Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Развитие гражданского законодательства, регулирующего земельные отношения в городах 18
1.1. Гражданско-правовое регулирование земельных отношений в городах в дореволюционный (до 1917г.) и советский периоды (1917-1990 гг.) 18-29
1.2. Гражданско-правовое регулирование земельных отношений в городах в период проведения земельной реформы
(1991-2001гг.) 30-64
1.3. Некоторые современные проблемы гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах 65-93
Глава 2. Гражданско-правовое регулирование земельных отношений в городах 94
2.1. Частноправовое и публичноправовое начала в регулировании земельных отношений в городах 94-106
2.2. Влияние пространственного расположения объектов недвижимости на земельные отношения в городах 107-129
2.3. Особенности правового регулирования ограниченных прав, ограничений прав и общих прав на земельные участки в городах 130-173
Заключение 174-180
Приложение 181-195
Список использованных источников 196-202
- Гражданско-правовое регулирование земельных отношений в городах в дореволюционный (до 1917г.) и советский периоды (1917-1990 гг.)
- Некоторые современные проблемы гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах
- Частноправовое и публичноправовое начала в регулировании земельных отношений в городах
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования определяется состоянием гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения, которое нельзя признать удовлетворительным в части правового оформления земельных отношений в городских и иных поселениях.
Учеными Исследовательского Центра частного права, в частности, Е.А.Сухановым, отмечается, что преобразование отношений собственности как экономической основы общества стало одним из главных направлений осуществляемых в стране экономических реформ. Центральное место в этом процессе отведено реформированию отношений государственной и муниципальной (публичной) собственности, с которым связано и которым обусловлено коренное изменение как социально-экономических, так и государственно-политических институтов. Речь идет не только о восстановлении и развитии частной собственности, но и принципиальном изменении государственного устройства, связанном с необходимостью его значительной децентрализации1.
По мнению Е.А.Суханова, социально-экономические преобразования привели к необходимости возрождения принципиального деления правовой системы Российской Федерации на публичноправовые и частноправовые отрасли.
С этой точки зрения земельные участки становятся нормальной разновидностью недвижимости, а их оборот - естественной составной частью предмета гражданско-правового регулирования. Последнее ни в коей мере не решает, каков будет объем (количество) земельных участков, вовлеченных в этот оборот - это прямое дело конституционного и земельного законодательства. К предмету последнего в равной мере относятся и вопросы пользования земельными участками, остающимися в публичной собственности государства и муниципальных образований, и ограничения природоохранного порядка, и правовой режим отдельных видов земель, и даже порядок установления и соблюдения целевого назначения земельных участков, находящихся в частной собственности2.
В настоящее время регулирование земельных отношений является предметом гражданского, земельного, градостроительного, лесного, водного и иного специального законодательства.
В составе земельных отношений можно выделить обособленную группу специфических отношений, возникающих по поводу использования земель в городских и иных поселениях, поскольку правовой режим и оборот земель в поселениях существенно отличается от режима и оборота земель, расположенных вне населенных пунктов.
В этой связи представляет значительный интерес исследование гражданско-правовых норм, регулирующих земельные отношения в городских поселениях, в исторической ретроспективе и разработка этих норм применительно к потребностям правового оформления земельных отношений в городах современного общества.
Еще Екатерина Вторая в своей Грамоте на права и выгоды городам Российской империи от 21 апреля 1785 года указывала, что «с самаго перваго основания общежительств познали все народы пользы и выгоды, от устроения городов проистекающия, не токмо для граждан тех городов, но и для окрестных обитателей...».3
Уже в те далекие годы городское землепользование начинало регулироваться отдельными нормами, учитывающими пространственные особенности расположения объектов в городской застройке.
В качестве примера можно процитировать первую статью под названием «О устроении по утвержденному городовому плану» Городового положения, являвшегося разделом Грамоты от 21.04.1785 Екатерины Второй, который гласил: «Город строить по утвержденному плану за подписанием руки императорского величества»4.
Свод законов гражданских Российской империи в отделении третьем содержит регулирование домовых сервитутов в городских и иных поселениях. Согласно ст. 1181 Свода законов к числу наиболее обыкновенных домовых сервитутов были отнесены следующие права: возводить здания на постройках соседа; возводить строение, выдающееся над чужим пространством; строиться выше соседнего здания; на вид5.
Работы по исследованию особенностей земельных отношений в городских поселениях в дореволюционной цивилистике не имели комплексного характера. В советском гражданском праве научные изыскания в данной области практически вообще не велись, а представители современной российской юриспруденции делают пока лишь первые шаги в этом направлении.
Однако и в настоящее время, по нашему мнению, гражданское и земельное право Российской Федерации регулирует земельные отношения в городах недостаточно подробно.
Такой вывод основывается, в первую очередь - на отсутствии соответствующих норм в Земельном кодексе Российской Федерации и главе 17 «Право собственности и иные вещные права на землю» Гражданского кодекса РФ, во вторую очередь - на значительном
количестве земельно-правовых норм в актах гражданского законодательства, носящих общий характер и не регулирующих отношений в городах, требующих специального правового оформления.
Введенный в действие с 30 октября 2001 года новый Земельный кодекс РФ принципиально не изменил положение в сфере регулирования земельных отношений в городах, одновременно предложив ряд весьма спорных правовых конструкций, на которых мы остановимся в настоящем исследовании.
Можно говорить об определенных положительных сдвигах в публичноправовом регулировании земельных отношений в городах, в частности, в сферах регулирования градостроительной деятельности и государственного контроля за использованием и охраной земель. На это, в частности, указывает Ю.А.Тихомиров, который отмечает, что земельный кодекс наряду с иным отраслевым законодательством четко выделяет государственные интересы и вводит средства их обеспечения, включающие процедуры приостановления и отмены актов, нарушающих интересы государства6.
Совокупность правовых институтов и норм, регулирующих правовые отношения, возникающие между субъектами по поводу земли в городах, в настоящее время также недостаточно разработана.
Это следует из материалов выступлений Сыродоева Н.А., Боголюбова С.А., Иконицкой И.А., Голиченкова А.К., Карамышевой О.В. и других постоянных участников ежегодных всероссийских научно-практических конференций и «круглых столов», посвященных проблемам земельного права и законодательства7.
Наряду с учеными-правоведами озабоченность состоянием правового регулирования земельных отношении постоянно высказывается руководителями федеральных органов исполнительной власти по управлению земельными ресурсами.
Заместитель председателя Государственного комитета по земельной политике России д.э.н., профессор Лойко П.Ф., комплексно оценивая в 2000 году существующее в Российской Федерации правовое регулирование земельных отношений и, в том числе, земельных отношений в городах, отметил необходимость разработки подробного правового регулирования отдельных видов земельных отношений. 8
В Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 сентября 1999 г. №1024, было отмечено, что развитие земельного законодательства отстает от развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования9.
Руководителем вновь созданной Федеральной службы земельного кадастра России С.И.Саем отмечается, что за последние 10 лет на территории России практически созданы основы нового земельного строя: осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности, созданы объективные условия для оборота земли10.
Говоря о регулировании земельных отношений в городах, нельзя не отметить весьма важный документ, характеризующий современное состояние земельной реформы вообще и в городах, в частности. Это -Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в
Российской Федерации на 1999-2002 годы», утвержденная постановлением Правительства РФ от 26.06.99 №694.
Земельным преобразованиям в городах и других поселениях посвящен отдельный раздел Федеральной целевой программы (далее -Программы). В нем отмечается, что реформу в градостроительстве надлежит проводить одновременно с земельными преобразованиями11.
Земельные преобразования в городах и других поселениях в рамках Программы направлены на развитие регулируемого оборота земель и создание необходимых условий для реализации инвестиционного потенциала земель.
В Федеральной целевой программе отмечается, что действующее законодательство нуждается в существенном обновлении.
Проведение реформы на основе подзаконных актов не обеспечивает правовых гарантий собственникам, пользователям земли, инвесторам и иным участникам рынка земли.
Правовому обеспечению Программы придается важнейшее значение и посвящен специальный раздел, разработанный с учетом существующих проблем, требующих скорейшего разрешения на федеральном и региональном уровнях.
