Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Особенности регламентации современных отношений по аренде недвижимости
1. Договор аренды части объекта недвижимости 14
2. Правовое регулирование договоров аренды, заключенных на крайне короткий срок 40
3. Предварительный договор аренды 56
Глава 2. Особенности правового регулирования аренды некоторых объектов недвижимого имущества
1. Правовое регулирование аренды нежилых помещений 75
2. Правовой режим аренды объектов незавершенного строительства 96
3. Машиноместо как объект аренды 127
Глава 3. Особенности аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности
1. Порядок заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности 143
2. Реновация объектов недвижимости как форма арендной платы 154
3. Перепланировка арендуемых помещений 167
Заключение 178
Библиографический список использованной литературы 183
- Договор аренды части объекта недвижимости
- Правовое регулирование аренды нежилых помещений
- Порядок заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р «О концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» утверждена Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года (далее Концепция).1 Раздел IV Концепции посвящен развитию экономических институтов и поддержанию макроэкономической стабильности. Согласно абз. 1 указанного раздела переход к инновационному социально ориентированному типу развития невозможен без формирования в России институциональной среды, способствующей росту предпринимательской и инновационной активности на основе свободы творчества, самореализации каждого человека. Такая институциональная среда характеризуется в том числе, эффективным функционированием развитых рынков земли и иной недвижимости.
Следует отметить, что среди концептуальных направлений развития столичного законодательства, оптимизации гражданского оборота недвижимого имущества также уделено особое внимание. Постановлением Правительства Москвы от 26 июня 2007 г. № 513-ПП «О стратегии развития города Москвы на период до 2025 года»2 одобрены Основные направления стратегии развития города Москвы на период до 2025 года. Третий раздел указанного документа посвящен формированию потенциала социально-экономического развития города. Согласно пункту 3.3 данного раздела одним из приоритетных направлений является повышение эффективности управления находящимися в собственности города земельными ресурсами, зданиями, сооружениями.
Как следует из указанного выше, столичные власти также непосредственно связывают социально-экономическое развитие города с
1 СЗ РФ. 2008. № 47. Ст. 5489.
2 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 39.
4 повышением эффективности управления городским имуществом и, прежде всего объектами недвижимости, находящимися в собственности Москвы.
Правительством Москвы определены основные задачи по управлению городской недвижимостью.1 В числе прочего столичными властями в качестве приоритетных направлений деятельности обозначено решение таких вопросов, как механизм установления размера арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города; порядок предоставления льгот за пользование городской недвижимостью; закрепление и развитие практики проведения конкурсов и аукционов по сдаче в аренду объектов публичной недвижимости.
Итак, основные задачи по управлению столичной недвижимостью непосредственно связаны с арендой городской собственности. Надо признать, что институту аренды недвижимого имущества особое значение придается и в Концепции, согласно которой предстоит осуществить ряд мер институционального характера для содействия развитию малого и среднего предпринимательства, которые в том числе включают упрощение для малых предприятий доступа к аренде недвижимости (подраздел 1 раздела IV Концепции).
Таким образом, аренда недвижимости вновь, как и в конце 80-х годов прошлого века, становится одним из основных инструментов, обеспечивающих социально-экономическое развитие нашего государства.
Тем не менее, следует отметить, что в науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике еще не решены многие проблемы правового регулирования аренды объектов недвижимого имущества.
Нежилые помещения и объекты незавершенного строительства являлись предметом ряда исследований, однако единого мнения относительно их правовой природы и ее влияния на отношения по их аренде
1 См.: постановление Правительства Москвы от 23 мая 2006 г. № 327-ПП «Об итогах концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года и основных задачах по управлению имуществом города Москвы до 2008 г.» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006.
№34.
5 не существует ни в науке, ни среди правоприменительных и судебных органов. В качестве отдельной фундаментальной проблемы следует обозначить спектр вопросов, касающихся правового регулирования аренды части объекта недвижимости. Крайне незначительной степенью теоретической разработанности характеризуется проблема правового режима машиномест и особенностей правового регулирования их аренды. Предварительный договор аренды недвижимого имущества является юридическим инструментом, регламентирующим будущие арендные отношения, однако законодательно форма предварительного договора аренды нигде не утверждена, а ГК РФ содержит лишь общие нормы о предварительном договоре.
