Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Понятие и правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения 15
1. Юридическая природа договоров, опосредующих передачу жилого помещения во владение и пользование 15
2. Тенденции развития правового регулирования правоотношений найма жилого помещения по российскому законодательству 37
З. Понятие коммерческого найма жилого помещения 57
Глава II. Правовой статус участников правоотношений коммерческого найма жилого помещения 89
1. Правовой статус нанимателя по российскому законодательству. 89
2. Правовой статус наймодателя жилого помещения - физического лица 105
3. Правовое положение наймодателя - юридического лица 115
4. Правовой статус государства и муниципальных образований, выступающих стороной по договору коммерческого найма жилого помещения 129
Глава III. Динамика правоотношений коммерческого найма жилого помещения 148
1. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения.. 148
2. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения .. 164
3. Прекращение и расторжение договора коммерческого найма жилого
помещения 193
Заключение 203
Список использованной литературы 207
- Тенденции развития правового регулирования правоотношений найма жилого помещения по российскому законодательству
- Понятие коммерческого найма жилого помещения
- Правовой статус наймодателя жилого помещения - физического лица
- Изменение договора коммерческого найма жилого помещения
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Современный период развития общества и государства характеризуется возрастанием внимания к социальным проблемам, прежде всего, в сфере обеспечения граждан жильем.
В существующих экономических условиях приобретение жилья в собственность является практически единственным способом обеспечения граждан жилыми помещениями. Высокие цены на жилые помещения не позволяют сделать упомянутый способ доступным для большинства населения в Российской Федерации.
Это влечет необходимость теоретической разработки и практического применения новых договорных конструкций, обеспечивающих предоставление жилых помещений нуждающимся гражданам. Наряду с договорами, опосредующими отчуждение жилья в собственность, целесообразно расширение практики применения договоров, по которым жилое помещение передается во временное владение и пользование на возмездной основе. Одним из таких договоров является договор коммерческого найма жилого помещения. Договор коммерческого найма жилого помещения имеет преимущества перед иными договорным конструкциями, обладающими социальной направленностью в жилищно- правовой сфере, которые заключаются в том, что целевая аудитория граждан не ограничивается критериями их материальной обеспеченности. Более того, доход, аккумулируемый с возмездного владения и пользования жилыми помещениями по договорам коммерческого найма, может быть направлен на строительство новых объектов государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования, что в свою очередь позволит снизить срок ожидания гражданами жилых помещений. Указанные, а также иные преимущества договора коммерческого найма позволят иным образом подойти к обеспечению нуждающихся граждан жилыми помещениями.
В настоящий момент в Российской Федерации договор коммерческого найма жилого помещения начинает использоваться в качестве механизма обеспечения жилыми помещениями нуждающихся граждан в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» 2011-2015 г.г., Среднесрочной жилищной программы «Москвичам - доступное жилье», Московская программа «Молодой семье - доступное жилье».
В отличие от договора социального найма, научное изучение договора коммерческого найма не получило должного внимания как в практическом, так и в теоретическом аспектах. В связи с этим существует ряд следующих проблем: отсутствие необходимого федерального законодательства, регулирующего порядок предоставления жилого помещения, процедуру постановки на учет нуждающихся в жилом помещении граждан по договорам коммерческого найма, полномочия исполнительных органов власти различного уровняв области заключения договоров коммерческого найма жилого помещения из государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования; отсутствует единое понимание жилищно-правовых терминов и категорий применительно к анализируемому кругу жилищных правоотношений; не сложилась должным образом единая практика применения договоров коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда; не ведется учет и регистрация договоров коммерческого найма в частном жилищном фонде. Кроме того, отсутствие гражданско-правовых механизмов, позволяющих привлечь коммерческие организации, целями деятельности которых является сдача жилых помещений во временное и возмездное владение и пользование гражданам, к участию в формировании жилищного фонда коммерческого использования, также усугубляет сложившуюся ситуацию в рамках исследуемых отношений.
Таким образом, действующее законодательство, регулирующее договор коммерческого найма жилого помещения, нуждается в дальнейшем совершенствовании, что, несомненно, подтверждает актуальность темы настоящего исследования
Степень научной разработанности темы исследования. Отношения коммерческого найма жилого помещения получили свое развитие с принятием II части Гражданского кодекса Российской Федерации в 1996 г. Однако за прошедший период научным проблемам коммерческого найма жилых помещений не было уделено должного внимания.
При написании работы были использованы труды ученых-цивилистов, исследовавших проблемы имущественного и коммерческого найма, в частности, С.В.Вишневской, Б.К.Комарова, П.В.Крашенинникова, В.Н.Литовкина, Р.А.Ремидовского, В.Ф.Чигира. В рамках указанных работ были изучены проблемы практического применения договорных конструкций коммерческого найма жилых помещений.
Кроме того, были проанализированы материалы диссертационных исследований посвященные договору коммерческого найма жилого помещения Е.В.Поповой, И.В.Чечулиной. Однако указанные исследования были проведены до принятия в 2005 г. Жилищного кодекса Российской Федерации и жилищных программ, которые разрабатывались применительно к новому федеральному законодательству.
