Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Долевое строительство как гражданско-правовая конструкция инвестирования стр. 13
1. Понятие, содержание и признаки правоотношений участия в долевом строительстве стр. 13
2. Долевое строительство как инвестиционный процесс стр. 23
Глава 2. Договор участия в долевом строительстве стр. 36
1. Проблемы квалификации договора участия в долевом строительстве стр. 36
2. Элементы договора участия в долевом строительстве стр. 68
3. Статус участника долевого строительства. Применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям долевого строительства стр.113
4. Проблемы правового регулирования объектов незавершенного долевого строительства стр. 119
Заключение стр. 128
Библиография стр. 130
Приложение стр. 141
- Понятие, содержание и признаки правоотношений участия в долевом строительстве
- Проблемы квалификации договора участия в долевом строительстве
- Статус участника долевого строительства. Применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям долевого строительства
Введение к работе
Актуальность научного исследования. Диссертация посвящена исследованию правового аспекта одной из форм участия граждан в строительстве жилых помещений, широко распространенной в настоящее время в России, - долевому строительству многоквартирных домов.
Участие в долевом строительстве не является российским изобретением. Мировой практике подобная форма решения гражданами вопроса улучшения жилищных условий известна уже давно. В России, однако, долевое строительство стало острой проблемой, в том числе и правового характера, чему способствовало длительное отсутствие нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения в обозначенной сфере.
Попыткой законодательно решить сложившуюся ситуацию стало принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 (далее - Закон об участии в долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ), которым в гражданский оборот России введен договор участия в долевом строительстве, а также установлен правовой режим участия граждан в долевом строительстве в строительстве многоквартирных домов.
На практике, однако, участие граждан в долевом строительстве продолжает оформляться договорами, заключение которых противоречит требованиям Закона об участии в долевом строительстве (например, привлечение денежных средств граждан осуществляется на основании договоров купли-продажи векселя, займа, реже - на основании договоров о совместной деятельности).
Указанное является одной из проблем, существующих в сфере долевого
1. Российская газета. 2004 год. 31 декабря.
4 строительства и приводит к тому, что не соблюдаются права граждан-участников долевого строительства, гарантированные законодательством.
Проблемой, требующей своего разрешения, является и то, что несмотря на достаточно полную регламентацию процесса долевого строительства положениями Закона № 214-ФЗ, практическая их .реализация затруднена. Законом об участии в долевом строительстве оставлены без внимания и вопросы правового регулирования объектов незавершенного долевого строительства, хотя необходимость их решения достаточно часто возникает на практике.
Актуальность настоящего исследования, однако, обусловлена не только потребностями практики, но и необходимостью проведения комплексного анализа проблематики правового регулирования долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан, на основе которого должны быть разработаны рекомендации по совершенствованию действующего законодательства. Всем указанным был предопределен выбор темы исследования.
Степень научной разработанности темы. Ввиду особенной актуальности обозначенная тема достаточно часто становилась предметом научных исследований. Так, за период с 2001 по 2007 г.г. было защищено семь диссертаций на соискание ученой степени кандидата наук по вопросам, связанным с участием в долевом строительстве1.
Вместе с тем, авторами защищенных диссертаций проблемы участия в
' См., например: Тархова О. Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилые помещения. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2006.; Капица О. Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве. Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2005; Резцова Е. В. Правовая природа договора участия в жилищном строительстве. Дис... канд. юрид. наук. М., 2006; Щербинин А. Г. Особенности правового регулирования долевого участия в строительстве жилых помещений для личных нужд. Дис. ...- канд. юрид. наук. Тюмень, 2003.
долевом строительстве не исследованы комплексно: оставлены без внимания вопросы правового регулирования объектов незавершенного долевого строительства; недостаточно полно сформулированы предложения о внесении изменений в Закон об участии в долевом строительстве; анализ правового положения застройщика и участника долевого строительства осуществлялся исключительно с точки зрения о необходимости распространения на правоотношения долевого строительства с участием граждан норм законодательства о защите прав потребителей.
Научная новизна настоящей диссертации заключается в том, что
впервые с учетом новых реалий (внесения изменений в законодательство,
регулирующее участие в долевом строительстве, формирования новой
судебной практики по предмету долевого строительства) проведено
комплексное исследование проблематики, существующей в
правоотношениях долевого строительства, в том числе вопросов правового регулирования объектов незавершенного долевого строительства. Элемент научной новизны состоит также и в подходе, с позиций которого проводилось исследование - впервые рассмотрение проблем долевого строительства осуществлялось исходя из принципа сбалансированности прав-, и обязанностей застройщиков и участников долевого строительства.
Объектом исследования явились гражданские правоотношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота в рамках осуществления долевого строительства многоквартирных домов.
Предметом - действующие нормы гражданского законодательства, регламентирующие строительство многоквартирных домов на долевых началах с привлечением средств граждан.
Цель исследования состояла в том, чтобы на основе логического анализа и оценки правового регулирования участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов выявить имеющиеся несовершенства действующего в России законодательства об участии в долевом строительстве и разработать предложения по их устранению.
Для достижения обозначенной цели были решены следующие задачи, имеющие научно-практическое значение:
1) определение сущности и специфики долевого строительства;
2) исследование комплекса нормативных правовых актов,
регламентирующих осуществление долевого строительства, а также
существующей судебной практики в данной сфере;
3) квалификация договора участия в долевом строительстве и
исследование его содержания;
выявление особенностей статуса участников долевого строительства;
исследование правового аспекта проблемы объектов незавершенного долевого строительства;
6) выработка рекомендаций по совершенствованию действующего
законодательства.
Методология и методика исследования. Методологическую основу
исследования составил комплекс современных общенаучных и частно-
научных методов: диалектического, формально-юридического,
исторического анализа, сравнительного правоведения, системного анализа,
статистического, экспертных оценок.
Эмпирической базой исследования послужили данные проведенного автором исследования 130 договоров, заключенных в городе Москве в период с 2003 по 2007 год и имеющих своим предметом участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, изучения 85 дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах Российской Федерации, а также интервьюирования 23 специалистов департаментов правового обеспечения ряда компаний-застройщиков города Москвы.
Обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, сформулированных в диссертации, обеспечивается ее широкой эмпирической и теоретической базой. Нормативно-законодательной основой диссертации послужили Конституция Российской Федерации, Закон об участии в долевом строительстве, а также законодательство об инвестиционной деятельности,
7 гражданское, жилищное законодательство. Проанализированы имеющиеся по теме научные труды, юридическая литература и судебная практика.
При проведении диссертационного исследования использован личный опыт работы автора в качестве начальника юридического отдела компании, входящей в состав инвестиционно-строительной группы ЗАО «Строительное управление № 155» (ЗАО «СУ-155»).
Научно-теоретическую основу исследования составили научные достижения, которые были внесены в юридическую науку С. И. Аскназием, С. Н. Бабуриным, М. И. Брагинским, В. А. Бубликом, Ю. Е. Булатецким, В. В. Витрянским, А. А. Власовым, В. В. Гущиным, И. А. Исаевым, О. С. Иоффе, О. А. Красавчиковым, П. В. Крашенинниковым, А. В. Майфатом, Е. Е. Некрасовым, И. Б. Новицким, О. Н. Садиковым, А. П. Сергеевым, К. И. Скловским, Е. А. Сухановым, Ю. К. Толстым, Г. Ф. Шершеневичем и другими уважаемыми учеными.
Положения, выносимые на защиту:
1. На основе анализа содержания категорий «инвестирование»,
«инвестиционный процесс», сравнения с ними содержания понятия «долевое
строительство», сделан вывод о том, что долевое строительство является
разновидностью инвестирования.
Выявлено и обосновано, что участие в долевом строительстве многоквартирных домов граждан, преследующих цели использования будущих квартир для удовлетворения своих личных, бытовых и иных непредпринимательских нужд не лишает его инвестиционного характера.
2. В результате анализа положений Закона РСФСР от 26 июня 1991 г.
№ 1488 - I «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»1, Федерального
закона от 25.02.1999 г. № 39 - ФЗ «Об инвестиционной деятельности в
Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»2 и
L Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 29. Ст. 1005. г СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.
имеющейся по данному вопросу судебной практики, сделан вывод о том, что физическое лицо, так же, как и юридическое, может быть инвестором.
Обосновано, что распространенное среди исследователей проблем долевого строительства отождествление понятий «инвестор» и «предприниматель» является неоправданным, поскольку суть инвестирования состоит в том, что инвестор вправе получать часть прибыли не в силу непосредственного своего участия в ее создании, а в силу наличия соответствующей правовой связи между ним и лицом, получившим инвестиции.
3. По результатам анализа практики применения застройщиками
положений Закона об участии в долевом строительстве, сделан вывод о том,
что распространение на правоотношения долевого участия в строительстве
норм законодательства о защите прав потребителей нецелесообразно,
поскольку не гарантирует соблюдения прав участников долевого
строительства. Решение проблемы обеспечения соблюдения прав граждан-
участников долевого строительства предлагается осуществлять посредством
создания особого статуса участника долевого строительства, не
тождественного статусу потребителя и заключающегося, в частности, в
предъявлении повышенных требований к контрагентам участников долевого
строительства (застройщикам), предоставляемых государством
дополнительных гарантиях по сравнению с иными участниками инвестиционной деятельности (страхование застройщиками своей ответственности за неисполнение договоров участия в долевом строительстве).
Обеспечит защиту прав участников долевого строительства отнесение договора участия в долевом строительстве к публичным договорам и договорам присоединения. В этой связи предлагается дополнить Закон об участии в долевом строительстве нормами об утверждении единого (типового) договора об участии в долевом строительстве, примерная форма
9 которого разработана на основе анализа правоприменительной практики Закона об участии в долевом строительстве.
В целях защиты прав и законных интересов участников долевого строительства предлагается ограничить состав лиц, которым в правоотношениях долевого строительства предоставляется возможность привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов. В связи с этим предлагается включить в Закон об участии в долевом строительстве требование об обязательном лицензировании деятельности застройщиков и изложить п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ в следующей редакции: «застройщик - юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, в законодательно установленном порядке обладающее лицензиями на осуществление инвестиционной и строительной деятельности, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства».
Анализ деятельности застройщиков по организации строительства многоквартирных домов, осуществляемого с привлечением средств граждан показал, что исполнение ими своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве становится реально обеспеченным при наличии у него денежных средств не менее 30 % от общей суммы, необходимой для строительства.
В связи с этим предлагается дополнить ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве абзац в следующей редакции: «Застройщик вправе осуществлять привлечение денежных средств участников долевого строительства при наличии у него денежных средств в размере не менее 30 процентов от общей суммы, необходимой для строительства многоквартирного дома и определяемой в соответствии с проектной документацией». Предлагается также ввести положениями Закона об участии в долевом строительстве условия о том, что указанная сумма денежных средств застройщика должна быть у него в наличии к моменту получения
10 разрешения на строительство как одного из оснований получения разрешения на строительство.
В качестве гарантии исполнения застройщиками своих обязательств перед участниками долевого строительства предлагается включение в Закон об участии в долевом строительстве требования об обязательном страховании застройщиками своей ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Определение перечня страховых компаний, аккредитованных государством на осуществление страхования ответственности застройщиков в рамках Закона об участии в долевом строительстве, предлагается осуществлять по итогам открытого конкурса, к участию в котором могут быть допущены страховые компании, отвечающие требованиям к минимальному размеру уставного капитала, размеру чистых активов, сроку осуществления страховой деятельности.
Результатом анализа судебной практики по спорам о признании права собственности участников незавершенного долевого строительства на доли в соответствующих объектах стал вывод о необходимости внесения изменений в Закон № 214-ФЗ, которые будут способствовать тому, что права и интересы участников незавершенного долевого строительства будут защищены, а суды - разгружены в части такого рода споров.
В этой связи предлагается дополнить Закон об участии в долевом строительстве статьей 16.1. в следующей редакции: «Статья 16.1. Государственная регистрация права собственности на долю в объекте незавершенного долевого строительства.
