Содержание к диссертации
Введение
Глава I Система ипотечного жилищного кредитования в РФ - особая система правоотношений
1. Понятие системы ипотечного жилищного кредитования 14
2. Структура договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании.. 39
3. Участники системы ипотечного жилищного кредитования 57
Глава 2. Кредитный договор как один из основных структурных элементов базового уровня системы ипотечного жилищного кредитования
1. Правовая характеристика кредитного договора, заключаемого при кредитовании для приобретения жилья 74
2. Содержание ипотечного кредитного договора 93
3. Ответственность сторон по ипотечному кредитному договору 107
Глава 3. Правовые особенности ипотеки жилых помещений
1. Понятие, основания возникновения, предмет и форма ипотеки жилья . 117
2. Содержание ипотечных жилищных правоотношений 141
3. Ответственность участников ипотечных жилищных правоотношений 154
Список использованных нормативных актов и литературы 1761
- Понятие системы ипотечного жилищного кредитования
- Правовая характеристика кредитного договора, заключаемого при кредитовании для приобретения жилья
- Понятие, основания возникновения, предмет и форма ипотеки жилья .
Введение к работе
Актуальность научного исследования. На современном этапе развития экономических отношений исключительную значимость представляют механизмы ипотечного жилищного кредитования, практическая реализация которых порождает комплекс договорных правоотношений. Столь актуальное значение ипотечное кредитование приобрело благодаря возможности в условиях рыночной экономики решить проблему обеспечения собственным жильем граждан страны. Следует также учитывать, что ипотека приобретаемого на заемные средства жилья является надежным средством обеспечения возврата полученного заемщиком кредита. Тем не менее, процесс становления цивилизованного и развитого рынка ипотечного кредитования проходит только начальную стадию своего развития ввиду недостаточно активного использования этого механизма в масштабе всего населения.
В советское время в России отсутствовал как таковой институт частной собственности, поэтому решение жилищной проблемы граждан основывалось на распределительном государственном механизме. В связи с этим развитию системы ипотечного жилищного кредитования предшествовал сложный и длительный процесс становления рынка и формирования частных отношений по купле-продаже жилой недвижимости. Впервые в постсоветском, а точнее российском, законодательстве понятие «ипотека» появилось в принятом Законе РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге»1. В нем залог недвижимости определялся как один из видов залога, остающегося в распоряжении залогодателя. В последующие годы был принят ряд правовых актов, с помощью у которых был запущен механизм развития ипотечных отношений . В результате этого к концу двадцатого века были предприняты шаги в различных направлениях: попытка создания рынка обеспеченных недвижимостью ценных бумаг (жилищные сертификаты), развитие кредитования (жилищные кредиты, внебюджетные формы инвестирования), прямая государственная поддержка (субсидии, федеральные целевые программы).
В настоящее время проделан большой путь по становлению ипотечного кредитования в России. Развиваются все более совершенные схемы приобретения жилья, условия кредитования в коммерческих банках постепенно приближаются к классическим стандартам, выработанным мировой практикой, в большинстве регионов приняты долгосрочные ипотечные программы, региональные фонды жилищного строительства и ипотечные агентства переходят к выдаче займов по единым стандартам, разработанным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. К примеру, если в 2004 году объем ипотечного рынка в России оценивался в 500 млн. долларов, то в 2005 - уже в 2 млрд. долларов, причем половина всех кредитов приходилась на Москву и Санкт-Петербург1. По мнению автора, увеличению объемов рынка немало способствует резкое увеличение цен на недвижимость. Что касается объемов возводимого жилья, то в развитых странах в среднем строится от 0,7 до 1 кв. м жилья в год на человека. Например, в США возводятся 250 миллионов кв. м жилья в год, Китай вышел на 1,3 млрд. кв. метров жилья, однако в России в 2004 году было построено жилых домов общей площадью только 41 миллион кв. метров. В нашей стране доля ипотечных кредитов составляет менее одной десятой процента ВВП, за 2003 г. по ипотечным схемам было построено лишь 100 тысяч квартир, или 6,3% от их общего количества .
Следует отметить, что, несмотря на практическую значимость рассматриваемой темы, до настоящего времени в юридической литературе не выработано единого понимания системы ипотечного жилищного кредитования.
Часть современных исследователей включает в эту систему разные договорные правоотношения, другие - рассматривают инструменты ипотечного жилищного кредитования как отдельные правовые механизмы, не учитывая, что их взаимодействие образует качественно новую правовую систему ипотечного жилищного кредитования. Этой системе присущи определенные правовые особенности, возникновение которых обусловлено, с одной стороны, нормотворчеством законодателя, с другой, практической реализацией функций системы. Ряд проблем существует в законодательном регулировании и правоприменении в случаях обращения взыскания на заложенные жилые помещения, при реализации практических механизмов социальной защиты граждан в случаях обращения такого взыскания. Вопросы правового регулирования механизма ипотечного жилищного кредитования возникают также из-за неразвитости вторичного рынка ипотечных кредитов, вследствие чего заемщикам либо невыгодно брать ипотечные кредиты, либо недоступно из-за обременительных условий кредитования. Кроме того, отсутствуют дополнительные налоговые льготы, направленные на снижение размеров сумм платы за пользование кредитом для плательщиков и повышения заинтересованности в выдаче ипотечных кредитов для кредитных организаций.
Ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует во всем мире, где существует институт частной собственности. При формировании российской законодательной базы по ипотечному кредитованию за основу был взят европейский и американский опыт, в итоге система ипотечного жилищного кредитования в России приобрела свои правовые особенности. Учитывая, что приоритетное современное использование правовых механизмов этой системы ориентировано на жилье, то именно ипотечное жилищное кредитование представляет собой наиболее актуальную тему для научного исследования.
Степень научной разработанности темы исследования. Вопросы правового регулирования ипотечного кредитования всегда привлекали к себе внимание цивилистов. Институт ипотечного кредита подробно исследовался в дореволюционной России и связан с именами И.А. Базанова, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича.
Во времена действия советских гражданских кодексов 1922 и 1964 г.г., Основ ГЗ Союза ССР и союзных республик 1991 г. проблемы, непосредственно связанные с ипотечным жилищным кредитованием, не регулировались ввиду отсутствия распространенного товарооборота частной собственности. Однако правовые вопросы, связанные с институтом заемно-кредитных отношений, нашли свое отражение в работах О.С. Иоффе, М.М. Агаркова.
Учитывая актуальность и практическое становление ипотечного жилищного кредитования на современном этапе развития России, многие ученые рассматривают указанную проблематику. Среди таких авторов необходимо назвать имена М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, СП. Гришаева, Л.Ю. Грудцыной, В.И. Лимаренко, B.C. Ема, Л.Г. Ефимовой, Т.Е. Абовой, A.M. Эрделевского, Ю.К. Толстого, Е.А. Суханова, Р.И. Каримуллина, Д.Б. Пашова и ряда других.
Предмет и объект исследования составляют урегулированные нормами гражданского права общественные отношения в рамках ипотечного жилищного кредитования, гражданское законодательство Российской Федерации и дореволюционного периода России, иные нормативные материалы по исследуемым вопросам.
Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в изучении основных вопросов, связанных с проблемами в сфере ипотечного жилищного кредитования, которые ранее не подвергались рассмотрению, определении качества и эффективности функционирования правовых норм, регулирующих ипотечное жилищное кредитование с учетом накопленной правоприменительной практики и формулировании на этой основе предложений доктринального и прикладного характера.
Поставленная цель требует решения следующих задач:
изучить основные модели ипотечного кредитования, сложившиеся в мировой практике, послужившие предпосылкой и основой закрепленного
действующим российским законодательством механизма правового регулирования ипотечного жилищного кредитования;
изучить особенности правового регулирования ипотечного кредитования дореволюционной России и определить причины, послужившие предпосылкой ее масштабного распространения в те времена, на основании этого определить степень преемственности дореволюционного законодательства России и современного законодательства об ипотеке и выработать рекомендации по его совершенствованию;
рассмотреть структуру договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании, для чего необходимо проанализировать во взаимосвязи между собой договор займа, кредитный договор, договор купли-продажи жилого помещения либо земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, договор об ипотеке, договоры, заключаемые в рамках реализации механизма рефинансирования выданных кредитов, а также показать роль основных участников механизма ипотечного жилищного кредитования;
изучить ипотечный кредитный договор, как один из основных элементов механизма правового регулирования ипотечного жилищного кредитования, раскрыв его понятие, содержание, рассмотрев вопрос об ответственности сторон по кредитному договору и определив его правовую природу;
изучить правовое регулирование ипотеки (залога) жилья, для чего необходимо охарактеризовать ипотеку как способ обеспечения исполнения обязательств, определить круг участников ипотечных правоотношений и рассмотреть их права и обязанности, изучить современную проблематику ответственности участников ипотечных жилищных правоотношений.
