Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. РЫНОК ЖИЛЬЯ КАК ОБЪЕКТ СТАТИСТИЧЕСКОГО ИССЛЕДОВАНИЯ 7
1.1 Сущность и этапы развития рынка жилья в Российской Федерации 7
1.2 Роль и основные положения программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»24
1.3 Статистический анализ и современные тенденции рынка жилья в Российской Федерации 37
ГЛАВА 2. МЕТОДИКА СТАТИСТИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ УРОВНЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ 49
2.1 Анализ методических подходов к расчету показателя доступности жилья населению в Российской Федерации 49
2.2. Методика прогнозирования коэффициента доступности жилья 67
2.3. Прогнозирование коэффициента доступности жилья 81
ГЛАВА 3. МНОГОМЕРНЫЙ СТАТИСТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ СУБЪЕКТОВ РФ ПО УРОВНЮ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ НАСЕЛЕНИЮ 93
3.1 Методика статистического исследования доступности жилья 93
3.2 Многомерная классификации регионов РФ по уровню доступности жилья 104
3.3 Статистическая оценка факторов, определяющих доступность жилья 119
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 131
Список использованной литературы 136
ПРИЛОЖЕНИЯ 146
- Сущность и этапы развития рынка жилья в Российской Федерации
- Анализ методических подходов к расчету показателя доступности жилья населению в Российской Федерации
- Многомерная классификации регионов РФ по уровню доступности жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одной из важнейших государственных задач РФ, направленной на улучшение уровня жизни населения и повышения благосостояния страны в целом, является решение жилищной проблемы.
На сегодняшний день наблюдается значительная диспропорция между потребностями населения и предложением на рынке жилья. Недостаточный объем жилищного строительства, низкий уровень обеспеченности населения жильем, рост цен, увеличивающиеся темпы выбытия жилищного фонда из-за ветхости и аварийного состояния значительно обостряют вопрос обеспеченности и доступности жилья населению.
Исследование уровня доступности жилья населению и выявление факторов, влияющих на его изменение, позволит системно подойти к решению жилищной проблемы в стране и тем самым повысить качество жизни населения.
Улучшения в жилищной сфере в части обеспеченности населения жильем, его качество и благоустроенность окажет влияние на демографическую ситуацию в стране, в частности, на рождаемость. Также следует отметить, что показатели эффективности строительной отрасли во многом отражают состояние экономики, как отдельного взятого региона, так и страны в целом. Несмотря на увеличивающиеся объемы жилищного строительства, строительная отрасль пока еще не является фактором экономического роста России.
Проблема улучшения жилищных условий получила отражение в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», принятом в 2006г., в рамках федеральной целевой программы «Жилище».
Анализ результатов реализации национального проекта, своевременное выявление тенденций, а также определение факторов, влияющих на развитие ситуации на рынке жилья, свидетельствуют об актуальности проведения данного исследования, определяют его практическую значимость, цели и задачи.
Цель диссертационной Цель диссертационной работы состоит в разработке методики комплексного статистического анализа доступности жилья в Российской Федерации.
В соответствии с целью в работе поставлены и решены следующие задачи:
выявить основные тенденции развития жилищного строительства в Российской Федерации;
провести сравнительный анализ методик оценки доступности жилья в Российской Федерации, и рассмотреть возможность их модификации;
предложить методические подходы к построению прогнозных оценок доступности жилья;
разработать и апробировать методику многомерной классификации субъектов Российской Федерации по уровню доступности жилья населению;
оценить устойчивость разбиения регионов РФ по уровню доступности жилья;
выявить и оценить основные факторы, определяющие доступность жилья населению в регионе.
Объектом исследования является рынок доступного жилья в Российской Федерации и её субъектах.
Предметом исследования является совокупность показателей и методик, характеризующих доступность жилья населению в Российской Федерации.
Методологической и теоретической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов по статистике, экономической теории, теории статистики, статистике жилищно-коммунального хозяйства, жилищного кредитования, эконометрике, многомерному статистическому анализу и методам прогнозирования.
В качестве исследовательского инструментария применялись статистические методы корреляционного, регрессионного, факторного и кластерного анализа, анализа временных рядов и прогнозирования, а также табличные и графические методы визуализации результатов исследования.
Для обработки исходных данных использовались пакеты прикладных программ «SPSS», «Statistica», «Microsoft Excel».
Информационную базу исследования составили статистические данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, Банка России, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, материалы периодической печати и официальных сайтов Internet по исследуемой тематике.
Научная новизна исследования заключается в разработке методики комплексного статистического анализа доступности жилья в РФ.
