Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие и особенности инвестиционных отношений с участием граждан в жилищном строительстве 10
1.1. Понятие потребительской инвестиционной деятельности как способа осуществления гражданами права на жилище 10
1.2. Особенности гражданских инвестиционных отношений в жилищном строительстве 41
Глава 2. Правовые формы приобретения гражданами жилья при строительстве многоквартирных жилых домов 65
2.1. Обязательственные правоотношения как правовая форма осуществления гражданами вложения денежных средств в многоквартирном жилищном строительстве 65
2.2. Правовая форма осуществления гражданами приобретения жилья в многоквартирном жилищном строительстве посредством членства в кооперативе 102
Заключение 134
Список использованной литературы 139
- Понятие потребительской инвестиционной деятельности как способа осуществления гражданами права на жилище
- Особенности гражданских инвестиционных отношений в жилищном строительстве
- Обязательственные правоотношения как правовая форма осуществления гражданами вложения денежных средств в многоквартирном жилищном строительстве
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилищная проблема была всегда и остается сейчас одной из самых острых социальных проблем государства.
С переходом России к рыночным отношениям правовое регулирование осуществления гражданами конституционного права на жилище изменилось коренным образом, стали возможны новые способы его реализации. В настоящее время жилые помещения должны рассматриваться не только как необходимое материальное условие жизни людей, но и как недвижимое имущество - объект гражданских прав. Граждане получили возможность иметь жилые помещения на праве частной собственности, покупать, продавать, дарить жилую недвижимость, вкладывать денежные средства в строительство жилых домов.
Приобретая жилые помещения в собственность, граждане выступают участниками различных имущественных общественных отношений, например, заключают договоры купли-продажи недвижимости, строительного подряда, участия в долевом строительстве, становятся членами потребительских кооперативов. Хотя перечисленные отношения имеют существенные отличия как по способу приобретения права собственности на недвижимое имущество (первоначальный или производный), так и по характеру участия в них граждан (договорные отношения либо отношения членства в организациях), во всех из них граждане участвуют, прежде всего, для получения жилых помещений в собственность. Жилая недвижимость является особым предметом подобных отношений, так как, предназначенная для ежедневного потребительского использования, она в то же время обладает постоянной стабильно высокой рыночной стоимостью. Вкладывая деньги в жилую недвижимость, граждане не только удовлетворяют свою потребность в необходимом им жилище, но и сохраняют и, возможно, увеличива ют стоимость вложений. Такие отношения граждан, направленные на приобретение жилых помещений в собственность, обладают особой инвестиционной сущностью.
В современной юридической науке отсутствует единообразное понимание категории инвестиционной деятельности, её субъектов и целей осуществления. Несмотря на то, что инвестирование, инвестиции, инвестиционная деятельность первоначально являлись исключительно экономическими понятиями, в настоящее время эти термины часто употребляются как в законодательных актах, так и в различных договорных отношениях с участием граждан, в том числе и связанных с приобретением последними жилья.
Очевидной является теоретико-правовая неразработанность понятия инвестиционной деятельности, в том числе и инвестиционной деятельности как вложения собственных денежных средств граждан в жилищное строительство. Разнообразие мнений и представлений юристов о субъектах и целях инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, правовых формах её осуществления ни в коей мере не способствует формированию общего представления о природе и сущности этого юридического явления.
Интерес к теме диссертационного исследования обусловлен также необходимостью критического анализа вступивших в силу с 1 апреля 2005 г. Федеральных законов: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации»1 и «О жилищных накопительных кооперативах»2, направленных на регламентацию отдельных правовых форм вложения гражданами денежных средств в жилищное строительство, выработки рекомендаций по их совершенствованию.
Цель работы состоит в исследовании законодательства, практики его применения и научных проблем, связанных с регулированием инвестиционных отношений в жилищном строительстве с участием граждан. Для достижения цели необходимо решить следующие задачи: определить, что такое инвестиционная деятельность, выработать понятие гражданских инвестиционных отношений в жилищном строительстве, выявить особенности правового регулирования различных вариантов вложения гражданами денежных средств в строительство жилой недвижимости.