1. В случае если при расторжении договора участия в долевом строительстве в порядке части 1.1. статьи 9 настоящего Закона застройщик в порядке части 2 статьи 9 настоящего Закона не возвратил денежные участнику долевого строительства, уплаченные им в счет договора, участник долевого строительства вправе зарегистрировать свое право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в порядке,
11 предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Законом.
2. Доля в объекте незавершенного строительства, подлежащая регистрации на праве собственности за участником долевого строительства, определяется дробью, в числителе которой указывается общая площадь объекта долевого строительства, определяемая в соответствии с договором участия в долевом строительстве, в знаменателе — общая площадь многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, определяемая в соответствии данными проектной декларации».
Теоретическая значимость исследования состоит в том, что решены вопросы квалификации договора участия в долевом строительстве; обосновано наличие в инвестиционном по своему механизму процессе участия в долевом строительстве гражданско-правовых начал; предложены решения правового регулирования объектов незавершенного долевого строительства. Указанным внесен вклад в доктрину гражданского права в части вопросов, касающихся как обязательственного права, так и права собственности.
Сделанные в работе выводы могут послужить основой для дальнейшей, научной разработки темы долевого строительства, в том числе с участием граждан, исследования вопросов договорного права и написания научных работ, учебников и пособий.
Практическая значимость диссертации заключена в содержащихся в работе рекомендациях по совершенствованию законодательства; выводах, которые будут полезны застройщикам в процессе применения ими норм Закона об участии в долевом строительстве (в частности, рекомендации по определению единого срока, в течение которого застройщик обязан передать объекты долевого строительства участникам долевого строительства, а также предлагаемые решения вопроса включения в состав общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором он расположен).
Материалы диссертации будут полезны для подготовки программ повышения квалификации сотрудников компаний-застройщиков, гражданам-участникам долевого строительства, а также всем интересующимся проблемами долевого строительства.
Структура диссертации обусловлена обозначенными целями и задачами исследования и состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, библиографии и приложения.
Понятие, содержание и признаки правоотношений участия в долевом строительстве
Одним из важнейших материальных условий жизни каждого человека является жилище. Потребность человека в нем носит постоянный характер, при этом надлежащее жилище является составной частью достойного жизненного уровня человека, провозглашенного Всеобщей декларацией прав человека, принятой на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 А (III) от 10 декабря 1948 г.1 и Международным пактом об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г.2
В России (начиная с советского этапа ее развития) право граждан на жилище традиционно являлось конституционным, то есть гарантированным Конституцией, и относилось к группе социально-экономических прав.
Конституция Российской Федерации (далее - Конституция РФ) сохранила преемственность и статьей 40 закрепила, что «каждый имеет право на жилище», а «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». Становится очевидным, что остальные категории граждан, ввиду отсутствия у государства реальных финансовых возможностей по обеспечению жильем всех в нем нуждающихся, вынуждены заниматься решением вопроса улучшения своих жилищных условий самостоятельно. В этой связи в современной юридической литературе достаточно часто высказываются мнения о том, что назрела необходимость принципиального пересмотра закрепленных в законодательстве оснований, условий и форм обеспечения граждан жильем путем расширения возможностей приобретения квартир за счет их собственных средств1. При этом отмечается, что структура жилищного фонда в России претерпела кардинальные изменения по форме собственности. Так, доля частного жилищного фонда в 2000 г. составила более 63 процентов по сравнению с 33 процентами в 1990 г., а доля государственного и муниципального жилищных фондов сократилась с 67 до 34, 8 процентов; кроме того, в жилищной сфере происходит активное внедрение рыночных механизмов регулирования вместо планово-административных.
Основную роль в системе финансирования жилищного строительства стали играть частные застройщики. Доля жилья, вводимого предприятиями и организациями частной формы собственности, в общем объеме строительства составляет уже более 60 процентов, в то время как доля жилья, построенного государственными и муниципальными предприятиями за счет бюджетных источников, значительно сократилась (с 80 процентов в 1990 г. до 19 процентов в 2000 г., в том числе предприятиями федеральной собственности - до 7,5 процентов) .