К числу наиболее существенных научных результатов, полученных автором и обладающих элементами новизны, относятся:
проведен анализ жилищной ситуации в Российской Федерации и выявлены основные тенденции ее развития;
дана сравнительная оценка методик анализа доступности жилья в Российской Федерации и предложен модифицированный подход к расчету коэффициента доступности жилья;
предложена методика и построены прогнозные оценки коэффициента доступности жилья населению Российской Федерации на краткосрочную перспективу;
разработана и апробирована методика дифференцирования регионов Российской Федерации по степени доступности жилья, основанная на методах многомерной классификации;
разработан методический подход к оцениванию устойчивости разбиения регионов РФ по уровню доступности жилья;
разработаны эконометрические модели, позволяющие оценить основные факторы, влияющие на доступность жилья населению.
Практическая значимость работы заключается в том, что полученные результаты и выводы могут быть использованы Росстатом РФ для совершенствования статистической отчетности доступности жилья населению на федеральном и региональном уровнях, а таюке нашли применение в деятельности компаний ООО «СтройМонолит» и ООО «Маркет Инсайт» при анализе жилищной ситуации в регионах РФ, что подтверждено документально.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования получили одобрение на научно-практических конференциях молодых ученых, аспирантов и студентов «Актуальные проблемы статистического анализа социально-экономических явлений и процессов» Москва 2007г. и 2008г. и международной научно-практической конференции «Инновационные технологии в экономике как фактор развития современного общества» г. Саратов, 2008г.
Публикации. Основные положения диссертации изложены в 7 научных публикациях общим объемом 1,7 п.л., в том числе в 1-й статье в научном журнале, рекомендованном ВАК.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
class1 РЫНОК ЖИЛЬЯ КАК ОБЪЕКТ СТАТИСТИЧЕСКОГО ИССЛЕДОВАНИЯ class1 class2
Сущность и этапы развития рынка жилья в Российской Федерации
Рынок жилья является неотъемлемым элементом рыночной экономики. По мере осуществления социально-экономических реформ он приобретает все большее значение в общей структуре рыночного сектора. Развитие рынка жилья - это не только решение конкретной социальной проблемы, но также и одна из точек экономического роста всей системы экономики. Состояние рынка жилья во многом определяет качество жизни населения страны.
В условиях рыночной экономики жилье выступает как сложный и специфичный товар, имеющий ряд особенностей: жилье является недвижимостью; ему свойственны черты, как частного (в качестве собственности), так и общественного товара (является элементом инфраструктуры города, к нему предъявляются определенные социальные, экологические, эстетические требования и т.д.); с одной стороны жилье является потребительским благом, а с другой, выступает как способ вложения капитала, имеет инвестиционный характер.
Жилищный фонд неоднороден по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам. Характерной чертой недвижимости является её высокая капиталоемкость, что связано со значительными затратами материальных, финансовых и трудовых ресурсов необходимых для её создания. При этом уникальной особенность жилья как товара является возможность совершения операций с ним независимо от стадии строительства. Кроме этого дальнейший процесс использования жилья также связан с высокими затратами, например, издержки, связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночной сделки. Обозначенные особенности обуславливают относительно низкий уровень ликвидности жилья по сравнению с другими товарами.
Также особенность жилья в том, что оно может выступать не только как товар-объект, то есть товаром для приобретения в собственность, но и как товар-услуга, то есть предоставляться во временное пользование по договорам найма и аренды.
Безусловно, жилье является одним из социально-экономических благ первой необходимости, потребность в которых практически не насыщаема, в связи с этим потребность в приобретении квартиры является мощным стимулом для накопления и последующего инвестирования денежных средств.
Под влиянием меняющихся социальных условий и материальных возможностей, под воздействием прогресса изменяются представления о жилище и оценке его благоустроенности. Изучение истории жилищного вопроса в России позволяет понять предпосылки сложившейся на сегодняшний день ситуации, оценить роль жилищной сферы и её влияние на развитие страны и жизнь населения.
Понятие «жилищный вопрос» возникло в России во второй половине XIX века после реформ 60-ых годов, связанных с отменой крепостного права и быстрым ускорением России в ее движении по пути экономической и социальной модернизации. Как и в странах Европы, первоначально проведение жилищной политики, осуществляется на уровне общественных управлений крупных городов России, первыми столкнувшимися с острым жилищным кризисом. Позже, обобщая реальный опыт решения жилищного вопроса городами, в процесс его урегулирования включается и государство. [11]. Именно в это время приходит осознание «жилищного вопроса» как особой социальной проблемы.
Попытки решения жилищных проблем в разные исторические периоды имели свои особенности. Впервые статистические данные о жилищном фонде и плотности проживания населения начинают появляться во второй половине ХГХ века, в результате проведения городских переписей, учитывающих характеристики жилища и его заселенность. Особую роль в появлении жилищной статистики сыграл Ю.Э. Янсон (1835-1893), который выступил организатором и руководителем двух переписей населения Петербурга (1881-1890), впоследствии ставших образцом городских переписей.
В процессе становления рынка жилья можно выделить несколько этапов, каждый из которых внес свои изменения в структуру и определил специфику современного рынка жилья в РФ.
Анализ методических подходов к расчету показателя доступности жилья населению в Российской Федерации
Положительная экономическая динамика, рост благосостояния населения, а также рост потребления позволяют все большему числу россиян задумываться о возможности улучшения своих жилищных условий.
Оценка тенденций рынка доступного жилья позволяет делать выводы о положительной или отрицательной динамике рынка, а также принимать своевременный решения, направленные на изменение тех или иных факторов, оказывающих влияние на доступность жилья населению.
Система индикаторов оценки социально-экономической эффективности, используемая для оценки результатов проведения федеральной целевой программы, направлена на выявление изменений,, происходящих на рынке жилья как в РФ в целом, так и в её субъектах. Несмотря на широкий перечень показателей, наиболее часто используют коэффициент доступности жилья (далее КДЖ) в качестве обобщающего индикатора рынка с целью характеристики возможности приобретения жилья населением, другими словами, коммерческой доступности жилья.
Вопрос расчета коэффициента доступности жилья для населения, широко обсуждаем, и вызывает интерес у многих специалистов, занимающихся вопросами, связанными с исследованием жилищных вопросов. С одной стороны показатель доступности жилья - это один из ключевых индикаторов, широко применяемый в мировой практике. С другой стороны, нет единого мнения относительно методологии расчета показателя.
Исследователями предложено значительное количество методик расчета коэффициента доступности жилья, однако, интерпретация всех индексов сводится к тому, сколько лет необходимо затратить семье (размер семьи варьируется) для приобретения квартиры (площадь квартиры, также различна). Также методики в различной мере учитывают параметры, характеризующие начальный этап (наличие сбережений, жилья и т.д.) и возможность изменения цен и условий на приобретение жилья в будущем периоде.
Рассмотрим более подробно методики расчета коэффициента доступности жилья используемые на сегодняшний день. В качестве отправной точки для определения доступности жилья рассматривается коэффициент доступности жилья, рассчитываемый по методике ООН (программа «Хабитат»). Он применяется в межстрановых сравнениях по развитию населенных пунктов.
Это наиболее простой индекс, который подходит для примерной оценки ситуации. Для расчета данного индекса используются данные: о среднем доходе домохозяйства (для России - рублей в год) и средней стоимости жилья. Причем расчет проводится для домохозяйства состоящего из одного человека и учитывается средняя стоимость жилья (без привязки к площади квартиры).
По данным ООН за 2006 год, наименьшее значение коэффициента получено для США в целом (рис.2.1), то есть жилье на данной территории более доступно для населения. Значение показателя говорит о том, что домохозяйству, имеющему средний уровень доходов, для приобретения среднего для США по площади жилья потребуется 3,7 года. В г. Сидней среднестатистическому домохозяйству, состоящему из одного человека, потребуется в два раза больше времени для приобретения среднего для этого города по площади и стоимости жилья. [145] Для РФ, по расчетам Института экономики города, данный показатель в 2006г. составил 4,7 года.
Согласно данной методике в разных странах оценивается доступность жилья разного качества и площади, но, тем не менее, именно это жилье в данном обществе признается средним, массовым стандартом проживания.
Согласно данной методике предполагается, что средняя стоимость жилья должна отражать медианное значение стоимости и площади реально продаваемого на определенной территории за некоторый период времени жилья, что позволило бы оценить доступность именно стандартного, «массового» жилья. В РФ централизованной базы учета сделок с жилой недвижимостью нет, поэтому для расчетов используется «среднее значение», а не «медианное», то есть средняя стоимость жилья общей площадью 54м .
Оценка расхождения, возникающая при замене показателя «медианная стоимость жилья» на «среднюю стоимость стандартного жилья для домохозяйства из трех человек», по оценке экспертов, составляет примерно 8% (при этом значение медианной площади жилья в РФ оценено в 54 кв.м. общей площади).[13]
Однако в ряде российских публикаций используются другие стандарты площади жилья, что делает невозможным сравнение полученных авторами результатов со значениями, рассчитанными для медианной площади. Прежде чем перейти к анализу других методологий расчета коэффициента, рассмотрим основные нюансы, которые присутствуют при оценке доступности жилья для Российской Федерации.
