Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ КАК ФОРМА ОРГАНИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ РЫНКА
1.1. Систематизация вариантов совмещения функций участников жилищного строительства 10
1.2. Строительство жилья на основе договора участия в долевом строительстве 17
1.3. Долевое строительство жилья путем создания жилищного накопительного кооператива 30
1.4. Долевое строительство жилья на основе договора простого товарищества 37
ГЛАВА 2. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
2.1. Особенности бухгалтерского учета в условиях договора участия в долевом строительстве 51
2.2. Специфика учетного отражения строительства жилья в жилищном накопительном кооперативе 67
2.3. Отражение операций по строительству жилья на основе договора простого товарищества 76
ГЛАВА 3. АНАЛИТИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ УЧАСТНИКОВ
3.1. Интерпретация типов финансовой устойчивости и их развитие 92
3.2. Реализация стратегии финансовой устойчивости на основе применения абсолютных показателей 120
3.3 Мониторинг финансовой устойчивости на основе относительных показателей 132
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 156
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 167
ПРИЛОЖЕНИЯ 177
- Систематизация вариантов совмещения функций участников жилищного строительства
- Особенности бухгалтерского учета в условиях договора участия в долевом строительстве
- Интерпретация типов финансовой устойчивости и их развитие
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В современных условиях развития рыночных отношений жилищная проблема в Российской Федерации стоит особенно остро. После прекращения централизованного государственного финансирования и организации жилищного строительства резко уменьшились объемы ввода жилья в эксплуатацию. Основной причиной сокращения являются ограниченные возможности привлечения прямых государственных, муниципальных и частных инвестиций, а также недоступность кредитных ресурсов из-за высоких процентных ставок. Одним из наиболее распространенных вариантов решения этой задачи в начале 90-х гг. прошлого столетия стало так называемое долевое участие в строительстве. За прошедшее десятилетие оно вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья, т.к. имеет следующие преимущества - возможность поэтапной оплаты, индексирование только остаточной стоимости строительства по договору, возможность зачета имеющегося жилья, снижение на 10-20% затрат по сравнению с прямой покупкой жилья.
Актуальность исследования бухгалтерского учета долевого строительства жилья обусловлена рядом причин:
во-первых, законодательная база, регулирующая договорные отношения в сфере инвестиций в жилищное строительство в новых условиях, сформировалась только к 2005 году, поэтому по ряду вопросов отсутствуют нормативные документы, закрепляющие порядок отражения на счетах бухгалтерского учета операций по долевому строительству;
во-вторых, в зависимости от источников финансирования строительства жилья, законодательство устанавливает различные виды договорных отношений, которые существенно влияют на порядок ведения бухгалтерского учета;
- в-третьих, отражение в бухгалтерском учете операций по долевому
строительству жилья зависит от совмещения функций участников
строительной деятельности - инвестора, заказчика, подрядчика и
пользователя.
Указанное разнообразие подходов к организации бухгалтерского учета
требует исследования и систематизации, т.к. в противном случае может
привести к искажению бухгалтерской отчетности, налоговым и
административным правонарушениям.
С целью стабилизации рынка жилья в Российской Федерации введен государственный контроль финансовой устойчивости заказчиков, ведущих жилищное строительство. Таким образом, обеспечение финансовой устойчивости становится основой формирования стратегии для этих организаций.
Однако сама проблема устойчивости строительных организаций в современных условиях мало изучена, следствием чего является:
отсутствие единой трактовки сущности финансовой устойчивости;
не стандартизованная терминология, используемая в понятийном аппарате;
отсутствие нормативных значений отдельных коэффициентов, рекомендуемых для анализа финансовой устойчивости.
Недостаточная изученность и важность отмеченных проблем определили актуальность выбранной темы диссертации.
Степень разработанности проблемы. Проблемы теории и методологии учета в строительстве вообще и долевого строительства в частности исследуются в работах следующих авторов: Н.А. Адамова, В.И. Бариленко, Т.Н. Борисенко и В.Д. Борисенко, Н.А. Бреславцевой, Т.П. Васильевой, С.А. Верещагина, А.Ю. Дементьева, В.Р. Захарьина, Н.В. Савиной, П.А. Соколова, В.И. Ткача и других.
5 В условиях применения новых законодательных актов взаимоотношения
между инвестором, заказчиком, подрядчиком и пользователем требуют
дополнительной теоретической и практической проработки.
Значительную роль в разработке методологии анализа финансовой устойчивости сыграли такие отечественные и зарубежные ученые как: Р.Л. Акофф, В.П. Астахов, Д. Гарнер, Г.П. Герасименко, Л.Т. Гиляровская, А.В. Грачев, Л.В. Донцова, О.В. Ефимова, Е.С. Исаев, В.В. Ковалев, Р. Конвей, М.Н. Крейнина, Э.А. Маркарьян, М.В. Мельник, Е.В. Негашев, Н.А. Никифорова, Р. Оуэн, Э. Райе, В.М. Родионова, Г.В. Савицкая, Р.С. Сайфулин, К. Уолш, М.А. Федотова, Э. Хелферт, А.Д. Шеремет и другие.
Тем не менее, в экономической литературе не в полной мере рассмотрены вопросы финансовой устойчивости участников строительной деятельности. Актуальность этих вопросов, их неполная теоретическая разработанность и большая практическая значимость в современных условиях обусловили выбор темы диссертации, определили цель и задачи исследования.
Целью диссертационного исследования является разработка и обоснование теоретических и организационно-методических рекомендаций по совершенствованию учета строительства жилья в условиях долевого участия и методики анализа финансовой устойчивости участников. Задачи исследования. Для достижения указанной цели были поставлены и решались следующие научные и практические задачи:
изучение правовой основы долевого строительства жилья;
оценка влияния на ведение бухгалтерского учета распределения функций участников строительной деятельности и типа договора;
систематизация учетных записей для всех типов договоров долевого строительства жилья в условиях оптимального варианта совмещения функций участников строительной деятельности;
исследование существующих методик анализа финансовой устойчивости организаций и оценка их надежности;
разработка методики оценки финансовой устойчивости заказчика с учетом специфики его хозяйственной деятельности;
применение графических методов для анализа финансовой устойчивости заказчика.
Предметом исследования является комплекс теоретических и методических вопросов учетного отражения строительства жилья в долевых условиях и формирование аналитического обеспечения финансовой устойчивости участников.
Объектом диссертационного исследования являются организации, ведущие жилищное строительство в г.г. Самаре, Тольятти и Самарской области.
Методологической основой исследования послужили общие методы познания: наблюдение, сравнение, обобщение, анализ и синтез, индукции и дедукции, моделирование. Были применены также специальные методы: системного подхода, классификация, расчетно-аналитические, графические и
др.
Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам бухгалтерского учета и экономического анализа.
Информационной базой исследования явились законодательные акты и нормативные документы государственных органов власти Российской Федерации, статистические данные, материалы периодической печати по изучаемой проблеме.
Научная новизна проведенного исследования заключается в следующем:
- разработана авторская схема классификатора вариантов совмещения
функций участников строительной деятельности, обоснованы
оптимальные варианты совмещения функций для всех типов
договоров, предусмотренных законодательством, послужившие
7 основой для построения системы бухгалтерского учета по долевому
строительству жилья;
сформулированы объективные предпосылки для выделения расчетов по договорам участия в долевом строительстве на самостоятельный балансовый счет, на основе системы субсчетов самостоятельного балансового счета разработаны учетные записи для оптимальных вариантов совмещения функций участников для всех типов договоров, предусмотренных законодательством, с целью повышения эффективности функционирования учетно-аналитической системы операций по долевому строительству жилья;
предложено внести изменения в раскрытие информации по договорам участия в долевом строительстве в бухгалтерскую отчетность заказчика с целью повышения ее достоверности и прозрачности для внешних пользователей, формы ежеквартальной отчетности заказчика по вопросам привлечения денежных средств участников долевого строительства дополнены графами для повышения аналитичности отражаемых в них данных;
дано авторское определение финансовой устойчивости, усиливающее ее значимость для реализации стратегических задач организации, дана оценка надежности существующих методик, определяющих типы финансовой устойчивости, на основе их сравнительного анализа с использованием графических методов;
систематизированы относительные коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость, предложены новые показатели, учитывающие специфику деятельности заказчика, связанной с долевым строительством жилья, произведен отбор коэффициентов для мониторинга финансовой устойчивости, предложен графический инструментарий (роза финансовой устойчивости), повышающие оперативность анализа финансового состояния организации;
- разработана авторская методика анализа финансовой устойчивости на
основе шести типов финансовых ситуаций, дана ее графическая интерпретация.
Теоретическая и практическая значимость работы. Результаты исследования могут быть востребованы при совершенствовании отраслевых нормативных и методических документов, а также при проведении научных исследований в рамках затрагиваемых проблем.
Практическая значимость исследования определяется возможностью широкого использования организациями, осуществляющими жилищное строительство, предложенных методик ведения бухгалтерского учета и анализа финансовой устойчивости.
Практическое значение, в частности, имеют:
- применение классификатора для выбора оптимальных вариантов
совмещения функций участников строительства;
рекомендации по дополнению рабочего плана счетов и отражению в бухгалтерской отчетности заказчика информации по договорам участия в долевом строительстве;
предложенная методика определения финансовой устойчивости;
- графические методы для мониторинга финансовой устойчивости.
Апробация результатов исследования. Основные положения
диссертационного исследования отражены в опубликованных статьях,
учебном пособии, докладывались и обсуждались на Второй Всероссийской
научно-методической конференции, проходившей в марте 2004 года в г.
Пенза.
Разработанные методики бухгалтерского учета и анализа финансовой устойчивости внедрены в практическую деятельность ЗАО «Тольяттистройзаказчик».
Графические методы анализа внедрены и используются в практике работы аудиторской фирмы ООО «Аудит-потенциал».
Положения диссертации используются в учебном процессе филиала
НОУ Самарской гуманитарной академии в г. Тольятти при чтении дисциплин
«Бухгалтерский учет в строительстве», «Аудит», «Анализ финансовой
отчетности», «Комплексный экономический анализ хозяйственной
^ деятельности», «Лабораторный практикум по бухгалтерскому учету».
Отдельные положения диссертации применяются в системе повышения
квалификации профессиональных бухгалтеров в Международном фонде
. образования «Волжская академия бизнеса и менеджмента» (г.Тольятти).
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, ї
трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.
#
Систематизация вариантов совмещения функций участников жилищного строительства
Инвестиционная деятельность, осуществляемая в форме капитальных вложений, к которой относится и жилищное строительство, регулируется Федеральным законом от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с учетом изменений от 02.01. 2000г. № 22-ФЗ) (далее Закон № 39- ФЗ).
Согласно ст.1 Закона № 39-ФЗ, инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Капитальные вложения - это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества.
Статья 4 Закона № 39-ФЗ устанавливает участников инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений: инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Они могут быть физическими и юридическими лицами, создаваемыми на основе договора о совместной деятельности и не имеющими статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее -иностранные инвесторы); заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации; подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ). Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законодательством; пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
Закон разрешает совмещать функции двух и более участников, если иное не установлено договором и на практике мы, как правило, имеем именно такие ситуации. Зачастую встречаются случаи объединения одним из участников строительной деятельности в своем лице более одной из указанных функций, что приводит к объективным сложностям отражения в бухгалтерском учете конкретных финансово-хозяйственных операций. Еще больше ситуация усложняется при участии в процессе капитального строительства нескольких представителей каждого из участников соинвесторов, субподрядчиков и т.п.
Для четкого определения функций участников строительной деятельности предлагаем классификатор вариантов совмещения функций участников строительства, полученный нами путем систематизации всех возможных комбинаций (рис. 1.1).
В классификаторе варианты имеют условное обозначение из двух цифр: первая означает количество участников строительства, вторая - порядковый номер комбинации совмещения функций при данном количестве участников. Первым указан вариант 4.1, как базовый, так как в нем количество участников строительства и их функции соответствуют Закону 39-ФЗ. Для базового варианта возможна только одна комбинация участников строительства.
Особенности бухгалтерского учета в условиях договора участия в долевом строительстве
Бухгалтерский учет в строительстве регулируется, во-первых, Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (Письмо Минфина РФ от 30.12.1993г. № 160), которое устанавливает правила бухгалтерского учета долгосрочных инвестиций и определения инвентарной стоимости объектов этих инвестиций в организациях (далее Положение №160). Положение является обязательным для всех организаций, осуществляющих долгосрочные инвестиции, независимо от форм собственности.
Во-вторых, ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (Приложение к приказу Минфина РФ от 20.12.1994г. № 167) (далее ПБУ 2/94), содержащее правила отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций застройщиков и подрядчиков, связанных с выполнением договоров подряда (контрактов) на капитальное строительство.
Выше было отмечено появление в этих документах термина «застройщик», отличного от участников инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, названных в Законе № 39-ФЗ. Однако, из определения, данного ПБУ 2/94, «застройщик-инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству», следует, что этот термин является синонимом термина «заказчик», данного в Законе № 39-ФЗ.
В Положении №160 застройщики - это предприятия, специализирующиеся на выполнении функций по организации строительства, контролю за его ходом и ведению бухгалтерского учета производимых при этом затрат. К ним относятся предприятия по капитальному строительству в городах, дирекции строящихся предприятий и т.п., а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство. Нетрудно заметить, что в данном случае просматриваетсясовмещение функций заказчика с подрядчиком.
Прежде, чем перейдем к рассмотрению бухгалтерского учета строительства в порядке долевого участия, отметим, что для учета работ в капитальном строительстве Госкомстатом РФ утверждены унифицированные формы первичной учетной документации: NN КС-2 "Акт о приемке выполненных работ", КС-3 "Справка о стоимости выполненных работ и затрат", КС-6 «Общий журнал работ», КС-ба "Журнал учета выполненных работ", КС-8 "Акт о сдаче в эксплуатацию временного (нетитульного) сооружения", КС-9 "Акт о разборке временных (нетитульных) сооружений", КС-10 "Акт об оценке подлежащих сносу (переносу) зданий, строений, сооружений и насаждений", КС-11 «Акт приемки законченного строительством объекта», КС-14 «Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией», КС-17 «Акт о приостановлении строительства», КС-18 «Акт о приостановлении проектно-изыскательских работ по неосуществленному строительству».
Применение и оформление первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ регламентируется законодательными и нормативными правовыми актами в области строительства и градостроительства, а также инструкциями по заполнению форм федерального государственного статистичaеского наблюдения по капитальному строительству.
Ведение первичного учета по. унифицированным формам первичной учетной документации распространяется на юридические лица всех организационно-правовых форм и форм собственности, осуществляющие деятельность в отраслях экономики. Первичные учетные документы могут составляться на бумажных и машинных носителях.
Коды в формах служат для возможности обобщения и систематизации информации при автоматизированной обработке данных. Коды, по которым нет ссылок на общероссийские классификаторы, проставляются по системе кодирования, принятой в организации.
В соответствии с Порядком применения унифицированных форм первичной учетной документации, утвержденным постановлением Госкомстата России от 24 марта 1999 года N 20, в унифицированные формы первичной учетной документации (кроме форм по учету кассовых операций), утвержденные Госкомстатом России, организация при необходимости может вносить дополнительные реквизиты. При этом все реквизиты утвержденных Госкомстатом России унифицированных форм первичной учетной документации остаются без изменения (включая код, номер формы, наименование документа). Удаление отдельных реквизитов из унифицированных форм не допускается. Вносимые изменения должны быть оформлены соответствующим организационно-распорядительным документом организации. Форматы бланков, указанных в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, являются рекомендуемыми и могут изменяться.
Интерпретация типов финансовой устойчивости и их развитие
В Федеральном Законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» особое внимание уделяется застройщику (заказчику). Кроме требования открытости и доступности проектной декларации, которая включает в себя информацию о нем и информацию о проекте строительства, устанавливается государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005г. №645 застройщик (заказчик) обязан ежеквартально, начиная с итогов деятельности за I квартал 2006 г., предоставлять уполномоченным органам отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Отчет по форме согласно Приложению 4 содержит сведения о размере собственных средств и нормативов финансовой устойчивости деятельности застройщика. К ним относятся собственные средства, норматив обеспеченности обязательств (HI), норматив целевого использования средств (Н2), норматив безубыточности (НЗ). Указанные значения будут определяться в порядке, установленном Правительством РФ на основании ч.З ст.23 Закона 214-ФЗ. Несоответствие финансовых показателей заказчика указанным требованиям послужит основанием для приостановления по решению арбитражного суда на определенный срок деятельности данного участника жилищного строительства, связанной с привлечением средств дольщиков.
Таким образом, финансовая устойчивость заказчиков является залогом стабильности строительного рынка. Контроль за финансовой устойчивостью и своевременное принятие мер к несостоятельным заказчикам будут способствовать привлечению населения к самостоятельному решению жилищных проблем путем долевого строительства жилья.
Учитывая, что в сложившейся ситуации для заказчиков, ведущих строительство жилых домов, обеспечение устойчивого финансового состояния становится основой формирования стратегии, в работе исследованы вопросы анализа финансовой устойчивости применительно к этому участнику строительства.
Систематизируем существующие методики анализа финансовой устойчивости и укажем возможности их применения для заказчиков, ведущих строительство многоквартирных жилых домов.
В экономической литературе не сложилась единая трактовка сущности финансовой устойчивости предприятия, что хорошо видно из обзора определений данного понятия, приведенного в таблице 3.1. Определения финансовой устойчивости, приводимые различными исследователями, хотя и имеют схожую трактовку (платежеспособность, обеспеченность денежными ресурсами, снижение риска и др.), при детальном рассмотрении зачастую представляют различные сущностные характеристики.
