Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ: ПРАКТИКА РЕГУЛИРОВАНИЯ И ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ
1. Институт долевого участия в строительстве жилья 13
2. Вопросы квалификации гражданско-правовых договоров 28
3. Объект договоров, заключаемых по поводу строящегося дома 49
ГЛАВА 2. ОТДЕЛЬНЫЕ ИНСТИТУТЫ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ ДЛЯ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО ДОЛЕВОМУ УЧАСТИЮ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
1. В связи инвестиционного законодательства и долевого участия в строительстве 73
2. Совместная деятельность при строительстве жилых домов 87
3. Подряд, возмездное оказание услуг, посреднические договоры и привлечение средств в строительство 115
4. Купля-продажа квартир в строящемся доме 130
ГЛАВА 3. УЧАСТИЕ ГРАЖДАН В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ: ПРАВОВОЙ АСПЕКТ 154
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 167
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 169
- Институт долевого участия в строительстве жилья
- В связи инвестиционного законодательства и долевого участия в строительстве
- УЧАСТИЕ ГРАЖДАН В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ: ПРАВОВОЙ АСПЕКТ
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилищная проблема всегда была в нашей стране одной из самых острых и трудноразрешимых. В современных условиях прежний порядок обеспечения граждан квартирами за счет государственного и муниципального фонда стал неэффективным, что побуждает искать новые способы удовлетворения потребности в жилье.
Право на жилище - одно из основополагающих социально-экономических прав граждан, закрепленных в Конституции РФ (ст.40). Государство не только должно охранять имеющееся у гражданина субъективное право на конкретное жилище, но и содействовать тому, чтобы каждый был обеспечен жильем.
Создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы, преодоление сокращения объемов жилищного строительства, изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования жилищного строительства с увеличением доли внебюджетных инвестиций, демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, изменение форм организации строительства являются приоритетными направлениями долгосрочной государственной жилищной политики1.
К началу экономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное участие граждан и частных юридических лиц в решении жилищной проблемы. За последнее время в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. В частности, основными источниками финансирования жилищного
См., например: Постановление Совета Министров Российской Федерации от 20.06.1993г. «О государственной целевой программе «Жилище»; Постановление Правительства РФ «Программа социальных реформ в Российской Федерации на период 1996-2000 годов» от 26.02.1997г. № 222.
4
строительства стали внебюджетные фонды. В условиях снижения
платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского
кредитования застройщики стали самостоятельно напрямую привлекать
денежные ресурсы частных инвесторов, в том числе и граждан, на условиях
долевого участия в строительстве. ;
Любое строительство - это предприятие, требующее совместных усилий нескольких лиц. Поэтому вполне естественно объединение денежных, трудовых и иных ресурсов при возведении жилого дома. Такое объединение может происходить на различных правовых и экономических основаниях.
В период советской власти было широко распространено долевое участие социалистических организаций в жилищном и гражданском строительстве. Однако все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между дольщиками «для заселения». В дальнейшем, с появлением и развитием частной собственности, построенное за счет частных организаций жилье передавалось им в собственность. Со временем в отношения долевого участия в строительстве стали вовлекаться граждане. Инвестирование в строительство жилья объявили новым перспективным видом приобретения жилья в собственность.
Привлекательность рынка первичного жилья состоит в том, что у приобретателя квартиры в строящемся доме есть возможность по сравнительно (с ценами на аналогичное готовое жилье) невысоким ценам получить современное, комфортное помещение, максимально удовлетворяющее его потребностям (планировка, уровень отделки и т.п.). Вместе с тем, имеют место обоснованные опасения, связанные с нарушениями прав инвесторов, неоправданным затягиванием возведения жилья, риском незавершения строительства или его существенного удорожания.
