Содержание к диссертации
Введение
1. Рынок жилья как объект статистического исследования 7
1.1. Рынок жилья как составляющая рынка недвижимости 7
1.2. Задачи и направления статистического исследования рынка жилья 18
2. Статистический анализ формирования рынка жилья 26
2.1. Анализ роли жилищного строительства в формировании рынка жилья 26
2.2. Статистическое исследование развития жилищного строительства в Смоленской области 32
2.3. Методика оценки качества жилья 36
2.4. Анализ динамики стоимости жилья 51
3. Статистическое моделирование и прогнозирование стоимости жилья на основе «массовой оценки» 72
3.1. Сущность и область применения «массовой оценки» 72
3.2. Отбор факторных моделей оценки недвижимости и обоснование методики их применения в оценке жилья 82
3.3. Методика реализации программы виртуальной оценки квартир (на примере Смоленской области) 98
Заключение 118
Список литературы 122
Приложения 131
- Рынок жилья как составляющая рынка недвижимости
- Анализ роли жилищного строительства в формировании рынка жилья
- Сущность и область применения «массовой оценки»
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Эффективное функционирование рынка возможно при реализации многогранных форм хозяйства и собственности (частной, кооперативной, государственной и др.).
Трансформация российской экономики обусловила эволюцию отношений собственности и типов хозяйствования в направлении разнообразия и множественности их форм. При этом, каждая форма направлена на превращение субъектов отношений собственности в реальных собственников.
За годы перестройки в России были созданы основы для решения ряда принципиальных задач, связанных с переходом к рыночной экономике (изменение структуры экономики, создание рыночной инфраструктуры).
Появилась возможность разделять и продавать имущественные права на собственность, в том числе, на предприятия, жилое и другое имущество.
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80% национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.
Рынок жилья, его становление и развитие были предметом исследования экономической теории, отдельные его аспекты нашли отражение в статистических работах, ряд из которых посвящен статистическому анализу вторичного рынка жилья.
Вместе с тем, методика статистического исследования рынка жилья на региональном уровне разработана недостаточно, что и обусловило актуальность темы диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования: Целью исследования является разработка методики статистического анализа рынка жилья на региональном уровне.
Цель диссертационного исследования определила характер поставленных и решенных задач теоретического и прикладного характера:
анализ особенностей рынка жилья как объекта статистического исследования;
совершенствование методики организации статистического наблюдения рынка жилья на региональном уровне;
исследование динамики стоимости жилья в Смоленской области;
разработка методики построения факторных моделей оценки недвижимости на региональном уровне
разработка и апробирование на материалах Смоленской области методики комплексной оценки жилья.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования рынок жилья Смоленской области, процессы формирования спроса на жилье, типичные для регионов России.
Предмет исследования — методы оценки состояния рынка жилья Смоленской области.
Теоретическая и методологическая основа исследования.
Основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценки недвижимости, теории статистики, экономике, по применению статистических методов в экономических исследованиях и компьютерной обработке данных.
При выполнении работы использованы пакеты прикладных программ "Statistica"; MS Excel.
Информационная база исследования. В работе использованы данные, опубликованные в официальных изданиях Госкомстата РФ, материалы единовременных исследований статистики Смоленска, а также обследований, проведенных автором по специально разработанной программе.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методики комплексного экономико-статистического анализа рынка жилья на региональном уровне. К числу наиболее существенных результатов, полученных лично автором и обладающих элементами научной новизны, относятся:
выявлена неравномерность развития рынка недвижимости в регионах России;
проведена классификация и выявлены различные девять типов городского жилья;
усовершенствована система показателей для оценки качества жилья с учетом требований потребителей;
разработана методика комплексной оценки качества жилья, включающая сбор и анализ рынка по данным предварительного обследования, построение и калибровку модели; тестирование и контроль качества жилья;
предложен алгоритм отбора факторных признаков в модели оценки недвижимости;
разработана и апробирована методика виртуальной оценки стоимости квартир, основанная на построении множественных регрессионных моделей.