Объектом исследования является отечественное гражданское законодательство, регулирующее инвестиционные отношения в различных сферах, в том числе и в жилищном строительстве, правоприменительная практика по спорам, возникающим вследствие нарушения прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов, а также основные научные позиции юристов по проблематике диссертационного исследования.
Предметом исследования выступает правовое положение сторон в инвестиционных отношениях, предполагающих вложение гражданами денежных средств в строительство жилья.
Теоретическую и методологическую основу диссертации составляют основные понятия и категории науки гражданского права, а также исследования отечественных и зарубежных экономистов.
При проведении научного исследования мы применяли современные методы научного познания: диалектический, историко-юридический, нормативно-логический, сравнительный, аналитический, системный и другие методы.
Теоретической основой исследования послужили работы М. И. Брагинского, С. Н. Братусь, В. В. Витрянского, О. С. Иоффе, П. В. Крашенинникова, О. В. Макарова, Ю. В. Романца, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, В. А. Хохлова, Н. Г. Дорониной, Н. Г. Семилютиной, Л. Г. Сайфуловой, П. В. Сокола, Б. В. Муравьева и других авторов.
В диссертации затрагиваются экономические аспекты инвестиционной деятельности, поэтому в работе нашли отражение труды таких экономистов, как И. И. Веретенниковой, Л. Дж. Гитман, М. Д. Джонк, Н. В. Игошина, Дж. Кейнс, П. Массе, И. В. Сергеева, А. Н. Трошина, В. В. Яновского и других.
Степень научной разработанности темы. Данная диссертация является первым комплексным научным исследованием такого способа реализации права на жилище, как возмездное приобретение гражданами жилых помещений в собственность. Диссертантом аргументирована необходимость рассматривать деятельность граждан, направленную на вложение свободных денежных средств в объекты жилой недвижимости, в качестве особой потребительской инвестиционной деятельности. Несмотря на то, что в настоящее время существует немало работ, в которых авторы рассматривают договор долевого участия в строительстве (инвестиционный договор) в качестве правовой формы осуществления гражданами права на жилище, диссертантом показано, что обязательственные правоотношения являются лишь одним из видов инвестиционных отношений граждан в жилищном строительстве.
Новизна работы заключается в системном подходе, использованном диссертантом, благодаря которому возможно осуществить классификацию инвестиционных отношений граждан в жилищном строительстве, выявить особенности правового положения граждан как участников правоотношений по вложению денежных средств в строительство жилья.
Основные выводы отражены в следующих положениях, выносимых на защиту:
1. Правовые отношения с участием граждан по приобретению жилья в собственность за счет своих денежных средств представляют собой гражданские инвестиционные отношения с особой потребительской целью.
2. Под гражданскими инвестиционными отношениями в жилищном строительстве следует понимать отношения по вложению гражданами де нежных средств или иного имущества в строительство жилых домов с последующим приобретением права собственности на жилые помещения с целью сохранения и возможного увеличения стоимости вложений.
3. Устанавливается, что жилая недвижимость является особым предметом гражданских инвестиционных отношений, обладающим стабильно высокой рыночной стоимостью и в то же время предназначенным для ежедневного потребительского использования.
4. Обосновывается, что вложение собственных денежных средств (инвестиций) гражданами в жилищное строительство может проявляться в индивидуальном жилищном строительстве. В этом случае правовой формой осуществления приобретения жилья будет договор строительного подряда.
5. Доказывается, что инвестирование денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов может осуществляться в двух правовых формах. Первая представляет собой обязательственные правоотношения граждан с юридическими (физическими) лицами. Вторая — посредством участия (членства) граждан в организациях с целью получения в будущем жилых помещений в собственность (корпоративные правоотношения граждан и юридических лиц).
6. Устанавливается, что обязательственные правоотношения граждан и организаций, привлекающих денежные средства граждан для финансирования многоквартирного жилищного строительства, должны оформляться только посредством договора участия в долевом строительстве, который является по своей юридической природе самостоятельным договором подрядного типа.
7. Утверждается, что цену объекта долевого строительства и срок его сдачи в эксплуатацию следует считать существенными условиями договора участия в долевом строительстве, поэтому необходимо предусмотреть в действующем законодательстве недопустимость изменения застройщиком условий о цене и о сроке после подписания договора.
8. Аргументируется, что обязательственные правоотношения в многоквартирном жилищном строительстве, субъектами которых выступают исключительно граждане, могут иметь место при объединении на основании договора простого товарищества физическими лицами имущества, необходимого для совместного строительства жилых домов на нескольких хозяев. Такие договорные отношения не предполагают извлечения прибыли одной стороной за счет другой, направлены на достижение всеми участниками общей цели — приобретения права собственности на жилые помещения.
9. Доказывается, что инвестиционные вложения граждан в жильё реализуются в правовой форме корпоративных правоотношений при формировании гражданами имущества юридических лиц, осуществляющих приобретение либо строительство жилых помещений. Граждане, внося денежные средства в уставные (складочные) капиталы либо паевые фонды юридических лиц, получают их по истечении определенного времени обратно в натуральной форме (квартиры).
Теоретическая и практическая значимость исследования. Содержащиеся в диссертационной работе положения и выводы могут быть использованы при исследовании проблем инвестиционной деятельности, вопросов реализации гражданами конституционного права на жилище.
Конкретные предложения по совершенствованию законодательства, сформулированные диссертантом, могут быть использованы в нормотвор-ческой деятельности, а выводы — при практическом осуществлении гражданами инвестиционной деятельности в жилищном строительстве и при разрешении судебных споров. Материалы исследования могут быть полезны в учебном процессе при подготовке общих и специальных курсов в юридических и экономических вузах, при разработке методических пособий по данной проблематике.
Апробация результатов исследования. Диссертационная работа обсуждена и одобрена кафедрой гражданского права Оренбургского государ ственного университета. Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, докладывались автором на научных конференциях и изложены в опубликованных работах. Теоретические выводы диссертационного исследования использовались автором при проведении занятий по предмету общей части гражданского права на юридическом факультете Оренбургского государственного университета.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих четыре параграфа, заключения и списка использованной литературы.
Понятие потребительской инвестиционной деятельности как способа осуществления гражданами права на жилище
В статье 40 Конституции Российской Федерации3 закреплено, что право на жилище относится к числу основных прав человека и гражданина. Жилые помещения являются важнейшим материальным условием жизни людей, и одна из главных задач государства заключается в создании действенного механизма реализации права на жилище.
Право граждан на жилище регулируется различными отраслями законодательства. Вопросы обеспечения населения жилыми помещениями регламентируется целым комплексом нормативных актов (конституционными, административными, гражданскими), исследуются юристами различных специализаций.
В одной из последних работ, рассматривающих конституционно-правовые основы обеспечения права граждан на жилище, П. В. Сапрыкиным4 проводится анализ организационно-правовых форм реализации социальной политики государства в жилищной сфере. Автор выделяет сложившиеся в России в настоящее время два основных направления решения жилищной проблемы граждан. Первое связано с обеспечением граждан жильем за счет бюджетных и иных средств, то есть с помощью финансовых ресурсов государственных органов, органов местного самоуправления и организаций всех форм собственности без привлечения средств граждан. Второе предполагает приобретение и строительство жилья населением за счет собственных средств. Причем второе направление выделяется автором как приоритетное, так как основано на современных рыночных механизмах (инвестирование в строительство жилья денежных средств населения, жилищные сертификаты, накопительные счета, ипотечное жилищное кредитование). Данный вывод автора показывает, что в современных условиях основным способом реализации права на жилище становится возмездное приобретение гражданами жилых помещений.
Аналогичная позиция прослеживается и в деятельности органов законодательной власти, которые в настоящее время вырабатывают новые подходы к решению жилищной проблемы граждан. Так, в частности, формирование рынка доступного жилья провозглашено одним из приоритетов государственной политики в ближайшие годы5. Реализация политики государства в жилищной сфере видится законодателям «в создании рынка доступного жилья, действующего на рыночных принципах, удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу, а также в разработке механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка в целом и повышении доступа на него для определенных групп населения, нуждающихся в такой поддержке»6. Таким образом, в настоящий момент государственные органы рассматривают покупку и строительство гражданами жилых помещений (возмездное приобретение) в качестве приоритетного направления в решении проблемы обеспечения населения жильем.
В то же время в условиях свободных рыночных отношений любое имущество, в том числе и жилая недвижимость, с экономической точки зрения, характеризуется как товар, имеющий свою стоимость. Причем особенностью недвижимого имущества как товара является её стабильно высокая потребительская стоимость, в результате чего жилая недвижимость рассматривается как доходный, а главное стабильный инструмент вложения населением денег. Процесс же приобретения жилых помещений представляет собой вложение в него гражданами определенного количества денежных средств или иного имущества, и часто обозначается на практике термином «инвестирование».
С правовой точки зрения, граждане, осуществляя вложение денег в жилую недвижимость, становятся участниками различных имущественных общественных отношений, направленных на возникновение у них прав собственности на жилые помещения. Например, для приобретения жилья в собственность, граждане заключают договоры купли-продажи недвижимости, строительного подряда, участия в долевом строительстве, становятся членами потребительских кооперативов. Гражданско-правовые конструкции, посредством которых граждане вкладывают денежные средства в жилую недвижимость, имеют существенные отличия как по способу приобретения права собственности на недвижимое имущество (первоначальный либо производный), так и по характеру участия в них граждан (договорные отношения либо членство в организациях). Но во все перечисленные отношения граждане вступают, прежде всего, для удовлетворения потребности в жилище, для приобретения жилых помещений в собственность. Поэтому думаем, что такие общественные отношения граждан возможно объединить в единую группу и рассматривать в качестве особых инвестиционных отношений.
Особенности гражданских инвестиционных отношений в жилищном строительстве
Строительство является одной из наиболее важных сфер деятельности человека, так как представляет собой процесс создания материальных ценностей, отличительной чертой которых является их высокая социальная и экономическая значимость. Результат строительной деятельности предполагает создание объектов недвижимого имущества, в том числе и объектов жилой недвижимости, а также зданий и сооружений, используемых для осуществления различных видов деятельности. К факторам, подчеркивающим особую экономическую ценность недвижимого имущества, следует отнести длительность сроков его эксплуатации, высокую затратность процесса строительства, естественную ограниченность земной поверхности, пригодной для возведения построек. Социальная значимость недвижимости предопределена тем, что она создает материальные условия обществу и государству для нормального функционирования, а жилая недвижимость, наряду с продуктами питания и одеждой, необходимы человеку для удовлетворения его первоочередных потребностей. Так, Всеобщая декларация прав человека связывает понятие «достойный уровень жизни» с наличием у человека жилища.
Строительство - это предприятие, требующее совместных усилий нескольких лиц. Поэтому вполне естественно объединение денежных, трудовых и иных ресурсов при возведении объектов недвижимости. Вообще, строительная деятельность невозможна без наличия достаточного объема средств или фондов, предназначенных для финансирования строительства. Поэтому собственник этих средств является неотъемлемым участником строительного процесса, так как именно для него создаются новые объекты недвижимого имущества. В связи с этим строительство, как взаимосвязанную деятельность различных субъектов, направленную на вложение материальных ресурсов в процесс создания объектов недвижимости, в последнее время принято рассматривать как разновидность инвестиционной деятельности. А лиц, вкладывающих денежные средства и иное имущество в осуществление строительных проектов, чаще всего именуют инвесторами.
Инвестиционные отношения в жилищном строительстве характеризуется некоторыми особенностями. В первую очередь необходимо отметить их высокую социальную значимость, так как строительство жилых помещений необходимо для удовлетворения одной из важнейших потребностей человека - обладания жилищем.
В настоящее время обеспеченность большей части населения жильем в России является низкой. В улучшении жилищных условий в целом по стране нуждается 60% российских семей. Около 40 миллионов человек проживает в неблагоустроенных квартирах, около 5 миллионов человек - в строениях, подлежащих сносу как аварийные или ветхие. Потребность в жилье, оцененная по данным социологического опроса, определяет необходимость увеличения жилого фонда в 1,5 раза. Связана такая ситуация в первую очередь с тем, что за последние годы произошло существенное снижение объемов жилищного строительства56. Таким образом, в сложившейся ситуации изношенности значительной части жилого фонда, строительство нового жилья видится единственно возможным способом обеспечения населения жилыми помещениями.
Государство всегда рассматривало жилищное строительство в качестве основного способа обеспечения граждан жильем. Однако, в качестве главного источника финансирования строительства жилья долгое время рассматривались исключительно государственные капитальные вложения. Так, в нашей стране до начала девяностых годов двадцатого столетия
существовала монопольная собственность государства на подавляющее большинство построек. В этот период вся строительная деятельность, в том числе и строительство жилья, полностью подчинялась проектам и целям государства, осуществлялась государственными строительными организациями. В качестве правовой формы решения задачи, связанной с мобилизацией и привлечением материальных ресурсов для осуществления строительной деятельности, в условиях социалистической экономики, использовался договор подряда на капитальное строительство. В Гражданском кодексе 1964 года57 наряду с нормами о договоре подряда существовала самостоятельная глава о подряде на капитальное строительство. В ней шла речь «... об отношениях между государственными, а также государственными и кооперативными организациями по поводу выполнения работ, финансируемых главным образом непосредственно из бюджета. Эти отношения опирались на обязательные для каждой стороны плановые акты, а сами работы предполагали строгий государственный контроль за началом, ходом и завершением строительства» . О. С. Иоффе, при анализе обязательственных отношений в строительстве в СССР, подчеркивает также, что «основным источником финансирования капитального строительства служат безвозвратные бюджетные ассигнования»59. Таким образом, государство выступало инициатором строительства, осуществляло необходимое финансирование и являлось собственником построенного недвижимого имущества.
Обязательственные правоотношения как правовая форма осуществления гражданами вложения денежных средств в многоквартирном жилищном строительстве
В настоящее время обязательственные правоотношения граждан и юридических (физических) лиц как вид гражданских инвестиционных отношений в многоквартирном жилищном строительстве широко распространены на практике. Однако до недавнего времени подобные правоотношения не имели четкой и однозначной законодательной регламентации95. Для юридического оформления обязательственных правоотношений граждан по строительству многоквартирного жилья использовались различные договорные конструкции — договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также «инвестиционный контракт на строительство объекта», «о долевом инвестировании», «о долевом участии в строительстве», «о совместной деятельности по строительству дома» и другие. Такое разнообразие договорных моделей не могло не приводить к путанице в терминах употребляемых для обозначения сторон договора, вызывать трудности в квалификации договоров судами в случае возникновения споров (так как при отсутствии законодательного регулирования конкретного договорного вида, документы, даже имея одинаковые названия, могут выражать, по сути, различные обязательственные отношения между участниками). Например, судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в обобщении практики рассмотрения дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов отмечается, что «в условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из названия, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок».
В связи с вышеизложенными причинами, договоры, посредством которых граждане осуществляют вложение денежных средств в строительство многоквартирных домов, в последнее время стали объектом многочисленных диссертационных исследований97, а также статей в научных журналах и сборниках. Различные авторы, пытаясь выявить правовую природу рассматриваемых обязательственных правоотношений, давали собственную юридическую характеристику договорам, предполагающим привлечение различными субъектами инвестиций граждан в многоквартирное жилищное строительство.
Среди существующих взглядов различных исследователей можно выделить следующие варианты квалификации обязательственных отношений граждан и лиц, привлекающих денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых домов. Одни авторы рассматривали обязательства сторон в качестве разновидности регламентированных законодательством договоров: о совместной деятельности (М. И. Брагинский, Е. А. Павлодский), купли-продажи (Л. Г. Сайфулова, К. И. Скловский), агентирования (А. Б. Савельев). Другие высказывали мнения, что подобные обязательства являются не регламентированными гражданским законодательством самостоятельными договорами. Причем среди последних также не существует единого понимания характера складывающихся правоотношений. Так, В. П. Бугорский, Ю. В. Романец, В. В. Мельник и А. Г. Щербинин относят договоры между физическими лицами и строительными организациями к подрядным отношениям, Е. А. Грызыхина и П. В. Сокол - к группе договоров услуг. Некоторые же авторы, в частности, Е. В. Лапутева и Д. Е. Потяркин, указывая на смешанную природу подобных договоров, не выявляют в них преобладающих признаков обязательств какого-либо вида. Рассмотрим приведенные точки зрения более подробно.
Похожие диссертации на Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве
