Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилищная проблема была всегда и остается сейгчас одной из самых осірьіх социальных проблем государства.
С переходом России к рыночным отношениям правовое регулирование осуществления гражданами конституционного права на жилище изменилось коренным образом, стали возможны новые способы его реализации. В настоящее время жилые помещения должны рассматриваться не только как необходимое материальное условие жизни людей, но и как недвижимое имущество - объект гражданских прав. Граждане получили возможность иметь жилые помещения на праве частной собственности, покупать, продавать, дарить жилую недвижимость, вкладывать денежные средства в строительство жилых домов.
Приобретая жилые помещения в собственность, граждане выступают участниками различных имущественных общественных отношений, например, заключают договоры купли-продажи недвижимости, строительного подряда, участия в долевом строительстве, становятся членами потребительских кооперативов. Хотя перечисленные отношения имеют существенные отличия как по способу приобретения права собственности на недвижимое имущесіво (первоначальный или производный), так и по характеру участия в них граждан (договорные отношения либо отношения членства в организациях), во всех из них граждане участвуют, прежде всего, для получения жилых помещений в собственность. Жилая недвижимость является особым предметом подобных отношений, так как, предназначенная для ежедневного потребительскою использования, она в то же время обладает постоянной стабильно высокой рыночной стоимостью. Вкладывая деньги в жилую недвижимость, граждане не только удовлетворяют свою потребность в необходимом им жилище, но и сохраняют и, возможно, увеличивают стоимость вложений. Такие отношения граждан, направленные на приобретение жилых помещений в собственность, обладают особой инвестиционной сущностью.
В современной юридической науке отсутствует единообразное понимание категории инвестиционной деятельности, её субъектов и целей осуществления. Несмотря на то, чю инвестирование, инвестиции, инвестиционная деятельность первоначально являлись исключительно экономическими понятиями, в настоящее время эти і ер-мины часто употребляются как в законодательных актах, так и в различных договорных отношениях с участием іграждан, в том числе и связанных с приобретением последними жилья.
Очевидной является теоретико-правовая неразработанность понятия инвестиционной деятельности, в том числе и инвестиционной леяіельности как вложения собственных денежных средств граждан в жилищное строительство Разнообразие мнений и представлений юристов о субъектах и целях инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, правовых формах её осуществления пи в коей мере не способствует формированию общего представления о природе и сущности этого юридического явления
Интерес к теме диссертационного исследования обусловлен также необходимостью критического анализа вступивших в силу с 1 апреля 2005 г Федеральных законов: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении ишенений в законодательные акты Российской Федерации»1 и «О жилищных накопительных кооперативах»2, направленных на регламентацию отдельных правовых форм вложения гражданами денежных средств в жилищное строительство, выработки рекомендаций по их совершенствованию.
Цель работы состоит в исследовании законодательства, практики его применения и научных проблем, связанных с реіулированием инвестиционных отношений в жилищном строительстве с участием граждан Для достижения цели необходимо решить следующие задачи: определить, что такое инвестиционная деятельность, вьтрабоїать понятие гражданских инвестиционных отношений в жилищном строительстве, выявить особенности правового регулирования различных вариантов вложения гражданами денежных средств в строительство жилой недвижимости.
Объектом исследования является отечественное гражданское законодательство, регулирующее инвестиционные отношения в различных сферах, в том числе и в жилищном строительстве, правоприменительная практика по спорам, возникающим вследствие нарушения прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов, а также основные научные позиции юристи по проблематике диссертационного исследования.
Федеральный закон оі 30 декабря 2004 г № 214 ФЗ «Об участи п долевом строиіельстие мнопжіхфіирных ДОМОЙ И О внесении изменении н некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание іаконодатсльсгна Российской Федерации 2005 № 1 (ч I) С г 40
Федеральный закон от 30 декабри 2004 г № 215-ФЗ «Ожилишных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства Российской Федерации 200S No ] (ч 1) Сі 41 г
Предметом исследования выступает правовое положение сторон в инвестиционных отношениях, предполагающих вложение гражданами денежных средств в строительство жилья.
Теоретическую и методологическую основу диссертации составляют основные понятия и категории науки гражданского права, а также исследования отечественных и зарубежных экономистов.
При проведении научного исследования мы при меняли современные методы научного познания диалектический, историко-юриди-ческий, нормативно-логический, сравнительный, аналитический, системный и другие методы.
Теоретической основой исследования послужили работы М И. Брагинского, С Н. Братусь, В. В. Витрянского, О. С. Иоффе, П. В. Крашенинникова, О. В. Макарова, ГО. В. Романта, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, В. А. Хохлова, Н. Г. Дорониной, Н. Г. Семилютиной, Л. Г. Сайфуловой, П. В. Сокола, Б. В. Муравьева и других авторов.