Отдельным блоком настоящего исследования являются вопросы в сфере отношений по аренде публичной недвижимости. Антимонопольным законодательством установлены особенности порядка заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества, в то время как, вопрос о коллизии норм антимонопольного и гражданского законодательства остается нерешенным. Действующее законодательство не позволяет в полной мере регламентировать отношения по перепланировке арендуемых помещений, а также по реновации объектов аренды в качестве формы арендной платы.
Все вышесказанное, вкупе с усилением роли аренды в условиях глобальных финансовых катаклизмов свидетельствует об актуальности проблем правового регулирования аренды недвижимости.
Степень научной разработанности темы. Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. Данный институт являлся перманентным предметом исследований на протяжении всего периода развития европейской цивилистической науки.
Россия, будучи адептом романо-германской системы права, не только приняла за основу разработанные еще римскими учеными фундаментальные
категории и положения в данной области, но и дополнила мировую цивилистическую мысль рядом существенных научных трудов отечественных ученых в сфере арендных отношений.
Среди исследований договора аренды российскими юристами в дореволюционный период следует выделить труды К.Н. Анненкова, Ю. Барона, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского и др. В советском гражданском праве вопросам аренды уделялось значительно меньше внимания, вместе с тем, стоит отметить, что проблемам института аренды посвящены труды A.M. Винавера, Э.А. Зинчука, О.А. Красавчикова, И.Б. Новицкого и др. Среди научных работ по проблемам аренды в современном периоде следует выделить труды Б.А. Азукаевой, Е.С. Гречихо, А.Н. Дорошковой, А.В. Ерш, Б.Д. Завидова, Н.С. Карцевой, М.Е. Мещеряковой, С.Г. Сафаралиевой.
Тем не менее, несмотря на значительный вклад указанных авторов в решение проблем правового регулирования аренды недвижимого имущества, развитие потребностей участников гражданских правоотношений в процессе реализации их имущественных интересов нередко обусловливает необходимость решения возникающих при этом новых проблем теоретического характера, которые связаны с арендой отдельных объектов недвижимости. В настоящее время наблюдается колоссальный отрыв в своем развитии современных товарно-денежных отношений от действующей нормативной базы по аренде недвижимости. Некоторые проблемные моменты решаются посредством совершенствования законодательной базы в области правового регулирования оборота недвижимого имущества, но, несмотря на активную законотворческую работу федеральных и региональных законодателей, хозяйствующие субъекты нередко сталкиваются с существенными проблемами в сфере отношений по аренде недвижимого имущества.
С учетом изложенного, в настоящее время можно говорить о недостаточности доктринального исследования современных отношений по
7 аренде недвижимости, и необходимости решения ряда фундаментальных теоретических проблем в данной области знаний.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения в области аренды объектов недвижимого имущества, а предметом выступают особенности гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости (на примере города Москвы).
Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в раскрытии примере города Москвы особенностей гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости, характерных для современного российского мегаполиса. Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:
- выявить особенности правового режима аренды части объекта
недвижимости и определить механизм государственной регистрации данного
вида договора аренды;
- установить особенности правового регулирования договора аренды,
заключенного на крайне короткий срок;
определить особенности регламентации отношений по использованию объектов недвижимости при помощи предварительного договора аренды;
- выявить особенности нежилых помещений, объектов незавершенного
строительства и машиномест как объектов аренды;
установить особенности порядка заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества;
описать специфические черты арендных отношений, в которых реновация объектов недвижимости рассматривается в качестве формы арендной платы;
исследовать влияние перепланировки нежилых помещений на отношения по их аренде;
8 - сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Методологические и теоретические основы исследования. В
процессе исследования использовались подтвердившие свою эффективность на практике методы научного познания гражданско-правовых явлений и процессов, в том числе системный, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, логический, а также юридико-технические способы толкования правовых норм. Использована общенаучная, теоретико-правовая, специально-юридическая и, прежде всего, гражданско-правовая литература, имеющая как прямое, так и косвенное отношение к избранной теме диссертационного исследования. В частности, были использованы труды М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.А. Герасименко, Б.М. Гонгало, О.С. Иоффе, О.М. Козырь, Н.М. Коршунова, П.В. Крашенинникова, В.А. Лапача, В.М. Литовкина, Ю.В. Романца, О.Н. Садикова, В.И. Синайского, К.И. Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, и многих других ученых.
