Содержание к диссертации
Введение
1 Теоретические основы статистического исследования рынка жилья 9
1.1 Рынок жилья как экономическая категория и объект статистического исследования 9
1.2 Статистические показатели состояния и развития рынка жилья 26
1.3 Методические аспекты статистического исследования рынка жилья 35
2 Статистико-экономический анализ рынка жилья 47
2.1 Анализ состояния и развития рынка жилья г. Оренбурга 47
2.2 Анализ динамики и прогнозирование цены одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья 63
2.3 Анализ факторов, влияющих на цену жилья на вторичном рынке 81
3 Многомерный статистический анализ и оценка стоимости жилья на вторичном рынке 90
3.1 Методические подходы к оценке стоимости жилья 90
3.2 Территориальное зонирование города по комплексу показателей, характеризующих жилую недвижимость (на примере г. Оренбурга) 102
3.3 Методика построения регрессионной модели оценки стоимости квартир на вторичном рынке жилья 118
Заключение 135
Список литературы 141
Приложения 152
- Рынок жилья как экономическая категория и объект статистического исследования
- Анализ динамики и прогнозирование цены одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья
- Методические подходы к оценке стоимости жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Социально-экономические преобразования, происходящие в нашей стране в связи с переходом к рыночным отношениям, затронули все отрасли и комплексы национальной экономики, в том числе жилищную сферу. Это явилось предпосылкой для формирования рынка жилья, функционирующего в соответствии с экономическими законами и обеспечивающего взаимосвязь реального и финансового секторов экономики.
Становится очевидным, что в настоящее время рынок жилья играет важную роль в решении не только социальных проблем общества, но и развитии реального сектора экономики, оживлении инвестиционного процесса, макроэкономической стабильности. В условиях жесткой конкуренции обоснованные экономические и политические решения должны приниматься на основе анализа имеющейся информации, быть рациональными и доказуемыми, при этом требуются расчеты, связанные с прогнозами развития рынка жилья и рентабельностью вложений, оценками возможных рисков и их последствий.
В связи с этим, существует объективная необходимость статистической оценки и анализа состояния и развития рынка жилья как в масштабах страны, так и на региональном и муниципальных уровнях. Вместе с тем методическая сторона статистического исследования, на наш взгляд, недостаточно изучена. Кроме того, переход жилищной сферы на рыночные отношения предопределил необходимость внесения изменений в соответствующую информационную базу, методы статистического наблюдения и исследования рынка жилья. При этом одной из ключевых проблем статистики рынка жилья является отсутствие полной и детальной статистической информации о вторичном рынке жилья. По существу, имеющаяся информация в настоящее время носит фрагментарный характер и отражает предпосылки формирования вторичного рынка жилья, не характеризуя при этом рыночную конъюнктуру.
Таким образом, совокупное изменение функционирования жилищной сферы требует совершенствования методических аспектов комплексного статистического исследования рынка жилья и свидетельствует об актуальности выбранной темы диссертационной работы в научном и практическом плане.
В процессе изучения методологических аспектов статистического исследования рынка жилья большое значение сыграли труды известных российских ученых: С.А. Айвазяна, В.Н. Афанасьева, В.А. Балаша, И.И. Елисеевой, Е.В. Заровой, B.C. Мхитаряна, Ю.П. Лукашина, Б.Т.Рябушкина, М.М. Юзбашева и др.
Экономической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам анализа положения в жилищной сфере. Особенности формирования и функционирования рынка жилья рассматриваются в работах М.Б. Гуревича, О.А. Доничева, Е.В. Орешковича, Г.Поляковского, В.И. Ресина и др.. Вопросы методологии анализа и оценки жилой недвижимости получили развитие в исследованиях, проводимых Российской гильдией риэлторов, в работах СВ. Грибовского, Н.Н. Ноздриной, В.М. Рутгайзера, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича и др.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является совершенствование методики комплексного статистического исследования вторичного рынка жилья.
В соответствии с целью исследования поставлены и решены следующие задачи:
изучить теоретические аспекты статистического исследования функционирования рынка жилья в современных условиях развития экономики и определить его особенности;
провести комплексное статистико-экономическое исследование состояния и развития рынка жилья г. Оренбурга, в связи с чем: 1) исследовать динамику стоимости квартир на вторичном рынке жилья; 2) провести территориальное зонирование города; 3) оценить влияние основных факторов на формирование цен на жилье на вторичном рынке жилья;
- определить стоимость жилья на вторичном рынке г. Оренбурга на
краткосрочную перспективу.
Объект її предмет исследования. Объектом является вторичный рынок жилья г. Оренбурга как преобладающий сегмент жилищного рынка. Предметом выступают методологические и методические аспекты статистического исследования рынка жилья с целью определения статистических закономерностей функционирования вторичного рынка жилья.
Информационное обеспечение работы составили данные Федеральной службы государственной статистики РФ по Оренбургской области и г.Оренбургу, статистические материалы и публикации риэлторских фирм. Обработка статистических данных проводилась с использованием пакетов прикладных программ Statistica 6.0, Stata 6.0, Microsoft Excel 2000.
Методология и методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по анализу рынка жилья, вопросам статистики, эконометрики и прогнозирования. В качестве инструментария в диссертации использовались следующие статистические методы: табличный и графический, сводки и группировки статистических данных, анализ временных рядов и прогнозирование, кластерный и дискриминантный анализ, нейросетевые методы, корреляционно-регрессионный анализ, методы регрессии для панельных данных.
Научная новизна диссертационной работы заключается в совершенствовании методики комплексного статистического исследования вторичного рынка жилья. К числу наиболее существенных научных результатов относятся следующие:
- определены и проанализированы особенности функционирования
рынка жилья и его место в общей структуре рынка недвижимости России;
- с целью обеспечения комплексности исследования уточнен перечень
статистических показателей состояния и развития вторичного рынка жилья и
рынка жилья в целом, в который включены показатели потенциальных
возможностей его развития, состояния и сбалансированности, деловой активности рынка;
впервые определены тенденции, колеблемость и устойчивость вторичного рынка жилья г. Оренбурга, характеризующиеся отличием от рынка жилья г. Москвы и г. Санкт-Петербурга линейностью изменений и большей устойчивостью;
методами многомерной классификации произведено зонирование г.Оренбурга на базе показателей, характеризующих жилую недвижимость, что отличает его от существующих методик, основанных на географическом и ценовом принципах;
на основе многомерного статистического анализа простанственно-временной информации (панельных данных) построены эконометрические модели стоимости жилья на вторичном рынке г. Оренбурга, что позволило спрогнозировать их значения.
Практическая значимость диссертационного исследования. Разработанная в диссертации методика и результаты статистического исследования могут быть использованы для принятия управленческих решений по рынку жилья государственными и частными предприятиями, а также для улучшения работы риэлторских компаний. Результаты моделирования стоимости жилья могут быть полезны работникам организаций, осуществляющих операции с недвижимостью, а также занимающихся вопросами оценки стоимости жилья и проводящих консультации в этом секторе рынка недвижимости.
Положения диссертации могут быть использованы в высших и средних специальных учебных заведениях при изучении дисциплин «Социально-экономическая статистика», «Эконометрическое моделирование».
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались автором на всероссийской научно-практической конференции «Проблемы экономики и статистики в общегосударственном и региональном масштабах» (Пенза, 2004г., 2005),
7 научно-практических и научно-методических конференциях Оренбургского государственного университета в 2003,2004, 2005 гг.
Основные результаты исследования изложены в пяти научных публикациях, общим объемом 1,08 п.л.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений, в которых приведены информационно-справочные материалы, иллюстрирующие и дополняющие содержание исследования. Диссертационная работа изложена на 151 странице машинописного текста, содержит 14 рисунков и 37 таблиц. Список литературы включает 133 наименований работ отечественных и зарубежных авторов.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, дана характеристика состояния изученности проблемы, сформулированы цель и задачи, определены объект, предмет, информационная база исследования, отражены положения научной новизны и практической значимости работы.
В первой главе «Теоретические основы статистического исследования рынка жилья» рассмотрены экономические и статистические особенности рынка жилья. Дополнен перечень статистических показателей для комплексного статистического исследования рынка жилья, отобраны и обоснованы основные методы, используемые при исследовании.
Во второй главе «Статистико-экономический анализ рынка жилья» проведен комплексный статистический анализ вторичного рынка жилья г. Оренбурга, исследована динамика стоимости жилья, выявлено влияние экономических факторов на рыночную цену квартир.
В третьей главе «Многомерный статистический анализ и оценка стоимости жилья на вторичном рынке» проведено зонирование г. Оренбурга по комплексу показателей, характеризующих жилую недвижимость, с помощью методов многомерной классификации и нейросетевых методов, построены эконометрические модели оценки стоимости квартир, продаваемых на вторичном рынке жилья, с использованием методов регрессионного анализа и моделей регрессии для панельных данных.
8 В заключении диссертационной работы обобщены результаты проведенного статистического исследования, сформулированы основные выводы и предложения по результатам проведенного исследования.
Рынок жилья как экономическая категория и объект статистического исследования
Для характеристики рынка жилья с позиций объекта статистического исследования необходимо остановиться на некоторых методологических положениях экономической науки и уточнить понятия «рынок жилья».
В Российской Федерации рынок недвижимости начал формироваться с принятием в 1990 году Закона о собственности в СССР, признавшим понятие частной собственности. До этого момента существовали лишь разрозненные, частные взаимоотношения по поводу объектов недвижимости, находящихся преимущественно в собственности государства. С переходом России на рыночные отношения стал зарождаться рынок недвижимости в истинном значении этого понятия. О его становлении как крупного сектора национальной экономики и возможности анализа его рыночных характеристик стало возможным говорить только по прошествии нескольких лет с начала его формирования.
Система понятий и терминология рынка недвижимости и рынка жилья в России складывались стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям функционирования экономики России.
В литературе нет общепринятого определения понятия «рынок недвижимости». Рынком может называться определенное место, где заключаются сделки по бизнесу или идет торговля. Но его можно соотнести и с системой действий и механизмов по совершению сделок. Когда говорят о рынке недвижимости, обычно имеют в виду деятельность этого рынка [78]. Д. Фридман и Н. Ордуэй в своей книге дают следующее определение: «рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [126].
Группа российских специалистов считает, что с учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости [78].
Однако приведенные выше определения не позволяют раскрыть сущность рынка недвижимости, его особенности и необходимость выделения в отдельную экономическую категорию. Поэтому в литературе, посвященной вопросам рынка недвижимости, предпринимаются попытки дать ему более емкое определение, которое отражало бы все нюансы и особенности:
Рынок недвижимости - сектор национальной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости, управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка) [112].
Столь подробное определение рассматриваемой экономической категории вряд ли можно считать целесообразным. Сформулированное с целью в двух словах описать не только сущность, но и процесс функционирования рынка, оно превращается в простой набор терминов, при этом не раскрывает экономическую природу понятия, вследствие чего теряет смысл.
Более точным представляется определение рынка недвижимости как экономико-правового пространства, в котором происходит взаимодействие покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней [130]. Здесь подмечены одни из главных отличительных особенностей рынка недвижимости — существенный временной лаг, всегда оказывающий влияние на формирование спроса и предложения на рынке недвижимости, а также наличие большого количества процедур, сопровождающих процесс обмена. Помимо них, можно выделить следующие отличительные особенности рынка недвижимости [132].
1. Локальность.
Данная особенность вытекает из самого понятия недвижимости. В отличие от других рынков, динамика спроса и предложения на рынке недвижимости в большей степени зависит от состояния региональной экономики, чем от государства в целом. В силу различий в уровне экономического развития регионов степень развитости локальных рынков недвижимости может существенно различаться. Поэтому данные о состоянии национального рынка недвижимости не всегда отражают реальное положение дел в регионах.
2. Индивидуальность сделок.
Поскольку каждый объект на рынке недвижимости обладает множеством индивидуальных количественные и качественных характеристик, для выбора подходящего объекта и проведения сделки требуется приложить значительно больше усилий, чем на других рынках. Для проведения каждой сделки требуется личный контакт продавца и покупателя или их представителей, понятие массовости отсутствует. Стоимость объектов недвижимости определяется с помощью процесса оценки (в отличие от других рынков, где в качестве объекта рыночной сделки выступают имеющиеся уже сложившийся рынок стандартные товары или услуги, о стоимости которых можно узнать, ознакомившись со справочными ценами). В связи с этим сделки на рынке недвижимости сопряжены с более высокими издержками.
3. Необходимость государственной регистрации сделок.
Пользование недвижимостью, в отличие от других товаров, затрагивает интересы других граждан и организаций. Недвижимое имущество - особый вид собственности, права на обладание которой отличны от прав владения другими видами собственности. Государственная регистрация сделок с недвижимостью, с одной стороны, обеспечивает защиту государственных и общественных интересов, но с другой стороны ведет к росту издержек и затягиванию процесса обмена.
4. Ограниченная возможность централизованного контроля в пределах национальной экономики.
Анализ динамики и прогнозирование цены одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья
Рыночный ценовой механизм, как уже отмечалось в первой главе, играет чрезвычайно важную роль на рынке жилья. Он координирует на рынке жилья решения хозяйственных единиц, выполняя функции регулирования и установления равновесия между величинами спроса и предложения, ограничения объема спроса, информации для принятия решения об объемах строительства и потребления, а также санкций в отношении тех производителей жилья, которые не учитывают запросы потребителей. Все это содействует достижению гармонии интересов субъектов жилищного рынка. Эти функции ценовой механизм успешно выполняет в условиях сложившегося рынка жилья при наличии конкуренции среди производителей и покупателей жилья. Поэтому анализ ценовой ситуации на региональном и муниципальном уровнях рынка жилья представляет большой практический интерес.
Исследования показали, что существует общая для развивающихся рынков различных городов закономерность изменения стоимости жилья, заключающаяся в росте цен от начальных (дорыночных) с последующей стабилизацией на уровне "мировых" рыночных цен, соответствующих ценам в городах с развитым рынком жилья [109]. Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок жилья в своем развитии проходит ряд стадий, при переходе от одной стадии к другой принципиально меняются значения следующих факторов (таблица 2.9): - начальный уровень цен;
- соотношение цен первичного и вторичного рынков жилья;
- соотношение спроса и предложения;
-степень "рыночности" поведения продавцов и покупателей (осведомленность о законах, правилах и правах, о спросе и предложении, ценах, курсе валют, степень долларизации рынка);
-степень активности рынка (доля сделок в общем числе зарегистрированных объектов жилой недвижимости того или иного типа);
- правовая среда (состояние законодательной, нормативной базы, уровень криминализации рынка);
- степень развития инфраструктуры рынка (состояние методической базы, корпоративных форм деятельности агентов рынка, информационной обеспеченности и открытости рынка).
В начале первой, стартовой стадии жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, и поэтому следовал быстрый рост цен. К концу стадии, т.е. через 2-3 года, цены в Москве выросли в 7 раз , в других городах - в 3-5 раз (среднегодовые темпы роста за 1993-1995гг. в г. Оренбурге составили 147%, г. Самаре - 131%). Во второй стадии, переходной, цены продолжали расти, но уже меньшими темпами (в Москве 30-50%. в год, в г. Оренбурге 10-50%). На третьей стадии, стадии складывающегося рынка, рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, рынок жилья на четвертой стадии (стабильного рынка) по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к стандартам развитого рынка жилья в области развития законодательной базы, инфраструктуры рынка и т.д. Таким образом, определяющей закономерностью динамики цен на жилье в развивающейся экономике является рост цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня до естественного для каждого города "мирового" уровня, соответствующего его специфическим особенностям.
Вместе с тем, реализация данной закономерности имеет свои особенности в различных регионах и городах России. В столицах, крупных региональных, транспортных, культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития, рынок жилья достаточно быстро развивается, и цены на объекты жилой недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. В малых городах с неразвитой или неконкурентоспособной монопромышленной экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от региональных столиц или крупных центров, с плохими природными или экологическими условиями, рынок жилья долго находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются на низком уровне. Между этими крайними типами городов находится множество промежуточных, для которых характерен средний темп развития рынка жилья и средний уровень цен после стабилизации.
Методические подходы к оценке стоимости жилья
Развитие и обоснование методов оценки жилья являются одним из условий формирования его рынка. Эта проблема привлекает внимание ученых различных областей науки и практиков, занимающихся оценкой недвижимости. По рыночной терминологии оценка стоимости, применяемая оценщиком, трактуется как стоимость, которую продавец и покупатель готовы заплатить за объект без какого-либо принуждения. Российские оценщики переводят его как «равновесная рыночная стоимость», то есть оценка, произведенная с условием полной информативности сторон о качествах оцениваемого жилья и об интересах друг друга.
Накопленный исторический опыт по оценке рыночной стоимости недвижимости в Российский империи позволил выделить следующие основные периоды оценки объектов недвижимости:
дореволюционный - до 1917г.;
советский -с 1918 по 1990гг.;
современный-с 1990г.
В дореволюционный период в России успешно функционировал рыночный механизм хозяйствования и сложился стабильный рынок операций с различными объектами недвижимости. Этот период уже рассматривался в современной российской литературе [30, 115].
Первоначально оценка объекта недвижимости проводилась для целей налогообложения. Упоминания о первых в мире попытках такой оценки относится к 17-му веку (в Миланском герцогстве и в Триголе). В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества, проводились в большинстве стран Западной Европы. С отменой крепостного права в 1861г. в России также возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка недвижимости, в том числе жилой. Для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились недвижимые имущества. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемых имуществ. Для решения связанных с этим задач в 70-80-е годы XIX века начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях России [84]. Выполнялись работы по оценке земли и по оценке городской недвижимости. В современной терминологии подобные работы, называемые раньше оценочной статистикой, относятся к категории массовой оценки недвижимости. В конце XIX и в начале XX века в России были разработаны и реализованы на практике методы оценки земли и городской недвижимости по уровню доходности, как это требовалось для целей налогообложения. Оценка городской недвижимости, прежде всего квартир производилась на основе дохода от сдачи внаем или в аренду. На основе различных статистических методов выявлялись зависимости между валовой доходностью и факторами, определяющими качество жилья. Использование статистического подхода предполагало предварительное получение представительной (репрезентативной) совокупности фактических данных о доходности жилых помещений и их параметрах. Работы по получению массивов таких данных выполнялись в России с учетом специфики каждого города, в котором проводилась оценка недвижимого имущества. В относительно небольших городах собирались данные обо всех объектах, подлежащих оценке, а в Москве проводились выборочные обследования. Так, при оценке стоимости квартир в г. Москве в 1886г. статистическое отделение Московской городской управы исходило из того, что следует иметь данные по 5% от всех квартир г. Москвы. При этом по 2-3 участкам эти сведения должны были составлять не менее 10% от всех жилых помещений. Сбор фактического массива данных по 5% квартир приводился с таким расчетом, чтобы различные типы исследуемых квартир находились между собой в том же соотношении, в каком они находятся в целом городе. Для сбора материалов о квартирах использовали специальную форму, включавшую данные о месторасположении, строительном материале дома, этажности квартиры, наличии кухни, коридора, ванной, комнаты прислуги, количестве жилых комнат и других признаках. Полученные данные подвергались сложной статистической обработке. Путем группировки и сопоставления выявлялись признаки недвижимого имущества, влияющие на величину дохода. В соответствии с этими признаками недвижимое имущество делилось на разряды, и на основании сведений о доходности различных видов имуществ, входящих в то или иной разряд, выводилась величина дохода, свойственная каждому разряду имущества. Величина дохода, найденная таким образом, называлась нормальной - в отличие от фактической доходности имущества, зависящей от случайных причин [115].
Статистическое отделение Московской городской управы в ходе обработки материала решало наиболее сложную задачу - выявление основных и дополнительных признаков, определяющих доходность квартир, а также количественную зависимость между доходностью и отдельными признаками.
Анализ сильных и слабых сторон оценочной статистики в дореволюционный период России представляет значительный интерес и сегодня, особенно при рассмотрении вопросов кадастровой оценки недвижимости, оценки в целях налогообложения и массовой оценки купли-продажи квартир.
В советский период оценка объектов производилась с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости типичных для экономики командно-административного типа, то есть не связанных с рыночными условиями хозяйствования. К середине 90-х годов эти методы утратили свою доминирующую роль и только продолжают применяться, в основном, на первичном рынке жилья. Для развития современной оценки рыночной стоимости недвижимости их ценность весьма ограниченна.