В диссертации затрагиваются экономические аспекты инвестиционной деятельности, поэтому в работе нашли отражение труды таких экономистов, как И. И. Версіепниковой, Л. Дж. Гитман, М. Д. Джон к, Н. В. Июшина, Дж. Кейис, П. Массе, И. В. Серіеева, А. II. Трошшш, В. В. Яновского и других.
Степень научной разработанности темы. Данная диссертация является первым комплексным научным исследованием такого способа реализации права па жилище, как возмездное приобретение гражданами жилых помещений в собственность Диссертантом аргументирована необходимость рассматривать деятельность граждан, направленную на вложение свободных денежных средств в объекты жилой недвижимости, в качестве особой потребительской инвестиционной деятельности. Несмотря на то, что в настоящее время существует немало работ, в которых авторы рассматривают доювор долевого участия в строительстве (инвестиционный договор) в качесіве правовой формы осуществления гражданами права на жилище, диссертантом показано, что обязательственные правоотношения являются лишь одним из видов инвестиционных отношений граждан в жилищном строительстве.
Новизна работы заключается в системном подходе, использованном диссертантом, благодаря которому возможно осуществить классификацию инвестиционных отношений граждан в жилищном строительстве, выявить особенности правового положения граждан как участников правоотношений по вложению денежных средств в сіро-ительство жилья. Основные выводы отражены в следующих положениях, выносимых на защиту:
1. Правовые отношения с участием граждан по приобретению жилья в собственность за счет своих денежных средств представляют собой гражданские инвестиционные отношения с особой потребительской целью,
2 Пол гражданскими инвестиционными отношениями в жилищном строительсіве следует понимать отношения по вложению гражданами денежных средств или иного имущества в строительство жилых домов с последующим приобретением права собственности па жилые помещения с целью сохранения и возможного увеличения стоимости вложений.
3. Устанавливается, что жилая недвижимость является особым предметом гражданских инвестиционных отношений, обладающим стабильно высокой рыночной стоимостью и в то же время предназначенным для ежедневного потребительского использования
4. Обосновывается, что вложение собственных денежных средств (инвестиций) гражданами в жилищное строительство может прояв-тяться в индивидуальном жилищном строительстве В этом случае правовой формой осуществления приобретения жилья будет договор строительного подряда
5 Доказывается, что инвестирование денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов может осуществляйся в двух правовых формах Первая представляет собой обязательственные правоотношения граждан с юридическими (физическими) лицами Вторая посредством участия (членства) граждан в организациях с целью получения в будущем жилых помещений в собственность (корпоративные правоотношения граждан и юридических лиц).
6 Устанавливается, что обязательственные правоотношения граждан и организаций, привлекающих денежные средства граждан для финансирования многоквартирного жилищного строительства, должны оформляться только посредством доювора участия в долевом строительсїве, коюрый является по своей юридической природе самостоятельным договором подрядного типа.
7 Утверждается, что цепу обьекта долевого строительства и срок его сдачи в эксплуатацию следует считать существенными условиями доювора участия в долевом строительсїве, поэтому необходимо предусмотреть в действующем законодательстве недопустимость изменения истройшиком условий о цене и о сроке после подписания договора 8 Аргументируется, что обязательственные правоотношения в многоквартирном жилищном строительстве, субъектами которых выступают исключительно граждане, могут иметь место при объединении на основании договора простого товарищества физическими лицами имущества, необходимого для совместного строительства жилых домов на нескольких хозяев. Такие договорные отношения не предполагают извлечения прибыли одной стороной за счет другой, направлены на достижение всеми участниками общей цели — приобретения права собственности на жилые помещения.
9. Доказывается, что инвестиционные вложения граждан в жильё реализуются в правовой форме корпоративных правоотношений при формировании гражданами имущества юридических лиц, осуществляющих приобретение либо строительство жилых помещений. Граждане, внося денежные средства в уставные (складочные) капиталы либо паевые фонды юридических лиц, получают их по истечении определенного времени обратно в натуральной форме (квартиры).
Теоретическая и практическая значимость исследования Содержащиеся в диссертационной работе положения и выводы могут быть использованы при исследовании проблем инвестиционной деятельности, а также вопросов реализации гражданами конституционного права на жилище.
Конкретные предложения но совершенствованию законодательства, сформулированные диссертантом, могут быть использованы в нормотворческой деятельности, а выводы — при практическом осуществлении гражданами инвестиционной деятельности в жилищном строительстве и при разрешении судебных споров Материалы исследования могут быть поле шы в учебном процессе при подготовке об ших и специальных курсов в юридических и экономических вузах, при разработке методических пособий поданной проблематике
Апробация результатов исследования. Диссертационная работа обсуждена и одобрена кафедрой гражданского права Оренбургского государственного университета Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, докладывались автором на научных конференциях и изложены в опубликованных работах Теоретические выводы диссертационного исследования использовались автором при проведении занятий по предмету общей части гражданского права на юридическом факультете Оренбургского государственного университета.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих четыре параграфа, заключения и списка использованной литературы.
Похожие диссертации на Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве
