современном этапе, период, становление новой самостоятельной государственности, сталкивается с множеством локальных и глобальных проблем. Одной из глобальных проблем, требующих оперативного и конструктивного решения, является проблема обеспечения граждан республики жильем. В силу сложности постсоветского развития таджикской государственности и традиционного уклада, образа жизни большинства населения республики, данная проблема приобретает весьма острый характер. Специфической чертой современного состояния жилищной сферы в РТ является её переход к модели строительства жилья в частном секторе и его преобладания над государственным. И эта тенденция вполне закономерна и отвечает требованиям текущего момента. В связи с этим расширяется поле коммерческого найма жилого помещения, а следовательно, и социальная значимость договора, регулирующего его.
Для РТ коммерческий найм жилого помещения (в классической его форме) с точки зрения социальной, явление относительно новое. Советская правовая система исключала именно такую формулировку, хотя и допускала заключение договоров найма в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности. Однако здесь были законодательно закреплены ограничения в части взимания платы за пользование жилым помещением. Советская правовая система до принятия нового Жилищного кодекса 1997 года, не отвечала природе коммерческого найма. Указанный же Кодекс ввел в оборот договор найма жилого помещения именно
4 20.10.03
коммерческого характера. Но актуальный договор не нашел должной регламентации и в новых законодательных актах РТ.
Очевидно, что существование таких «белых пятен» в законодательстве в условиях все большего распространения практики заключения договоров коммерческого найма жилых помещений требует принятия комплекса адекватных мер. Для достижения большей эффективности и во избежание возможных ошибок при разработке этих мер необходимо глубоко исследовать все вопросы, касающиеся договора коммерческого найма жилого помещения. В частности, следует проанализировать и уточнить такие понятия, как «аренда» и «найм» применительно к жилым помещениям; определить, что здесь составляет предмет договора и каков правовой статус сторон этого договора; какие последствия влечет изменение и (или) расторжение договора, какова ответственность сторон и др. Именно всем вышеперечисленным и определяется актуальность темы исследования.
Степень изученности проблемы. Как уже было отмечено выше, коммерческий найм как таковой - явление для Таджикистана, как и для всех государств СНГ, достаточно новое, и поэтому в отечественной цивилистической науке проблемы договора коммерческого найма жилого помещения до настоящего момента не были исследованы в полном объеме. Некоторое отражение они нашли лишь в современной учебной правовой литературе. Разумеется, освещение проблематики коммерческого найма лишь на уровне учебной литературы не может быть признано удовлетворительным. Полагаем, что данное исследование заполнит правовой научно-практический вакуум, который имеется в правовой сфере относительно договора найма жилого помещения, заключаемого на коммерческой основе.
5 20.10.03
Цель и основные задачи исследования.
Цель настоящего исследования заключается в комплексном исследовании теоретических и практических проблем, связанных с применением договора коммерческого найма жилого помещения в процессе формирования новой системы общественных отношений. Для достижения этой цели нами поставлены следующие задачи:
представить сравнительный анализ категориальных понятий «аренда» и «имущественный найм», раскрыв сущность каждого из них, а также критерии их разграничения;
определить место договора найма в системе смежных договоров;
раскрыть на научно-методологической основе понятие и особенности договора коммерческого найма жилого помещения;
проанализировать вопрос об участии лиц с различным правовым статусом в договоре коммерческого найма жилого помещения;
раскрыть спектр вопросов, касающихся объекта указанного договора;
рассмотреть варианты формы заключения договора и сроки его действия;
определить правомочия и обязанности сторон в исследуемом договоре;
выявить основания и правовые последствия изменения и прекращения договора;
определить основания возникновения ответственности сторон за неисполнение договорных обязанностей;
разработать рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего данные договорные отношения и право применения настоящего договора, а также документов, оформляющих и (или) сопровождающих коммерческий найм жилого помещения.
6 20.10.03
Методологическая и теоретическая основа исследования. В настоящем исследовании использованы:
исторический метод: анализ договора коммерческого найма жилого помещения в контексте исторической перспективы;
логический метод;
сравнительный анализ: сопоставление одного и того же правового явления, исходя из различных концептуальных подходов, а также сравнительно-сопоставительный анализ трех систем права: советской, Российской Федерации и Республики Таджикистан;
единство теории и практики: разработка теоретических посылок, объясняющих и прогнозирующих практические проявления и применение договора коммерческого найма жилого помещения;
взаимосвязь общего и частного: выявление общих для жилищных правоотношений принципов и механизмов и их проявлений в договоре коммерческого найма жилого помещения. Использована проекция параметров актуального договора на формирование традиций жилищных правоотношений в РТ.
Теоретической основой исследования послужили труды ряда ученых-цивилистов, затрагивающих договор коммерческого найма жилого помещения, в частности, работы ученых: С.С. Алексеева, И.И. Андрианова, Ю.Г. Басина, Т. Белкиной, A.M. Беляковой, А.Д. Берлиной, М.И.Брагинского, С.Н. Братуся, Л.В. Васильченко, Виткявичуса, В.В. Витрянского, И.С. Б.Б.Вишневской, В.П. Грибанова, М.Г. Гуревича, В. Долинской, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, А.Н. Кичихина, С.М.Корнеева, П.В. Крашенинникова, И.И. Ларкина, В.Н.Литовкина, И.Б. Мартковича, В.Ф. Маслова, Г.И. Петрищевой, В.Ф. Попондопуло, А.Г.Потюкова, В.М. Рутгайзера, Е.А. Рыбасова, П.И. Седугина, М.И. Семенушкиной, А.П.Сергеева, В.Р. Скрипко, М.К. Сулейменова, Е.А.Суханова, B.C.
7 20.10.03
Тадевосяна, Ю.К.Толстого, О.У. Усманов, P.O. Халфиной, В.Ф. Чигира, Ш.Д. Чиквашвили, Р.В. Шенгелия, Л.В. Щенникова, Н.А.Щербаковой.
Нормативной базой диссертационного исследования послужили Конституция Республики Таджикистан, Гражданский кодекс Республики Таджикистан, а также модельный Гражданский кодекс СНГ, Жилищный кодекс РТ, Законы РТ «О приватизации жилищного фонда» и «Об аренде», а также другие законодательные акты РТ.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в ряде положений, выносимых на защиту:
определяется правовая природа категориальных понятий «аренда» и «имущественный найм», обосновывается самостоятельная значимость каждого из понятий и их применимость в договорных отношениях вообще;
выявлены особенности договора коммерческого найма жилого помещения в контексте именно специализированного исследования, на базе чего сформулировано альтернативное понятие данного договора;
предельно конкретно определяется субъектный состав рассматриваемого договора;
обосновывается право юридического лица выступать субъектом договора коммерческого найма жилого помещения в качестве нанимателя;
доказывается необходимость законодательного закрепления изолированности предоставляемого в коммерческий найм жилого помещения;
предлагается нотариальная форма удостоверения заключенного договора в качестве дополнительного обеспечения гарантий исполнения сторонами, принятых на себя обязательств;
8 20.10.03
определены правомочия и обязанности сторон в договоре;
аргументированно обоснованы ограничения ряда правомочий собственника жилого помещения, предоставляемого на коммерческой основе, независимо от того, находится ли предмет договора в индивидуальном жилом доме или многоквартирном;
обосновываются разграничение и значимость понятий «переоборудование», «переустройство» и «перепланировка» применительно к жилому помещению;
определены основания изменения и прекращения актуального договора, а также их правовые последствия;
выявлены основания возникновения ответственности сторон за неисполнение договорных обязанностей;
обоснованы и разработаны рекомендации по внесению дополнений к главе 34 ГК РТ «Найм жилого помещения».