Таким образом, резкое сокращение государственных капитальных вложений в жилищное строительство в условиях становления рыночной экономики, неразвитость долгосрочного банковского кредитования строительства привели к тому, что уже на ранних этапах развития жилищного рынка инвестиционно-строительные компании стали привлекать средства частных инвесторов для долевого участия в строительстве многоквартирных домов.
«Инициатива использования... вариантов привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и, соответственно, собственного выживания, стали самостоятельно привлекать денежные ресурсы населения, предлагая постепенную оплату строящегося жилья (долевое строительство)»1.
Таким образом, возникновение долевого строительства в России стало результатом практического решения проблемы строительства многоквартирных домов и обеспечения граждан жильем в сложившейся экономической ситуации. При этом «его практическая распространенность обусловлена возможностью эффективно аккумулировать ... средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады различных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы» .
На сегодняшний день рассматриваемая схема является наиболее действенным механизмом, позволяющим осуществлять реализацию проектов по строительству жилья различных категорий.
Проблемы квалификации договора участия в долевом строительстве
Признание законодателем условия о сроке существенным для договора участия в долевом строительстве позволило некоторым авторам утверждать, что последнее свидетельствует «об отнесении долевого участия в строительстве жилого дома к числу подрядных отношений с той лишь разницей, что новый Закон об участии в долевом строительстве отказался от начальных и промежуточных сроков, остановившись только на сроке передачи готового объекта Заказчику»1. Думается, что вне зависимости от признания законодателем какого-либо условия существенным для договора или нет, разграничение договорных видов должно происходить исключительно по направленности каждого из них, что уже было отражено в настоящем исследовании.
Анализ положений Закона об участии в долевом строительстве показывает, что условие о сроке имеет существенное значение и для назначения пределов ответственности виновной стороны. Так, дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 9 Закона), предусмотрены основания для одностороннего отказа от исполнения договора и застройщиком.
Отметим, что при оценке факта исполнения обязательств сторонами необходимо учитывать фактор просрочки как кредитора, так и должника (ст. 405, 406 ГК РФ), что наглядно иллюстрирует следующее судебное дело.
ФАС Восточно-Сибирского округа рассмотрел дело по иску о расторжении договора на долевое участие в финансировании строительства. Согласно этому договору истец обязался инвестировать строительство жилого дома поставкой строительных материалов, а ответчик (застройщик) передать инвестору (истцу) квартиры после ввода дома в эксплуатацию.
Основанием заявления истца о расторжении договора являлось несвоевременное исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по инвестированию строительства, повлекшее нарушение срока ввода жилого дома в эксплуатацию.
Решением суда в удовлетворении иска отказано, поскольку из материалов дела не усматривается, что несвоевременный ввод спорного объекта в эксплуатацию обусловлен исключительно виной ответчика. Напротив, подтверждено отсутствие по вине застройщика проектно-сметной документации, без которой ответчик не мог своевременно исполнить свои обязательства по комплектации строительства железобетонными изделиями. Истец не уточнил, в каком объеме ответчик не исполнил обязательства по инвестированию строительства, тогда как в материалах дела имеются документы, подтверждающие инвестирование ответчиком спорного объекта; справки об оплате отдельных квартир, подписанные истцом1.
Особый исследовательский интерес вызывает условие о цене договора участия в долевом строительстве, поскольку в рассматриваемых отношениях затруднительно (если не невозможно) применение правила о том, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение его должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Кроме того, условие о цене, на наш взгляд, вполне может оказать решающую роль на признание договора участия в долевом строительстве публичным, а также договором присоединения.
Вообще, условие о цене «имманентно возмездным договорам как таковым. Это заложено в самом определении таких договоров ...»\
Закон об участии в долевом строительстве определяет цену как размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для создания объекта долевого строительства и указывает, что цена договора состоит из двух элементов: суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона).
В договоре участия в долевом строительстве, помимо прочего, должен быть установлен порядок уплаты цены, - дольщик может вносить платежи единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (п. 3 ст. 5 Закона). До вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве суды признавали инвестиционные договоры незаключенными в случае, если стороны не достигали соглашения о порядке и сроках финансирования строительства. Кроме того, в случае нарушения контрагентами условий соответствующих договоров, суды часто делали выводы об отсутствии оснований для взыскания с ответчиков убытков в пользу истца.
Статус участника долевого строительства. Применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям долевого строительства
До принятия Закона об участии в долевом строительстве предметом дискуссий среди юристов были вопросы о том, является ли статус инвестора аналогичным статусу потребителя, предоставляемого Законом о защите потребителей, и подлежат ли распространению нормы последнего на правоотношения по участию в долевом строительстве.
Большинство авторов юридической литературы были едины во мнении о возможности и необходимости такого решения вопроса правового регулирования рассматриваемых правоотношений. В частности отмечалось, что если гражданин-участник долевого строительства имеет только цели потребительского характера, его следует считать потребителем и, соответственно, применять нормы о Закона о защите прав потребителей1.
Закон об участии в долевом строительстве однозначно оценивает участника долевого строительства (физическое лицо) как потребителя в том, случае, если участие в долевом строительстве осуществляется им исключительно для удовлетворения личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Позволим себе не согласиться с таким подходом.
Думается, что критерием для определения того, отвечают ли правоотношения долевого строительства с участием граждан требованиям, предъявляемым законодательством о защите прав потребителей, может служить наличие или отсутствие в них так называемого инвестиционного риска.
Потребитель не несет и не должен нести риски, связанные с деятельностью продавца, подрядчика как предпринимателей, поскольку он оплачивает товар, услугу, работу.
Инвестор, в свою очередь, не покупает те или иные товары (работы, услуги), но инвестирует средства в деятельность другого лица, и осуществляемые им вложения связаны с риском.
Нормы Закона о защите прав потребителей защищают потребителя, который участвует в эквивалентном обмене принадлежащего ему имущества на товар, работу, услугу; инвестор на свой риск осуществляет инвестирование в деятельность другого лица, рассчитывая на получение определенной выгоды, что, как было установлено ранее, происходит и в правоотношениях участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Следовательно, правоотношения, возникающие между участником долевого строительства и застройщиком, не являются, на наш взгляд, теми, на которые должны распространяться положения законодательства о защите прав потребителей. л В этой связи обращает на себя внимание тот факт, что законодатель не признает потребителями юридических лиц, заключающих договоры участия в долевом строительстве не в предпринимательских целях, хотя следование логике Закона об участии в долевом строительстве и побуждает к тому, что такого рода участников долевого строительства следует также признавать потребителями.
Характерен следующий пример из судебной практики. В определении Свердловского областного суда от 27 ноября 1997 г. по иску М. к администрации г. Екатеринбурга указано, что единственным источником строительства жилых домов являлись средства инвесторов. Администрация города как эмитент полученных облигаций фактически управляла полученными средствами и направляла их по поручению инвесторов в строительство, то есть такая деятельность являлась инвестиционной. В связи с тем, что такая деятельность являлась рискованной, риск должен быть распределен между эмитентом и инвестором. В качестве основного вывода в определении суда указано, что Закон о защите прав потребителей на рассматриваемые отношения не распространяется1.
Возвращаясь к категории инвестиционного риска отметим, что проблема рисков и их распределения «проходит через все гражданское право и вытекает из самой его природы» . Однако российская правоприменительная практика не всегда учитывает тот факт, что деятельность организатора инвестирования подвержена риску. В качестве примера недостаточного учета факторов риска представляется оправданным указать на так называемые финансовые пирамиды.
Недостаточно внимательное отношение к фактору риска наблюдается и в сфере долевого строительства многоквартирных домов с участием граждан. Например, когда граждане-участники долевого строительства заключали с застройщиками договоры о создании коммандитных товариществ, предметом деятельности которых являлось строительство многоквартирного дома. Несмотря на то, что вкладчики коммандитного товарищества (участники долевого строительства) имеют ряд прав, закрепленных в ст. 85 Гражданского кодекса РФ и гарантирующих соблюдение их интересов; очевидно, что в сфере долевого строительства соответствующие правовые конструкции не способны в полной мере обеспечить права граждан-дольщиков. Последнее связано и с тем, что вкладчики коммандитного товарищества несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесенных ими вкладов (ч. 1 ст. 82 ГК РФ).
Похожие диссертации на Правовое регулирование долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан
