Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1.1. Понятие недвижимости: история и современность 11
1.2. Теоретические подходы к характеристике правового режима объектов незавершенного строительства 51
1.3. Права заказчика и подрядчика на объект незавершенного строительства 89
ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1. От суперфиция до права на объект незавершенного строительства - эволюция юридических конструкций 112
2.2. Понятие объекта незавершенного строительства: теория и практика 130
2.3. Возникновение и прекращение существования объекта незавершенного строительства как самостоятельного объекта недвижимости 159
ГЛАВА 3. СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
3.1. Особенности реализации правомочия пользования в отношении объектов незавершенного строительства 164
3.2. Особенности реализации правомочия владения в отношении объектов незавершенного строительства 178
3.3. Особенности реализации правомочия распоряжения в отношении объектов незавершенного строительства 188
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 200
БИБЛИОГРАФИЯ 208
- Понятие недвижимости: история и современность
- От суперфиция до права на объект незавершенного строительства - эволюция юридических конструкций
- Особенности реализации правомочия пользования в отношении объектов незавершенного строительства
Введение к работе
Актуальность исследования. В настоящее время особую актуальность приобретают инвестиционные процессы в сфере недвижимости. Процессы капитального строительства длительны и дорогостоящи, и часто, чтобы их завершить, необходимо вовлечь объект незавершенного строительства в гражданско-правовой оборот еще до завершения строительства.
Так, в 2003 году в собственности Санкт-Петербурга находилось 505 объектов незавершенного строительства общей стоимостью 2 миллиарда 620 миллионов рублей. Вовлечение данных объектов незавершенного строительства в гражданско-правовой оборот может не только пополнить доходную часть бюджета Санкт-Петербурга, но и обеспечить достижение качественно нового уровня инвестиционной активности в сфере капитальных вложений.
В связи с этим особое значение приобретает вопрос о гражданско-правовом регулировании оборота объектов незавершенного строительства. Однако ни в законодательстве, ни даже в цивилистической доктрине не разработана логичная и прозрачная система правовых норм, регулирующих вопросы правовой природы объектов незавершенного строительства и их гражданско-правового оборота.
По опросам строительных компаний, риэлтерских и юридических фирм, наиболее актуальной проблемой, существующей в их практике, является оформление прав на объекты незавершенного строительства .
Актуальность исследования обусловлена не только потребностями практики, но и назревшей необходимостью проведения комплексного анализа проблематики правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства с целью разработки теоретической доктрины, а также рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.
1 Теплоухов Л. Участники первичного рынка терзают ГБР // Современное строительство. 2000, №17(186).
Степень разработанности темы исследования. Теоретическую основу исследования вопроса о понятии и правовой природе объектов незавершенного строительства составили труды 10. Барона, М.И.Брагинского, И.Л. Брауде, К.М.Варшавского, Л.В. Бенедиктова, В.В.Витрянского, Б.М. Гонгало, Н.Д. Егорова, А.В.Ерш, А.А. Иванова, Р.Иеринга, Л.А. Кассо, О.М.Козырь, И.Д. Кузьминой, А.В.Лапача, Б.С.Мартынова, Д.И. Мейера, И.Б.Новицкого, Н.В.Омелехиной, Е.А.Павлодского, И.С. Перетерского, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского, В.И.Синайского, К.И.Скловского, Д.В.Смышляева, С.А.Степанова, Н.А.Сыродоева, Е.А.Суханова, Г.Ф. Шершеневича.
В трудах М.И.Брагинского, И.Л. Брауде, К.М.Варшавского, А.В.Бенедиктова, В.В.Витрянского, В.В. Вороного, В.В.Галова, Б.М.Гонгало, И. Гумарова, Д.В. Дождева, Н.Д. Егорова, О.Г.Зубаревой, Р.Иеринга, Е.А.Киндеевой, А.В. Коновалова, М.В. Кротова, С.Н. Медведева, Т.Е.Новицкой, В.В. Ровного, О. Романова, К.И. Скловского, М.Смирнова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.М. Хвостова и других цивилисіовнашли свое отражение общетеоретические вопросы содержания права собственности, ставшие основой для исследования особенностей содержания права собственности применительно к объектам незавершенного строительства.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является комплекс общественных отношений, связанных с возникновением, участием в гражданско-правовом обороте и прекращением существования объектов незавершенного строительства, в том числе связанных с реализацией собственником объекта незавершенного строительства своих правомочий. Предметом диссертационного исследования являются правовые нормы, посвященные общим вопросам гражданско-правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, составляющие основу их правового режима и предопределяющие особенности их участия в конкретных гражданско-правовых обязательствах.
Цель исследования - анализ и систематизация действующего законодательства; анализ и систематизация существующих подходов к решению проблем, возникающих в связи с гражданско-правовым оборотом объектов незавершенного строительства; разработка предложений и рекомендаций, направленных на совершенствование цивилистической доктрины и действующего законодательства.
Достижение указанной цели предусматривает решение следующих задач:
1) критический анализ существующих подходов к понятию и признакам недвижимого имущества с выявлением предпосылок появления правовой категории «недвижимое имущество» и разработкой доктринального определения недвижимости;
2) систематизация и анализ существующих подходов к правовой категории «объект незавершенного строительства» с исследованием понятия" -«объект незавершенного строительства» и обоснованием его правовой природы, в том числе исследование влияния договора подряда на вещно-правовые отношения, возникающие по поводу объекта незавершенного строительства;
3) исследование и анализ эволюции юридических конструкций от суперфиция к праву застройки и праву на объект незавершенного строительства с определением ее роли в формировании особенностей гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства;
4) выявление и общая характеристика основных особенностей гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства через призму содержания права собственности на объект незавершенного строительства;
5) критический анализ действующего законодательства и практики правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, а также теоретическое обоснование предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего оборот объектов незавершенного строительства.
Методологическая основа исследования. В рамках исследования автором использовались как общенаучные методы (философский, логический, аксеологический, исторический и др.), так и частнонаучные методы познания (метод сравнительного правоведения, метод системного подхода и др.). Методологической основой настоящей диссертационной работы является принцип комплексного применения теоретических общенаучных и частноправовых методов, а также эмпирического метода познания, что в своей совокупности позволило сделать ряд предложений по совершенствованию теории гражданского права, сохранив при этом баланс интересов доктрины и правоприменительной практики гражданского права.
Теоретическая основа исследования. Положения и выводы диссертационного исследования основаны на содержательном анализе теории и практики гражданского права, касающемся вопросов понятней признаков недвижимого имущества, содержания права собственности, а также сравнительном анализе понятий «суперфиций», «право застройки» и «право на объект незавершенного строительства». В процессе исследования изучались научная литература по теории и истории гражданского права, в том числе по римскому праву, а также практика применения гражданского законодательства. Помимо этого в сферу исследования автора были включены доступные источники гражданского законодательства зарубежных стран, регулирующие исследуемые в диссертации правоотношения.
Научная новизна исследования. Диссертация является монографическим научным исследованием, посвященным комплексному анализу основных начал гражданско-правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства. В рамках данной работы осуществлен системный анализ понятия и правовой природы объекта незавершенного строительства, исследованы вопросы возникновения, существования и прекращения существования объекта незавершенного строительства, проведен анализ содержания права собственности на объекты незавершенного строительства, а также высказаны новые предложения по определению понятий недвижимости и объектов незавершенного строительства.
На защиту выносятся следующие научные положения, выводы и рекомендации:
1. Статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует изменить, включив в нее следующее определение недвижимости:
«Под недвижимостью (недвижимыми вещами) следует понимать объекты или комплексы объектов, обладающие свойствами прочной связи с землей, пространственной индивидуальности и непотребляемости».
2. Юридическим фактом, в результате которого возникает объект незавершенного строительства, служит появление у него в процессе строительной деятельности признаков недвижимости. Поскольку zirvr признаки определяются естественными свойствами объекта незавершенного строительства, его следует признать «недвижимостью по природе». Таким образом, возникновение объекта незавершенного строительства не должно зависить от наличия или отсутствия договора подряда в отношении него или от степени его готовности.
Под объектами незавершенного строительства следует понимать объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено.
3. Государственную регистрацию права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости следует рассматривать как административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права.
Государственная регистрация в этом случае не должна являться основанием возникновения права на недвижимое имущество, а должна рассматриваться как формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества.
4. Особенностью объекта незавершенного строительства является постоянное изменение его существенных характеристик, которое не приводит к исчезновению старого и возникновению нового объекта недвижимости. После сдачи в эксплуатацию объект незавершенного строительства утрачивает присущие ему особенности и подчиняется общему режиму недвижимости.
5. Учитывая, что собственником объекта незавершенного строительства по договору строительного подряда является заказчик как лицо, обладающее правами на земельный участок и разрешением на строительство, следует признать, что подрядчик в период действия договора строительного подряда является фактическим владельцем объекта незавершенного строительства.
6. Действующий в отношении объекта незавершенного строительства договор подряда не должен препятствовать его собственнику в осуществлении принадлежащих ему правомочий владения, пользования и распоряжения.
7. Правомочие пользования, принадлежащее собственнику объекта незавершенного строительства, заключается исключительно в праве на завершение строительства и сдачу объекта в эксплуатацию.
8. В целях уточнения оснований для государственной регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости предлагается изложить статью 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 в следующей редакции:
«Статья 25. Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимого имущества и объект незавершенного строительства
1. Право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, а также право использования земельного участка для создания данного объекта недвижимости.
2. Собственник вправе зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих право использования земельного участка для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».
Научное и практическое значение исследования. В диссертационном исследовании уделяется внимание ряду актуальных вопросов гражданского права, возникающих в связи с понятием объекта незавершенного строительства и особенностями его гражданско-правового оборота. Подвергнув критическому анализу существующие подходы к характеристике признаков недвижимого имущества, автор предпринимает попытку сформулировать доктринальное определение недвижимого имущества, отражающее в полной мере его существенные признаки. В рамках диссертационного исследования разрабатывается и предлагается для обсуждения определение «объект незавершенного строительства». На основе комплексного анализа исторического опыта, доктрины римского и гражданского права, законодательства Российской Федерации и отдельных стран ближнего и дальнего зарубежья сформулированы выводы и положения, имеющие значение для понимания места объектов незавершенного строительства в гражданском обороте и повышения эффективности правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства.
При проведении диссертационного исследования сделаны конкретные предложения но внесению изменений в действующее законодательство в целях устранения существующих противоречий. Результаты исследования могут быть использованы в работе судебных и иных правоприменительных органов.
Апробация результатов исследования осуществлялась автором одновременно в двух сферах: в сфере правоприменительной деятельности, в том числе при представительстве в арбитражном суде, и в рамках научной деятельности. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в научных статьях, подготовленных автором.
Структура диссертационного исследования
Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, каждая из которых подразделяется на три параграфа, заключения и библиографии.
Понятие недвижимости: история и современность
Гражданское право допускает деление вещей на отдельные группы по различным критериям (правовая природа, одушевленность, делимость и т.п.), каждый из которых отражает необходимость в существовании особенностей в правовом регулировании оборота выделяемых групп вещей.
Для континентального права важнейшей является классификация вещей на движимые и недвижимые. Так, В.И.Синайский писал о том, что «среди деления вещей, или имуществ, главное место по своему значению в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые» . К.П.Победоносцев подчеркивал: «У нас самое главное и самое практическое разделение вещей на движимые и недвижимые»4.
Недостаточно указать на существование классификации вещей,-нужно познать ее основания. В связи с тем, что в список объектов недвижимого имущества, как показывает историческая тенденция, включаются вещи, не обладающие общими свойствами, следует признать, что основания классификации на движимые и недвижимые вещи не определены.
Определение понятия недвижимости во многом является отражением исторической эволюции гражданского оборота. Содержание, которое вкладывается в данную дефиницию, отражает не только особенности общественно-политической формации, характерной для государства, но и национальные особенности.
Для более глубокого понимания сложившегося в гражданском праве Российской Федерации понятия недвижимости представляется целесообразным проанализировать историю развития категории недвижимости, а также доступный опыт правового регулирования некоторых стран ближнего и дальнего зарубежья.
Зарождение категории «недвижимость» связывается цивилистами с развитием римского права, ставшего ценнейшем историческим наследием для современной юриспруденции. В рамках теории и практики римского права впервые проявились зачатки правового регулирования оборота движимых и недвижимых вещей.
В Древнем Риме под недвижимостью (res immobiles) понимались следующие категории вещей5:
1) вещи, перемещение которых невозможно в принципе, — земельный участок (praedia, fundi);
2) вещи, связанные с землей или органически прикрепленные к ее поверхности.
Вторая из перечисленных категорий вещей включалась в понятие недвижимости по правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). В рамках этого принципа римское право относило к недвижимости постройки, посевы, насаждения. Однако вещи данной категории не являлись самостоятельными объектами недвижимого имущества, а право собственности на них было неразрывно связано с правом собственности на соответствующий земельный участок.
Отметим, что вещи superficies solo cedit нельзя расценивать как простые принадлежности земельного участка. Римское право знало институт суперфиция (superficies), который представлял собой ограниченное вещное право, возникавшее при несовпадении в одном лице собственника земельного участка и лица, обладающего правами на вещи, связанные с землей или органически прикрепленные к ее поверхности.
Во времена Древнего Рима зарождаются основы дифференциации правового режима движимого и недвижимого имущества. Первоначально это выражалось в закреплении различных сроков приобретательной давности (законы XII таблиц), в последующем появлялись и другие особенности (закрепление специальных правил оформления сделок, направленных на обеспечение их публичности и т.п.).
В то же время римское право стало лишь почвой, на которой зародились ростки дифференциации правовых режимов движимостей и недвижимостей. Как отмечал И.А. Покровский: «Римское право имело дело с единым понятием права собственности, заключающего в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательской давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка"6.
Следующим этапом в эволюции понятия недвижимости стала средневековая Европа. Первоначально правовое регулирование этого вопроса в период средневековья развивалось в традициях римского права: различие м между движимым и недвижимым имуществом было незначительно. В последующем под воздействием изменения господствующего строя земельных отношений правовое регулирование понятия недвижимого имущества претерпело существенные изменения.
От суперфиция до права на объект незавершенного строительства - эволюция юридических конструкций
Проблема конкуренции прав собственника земельного участка и лица, осуществляющего возведение строения, не является для гражданского права чем-то абсолютно новым. Как свидетельствует история, еще в Древнем Риме этот вопрос приобрел такую степень актуальности, что постепенно была разработана самостоятельная юридическая конструкция - институт суперфиция (superficies).
Уже в период республики в Древнем Риме появилась практика предоставления пустующих земельных участков частным лицам для застройки. Исторически наем земли для возведения строений носил публично-правовой характер, так как первоначально имел место только в отношении земельных участков, находящихся в собственности государства или городских общин (loca publica), которые не подлежали продаже в собственность граждан. Лица, получившие земельные участки под застройку подобным образом, обязаны были ежегодно вносить особую плату в пользу государственной или городской казны (поземельный оброк solarium). Как правило, правоотношение между собственником земельного участка и лицом, планирующим его застройку, возникало на основании соглашения между ними.
В дальнейшем право сдавать землю под застройку получили и частные лица, а само правоотношение приобрело частноправовой характер. Причиной этого, как отмечает В.А.Краснокутский213, послужили деградация экономической жизни и обострение потребностей городского населения в жилье.
Договор предоставления участка для застройки рассматривали как обыкновенную аренду, т. е. как обязательственно-правовое отношение.
В последующем это отношение, носившее первоначально характер обязательственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи - ius in re. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая обособленное правовое положение.
В целом superficies (суперфиций) означал все созданное над и под землей и связанное с поверхностью земли. Если же раскрывать юридическую сущность суперфиция, то его следует понимать как полное, вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату .
Предметом суперфиция мог быть как еще незастроенный участок, так и участок с уже имеющимися строениями. Если в рамках суперфиция предоставлялась пустая земля, то постройка здания осуществлялась за счет суперфициария (нанимателя участка). Однако суперфициарий не приобретал права собственности на здание, возведенное на чужом участке: право собственности на такое строение признавалось за собственником земельного участка в рамках правила «semper superficiem solo cedere» (все находящееся на земле и связанное с ней принадлежит собственнику земли). При этом суперфициарию принадлежало исключительное право пользования данным строением в течение всего срока соглашения о суперфиций.
Как правило, суперфиций возникал на основании заключенного между сторонами соглашения. Особой формы соглашения для установления права застройки римскими юристами изобретено не было, поэтому стороны использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio, либо даже дарение (в последнем случае приобретатель освобождался от уплаты solarium). Впрочем, как полагает А.В.Копылов215, систематическое толкование римского права позволяет выделить и другие способы установления суперфиция.
Для возникновения суперфиция по цивильному праву помимо соглашения необходимо было произвести передачу постройки.
Продолжая характеристику содержания права superficies, подчеркнем вещную природу этого права. В случае потери владения постройкой суперфициарий мог обратиться к претору с требованием о применении иска о возврате вещи (actio de superficie), аналогичного виндикационному иску (utilis rei vindicatio). При этом в качестве ответчиков по actio de superficie могли выступать любые лица, включая и самого собственника земельного участка216.