Положительным элементом реализации Программы следует признать намерение осуществить разработку концепции законопроекта «О землях городов и иных поселений», устанавливающего правовой режим земель поселений и порядок их оборота.
Говоря об актуальности темы диссертационного исследования, следует отметить, что содержащиеся в законодательстве России конструкции гражданско-правовых норм не учитывают пространственных особенностей расположения объектов недвижимости, влияющих на
порядок оформления земельных отношений в городах.
Смежное расположение имущественных комплексов разных субъектов в городской застройке предопределяет возникновение таких пространственных особенностей, которые непосредственно влияют на характер и содержание земельных отношений, что также порождает проблему надлежащего законодательного определения сервитутов и ограничений (обременении) прав на имущественные комплексы и связанные с ними земельные участки, порядок их установления, изменения и прекращения.
Наиболее остро стоит вопрос межевания земель с учетом постоянного увеличения количества субъектов, обладающих вещными и обязательственными правами на здания, сооружения, их части и иные объекты недвижимости, порождающими права на соответствующие земельные участки, необходимые для использования объектов недвижимости в соответствии с их назначением.
Действующее в настоящее время постановление Правительства РФ от 02.02.96 №105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений» устарело и содержит лишь наиболее общие нормы,12 слабо применимые для регулирования земельных отношений в городах.
Современное законодательство, определяющее правовой режим объектов, признанных недвижимым имуществом: земли, недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений, а также объектов, созданных человеком: зданий и сооружений, по мнению О.И.Крассова, развивается в направлении комплексного регулирования общественных отношений, складывающихся по их поводу. Неразрывная взаимосвязь земли, иных природных и искусственно созданных объектов
весьма отчетливо проявляется в земельном законодательстве, законодательстве о природных ресурсах, о градостроительстве и иных отраслях.
Тесная связь земельного, горного, водного и лесного законодательства всегда отмечалась в юридической науке. Эти отрасли развиваются в определенном органическом единстве, обусловленном тем обстоятельством, что предметы их правового регулирования касаются объектов, являющихся составными частями природной среды13.
Восстановление в российском праве понятия «недвижимость» привело к тому, что за последние годы принят ряд законодательных и иных нормативных правовых актов, в которых прослеживается последовательная тенденция регулирования земельных отношений, природоресурсовых отношений и отношений по поводу возведения зданий и сооружений как единого целого, как связанных между собой элементов недвижимости. Такой подход обозначился в законодательстве о приватизации (принцип единовременной приватизации зданий, сооружений и земельного участка), в градостроительном законодательстве, регулирующем в комплексе вопросы правового режима объектов недвижимости и земельных участков, на которых она находится. Аналогичная тенденция просматривается и в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о государственном земельном кадастре, в состав которого включаются также сведения о недвижимом имуществе на земельном участке.
В этой связи Крассов О.И. отмечает, что правовой режим земельных участков определяет режим возведения зданий и сооружений на них и их эксплуатации. В некоторых случаях проявляется обратная взаимосвязь. Режим использования объектов недвижимости, прочно связанных с
землей, в свою очередь, обусловливает правовой режим земельных участков, установление ограничений на их использование. Таким образом, происходит законодательное обособление режима недвижимого имущества как единого целого14.
Проблемы регулирования земельных отношений в городах, определяющего, в частности, основания возникновения, изменения и прекращения прав на земельные участки в городах, имеют значение и будут рассмотрены в настоящей работе применительно к особенностям названного регулирования, связанным с пространственными характеристиками земельных участков и иных расположенных на них объектах недвижимости.
Наиболее срочного и полного правового регулирования требуют земельные отношения в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге с учетом темпов строительства, быстрого увеличения числа субъектов и сложных пространственных особенностей расположения объектов недвижимости в этих городах.
При таком положении изучение существующих и разработка новых правовых институтов и норм, содержащих правовое регулирование земельных отношений в городах, представляется весьма актуальной.
В этой связи диссертационное исследование преимущественно ориентировано как на усовершенствование правоприменительной деятельности организаций, являющихся участниками земельных отношений в городах, так и на развитие законодательства путем введения в нормативные акты новых понятий и правовых конструкций.
Объектом исследования являются земельные и непосредственно связанные с ними гражданские отношения в городах, их взаимосвязь, способы правового оформления отношений по поводу недвижимости в указанной сфере.
Предметом исследования является система нормативных актов, регулирующих земельные отношения в городах, а также институт общих прав на земельные участки в городах, особенности функционирования этого института, его принципы и значение, судебная и арбитражная практика, специальная отечественная и зарубежная научная литература, в которой исследуются проблемы регулирования городских земельных отношений.
Цель и задачи исследования.
Целью диссертационного исследования является научный анализ проблем регулирования земельных отношений в городах, обоснование и внесение конкретных предложений по совершенствованию в этой части гражданского и земельного законодательства.
Задачами исследования, которые необходимо решить для достижения поставленной цели, являются:
1) выявление особенностей развития законодательства СССР и РФ в сфере регулирования земельных отношений в городах и основных проблем современного гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах;
2) анализ правоприменительной деятельности органов государственной власти по регулированию земельных отношений на территории города Москвы;
3) выявление влияния пространственных особенностей расположения объектов недвижимости на правовое оформление земельных отношений в городах;
4) исследование института общих прав на земельные участки в городах;
5) изучение зарубежного опыта гражданско-правового регулирования исследуемых земельных отношений;
6) разработка теоретических положений и рекомендаций по совершенствованию гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах и иных поселениях.
Связь работы с научными программами, планами, темами.
Работа выполнена с учетом Федеральной целевой программы «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 26.06.99 №694.
Методологическая, теоретическая и информационная основы исследования.
Методологическую основу исследования составили общенаучные и специально-юридические методы: системно-структурный, функциональный, аналитический, сравнительно-правовой, историко-юридический, формально-логический и другие способы научного познания.
Теоретической основой для выводов, сделанных в диссертации, послужили научные исследования и публикации С.С.Алексеева, С.А.Боголюбова, Г.Е.Быстрова, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, А.К.Голиченкова, Б.В.Ерофеева, В.В.Залесского, И.А.Иконицкой, О.С.Иоффе, О.М.Козырь, А.В.Копылова, О.И.Крассова, Л.А.Лунца, А.Л.Маковского, Н.Н.Осокина, В.В.Петрова, О.Н.Садикова,
Е.А.Суханова, Н.А.Сыродоева, С.А.Хохлова, Г.Ф.Шершеневича, В.Ф.Яковлева, иностранных ученых Х.Коха, У.Магнуса, П.Винклер фон Моренфельса и др.
Информационную основу исследования составили международные договоры Российской Федерации, федеральные законы и иные нормативные акты, являющиеся источниками гражданского и земельного права, а также нормативные акты и законопроекты зарубежных государств, полученные, в том числе, через Интернет.
Научная новизна исследования.
Научная новизна диссертации заключается в комплексном исследовании особенностей регулирования земельных отношений в городах. Диссертантом произведено изучение влияния пространственных особенностей расположения объектов недвижимости в городах на земельные и гражданские отношения.
Исследован институт общих прав на земельные участки в городах, порядок их возникновения, изменения и прекращения.
Проанализирована возможность установления общих долевых прав разных видов множеству субъектов на один и тот же земельный участок.
С учетом недостаточной разработанности гражданского и земельного законодательства даны предложения по совершенствованию действующих нормативных актов способом введения в них новых понятий и правовых конструкций.
На защиту выносятся следующие положения диссертации:
1) Гражданско-правовое регулирование земельных отношений в городских и иных поселениях требует надлежащего правового оформления с учетом пространственных особенностей расположения объектов недвижимости, возникающих в силу наличия на земельном участке множественности недвижимых объектов гражданских прав, принадлежащих разным субъектам на различных правах.
2) Расположение объектов недвижимости в городах непосредственно определяет характер и содержание земельных отношений между обладателями таких объектов, а также обуславливает возникновение общих прав на земельные участки в городах. Предлагается на основании статьи 6 Гражданского кодекса РФ распространение по аналогии правил регулирования отношений общей собственности на отношения лиц, имеющих земельные участки на праве общего постоянного (бессрочного) пользования и на праве общего пожизненного
наследуемого владения земельным участком.
3) Предложено введение в юридическую практику новых понятий и правовых конструкций, учитывающих пространственные особенности расположения объектов недвижимости, влияющих на правовое оформление земельных отношений в городах. Рекомендовано к введению понятие поверхности, определяемой как не являющийся внутренним помещением открытый элемент конструкции здания или иного сооружения, который по способу расположения находится в общедоступном пользовании неограниченного числа лиц.
4) Предложена правовая конструкция преобразования договора аренды земельного участка в несколько тождественных договоров аренды меньших по площади земельных участков и наоборот в целях обеспечения гражданского оборота зданий и иных объектов недвижимости вместе с земельными участками.
5) С целью регулирования сложных земельных отношений в городах с множественностью субъектов рекомендованы к применению новые понятия "главный" и "номинальный" землепользователь для случаев, когда, кроме множественности лиц в каком-либо здании, существуют обособленные объекты иных лиц, расположенные под или над этим зданием (подземные и надземные линейные инженерные коммуникации, подземные гаражи и объекты гражданской обороны, подуличные переходы, нависающие конструкции, части фундаментов зданий и другие подобные объекты). Также обосновывается возможность введения вышеуказанного специального правового регулирования следующей общей формулой: не у всякого лица, обладающего недвижимым имуществом, возникает субъективное право на земельный участок.
6) Обосновывается введение в земельное законодательство понятия ограничения права арендатора земельного участка как «вторичного»
ограничения права собственности на землю в пользу иных лиц с распространением регулирования подобных ограничений на лиц, обладающих земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Аналогичный режим может быть установлен в отношении лица, имеющего участок на праве безвозмездного срочного пользования.
7) Даются предложения по дополнению главы 17 «Право собственности и иные вещные права на землю» Гражданского кодекса РФ нормой следующего содержания, оформленной в виде нового пункта 4 статьи 271 ГК РФ «Право пользования земельным участком собственником недвижимости»:
«4. Лица, которым государственное или муниципальное имущество передано во владение и пользование по срочному договору и которым в соответствии с законом и иными правовыми актами земельные участки предоставляются в постоянное пользование, имеют право осуществлять владение и пользование земельным участком (статья 269) в пределах срока, определенного договором».
8) В связи с принятием нового Земельного кодекса РФ целесообразно выделить особенности правового регулирования земельных отношений в городах в отдельную совокупность норм в составе главы XV «Земли поселений» Земельного кодекса РФ применительно к специальному регулированию, связанному с пространственными особенностями расположения объектов недвижимости в городах.
9) Предлагается особенности правового регулирования земельных отношений в городах представить в главе 17 «Право собственности и иные вещные права на землю» Гражданского кодекса РФ, имея в виду расширение общих правил регулирования перехода права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений правилами о переходе права на земельный участок при отчуждении части здания или доли в праве на здание.
Теоретическое и практическое значение диссертационного исследования. Теоретическое значение работы заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы в дальнейшей разработке учения о регулировании земельных отношений в городах. Практическое значение работы заключается в совершенствовании правоприменительной практики путем использования новых разработанных правовых конструкций и институтов, позволяющих регулировать отношения в сфере городской недвижимости.
Диссертационное исследование может найти применение в учебном процессе при подготовке юристов гражданско-правовой специализации.
Личный вклад исследователя. Диссертация является завершенной научной работой, одним из первых в России научным исследованием особенностей правового регулирования земельных отношений в городах с учетом пространственных характеристик объектов недвижимости.
Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация обсуждена на заседаниях кафедры частного права Государственного университета управления. Результаты проведенного исследования использовались в учебном процессе при чтении лекций и проведении практических занятий по спецкурсу «Правовое регулирование земельных отношений в городах» в Государственном университете управления, а также на факультете повышения квалификации Московского государственного университета геодезии и картографии (МИИГАиК).
Рассмотренные в диссертации и рекомендованные для реализации правила оформления общих прав на земельные участки с множественностью субъектов непосредственно применяются в деятельности государственного учреждения Московского земельного комитета в процессе оформления земельно-правовых отношений.
Публикации. Основные теоретические положения и выводы диссертации нашли свое отражение в следующих научных статьях:
1. Целевое назначение земельного участка и правоспособность юридического лица. Городская собственность. Москва. №1 январь 2000.
2. Юридические риски инвесторов при реализации инвестиционных проектов строительства (реконструкции) объектов недвижимости в части оформления земельно- правовых отношений в г.Москве.
Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости. Информационное агентство «RWAY». Москва. №60 март 2000. 3. Некоторые проблемы частноправового регулирования земельных отношений на примере города Москвы.
Правовое регулирование рынка недвижимости. Москва. №4(5) 2000.
4. Частноправовые особености участия города Москвы в земельных отношениях.
Право и предпринимательство: Материалы научно-практической конференции. Государственный университет управления.М.: 2000.
5. Управление организацией: Энциклопедический словарь.- М.: Издательский Дом ИНФРА-М. 2001 (участие в составе авторов).
Структура диссертации определена целью и задачами исследования и состоит из введения, двух глав, которые включают шесть параграфов, заключения, приложения, списка нормативных актов и использованной литературы. Объем рукописи 202 страницы машинописного текста.
Гражданско-правовое регулирование земельных отношений в городах в дореволюционный (до 1917г.) и советский периоды (1917-1990 гг.)
Уже в законодательстве Московского государства содержались правила, регулирующие земельные отношения в поселениях.
В начале XVIII века дома рассматриваются вместе с остальными поземельными правами под общим названием недвижимого имущества. При этом в законодательстве прослеживается тенденциия освобождения права собственности на землю от обременении, вытекающих из застройки земельного участка, что выразилось в попытке вообще устранить конкуренцию прав двух лиц (собственника земли и застройщика) на один участок. Так, Межевая инструкция Екатерины II от 25 мая 1766г.15 предусматривала ликвидацию этих прав, но не в пользу хозяина, а на стороне застройщика, который обязывался уплатить собственнику стоимость земли под зданием, вследствие чего он и становился единственным собственником почвы и ее поверхности.
Кроме того, Инструкция запретила на будущее время вообще застраивать чужую землю. Однако и во второй половине XIX века встречались многочисленные случаи сосуществования двух прав на застроенный участок. Например, до 1861 года дома, построенные государственными крестьяннами на казенной земле, считались недвижимостью, если они продавались жильцами не на снос.
Городовое положение, содержащееся в Грамоте на права и выгоды городам Российской империи от 21 апреля 1785 года устанавливало следующие правила поведения:
(1) Город строить по утвержденному городовому плану.(2) Городу подтверждаются правильно принадлежащая по межевой инструкции или инако законно земли, сады, поля, пастьбы, луга, реки, рыбныя ловли, леса, рощи, кустарники, пустыя места, мельницы водяныя и ветрянныя; все оныя вообще и каждое порознь ненарушимо иметь и оным пользоваться мирно и вечно на основании законов как внутри города, так и вне онаго. (4) В городе живущим сохраняется и охраняется собственность и владение, что кому по справедливости и законно принадлежит как движимое, так и недвижимое.
В первой половине XIX века завершается многолетний процесс кодификации законодательства России, который осуществлялся под руководством М.М.Сперанского. В 1835 году был опубликован и введен в действие Свод законов Рооссийской империи. Регулированию земельных отношений в Своде законов уделялось большое внимание. Имущество делилось на недвижимое и движимое. Недвижимое имущество делилось на "благоприобретенное" и родовое. Было закреплено право собственности на землю как "право на все произведения на поверхности ее, на все, что заключается в недрах ее, на воды, в предалах ее находящиеся, и, словом на все ее принадлежности".
Как можно увидеть из вышеприведенного примера, уже в то время в российское дореволюционное законодательство начинало учитывать пространственные характеристики для описания индивидуальных особенностей объектов недвижимости, что является весьма существенным шагом для регулирования земельных отношений в городских поселениях.
В Местном положении о поземельном устройстве крестьян в губерниях Закавказских устанавливалось отчуждаемое наследуемое право постоянного пользования землей частных владельцев за оброк с целью возведения жилых домов и всяких строений для торгово-промышленных предприятий.
В конце 60-х - начале 70-х годов XIX века Правительствующий Сенат решает проблему застройки чужого участка, применяя понятие неполной собственности: землевладелец, отдавая землю под застройку, как бы передавал свое право владения и пользования участком строителю, получавшему эти правомочия из права собственности. По сути, здесь речь идет о древнеримском суперфиции. Тем не менее спор о собственности на строение, возведенное на чужой земле, а также о целесобразности самого существования института застройки в российском гражданском праве так и не был решен вплоть до конца XIX века.
Далее следует отметить применяемый в прошлом веке способ регулирования земельных отношений в поселениях.
Быстрый рост железных дорог в России, создание огромной железнодорожной сети привел к притоку населения в места, расположенные вдоль рельсовых путей, и образованию там торговых и промышленных центров, по своим размерам превышавших многие уездные города. Собственники заселяемых таким путем территорий не соглашались на продажу их по действительной стоимости, рассчитывая на значительное удорожание земли из-за роста поселений. Поэтому отношения между собственниками земли и поселенцами оформлялись в виде краткосрочной аренды (до Закона от 15 марта 1911 года "Об увеличении предельного срока найма недвижимых имуществ" земля по общему правилу не могла быть отдана в аренду на срок свыше 12 лет), по истечении которой арендатор попадал в крайне невыгодное положение: он должен был либо согласиться с требованием контррагента о значительном увеличении арендной платы, либо снести возведенные постройки.
Некоторые современные проблемы гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах
После рассмотрения этапов развития российского законодательства, регулирующего земельные отношения в городах, в настоящем диссертационном исследовании представляется целесообразным проанализировать современное состояние гражданского и земельного законодательства применительно к его частноправовым нормам, регулирующим указанные отношения, на предмет наличия пробелов, противоречий и иных недостатков, ограничивающих реализацию установленных законом прав участников гражданского оборота.
Развитие земельного законодательства в городах за последние годы привело к созданию определенной совокупности правил, регулирующих поведение субъектов земельных правоотношений.
Вместе с тем, в литературе отмечается, что второй этап развития правовой основы земельной реформы, начавшийся после принятия Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года, характеризуется серьезной инертностью в регулировании земельной реформы и даже серьезным правовым нигилизмом .
Мы считаем, что дальнейшее совершенствование земельного законодательства в городах предполагает создание новых правовых институтов и правовых конструкций, адекватно регулирующих складывающиеся в городах общественные отношения в земельной сфере.
Для выработки предложений по улучшению правового оформления земельных отношений в городах в данном исследовании выявлены совокупности отношений, регулирование которых представляется затруднительным в силу наличия пробелов в законодательстве или отсутствия подробного правового регулирования.
Вначале рассмотрим проблему отсутствия подробного правового регулирования возникновения права на земельные участки при переходе права на здания и сооружения.
Оборот объектов гражданских прав, отнесенных законодателем к недвижимости, порождает проблему надлежащего определения юридической судьбы земельного участка, соответствующего такому объекту недвижимости.
Многообразие закрепленных в федеральном законодательстве видов вещных и обязательственных прав на здания, сооружения и иную недвижимость, а также видов вещных и обязательственных прав на земельные участки еще более усложняет разрешение правовой проблемы по определению соответствия содержания права на объет недвижимости праву на земельный участок под такой недвижимостью.
В настоящее время основными регуляторами возникновения права на земельные участки при переходе права на здания и сооружения являются статья 35 Земельного кодекса РФ и статьи 552, 652 Гражданского кодекса РФ.
Б.В.Ерофеев, рассматривая основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений, указывает на два вида юридических фактов, которые отражены в законе: а) путем прямого указания как на основание для возникновения, изменения или прекращения правоотношения; б) путем косвенного отражения в законе, выявляемого анализом или сопоставлением правовых норм.
Далее автор отмечает, что в правовой норме, диспозиция которой регулирует возникновение права аренды объекта недвижимости, возведенного на земельном участке и связанном с ним, это обстоятельство является юридическим фактом, порождающим возможность аренды этого земельного участка на срок аренды объекта недвижимости .
Вместе с тем, остается неясным вопрос о судьбе права аренды земельного участка при досрочном прекращении права аренды объекта недвижимости. Также неясен вопрос о судьбе права аренды земельного участка при разделении права аренды на объект недвижимости или при прекращении права аренды на часть объекта недвижимости.
Особенно недоработанными, применительно к регулированию земельных отношений, являются статьи 552 и 652 ГК РФ в части разрешенного использования и площади земельного участка, необоснованно остающихся неизменными при так называемой «одновременной передаче» права на земельный участок.
В случае приобретения, например, здания детского сада учреждением банка вряд ли можно согласиться с переходом к банку права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок детского сада той же площади и для цели осуществления образовательной деятельности.
Частноправовое и публичноправовое начала в регулировании земельных отношений в городах
Земельные отношения в городских и иных поселениях с учетом субъектного состава их участников и современного разграничения объектов недвижимости по форме собственности подчинены как частноправовому, так и публичноправовому регулированию.
Деление права на публичное (jus publicum) и частное (jus privatum) возникло, как известно, еще в Древнем Риме. Публичное право, по утверждению римского юриста Ульпиана, есть то, которое относится к положению государства; частное, - которое относится к пользе отдельных лиц.
Цивилистическая наука дореволюционной России при определении любой отрасли права также отталкивалась от Ульпианова деления права на частное и публичное.
Иное положение характерно было для советской российской правовой системы, которая длительное время не знала деления права на частное и публичное. Причины этого заключались не в особенностях юридической системы, а главным образом в отсутствии института частной собственности101.
Советская официальная юридическая доктрина отрицательно относилась и к идее деления права на частное и публичное, считая его искусственным и призванным замаскировать сущность буржуазного строя.
В.И.Гойман отмечал, что положение, высказанное в 20-е годы при разработке Гражданского кодекса РСФСР В.И.Лениным, о том, что "мы ничего "частного" не признаем, для нас все в области хозяйства есть публичноправовое, а не частное", длительное время служило
методологической установкой для юридической теории и практики .
Современное деление права на частное и публичное означает юридическое признание сфер общественной жизни, вмешательство в которые государства и его органов юридически запрещено или ограничено законом.
Сущность частного права выражена в его принципах - независимости и автономии личности, признании и всемерной защите частной собственности, свободы договора.
В публично-правовых отношениях стороны выступают как юридически неравноправные. Одной из таких сторон всегда выступает государство либо его орган, наделенный властными полномочиями.
Частное право регулирует отношения, непосредственное вмешательство в которые является ограниченным. В сфере действия частного права его субъект самостоятельно решает, использовать ему свои права или воздерживаться от дозволенных законом действий.
Сфера частного права, по мнению С.С.Алексеева, является исключительно первичной для права как явления цивилизации10 . А публичный интерес как олицетворение государством интереса общества возникает только тогда, когда появляется частный интерес. Основным положением, отражающим баланс между общественными и частными интересами, является принцип социальных функций собственности, закрепленный на конституционном и отраслевом уровне регулирования некоторых зарубежных государств . Концепция социальных функций собственности нашла широкое распространение в цивилистической науке. Сущность ее заключается в следующем. Частная собственность порождает фактическое неравенство, ведущее к социальным конфликтам. Гражданское общество должно, не ограничивая чрезмерно интересов своих членов, устанавливать распределение благ в пользу неимущих, которое будет справедливым и устранит антагонистические противоречия. Таким образом, частная собственность служит не только личному, но и общественному благу106.
Социальные функции собственности на землю являются частью государственной земельной политики, направления которой выражены в тексте чЛ ст.9 Конституции РФ словами "земля используется" и "земля охраняется". Первый термин отражает государственно-правовые механизмы регулирования частноправовых земельных отношений, второй - публично-правовых.
Особенности отношений собственности обусловливаются потребностями оборота и социальной ценностью отдельных видов имущества. Право собственности на землю регулируется не только нормами гражданского законодательства, но и специальными законами о земле.