Большое количество споров, возникающих из долевого участия в строительстве, рассматриваемых арбитражными судами, а более того -предъявление исков гражданами, приобретающими квартиры для личного пользования, породили вопросы о правовой природе заключаемых договоров. Имеется множество публикаций, посвященных исследованию этого вопроса. В основном их содержание сводится к сравнительному анализу договоров о привлечении денежных средств в строительство дома с известными законодательству институтами (инвестиционная деятельность, простое товарищество, строительный подряд, возмездное оказание услуг, купля-продажа). Обычно делают вывод о том, что рассматриваемые отношения не могут быть отнесены ни к одному из известных институтов и должны быть признаны самостоятельным типом договоров.
Неясность правовой природы заключаемых по поводу строительства многоквартирного дома договоров приводит к тому, что одним и тем же термином «долевое участие в строительстве» определяют различные по сути явления.
Следует отметить, что долевое строительство возможно не только в жилищной сфере. Часто застройщики объединяются для возведения нежилых, производственных помещений, граждане участвуют в строительстве, например, гаражей. Специфика строительства жилья связана с чрезвычайной важностью жилищной проблемы, а также с тем, что объект строительства - дом в целом - сложен и в его составе выделяются отдельные объекты: квартиры, которые предназначены для проживания граждан. Отсюда возникают вопросы, требующие специального решения: о порядке распределения квартир в построенном доме, о возможности применения Закона «О защите прав потребителей», об объекте заключаемых договоров и другие.
Правовое регулирование наиболее эффективно тогда, когда оно осуществляется нормами, установленными специально для данного вида
6 отношений. Отсутствие законодательного определения договоров долевого участия, неоднозначность практики рассмотрения возникающих споров влечет необходимость не только прикладных, но и фундаментальных исследований реально существующих отношений. В связи с этим, учитывая большую распространенность договоров на участие в строительстве, настоящее исследование представляется актуальным и своевременным, а указанные обстоятельства явились предпосылкой для выбора темы исследования.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка теоретических проблем в преломлении к практическим вопросам правового оформления долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. В работе предпринята попытка решить следующие задачи: 1) рассмотреть и классифицировать фактически возникающие отношения по долевому участию в строительстве; 2) проанализировать причины, которые привели к тому, что договор долевого участия в строительстве реально используется, но не имеет собственного института; 3) определить источники регулирования возникающих при застройке отношений; 4) аргументировать необходимость применения к гражданам, вступающим в долевое строительство, законодательства о защите прав потребителей; 5) исследовать практику регистрации права собственности на построенные объекты; 6) рассмотреть особенности отдельных видов договоров, называемых «о долевом участии в строительстве»: совместная деятельность, подряд, посреднические услуги, купля-продажа; 9) внести конкретные предложения по порядку заключения и исполнения договоров в сфере строительства; 10) обосновать необходимость регистрации заключаемых договоров.
Объектом исследования являются нормы гражданского права, применимые к складывающимся в сфере долевого строительства отношениям, а также практика договорного регулирования и правоприменительной деятельности.
Методологической основой данного исследования являются диалектико-материалистический метод, метод сравнительного правоведения, использованы частно-научные методы системного, логического анализа, анкетирования и комплексного решения задач. Работа строится на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.
В работе использована научная литература по общей теории права, гражданскому, жилищному праву, а также иные, относящиеся к теме исследования работы ученых. В частности, теоретической основой исследования послужили работы М.И.Барышева, М.И. Брагинского, И.Л.Брауде, В.В. Витрянского, В.П.Грибанова, О.С. Иоффе, Е.А. Суханова, Ю.К.Толстого, Г.Ф. Шершеневича и др. Непосредственно проблемы квалификации отношений, возникающих при долевом участии в строительстве, изучаются современными авторами - К.И.Скловским, Ю.В. Романцом и др.
Диссертация написана на основе анализа Конституции РФ, законов РФ, законов субъектов РФ, руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. Изучена практика судов общей юрисдикции г.Самары, Арбитражного суда Самарской области, а также опубликованные материалы судебной практики иных судов и высших судебных инстанций.