Исследован значительный массив законодательства в сфере аренды объектов недвижимости, а также документов высших судебных органов, обобщающих практику их применения и содержащих рекомендации по ее совершенствованию.
Эмпирическую основу диссертационного исследования составили материалы соответствующей судебной практики, а также правоприменительной практики: Комплекса имущественно-земельных отношений города Москвы, в том числе Департамента имущества города Москвы, Департамента земельных ресурсов города Москвы, Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы, а так же Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, Территориального бюро технической инвентаризации в Северо-Восточном административном округе города Москвы.
Диссертантом также использован опыт работы в юридическом отделе Северо-Восточного территориального агентства Департамента имущества города Москвы, результатом которого в числе прочего явилась разнообразная практика по представлению интересов субъекта РФ - города Москвы в системе арбитражных судов и судов общей юрисдикции при рассмотрении дел по спорам, возникающим из отношений по аренде объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности города.
Научная новизна работы. Диссертация является одним из первых комплексных исследований особенностей гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости, характерных для современного российского мегаполиса (на примере города Москвы).
Исследование правового режима нежилых помещений, объектов незавершенного строительства и машиномест позволило выявить особенности данных объектов недвижимости, а также определить влияние правовой природы исследуемых объектов на отношения по их аренде.
Исследование отношений по временному использованию недвижимости, длящихся крайне незначительный промежуток времени, позволило сделать вывод о возможности их регулирования при помощи договора аренды, заключенного на крайне короткий срок. В результате изучения института предварительного договора аренды были обозначены существующие проблемы при использовании данного инструмента в качестве регулятора будущих арендных отношений.
В результате исследования были сформулированы правовые дефиниции таких категорий, как нежилое помещение, нежилая комната, объект незавершенного строительства, машиноместо.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы, выносимые на защиту:
1. Статья 607 ГК РФ предусматривает возможность передачи в аренду непотребляемых вещей, однако данная норма не содержит указания на обязательность предоставления во временное владение и (или) пользование
10 вещи целиком. В то же время, ряд авторов категорически возражает против возможности вовлечения в оборот части недвижимой вещи, поскольку ими ставится под сомнение делимость недвижимых вещей в принципе. Решение вопроса о правомерности аренды части недвижимой вещи через призму возможности (невозможности) выделения этой части в натуре является не вполне корректным, поскольку при этом рассматривается не сама проблема аренды части вещи, а констатируется отсутствие нормативного механизма по индивидуализации частей объектов недвижимости.
Для оптимизации аренды части объекта недвижимости необходимо дополнить п. 1 ст. 607 ГК РФ абзацем следующего содержания.
Указанные в пункте 1 настоящей статьи вещи могут быть переданы в аренду целиком или в части. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду частей отдельных видов имущества.
2. Нередко в силу специфики некоторых объектов недвижимого имущества, обусловленной особенностью их функционального назначения (проведение в них различного рода мероприятий: конференций, семинаров и т.д.), контрагенты вступают в арендные отношения, продолжительность которых существенно отличается от длительности основной массы договоров аренды недвижимого имущества (крайне короткий срок действия данного вида договоров может составлять от нескольких дней до нескольких часов).
В этой связи при решении вопроса о минимальной продолжительности отношений по аренде недвижимости необходимо учитывать, что свобода сторон по согласованию данного условия носит не абсолютный, а относительный характер, поскольку, во-первых, незначительная продолжительность использования объекта недвижимости должна отвечать тем интересам, исходя из которых контрагенты принимали решение о вступлении в обязательственные отношения; во-вторых, крайне короткий срок договора по временному использованию объекта недвижимости не должен нарушать существа арендных отношений.
3. Предварительный договор аренды недвижимого имущества представляет собой сделку, предусматривающую обязательства сторон по заключению в будущем договора аренды определенного объекта недвижимости. Данный вид договора относится к организационным договорам, направленным не на товарообмен, а на его организацию, то есть на установление взаимосвязей участников будущего товарообмена. Предметом предварительного договора аренды недвижимости является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. В связи с этим не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить сделку, подлежащую государственной регистрации.
В целях упорядочивания и систематизации сведений о таких сделках как в отношении вновь возводимых объектов недвижимости, так и в отношении уже вовлеченных в хозяйственные отношения, целесообразным является введение системы мер по их учету, не создавая при этом дополнительных административных барьеров для участников гражданского оборота. Предварительный договор аренды недвижимого имущества подлежит учету в государственном кадастре недвижимости в качестве сделки в отношении объекта недвижимости целиком либо его части.
4. Помещением является пространство внутри здания, сооружения, строения или за его пределами, но технически связанное с ним, с определенным функциональным (жилым или нежилым) назначением, ограниченное конструктивными элементами и идентифицированное в установленном для объектов недвижимого имущества порядке.
5. Объектом незавершенного строительства является учтенный в государственном кадастре недвижимости объект недвижимого имущества, являющийся результатом незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения, в отношении которого не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию.
12 Объекты незавершенного строительства, являясь вещами непотребляемыми и не изъятыми из оборота, могут быть объектами аренды, за исключением случаев, указанных в законе. В целях установления единого правового режима аренды зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства следует дополнить статью 650 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания.
Правила настоящего параграфа применяются к аренде объектов незавершенного строительства, если иное не предусмотрено законом или договором.
6. Машиноместо в структуре автостоянки, расположенной в здании или сооружении, - это часть нежилого помещения, предназначенная исключительно для хранения (стоянки) автомобилей, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Признаками, характеризующими машиноместо в качестве объекта недвижимости, является следующее.
- ограниченность функционального назначения;
- возможность определения пространства машиноместа не только в
реальной, но и в идеальной форме;
- временный характер использования.
Машиноместо в структуре автостоянки, расположенной в здании или сооружении, является самостоятельным объектом гражданских прав, а, следовательно, может являться предметом договора аренды.
7. Проблема несанкционированной перепланировки арендуемых объектов недвижимости является существенным препятствием для эффективного использования не только публичной недвижимости, но и недвижимого имущества, находящегося в частной собственности. Несмотря на то обстоятельство, что с проблемами перепланировки арендуемых объектов государственной и (или) муниципальной собственности сталкивается значительное число арендодателей в большинстве регионов,
13 действующее законодательство содержит весьма ограниченный набор юридических инструментов по регламентации данных отношений.
В связи с этим необходимо дополнить статью 622 ГК РФ положением о том, что если арендатор возвратил арендованное имущество в состоянии, отличном от того, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а договором аренды была предусмотрена обязанность арендатора не производить таких изменений без письменного согласия арендодателя, то последний имеет право обратиться в суд с требованиями об обязании привести имущество в первоначальное состояние и (или) взыскании убытков, связанных с осуществлением указанных действий арендатора.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Положения и выводы диссертации восполняют существенный пробел в отечественной цивилистике и создают необходимую базу для дальнейшей оптимизации гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости. Кроме того, они могут оказаться полезными для совершенствования норм гражданского законодательства в сфере оборота объектов недвижимого имущества в целом, они могут применяться в научно-исследовательской работе, в процессе преподавания гражданско-правовых дисциплин и подготовки учебно-методической литературы.
Апробация результатов исследования. Диссертационная работа обсуждена и одобрена на кафедре гражданского права и процесса Московского городского университета управления Правительства Москвы. Основные научные положения исследования, выводы и предложения по совершенствованию действующего законодательства изложены автором в ряде научных публикаций. Некоторые опубликованные научные работы автора включены в справочно-правовую систему «КонсультантПлюс». Ряд положений и выводов диссертации были представлены автором в докладах на следующих научно-практических конференциях: «Современные тенденции и актуальные проблемы развития столичного мегаполиса» (МГУУ Правительства Москвы, Москва, 4 мая 2007 г.), «Состояние, проблемы и
14 перспективы развития законодательства города Москвы» (МГУУ Правительства Москвы, Москва, 14 декабря 2007 г.), «Современные тенденции и актуальные проблемы развития столичного мегаполиса» (МГУУ Правительства Москвы, Москва, 5 мая 2008 г.).
Структура работы определяется целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих 9 параграфов, заключения и библиографического списка.
Договор аренды части объекта недвижимости
Развитие потребностей участников гражданских правоотношений в процессе реализации их имущественных интересов нередко обусловливает необходимость решения возникающих при этом проблем теоретического и практического характера, которые связаны с хозяйственным оборотом отдельных объектов недвижимости.
