Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Правовой режим недвижимого имущества
1. Проблемы правового обеспечения развития рынка недвижимости в Российской Федерации 12
2. Понятие недвижимости как объекта правового регулирования 34
Глава II. Особенности сделок с недвижимым имуществом
1. Роль и значение государственной регистрации в процессе совершения сделок с недвижимым имуществом 53
2. Проблемы возникновения прав на недвижимое имущество 82
3. Особенности, связанные с совершением сделок по передаче прав на недвижимое имущество 113
Заключение 171
Библиографический список 179
Перечень использованных нормативных актов 207
- Проблемы правового обеспечения развития рынка недвижимости в Российской Федерации
- Роль и значение государственной регистрации в процессе совершения сделок с недвижимым имуществом
- Особенности, связанные с совершением сделок по передаче прав на недвижимое имущество
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Недвижимость в общем и каждый объект недвижимости в частности имеют важное значение в правовом пространстве любой страны, включая Российскую Федерацию. И важность их состоит не просто в немалой стоимости, но и в той роли, которую недвижимость играет в гражданском обороте.
Понятие рынка недвижимости обычно воспринимается как экономическая категория. Если данным термином обозначить совокупность всех возможных действий (сделок), предметами которых являются земля, здания, сооружения и прочие вещи, обозначенные в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации как "недвижимые", то он приобретает правовой смысл1.
Сложившийся в последние годы российский рынок недвижимости находится в кризисном состоянии. В Российской Федерации развитие оборота недвижимости идет при отсутствии системно-правового подхода со стороны федерального законодателя и правовой культуры населения в целом. Это определяет теоретическую и практическую значимость предпринятого исследования.
Развитие рынка недвижимости играет важную роль в решении социальных проблем. Необходимость развития оборота недвижимых объектов способствует повышению обеспеченности участников рынка жилыми и нежилыми помещениями, совершенствованию системы обслуживания собственников и владельцев недвижимости, внедрению новых средств информации и т.п. Анализ существующего правового регулирования совершающихся на территории Российской Федерации сделок с недвижимым имуществом, и, в частности, проблем,
возникающих в процессе их осуществления, а также разработка рекомендаций, позволяющих устранить некоторые существующие недостатки в этой сфере, представляются особенно актуальными.
Состояние научной разработанности проблемы. В современной юридической литературе и в сложившейся практике наблюдается недооценка значения роли недвижимого имущества, как одного из важнейших объектов гражданского оборота. Количество работ в данной области, по сравнению с другими направлениями юридической науки, незначительно. Долгое время российские ученые и практики не акцентировали внимания на последних достижениях зарубежных исследователей по причине отсутствия в России права частной собственности на недвижимость и ее оборота, поэтому пробел в литературе по данной проблеме стал особенно ощутим после принятия Конституции 1993 года и нового Гражданского кодекса.
Появились научно-исследовательские центры, средние и высшие учебные заведения, призванные восполнить пробел в квалифицированных кадрах, действующих в сфере недвижимости (например, Сибирский институт оценки и экспертизы собственности, который готовит оценщиков недвижимости и риэлтеров). Проводятся конференции по проблемам недвижимости, например, в прошлом году в Москве проводилась Всероссийская Конференция профессиональных участников рынка недвижимости. Но правовые проблемы, связанные с непосредственным совершением сделок с недвижимостью, поднимаются крайне редко, чаще обсуждаются проблемы экономические. Поэтому следует отметить почти полное отсутствие научных разработок, касающихся трактовок понятия недвижимости (недвижимых вещей, объекта недвижимости), ее правового статуса, регулирования сделок с недвижимостью и т.п.
Теоретической и методологической основой диссертационного
исследования послужили труды ученых, сферы научных интересов
которых находятся в разных отраслях права: гражданского, земельного, градостроительного, административного и др. Кроме того, были использованы и труды ученых-экономистов.
Существенный вклад в разработку теоретических и методологических вопросов внесли такие авторы, как Абова Т.Е., Балабанов И.Т., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Волочков Н.Г., Горемыкин В.А., Жариков Ю.Г., Жилинский С.Э., Калачева С.А., Козырь О.М., Крашенинников П.В., Крюков Ю.А., Макаров Г., Маковский А.Л., Масевич М.Г., Скловский К.И., Тарасевич Е.И., Толстой B.C., Эрделевский A.M., Яковлев В.Ф. и другие ученые.
Основной вывод этих авторов заключается в том, что сложившиеся отношения в сфере оборота недвижимого имущества как на уровне федеральном и региональном, так и на уровне местного самоуправления, нуждаются в надлежащем правовом регулировании с учетом специфики российского рынка недвижимости.
Поскольку в диссертационном исследовании понятие недвижимости рассматривалось и в своем историческом развитии, были использованы работы таких крупных ученых, как БраудеИ.Л., Герценберга В.Э., Победоносцева К.П., Перетерского И.С., Мейера Д.И., Шершеневича Г.Ф. и других авторов.
За рубежом развитие и изучение правового статуса недвижимого имущества имеет долгую историю. Становление российского рынка недвижимости обусловило необходимость в изучении теории и практики управления объектами недвижимости и его правового регулирования в тех странах, где статус объекта недвижимости имеет четкую структуру и место в гражданско-правовых отношениях. Поэтому представляется возможным изучение сложностей, связанных с оборотом недвижимости в других странах, с целью избежать возможных проблем в процессе дальнейшего формирования российского законодательства. Различные аспекты правового обеспечения развития недвижимости представлены в
работах таких зарубежных исследователей, как Андерсон Т.Л., Бэкер Л.С., Дворкин P.M., Уэйд Х.В.Р., Бру М., Фрайдрихс Дж., Гудмэн А.К., Пейович С, Хэйгмэн Дж. М. и других.
Объектом исследования являются гражданские правоотношения, возникающие в процессе деятельности участников российского рынка недвижимости, направленной на формирование объектов недвижимости, владение, пользование и распоряжение ими.
Предметом исследования выступает состояние и законодательные механизмы совершенствования правового регулирования оборота недвижимого имущества, а также оценка возможности системного подхода к построению нормативно-правовой базы, регулирующей совершение сделок с недвижимым имуществом.
Целью исследования является обобщение российского и зарубежного теоретического и практического опыта правового регулирования сделок с недвижимостью для определения оптимального развития законодательства в сфере недвижимости.
В соответствии с указанной целью были поставлены следующие задачи исследования:
— определение объема понятий "недвижимое имущество", "объект недвижимости" и некоторых других терминов на основе изучения исторических документов, российского (советского) и зарубежного законодательства;
— изучение целостности и внутренней непротиворечивости существующего нормативного регулирования сделок с недвижимым имуществом по первоначальному приобретению прав на созданное имущество и по передаче прав (вторичным сделкам) на него;
— рассмотрение результатов практической деятельности государственных и муниципальных органов власти, а также иных участников на российском рынке недвижимости, сформировавшемся в постсоветском периоде;
— выявление основных тенденций и приоритетов системного развития рынка недвижимости в Российской Федерации;
— установление оптимального соотношения между публично-правовым и .частноправовым регулированием сделок с недвижимостью, иначе рыночная экономика в России не сможет развиваться должным образом;
— определение возможности изучения и применения международного опыта решения проблем в сфере регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации.
Методологической и теоретической основой диссертационного исследования является комплекс научных методов познания, в том числе: конкретно-исторический, системно-правовой, структурно функциональный, сравнительно-правовой и другие методы.
В работе использованы материалы и источники из разных сфер обществоведения: истории, финансов, экономики.
Применен системный подход к исследованию совокупности сделок с недвижимостью, сложившейся в Российской Федерации, путем комплексного изучения федерального, регионального, муниципального законодательства и судебно-арбитражной практики;
Данное исследование проведено путем анализа существующего теоретического фундамента, созданного трудами отечественных и зарубежных ученых по теории государства и права, гражданскому праву, градостроительному праву, государственному управлению и местному самоуправлению.
Нормативно-правовая и источниковая база диссертации состоит из гражданского законодательства, нормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации и местного самоуправления. В работе использованы официальные материалы, документы архивов, органов законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Существенную помощь в осмыслении исследуемой
проблематики оказали материалы научных конференций и семинаров (в том числе и международного уровня), проведенных при Институте экономики города (г. Москва), Сибирском институте оценки и экспертизы собственности (г. Новосибирск), Новосибирском государственном университете (г. Новосибирск), Сибирской академии государственной службы (г. Новосибирск), органах государственной регистрации (гг. Новосибирск, Томск, Бердск) в период 1996-2000 гг.
Эмпирическая база диссертации основана на анализе судебно-арбитражной практики на федеральном и региональном уровне, деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (г. Москвы, Московской, Новосибирской, Томской, Кемеровской областей, Красноярского и Алтайского края и других субъектов Российской Федерации).
Научная новизна выводов и положений диссертации заключается в том, что в работе сделана попытка комплексного исследования особенностей и проблем правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации в современных переходных условиях.
На защиту выносятся следующие новые или содержащие определенные элементы новизны положения:
— уточнено значение комплексного понятия "рынок недвижимости" в гражданско-правовом смысле. Рынок недвижимости представлен как система отношений между субъектами гражданского права по поводу формирования, распределения, обмена, управления и потребления полезных свойств объектов недвижимости, сложившаяся сегодня в Российской Федерации.
— выявлены общие закономерности развития российского рынка недвижимости: появление негосударственных профессиональных участников рынка, оказывающих услуги, - риэлтеров, оценщиков объектов недвижимости и т.п.; на начальном этапе существования рынка
увеличение риска столкновения в процессе совершения сделок с недвижимостью с недобросовестным продавцом или приобретателем (и, соответственно, по мере возникновения данных рисков с целью их устранения меняется законодательство); возникновение противоречий в трактовке понятий и содержания договоров по передаче прав на недвижимое имущество и т.д.
— определены особенности функционирования рынка недвижимости, характерные только для Российской Федерации на нынешнем этапе реформ, например, такие, как неравномерность развития разных секторов рынка недвижимости (жилых и нежилых помещений и т.д.), нечеткое определение статусов профессиональных участников рынка недвижимости и другие;
— установлено, что неопределенность в отношении законодателя к роли и способам взаимодействия органов нотариата, государственной регистрации, государственного управления и других органов, функционирующих в сфере недвижимости, ведет к повышению количества споров по совершаемым сделкам с недвижимостью;
— определено, что характерной чертой сделок с недвижимым имуществом выступает взаимодействие публично-правового и частноправового регулирования по причине необходимости проявления активной роли государства в регулировании оборота объектов недвижимости как наиболее значимых для народного хозяйства и социального обеспечения населения объектов;
— показано, что в российском законодательстве существует неоправданная дифференциация регистрации права и факта (сделки), возникшая после вступления в силу закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
— выработаны рекомендации по осуществлению деятельности органов законодательной и исполнительной власти в сфере недвижимости с
целью повышения эффективности правового регулирования; определены направления взаимодействия государственных и негосударственных участников рынка недвижимости, что позволит устранить недостатки выполнения работ и оказания услуг приобретателям и пользователям недвижимости, снизить риски неблагоприятных последствий совершения сделок с недвижимым имуществом;
— делается вывод об отсутствии общегосударственной политики в отношении правового регулирования деятельности участников рынка недвижимости; на основе анализа отечественного и зарубежного опыта осуществления сделок с недвижимым имуществом предлагается провести некоторые усовершенствования на российском рынке недвижимости путем внесения изменений в законодательство;
— предлагается создание государственной программы, включающей формирование комплексного пакета нормативных актов и необходимых для его внедрения и реализации в практике управления организационных мероприятий как на федеральном уровне, так и на уровнях субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.
Теоретическая и практическая значимость диссертации определяется ее направленностью на решение проблем, связанных с нормативным закреплением на федеральном уровне статуса объекта недвижимости, с разрешением споров, возникающих при совершении сделок с недвижимостью, и с концептуальной неопределенностью в регулировании отношений с недвижимостью, существующей в гражданском обороте Российской Федерации.
Практическая значимость диссертации определяется ее актуальностью для представительных и исполнительных органов власти, осуществляющих законотворческую и другую нормативно-правовую деятельность в сфере недвижимости, а также для субъектов предпринимательства, действующих на рынке недвижимости.
Основные теоретические положения и выводы могут быть использованы в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского права, административного права, в системе обучения и повышения квалификации преподавательских и управленческих кадров, при подготовке специалистов в области риэлтерской деятельности и оценочной деятельности, а таюке в научно-исследовательских разработках по проблемам осуществления операций с недвижимым имуществом.
Результаты исследования могут быть использованы для создания единой Концепции развития рынка недвижимости в Российской Федерации с целью систематизации существующих нормативных актов и упорядочения оборота объектов недвижимости в Российской Федерации.
Апробация результатов исследования отражена в опубликованных автором работах. Кроме того, выработанные на основе исследования выводы и предложения стали предметом внедрения в практическую деятельность органов государственной власти и местного самоуправления (комитетов по управлению имуществом администрации Новосибирской области и мэрии г. Новосибирска). Диссертация обсуждена и рекомендована к защите на кафедре правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, таюке обсуждена и рекомендована к защите на кафедре государства и права Сибирской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.
Ряд положений диссертации активно используется в учебном процессе - диссертационное исследование стало основой при разработке курса "Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом", читаемого в Сибирской академии государственной службы в качестве электива для студентов и слушателей, обучающихся по специальностям "Государственное и муниципальное управление" и "Юриспруденция", а также в Сибирском институте оценки и экспертизы собственности.
Основные идеи исследования сообщались автором при участии в научных конференциях, в том числе и международных.
Структура диссертации включает введение, две главы, заключение, список использованных нормативных и литературных источников.
Проблемы правового обеспечения развития рынка недвижимости в Российской Федерации
Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся таюке подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество". Так в российском законодательстве формулируется понятие недвижимости. Оно неразрывно связано с динамикой развития правовых отношений по реализации права собственности и иных прав на недвижимое имущество. Эти отношения образуют рынок недвижимости в Российской Федерации.
Можно предложить следующее определение. Рынок недвижимости - это система отношений (правовых, экономических, организационных, культурных и политических) между субъектами гражданского права по поводу формирования, распределения, обмена, управления и потребления полезных свойств объектов недвижимости.
Отметим, что некоторые авторы в своих работах определяли рынок недвижимости более упрощенно - как гражданский оборот объектов недвижимости и прав на них2, как рынок жилых и нежилых помещений3 и т.п. По сути, эти определения касаются лишь сектора или стороны рынка недвижимости, существующего сегодня в России.
Его развитие происходило своеобразно. В начале XX века оно было прервано социалистической революцией, которая повлекла отмену частной собственности, составлявшей основу российского рынка недвижимости. В конце XX века в результате проведенных реформ и восстановления рыночных отношений в стране рынок недвижимости стал формироваться заново.
Основными факторами, определившими начало развития рынка недвижимости, стали экономические реформы в Российской Федерации, направленные на либерализацию экономики - развитие свободы предпринимательства и производства, развитие свободного рынка, свободных цен и добросовестной конкуренции, важнейшими среди которых являлись:
— введение института частной собственности на недвижимость;
— начало массовой приватизации жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности;
— демонополизация в сфере строительства, реконструкции и эксплуатации недвижимости;
— создание правовых и экономических предпосылок для осуществления профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
— становление механизма рыночного ценообразования на недвижимость;
— признание земли недвижимым имуществом; начало ее приватизации и включение в гражданский оборот;
— принятие и введение в действие законодательных актов, заложивших фундамент правового регулирования рынка недвижимости.
В результате этих реформ были заложены институциональные условия для дальнейшего становления рынка недвижимости. Он начал свой старт с бурного развития рынка жилья. Начало было положено в 1990 г. первыми легальными сделками по продаже и покупке квартир в городах России. Поскольку практически все операции на рынке связаны с определенными рисками, рынок недвижимости некоторые авторы стали определять как "механизм снижения системного риска в сфере производства"4. Можно отметить, что за последние годы рынок жилья проделал беспрецедентно большой путь становления и развития в трудных условиях перехода от централизованной к рыночной экономике.
Роль и значение государственной регистрации в процессе совершения сделок с недвижимым имуществом
Поскольку вся история регистрации начиналась с регистрации прав и сделок с земельными участками, изначально возникло понятие поземельных книг, которое потом трансформировалось в понятия кадастра, реестра и т.п. В дальнейшем туда же стала вноситься информация и о недвижимом имуществе, находившемся на данном участке.
Поземельная книга сама по себе возникла в средние века (история упоминает о Кельне в 1135 г.) Практика занесения в книги земельных участков и недвижимости, находящейся на них, во времена Карла IV была обязательной для дворянского сословия.
Уже в XVIII столетии поземельные книги распространились по всей территории Центральной Европы. Решение о внедрении системы ведения поземельных книг было принято в Германии - в 1872 году, в Швейцарии - только с принятием Гражданского кодекса в 1907 году.
В мировой практике существуют две системы регистрации недвижимости: англо-американская (иначе ее называют англосаксонской) и европейская (континентальная).
Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. При регистрации документов все соглашения, касающиеся недвижимости (прежде всего земли), регистрируются в учреждении регистрации документов. С каждой очередной сделкой с недвижимостью появляются новые документы, которые "наслаиваются" на зарегистрированные ранее. Потенциальный покупатель может просмотреть в регистре все документы, опосредствующие всю цепь перехода прав на недвижимость с целью убедиться, что продавец вправе осуществить продажу.
Но даже если проведен анализ последовательного ряда передач прав на недвижимое имущество, у покупателя не возникает полной уверенности в том, что все предшествующие сделки были безупречно законны и не могут быть оспорены. Поэтому в некоторых штатах США частные регистры обслуживаются страховыми компаниями, которые осуществляют страхование титула, гарантирующее возмещение возможных убытков. При страховании титула покупатель, естественно, выплачивает страховой взнос, но приобретает гарантию, что если правовой титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит полную компенсацию. Страховые компании проверяют чистоту титула за период нескольких предшествующих десятилетий (до 40 лет), поэтому расходы по сделке достигают иногда до 10% от стоимости недвижимости.
Такая система регистрации недвижимости требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований, ответственность несет страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.
Регистрация документов не требует последующей регистрации прав и по существу является технической операцией (производится лишь учет документации). Эта система не дает полного представления об объекте недвижимости, не обладает качествами публичности и достоверности, сопряжена с необходимостью длительного хранения большого количества документов, поэтому она не получила широкого распространения.
Существовавшая французская система публикации информации, которая изначально строилась на принципе гласности, действовала в Бельгии, Люксембурге, Италии и Португалии. На ее основе впоследствии была сформирована система регистрации в США.
Другая система регистрации - континентальная - проявляется в многочисленных разновидностях. Например, среднеевропейский тип распространен на территории Германии, бывших Югославии, Чехии, Словакии, Голландии, скандинавских стран, Испании, Греции и Турции. Прообразом нынешних европейских поземельных книг стали книги, которые велись со времен реформ XVIII столетия. Первый кадастр был сформирован в Австрии в 1730 году.
Особенности, связанные с совершением сделок по передаче прав на недвижимое имущество
Сделки по передаче прав на недвижимое имущество можно охарактеризовать как сделки с уже сформированным объектом недвижимости, носящие вторичный характер (то есть не связанные с первоначальным приобретением прав на вновь созданное недвижимое имущество).
Виды сделок такого рода разнообразны - купля-продажа, аренда, дарение и другие. Объекты недвижимости могут присутствовать при заключении договоров страхования, финансовой аренды, ренты. Основанием для получения прав на недвижимое имущество является приобретательная давность, приватизация. И все эти факты связаны с особенностями недвижимости как объекта права собственности.
Рассмотрим особенности некоторых сделок с недвижимым имуществом, выявив своеобразие их правового регулирования.
Одним из первоначальных этапов формирования комплекса недвижимости в частной собственности являлся процесс приватизации в Российской Федерации. И больший интерес, конечно, вызывала приватизация объектов производства и нежилого фонда. С начала процесса приватизации приватизированы уже около 60% бывших государственных предприятий.
Однако эффективность этих предприятий частного сектора повысилась лишь незначительно. Главная причина этого явления -невозможность обеспечить наилучшее использование имеющейся недвижимости, сложность процедуры оформления купли-продажи и других сделок" . Собственник не является полноправным хозяином здания, предприятия, поскольку земля под ними не принадлежит ему, а лишь арендуется или используется на ином праве, не обеспечивающем ему необходимых правовых гарантий. При этом ущемляются конституционные права собственника (пп.1, 2 ст.36 Конституции России), нарушается конституционное требование о недопущении монополизации (п. 2 ст. 34).
Кроме того, на практике возникала проблема со статусом предприятия как недвижимости, в частности, вставал вопрос о государственной регистрации предприятия. Каким образом ее проводить, необходимо ли регистрировать административные и производственные здания раздельно, как решить вопрос с земельными участками, отведенными предприятием для использования их работниками в частных хозяйствах и т.п.
В завершении процесса приватизации объекта следовал переход к новому владельцу прав собственности на единый объект недвижимости, включая собственность на земельный участок. Все собственники объектов недвижимости имели равное право на приобретение участка под своим объектом. Передача участков собственникам расположенных на них строений декларировалась как обязанность государства по обеспечению конституционных прав. Такая передача должна была производиться по минимальной цене или бесплатно.
Следует сказать, что приватизация еще не завершилась, а уже возникают вопросы о деприватизации, отмене результатов аукционов и т.п. Пока этот процесс находится в динамичном развитии и нуждается в тщательном рассмотрении и нормативном регулировании.
Обратим внимание на такое интересное явление, как залог недвижимого имущества - ипотека. Понятие ипотеки пришло из Древней Греции208, его ввел архонт Солон в VI веке до н. э. Первоначально в Афинах залогом была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка209. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога. У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения.
Постепенно ипотека вошла в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвияшмости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.