Методологическую основу исследования составляет комплекс методов научного познания. В ходе диссертационного исследования наряду с основным методом диалектики использовались частно-научные методы: формально логический, сравнительно-правовой, системно-аналитический, нормативно-логический, исторический, эмпирический, функциональный, описательный, прямого усмотрения истины и другие методы.
Теоретическую основу исследования составили труды ученых в области гражданского права, в частности ММ. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.В. Дождева, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, Р.И. Каримуллина, А.В. Мицкевича, И.А. Покровского, К.П. Победоносцева, Т.Е. Абовой, Ю.К. Толстого, Е.А. Суханова, Л.А. Лунца, И.Б. Новицкого, Г.Ф. Шершеневича, И.А. Базанова, Д.И. Мейера, Л.А. Кассо, Б.Б. Черепахина, Б.М. Гонгало, СП. Гришаева, Л.Ю. Грудцыной, В.И. Лимаренко, B.C. Ема, Л.Г. Ефимовой, A.M. Эрделевского, В.Ф. Яковлева и других отечественных ученых разных периодов развития гражданского права, а также некоторых зарубежных авторов.
Нормативную и эмпирическую основу исследования составили действующее российское законодательство; нормативные акты дореволюционного и советского периодов; нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации; ресурсы сети Интернет; опубликованная и неопубликованная современная судебная практика.
Научная новизна исследования состоит в комплексном исследовании гражданско-правовых особенностей формирования и функционирования системы ипотечного жилищного кредитования как особой совокупности договорных правоотношений, складывающихся на основе рыночного механизма, но реализующих социально ориентированные потребности. На основе углубленного теоретического анализа исторического и современного состояния исследуемого института предлагаются варианты решения основных правовых проблем жилищного кредитования под залог приобретаемой недвижимости. Проведенная в работе систематизация действующего механизма правового регулирования ипотечного жилищного кредитования позволила дать определение понятия системы ипотечного жилищного кредитования, ее структуры и участников, с обоснованием отнесения к ее составляющим тех или
иных элементов, В работе проводится анализ эффективности функционирования указанной системы на основе изучения и сопоставления действующего законодательства и правоприменительной практики. Исследование содержания договорных структурных элементов системы ипотечного жилищного кредитования позволило определить особую правовую природу ипотечного жилищного кредитного договора. Проведенный анализ позволил выявить пробелы и противоречия законодательства в области правоотношений, складывающихся на основании норм, регулирующих систему ипотечного жилищного кредитования. В работе сформулированы и обоснованы некоторые предложения по совершенствованию действующего законодательства в исследуемой области.
Основные теоретические положения, выносимые на защиту:
1. Диссертант предлагает следующее определение системы ипотечного жилищного кредитования. Она представляет собой совокупность договорных правоотношений, возникающих в результате приобретения потребителями жилых помещений и/или земельных участков для индивидуального жилищного строительства на заемные средства, предоставленные под залог приобретаемой недвижимости, рефинансирование которых осуществляется с одновременной передачей прав залогодержателя по договору об ипотеке. Основными элементами указанной системы являются: договор купли-продажи недвижимости, договор ипотечного займа (ипотечный жилищный кредитный договор) и договор об ипотеке. Система договорных правоотношений по ипотечному жилищному кредитованию возникает благодаря появлению механизма рефинансирования заемных средств, который превращает ее в особый самовоспроизводимый социально-инвестиционный механизм.
2. Договор участия в долевом строительстве не может быть включен в систему ипотечного жилищного кредитования ввиду отсутствия у участников долевого строительства возможности передать в залог свои права залогодержателей по рассматриваемому договору до момента регистрации права собственности на построенное жилое помещение.
3. Диссертантом обоснован вывод об ипотечном поверенном как об обязательном и самостоятельном участнике системы ипотечного жилищного кредитования, в задачи которого входит обеспечение соблюдения прав и законных интересов заемщиков. Под деятельностью ипотечных поверенных предлагается понимать осуществляемую ими предпринимательскую деятельность по оказанию платных услуг заемщикам для получения и последующего сопровождения ипотечного жилищного кредита.
4. Диссертантом обоснована конструкция ипотечного жилищного кредитного договора как особой разновидности кредитного договора со специальным правовым режимом. Его отличительными признаками являются обеспеченность кредита залогом недвижимости, который влияет на момент вступления в силу ипотечного жилищного кредитного договора, потребительский характер (если заемщик - физическое лицо), целевое назначение и приоритетная защита прав потребителей.
5. Учитывая взаимозависимость ипотечного кредитного договора и договора об ипотеке жилого помещения, диссертант пришел к выводу, что момент вступления в силу ипотечного жилищного кредитного договора должен определяться моментом государственной регистрации права собственности заемщика на приобретаемое жилое помещение. Договор, содержащий обязательство банка предоставить ипотечный кредит заемщику для приобретения жилого помещения, является предварительным.
6. Анализ правового режима жилых помещений маневренного фонда не позволяет сделать вывод о едином целевом назначении таких жилых помещений, поскольку законодательством установлены разные основания их предоставления. В связи с этим диссертантом обоснован вывод, что целевое назначение жилых помещений маневренного фонда заключается в обеспечении временного проживания тех граждан, которые в силу объективных причин не имеют возможности реализовать конституционное право на жилище.
На основе теоретических положений в диссертации сформулирован ряд рекомендаций по совершенствованию действующего российского законодательства и практики его применения:
1. Диссертант предложил включить в п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве залогодержателей физических лиц как зарегистрированных, так и незарегистрированных индивидуальными предпринимателями.
2. В связи с выводом об ипотечном поверенном как обязательном участнике системы ипотечного жилищного кредитования предложены соответствующие изменения в Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренную Постановлением Правительства Российской Федерации 11 января 2000 года № 282.
3. Для повышения уровня защиты прав потребителей по ипотечному жилищному кредитному договору, диссертант обосновал предложение о дополнении действующего законодательства нормой о праве заемщика на досрочный возврат полученного кредита без согласия банка и без уплаты ему каких-либо сумм (договорной неустойки, возмещения неполученных доходов, процентов и т.п.).
4. Необходимо устранить противоречие действующей нормы ст, 49 Федерального закона № 119-ФЗ от 21.07.1997 г. «Об исполнительном производстве»3. В существующем виде указанная норма служит основанием для обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям кредиторов, не обеспеченных залогом, при недостаточности у должника иного имущества. В то же время п, 1 ст. 348 ТК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество может иметь место только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного залогом. Таким образом, нарушается принцип специальности залога, В результате назначение залога для специального первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и других кредиторов утрачивается.
5. По действующему законодательству продажа заложенного имущества с публичных торгов производится только в форме аукциона. Данный подход не соответствует общей сути публичных торгов, которые могут проводиться как в форме аукциона, так и конкурса. Следовательно, использование термина «публичные торги» применительно к случаю продажи заложенного имущества является неудачным и не отвечает существу проводимой операции. Диссертант предлагает именовать публичные торги по продаже заложенного имущества принудительным аукционом и внести соответствующие изменения в ПС РФ.
6. Жилищный кодекс РФ1 не содержит нормы, определяющей момент возникновения права на заключение договора найма жилого помещения маневренного фонда у граждан, утративших жилые помещения, приобретенные на заемные средства и заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, на которые было обращено взыскание и осуществлена их продажа. В связи с этим предлагается п.п. 2 п. 2 ст. 106 Жилищного кодекса РФ изложить в следующей редакции:
«2) с момента утраты гражданами права собственности на заложенные жилые помещения в результате обращения на них взыскания и до возникновения у них права пользования жилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания, во исполнение решения суда, соглашения сторон, либо до предоставления таким гражданам жилых помещений из государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 настоящего Кодекса);».