Некоторые проблемные моменты решаются посредством совершенствования законодательной базы в данной области, но, несмотря на активную законотворческую работу федеральных и региональных законодателей, хозяйствующие субъекты все еще сталкиваются с рядом проблем по регулированию определенных имущественных отношений.
Одной из таких проблем является правовая регламентация аренды части объекта недвижимости. Несовершенство действующего законодательства в исследуемой сфере отношений отчетливо проявляется при решении вопроса о вовлечении в хозяйственный оборот части нежилого помещения, а также отдельных конструктивных элементов зданий и (или) сооружений.
Указанная проблема связана с рядом основополагающих институтов гражданского права, и в первую очередь с понятием объекта гражданских правоотношений в целом, и объектом аренды в частности. Для решения обозначенной проблемы нам представляется необходимым определить соотношение понятий предмета и объекта договора аренды.
Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Как отмечает В.В. Витрянский «Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).1
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
В.В. Витрянский высказывает мнение о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.2 При анализе отношений по аренде части недвижимости наибольший интерес вызывает объект второго рода, а именно правовая природа такого объекта гражданских отношений, как часть недвижимого имущества. Данная проблема будет нами исследована на примере крыши здания и части нежилого помещения (нежилой комнаты).
В первую очередь мы полагаем необходимым исследовать проблемы правовой регламентации аренды крыши здания, которая является частью или структурным элементом здания (сооружения).
В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Следовательно, прежде чем ответить на вопрос о возможности применения к отношениям по использованию крыш зданий и (или) сооружений норм 34 главы ГК РФ, необходимо определить относится ли крыша к той категории непотребляемых вещей, которая указана законодателем в п. 1 ст. 607 ГК РФ?
Квинтэссенцией мотивации авторов, возражающих против правомерности использования крыши на правах аренды, является следующая точка зрения, высказываемая А.В. Ерш: «Признать часть крыши самостоятельным объектом аренды не представляется возможным ни с теоретических позиций, ни с позиций правового регулирования. Следовательно, заключить договор аренды в отношении объекта, который не может быть объектом аренды, невозможно».1 Надо отметить, что данный вывод автор делает, исходя из того, что крыша не является вещью, а представляет собой лишь конструктивный элемент здания.
Правовое регулирование аренды нежилых помещений
Проблемам правового регулирования аренды нежилых помещений в отечественной цивилистике посвящено значительное число научных работ и публикаций, однако единого мнения относительно правовой природы нежилого помещения как объекта гражданских правоотношений и тем более правового режима аренды нежилых помещений среди российского научного сообщества до настоящего времени не сложилось. При этом в литературе по данному вопросу можно встретить абсолютно взаимоисключающие точки зрения, имеющие определенное логическое и нормативное обоснование. Среди существующих в научной литературе концептуальных позиций по рассматриваемой проблеме следует выделить следующее.
Во-первых, достаточно часто российские юристы приходят к выводу о том, что категория «нежилые помещения» фактически и юридически является синонимом термина «здания», следовательно, аренда нежилых помещений должна регламентироваться нормами 4. гл. 34 ГК РФ, посвященному аренде зданий и сооружений. И. Исрафилов отмечает, что «Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже объединены под общим значением «здание» включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений». Более того, автор делает умозаключение о том, что «нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть».1 Аналогичной точки зрения придерживается В.Н. Литовкин, комментируя статью 650 ГК РФ.2
Некоторые ученые приходят, по нашему мнению, к излишне категоричной точке зрения о формировании определенного правового вакуума в отношении гражданского оборота нежилых помещений. Подобная позиция содержится в работе Ю.В. Харитоновой, где автор соглашается с мнением В.Н. Литовкина о том, что «ныне действующим гражданским законодательством утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием «строение».1
Во-вторых, в литературе можно встретить позицию о том, что нежилое помещение вообще не является объектом недвижимости, а гражданское законодательство не рассматривает нежилые помещения в качестве объектов гражданских прав. Одним из сторонников данного подхода к правовой природе нежилых помещений является К.И. Скловский. В одной из своих работ уважаемый автор отмечает следующее: «Поскольку для введения в число объектов гражданских прав нежилых помещений нет ни теоретических, ни практических оснований, выходом из сложившейся ситуации может быть лишь такое решение, которое допустит возможность принадлежности здания нескольким лицам без возникновения права исключительной собственности на нежилое помещение».2 В.А. Лапач также высказывает, как нам представляется, достаточно спорную точку зрения, о том, что «нежилое помещение, а тем более нежилая комната вряд ли могут быть самостоятельными объектами учета и регистрации (инвентаризации)».3
В-третьих, одной из наиболее распространенных точек зрения является то, что нежилые помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав, однако часть авторов придерживается мнения о необходимости правового регулирования отношений по их аренде, исходя из общих правил главы 34 ГК РФ, в то время как некоторые российские ученые высказывают точку зрения, согласно которой аренда нежилых помещений должна регулироваться нормами об аренде зданий и сооружений.
Нередко в работах ряда авторов можно встретить мнение о том, что нежилые помещения являются частями здания или сооружения, а отношения по их аренде должны регламентироваться не правилами об аренде зданий и сооружений, а общими нормами о договоре аренды.1 При этом как отмечает В.В. Витрянский, «при их (нежилых помещений В.Л.) аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике».
Тем не менее, одним из направлений развития юридической мысли в рассматриваемой области цивилистической доктрины является взгляд на нежилые помещения как недвижимые вещи, являющиеся самостоятельными объектами гражданских прав. Данная точка зрения представляется нам наиболее справедливой и максимально корректно отражающей правовой «феномен» нежилых помещений в российском законодательстве. Как справедливо отмечает В.В. Чубаров «Нежилое помещение обладает всеми признаками объекта недвижимости. Оно является непотребляемой и индивидуально-определенной вещью. Подобрать вторую такую вещь невозможно». А.В. Ерш в своем диссертационном исследовании пишет, что «нежилое помещение - это обособленный объект. Его обособленность проявляется в возможности пользования им независимо от аналогичных объектов».4 Анализируя действующее законодательство, В.В. Чубаров приходит к выводу, что «Как и любому другому объекту недвижимости «по-природе» (зданию и т.п.), нежилому помещению присущ такой признак как, неразрывная связь с землей».1 А.В. Ерш, формулируя признаки нежилого помещения, определяет такую связь помещения с земельным участком как опосредованную (через здание, в котором расположено нежилое помещение).2
Порядок заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности
Нормативный правопорядок должен основываться на существовании и различии частноправового и публично-правового регулирования. В сфере частного права законодатель нередко вынужден использовать общеобязательные, императивные правила, в том числе запреты, ограничивая самостоятельность и инициативу участников регулируемых отношений.1 В контексте правового регулирования порядка заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества к таким императивным правилам следует отнести нормы ФЗ «О защите конкуренции» (далее Закон о защите конкуренции) в целом, и введенную в его текст Федеральным законом от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 17.1 в частности, которая регламентирует порядок заключения договоров аренды публичного имущества. С момента введения в текст указанного закона ст. 17.1 в сфере нормативного регулирования аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, произошли концептуальные изменения. Суть данных изменений заключается в следующем.
Согласно ч. 1 данной статьи заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. В качестве исключения из указанного правила законодатель предусмотрел следующее:
Во-первых, предоставление права аренды этого имущества на основании международных договоров РФ (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента, решений Правительства РФ, решений суда, вступивших в законную силу;
Во-вторых, предоставление права аренды данного имущества государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку РФ;
В-третьих, предоставление права на аренду указанного имущества на срок не более тридцать календарных дней (предоставление указанных прав на это имущество одному лицу на совокупный срок более тридцать 45 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).
Аналогичный порядок предусмотрен в ч. 3 названной статьи в отношении заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника.
Частью 3 указанной статьи предусмотрено, что приведенный порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с ЗК РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, законодательством о недрах.
По своему содержанию и смысловой нагрузке рассматриваемая норма является новеллой отечественного законодательства в области регламентации отношений по аренде объектов государственной и муниципальной недвижимости. Речь в данном случае идет о специфике нормативного регулирования порядка заключения договоров аренды публичной недвижимости сутью которой является то, что данные сделки могут заключаться исключительно (кроме указанных случаев) по результатам торгов (конкурсов или аукционов), предметом которых является право на заключение договора аренды. Следует отметить, что в отношении договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, правовой режим, предусматривающий обязательность проведения конкурса при заключении договора аренды, был установлен несколько ранее.1
