Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Понятие, сущность и виды кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, эволюция его правового регулирования в России . 12
1. Понятие ипотеки и кредитования, обеспеченного ипотекой 12
2. Правовое регулирование кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в дореволюционном и советском законодательстве 33
3. Развитие и современное состояние системы правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации 52
4. Особенности и принципы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой 71
5. Виды кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой 82
Глава 2. Договор кредитования жилищного строительства, обеспеченный ипотекой, и его правовое регулирование в Российской Федерации 105
1. Правовая характеристика договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой 105
2. Субъекты жилищно-строительного кредитного договора, обеспеченного ипотекой 129
3. Содержание договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой 142
4. Ответственность сторон по жилищно-строительному кредитному договору, обеспеченному ипотекой 156
Заключение 182
Список использованной литературы 205
- Правовое регулирование кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в дореволюционном и советском законодательстве
- Особенности и принципы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой
- Субъекты жилищно-строительного кредитного договора, обеспеченного ипотекой
- Ответственность сторон по жилищно-строительному кредитному договору, обеспеченному ипотекой
Введение к работе
Актуальность темы. Жилищное строительство, лишившись в 90-х годах XX века в связи с переходом к рыночной экономике доминирующего государственного бюджетного финансирования, не смогло в короткие сроки переориентироваться на рыночные принципы. В результате проблема жилищного строительства и обеспечения граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем, несмотря на пристальное к ней внимание, до сих пор остается нерешенной.
Очевидно, что разрешить эту проблему возможно только путем становления рыночных отношений в сфере жилищного строительства, по-новому формируя источники его финансирования. В современных российских условиях основой финансирования жилищного строительства должно стать кредитование, а лучшим способом его обеспечения - ипотека, «Нужны ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования - как граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем»1.
Изучению вопросов использования кредитных ресурсов в процессе финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости в последние годы уделяется повышенное внимание. Однако большинство отечественных авторов ограничиваются описанием зарубежного опыта кредитования, обеспеченного ипотекой, историей ипотеки в дореволюционной России либо исследуют теорию и практику отдельных жилищных программ, связанных с деятельностью конкретных коммерческих банков, а изучение вопросов кредитования, обеспеченного ипотекой, в современной России чаще всего ограничивается классическим ипотечным кредитом.
Путин В. В. Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ // Российская газета. 27.05.2004. № 109. С. 3.
Анализ научных исследований, действующего законодательства и практики его применения свидетельствует о неразработанности вопроса применения кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации. На сегодняшний день в отечественной науке не сформировалось единого мнения не только по существу рассматриваемой проблемы, но и относительно самого понятийного аппарата, с помощью которого должно осуществляться правовое регулирование кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой.
Недостаточная научная разработка вопросов кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, требует их комплексного изучения, которое невозможно без всестороннего качественного теоретико-практического исследования основного договора при данном виде кредитования - договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой.
Все вышеизложенное свидетельствует об актуальности темы диссертационного исследования.
Степень научной разработанности темы. Изучением вопросов правового регулирования ипотеки и кредитования занимались многие ученые-цивилисты в дореволюционной России. В советском законодательстве институт ипотеки, как таковой, отсутствовал, однако исследованием правовых вопросов, связанных с институтом заемно-кредитных отношений, занимались многие советские цивилисты.
В силу своей актуальности вопросы правового регулирования ипотеки и кредитования активно изучают в современной России. Исследованию этих вопросов посвящены многочисленные публикации в научных журналах и отдельные работы ученых, как юристов, так и экономистов, в частности Э.ВАванесова, СП. Гришаева, И.В. Довдиенко, B.C. Ема, Е.Ф. Жукова, Н.Б.Косаревой, В.В. Меркулова, Л.Н. Наумовой, В.М. Полтеровича,
А.В.Толкушкина, Ю.К. Толстого, Е.С. Филипповой, Г.А. Цылиной, О.В.Шелкова, Л.В. Щенниковой, В.К. Южелевского.
Проблемам ипотеки и кредитования посвящены также многие диссертационные исследования, к примеру, Л.Б. Лазаренко «Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях» (Краснодар, 2004), А.Ю. Александровой «Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации» (М, 2005), Е.В. Дударевой «Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования» (М., 2006), А.Х. Хисамова «Договор в сфере отношений ипотечного жилищного кредитования» (Казань, 2007), Р.Р.Замалеева «Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков» (М, 2008), Е. Ю. Руденко «Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений» (Краснодар, 2009), О.Р. Фархиуллиной «Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах» (М., 2010).
Однако, несмотря на такое внимание к вопросам ипотеки и кредитования, в отечественной юридической литературе до сих пор не было проведено ни одного комплексного исследования правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации, изучение которого проходило в основном в рамках экономических специальностей. Более того, в теории и на практике вопросы правового регулирования ипотечных отношений содержат множество противоречий и пробелов, которые являются предметом многочисленных дискуссий и требуют дальнейшего изучения и разрешения.
Цель диссертационного исследования заключается в комплексном изучении правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
определить основные правовые понятия кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, и раскрыть их юридическую природу;
изучить имеющийся отечественный опыт правового регулирования ипотеки и кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой;
исследовать действующее российское законодательство и подзаконные акты в сфере правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой;
выявить особенности и сформулировать основные принципы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой;
рассмотреть и классифицировать виды кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, сложившиеся в Российской Федерации и в мировой практике;
исследовать договор кредитования жилищного строительства, обеспеченный ипотекой, как основной элемент структуры договорных связей при жилищно-строительном кредитовании, обеспеченном ипотекой, изучить его юридическую природу и дать определение;
выявить гражданско-правовые особенности субъектов жилищностроительного кредитного договора, обеспеченного ипотекой;
провести анализ содержания договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, как правоотношения;
выявить особенности гражданско-правовой ответственности сторон по жилищно-строительному кредитному договору, обеспеченному ипотекой.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения в сфере правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой.
Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, регулирующие кредитование жилищного строительства, обеспеченное ипотекой, и договор кредитования жилищного строительства, обеспеченный ипотекой.
Методологической основой исследования является совокупность общенаучных и частнонаучных методов изучения правовых явлений и процессов: анализ, синтез, индукция, историко-правовой, сравнительно-правовой, системно-структурный, формально-юридический, диалектический, эмпирический, функциональный и другие методы научного познания.
Теоретическую основу диссертационного исследования составляют труды современных российских и зарубежных ученых, касающиеся правового регулирования ипотеки и кредитных отношений, в частности Э.ВАванесова, Ч.И. Арабаева, А.В. Афониной, М.И. Брагинского, В.М.Будилова, Р.Н. Викторовой, В.В. Витрянского, А.А. Вишневского, И.В.Воликовой, В.А. Горемыкина, СП. Гришаева, Л.Ю. Груддыной, И.В.Довдиенко, B.C. Ема, Л.Г. Ефимовой, Е.Ф. Жукова, Н.Н. Захаровой, В.А.Зюзина, М.И. Каменецкого, Р.И. Каримуллина, А.Н. Королева, Н.Б.Косаревой, К.К. Лебедева, А.Ю. Леванова, З.П. Лукиной, М.Г. Масевича, Д.А. Медведева, В.В. Меркулова, В.М. Минца, Л.Н. Наумовой, Л.А.Новоселовой, В.М. Полтеровича, В.Ф. Попондопуло, Д.В. Пристанскова, И.А. Разумовой, В.В. Смирнова, О.Ю. Старкова, Е.А Суханова, А.В.Толкушкина, Ю.К. Толстого, Е.С. Филипповой, Г. А. Цылиной, Е.В.Чепенко, А.В. Черных, О.В. Шелкова, Л.В. Щенниковой, ВХЮжелевского.
Кроме того, в своей работе автор опирался на научные труды ученых-цивилистов дореволюционного и советского периодов, в частности М.М.Агаркова, С.С. Алексеева, И.А. Базанова, С.Н. Братуся, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, A.M. Гуляева, И.С. Гуревича, Н.М. Зеленковой, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, Е.С. Компанееца, Я.А. Куника, Л.А. Лунца, Д.И. Мейера, И.Б.Новицкого, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Б.И. Пугинского, P.O. Халфиной, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича. Обращение к научным трудам дореволюционного и советского периодов обусловлено глубиной исследования вопросов правового регулирования кредитования,
обеспеченного ипотекой, и стремлением к преемственности правовых традиций в России.
Нормативную и эмпирическую основу исследования образуют: действующее федеральное российское законодательство; нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации; нормативные акты дореволюционного и советского периодов; действующее зарубежное законодательство; правоприменительные и интерпретационные акты Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Федерального Арбитражного Суда Уральского округа и Московского областного суда.
Научная новизна диссертации заключается в том, что она представляет собой первое комплексное исследование правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, и договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации.
Автором дана полная характеристика юридической природы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой; предложена классификация жилищно-строительных кредитов, обеспеченных ипотекой; сформулированы авторские определения ипотеки, кредитования, обеспеченного ипотекой, кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, и его различных видов, а также застройщика при кредитовании жилищного строительства, обеспеченном ипотекой. Кроме того, приведена комплексная характеристика договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, и предложено авторское определение данного вида договора.
Новизну диссертационного исследования отражают следующие основные положення, выносимые на защиту:
1. Понятие «ипотечное кредитование» является экономическим по своему содержанию, поэтому с позиции понятийного аппарата науки гражданского
права правильным будет рассматривать «кредитование, обеспеченное ипотекой».
2. Ипотека как вещный способ обеспечения обязательства - это залог
недвижимого имущества, которое существует в натуре или которое
залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащих залогодателю
прав на недвижимое имущество, обеспечивающий возможность
залогодержателя получить удовлетворение своих законных требований из
стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него
преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями,
установленными федеральным законодательством.
Юридическая природа ипотеки как способа обеспечения обязательства многогранна. Ипотека может выступать и в качестве меры гражданско-правовой ответственности, и как средство защиты нарушенных прав.
-
При кредитовании, обеспеченном ипотекой, не следует отождествлять залогодержателя и кредитора. При кредитовании, обеспеченном ипотекой, первоначальным залогодержателем всегда является кредитор, но только первоначальным, так как при данном виде кредитования каждый кредитор будет выступать в качестве залогодержателя, но не каждый залогодержатель будет кредитором.
-
Под кредитованием жилищного строительства, обеспеченным ипотекой, следует понимать совокупность действий, совершаемых между заемщиком, залогодателем, застройщиком и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство объекта жилой недвижимости с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.
К основополагающим принципам этого вида кредитования относятся возвратность, платность, обеспеченность, срочность, специальность, обязательность (принцип внесения), гласность (публичность), достоверность, приоритет (старшинство), бесповоротность, целевое назначение и дифференцированность.
-
Предлагается классификация жилищно-строительных кредитов, обеспеченных ипотекой: по применяемой модели кредитования; по основанию возникновения ипотеки; в зависимости от модели финансирования жилищно-строительных кредитов; по объекту кредитования; в зависимости от вида предмета ипотеки; по виду кредитора; по виду заемщика; по порядку выдачи; по способу погашения кредита; по возможности досрочного погашения; по виду процентной ставки; по срокам кредитования.
-
Автором сформулированы определения кредитования коммерческого жилищного строительства, обеспеченного ипотекой; кредитования индивидуального жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, и кредитования долевого участия в жилищном строительстве, обеспеченного ипотекой. Раскрываются особенности данных видов кредитования.
-
Договор кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, - это соглашение сторон, по которому кредитор - банк или небанковская кредитная организация обязуется предоставить денежные (кредитные) средства заемщику - физическому или юридическому лицу в размере и на условиях, предусмотренных данным договором, на строительство объекта жилой недвижимости с условием обеспечения данного обязательства залогом недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество - ипотекой; а заемщик приобретает обязанность возвратить полученные денежные (кредитные) средства и уплатить проценты на них, при неисполнении которой кредитор, являющийся первоначальным залогодержателем, или последующий залогодержатель получает право удовлетворить свои денежные требования из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, в качестве которого может выступать как заемщик по основному обязательству, так и третье лицо. Выявлены существенные условия данного договора.
8. Застройщик при кредитовании жилищного строительства, обеспеченном ипотекой, - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объекта жилой недвижимости, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для его строительства с использованием денежных средств банка (небанковской кредитной организации), предоставленных по кредитному договору, обеспеченному ипотекой.
Теоретическая значимость диссертации определяется ее актуальностью и выводами. Проведенное исследование вносит определенный вклад в развитие теории о гражданско-правовом регулировании института ипотеки и кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в общем и о правовом регулировании жилищно-строительного кредитного договора, обеспеченного ипотекой, в частности. Разработанные автором положения могут быть использованы в дальнейшем для углубленного изучения кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что сделанные в нем выводы могут быть использованы в законотворческой деятельности при совершенствовании действующего законодательства, а также при практических действиях по развитию системы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации. Полученные результаты могут также использоваться при написании учебных пособий и при преподавании ряда правовых и экономических дисциплин, применяться в практической деятельности субъектов, имеющих отношение к сфере кредитования, обеспеченного ипотекой.
Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на заседании кафедры гражданского права Тверского государственного университета. Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные в работе, нашли свое отражение в выступлениях автора на научных конференциях и в шестнадцати
опубликованных статьях. Материалы исследования используются в учебном процессе при преподавании курса «Гражданское право» и спецкурса «Основы ипотечного кредитования» в филиале Российского государственного гуманитарного университета в городе Твери. Результаты диссертационного исследования внедрены в практическую деятельность Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования.
Структура диссертации определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, двух глав, объединяющих девять параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Правовое регулирование кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в дореволюционном и советском законодательстве
Некоторые ученые рассматривают ипотеку как специфичный институт обеспечения сделок долгосрочного жилищного кредитования под залог недвижимого имущества за счет контрактного расщепления пучка прав собственности между кредитором (принципалом) и заемщиком (агентом), сохраняющего за последним функцию пользования заложенным активом.
По мнению проф. И. Г. Балабанова", ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю); ипотека - это и кредит, полученный под залог недвижимости.
Существует определение ипотеки как разновидности имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечной ссуды, как правило, ипотечного кредита. При этом ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя).
Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не яилясіся полным. Им нельзя ограничиваться по той причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество. В широком смысле слова «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов но нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле сравнима с математической системой координат.
Как отмечают некоторые авторы , ипотеку следует рассматривать с различных позиций в зависимости от объекта, с которым она соотносится. Например, если ипотеку соотносить с иными юридико-тсхническими способами обеспечения, она может быть рассмотрена как особый механизм обеспечения, наиболее действенный исходя из повышенной экономической ценности предмета. Если анализировать ипотеку в системе договорного права, то ее можно рассматривать как особый вид договора (договор ипотеки), который обеспечивает исполнение обязательств, уменьшает количество гражданских правонарушений, связанных с невыполнением обязательств, положительно влияет на договорную дисциплину. Если соотносить ипотеку и правовое регулирование в целом, можно выявить функции ипотеки, присущие ей как правовому средству.
Более того, на протяжении длительного времени в пауке идет спор: относится ипотека к обязательственному или вещному праву. Это объясняется тем, что залоговое право имеет ряд особенностей, к которым относят: защиту против всякого, в чьём владении окажется вещь, но в то же время недопустимость пользоваться заложенной вещью со стороны залогодержателя, сосредоточение права залогодержателя па продаже вещи, на использовании её стоимости. Ипотека, как всякий залог, имеет определенное сходство с правом собственности и в то же время - с обязательственным правом. Цель залога - обеспечение обязательства — отличает его от других прав. Залоговое право находится на границе между правом на чужую вещь и обязательственным правом, заключая в себе и ом ношения непосредственной власти лица над вещью, и отношения личной обязанности между контрагентами. Эти особенности в определенной степени создают трудности при определении его юридической природы.
Известный русский государствеї шый деятель и правовед К. П. Победоносцев считал, что ипотека как форма залога «есть вещное право»1. По его мнению, «право залога больше тяготеет к вещным правам, нежели к обязательственным в связи с тем, что обеспечение при залоге носит вещный характер»". И. А. Покровский писал, что цель «нрава залога» - обеспечить требование кредитора, делает «вещное залоговое отношение» добавочным к личному обязательственному отношению между кредитором и должником.3 По словам А. М. Гуляева, отнесение права залога к вещным правам объясняется наличием юридической связи между предметом залога и залогодержателем, заключающейся в возможности извлечь из заложенного имущества его меновую стоимость. Интересную характеристику залога дает Л. А. Кассо: «Залоговое право как право, создающее в пользу залогодержателя исключительное положение по отношению к известной части чужого имущества, может быть отнесено к той категории правомочий, которые романисты называют вещными правами. Но среди последних оно тем не менее занимает обособленное место ввиду того, что оно, в отличие от них, не имеет целью пи пользование, ни обладание вещью, а только получение известного размера ее стоимости и что, кроме того, с осуществлением этого правомочия залогодержателя связано прекращение самого залогового права»3.
Подобную точку зрения разделял и известный дореволюционный цивилист Г. Ф. Шершеневич, который относил права залогодержателя в отношении заложенного имущества к вещным правам, принадлежащим к группе прав па чужую вещь, где ценность чужого имущества служит обеспечением права требования. По его словам, вещный характер права залога «обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому» .
Вместе с тем, являясь последовательным сторонником определения залогового права как вещного, Г. Ф. Шершепевич все же обращал внимание на некоторые особенности залогового права, отличающие его от других вещных прав, и прежде всего па то, что в противоположность иным вещным правам залоговое право не имеет самостоятельного значения, а стоит в зависимости от права по обязательству. Залоговое право не дает залогодержателю ни владения, пи пользования заложенной вещью, тогда как содержание других вещных прав заключается именно в пользовании вещью. Зато залоговое право дает его субъекту несравненно большее правомочие, чем другие вещные права, - оно может повлечь за собой лишение собственника принадлежащего ему права собственности."
Особенности и принципы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой
Как заметил председатель Комитета по развитию ипотечных проірамм Ассоциации региональных банков России В. Фесенко , рассматривать кредитование, обеспеченное ипотекой, в отрыве от проблем строительства, как делают некоторые эксперты, нельзя. Нельзя говорить, что есть проблемы малых объёмов вновь вводимого жилья, и есть проблемы ипотеки. За такими общими фразами скрывается неполное понимание сути явления.
И, тем не менее, многие видные ученые по-прежнему рассматривают ипотечный и строительный кредит как «абсолютно разные кредиты»/ Специалисты, разделяющие данную точку зрения, рассматривают отдельно кредитование жилищного строительства и ипотечное жилищное кредитование." В соответствии с этой концепцией «строительный кредит -самостоятельный вид кредитования, не относящийся к ипотечному, это, так называемый, промежуточный кредит».
В соответствии со второй концепцией ипотечным является только кредит, предоставляемый гражданам на строительство индивидуального жилья, а кредитование строительства в целом - совершенно особый вид кредитной деятельности. И только в третьей концепции кредит на строительство с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств і рассматривается как ипотечный. По словам Л. М. Якушева", ипотечный строительный кредит выдается заемщику для сооружения определенного объекта недвижимости иод залог или другого объекта недвижимости, или будущего объекта, построенного при помощи данного кредита. Механизмы финансирования строительства за счет кредитов, обеспеченных ипотекой, отлажены в большинстве развитых стран. Кредитные организации обеспечивают финансирование как производителей жилищной продукции - застройщиков, так и ее конечных потребителей -граждан. Проблемы финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами готового жилья в этих странах решаются с помощью кредитов, обеспеченных ипотекой: строительных кредитов, обеспеченных ипотекой, застройщикам и классических кредитов, обеспеченных ипотекой, населению. Данные кредитные программы привлекают на рынок недвижимости и строительства дополнительные средства, которые способствуют увеличению темпов экономического роста государства.
Система кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в развитых странах обеспечивает относительную сбалансированность спроса на кредиты, обеспеченные ипотекой, и предложения предприятий строительного комплекса на удовлетворение потребностей населения в приобретении жилья. Функционирование данной системы обеспечивается особыми условиями, как например, наличие экономических и правовых механизмов, способных гарантировать возвратность инвестированных ресурсов.
Строительство различных объектов крайне редко ведется за счет собственных средств застройщика. Среди всех способов финансирования сіроигельства наиболее распространенным является привлечение банковских кредитов. Финансирование в необходимых для строительства объемах всегда связано с предоставлением банком крупных денежных сумм, поэтому банки во всех без исключения случаях кредитования требуют от застройщика соответствующего равновеликого обеспечения. При этом ипотека особенно часто применяется на практике но причине более высокой степени ликвидности недвижимого имущества по сравнению с любым другим закладываемым имуществом." На сегодняшний день ипотека является наиболее привлекательным видом залога, особенно в сфере кредитных і іравоотношени и.
В случае с покупкой готового жилья кредитору достаточно тем или иным способом проконтролировать перечисление кредитных средств фактическому продавцу недвижимости. Если же речь идет о строительстве, ю «золотое правило» кредитора заключается в том, чтобы никогда и ни при каких обстоятельствах не выдавать заемщику все деньги, которые он просит. И это вполне мотивированно. Строительство занимает как минимум несколько месяцев, если это более или менее серьезный проект. Выдача всех денег сразу может привести к серьезным осложнениям с финансированием проекта ближе к его окончанию, причем это может произойти не обязательно
Субъекты жилищно-строительного кредитного договора, обеспеченного ипотекой
Дом может быть гостиничного типа, где площадь каждого жилого помещения с его обустройством изолирована от мест общего пользования дома, но связана с ними сообщением, а также внешней средой. К индивидуальному, в свою очередь, следует отнести одноквартирный жилой дом, предназначенный для одной семьи по техническим, санитарным и иным потребительским качествам, состоящий из одной и более комнат, связанных сообщением с местами общего пользования дома и внешней средой, независимо от того, принадлежит ли жилой дом одному собственнику или на праве общей собственности нескольким лицам без технического раздела между ними или выдела части занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в установленном порядке.
Объектом договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, является совокупность действий кредитора, направленных на получение долга от должника (заемщика), совершаемых после исполнения кредитором своей договорной обязанности по передаче денежных (кредитных) средств заемщику (должнику), и действий заемщика (должника) по возврату полученных денежных (кредитных) средств и уплате вознаграждения за их использование.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме (для кредитного договора - в письменной), достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор кредитования, обеспеченный ипотекой, должен содержать в обязательном порядке условия кредитного договора и, как правило, условия договора ипотеки. Таким образом, по общему правилу, он является смешанным договором. Согласно ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекае-1 из соглашения сторон или существа смешанного договора. Соответственно к отношениям сторон по жилищно-строительному кредитному договору, обеспеченному ипотекой, применяются в соответствующих частях правила о кредитном договоре и договоре об ипотеке.
В юридической литературе существуют различные классификации условий договора. Наиболее широкое распространение получили три группы условий: существенные, обычные и случайные.
В отличие от «существенных», выделение условий «обычных» и «случайных» проводится только в литературе. Такой характер деления явился одной из причин отсутствия единства в представлении о том, в чем состоят классификационные признаки обычных и соответственно случайных условии и какие именно последствия из этого вытекают. По мнению проф. О. С. Иоффе, «обычными» являются условия, наличие или отсутствие которых па факт заключения договора никакого влияния не оказывает. «Более того, практически нет необходимости включать обычные условия в договор, так как они сформулированы в законе или иных нормативных актах и, поскольку контрагенты согласились заключить данный договор, они тем самым признаются выразившими согласие подчиниться тем условиям, которые по закону распространяются па договорные отношения соответствующего вида или на все договоры вообще»". «Случайными» должны рассматриваться условия, которые тоже не имеют значения для заключения договора. Но если обычные условия предусматриваются законом и потому вступают в действие в силу одного только факта заключения договора, то случайные условия могут возникнуть и приобрести юридическое действие только в том случае, если они будут включены в самый договор.
При характеристике договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, еле/густ выделить его существенные условия, которыми, по нашему мнению, в случае если условия об ипотеке предусматриваются данным кредитным договором, являются следующие: о предмете договора кредитования; предмете ипотеки и его оценке; цели предоставления кредита; сроке; размере кредита, обеспеченного ипотекой; процентах за пользование кредитными средствами; существе обязательства, обеспеченного ипотекой; правах и обязанностях сторон (субъектов) договора; ответственности сторон (субъектов) за нарушение условий договора; порядке расторжения договора и прекращения обязательств.
Предметом договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, являются денежные (кредитные) средства. Под денежными средствами следует понимать национальную и иностранную валюту в виде: денежных знаков (банкнот и монет), находящихся в обращении - наличные деньги; средств на счетах в банках и иных кредитных организациях - безналичные деньги. Кредитные средства - это денежные средства предоставленные заемщику кредитором в соответствии с кредитным договором.
Характеризуя предмет кредитного договора, проф. Е. А. Суханов отмечает, что «выдача большинства кредитов осуществляется в безналичной форме, т.е. предметом кредитных отношений становятся права требования, а не деньги в виде денежных купюр (вещей)»
Ответственность сторон по жилищно-строительному кредитному договору, обеспеченному ипотекой
Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, а залогодатель, заключивший договор о последующей ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей но предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке (ст. 44 ФЗ об ипотеке). В действующем законодательстве не конкретизируется, в какой форме должна быть выражена данная информация. «Представляется, что это должна быть не просто письменная форма, но такая письменная форма, которая позволяет зафиксировать сам факт направления предупреждения (например, направление заказного письма с уведомлением)»1.
Застройщик обязан: предоставить принадлежащий ему земельный участок под строительство; использовать полученные денежные средства по целевому назначению - на строительство объекта жилой недвижимости; обеспечиїь выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами; обеспечить возможность контроля за качеством и сроками проведения строительных работ со стороны кредитной организации и иных субъектов в соответствии с законодательством и договором; осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями (если такие имеются) строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство, контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением; в установленный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц (подрядчиков, субподрядчиков) построить объект недвижимости в соответствии с проектно-сметной документацией; как правило, своими силами и за свой счет осуществить процедуру приемки объекта недвижимости в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией; по окончании строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию передать его соответствующему субъекту (заказчику строительства, дольщику и т. д.); обеспечить гарантийный срок на выполненные строительные работы в соответствии с действующим законодательством и договором.
Основное право, которым обладает застройщик - получить установленное договором вознаграждение (плату) за произведенные строительные работы и оказанные услуги. При этом застройщик имеет право: совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами, не запрещенные законодательством и (или) договором; перепоручать выполнение строительных работ третьему лицу, если это не запрещено законодательством и (или) договором.
Приведенный перечень прав и обязанностей сторон (субъектов) договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, не является исчерпывающим, так как стороны (субъекты) свободны в установлении своих прав и обязанностей па основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 ГК РФ).
Субъект гражданского правоотношения, исполняя обязанности, возложенные на него по договору кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, должен быть уверен, что другая сторона по договору также исполнит свои обязанности надлежащим образом. Если обязательство все-таки было нарушено, для нарушителя должны наступать определенные неблагоприятные последствия, поскольку нарушение договорных обязательств представляет собой нарушение закона, которое, как и любое противоправное поведение, влечет за собой юридическую ответственность.""
Прежде чем рассматривать, каким образом стороны (субъекты) жилищностроительного договора, обеспеченного ипотекой, несут друг перед другом ответственность, необходимо раскрыть юридическую природу этого понятия.
Следует заметить, что, несмотря на большое количество работ, посвященных данной тематике, острота и количество дискуссионных аспектов и неразрешимых вопросов не уменьшается. В известном смысле связано это с позицией законодателя, тщательно избегающего какого-либо определения ответственности. Это дает больше оснований выдвигать все новые точки зрения относительно правовой природы института гражданско-правовой ответственности . В отечественной науке не сформировалось единого мнения по существу рассматриваемого понятия, существуют различные концепции о сущности гражданско-правовой ответственности и разнообразные довольно далеко расходящиеся ее определения.