Научная новизна исследования состоит в комплексном анализе и квалификации договоров, опосредующих долевое участие в строительстве. В настоящее время недостаточно разработана нормативно-правовая база для эффективного регулирования рассматриваемых отношений, в связи с чем в диссертации предпринята попытка дать анализ развития договорного регулирования и практики разрешения возникающих споров, обосновать необходимость закрепления некоторых специальных норм, посвященных данным договорам.
Впервые в научной литературе представлено комплексное теоретическое исследование вопросов, возникающих при долевом строительстве.
На базе теоретического обоснования и разработки проблем долевого участия в строительстве вносятся конкретные предложения по совершенствованию правового регулирования. В частности, на защиту выносятся следующие положения:
Долевое участие в строительстве - собирательное понятие для обозначения отношений, возникающих по поводу строительства жилого дома, и оно не определяет правовой природы заключаемых соглашений. Следовательно, всякий раз необходимо специально квалифицировать соответствующий договор (группу договоров). При этом единство объекта (строящийся дом) не предопределяет единства правоотношений между всеми лицами, связанными с долевым участием в строительстве.
При квалификации отношений необходимо первоначально дать оценку их направленности (передача имущества, выполнение работ, оказание услуг), правам и обязанностям сторон, а затем оценить факультативные, «технические» соглашения (о цессии, новации, отступном и т.д.), создающие правовую ситуацию вокруг базового обязательства.
Квартира как объект права возникает лишь в доме, сданном в эксплуатацию, в момент ее учета органами инвентаризации. Строительные материалы, становясь частью объекта строительства, перестают существовать в качестве самостоятельных объектов права. Объект строительства (в том числе являющийся предметом действующего договора подряда) и объект незавершенного строительства могут быть объектами недвижимости. Но именно в таком качестве (как недвижимость) они могут участвовать в обороте после регистрации права собственности. Объект строительства не является объектом общей долевой собственности. Общая собственность может возникнуть лишь на
9 объект незавершенного строительства (при регистрации в таком качестве) или на объект, являющийся результатом завершенного строительства.
Собственником вещи, созданной по договору подряда (как движимой, так и недвижимой) следует считать заказчика. Целесообразно признать за заказчиком определенные вещные права («право владения объектом строительства») и во время действия договора подряда. Дольщикам же до передачи им квартир принадлежат лишь обязательственные права на них. Представляется возможным признать возникновение вещных прав дольщиков не в момент передачи, а в момент появления самого объекта -квартиры.
Долевое участие в строительстве является инвестиционной деятельностью (в широком смысле слова), хотя и не всегда связано с извлечением прибыли. Однако понятие «инвестиции» выражает лишь экономическое содержание соответствующих отношений, а сама инвестиционная деятельность осуществляется в определенных правовых формах. Источник финансирования получаемой по договору квартиры не предопределяет ни порядка ее получения, ни последующего статуса. Поэтому именование договоров долевого участия «инвестиционными договорами» ничего не представляет для юридической их характеристики.
Необоснованна единая квалификация, даваемая всем отношениям по поводу строительства жилого дома как отношениям по совместной деятельности. Общего договора, участником которого становится каждый вложивший деньги, здесь обычно нет, каждое соглашение, как правило, является самостоятельным и объединяет только участвующих в нем лиц. Тем не менее, договоры о долевом участии в строительстве могут быть квалифицированы и как договоры о совместной деятельности - при наличии необходимых признаков.
Требования участников совместной деятельности о передаче квартир являются вещными требованиями о разделе общего имущества. При
10 выделении жилья в построенном по договору совместной деятельности доме определяющим должен быть принцип пропорциональности вложенным средствам, а не иные подходы. Если один из товарищей выбывает из договора до достижения общей цели, он утрачивает право на получение квартир в построенном доме. Лица, заключившие с одним из товарищей договоры долевого участия, новыми участниками прежнего договора не становятся. Сказанное не означает, что вновь возникшие отношения не могут быть квалифицированы как самостоятельный договор о совместной деятельности, но его состав будет иной.
Договоры, по условиям которых лицо, заинтересованное в строительстве и финансирующее его, возлагает функции заказчика на другое лицо -застройщика, являются договорами на оказание услуг - агентированием. На практике часто заключаются договоры «о передаче функций заказчика», имеющие разное содержание, но чаще всего представляющие собою нелегитимную попытку передать полномочия, вытекающие из административных актов (например, о разрешении строительства).
Договоры долевого участия, предусматривающие передачу квартир, не могут быть договорами подряда, так как последние направлены на выполнение работ. Аналогично следует оценить и соглашения, где предметом является оказание услуг, в том числе посреднических. Ошибочным является мнение о том, что в результате замены дольщика в силу цессии уступаются права заказчика по договору подряда. Подрядчик может быть связан с заказчиком различными отношениями, так как в счет выполненных работ допускается получение части квартир в построенном доме. Но отношения по получению квартир составляют предмет самостоятельного договора, если даже условие об их получении вошло в текст договора подряда.
10.Договоры долевого участия, заключаемые относительно конкретных квартир в строящемся доме, обычно являются по своей природе
и договорами купли-продажи. Но возникновение права собственности при этом регистрируется после исполнения договора - передачи квартиры. Отсутствие государственной регистрации права собственности на квартиру у участников строительства не является препятствием к продаже этой квартиры. По договору долевого участия в строительстве продается именно квартира, о продаже прав может идти речь только при заключении соглашения об уступке обязательственных прав, полученных лицом по такому договору. 11 .Государство должно предоставлять повышенную правовую защиту гражданам, вкладывающим денежные средства в строительство жилых домов. В частности, к отношениям по приобретению гражданами жилья в порядке долевого участия в строительстве, необходимо применять законодательство о защите прав потребителей.
Теоретическое и практическое значение исследования заключается в возможности использования содержащихся в диссертации выводов и предложений для совершенствования действующего законодательства и практики его применения. Их можно использовать при совершенствовании программ курсов «Гражданское право» и «Жилищное право», при подготовке учебно-методических материалов по изучению этих дисциплин, а также при чтении соответствующих курсов и проведении практических занятий в учебных заведениях.
Результаты исследования также могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права, направлениями для которых могут являться: проблема квалификации и классификации договорных отношений, вопросы применения законодательства о защите прав потребителей, изучение вопросов толкования договоров, комплексное исследование проблематики выделения самостоятельных институтов, изучение вопросов, касающихся договора о
12 совместной деятельности, договоров на оказание посреднических услуг, купли-продажи, смешанных договоров.
Кроме того, практические выводы, сделанные в диссертации, могут быть использованы как при разрешении споров судебными органами, так и при заключении и исполнении договоров в сфере строительства.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, нашли свое отражение в опубликованных автором работах, а также в его выступлениях на научно-практических конференциях, при чтении учебных курсов «Гражданское право» и «Жилищное право» на юридическом факультете Самарской государственной экономической академии.
Результаты исследования апробированы при обсуждении диссертации на кафедре гражданского и трудового права Самарской государственной экономической академии. По теме диссертации опубликовано 7 научных работ, в том числе издана монография «Правовое регулирование долевого участия в строительстве» (объем - 9 п.л.).
Структура работы обусловлена научными целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Институт долевого участия в строительстве жилья
Договоры долевого участия в строительстве весьма распространены в современной хозяйственной практике. Названия они могут иметь самые различные: «о долевом участии в финансировании строительства», «о долевом инвестировании», «о совместной деятельности по строительству дома», «о долевом участии в инвестициях», «инвестиционный контракт на строительство объекта» и т.д. Следует признать, что «долевое участие в строительстве» представляет собой экономическое содержание различных отношений, возникающих при застройке. Это понятие является собирательным и не определяет правовой природы обозначаемых им договоров. «Долевое» означает, что строительство дома, его финансирование осуществляется за счет нескольких субъектов (дольщиков), которые станут собственниками помещений в нем. Формы участия этих лиц в строительстве могут быть разнообразными. Отношения между ними складываются различного типа и вида. Поэтому неэффективны и бесплодны имеющиеся попытки определить договор на долевое участие в строительстве как нечто устоявшееся и единое по природе порождаемых им обязательств. Такой подход приводит лишь к тому, что соответствующие договоры признаются договорами особого рода, не относящимися ни к одному из поименованных в ГК РФ видов договорных обязательств, не содержащих даже элементов предусмотренных ГК договоров1.