В 2010 г. были защищены диссертации О.С.Кириченко «Договор коммерческого найма жилого помещения как один из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан» и Е.В.Садовниковой «Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения». Указанные диссертационные исследования осветили проблематику договорных отношений коммерческого найма жилого помещения не полном объеме, в частности, не уделено внимание возможности участия юридических лиц на стороне наймодателя жилого помещения, предметом научного анализа не выступало региональное законодательству, регулирующего заключение договоров коммерческого найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, не выработан единый научный подход научный подход к правовой природе жилищных прав, возникающих с момента заключения договора коммерческого найма жилого помещения, отсутствует анализ правового положения различных групп нанимателей, которые являются участниками федеральных и региональных жилищных программ по обеспечению нуждающихся граждан жилыми помещениями и пр.
Необходимо отметить, что системного изучения правовых проблем коммерческого найма жилого помещения в науке гражданского права не проводилось.
Анализ литературных источников позволяет говорить о том, что выбранная диссертантом тема исследования является малоразработанной и требует дополнительного научного анализа и освещения.
Объектом исследования выступают общественные отношения, опосредуемые договором коммерческого найма жилого помещения.
Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие договор коммерческого найма жилых помещений, а также практика их применения.
Целью диссертационного исследования является разработка теоретических предложений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование российского законодательства, регулирующего договор коммерческого найма жилого помещения.
Поставленная цель определила основные задачи исследования: -исследовать юридическую природу договора коммерческого найма жилого помещения для выявления особенностей и целевого назначения исследуемой договорной конструкции; -провести сравнительную характеристику со схожими договорными конструкциями по передаче жилого помещения во владение и пользование для обоснования необходимости широкого употребления договоров коммерческого найма жилых помещений; -определить особенности правового режима жилого недвижимого имущества, как объекта договора коммерческого найма, для разработки новых стандартов строительства объектов жилищной недвижимости, а также для наиболее полной и широкой реализации права граждан на жилище, -выявить сущность вещных прав и обязательств, вытекающих из договора коммерческого найма жилого помещения для всестороннего изучения природы правоотношений коммерческого найма жилых помещений. -определить правовой статус субъектов правоотношений для разработки предложений по стабилизации имущественного положения сторон по договору коммерческого найма. -разработать предложения по совершенствованию российского законодательства, регулирующего договор коммерческого найма жилого помещения.
Методология диссертационного исследования. В процессе написания работы использовались общенаучные методы - дедукция, индукция, анализ, синтез, абстрагирование, метод комплексного анализа, для исследования юридической сущности договора коммерческого найма жилого помещения, жилищных прав на жилое помещение, разработки классификаций относительно правовой природы обязательств и прав, вытекающих из договора коммерческого найма жилого помещения.
Также автором применялись такие частно-научные методы, как сравнительно-правовой - при исследовании тенденций развития института найма жилого помещения, проведении сравнительной характеристики с зарубежным законодательством и опытом практического применения договоров найма жилого помещения; формально-логический - при толковании норм гражданского и жилищного законодательства. Кроме того, при изучении тенденций формирования, развития правового института коммерческого найма и практического использования договорных конструкций коммерческого найма жилых помещений использовались формально-юридический и историко-правовой методы, а также обработки статистических данных и прогнозирование.
Теоретическая основа исследования составили труды ученых- цивилистов, рассматривавших и изучавших особенности юридической природы гражданско-правовых договоров, договоров по передаче имущества во владение и пользование гражданам, обязательственных отношений, имущественного найма: А.Н.Андреева, В.А.Белова, М.И.Брагинского, В.Н.Васина, В.В.Витрянского, Б.Д.Завидова, О.С.Иоффе, А. Ю.Кабалкина, В.И.Казанцева, С.М.Корнеева, О.А.Красавчикова, М.И.Кулагина, Д.А.Магеровского, Д.И.Мейер, И.Б.Новицкого, И.Г.Панайотова, А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, В.И.Синайского, Е.А.Суханова,
А.В.Чашникова, Г. Ф.Шершеневича и пр.
Также были изучены посвященные проблемам жилищно-правовых отношений научные труды С.И.Аскназия, Т.Ю.Астапова, В.А.Баракова, Ю.Г.Басина, И.Л.Брауде, О.А.Бушуева, В.И.Вегер, И.С.Вишневской, А.Ю.Городова, А.К.Губаева, В.В.Гущина, О.С.Кириченко, Б.К.Комарова, П.В.Крашенинникова, М.И.Кулагина, В.Н.Литовкина, А.И.Пергамент, С.В.Пчелинцева, Л.М.Пчелинцевой, Г.А.Свердлык, Ю.П.Свит, П.И.Седугина, Е.С. Селивановой, Ю.К.Толстого, В.Ф.Чигир и пр.