Апробация работы. Основные положения диссертации были доложены и получили одобрение на научно-практическом семинаре «Организационно-
*
управленческие проблемы трансформации российской экономики» (Москва, 2002 г.), на семинарах кафедры Общего менеджмента и статистики фирм МЭСИ, в статистическом управлении Смоленской области.
Практическая значимость результатов исследования. Разработанная в диссертации методика комплексной оценки качества и стоимости жилья на региональном уровне может быть применена не только в Смоленской области, но и в других регионах России. Результаты исследования также представляют интерес для руководства риэлтерских агентств.
Результаты исследования использованы в учебном процессе при чтении курса «Оценка недвижимости».
Публикации. Основные положения диссертации опубликованы в 3 работах, общим объемом 1,8 п.л.
Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений.
Рынок жилья как составляющая рынка недвижимости
Для характеристики рынка жилья с позиций объекта статистического исследования, необходимо остановится на некоторых методологических положениях экономической теории, и уточнить само понятие «рынок», так как рынок представляет собой сложное и многообразное экономическое и социальное понятие. Если рассматривать только экономический аспект этого понятия, то рынок представляет собой совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу купли-продажи товара. Вместе с тем рынок выступает важнейшим связующим звеном между товаропроизводителями и потребителями. На рынке осуществляется формирование и движение спроса и предложения. Под влиянием соотношения спроса и предложения происходит колебание цен и определяется стоимость товара. В экономической теории представлено множество определений рынка, которые отражают разные стороны такого сложного и многообразного феномена социально-экономического явления как рынок. Эти определения выражают разные подходы научных школ и отдельных ученых к этому феномену.
Можно выделить два основных подхода к определению понятия «рынок»:
- рынок определяется как совокупность условий, благодаря которым покупатели и продавцы товара (услуги) вступают в контакт друг с другом с целью покупки или продажи этого товара (услуги);
-рынок рассматривается как абстрактное или действительное пространство, на котором взаимодействуют предложение и спрос на те или иные блага (товары, услуги, включая такие специфические товары как рабочая сила, капиталы, жилье и т.п.) и способ этого взаимодействия. Рынок является исторической категорией. Возникнув много веков назад, рынок в настоящее время достиг высокого уровня развития, стал цивилизованным. Его развитие базируется на общественном разделении труда, товарного производства и обмена. Границы и функции рынка, его функции и роль в системе хозяйственных связей, воспроизводства материальных благ зависят от господствующего экономического уклада. Координация индивидуальных решений и действий товаропроизводителей осуществляется через хозяйственный механизм, действующий посредством системы спроса и предложения, цен, конкуренции и других экономических категорий рынка.
Рынок недвижимости мы будем рассматривать как форму организации экономической деятельности, базирующуюся на трех обязательных признаках: частная собственность, добровольное экономическое взаимодействие самостоятельных и независимых друг от друга субъектов и конкуренция.
Экономическая деятельность требует объединения усилий многих людей, привлечения средств и возможностей, предоставляемых обществом. Любая экономическая деятельность затрагивает интересы всего общества и является объектом воздействия (регулирования) со стороны общества.
Основными субъектами рынка являются люди (физические лица) и группы людей, совместно осуществляющие экономическую деятельность. В рыночной экономике эти группы принимают форму юридически оформленных организаций (юридических лиц). К таковым относятся фирмы, корпорации и т.п. организации. Субъектами рынка могут выступать и государственные предприятия. Субъекты рынка, опираясь на собственные решения и предпочтения, вступают друг с другом в экономические отношения, заключая контракты. При этом контракты - не только письменные договоры, заключаемые продавцом и покупателем, но и любые формы сотрудничества и соглашений между самостоятельными и независимыми участниками экономического процесса. Эти положения полностью касаются и такого сложного понятия как рынок недвижимости.
Особенностью рынка недвижимости является то, что он состоит из товаров, представляющих конкретные объекты недвижимости; работ (строительство, реконструкция); посреднических услуг. К недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты (земля, природные ресурсы), имеющие экономическую и стратегическую ценность для государства.
Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет свои уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости. Между строителями и инвесторами возникают отношения купли-продажи недвижимости. Рынок недвижимости выполняет, таким образом, экономическую функцию, сводя вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Состояние рынка недвижимости зависит от состояния потребительского рынка. Иными словами, для него характерен так называемый вторичный производный спрос. При этом фирма, выступающая на рынке в роли продавца, может выступать и в другой роли - в качестве покупателя. На рынок недвижимости оказывают влияние такие факторы, как спрос и предложение рабочей силы в строительстве, конкуренция и т.д.; уровень оплаты труда. Уровень оплаты труда оказывает непосредственное влияние на соотношение инвестиционного спроса и предложения. Перед владельцем денежных средств возникает вопрос, следует ли инвестировать их в недвижимость или лучше направить в финансовую сферу.
Анализ роли жилищного строительства в формировании рынка жилья
Формирование рынка жилья в значительной мере зависит от целого ряда факторов и условий, которые исследуются различными отраслями статистики и учитываются в программах статистических работ. В частности, на формирование рынка жилья оказывают влияние численность и состав населения, демографическая ситуация, уровень жизни населения, миграционные процессы, инвестиционный климат, темпы жилищного строительства.
Следует отметить, что в Российской Федерации жилищное строительство осуществлялось предприятиями и организациями всех форм собственности, а также населением за свой счет и с помощью кредитов.
Здания являются одной из форм продукции строительства. Применительно к нашему исследованию мы будем о жилых зданиях. Жилые здания являются строительной системой, состоящей из совмещенных конструкций, образующих надземный замкнутый объем, предназначенный для проживания людей. Для обобщающей характеристики ввода в действие жилых зданий и формирования рынка жилья могут быть использованы показатели площади и объема. Объем ввода в действие жилых объектов может быть охарактеризован в натуральном и стоимостном выражении. Как уже отмечалось, на рынок жилья могут быть представлены, как жилые готовые дома, так и объекты незавершенного строительства.
Для жилищного строительства характерно то, что инвестиционный процесс, который начинается с проектирования и завершается реализацией строительной продукции, является длительным. От начала проектирования жилого здания до представления его на продажу проходит длительное время.
Процессы и результаты жилищного строительства могут быть исследованы путем анализа динамики ввода жилых домов по формам собственности; объема построенного жилья в расчете на 1000 человек населения.
Большое влияние на формирование рынка жилья оказали федеральные целевые программы «Жилище в 2000 г.», «Государственные жилищные сертификаты» и «Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Сервера и приравненных к ним местностей».
Процесс формирования рынка жилья в России протекает замедленными темпами. Это, в определенной мере, можно объяснить невыполнением федеральной целевой программы « Жилище в 2000 г.» а также других целевых программ. Так, в 2000 г. на территории Российской Федерации предприятиями и организациями всех форм собственности построено 373,4 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 30,3 млн. кв. м., что на 60 % меньше, чем прогнозировалось.
Сущность и область применения «массовой оценки»
Оценка жилья может быть индивидуальной и «массовой». Индивидуальная оценка — оценка конкретного объекта недвижимости на определенную дату. По определению Дж. К. Эккерта, «массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа».
Следовательно, «массовая» оценка охватывает большое количество различных объектов, то требует их классификации и сертификации.
Следует отметить, что определение «массовая» относится именно к оценке, а не к объектам.
В отечественной литературе ошибочно трактуется сочетание слов «массовая оценка». При этом противопоставляется массовая оценка индивидуальной. При этом проводится искусственное различие недвижимости жилого назначения, коммерческого и производственного назначения. Жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется вследствие воздействия сочетания уникальных, специфических факторов1.
Объекты недвижимости в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж, на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.
Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости. Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки. Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.
Н.Калинина, Ю.Кочетков, В.Овсянников, Массовая оценка недвижимости Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.
И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать.
В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже.
Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже. При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной Ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы определяющий среднее отклонение коэффициент дисперсии для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%.