Строительство многоквартирного дома обычно обеспечивается комплексом разнообразных договоров. Все они взаимосвязаны как по объекту строительства, так и по обязательствам участников. Однако каждый из них является самостоятельным договором с определенным содержанием, между конкретными субъектами, и связывает только стороны данного соглашения. Здесь имеет место группа договоров, объединенных одним объектом. Но эта группа не составляет единого целого, как, например, комплексный договор финансовой аренды.
В качестве примера приведем следующую довольно типичную ситуацию. Между радиотехническим институтом (заказчиком) и трестом «Мосстрой-43» был заключен договор подряда на капитальное строительство от 28.12.1990г. Подрядчик взял на себя обязательство осуществить строительство жилого дома, а заказчик - финансировать строительство.
На основании данного договора подрядчик, заказчик, АООТ «Конкорд» (инвестор) и АООТ «Домостроительный комбинат №1» (субподрядчик) заключили договор от 03.07.1995г. о долевом участии в финансировании строительства, который суд обоснованно оценил как самостоятельное обязательство, имеющее целью привлечение дополнительных инвестиций на строительство дома. Заключение указанного четырехстороннего соглашения никак не повлияло на содержание и объем обязательств сторон по договору подряда. Денежные обязательства заказчика перед подрядчиком сохранились в неизменном виде.
Здесь договор подряда и договор долевого участия не составляют единого комплексного, смешанного договора, хотя и касаются одного и того же объекта и участвуют в них те же лица. Существуют отдельно обязательства по договору подряда (у подрядчика - построить объект, у заказчика - принять результат работ и уплатить обусловленную цену) и обязательства из долевого участия (у дольщиков - внести денежные средства, у заказчика - предоставить жилые помещения). К каждому из этих соглашений должны применяться соответствующие нормы.
Договор долевого участия в литературе часто определяется как комплексный, соединяющий черты различных договоров. «Такое предположение, по крайней мере, избавляет от часто ведущего к неудачам стремления непременно отождествить договор долевого участия с одним из указанных в ГК (купли-продажи, подряда, простого товарищества и др.). Другим важным следствием становится то, что различные трактовки этого договора, даваемые судами при рассмотрении споров с учетом преобладания тех или иных черт в конкретных соглашениях, утрачивают абсолютное значение и позволяют сохранить свободный, непредвзятый подход к долевому участию в строительстве»1. В целом согласившись с таким взглядом, подчеркнем еще раз, что не всегда отношения сторон по участию в строительстве охватываются одним комплексным договором. Это может быть группа самостоятельных соглашений, как было показано выше, или, несмотря на необычное название, часто договоры на долевое участие в строительстве укладываются в знакомые рамки: совместная деятельность, строительный подряд, купля-продажа, мена, и др. Специфические черты строительства здесь не должны влиять на квалификацию. Могут заключаться и смешанные договоры, в которых содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами.
В связи инвестиционного законодательства и долевого участия в строительстве
Отношения по поводу возведения жилого дома всегда связаны с процессом вложения в строительство денежных средств и иного имущества. Именно поэтому применительно к рассматриваемым отношениям говорится об инвестициях.
В силу причин исторического и идеологического характера категория «инвестиции» в отечественном праве долгое время связывалась именно с понятием договора подряда на капитальное строительство, «особенностью которого была увязка выполнения обязательств по договору подряда с финансированием строительных работ1. Это, во всяком случае, могло бы объяснить использование таких, казалось бы, не связанных с инвестированием капитала терминов, как «заказчик», «заказ на капитальное строительство» и т.п.»2.
В сущности, деятельность, направленная на размещение и (или) привлечение денежных и иных имущественных средств в строительство - это инвестиционная деятельность, поэтому договоры на участие в строительстве часто называют инвестиционными.
В настоящее время инвестиции регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»3, Законом «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991г.1 и Федеральным законом от 9.07.1999 г. № 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" . При этом ст.21 Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» признает утратившим силу в части норм, ему противоречащих, Закон от 26.06. 1991г. Инвестиционные отношения регулируются также на уровне субъектов федерации. В частности, в Самарской области действует Закон "Об инвестициях в Самарской области" от 28.09.1999г.
Инвестированию в жилищную сферу посвящены нормативные акты о жилищных кредитах3, жилищных сертификатах4, субсидиях на строительство и приобретение жилья5. Следует отметить также Указы Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» и от 10.06.1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов».
Инвестиционная деятельность - одна из важнейших сфер современной экономики. Любой рынок должен быть обеспечен необходимыми средствами, капиталом. Движение этих средств вызывает большой интерес, инвестициям посвящено огромное количество исследований, в основном в рамках экономической науки.
Категория «инвестиции» имеет в большей степени экономическое содержание - это имущество, вкладываемое в осуществление какой-либо деятельности с целью получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестирование средств может опосредоваться различными правовыми формами. Предметом изучения юридической науки чаще всего является инвестиционная деятельность, связанная с выпуском и обращением ценных бумаг . В учебниках и пособиях именно эта деятельность специально рассматривается в качестве инвестиционной, а об иных формах инвестиций (например, участие в уставных капиталах юридических лиц) идет речь в других разделах. Анализ имеющихся нормативных актов, посвященных защите прав инвесторов, показывает, что все они относятся к участникам фондового рынка. Однако, приобретение ценных бумаг - это не единственный способ инвестирования.
Как уже было отмечено, приоритетное значение для регулирования инвестиционной деятельности в сфере строительства является Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Капитальные вложения - это «инвестиции в основной капитал (основные средства)» (ст.1 Закона). Единого понятия основного капитала в юридической литературе не имеется, это экономическая категория, которой противопоставляют оборотные средства или финансовые активы. В любом случае подразумевается, что капитал - «это действующий (вложенный в дело) источник дохода, дающий общественно полезный эффект» . Таким образом, инвестиции, как правило, ассоциируются с производством, получением прибыли, риском.
Имеющийся в литературе спор по поводу отнесения долевого участия в строительстве к инвестиционной деятельности связан как раз с этим моментом. Граждане, вкладывающие денежные средства в строительство собственного жилья, не преследуют цели извлечения прибыли, поэтому в строгом смысле они не осуществляют инвестиционную деятельность. Тем не менее, толкование современного законодательства позволяет считать их инвесторами.
Рассмотрим аргументы, выдвигаемые исследователями против признания граждан участниками инвестиционного процесса, и попытаемся представить свои возражения. В частности, отмечается, что физические лица не осуществляют практических действий по реализации инвестиций и не могут реально отследить их движение и целевое использование; у граждан и у самих фирм нет лицензий на осуществление инвестиционной деятельности.
Участие граждан в строительстве жилья: правовой аспект
Жилые помещения предназначены для проживания граждан и должны использоваться строго в соответствии с их назначением (ст.288 ГК РФ). Поэтому конечным приобретателем, пользователем квартиры всегда будет физическое лицо. Обычно договор с гражданином, в результате которого он приобретает квартиру в собственность, и завершает возможную цепочку договоров относительно квартир в строящемся доме.