В процессе написания диссертации отдельное внимание было уделено, работам таких авторов, как Н.В.Василенко, Ю.С.Васильева, Н.Н.Далбаевой, Е.С.Карпунькиной, В.Н.Литовкина, А.В.Небабина, Е.В.Попова,
О.Н.Садикова, Е.В.Садовниковой, Д.А.Формакидова, И.В.Чечулиной, Б.А.Шомахмадова и пр.
Нормативную основу исследования составили: Конституция
Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации,
Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы, подзаконные акты, а также законодательство субъектов Российской
Федерации, в частности: Закон города Москвы от 14.06.2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», Закон города Москвы от 27.01.2010 г. № 2 «Основы жилищной политики города Москвы», Закон города Москвы от 25.01.2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» и пр.
Эмпирическую основу исследования составили статистические данные, отражающие динамику правоотношений по обеспечению граждан жилыми помещениями, как в Российской Федерации, так и за рубежом. Указанные данные получены с официальных интернет ресурсов Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Росстата. Также в работе исследована судебная практика Бабушкинского районного суда г. Москвы, Зеленоградского районного суда г. Москвы, Зюзинского районного суда г. Москвы, Красносельского районного суда г. Санкт-Петербург, Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербург, Ачинского городского суда Красноярского края, складывающаяся при разрешении споров, вытекающих из договоров коммерческого найма жилого помещения.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что оно является одним из первых в современной отечественной науке системных исследований договора коммерческого найма жилых помещений.
В работе предлагается ввести и закрепить законодательно понятие «благоустроенность жилого помещения». Указанная характеристика жилого помещения является целесообразной по отношению ко всем категориям жилых помещений.
Выделены отдельные категории прав и обязанностей в рамках рассматриваемого договора коммерческого найма жилого помещения, в зависимости от договорных условий, момента возникновения таких прав, а также конкретизации субъектов договорных отношений коммерческого найма жилого помещения.
Выявлена необходимость закрепления единых требований к нанимателю по договору коммерческого найма жилого помещения, заключаемого в государственном и муниципальном жилищном фонде коммерческого использования, что выражается в постановке его на жилищный учет в качестве нуждающегося в жилом помещений.
Обоснована необходимость наделения нанимателя жилого помещения правом на обмен жилого помещения в случае признания занимаемого жилого помещения, предоставленного из государственного и муниципального жилищного фонда аварийным или в случае его отчуждения собственником
В целях стабилизации отношений коммерческого найма жилого помещения, доказана необходимость государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения.
Предложено законодательно закрепить право наймодателя на расторжение договора коммерческого найма, в случае уничтожения или признания занимаемого жилого помещения аварийным.
Научная новизна диссертационного исследования состоит также в сформулированных автором теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.
Положения, выносимые на защиту:
Предложено ввести в гражданский оборот понятие «благоустроенность жилого помещения», под которым целесообразно понимать состояние жилого помещения и его месторасположение. К признакам благоустроенности следует отнести его соответствие строительным, экологическим, инфраструктурным требованиям, наличием газо-, электро-, канализационной, водопроводной, отопительной и иных систем снабжения.
В целях обеспечения эффективного механизма реализации прав граждан предложены группы прав на жилое помещение у субъектов правоотношений коммерческого найма, способствующие конкретизации правового статуса их участников, в зависимости от момента и способа возникновения: 1) первоначальные права, возникающие непосредственно с заключением договора (права наймодателя и нанимателя); 2) производные права, зависящие от наличия первоначальных и предполагающие их существование (права лиц, проживающих совместно с нанимателем, временных жильцов).
3. В целях стабильности гражданского оборота и надлежащего исполнения обязательств предложены виды обязанностей, вытекающих из договора коммерческого найма, в зависимости от договорных условий: 1)основные обязанности - передача жилого помещения во владение и пользование, а также оплата за проживание в нем; 2) дополнительные (акцессорные) обязанности - вытекающие из главного и дополняющие его, которые состоят из: а) действий наймодателя, выступающего должником по отношению к нанимателю, и б) действий нанимателя, как должника по отношению к наймодателю.
Приведенная типизация обязанностей позволяет более квалифицированно формулировать существенные и обычные условия договора коммерческого найма жилого помещения, стимулировать их выполнение, а также учитывать в них конкретизирование субъективных прав.
В целях унификации действующего законодательства предложено использовать критерий нуждаемости в жилом помещении для постановки граждан на учет для заключения договора коммерческого найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на федеральном уровне. Подобный подход предполагает равные возможности для реализации конституционного права на жилище для всех граждан Российской Федерации, независимо от места проживания.
В связи с необходимостью правового обеспечения имущественных и жилищно-правовых интересов нанимателя предложено законодательно закрепить его право на обмен жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде коммерческого использования. Подобная мера позволит нанимателю жилого помещения быть обеспеченным жилым помещением в случаях, когда прежнее жилое помещение отчуждается, признается аварийным и подлежащим сносу. Кроме того, такой подход позволит нанимателю не зависеть от места расположения жилого помещения в поисках места трудоустройства.