По объему правомочий superficies приближался к праву собственности: суперфициарий мог передавать свое право по наследству, отчуждать его иным образом, закладывать, обременять сервитутами при условии непричинения ущерба собственнику. При этом для сделок по отчуждению сервитута требовалось согласие собственника .
Завершая характеристику классического римского института суперфиция, отметим, что его возникновение в римском праве не повлекло за собой нарушения общего принципа единства права собственности на земельный участок и на все на нем расположенное: как правильно отмечает Л.А. Кассо, «суперфициарий получает лишь владение правом, juris quasi possessio, и своими отчуждениями он только переносит право на чужую вещь; собственность же как право он перенести не может» . Таким образом, и в данном случае римское право осталось себе верным: с одной стороны, оно не считает возможным допустить скрещение двух прав собственности на одном и том же участке, а с другой - не находя мыслимым представления о здании как отдельном объекте без соответствующего пространства земли,
Особенности реализации правомочия пользования в отношении объектов незавершенного строительства
В предыдущих главах настоящего исследования были проанализированы вопросы понятия и правовой природы объекта незавершенного строительства. Сделанные выводы являются основой, которая дает возможность охарактеризовать содержание права собственности на объект незавершенного строительства .
Объект незавершенного строительства относится к категории вещей, не ограниченных в гражданском обороте, а потому может быть вовлечен в гражданско-правовой оборот. При существенном размере инвестиций, осуществляемых участниками гражданского оборота в капитальное строительство, их стремление вовлечь объекты незавершенного строительства в оборот очевидно. Основу же гражданско-правового оборота составляют отношения собственности.
Объект незавершенного строительства может являться объектом права собственности. В современной российской цивилистике существуют различные точки зрения на правовой статус объектов незавершенного строительства, но даже сторонники самой консервативной позиции признают, что существуют случаи, когда эти объекты являются объектами права собственности. В частности, если они не являются предметом договора подряда и права на них зарегистрированы уполномоченным государственным органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество.
Прежде чем перейти к непосредственной характеристике правомочия пользования в отношении объектов незавершенного строительства следует уделить внимание анализу общего вопроса о роли триады правомочий в содержании права собственности.
Содержание права собственности на объект незавершенного строительства не предстает чем-то принципиально новым, а лишь отражает особенности общего понятия «содержание права собственности» применительно именно к объектам незавершенного строительства.
Содержание права собственности привлекало внимание цивилистов во все времена. Римские юристы определяли право собственности как полное господство над вещью (plena in re potestas). Они раскрывали его содержание через правомочия собственника: ius utendi (право пользования вещью), ius fruendi (право извлечения плодов, доходов), ius abutendi (право распоряжения). Исследователи римского частного права добавляют к этим правомочиям собственника ius possidendi (право владеть вещью) и ius vindicandi (право истребовать вещь из рук каждого ее фактического обладателя). В последующем в содержание права собственности вкладывался различный смысл, во многом отражающий исторически сложившиеся потребности конкретной эпохи.
Строго говоря, существует два основных подхода к характеристике содержания права собственности: использование в том или ином виде триады правомочий (владение, пользование, распоряжение) либо отрицание ее позитивной ценности как не отражающей стремящегося к бесконечности объема прав, которыми обладает субъект в рамках своего статуса собственника.
По мнению автора, истина находится между этими двумя крайними точками зрения. Триада правомочий не охватывает всего разнообразия прав собственника в отношении имущества, принадлежащего ему на праве собственности (например, право собственника на защиту своего права собственности). В то же время использование триады правомочий для характеристики содержания права собственности позволяет произвести системный анализ абсолютного большинства наиболее распространенных прав собственника, а также предоставляет возможность сформировать условные границы при познании содержания права собственности. Наличие этих условных границ является осознанной необходимостью при познании явления, содержание которого по объему стремится к бесконечности.
Следует отметить, что в российской цивилистике триада правомочий оценивается по-разному.
Так, А.В. Венедиктов309 критически высказывался при оценке триады правомочий, отмечая, что правомочиями владения, пользования и распоряжения права собственника в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества не исчерпываются. В свою очередь Ю.К.Толстой отмечал, что триада правомочий является универсальной категорией гражданского права, позволяющей охватить весь спектр прав собственника, которые составляют содержание права собственности.
