Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовые основы регулирования отношений, связанных с участием в долевом строительстве 12
1. Становление и развитие законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве многоквартирных домов 12
2. Гражданско-правовые формы участия в долевом строительстве многоквартирных домов 44
Глава 2. Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов как форма участия в долевом строительстве 59
1. Характеристика договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов 59
2. Соотношение договора участия в долевом строительстве со смежными договорами 84
Глава 3. Защита прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве 118
1. Способы обеспечения исполнения обязательств, возникающих при участии в долевом строительстве 118
2. Страхование участия в долевом строительстве многоквартирных домов.. 145
3. Ответственность за нарушение обязательств при строительстве многоквартирных домов: судебная защита прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве 151
Заключение 171
Список использованной литературы 175
- Становление и развитие законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве многоквартирных домов
- Характеристика договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов
- Способы обеспечения исполнения обязательств, возникающих при участии в долевом строительстве
Введение к работе
Формирование рынка доступного жилья, являющегося одним из основных направлений социальной политики государства, необходимо рассматривать в качестве приоритетной задачи государственной жилищной политики. Согласно п. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Однако реализация данного права является одной из сложнейших проблем современности. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (далее - Проект) направлен на создание условий для развития жилищного строительства. Механизмами реализации Проекта является Федеральная целевая программа «Жилище» (далее - программа «Жилище») на 2002-2010 гг., утвержденная Распоряжением Правительства Российской Федерации от 14 марта 2001 г. № 346-р, с началом реализации которой были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и разработаны механизмы ее реализации. Одним из основных направлений Программы «Жилище» выступает удовлетворение потребности граждан в жилье за счет увеличения жилищного строительства.
К началу реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» жилищная проблема стояла перед 61% российских семей. Общая потребность населения Российской Федерации в жилье составляла 1.570 млн. кв. м и для ее решения необходимо увеличение жилищного фонда на 46,1%.1
Началом законодательного регулирования отношений, направленных на привлечение денежных средств для участия в долевом строительстве многоквартирных домов, следует считать принятие 30 декабря 2004 г. Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -
По данным Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политики
4 Закон 214-ФЗ). Его появление было вызвано объективной необходимостью разрешения накопившихся проблем в сфере долевого строительства, связанных с заключением договоров участия в долевом строительстве; определением прав и обязанностей сторон договоров; государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства и др.
Принятие данного Закона 214-ФЗ было обусловлено необходимостью урегулирования вопросов, возникающих в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Теоретически, принятый Закон 214-ФЗ устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства и направлен на повышение исполнения застройщиками своих обязательств. Вместе с этим, большинство застройщиков, опасаясь сложностей работы в соответствии с Законом 214-ФЗ и бюрократических препятствий, не зная тонкостей применения Закона 214-ФЗ, изыскивают иные приемлемые для себя пути привлечения денежных средств участников долевого строительства. В настоящее время застройщики используют альтернативные схемы привлечения денежных средств физических лиц для строительства многоквартирных домов.
Отсутствие единой законодательной и правоприменительной практики приводило к нарушениям прав и законных интересов физических лиц, участвующих в долевом строительстве. До вступления в силу Закона 214-ФЗ не было принято ни одного документа, четко регулирующего данную сферу; Гражданский кодекс Российской Федерации, иные нормативные правовые акты не предусматривали исследуемого в работе понятия «участие в долевом строительстве». Тем не менее, оно широко использовалось участниками гражданско-правовых отношений.
По оценкам общественной организации «Комитет пострадавших дольщиков» в России насчитывается около 80.000 пострадавших участников долевого строительства.
По данным сайта общественной организации «Комитет обманутых дольщиков» 37.htm
В диссертации анализируются нормативные правовые акты, действующие в сфере долевого строительства многоквартирных домов, в целях уяснения правовой природы договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, исследовано его соотношение со смежными договорами. Автором сформулирован вывод о том, что договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов является самостоятельным видом договора. Кроме того, в работе рассмотрен вопрос о необходимости введения страхования ответственности застройщика в части исполнения им своих обязательств.
Актуальность настоящего исследования обусловлена прежде всего новизной законодательства, регулирующего отношения в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Недостаточная разработанность в современной литературе поднятой автором проблемы предопределила выбор темы для исследования.
Степень разработанности. Тема диссертационного исследования уже становилась предметом изучения ученых-цивилистов, в частности О.Л. Капицы, Л.Г. Щербинина, Д.Е. Потяркина. Однако, не отрицая значимости их трудов, можно констатировать, что проблемы участия в долевом строительстве многоквартирных домов остались во многом не разрешенными. Так, изучение договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов в отечественной юридической литературе базируется в основном на рассмотрении его правовой природы и процедуры заключения, определении прав и обязанностей сторон, комментировании отдельных положений Закона 214-ФЗ, не дана комплексная оценка отношений, складывающихся при участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Объектом диссертационного исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов.
Предметом исследования являются вопросы, связанные с изучением правовой природы договора участия в долевом строительстве многоквартирных
домов, а также защиты прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов.
Цель диссертационного исследования является всесторонний анализ гражданско-правового института договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, рассмотрение теоретических и практических проблем, возникающих при заключении, исполнении договора участия в долевом строительстве, выявление имеющихся недостатков действующего законодательства, а также внесение рекомендаций по его совершенствованию.
Для достижения указанной цели автором были поставлены следующие задачи:
- исследовать историю развития законодательства, регулирующего участие
в долевом строительстве;
- охарактеризовать гражданско-правовые формы участия в долевом
строительстве многоквартирных домов;
определить правовую природу договора участия в долевом строительстве и провести его соотношение со смежными договорами;
проанализировать теоретические и практические проблемы, связанные с заключением и последующим исполнением договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов;
- исследовать способы обеспечения обязательств, возникающих при
участии в долевом строительстве;
определить роль страхования интересов физических лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов;
проанализировать гражданско-правовую и иные виды ответственности за нарушение обязательств при строительстве многоквартирных домов;
- разработать предложения по внесению изменений и дополнений в
действующее законодательство, регулирующее отношения в сфере участия в
долевом строительстве.
Методологическую основу исследования составил диалектический материализм как наиболее общий, фундаментальный метод познания. В
7 процессе работы также были использованы историко-юридический, социологический, формально-логический, системный, сравнительно-правовой, формально-юридический и иные методы.
Теоретическую основу исследования составили труды известных цивилистов, в частности М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.С. Иоффе, B.C. Мартемьянова, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича.
Основополагающее значение для изучения проблем, связанных с вопросами участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, имеют работы С.С. Акманова, И.Л. Брауде, М.Ф. Владимирского-Буданова, А.А. Власова, Д.М. Генкина, В.П. Гринева, Д.В. Дождева, Д.Ф. Еремеева, О.Г. Ершова, В.А. Зюзина, И.А. Исаева, О.Л.Капицы, Е.Б. Козловой, А.В. Копылова, А.Н. Королева, Л.Ю. Медведева, Б.В. Муравьева, Д.Е. Потяркина, Ю.В. Романец, Л.Г. Сайфуловой, К.И.Скловского, П.В. Сокола, Л.В. Тихомировой, Ю.В. Тишакова, В.Ф. Чигира, А.Г. Щербинина, СП. Юшкевича и других отечественных цивилистов.
Автором проанализирован значительный объем общетеоретической и специальной научной литературы, использованы достижения науки в области теории права, международного, гражданского, уголовного, административного, предпринимательского права, философии и др.
Эмпирическую базу исследования составили действующие источники отечественного права. Автор попытался восполнить некоторые правовые пробелы регулирования участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, путем выдвижения предложений по изменению и дополнению действующего законодательства.
Научная новизна работы определяется многоуровневым подходом к исследованию темы с учетом степени разработанности отдельных аспектов проблемы, а также полученными результатами теоретического и прикладного характера и заключается в анализе содержания норм, образующих институт участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, с
8 точки зрения их соотношения в договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов с нормами смежных договоров.
Диссертация представляет собой одно из первых исследований как практических, так и теоретических проблем правового регулирования отношений, возникающих в сфере участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, как основания возникновения у них права собственности на объект долевого строительства.
Также в работе рассмотрены основные понятия, характеризующие правовое положение участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, выявлены недостатки правового регулирования и предложены пути решения указанных проблем. Кроме того, проведен анализ становления норм законодательства, регулирующего сферу участия в долевом строительстве жилья. Поднимается вопрос о введении страхования ответственности застройщиков за неисполнение ими обязательств перед физическими лицами, участвующими в долевом строительстве.
Научная новизна исследования конкретизируется в основных положениях, выносимых на защиту:
По своей юридической природе договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов следует рассматривать в качестве самостоятельного правового института.
Для упорядочения правоприменительной практики необходимо закрепить в законодательстве критерии определения существенного нарушения требований к качеству построенного объекта и определить, что ими могут являться конструктивные недостатки, отступления от технологий производственных работ, нарушения проекта строительства, установленные на основании проведенной экспертизы, не позволяющие использовать данный объект по целевому назначению.
3. Предлагается внести изменения в п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса
Российской Федерации, предусматривающие, что разрешение на строительство
выдается на срок от двух до трех лет, что, в свою очередь, будет способствовать
9 строительству многоквартирных домов в установленные сроки; в противном случае следует отзывать разрешения на строительство.
В целях исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве и защиты прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве, в законодательстве следует закрепить возложение на застройщика обязанности заключить новый договор поручительства не в течение 15 дней с момента прекращения поручительства, как это установлено в настоящее время, а с прекращением первоначального договора поручительства.
Правовые формы и методы предотвращения и пресечения нарушений прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве, требуют совершенствования в части: 1) законодательного установления возложения на уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов; 2) осуществления контроля за публикуемыми застройщиками проектными декларациями, а также своевременного ведения учета опубликованных деклараций и внесения в них изменений; 3) закрепления на законодательном уровне статуса информационного обеспечения, позволяющего физическим лицам получать объективные сведения о застройщиках, данные о неблагонадежных застройщиках с учетом их своевременного обновления.
В связи с отсутствием в Законе 214-ФЗ положения, предусматривающего обязанность застройщика предоставления проектной документации в соответствующий орган, на территории действия которого он осуществляет долевое строительство, представляется целесообразным внести в ч. 2 ст. 19 Закона 214-ФЗ дополнение, предусматривающее предоставление застройщиком проектной декларации непосредственно в контролирующий орган.
В целях обеспечения юридической защиты прав и законных интересов физических лиц предлагается ввести обязательное страхование ответственности застройщиков за неисполнение своих обязательств.
Привлечение застройщиками денежных средств физических лиц для участия в долевом строительстве многоквартирных домов возможно лишь: 1) на основе предусмотренного Законом 214-ФЗ договора участия в долевом строительстве; 2) в случае, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность.
Под гражданско-правовой ответственностью за нарушение обязательств при строительстве многоквартирных домов предлагается понимать установленные законом или договором для стороны, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательство, неблагоприятные последствия, сопряженные с дополнительным имущественным обременением и возможностью применения мер государственного принуждения.
Теоретическая и практическая значимость исследования определяются его актуальностью, новизной и выводами как теоретического, так и практического характера. Теоретическое значение результатов исследования выражается в подборе определенного ряда приемов и выработке специфической методологии при решении концептуальных проблем гражданско-правового регулирования участия физических лиц в строительстве многоквартирных домов. Научная значимость работы состоит в том, что проведенное теоретическое исследование в определенной степени расширяет научные представления о данном правовом институте.
Основные положения диссертации могут быть использованы в ходе дальнейших научно-теоретических исследований в сфере участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов.
Практическая значимость исследования определяется необходимостью совершенствования гражданско-правового регулирования отношений, складывающихся в сфере долевого строительства многоквартирных домов.
Положения и выводы диссертации могут быть использованы при подготовке соответствующих нормативных актов в области регулирования участия физических лиц в долевом строительстве, защите их прав и интересов, при толковании норм действующего законодательства, разрешении правовых коллизий, встречающихся в нормативных актах, а также в правоприменительной практике. Кроме того, положения работы могут быть использованы и как практическое руководство для правообладателей и практикующих юристов при защите прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве, в правотворческой деятельности государства по совершенствованию действующего законодательства.
Материалы проведенного исследования также могут быть использованы при разработке программ в области жилищной политики государства, в учебном процессе при чтении курсов по гражданскому, жилищному, договорному праву, процессуальным отраслям права, проблемам судопроизводства, при подготовке учебных пособий по проблематике гражданско-правового регулирования отношений, складывающихся в сфере долевого строительства многоквартирных домов.
Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждена и рекомендована к защите на заседании кафедры гражданского права и процесса Московского университета МВД России. Основные положения исследования нашли отражение в научных публикациях автора, а также в учебном процессе упомянутого университета.
Структура диссертации определена в соответствии с целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Становление и развитие законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве многоквартирных домов
Исследуя исторический аспект участия в долевом строительстве, считаем необходимым, рассмотреть истоки его возникновения в виду того, что развитие правового регулирования отношений в данной сфере является отражением их постоянной эволюции.
Рассмотрение вопроса о наличии или отсутствии в Римском частном праве признаков правоотношения участия в долевом строительстве жилья можно провести только в отношении изучения правомочий по владению землей и пользованию жилищем.
Римскому частному праву было известно несколько институтов возникновения прав на жилище - право собственности, право пользования и право застройки. Право собственности на жилище «proprietas» могло возникнуть в результате первоначального способа приобретения: захват в собственность жилого дома военного противника либо возведение жилища собственником земельного участка или производного: приобретение права собственности по договору.1
В отношении права застройки следует отметить, что в древнем Риме еще в период Республики существовала практика предоставления государством пустующих земельных участков частным лицам. Нуждающиеся в жилище, но не имеющие средств на его покупку римляне могли или нанять чужой дом или его часть, либо взять в пользование чужую землю с правом застройки на ней дома за счет своих средств.
Собственник мог передать застройщику, как пустующий участок, так и уже застроенный. Возводимые строения рассматривались как принадлежность к главной вещи (земле), поэтому действовал принцип, согласно которому собственник земли приобретал право собственности и на все постройки, возведенные на его участке застройщиком.
Следует отметить, что для римского права был характерен институт общей собственности на строение, при котором общая собственность на строение могла возникнуть в результате его постройки.
На основе вышеизложенного можно сформулировать вывод о том, что в римском частном праве отсутствовали правоотношения, регулирующие сферу участия в долевом строительстве.
Считаем важным отметить, что некоторые аспекты римской правовой доктрины нашли свое применение при формировании договора в сфере строительства в период становления договорного права в России и самого государства.
«Русская Правда», представляющая собой свод древнерусского права, определяла договор в сфере строительства как договор личного найма, под которым понималось услужение для выполнения определенной работы в срок на дворе хозяина, заключавшееся в устной форме. Сторонами в договоре являлись государь и наймит, являвшийся свободным работником и который мог в любой момент расторгнуть договор.
В русском праве договор в сфере строительства первоначально регулировался в рамках договора найма, что можно считать первым этапом развития законодательства в области строительства. Первыми свидетельствами этого являются подрядные грамоты и записи 1547 г.
Некоторые элементы договора строительного подряда можно было встретить и в Царском наказе 1595 г. «О заготовлении материалов для строения Смоленской крепости», представлявшем собой первое письменное упоминание договора, содержащего в себе некоторые элементы договора строительного подряда для государственных нужд.
Так, первой попыткой кодификации существовавших отношений, в том числе отношений найма являлось Соборное уложение государя, царя и великого князя Алексея Михайловича 1649 г. Но подрядные отношения были упомянуты в нем" лишь косвенно, а строительный подряд не был затронут и, вовсе. Уложение предусматривало заключение договора подряда, предметом которого являлись работы на построение и починку казенных зданий, дорог, каналов, мостов и тому подобных предметов.
В качестве следующего этапа развития регулирования договора в сфере строительства, как нам видится, следует рассмотреть выделение поставки строительных материалов из рамок договора найма.
Характеристика договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов
Участие физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов до момента принятия Закона 214-ФЗ должным образом не регулировалось. С принятием Закона 214-ФЗ в юридическую практику была введена новая правовая форма регулирования финансирования строительства многоквартирных домов - участие в долевом строительстве - и новый для гражданского законодательства вид договора - договор участия в долевом строительстве. Необходимо отметить, что принятый Закон, прежде всего, был призван урегулировать не только отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства, но и с возникновением у физических лиц права собственности на объект долевого строительства. Анализ ст. 1 Закона показывает, что данный правовой акт регулирует весь спектр отношений, возникающих при долевом строительстве многоквартирных домов. Статья 1 Закона 214-ФЗ закрепляет, что договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов представляет собой договор, в соответствии с которым одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный в договоре срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект строительства, а другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Таким образом, договор, по которому физическое лицо должно передать застройщику иное имущество, а не денежные средства не может рассматриваться в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и, соответственно, на такой договор не распространяется действие вышеуказанного Закона 214-ФЗ.
Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов направлен на возникновение права собственности на построенный (созданный) объект долевого строительства у физического лица, участвующего в долевом строительстве. Соответственно цель договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов можно определить двумя моментами:
1) окончание строительства многоквартирного дома;
2) передача в собственность физическому лицу построенного объекта.
Главной особенностью участия в долевом строительстве многоквартирных домов является то, что право собственности на объект долевого строительства возникает лишь в будущем, а не с момента государственной регистрации данного договора.
Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов призван стать основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, сроки строительства, порядок разрешения возникающих в процессе строительства споров, а также другие вопросы в данной сфере. Так п. 1 ст. 1 Закона 214-ФЗ предусматривает, что застройщики могут привлекать денежные средства граждан не только на основании договора участия в долевом строительстве, но и путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на данном земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Важно отметить, что отношения в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов представляют собой весьма актуальную проблему и отсутствие до недавнего времени законодательства, четко регламентирующего данную сферу, неоднозначность точек зрения на данную проблему не вносили ясность в существо данного вопроса.