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в возможности использования его основных выводов и положений:
при совершенствовании законодательства, регулирующего договор коммерческого найма жилого помещения;
при практической разработке договоров коммерческого найма жилого помещения;
в преподавании вузовского курса жилищного права;
при создании обобщающих трудов по жилищному праву РТ;
при осваивании гражданами РТ принципов правового государства;
при дальнейшем исследовании проблем как строго связанных с договором коммерческого найма жилого помещения, так и с изучением смежных договоров, обслуживающих жилищные правоотношения.
9 20.10.03
Апробация работы. Основные положения работы были отражены в докладах, изложенных на научных конференциях профессорско-преподавательского состава, проводимых ежегодно с 1997 года. По теме исследования опубликованы 5 научных статьей.
Структура исследования определена поставленными целями и задачами. Работа состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографии.
20.10.03
Соотношение понятий «аренда» и «найм жилого помещения»
В гражданско-правовой науке относительно таких понятий, как «аренда» и «имущественный найм», а также понятий «найм жилого помещения» и «аренда жилого помещения», имеются различные и зачастую спорные точки зрения. В юридической литературе и законодательстве указанные понятия употребляются, как синонимы. Глубокий же теоретический анализ указанных категориальных понятий, приведенный нами, привел нас к выводу об их принципиальном различии. Обоснованность такого анализа была продиктована ниже перечисленными причинами:
— во-первых, юридическая наука среди всех общественных наук требует наибольшей точности в понятиях и формулировках. Здесь не должна допускаться так называемая игра слов, поскольку подобные методы могут иметь негативные последствия при применении на практике теоретических разработок;
— во-вторых, научный анализ указанных понятий позволит и законодателю, и правоприменительным органам лучше ориентироваться в складывающихся на современном этапе развития общественных отношениях, урегулированных нормами права, в том числе и в жилищных правоотношениях;
— в - третьих, попытаться путем проведение научно—теоретического анализа действующего законодательства па 4ежет прояснить вопрос относительно того, на основании каких критериев наем жилого помещения законодателем выделен из обязательств по передаче имущества во временное пользование в самостоятельный вид договора.
Современная цивилистическая наука в своем арсенале имеет довольно широкий спектр взглядов на указанные понятия. При сугубо условном разделении этого спектра можно выделить три следующих наиболее ярко выраженных сегмента:
— видение проблемы непосредственно законодателем;
— установившиеся ортодоксы и парадигмы;
— поиск новых современных научно-правовых моделей.
В новом Гражданском кодексе Республики Таджикистан1 понятия «имущественный найм» и «аренда» отождествлены, т.е. они синонимичны. В ст. 624 ГК РТ дано такое определение договора имущественного найма (аренды), по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и/или пользование. Аналогичное по содержанию понятие дается и в ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.2 Приведенное определение по своему содержанию не является новым, поскольку основной принцип этого определения был сформулирован и закреплен еще в советском законодательстве в ст. 85 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 1991 г. (далее: Основы гражданского законодательства СССР).3 До принятия вышеуказанных нормативных актов, закрепляющих гражданско-правовые основы, связанные с передачей имущества во временное пользование, между указанными понятиями имелись определенные различия. Так, законодательством бывшего СССР договор аренды заключался при передаче контрагенту во временное пользование нежилых помещений, что само по себе, с позиции ныне действующего законодательства, являлось передачей в аренду зданий и сооружений, т. е. недвижимого имущества. Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 октября 1965г. № 281, был разработан и утвержден Типовой договор на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций.1 Договора аренды заключались при регулировании отношений сторон и в других сферах народного хозяйства. Например, они, были предусмотрено Положением о порядке и условиях ремонта промысловых судов рыболовецких колхозов, сдачи судов в аренду рыболовецким колхозам и расчетов за другие услуги, предоставляемые судоремонтно— техническими станциями2. Думается, что высказываемое В.В. Витрянским негативное мнение о том, что в советский период значение норм имущественного найма, закрепленных в ГК, умалялось путем издания многочисленных нормативных актов, не совсем точно отражает истинное положение дел на том этапе развития общественных отношений.3 Следует отметить, что общественные отношения, в том числе и урегулированные правовыми нормами, не являются исторической константой, а неумолимо поступательно развиваются.
Понятие и особенности договора коммерческого найма жилого помещения
В ст. 698 ГК РТ дается определение договора найма жилого помещения, согласно которому одна сторона, наимодатель, обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение во владение и пользование за плату. Аналогичное по своему содержанию понятие договора найма жилого помещения дано и в статье 671 ГК РФ, однако, в отличие от российского кодекса, в таджикском не указывается, что жилое помещение предоставляется его собственником. Очевидно, что таджикский законодатель при принятии нормативного акта в своих действиях руководствовался идей о том, что наимодатель не всегда является собственником жилищного фонда, как это имеет место в домах государственного жилищного фонда, где в качестве наймодателя жилого помещения выступает управомоченное государством лицо ЖКО. В юридической литературе подобный подход стал предметом теоретической полемики, которая будет рассмотрена ниже.
Определение договора найма жилого помещения данное в ст. 698 ГК РТ, носит общий характер и распространяет свое действие на две разновидности договора найма, предусмотренные ЖК РТ. Одной, из них является договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального пользования, другой договор найма жилого помещения в домах, квартирах граждан и организаций, принадлежащих им на праве собственности, осуществляемый, как правило, на коммерческой основе. В правовой литературе они получили названия договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения.
Ст. 698 ГК РТ имеет отсылочный характер. Так в части второй этой статьи указывается, что отношения по договору найма жилого помещения регулируются нормами ЖК РТ. В ЖК РТ отношения по предоставлению жилого помещения на коммерческой основе урегулированы нормами главы 9, посвященной аренде жилого помещения, а также договором найма в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности. В ст. 110 ЖК РТ отмечается, что гражданин, которому квартира/дом принадлежат на праве собственности может сдавать квартиру/дом в найм другим гражданам. Жилищные отношения, урегулированные договором аренды, имеют свои отличительные особенности и не всегда совпадают с принятыми правовыми актами не только Российской Федерации, но и ряда других государств, в частности Узбекистана и Казахстана. В отношении договоров найма, заключаемых в домах частного сектора, также имеются свои особенности, не совпадающие с аналогичными договорами, урегулированными нормами законодательства Российской Федерации.
Содержание ст. 698 ГК РТ коренным образом отличается от ст. 56 ЖК Тадж. ССР. Если в ст. 56 ЖК Тадж. ССР говорилось о договоре найма жилогоТТбмещения в домах государственного и общественного жилищных фондов, то ст. 698 действующего ГК РТ не дает четких указаний относительно применения договора найма жилого помещения в отношении каких-либо жилищных фондов. Следовательно, нормы приведенной статьи распространяются на все виды жилищных фондов, за исключением жилищных правоотношений, возникающих на основании договора аренды жилого помещения, урегулированного отдельной главой нового ЖК РТ.
Содержание ст. 43 ЖК РТ 1997 г. является дословным повторением нормы, которая была закреплена в ст. 56 ЖК Тадж. ССР 1984 г. Однако, в отличие от ст. 43 нового ЖК, действие ст. 56 ЖК Тадж. ССР распространялось и на заключаемые договора найма жилого помещения в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности. Причину, послужившую к доминированию данного определения в жилищном законодательстве, следует искать в идеологии существовавшего тогда политического режима. Идеология же эта была направлена на искоренение понятия частной собственности, о чем свидетельствует введенная цивилистами советской эпохи в обращение гражданско-правовой науки и закрепленная законодательно концепция понятия «личной собственности граждан». Учеными—цивилистами был приведен ряд доводов, позволяющих разграничить два таких понятия, как «частная» и «личная» собственность граждан.1 На наш взгляд, названная градация собственности граждан есть всего лишь порождение идеологии, основанной на непринятии частной собственности, несущей в себе элементы капиталистической системы взаимоотношений, основанных на «эксплуатации человека человеком». Государству, которому отводилась первоочередная роль в регулировании всех сфер общественной жизни, не хотелось бы, чтобы в сфере жилищных правоотношений были ущемлены его интересы.
Основания и правовые последствия изменения и прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.
Изменение договора коммерческого найма жилого помещения может происходить по различным основаниям и всецело будет зависеть от автономии воли сторон договора. Прежде всего, необходимо напомнить, что договор коммерческого найма является сугубо гражданско-правовым договором и, в отличие от договора социального найма, в меньшей степени подвергнут регулированию нормами, носящими императивный характер и имеющими место в законодательстве. В регулировании указанных отношений первоочередная роль отводится условиям, включенным в содержание договора, и от того, насколько детально они будут разработаны, будут зависеть отношения сторон и выполнение условий договора. Поскольку жилищное законодательство РТ, в частности та часть, которая регулирует договор коммерческого найма, в полной мере не отображает существа дела, субъектов договора возникает возможность для злоупотреблений.
Отметим один очень существенный момент при анализе проблем, связанных с изменениями в договоре коммерческого найма. Такой договор может быть заключен, как это закреплено в ст. 698 ГК РТ, только с собственником жилого помещения. Говоря ранее о субъектах договора коммерческого найма на стороне наймодателя мы пришли к выводу, что каждый из субъектов гражданского права, имеющий собственный жилищный фонд либо жилое помещение, вправе выступить в качестве наймодателя в договоре коммерческого найма жилого помещения.
Поэтому рассматриваемые случаи изменения договора найма, заключаемые на коммерческой основе, в каждом отдельном случае имеют свои особенности. Классификацию таких случаев можно проводить по объектам, по субъектам, по содержанию договора, либо поставить классификацию в зависимость от принадлежности различным субъектам права собственности на жилое помещение.
И.Б. Марткович считает, что изменение договора найма жилого помещения может происходить только по двум элементам. К таковым он относит:
— изменения в субъектном составе договора;
— изменения объекта (предмета) договора.1
Мы считаем, что указанное деление объективно не отражает в полной мере существа дела2. В данном вопросе более приемлема позиция Ю.К. Толстого, который пишет, что «изменение жилищных правоотношений может происходить по различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет), причем как порознь, так и в совокупности».3
Следует заметить, что приведенные, вышеназванными учеными основания изменения жилищных правоотношений носят общий характер, следовательно, применимы как к договору социального найма жилого помещения, так и к коммерческому найму.
По поводу предложенных вариантов и их классификации ни у Ю.К. Толстого, ни у И.Б. Мартковича особых разногласий нет, поэтому в работе приводится классификация, разработанная нами на основе утверждений этих ученых с отдельными уточнениями относительно применения ее к нормам ЖК РТ.
Прежде всего, отметим, что договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческой основе, может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя.
К числу общих изменений договора коммерческого найма жилого помещения в субъектном составе следует отнести следующие случаи:
1) изменение договора найма жилого помещения в субъектном составе на стороне нанимателя;
2) изменение договора найма жилого помещения в субъектном составе на стороне наймодателя.
При заключении договора коммерческого найма в нем определяется круг лиц, которые вселяются в жилое помещение вместе с нанимателем. Указанные в договоре лица приобретают равные с нанимателем права в части пользования жилым помещением и несут аналогичные с нанимателем обязанности.
В первом случае изменение договора найма происходит по воле нанимателя и совершеннолетних членов его семьи, поскольку прежде чем обратится к наймодателю с вопросом об предполагаемых изменениях в субъектном составе, данный вопрос должен быть положительно решен среди самих жильцов. В свою очередь, изменения в договоре найма в субъектном составе на стороне нанимателя можно подразделить на:
1) изменения при вселении нанимателем в занимаемое жилое помещение остальных членов семьи и других лиц;
2) изменения при прекращении права пользования жилым помещением одного или нескольких членов семьи;
3) изменения вследствие признания нанимателем другого члена семьи.