Территория России сильно дифференцирована по многим показателям, влияющим на стоимость жилья и уровень благосостояния населения. Рассматривая показатель средней стоимости жилья необходимо учитывать, что Росстат публикует данные по субъектам РФ. Однако на его территории может находиться значительное количество поселений, сильно отличающихся друг от друга, как по уровню жизни, так и по качеству и стоимости жилья.
Данные официальной и доступной для большинства исследователей статистики о стоимости жилья существенно расходятся с информацией риэлторов. При этом необходимо принять во внимание, что риэлторские компании, как правило, работают на локальных рынках жилья, сформировавшихся в отдельно взятом населенном пункте, преимущественно административных центрах. По оценкам специалистов, расхождение между показателями стоимости жилья может составлять более 30%. Данные риэлторов, безусловно, более объективно характеризуют ситуацию на локальных рынках, однако, использование такой информации для оценки цен на жилье для субъекта РФ в целом затруднено отсутствием данных в свободном доступе и ведет к значительным искажениям из-за неполного охвата всех населенных пунктов региона.
Многомерная классификации регионов РФ по уровню доступности жилья
В предыдущем параграфе была сформирована совокупность показателей, всесторонне характеризующих регионы по доступности жилья, а также предложена схема проведения многомерной классификации исследуемых объектов.
Анализ отобранных для кластеризации признаков показал, что они обладают значительной вариацией. Это дает возможность предположить существование нескольких кластеров в исследуемой выборке.
Для оценивания тесноты и направления взаимосвязи показателей был проведен корреляционный анализ исходных признаков, результаты которого представлены в Приложении 4. Многие показатели достаточно тесно связаны между собой.
Согласно корреляционным матрицам, для всех лет исследования наблюдается тесная взаимосвязь между показателями, характеризующими благоустройство жилищного фонда (хі5, Хіб, Хп, х]8 попарно), а также между объемом валового регионального продукта и объемом инвестиций в основной капитал в расчете на душу населения. Наличие мультиколлинеарной связи в пространстве кластеризации может негативно сказаться на результатах классификации, привести к некорректной группировке объектов.
В связи с этим возникает необходимость преобразования исходного признакового пространства признаков и проведение классификации в пространстве полученных обобщенных факторов. Данная процедура не только позволит снизить размерность исходного признакового пространства, но и даст больше свободы для реализации процедур кластерного анализа.
Существуют различные алгоритмы выделения факторов, опирающиеся на два основных подхода: метод главных факторов и метод главных компонент.
В факторном анализе исходят из того, что значения к переменных или признаков х1,х2,...,хк известны для каждого из п объектов, в данном случае регионов. При этом к исходных признаков линейно зависят от т (т к) других непосредственного не измеряемых общих факторов fi,f2,-,fm, которые являются взаимнонекоррелированными. Предполагается также, что каждый из исходных признаков ху зависит от некоторой специфической остаточной компоненты v,, которая и обуславливает статистическую зависимость между Xj и общими факторами нагрузок, Метод главных компонент является одним из частных случаев факторного анализа. В его основе лежит предположение о том, что число факторов равно числу исходных признаков ху (т=к), то есть в модели главных компонент используется вся дисперсия исследуемого процесса. Кроме того, специфические факторы vy отсутствуют. Таким образом, в методе главных компонент модель имеет вид [15]: Основная цель метода главных компонент состоит в построении обобщенных факторов - главных компонент / , каждый из которых представляет линейную комбинацию исходных признаков. Равенство количества факторов и исходных параметров в методе главных обуславливает единственность решения задачи искомого преобразования признаков, т.е. факторные нагрузки в этом методе определяются однозначно. Поиск главных компонент сводится к последовательной процедуре: первая главная компонента fx определяет такое направление в пространстве исходных признаков, по которому совокупность объектов имеет наибольшую дисперсию. Вторая главная компонента /2 строится таким образом, чтобы она объясняла наибольшую часть оставшейся дисперсии и т.д. Так как каждый последующий фактор определяется так, чтобы максимизировать дисперсию, оставшуюся от предыдущих факторов, то факторы оказываются независимыми друг от друга или, другими словами, некоррелированными, ортогональными.
Поскольку выделение главных компонент происходит в убывающем порядке с точки зрения доли дисперсии, которую они объясняют, то несколько первых главных компонент оказывают основное влияние на дифференциацию изучаемых объектов.