Положительным моментом принятого Закона 214-ФЗ, по мнению диссертанта, является предоставление гарантий защиты прав - распространение действия законодательства о защите прав потребителей на физических лиц, участвующих в долевом строительстве, определение процедур и последовательность участия в долевом строительстве, введение порядка государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и др.
Сторонами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и физическое лицо, заключающее с ним такой договор. В соответствии со ст. 2 Закона 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее: в собственности или на праве аренды земельный участок; разрешение на строительство на данном участке объекта долевого строительства; проектную декларацию, опубликованную и/или размещенную в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства. Важно отметить, что застройщик вправе привлекать денежные средства лишь до момента окончания строительства, т.е. до момента введения построенного объекта в эксплуатацию. Федеральным законом от 18 июня 2006г. № 111-ФЗ (далее Закон 111-ФЗ) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях создания дополнительных гарантий прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве, в Закон 214-ФЗ были внесены изменения. Согласно данным изменениям из числа застройщиков были исключены физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.
Способы обеспечения исполнения обязательств, возникающих при участии в долевом строительстве
При заключении договора кредитор стремится защитить свои права и интересы, используя при этом все предусмотренные законом способы. Еще римское право предоставляло кредитору право использовать в качестве стимула к надлежащему исполнению обязательства должником такие способы, как залог, неустойку и др. Каждый из существующих способов обеспечения обязательств необходимо применять в зависимости от сложившейся ситуации, в которой может проявиться максимальная степень воздействия выбранного способа на должника.
Залог выступает в качестве одного из способов, обеспечивающих исполнение обязательств участниками гражданского оборота. Залог заключается в гарантии удовлетворения требований кредитора в случае, если должник окажется неплатежеспособным, то долг будет погашен за счет имущества, находящегося под залогом. К главным преимуществам залога относятся: определение конкретного имущества, находящегося под залогом, гарантирующего после его реализации удовлетворение требований кредитора в случае нарушения должником своих обязательств перед кредитором; стороны договора знают о существовании залога при возникновении обязательства.
Обеспечительная мера в виде залога принадлежащего застройщику имущества как способ обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве имеет цель защитить права и законные интересы физических лиц.
В данных залоговых правоотношениях застройщик выступает в качестве залогодателя, а физическое лицо в качестве залогодержателя.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества залогодержатель, выступающий в качестве кредитора, по обязательству, обеспеченному залогом, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований по отношению к должнику по данному обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Таким образом, требование физического лица должно быть денежным, иначе оно не может быть обеспечено залогом. Данной позиции придерживается и А. Маковская.1
Пункт 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что залог в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, выбранного по соглашению сторон, возникает в силу договора, залог таюке может возникнуть и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Так, Законом устанавливается залог в силу закона в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.
Согласно п. 1 ст. 13 Закона 214-ФЗ в целях обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у физических лиц считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или по праву аренды и строящийся на данном земельном участке многоквартирный дом.
Учитывая положения ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодателем имущества возводимого объекта строительства может быть только его собственник, либо владеющее им на праве хозяйственного ведения лицо. В случае если под залог подпадает право аренды, то в данном случае необходимо наличие согласия собственника данного имущества.
Считаем важным отметить, что Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2004г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусматривается, что объект незавершенного строительства рассматривается как объект недвижимого имущества. В связи с этим, нормы о залоге применяются к залогу незавершенного строительством объекта недвижимого имущества, возводимого на земельном участке. Поэтому необходимо указать, что согласно п. 2 ст. 13 Закона 214-ФЗ объект незавершенного строительства находится в залоге у физических лиц с момента государственной регистрации права собственности застройщика на данный объект.
Таким образом, объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома будут находиться в залоге с момента государственной регистрации застройщиком права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости.
Залогом в соответствии с п. 2. ст. 12.1 Закона 214-ФЗ обеспечивается исполнение обязательств застройщика по возврату физическому лицу денежных средств, внесенных им; уплата физическому лицу денежных средств, причитающихся ему в качестве возмещения убытков и/или неустойки в виде штрафа, пеней вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче застройщиком объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся физическому лицу в соответствии с договором и/или федеральными законами. Возмещение убытков физическим лицам, заключившим первыми договор участия в долевом строительстве, будет осуществляться с ущемлением прав лиц, заключивших договора впоследствии. Тем не менее, следует отметить, что все физические лица в равной мере имеют право на удовлетворение своих требований к застройщику за счет имущества, находящегося в залоге вне зависимости от даты заключения с застройщиком договора участия в долевом строительстве с учетом конкретного договора.