В целях стабилизации отношений коммерческого найма жилого помещения, а также гарантии реализации прав контрагентов обосновано, что договор коммерческого найма жилого помещения, заключаемый в индивидуальном жилищном фонде между гражданами, а также с участием юридических лиц на стороне наймодателя, должен подлежать обязательной государственной регистрации, поскольку жилое помещение, выступающее объектом правоотношений, обременяется правами нанимателя.
Для укрепления имущественного положения на случай уничтожения или приведения жилого помещения в аварийной состояние целесообразно наделить наймодателя правом на досрочное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения, если такое помещение необходимо для личного проживания нанимателя или его родственников. В случае досрочного расторжения договора коммерческого найма, наймодатель обязан возместить причиненные убытки нанимателю.
Теоретическое значение диссертационного исследования состоит в том, что оно вносит определенный вклад в развитие науки гражданского права путем расширения и уточнения научных представлений коммерческого найма жилых помещений как правоотношений; определения юридической природы прав и обязательств, возникающих из договоров, заключаемых в сфере передачи жилых помещений гражданам на правах владения и пользования на возмездных и срочных началах.
Практическая значимость исследования состоит в том, что выводы и предложения диссертационного исследования, которые сформулированы в работе, могут быть использованы для совершенствования гражданского и жилищного законодательства и непосредственно в нормотворческой деятельности в сфере коммерческого найма жилых помещений. Результаты исследования могут использоваться в учебном процессе в разработке лекционных курсов по темам: «Гражданское право», «Жилищное право», «Договорное право».
Достоверность и научная обоснованность результатов исследования обеспечивается их системным характером, большим объемом научных источников по российскому гражданскому и жилищному праву, в том числе научной периодики, правоприменительной практики, выявившей пробелы в действующем законодательстве
Апробация результатов научного исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на заседании кафедры гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Министерства Финансов России. Диссертация является логическим завершением работы автора, основные материалы которой изложены опубликованных научных трудах. Отдельные результаты исследования были изложены на: 13-й Научной конференции студентов, аспирантов и молодых специалистов (г. Дубна, 7-14 апреля 2006 г.), Научной конференции «Охрана прав несовершеннолетних и развитие законодательства о семье» (г. Москва, 19 декабря 2008 г.), 16-й Научной конференции студентов, аспирантов и молодых специалистов (г. Дубна, 23 марта - 3 апреля 2009 г.), Межвузовской научно-практической конференции» Актуальные проблемы частного и публичного права» (г. Москва, 23 апреля 2009 г.), Межвузовской научно-практической конференции «Концепция развития гражданского законодательства» (г. Москва, 12 ноября 2009 г.), Научной конференции «Государственная молодежная политика: правовые аспекты» (г. Москва, 20 ноября 2009 г.), II Научно-методологической конференции «Модернизация высшего профессионального образования в современной России: теория и практика» (г. Москва, 29 марта 2010 г.), Международной научно-практической конференции «Вторые Найденовские чтения» (г. Москва, 15 апреля 2010 г.), Круглом столе «Теоретические проблемы методики преподавания гражданско-правовых дисциплин при реализации положений Болонской конвенции» (г. Москва, 22 апреля 2010 г.), III Ежегодной межвузовской научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права» (г. Москва, 2010 г.), Международной научно-практической конференции «Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод: итоги и перспективы» (г. Москва, 20-21 октября 2010 г.), Межвузовской научно-практической конференции «Вопросы совершенствования образовательной деятельности в юридическом институте» (г. Москва, 29 октября 2010 г.), II Межвузовской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей и молодых преподавателей кафедры государственно-правовых дисциплин ВГНА Министерства финансов РФ (г. Москва, 2 декабря 2010 г.), IV Ежегодной межвузовской научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права» (г. Москва, 2011 г.). Основные положения диссертации используются в практической и научно-педагогической деятельности соискателя.
Структура диссертационного исследования обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из трех глав, содержащих десять параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Тенденции развития правового регулирования правоотношений найма жилого помещения по российскому законодательству
Проблема сущности и места договора найма жилого помещения в системе права РФ является традиционно актуальной для юридической науки. Вызвано это, прежде всего тем, что пользование чужим жилым помещением гражданами является одним из способов удовлетворения ими своей потребности в жилье. В различные исторические эпохи такие отношения регулировались договором имущественного найма, особенности правовой конструкции которого зависели от обеспеченности жильем и степени поддержки государства в удовлетворении гражданам своей потребности в жилье, его материальных возможностей и существовавшей в нем общественно-политической системы.
Для рассмотрения тенденций появления и развития правового института жилищного найма необходимо выделить несколько исторических периодов, а также указать предпосылки и тенденции изменений каждого из них. В соответствии с историческим аспектом, считаем целесообразным указать следующие периоды существования и изменений правового регулирования правоотношений найма жилого помещения: -дореволюционный; -советский; -современный. Дореволюционный период
Предпосылки появления института найма жилого помещения в дореволюционный период заключались в развитии торговых и товарно-денежных отношений, увеличения мануфактурного производства, а соответственно и увеличение числа пролетариев среди общего процента населения, строительство новых и расширение существующих городов, приток людей в крупные населенные пункты09. Начавшееся со второй половины XIX века экономическое развитие государства стало ключевым фактором экономико-социальных изменений российского общества. Зарождение и увеличение нового социального класса буржуазии, в том числе и крупных домовладельцев, создало условия для появления нового источника прибыли - сдачи жилых помещений внаем гражданам.
Экономические изменения в обществе, возникновение новых правоотношений между гражданами потребовали соответствующих изменений в правовом регулировании общественных связей, в том числе и расширявшихся в практическом аспекте жилищных отношений.
Так, наем жилого помещения в дореволюционный период регулировался Сводом Законов Российской Империи (далее - СЗРИ). Глава II тома X содержала ряд статей с 1691 по 1737, в которых подробно рассматривался порядок пользования недвижимыми вещами, переданными внаем. Подобные нормы были применимы как к земельным участкам, так и к жилой недвижимости. Жилищный наем в то время не рассматривался как самостоятельный договорный институт и регулировался общими правилами об имущественном найме.
Статья 1691 СЗРИ предусматривала, что существенными условиями договора найма является предмет, а также срок, на которой передается имущество во владение, и цена. В соглашении также должны содержаться иные условия, такие как, права и обязанности наймодателя и нанимателя, правила пользования имуществом, ответственность за неисполнение, а также за порчу и гибель имущества.
Недвижимые вещи могли быть отданы в пользование на срок не более двенадцати лет (согласно ст. 1692 СЗРИ). Однако, Законом от 15 марта 1911 г. «Об увеличении предельного срока найма недвижимого имущества» срок найма был увеличен до тридцати шести лет. Договоры признавались обязательными к исполнению в течение данного промежутка времени. Однако Свод Законодательства умалчивает о том, какие последствия наступали после окончания 36-летнего периода действия соглашения. Можно предположить, что если действие договора не продлялось сторонами, то имущество возвращалось собственнику.
Кроме этого, указанный закон требовал письменного оформления договора найма недвижимого имущества, если объектом отношений были городские строения либо городские земельные участки, на срок от трех до двенадцати лет и на сумму более трехсот рублей.
Примечательно, что собственник имел право обратиться в суд с требованием признать договор ничтожным если докажет, что имущество, переданное в наем, не приносит доход либо стоимость недвижимой вещи стала ниже первоначальной в процессе пользования (в соответствии с п. 4 ст. 16921 СЗРИ).
Статья 1693 СЗРИ предусматривала тридцатилетний срок пользования земельными участками, в случае расположения на них фабрик или заводов. Аналогичное правило действовало при строительстве на земельных участках дач в окрестностях крупных городов. Особо оговаривалось, что в пределах Ялтинского уезда и Таврической губернии частные угодия можно было передавать по договорам найма недвижимого имущества на срок до девяноста лет. Однако подобный договор должен быть оформлен крепостным порядком40.
Свод Законодательства Российской империи содержал нормы, защищающие интересы как наймодателя, так и нанимателя. В частности в ст. 1703 СЗРИ закреплялось правило, что наймодатель не вправе отказать нанимателю в заключении договора найма и передачи вещи, в случае если наймодателю была предложена большая сумма по аналогичному соглашению со стороны третьего лица. Наниматель также не имел права отказаться от внесения платы за владение (пользование) вещью по своему усмотрению.
Передача недвижимого имущество, находящегося в собственности городов, уездов, архиерейских домов, монастырей, церквей, сельских обывателей в наем регулируется особыми правилами, содержащимися в уставах данных поселений.
Понятие коммерческого найма жилого помещения
Глава 35 Гражданского кодекса РФ регулирует правоотношения, связанные с наймом жилых помещений. Удовлетворение жилищной потребности граждан является одним из важнейших направлений политики правового государства. Нормы указанной главы посвящены пользованию гражданами чужим жилым помещением. Данный путь решения жилищного вопроса весьма развит в европейских странах, а также ряде других государств.
В Российской Федерации развитие института найма жилого помещения является перспективным направлением федеральной жилищной политики. Несмотря на это, механизм реализации данных правоотношений нуждается в тщательном изучении, анализе, а также совершенствовании законодательства для более удобной реализации его в практической деятельности.
Перед тем как осветить вопросы правового регулирования рассматриваемых правоотношений, необходимо отметить, что коммерческий наем для более полного изучения необходимо как: -гражданско-правовой договор; -вид обязательства; -как правоотношение; -как способ помощи нуждающимся гражданам в получении жилого помещения (в решении жилищного вопроса); -как способ передачи жилого помещения во временное владение и пользование; -как вид хозяйственной деятельности; -как вид предпринимательской деятельности; -как способ использования (реализация правомочия распоряжения) недвижимого имущества, находящегося в собственности; -как способ удовлетворения права граждан на жилые помещения; -как источник дохода/прибыли.
В данном диссертационном исследовании коммерческий наем будет рассмотрен с указанных точек зрения. Однако основной подход будет заключаться в изучении коммерческого найма жилого помещения с точки зрения договорных отношений.
Статья 671 ГК РФ содержит законодательное определение договора найма жилого помещения. В соответствии с данным соглашением одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.
Представляется, что данная правовая дефиниция является родовой и общей по отношению к коммерческому и социальному найму жилых помещений.
Глава 35 ГК РФ содержит раздельное регулирование договорных конструкций коммерческого и социального найма жилых помещений . При этом регулируя договорные отношения по обоим договорам, применяются отсылки к жилищному законодательству. Это также обуславливает тесную взаимосвязь двух указанных правовых институтов.
М.И. Брагинский и В.В Витрянский отмечают, что общее для гл. 35 ГК РФ и жилищного законодательства, регулирующего отношения, складывающиеся по договору социального найма жилого помещения, то, что большинство норм, входящих в их структуру носят императивный характер. Такой подход законодателя помогает обеспечить необходимые гарантии, главным образом, для наименее защищенной стороны - нанимателя жилого помещения79.
Аналогичную позицию занимает и Д.И. Рыбин. По его мнению, правовой институт найма жилого помещения является основным понятием, а договор коммерческого и социального найма являются его видами80.
Кроме того, изложенная точка зрения о систематическом подходе к договорной конструкции найма жилого помещения высказывается в юридической литературе .
Положения главы 35 относятся в основном к жилищному фонду, находящемуся в частной собственности граждан и юридических лиц. В соответствии со ст. 672 ГК РФ жилые помещения из государственного или муниципального жилищного фонда социального использования предоставляются на основе договора социального найма жилого помещения. В соответствии с ч.1 п.З ст. 19 Жилищного кодекса РФ под жилищным фондом социального использования подразумевается совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений из государственного и муниципального жилищного фонда.
Как можно увидеть из определения статьи 671 ГК РФ, жилое помещение предоставляется нанимателю за плату, т.е. на возмездной основе. ГК РФ не использует термин «коммерческий наем». Его определение было закреплено в п. 2 ст. 15 Закона г. Москвы от 11 марта 1998г. «Основы жилищной политики в городе Москве». Договор коммерческого найма -соглашение, по которому собственник жилого помещения или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. Нормы указанной статьи упоминают, что Правительством Москвы утверждается типовой договор коммерческого найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов. Кроме того понятие коммерческий наем жилых помещений используется судами при разрешении споров, вытекающих из гражданских дел82.
Вот как определяют договор коммерческого найма Вишневская И.С. и Селиванова Е.С., «соглашение, по которому наймодатель обязуется передать жилое помещение на определенный срок за договорную плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением, своевременно выполнять возложенные на него договором обязанности» .
Наймодателем по данному договору могут выступать физические, юридические лица (п.2 ст.671 ГК РФ), а также государственные и муниципальные органы (п.1 ст. 672 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателями по договору коммерческого найма жилого помещения могут быть исключительно только граждане. Юридическим же лицам жилые помещения могут предоставляться только на основании договора аренды с целью проживания граждан в них.
Договор найма заключается в простой письменной форме. Однако законодатель не предусматривает различия процедур заключения договора коммерческого найма жилого помещения, с участием граждан или юридических лиц- собственников жилого помещения и, когда собственником является Российская Федерация или муниципальное образование.
Представляется, что в последнем случае форма договора будет схожей с установленной в ст. 63 ЖК РФ формой договора социального найма. Также не ясно, будет заключаться подобный договор на основании решения органов местного самоуправления или же подобное решение не является необходимостью, при выделении жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда. Можно предположить, что жилые помещения из указанных жилищных фондов должны предоставляться на основании административно-правовых актов, будь то решение, или иной документ. Это, прежде всего, необходимо для учета сделок, а также для контроля за юридической судьбой государственных или муниципальных объектов жилищной недвижимости.
Правовой статус наймодателя жилого помещения - физического лица
В соответствии с гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации сторонами в договоре найма жилых помещений выступают наймодатель и наниматель жилого помещения. В данной главе мы посчитали необходимыми рассмотреть три ситуации, когда в качестве наймодателя могут выступают граждане (физические лица), организации (юридические лица), и государство или муниципальные образования (публичные субъекты права).
Это объясняется тем, что одной из главных задач государства в жилищной политике настоящего периода является создание цивилизованного рынка найма жилья. На наш взгляд это будет осуществимо и будет иметь определенные положительные результаты лишь тогда, когда в реализации такого экономико-правового института смогут участвовать наравне публично-правовые образования и частно-правовые субъекты правоотношений. Изучаемая в данной работе проблема не допускает монополизации в решении жилищного вопроса какой-либо одной из указанных сторон. Ввиду этого комплексный подход поможет более объективно и полно рассмотреть возможность участия всех возможных субъектов права.
Интересный подход к анализу правового положения наймодателя используется Садовниковой Е.В. Он заключается в отдельном рассмотрении статуса наймодателя - физического лица, организации, а также государства и муниципального образования. Считаем целесообразным расширить и углубить данный метод исследования для более детального изучения существующих и возможных правовых тонкостей.
Как правило, на стороне наймодателя физического лица чаще всего встречается собственник жилого помещения, который предоставляет нанимателю за определенную денежную сумму право проживания в принадлежащем ему жилом помещении на правах владения и пользования. Возникновение, в силу заключения договора коммерческого найма жилого помещения, двух правомочий у нанимателя еще не означает, что он сможет проживать в таком жилом помещении.
Одним из наиболее интересных, на наш взгляд, является вопрос о том, является ли деятельность наймодателя по сдаче жилого помещения в наем гражданам предпринимательской.
Определение предпринимательской деятельности приведено в п.1 ст.2 ГК РФ. Под ней подразумевается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицам, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Для наиболее полной картины выделим признаки такой деятельности и сопоставим их с признаками деятельности по сдаче в наем жилых помещений.
1. Основная цель предпринимательской деятельности - получение прибыли. Некоторые действия, осуществляемые на практике гражданами также могут приносить определенный доход, например, предоставление займа, купля-продажа автотранспортного средства, хранение дорогой вазы, представляющей большую ценность и пр. Однако, прибыль, получаемая от заключения таких сделок, носит единовременный, разовый характер. Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, наниматель, как правило, вносит определенную плату за проживание (за пользование жилым помещением) каждый месяц.
Представляется, что получение такой прибыли в течение срока действия договора носит устойчивый систематический характер. Более того, целевое назначение договора коммерческого найма жилого помещения, регулируемого гл.35 ГК РФ, является получение прибыли от сдачи жилого помещения для проживания граждан. Отсюда исходит его нелегитимное наименование «коммерческий наем жилого помещения».
2. Предприниматель осуществляет свою деятельность самостоятельно от своего имени. В случае необходимости некоторые сделки от его имени может заключать поверенное лицо, путем составления определенного документа - доверенности, который делегирует часть полномочий такому лицу. В определении договора найма жилого помещения, приведенном в ст. 671 ГК РФ говорится, что жилое помещение предоставляется гражданам наймодателем, а именно, собственником такого помещения, либо управомоченное им лицо.
3. Предпринимательская деятельность носит рисковый (алеаторний характер). Это означает, что предприниматель, осуществляя определенные действия направленные на извлечение прибыли может не только получать доход, но также производить расходы, которые в конечном счете могут привести к убыткам, при неудачном стечении обстоятельств, в результате которых дальнейшее осуществление рассматриваемой деятельности может стать невозможным.
Наймодатель, сдавая жилое помещение в пользование физическим лицам, также рискует лишиться его в результате неправомерного, безответственного пользования нанимателем предоставленным помещением. Либо возможна иная ситуация, когда наниматель своими действиями приводит жилое помещение в аварийное, либо непригодное для дальнейшего проживания состояние. Более того, наниматель может удерживать денежные средства за проживание и в дальнейшем вообще покинуть занимаемое жилое помещение, не известив об этом наймодателя.
В настоящее время огромное количество сделок по сдаче квартир и комнат в наем заключаются между гражданами без составления и надлежащего оформления необходимых документов. На практике большинство граждан избегают посреднического участия риэлторских организаций и агентств недвижимости в заключаемых сделках.
Отсутствие законодательного регулирования риэлторской деятельности является почвой для различных правонарушений в сфере сделок с недвижимостью. Высокая стоимость жилых помещений делает проблему отсутствия соответствующего законодательства наиболее острой. В этой связи считаем целесообразным предложить законодательное регулирование создания, деятельности и ликвидации специализированных организаций, осуществляющих сдачу жилых помещений внаем гражданам и имеющими на балансе жилищный фонд коммерческого использования. Речь о таких юридических лицах пойдет ниже.
4. Прибыль, получаемая в предпринимательской деятельности, образуется путем использования имущества, продажи товаров, оказания услуг. Жилое помещение, являющееся предметом гражданско-правовых отношений коммерческого найма, является недвижимым имуществом. По своей сути договор коммерческого найма жилого помещения является одним из соглашений по передаче имущества в пользование.
Кроме передачи жилого помещения для проживания нанимателю, такой договор предполагает также оказание и необходимых услуг и работ которые являются неотъемлемой частью такой передачи. Согласно п. 2 ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг, а также по необходимости производить ремонт общего имущества многоквартирного дома, где располагается обусловленное договором найма жилое помещение, и устройств для оказания коммунальных услуг.
Изменение договора коммерческого найма жилого помещения
Порядок изменения и расторжения договора регулируется не только нормами, непосредственно посвященными договору найма жилого помещения, но и главой 29 ГК РФ. Указанная глава Гражданского кодекса содержит общие положения о процедуре изменения и расторжения договоров.
Общественные отношения в жилищной сфере, складывающиеся в рамках договора коммерческого найма жилого помещения возникают, изменяются и прекращают свое действие вследствие наступления определенных юридических фактов. Такое изменение договорных условий влияет на трансформацию структурных элементов таких, как предмет, субъекты правоотношений и их правовой статус. Как считает Корнеев СМ. более корректно вести речь об изменениях отдельных договорных элементов, при сохранении самого правоотношения найма жилого помещения155.
Основаниями изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения выступают юридические факты156, которые могут быть выражены в виде действий или событий . Под изменением договора Кириченко О.В. предлагает понимать «изменение элементов правоотношения при сохранении самого вида правоотношений»158. В качестве дополнительного признака в изменении договора можно указать на то, что права и обязанности субъектов в отношении индивидуально-определенного жилого помещения, составляющие содержание такого правоотношения до его преобразования, сохраняются у всех или у некоторых участников.
Юридические факты, которые являются основаниями изменения договора, именуются правоизменяющими, те которые обусловливают прекращение договорных отношений - правопрекращающими. Разграничение юридических фактов на указанные группы необходима для более детального изучения процесса изменения и расторжения договора коммерческого найма. Так, Красавчиков отмечал, что исходя из различных юридических фактов, правоотношение может изменяться в двух направлениях, в зависимости от его содержания и субъектов в нем участвующих159.
Согласно ст. 450 ГК РФ возможно два способа изменения и расторжения договоров: добровольный, т.е. по соглашению сторон, и принудительный или судебный. Изменение и расторжение договора в судебном порядке возможно, когда одной из сторон допущены какие-либо существенные нарушения условий договора и в случаях, предусмотренных законом. Существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для контрагента такой ущерб, в результате которого она в значительной части лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Действующее законодательство установило в качестве общеупотребимого правила по отношению ко всем договорным формам, в соответствии с которым основанием для расторжения договора является соглашение сторон, если иное не предусмотрено самим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором160.
Изменение договора или его расторжение должно быть оформлено соответствующим соглашением. Обязательным условием является то, что оно должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Таким образом, требования к простой письменной форме договора коммерческого найма жилого помещения относятся в полной мере и к соглашению об его изменении или расторжении.
Изменение или расторжение договора коммерческого найма может быть инициировано как наймодателем, так и нанимателем, путем обращения к контрагенту с соответствующим предложением. В случае отсутствия возражений второй стороны договор считается измененным или прекратившим свое действие с момента подписания соглашения.
Если на предложение изменить или расторгнуть договор коммерческого найма не последовало ответа в срок, установленный для этого в соглашении, договоре или законе или при отсутствии такого срока - в тридцатидневный срок, то сторона направившее такое предложение вправе обратиться с требованием об изменении или расторжении в суд. Аналогичное право может быть реализовано, в случае получения отрицательного ответа на направленное предложение161.
В соответствии со п.4 ст. 30 Закона Москвы от 14.06.2006г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» в случае нарушений договорных условий наниматель подлежит выселению с предоставлением иного жилого помещения по нормам общежития. Однако в случае, если у кого-то из членов семьи нанимателя имеется жилое помещения на правах пользования или собственности, то выселение будет происходить без предоставления иного жилья.
Не менее чем за три месяца до истечения срока действия договора граждане, проживающие в жилом помещении по договору коммерческого найма уведомляются о необходимости заключения договора на новый срок. В иных случаях они могут быть уведомлены о возможности заключения договора в отношении иного жилого помещения или об освобождении занимаемого ими помещения.
В течение действия договора по соглашению сторон условия ранее заключенного договора могут быть изменены. В ст. 8 ГК РФ перечислены основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Некоторые авторы выделяют лишь три основания изменения или прекращения правоотношений коммерческого найма жилого помещения, а именно соглашение сторон, законы и иные нормативно-правовые акты и решения суда162. Однако на наш взгляд оснований для изменения или прекращения прав и обязанностей согласно указанной статье применительно к правоотношениям коммерческого найма жилого помещения больше. Проанализируем каждое из них. Применительно к правоотношениям коммерческого найма жилого помещения такими основаниями могут служить: 1). Договора и иные сделки; 2).Акты государственных органов и органов местного самоуправления; 3). Судебные решения; 4). В результате приобретения имущества; 5). Вследствие причинения вреда другому лицу; 6). Вследствие иных действий граждан и юридических лиц; 7). Вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Являясь основаниями для возникновения прав и обязанностей, указанные юридические факты могут быть в полной мере причинами для изменения и прекращения существующих правоотношений.
1 .Так, соглашение между участниками договора коммерческого найма жилого помещения может выступать в качестве основания изменения договорных условий. Причина составления и подписания дополнительного соглашения заключается в необходимости изменения отдельных пунктов договора коммерческого найма, которые выражены в определенных обстоятельствах.
Довольно удобным видится указание в первоначальном тексте договора подобных обстоятельств, которые могут послужить поводом для изменения отдельных условий. Это позволит избежать в дальнейшем конфликтных и спорных ситуаций между сторонами договора.
Кроме того, соглашение может изменять и прекращать некоторые права нанимателя в отношении жилого помещения, так и права и обязанности наймодателя, например права требования повышения оплаты за проживание в помещении по истечении определенного срока, права запрещать сдачу жилого помещения или его части в поднаем иным гражданам и пр.
