Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 15
1.1. Становление и развитие законодательства, регулирующего отношения по участию в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости 15
1.2. Правовая природа договора участия в долевом строительстве 32
1.3. Особенности заключения договора участия в долевом строительстве 47
ГЛАВА II. СОДЕРЖАНИЕ ПРАВОВОГО СТАТУСА ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 72
2.1. Требования, предъявляемые к правовому статусу застройщика по договору участия в долевом строительстве 72
2.2. Права и обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве 82
2.3. Правовой режим земельного участка, на котором осуществляется долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости 109
ГЛАВА III. ПРАВОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЕ НАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ЗАСТРОЙЩИКОМ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
3.1. Правовые последствия нарушения застройщиком обязательства по договору участия в долевом строительстве 127
3.2. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве 161
3.3. Страхование ответственности застройщика за нарушение договора участия в долевом строительстве 191
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 206
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 208
- Становление и развитие законодательства, регулирующего отношения по участию в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
- Требования, предъявляемые к правовому статусу застройщика по договору участия в долевом строительстве
- Правовые последствия нарушения застройщиком обязательства по договору участия в долевом строительстве
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Отношения по участию в долевом строительстве прошли противоречивые этапы становления. Отказ от монопольного государственного подхода к решению жилищных проблем граждан и строительства объектов социального, культурного, бытового и иного подобного назначения послужил поводом к активному развитию частных отношений в сфере жилищного строительства, а также строительстве иных объектов недвижимости. При этом наиболее оптимальным путем приобретения гражданами, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями жилых и нежилых помещений явилось инвестирование их капиталов в строительство. Указанные общественные отношения фактически сложились раньше, чем их самостоятельное законодательное регулирование, и основывались, в первую очередь, на имевшихся в законодательстве правовых конструкциях, а также принципе свободы договора, который позволяет сторонам заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.
В то же время подобная свобода договора имела и свои негативные последствия. Отсутствие четкого законодательного регулирования отношений по участию в долевом строительстве не позволяло в полной мере защитить права и законные интересы «слабой стороны» данного правоотношения, то есть участников долевого строительства, что привело, в конечном итоге, к массовым злоупотреблениям со стороны застройщиков и появлению общественных движений «обманутых дольщиков».
Уязвимость участников долевого строительства, вне зависимости от того, являются ли они гражданами или юридическими лицами, проявляется в том, что, внеся денежные средства в строительство объекта недвижимости, они практически не могут влиять на реальное исполнение застройщиком принятых на себя обязательств. В связи с этим, одной из актуальных проблем гражданско-правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве является поиск эффективных механизмов защиты «слабой стороны» этих правоотношений.
В целях решения указанных выше проблем в 2004 году был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» {далее - Закон об участии в долевом строительстве). Данный нормативный акт определяет правовой статус застройщика, устанавливая требования, предъявляемые к застройщику, круг его прав и обязанностей, а также ответственность застройщика за нарушение его обязательств, что служит предпосылкой для становления нормальных правоотношений в сфере долевого строительства. Четкое определение правового статуса застройщика позволяет решить целый ряд проблем, существующих на строительном рынке, в том числе способствует ликвидации фирм-однодневок и защите, таким образом, участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков.
Однако положения указанного закона, призванные максимальным образом защитить права участников долевого строительства, вошли в противоречие с интересами застройщиков, которые продолжали использовать иные договорные конструкции, отказываясь приобретать правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве. Нерешенным оказался целый ряд проблем, в том числе, связанных с необходимостью уточнения требований, предъявляемых к правовому статусу застройщика, а также эффективностью предусмотренных законом способов и мер, обеспечивающих надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Несмотря на внесение в 2006 году существенных изменений и дополнений в Закон об участии в долевом строительстве , ситуация не сильно изменилась, и статистика свидетельствует о том, что доля договоров участия в долевом строительстве на строительном рынке очень мала и составляет всего
1 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартир
ных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Рос
сийской Федерации» (с поел. нзм. от 23 июля 2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации.
2005. № 1 (Ч. I). Ст. 40.
2 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартир
ных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Рос
сийской Федерации» (с поел. изм. от 23 июля 2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации.
2005. № 1 (Ч. I). Ст. 40.
3 Федеральный закон от 18 июля 2006 г. № 111 -ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об уча
стии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изме
нений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные за
конодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. №
30. Ст. 3287.
3%. В то же время концепция Закона об участии в долевом строительстве, в целом, отвечает потребностям регулирования отношений по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и совершенствование правового регулирования данных правоотношений должно вестись в рамках указанного нормативного акта.
В последние годы проблемы, возникавшие в сфере долевого строительства, вызвали активный интерес к исследованию договорных отношений в данной сфере. В каждом из этих исследований затрагивались вопросы, в конечном счете, направленные на защиту прав участников долевого строительства. Эту же цель преследует Закон об участии в долевом строительстве. Однако эффективная защита прав участников долевого строительства не может быть реализована без четкого и согласованного определения правового статуса застройщика как активной стороны рассматриваемого правоотношения, от которого, в итоге, зависит возможность достижения участниками долевого строительства своих интересов, связанных с приобретением права собственности на жилые или нежилые помещения, входящие в состав построенного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Все сказанное выше свидетельствует о несомненной актуальности исследования правового статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве, что обусловило выбор темы и основных направлений исследования.
Состояние научной разработанности темы. Несмотря на то, что регулирование отношений по участию в долевом строительстве является новеллой современного российского законодательства, такие отношения выступают объектом пристального внимания отечественных учёных-юристов.
Проблемы правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости исследовались в трудах таких авторов, как: Е.Х. Акчулпанова, О.М. Антипина, А.В. Ащаулов, Е.П. Згонникова, В.А. Зюзин, О.Л. Капица, А.Н. Королёв, Е.В. Кирсанова, A.M. Кайль, В.А. Ласковый, А.А. Левин, Т.Ю. Майборода, А.В. Майфат, А.А. Маковская, Н.В. Маркозубова, В.В. Мельник, Б.В. Муравьёв, Е.Н. Подрабинок, Е.И. Павлодский,
Д.Е. Потяркин, А.В. Резцова, Л.Г. Сайфулова, П.В. Сокол, О.Ю. Тархова, В.В Щербинин и др.
Однако комплексных научных исследований, посвященных анализу правового статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в настоящее время не проводилось. Все это обусловило выбор темы исследования, определило его цель и задачи.
Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе комплексного анализа действующих нормативно-правовых актов, правоприменительной и судебной практики выработать теоретические и практические предложения, направленные на совершенствование правового статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
На основе намеченной цели поставлены следующие основные задачи:
исследовать предпосылки становления и развития отношений по участию в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
выявить правовую природу договора участия в долевом строительстве;
определить особенности заключения договора участия в долевом строительстве;
выявить требования, предъявляемые к правовому статусу застройщика по договору участия в долевом строительстве;
исследовать права и обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве;
определить правовой режим земельного участка, на котором застройщиком осуществляется строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
определить наиболее эффективные способы и меры, обеспечивающие надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве;
выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства, определяющего правовой статус
застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.
Предметом диссертационного исследования выступает правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в соответствии с нормами действующего российского законодательства.
Методологическую основу диссертационного исследования составляет совокупность методов научного познания, среди которых ведущее место занимает диалектический метод, обосновывающий взаимообусловленность всех социально-экономических процессов, в том числе проистекающих в сфере участия в долевом строительстве. В работе также использованы общенаучные методы познания, в том числе формально-логические методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, гипотеза, аналогия), а также специальные юридические методы (формально-юридический, историко-правовой, сравнительно-правовой и метод системного анализа). Историко-правовой метод в сочетании со сравнительно-правовым методом позволил выявить особенности становления и развития отношений по участию в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; обосновать целесообразность законодательного закрепления положений о договоре участия в долевом строительстве в российском праве. Комплексный метод позволил автору проанализировать рассматриваемые вопросы во всём многообразии их связей и отношений. Метод системного анализа позволил определить место договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых обязательств.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды в области гражданского, жилищного, инвестиционного, земельного права, а также теории государства и права и экономической науки.
Комплексное исследование научных проблем, затронутых в работе, вызвало необходимость обратиться к трудам учёных-юристов в области обяза-
тельственного права, в целом, и договорных обязательств в сфере строительства, в частности. Это работы таких известных дореволюционных и советских учёных, как: И.А. Брауде, О.С. Иоффе, Д.И. Мейер, К.М. Варшавский, И.А. Приходько, П. Редкий, Л.С. Таль, СП. Юшкевич, Е.А. Флейшиц, а также таких видных современных авторов, как Т.Е. Абова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, B.C. Ем, С.С. Занковский, А.Г. Калпин, Н.В. Козлова, Н.И. Косякова, П.В. Крашенинников, А.А. Маковская, А.И. Масляев, А.Ю. Кабалкин, Е.И. Павлодский, Ю.В. Романец, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.
Нормативную базу диссертационного исследования составляют Конституция Российской Федерации1, Гражданский кодекс Российской Федера-ции {далее также - ГК РФ), Градостроительный кодекс Российской Федерации3 (далее также - ГсК РФ), Жилищный кодекс Российской Федерации4 (далее такэюе - ЖК РФ), Земельный кодекс Российской Федерации5 (далее такэ/се - ЗК РФ), Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве), а также другие федеральные законы и подзаконные акты, регулирующие общественные отношения, составляющие объект диссертационного исследования.
Эмпирическую основу диссертационного исследования составляет как опубликованная, так и неопубликованная судебная практика по спорам, вытекающим из договоров участия в долевом строительстве, материалы научно-практических конференций и семинаров, а также практика применения законодательства в сфере заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве.
1 Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. //Российская газета. 1993. 12 де
кабря.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 № 51- ФЗ (с поел. нзм. от 9
февраля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской
Федерации, часть вторая от 26 января 1996 № 14-ФЗ (с поел. изм. от 30 декабря 2008 г.)// Собрание законо
дательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
3 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законода
тельства РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст.16.
4 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства
РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
5 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства
РФ. 2001. №44. Ст. 4147.
Научная новизна диссертационного исследования проявляется в комплексном подходе к исследованию теоретических и практических вопросов правового статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Автором установлена зависимость правового статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве и предъявляемых к нему исходя из этого требований от особенностей его участия в организации строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Высказаны предложения, направленные на совершенствование порядка изменения его цены; предложен новый подход к определению момента исполнения застройщиком обязательства по договору. Сформулированы предложения, направленные на повышение эффективности обеспечительных мер исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, в том числе предложено введение обязательного страхования застройщика за нарушение им своих обязательств.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие теоретические выводы и практические предложения, выносимые на защиту:
1. Выявлено, что правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве определяется особенностями его участия в организации строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и выполняемых в соответствии с этим функций. Исходя из этого, обосновано, что застройщик - это юридическое лицо, обладающее правом привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на принадлежащем ему на праве собственности или праве аренды земельном участке. При этом для выполнения функций по организации строительства застройщиком привлекается специализированная организация-заказчик, которая обеспечивает строительство указанных объектов недвижимости, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства.
В случае совмещения функций по привлечению денежных средств участников долевого строительства и организации строительства застройщик
выступает в качестве застройщика-заказчика. Кроме того, наряду с привлечением денежных средств участников долевого строительства, застройщик может осуществлять строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельно. В этом случае он выступает в роли застройщика-подрядчика, и его правовой статус должен отвечать тем же требованиям, что и правовой статус подрядчика.
2. Обосновано, что существующий порядок изменения цены договора
участия в долевом строительстве не гарантирует защиту прав участников до
левого строительства. Исходя из этого, представляется необходимым п. 2 ст.
5 Закона об участии в долевом строительстве изложить в следующей редак
ции:
«2. Застройщик не вправе требовать увеличения цены договора, а участник долевого строительства её уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объём денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства.
При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования застройщика, а также оказываемых ему иными лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, застройщик вправе требовать увеличения установленной цены, а при отказе участника долевого строительства выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации».
3. Установлено, что положение ст. 12 Закона об участии в долевом строи
тельстве, в соответствии с которым обязательства застройщика считаются ис
полненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного
документа о передаче объекта долевого строительства, входит в прямое про
тиворечие с общими положениями ст. 309 Гражданского кодекса РФ об ис
полнении обязательств, и неоправданно ущемляет права и законные интере
сы участников долевого строительства. Обязательство застройщика должно
считаться выполненным по факту его надлежащего исполнения, а не по фак
ту подписания передаточного акта или какого-либо иного документа о пере
даче объекта долевого строительства, поскольку помимо подписания переда
точного акта, застройщик также обязан обеспечить фактическую передачу
объекта долевого строительства в установленный в договоре срок и надлежащего качества, а также обеспечить регистрацию права собственности на объект долевого строительства участниками долевого строительства. Только после исполнения всех обязанностей застройщика по договору можно вести речь о надлежащем исполнении застройщиком своего обязательства и о прекращении данного обязательства надлежащим исполнением. В этой связи ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве требует соответствующей корректировки.
4. В целях повышения гарантий защиты прав участников долевого
строительства в Законе об участии в долевом строительстве необходимо пре
дусмотреть положение о том, что в случае принятия участником долевого
строительства объекта долевого строительства, не соответствующего услови
ям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в
передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строи
тельства, это не является основанием для освобождения застройщика от от
ветственности за ненадлежащее исполнение договора.
5. Выявлено, что в случае, когда застройщик не является собственником
земельного участка, на котором возводится многоквартирный дом, возмож
ность реализации требований жилищного законодательства об обращении в
собственность участников долевого строительства данного земельного уча
стка гарантирована действующим законодательством только, если земля на
ходится в государственной или муниципальной собственности.
В случае же если земля находится в частной собственности и принадлежит застройщику на праве аренды, исполнение требования ст. 36 ЖК РФ об обращении в собственность участников долевого строительства земельного участка на котором построен многоквартирный дом, входит в прямое противоречие с основными конституционными принципами и положениями гражданского законодательства, поскольку в частных правоотношениях нельзя обязать собственника лишиться своего права собственности, даже путем ее продажи.
Во избежание споров с определением судьбы земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, целесообразно предусмотреть в Законе об участии в долевом строительстве положение о том, что в случае, если
застройщик привлекает денежные средства для строительства многоквартирного дома, земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома должен принадлежать застройщику на праве собственности или передан застройщику в аренду из государственной или муниципальной собственности.
В работе обоснована необходимость внесения в Закон об участии в долевом строительстве нормы, предусматривающей, что в случае, если договором участия в долевом строительстве не определено передаваемое участникам долевого строительства право на земельный участок, на котором построен (создан) объект недвижимости, не являющийся многоквартирным домом, к участникам долевого строительства переходит то же право на земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования, которое принадлежало застройщику при создании такого объекта недвижимости.
Обоснована необходимость корректировки положения, определенного в п. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, которое предусматривает право участника долевого строительства на расторжение договора в случае, если застройщик при досрочном прекращении поручительства, не заключит новый договор поручительства в течение 15 дней. В данном случае законодатель не учел того, что в соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве исполнение обязательств застройщика может быть обеспечено не только поручительством банка, но и залогом имущества. Таким образом, при прекращении договора поручительства, который обеспечивал обязательство застройщика, в случае невозможности заключить новый договор поручительства в установленный законом срок, и при наличии имущества, которое может выступать предметом залога, застройщик вправе прибегнуть к залогу как к способу обеспечения исполнения своего обязательства, что позволит избежать требований о расторжении договора.
Установлено, что строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, который указан в ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в качестве предмета залога, сам по себе предметом залога не является, а приобретает такой статус с момента государственной
регистрации созданного объекта недвижимости или объекта незавершенного строительства, что позволяет индивидуализировать предмет залога.
9. В целях обеспечения реальной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства обоснована необходимость введения обязательного страхования гражданской ответственности застройщика за любые случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения им своего обязательства по договору участия в долевом строительстве. Таким образом, страхование должно быть установлено не только на случаи причинения вреда вследствие недостатков объекта долевого строительства, но и на случаи неисполнения или просрочки исполнения застройщиком своего обязательства.
При этом в качестве обязательного требования для возникновения права застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства, в Законе об участии в долевом строительстве должна быть предусмотрена обязанность застройщика опубликовать, разместить и (или) предоставить данные о страховой организации, которая согласна заключить с застройщиком договор страхования его ответственности.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что в условиях отсутствия работ, направленных на комплексное исследование проблем правового статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, полученные выводы и сформулированные на их основе практические предложения будут способствовать дальнейшему развитию знаний в указанной области. Сформулированные в диссертации выводы и предложения, могут быть использованы для разработки новых и совершенствования действующих норм, определяющих правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в научных, учебных целях, а также в правоприменительной практике.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы, сформулированные в диссертации, были обсуждены на заседаниях кафедры частного права юридического факультета Института экономики, управления и права Российского государственного гуманитарного университета, использованы автором в учебном процессе Российского государствен-
ного гуманитарного университета, а также Некоммерческом Партнерстве «ИНОТ» при чтении лекций и проведении практических занятий по курсу «Гражданское право» и «Жилищное право». На основе результатов исследования подготовлены и опубликованы восемь научных публикаций автора.
Структура диссертации предопределена содержанием темы, обусловлена целью, задачами и логикой проведенного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения и списка источников и литературы.
Становление и развитие законодательства, регулирующего отношения по участию в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
Исследование правового статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее также - участие в долевом строительстве) предполагает, прежде всего, анализ становления и развития законодательной основы института участия в долевом строительстве, что позволит наиболее грамотно подойти к выявлению существующих в данной сфере проблем, а также выработать механизмы их разрешения.
Представляется, что начать анализ исторического пути развития данного института необходимо с выявления предпосылок развития отношений, складывающихся в сфере строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Обусловлено это тем, что создание указанных объектов сопряжено со значительными материальными затратами и, в конечном итоге, вызывает необходимость долевого участия в их строительстве.
В связи с этим, следует отметить, что отношения по участию в долевом строительстве в их современном понимании возникли лишь в начале 90-х гг. XX века в условиях перехода к рыночным отношениям, которые вызвали кардинальные изменения во всех сферах российского общества и потребовали применения новых механизмов их регулирования. Однако предпосылки возникновения таких отношений сложились намного раньше, и были связаны с развитием строительства жилья и иных объектов недвижимости, прежде всего, строительства подрядным способом (т.е. с привлечением специализированных строительных, монтажных, отделочных и других организаций строительного профиля), оформляемого договором строительного подряда; а также со становлением отношений в сфере жилищной кооперации.
Развитие отношений строительного подряда происходило в течение длительного периода времени. Характеризуя развитие подрядных отношений в сфере строительства в дореволюционный период, можно указать на отсутствие их самостоятельного правового регулирования. Специальные акты в рассматриваемой сфере были посвящены преимущественно казенному подряду; основной же правовой формой служили отношения, объектом которых был преимущественно индивидуальный труд.
Первые письменные упоминания о строительных сделках в России датируются 1547 г. и касаются частного подряда. Отношения, складывающиеся в данной сфере, оформлялись в виде подрядных грамот или записей1. Первое упоминание об участии государства в порядных отношениях содержалось в Наказе Федора Иоановича 1595 г. «О заготовлении материалов для строения Смоленской крепости»2. Однако интерес со стороны государства к законодательному упорядочению отношений в сфере строительства непосредственно появился лишь в эпоху петровских преобразований. В 1719 г. Петр I утвердил регламент Камер-коллегии, которой вменялось в обязанность заключать подряды для строительных работ . Первым же исторически значимым юридическим документом, регулирующим ведение строительных работ в дореволюционной России, стал Свод законов гражданских 1835 г. В ст. 1737 указанного документа было сформулировано определение договора подряда, согласно которому одна из сторон «принимала на себя обязательство исполнить своим иждивением предприятие..., а другая, в пользу коей сие производится, учинить за то денежный платеж»4.
Дальнейшее становление законодательства в сфере строительства связано уже с советским периодом развития нашего государства.
Подчеркнём, что позиция законодателя в отношении строительного подряда на данном историческом этапе была неодинаковой; процессы, происходившие в сфере строительной деятельности в целом, были тесно связаны с общей политической ситуацией в стране. Политика же государства того вре мени была такова, что постепенно из законодательства исключались все элементы, связанные с рыночной экономикой.
К числу первых актов советского законодательства в сфере строительства следует отнести Декрет Совета народных комиссаров РСФСР (далее также - СНК СССР) от 1 декабря 1919 г., в котором проявилось весьма настороженное отношение к строительству как определенному виду деятельности, которая олицетворяла частное хозяйство и частный рынок. По отмеченной причине строительный подряд подлежал особому контролю со стороны государства. С этой целью было установлено, что о каждом договоре подряда, имевшем предметом проведение строительства и связанных с ним работ, кем бы такой договор ни заключался, необходимо было сообщать финансовым органам. Некоторое время спустя Постановлением Совета Труда и Обороны при Совете Народных Комиссаров РСФСР (далее также - СТО) от 24 ноября 1920 г. государственным учреждениям и предприятиям, а также общественным организациям вообще запретили вступать в подрядные отношения; при этом ранее заключенные договоры объявлялись с 1 января 1921 г. аннулированными. Это означало, что строить для себя можно было только своими силами .
В 1922 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР , в котором содержалась гл. VII «Подряд» с её общим для всех видов подряда режимом. При заключении договоров строительного подряда стороны должны были руководствоваться положениями указанной главы.
В 30-е гг. ситуация в рассматриваемой сфере изменилась - на законодательном уровне была признана эффективность подрядного способа строительства, прежде всего, при строительстве крупных промышленно-индустриальных и гражданских объектов; существенное значение на данном этапе приобрели специализированные государственные строительные предприятия-тресты, которые занимались строительством на профессиональной основе и были призваны заменить существовавшие на промышленных предприятиях строительные подразделения. В соответствии с Постановлением
СТО от 2 декабря 1931 г. «О прибылях предприятий, входящих в объединения и тресты»1 за такими предприятиями было признано право использовать накопленные ресурсы на предусмотренное финансовым планом жилищное строительство и строительство объектов социально-культурного назначения. 11 февраля 1936 г. было принято Постановление ЦК ВКП(б) и Совета Мини-стров СССР , которым был окончательно провозглашен переход на подрядный способ ведения строительных работ. Указанный способ признавался наилучшим образом обеспечивающим создание и дальнейший рост крупной -строительной индустрии, опирающейся на передовую технику и постоянные строительные кадры . В подобных условиях стала остро ощущаться потребность в разработке кодифицированных актов, охватывающих отношения, которые выделились в особую отрасль - строительство. Эту роль сыграли Правила о договорах подряда на капитальное строительство4 и Правила финансирования строительства Промбанком СССР, которые урегулировали существенную часть отношений в сфере строительства.
Требования, предъявляемые к правовому статусу застройщика по договору участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве относится к числу наиболее востребованных и динамично развивающихся гражданско-правовых договоров. Застройщик является ключевой фигурой такого договора. Исходя из этого, представляется необходимым исследование требований, предъявляемых действующим законодательством к его правовому статусу, чёткое соблюдение которых, в конечном итоге, способствует наиболее эффективной защите прав и законных интересов участников долевого строительства. Кроме того, при несоответствии предъявляемым законодательством требованиям застройщик не наделяется правом привлечения денежных средств участников долевого строительства. Полученные таким застройщиком денежные средства подлежат в соответствии с п. 3 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве возврату с начисленными на них процентами в двойном размере.
Легальная дефиниция застройщика как стороны договора участия в долевом строительстве закреплена в Законе об участии в долевом строительстве. Так, согласно п. 1 ст. 2 названного закона застройщиком признаётся юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Для сравнения отметим, что Градостроительный кодекс РФ определяет застройщика как физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Приведённое определение существенно отличается от определения, содержащегося в Законе об участии в долевом строительстве.
Как видно из определения, содержащегося в п.1 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве, функции, выполняемые застройщиком в зависимости от условий договора участия в долевом строительстве, могут существенным образом различаться. Застройщик может осуществлять строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости различными способами, выступая при этом в различных правовых качествах. Исходя из этого, и правовой статус застройщика будет неодинаков.
Застройщик вправе организовывать строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, во-первых, с привлечением специализированного заказчика. При этом способе застройщик лишь привлекает денежные средства участников долевого строительства с целью финансирования строительства с последующей передачей объектов долевого строительства в собственность участникам долевого строительства. Для организации строительства застройщик привлекает специализированную организацию и заключает с ней договор на выполнение функций заказчика.
Градостроительный кодекс РФ, раскрывая функции заказчика, тем не менее, не определяет его понятия. Легальная дефиниция заказчика как субъекта инвестиционной деятельности содержится в п. 3 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности. В соответствии с положениями указанной статьи заказчики определяются как уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчиком в данном случае является уполномоченное застройщиком физическое или юридическое лицо, обеспечивающее выполнение работ по подготовке и осуществлению создания (строительства) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Заказчик заключает договоры на поставку оборудования и стройматериалов; на проектирование и строитель ство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, контролирует исполнение таких договоров; получает разрешение на строительство, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в эксплуатацию и выполняет другие обязанности, возложенные на него застройщиком (ст. 47-50, 52, 53, 55 ГсК РФ).
Однако застройщик может обходиться и без специализированной организации заказчика. Этим и характеризуется второй способ организации строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства. При использовании этого способа застройщик, наряду с привлечением денежных средств участников долевого строительства, выполняет одновременно выполняет обязанности заказчика по организации строительства, т.е. совмещает функции и застройщика и заказчика. В данном случае застройщик именуется застройщиком-заказчиком.
Определение заказчика (застройщика) содержится в Федеральном законе от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»1. Так, согласно п.1 ст. 3 указанного закона заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.
Правовые последствия нарушения застройщиком обязательства по договору участия в долевом строительстве
Целью настоящей главы является выявление наиболее эффективных способов и мер, обеспечивающих надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.
В широком смысле к обеспечительным мерам относятся средства (методы, способы) экономического, организационного, правового воздействия, обеспечивающие реальность и осуществимость права. При этом следует отметить тесную связь правовых и экономических методов воздействия, поскольку методы, урегулированные правом направлены в первую очередь на экономическое стимулирование должника - в случае неисполнения обязательства наступают последствия в виде лишений имущественного характера, а также на обеспечение стабильности кредитора, который в случае нарушения должником обязательства может покрыть свои расходы с помощью иных имущественных источников1.
В соответствии с современным российским законодательством, отмечает В.В. Витрянский, стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также в целях предотвращения или уменьшения риска негативных последствий, обязательство может быть обеспечено одним из способов, предусмотренных ГК РФ, иными законами или соглашением сторон . Как видно, цель обеспечительных мер, по мнению автора, состоит не только в стимулировании надлежащего исполнения обязательства, но и в "за-глаживании" негативных последствий, возникших в связи с его нарушением .
По мнению Д.И. Мейера природная "непрочность" обязательства вызывает необходимость в его "обрамлении" своеобразным инструментарием -"...искусственными приемами для доставления обязательственному праву той твердости, которой недостает ему по существу"1, то есть правовыми средствами, которые побуждают должника к надлежащему исполнению обязательства (стимулами). "...Можно сказать, что вообще все то, что по правилам благоразумия может побудить должника к точному исполнению договора, будучи совместно с существующими юридическими определениями, может служить к его обеспечению".
Исследуя правовые механизмы, обеспечивающие надлежащее исполнение застройщиком договора участия в долевом строительстве мы исходим из того, что на обеспечение надлежащего исполнения обязательств должником направлен целый комплекс законодательных мер, которые могут носить как превентивный характер, стимулируя должника к надлежащему исполнению обязательства, так и обеспечивать реальную защиту нарушенных прав и интересов кредитора в гражданско-правовой обязательстве. В подобной трактовке обеспечительные меры понимаются в широком смысле, в связи с чем, к ним могут быть отнесены как способы обеспечения исполнения обязательств, непосредственно определенные в Главе 23 Гражданского кодекса РФ, так и меры принуждения и оперативного воздействия, а также меры ответственности, применяемые в отношении нарушившего свои обязательства должника.
Данный вывод может быть подкреплен мнением В.А. Белова о том, что «обеспечение исполнения обязательств не образует единой юридической конструкции, будучи по своей сути функцией, которая может выполняться при помощи конструктивно различных субстанций». При этом В.А. Белов отмечает, что «отнесение того или другого правового средства (юридической конструкции) к числу способов обеспечения исполнения обязательств говорит только о том, что оно выполняет определенную экономическую функцию. Функция эта - обеспечительная или гарантийная. Обеспечение (гарантия) может достигаться: 1) либо посредством стимулирования должника к надлежащему исполнению; 2) либо путем создания дополнительных возможностей удовлетворения имущественных интересов кредитора, пострадавших от неисправности должника, гарантирования их удовлетворения; 3) либо, наконец, достижением обоих целей - и стимулирования должника, и гарантирования интересов кредитора». При этом автор подчеркивает, что «для того, чтобы то или другое правовое средство могло быть отнесено к категории способов обеспечения исполнения обязательств, достаточно того, чтобы оно могло быть использовано для достижения любой из целей, хотя бы одной -только стимулирующей или только гарантийной»1.
Таким образом, гражданским законодательством в целом, и исследуемым нами Законом о долевом участии в строительстве, в частности, могут быть предусмотрены различные способы, позволяющие побудить (стимулировать) стороны выполнить свои обязательства надлежащим образом, а также возместить или снизить финансовые потери пострадавшей стороны, обеспечивая, таким образом, удовлетворение имущественных интересов кредиторов.
В первую очередь, обеспечительную и гарантийную функции несут способы обеспечения исполнения обязательств, определенные в Главе 23 Гражданского кодекса. От других обеспечительных мер, данные способы отличаются тем, что представляют собой некий дублирующий вариант, «который подключается в тех случаях, когда обязательство не исполняется, вне зависимости от того, какие последствия наступают для должника: ответствен-ность или иные неблагоприятные меры побудительного характера» .
В то же время, установленные законом или договором иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств также стимулируют должника к их надлежащему исполнению и гарантируют защиту законных прав и интересов кредиторов, что позволяет их также исследовать как меры, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательства.