Однако не всегда передача денег в связи со строительством, с предоставлением квартиры свидетельствует о заключении договора долевого участия. Например, Р. в соответствии с договором от 4.04.1990г. внесла в кассу ОАО 10 тыс. рублей на строительство квартиры с условием возврата указанной сумы до 31.12.96г. Квартиру предоставили, но деньги не были возвращены, в связи с чем был предъявлен иск. Ответчик утверждал, что Р. приняла участие в долевом строительстве. Однако это противоречит условиям договора. Р. нуждалась в улучшении жилищных условий. Работодатель должен был обеспечить ее жильем вне зависимости от внесения ею денег. С учетом внесения Р. денег на строительство квартиры и условий договора Р. была обеспечена жилой площадью вне очереди . В данном случае денежные средства были переданы на условиях возвратности и срочности, т.е. не в счет оплаты стоимости полученной квартиры.
Граждане, вкладывая деньги в строительство жилья, обычно рискуют всеми своими сбережениями. Печальный финал деятельности «финансовых пирамид» побуждает к поиску средств и механизмов защиты граждан, вкладывающих деньги по договорам, юридическая квалификация которых неопределенна. Нетрадиционность форм вложения денег не должна быть основанием для отказа гражданам в повышенной защите.
Провозглашенное равенство участников гражданско-правовых отношений (ст.2 ГК), конечно, не означает их фактического равенства. Значительно отличаются, иногда до степени несопоставимости, материальное положение, профессиональный статус, иные факторы, позволяющие влиять на формирование и исполнение обязательств. Реализация защиты слабой стороны в договоре требует формального отступления от принципа равенства участников гражданско-правовых отношений. «Фактически же, предоставляя слабой стороне дополнительные права и соответственно возлагая на ее контрагента по договору дополнительные обязанности, ГК и другие законы тем самым обеспечивают на деле равенство участников таких договорных отношений» .
Следует отметить, что участие в договоре гражданина, в частности в договоре на строительство, само по себе на тип договора не влияет. На мой взгляд, не имеет смысла выделение договора о привлечении финансовых средств граждан в противовес договорным отношениям с участием только юридических лиц. Некоторые авторы, проводя такое разделение, отмечают, что наиболее сложные проблемы возникают именно с квалификацией отношений с участием граждан, принципиально отличающихся от отношений между юридическими лицами . Видимо, такой подход связан с тем, что долевое участие в строительстве организаций предусмотрено законом давно, а граждане имеют возможность участвовать в гражданском обороте наравне с юридическими лицами лишь после принятия нового Гражданского кодекса. Объектом договоров, которые заключают граждане, являются конкретные квартиры, а при долевом строительстве юридическими лицами часто речь идет о «доле» в строительстве, о количестве жилой площади, о секциях, блоках и т.п. остроенного дома. При этом стороны связаны подрядными и иными договорами, непосредственно предусмотренными Гражданским кодексом, что позволяет определенно квалифицировать их статус. Кроме того, участие в договоре гражданина предполагает установление для него более льготного режима по сравнению с предпринимателями.
Однако для определения типа договора нет никакой разницы, кто является дольщиком, приобретателем квартиры - гражданин или организация. Другое дело, что участие в договоре гражданина, приобретающего жилье для собственного использования, влечет необходимость применения дополнительно Закона «О защите прав потребителей». Как известно, Гражданский кодекс специально выделяет виды договоров с участием потребителей: розничная купля-продажа, бытовой подряд, прокат, то есть отношения с участием граждан могут обособляться, но в рамках известного типа договора.
Когда гражданин вкладывает деньги в строительство своего жилья, к нему в такой ситуации должно применяться законодательство о защите прав потребителей. Это подтверждается и Разъяснениями Государственного антимонопольного комитета РФ по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в редакции Федерального закона от 9.01.1996 г.1 Суть этого разъяснения сводится к тому, что договоры долевого участия следует рассматривать не как инвестиционные (связанные с получением прибыли) или договоры о совместной деятельности (однонаправленные), а, прежде всего, как договоры подряда и применять соответственно Закон РФ «О защите прав потребителей».