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в нем выводы и предложения могут быть использованы при чтении лекций и проведении практических занятий по гражданскому праву, в работе по совершенствованию законодательства, регулирующего отношения ипотечного жилищного кредитования, в правоприменительной практике, а также при разработке пособий и методических изданий по данной проблематике. Сделанные в ходе диссертационного исследования выводы развивают и дополняют положения науки гражданского права, могут быть использованы в процессе совершенствования законодательства, при написании учебных пособий и преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право», а также специальных курсов «Денежные обязательства», «Ценные бумаги» и иных.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии, где проведено ее обсуждение и рецензирование. Основные положения и выводы работы отражены в опубликованных статьях диссертанта. Некоторые теоретические положения и научно-практические рекомендации изложены в докладе на международной межвузовской конференции студентов и аспирантов «Традиции и новации в системе современного Российского права» (31 марта - 1 апреля 2006 года, г. Москва, МГЮА).
Структура работы обусловлена целью и определяется поставленными задачами научного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав общей сложностью в девять параграфов и библиографии.
Понятие системы ипотечного жилищного кредитования
В современной России процесс становления цивилизованного и развитого рынка ипотечного кредитования проходит только начальную стадию развития ввиду недостаточно активного использования этого механизма в масштабе всего населения. Представляется обоснованной следующая точка зрения на современное развитие этого института. Действующее законодательство в этой области представляет обширную систему нормативно-правовых актов, которые последовательно вводились в действие по мере становления рынка ипотечного кредитования. Современное состояние ипотечной системы на законодательном уровне можно охарактеризовать как достаточно грамотно построенную модель с использованием мирового опыта, хотя определенные недостатки в законодательстве имеются до сих пор. Можно также отметить значительное количество публикаций по исследуемой теме и появление различных кредитных ипотечных программ. Тем не менее, несмотря на активный законотворческий процесс в этой области, в научной литературе не выработано однозначного понимания самой системы ипотечного жилищного кредитования и, соответственно, четкого понимания ее структуры, основных участников и их функций до настоящего времени. Многие исследователи включают в сферу ипотечного жилищного кредитования различные договорные конструкции. Для формирования единого понимания этой системы, необходимо изучить ее возникновение, проследить развитие и дать четкое понятие на основе анализа действующего законодательства.
Прежде чем охарактеризовать российский тип ипотечного жилищного кредитования, представляется обоснованным охарактеризовать выработанные мировой практикой современные модели ипотечного кредитования. Их различия были предопределены особенностями экономических и социальных факторов. Из них можно выделить в первую очередь европейскую или одноуровневую модель ипотечного кредитования.
Суть этой модели сводится к следующему: выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов, обеспеченных, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.1
Другая модель - американская двухуровневая модель ипотечного кредитования. Ее функционирование обеспечивается тем, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам - агентствам ипотечного кредитования. Последние, в свою очередь, могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами: уступить их вторичным инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или права участия (доли) в таких пулах, либо выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. Указанный процесс называется секьюритизацией. В отличие от европейской модели, осуществление рефинансирования производится не самим банком, а специально созданными для этой цели агентствами. Особенностью американской модели является то, что изначально она была создана по решению правительства, когда США переживали Великую депрессию 30-х годов XX века. Эта модель отличается долгосрочностью ипотечных займов, низкой процентной ставкой, установлением льгот для малообеспеченных групп населения и ветеранов, налоговых льгот для инвесторов жилищного рынка, более половины выдаваемых займов обеспечиваются государственной страхованием, в этой модели используются различные формы кредита, в том числе учитывающие инфляционные процессы и движение цен на кредитные ресурсы на финансовом рынке. В отличие от первой модели, которая формировалась в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы, эта модель была создана решением отдельного правительства и более подвержена экономическим рискам.
Помимо вышеуказанных моделей из европейской отдельно выделяют понятие немецкой модели ипотечного кредитования, основанной на сочетании механизмов кредитования конкретных граждан с механизмами протекционизма государства по финансовой поддержке их инициативы, которая связана с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий. Ссуда предоставляется при следующих условиях: сначала вкладчику необходимо по графику в специализированном банковском институте накопить определенный процент от стоимости будущего жилья, а затем из этого же банковского института вкладчик получает кредит на недостающую сумму под низкий процент. Особенностью системы стройсбережений является ее замкнутость, так как в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками -участниками по контрактам стройсбережений. Стоит отметить, что в Германии вопросы регистрации прав на недвижимость регулируется до настоящего времени Германским гражданским уложением 1896 г. и Положением о поземельной книге от 24.03.1897 г.1
Правовая характеристика кредитного договора, заключаемого при кредитовании для приобретения жилья
Несмотря на то, что к базовым договорным элементам системы ипотечного жилищного кредитования относится не только договор целевого займа и кредитный договор, но и договор об ипотеке и купли-продажи жилой недвижимости, именно кредитно-заемные отношения характеризуются определенной спецификой в рассматриваемой системе. Кроме того, ипотечный жилищный кредитный договор на современном этапе развития рыночных отношений в России стал особой разновидностью кредитного договора со специальным правовым режимом.
Для того чтобы понять, почему ипотечный кредитный договор характеризуется теми или иными признаками, необходимо проследить его историческое развитие ввиду того, что дореволюционный российский опыт ипотечного кредитования был весьма обширен. Учитывая тот факт, что исторически первоначально стал развиваться институт займа, а его трансформация в кредитный договор с возникновением кредитных учреждений, как специальных субъектов кредитного договора, произошла позже, представляется интересным отметить несколько исторических моментов, связанных с развитием как института займа, так и кредитного договора.
Институт займа (mutuum) существовал и был хорошо развит в Древнем Риме. По праву Древнего Рима обязательство, вытекающее из займа одностороннее, сам займ являлся беспроцентным, но в дополнение к нему заключалось особое соглашение об уплате процентов. Изначально отсутствовало государственное регулирование размера процентов за пользование займом. Но ввиду установления чрезмерно высоких процентов ростовщиками, публичная власть стала устанавливать максимально возможные пределы, в классический период 12 %, в эпоху Юстиниана 6 % . В России договор займа также был широко распространен. В договор займа включался «рост» или «рез» (в Пскове «гостинец»), так изначально назывались проценты за пользование займом. В шестнадцатом веке чрезмерная величина процентов привела к их законодательном урегулированию. Интересен тот факт, что позволено было взимание процентов именно в размере 6 %, возможно и здесь прослеживается аналогия с римским правом.
Вследствие того, что в царской России наиболее активно залог недвижимости начал развиваться в XVIII веке, а именно в 1754 году, были организованы первые государственные кредитные учреждения - Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка. Эти учреждения кредитовали дворян и купцов под залог имений. Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. Кредиты выдавались на один год, но возможны были две отсрочки, а проценты взыскивались вперед. В 1786 г. Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных домов в Петербурге. Часть средств банка направлялась на финансирование правительства.
Первое настоящее ипотечное кредитное учреждение, в котором кредиты выдавались на длительный срок под залог недвижимости, появились после 28 июня 1786 года, когда был издан манифест об учреждении Государственного заемного банка, Государственный дворянский земельный банк. Кредиты стали выдаваться помещикам на срок до 66 лет и под 8 % годовых, а то и вовсе без взимания процентов в размере 60 % стоимости имений. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX в., когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки1.
Отмена в 1861 году крепостного права дала новый толчок развитию ипотеки. 22,5 миллиона бывших крепостных крестьян должны были выкупить земельные участки общей рыночной стоимостью 544 миллиона рублей. Для этого государство предоставляло им ссуду в размере 80 % от стоимости надела, оставшиеся же 20 % крестьянин должен был внести сам. С этой целью 18 мая 1882 года был создан Крестьянский поземельный банк. В первый год своего функционирования было выдано ссуд на сумму 861 163 руб. Ссуда выдавалась на 49 лет под 6 % годовых2.
К концу XIX века в Российской империи сложилась разветвленная кредитная система, было заложено 102 313 домов и имений с остатком долга 1131 млн. золотых рублей. Причем важную роль в ней играли не только государственные, но и частные земельные банки. Параллельно с банками, развивались и другие кредитные организации - ссудосберегательные и ссудные товарищества, общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, пользовавшиеся существенной государственной поддержкой.
Несмотря на ликвидацию дворянских банков, ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Помимо вышеперечисленных кредитных учреждений, в 19 веке большое распространение получили кредитные общества. Изначально они образовались в Пруссии в 1769 году, для пособия разоренным владельцам. Назначение этих обществ заключалась в следующем. Создавалось общество взаимной поруки, которое выдавало закладные листы на предъявителя, обеспечиваемые определенными имениями. Под эти закладные листы брался кредит, проценты кредитор либо заимодавец получал в самом этом обществе, равно как и сумму долга. А должник платил проценты и долг в кассу самого общества.
Понятие, основания возникновения, предмет и форма ипотеки жилья
Договор об ипотеке является следующим базовым договорным элементом системы ипотечного жилищного кредитования. По нашему мнению, исследование данного базового структурного элемента должно проводиться в совокупности с возникающими на его основе элементами системы рефинансирования выданных ипотечных кредитов. В связи с тем, что само рефинансирование опосредовано залогом жилой недвижимости, целесообразно особенности ипотечных правоотношений излагать в привязке именно к договору об ипотеке, а не к кредитному договору.
Понятие ипотеки пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции, по-гречески «hypotetheca» означает подставка, подпорка. Тогда ипотекой назывался камень или столб, которые устанавливались на краю заложенного земельного участка или дома с записью о том, что владелец этой недвижимости взял деньги в долг под ее залог и обязуется вернуть в определенный срок. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Хотелось бы отметить, что ипотека существовала и в Древнем Риме, и в средневековой Европе, и в Европе капиталистической. В римском праве предмет ипотеки, каков бы он ни был, оставался в руках установителя ипотеки, в этом состояло ее отличие от залога. При этом, как справедливо отмечал Базанов И.А., «совершенно странным представляется ... то, что и в отношении ипотеки римское право не различает движимостей и недвижимостей, хотя различие обеих категорий вещей в деле обеспеченности кредита уже совсем очевидное» .
В средневековом законодательстве европейских стран ипотека имела две характерные черты. Во-первых, она была применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производилась не самим кредитором, а посредством суда. Для кредитора ипотека была самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.
Ипотека была надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tola in toto, et tota in qualibet parte» - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца.
Хотелось бы отметить, что ипотечные системы различных стран приобретали только им присущие черты. Так, в ипотечном праве римлян отсутствовали такие его принципы как специальность и гласность, однако, в праве Германии эти принципы присутствовали изначально, так же как и в Прусском законодательстве . Но такое положение вещей существовало приблизительно до 16 века, до того, как развитие ипотечных систем в разных странах «было надолго задержано искусственной теорией ученых романистов».3 Данную позицию Победоносцева К.П. поддержал другой известный цивилист дореволюционной России - Базанов И.А., который отмечал, что, несмотря на «благодетельное влияние на правообразование римского права ... немаловажно было и зло, причиненное ... от неумения и непонимания насадителей ... римского права». По его мнению, необходимо было претворять в законодательства римское право не в полном объеме, а «в применении к новым условиям», отделяя в нем «положительное и отрицательное». Несоблюдение этих условий привело к тому, что «в конце концов, римское право нарушило естественный и здоровый рост национального правообразования, изувечило национальные правовые организации»1. Результатом влияния римского права стало, в том числе, во Франции 17 века «полный упадок реального кредита, падение цен на недвижимости и полный застой оборота недвижимостей». Подобная картина наблюдалась в 18 веке в Германии и Австрии2. Причиной всего этого стали «негласные переходы собственности и запутанная и также негласная ипотечная система», приводящие к тому, что «никто, приобретая имение, не был уверен, что цена имения уже не поглощена всецело ипотеками или что имение действительно принадлежит тому, кто выдает себя за собственника его» . Представляется справедливым отметить, что дословное дублирование чужого законодательства может губительно и пагубно сказаться на принимающей стороне применительно и к современным условиям. Необходимо принимать во внимание национальный менталитет. И об этом не следует забывать современному российскому законодателю, включая в действующие нормативно-правовые акты мировой опыт, без учета современных реалий в государстве. Следует учитывать свою положительную накопленную практику, в том числе и дореволюционную, анализировать, какие именно модели ипотечного кредитования наиболее активно развивались в царской России и были востребованы в наибольшей степени.
