Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Основы правового регулирования купли-продажи права аренды земельных участков 17
1. Общая характеристика законодательства о праве собственности и других правах на землю 17
2 Общая характеристика законодательства о землепользовании Москвы о праве собственности и других правах на землю 63
3. Соотношение земельного законодательства Российской Федерации и законодательства Москвы 75
Глава II. Понятие договора купли-продажи права аренды земельного участка 99
1. Общая характеристика положений гражданского законодательства о понятии сделки и договора купли-продажи 99
2.Характеристика специального законодательства о понятии договора купли-продажи права аренды земельного участка 109
Глава III. Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права аренды земельных участков 115
1. Общие положения об организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права аренды земельных участков 115
2. Условия участия в торгах, порядок подачи и приема заявок 121
3.Порядок проведения торгов по продаже права аренды земельного участка 123
4. Порядок закрепления результатов торгов и заключения договора права аренды земельного участка и передачи прав аренды 127
Глава IV. Элементы договора купли-продажи права аренды земельного участка 131
1. Форма и государственная регистрация договора купли-продажи права аренды земельного участка 131
2. Стороны договора купли-продажи права аренды земельных участков и договора аренды 143
3. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи права аренды земельного участка 147
4. Определение стоимости и цены права аренды земельного участка 155
5. Основания и порядок прекращения договора купли-продажи права аренды земельного участка 167
6. Выкуп права аренды земельного участка 170
Глава V. Защита земельных прав арендаторов в суде 179
1. Общая характеристика дел по спорам, возникающим из договоров купли- продажи права аренды земельных участков 179
2. Дела по спорам в области земельных правоотношений 188
Библиография 192
- Общая характеристика законодательства о праве собственности и других правах на землю
- Общая характеристика положений гражданского законодательства о понятии сделки и договора купли-продажи
- Общие положения об организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права аренды земельных участков
- Форма и государственная регистрация договора купли-продажи права аренды земельного участка
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Потребность в исследовании правового режима земель города Москвы, которые входят в состав объектов государственной собственности Российской Федерации и Москвы и участвуют в гражданском обороте по договору купли-продажи права аренды земельного участка, обуславливается необходимостью совершенствования законодательства о приватизации, создавшего нормативно-правовые условия для радикальной перестройки земельных отношений и ликвидации монополии государственной собственности на землю, существенных изменений социально-экономической структуры народного хозяйства. Научный поиск в этом направлении связан с нахождением ответов на важнейшие вопросы: Как организовать регулирование земельных отношений в Москве - городе федерального значения, имеющего статус субъекта Российской Федерации и городского поселения, осуществляющего функции местного самоуправления, чтобы в итоге оно позволило реализовать право граждан и их объединений на свободный выбор видов прав на землю, осуществление предпринимательства и иной не запрещенной законом экономической деятельности, свободу земельного оборота? Какими должны быть основополагающие принципы государственного регулирования земельного оборота, благоприятствующие формированию градостроительной системы партнерства между городскими властями, самоуправлением и частными лицами - владельцами недвижимого имущества и потенциальными инвесторами? Каким должен быть экономический и правовой механизм, обеспечивающий стабильные поступления в бюджеты от земельного налога, арендной платы, продажи права аренды земельных участков? Каковы пределы децентрализации правового регулирования земельных отношений, не разрушающие принципа приоритета федеральных правовых источников в области земельного права, принятых по вопросам исключительного ведения Российской Федерации и совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов по отношению к законам и иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации? Какими
должны быть гарантии, обеспечивающие единство земельного законодательства Российской Федерации и Москвы?
Современные исследователи правовых проблем земельной реформы в городе Москве отмечают тесную связь рыночной трансформации земельных отношений, демократизации земельной собственности, с одной стороны, сильного демократического государства и политической стабильности гражданского общества, с другой стороны. Это обусловлено принципиальными положениями общей концепции радикальной реформы общественных отношений, включающей демократизацию всех сторон общественной жизни, радикальную экономическую реформу, реформу политической системы, территориального управления. Важнейшей особенностью современного этапа земельной реформы является то, что вовлечение земельных отношений в рыночную экономику, связанное с правовым регулированием земельного оборота, прежде всего купли-продажи права аренды земельных участков, уже не может рассматриваться только как проблема земельного права. Регулирование порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права аренды земельных участков призвано обеспечить пополнение городского бюджета в соответствии с требованиями Закона Москвы от 6 сентября 1995 г. (в редакции от 29 октября 1997 г.) за счет ресурсных платежей за пользование арендованными городскими землями. Этот ключевой вопрос земельной реформы и коммерческого использования государственной земельной собственности является одним из сложнейших в современный период развития земельно-правовых отношений в России.
В противоположность федеральному законодательству нормативные акты Москвы с самого начала были ориентированы на более широкое применение института аренды городских земель, который является выгодным как для арендодателя, так и для арендатора, заинтересованного в эффективном использовании арендованных земель. Земельные участки предоставляются в аренду не только собственникам, титульным владельцам зданий, строений, сооружений. Они предоставляются другим лицам для строительства и иного их использования. Такое предоставление осуществляется, как правило, на конкурсной основе. Предоставление земельных участков на конкурсной основе связано с куплей-продажей права аренды земельного участка. Наряду с этим по соглашению сторон право аренды приобретается у города арендаторами для совершения сделок с правами аренды земли. Совершаются сделки с правами аренды земли и с третьими лицами по сделкам залога (ипотеки), внесения в уставный капитал, уступки права аренды земли. Земельные участки могут предоставляться также в субаренду.
Аренда выгодна городу, выгодна и Российской Федерации. До разграничения государственной собственности на землю средства, поступившие от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, или права их аренды, распределяются между бюджетами всех уровней в соотношении, установленном федеральным законодательством для распределения между указанными бюджетами арендной платы за землю.
Актуальность исследования усиливается тем, что в условиях подготовки нового единого кодифицированного акта земельного законодательства, регулирующего право частной собственности на земельные участки, иные вещные, а также обязательственные права на земельные участки и их оборот, осуществляемый посредством совершения гражданско-правовых сделок, допускаемых гражданским и земельным законодательством, российским законодателем в определенной мере может быть использован и правовой опыт Москвы, где была найдена оптимальная юридическая модель регулирования института купли-продажи права аренды городских земель, позволившая решить проблемы, связанные с поступлением в государственный и городской бюджеты арендных платежей и осуществлением мероприятий по совершенствованию социальной, жилищной и инженерно-технической инфраструктуры, выбором направлений инвестиций в строительство и реконструкцию объектов недвижимости.
Состояние научной разработанности правовых проблем и круг источников. В Российской правовой литературе до сих пор отсутствуют работы, посвященные правовым проблемам оборота несельскохозяйственных земель. Показательно, что в современных учебниках по земельному праву, где традиционно выделяются главы или параграфы о сделках с земельными участками и договорах аренды земельного участка, исследование гражданско-правовых сделок с землей, как правило, ограничивается сделками по передаче земельных участков в аренду. Такого рода исследования строятся по общему правилу на основе общих норм гражданского законодательства об аренде и специального законодательства об аренде сельскохозяйственных земель.
Институт купли-продажи права аренды земельных участков оказался невостребованным также в комментариях к земельному законодательству Российской Федерации и монографической литературе специалистов по земельному праву, исследовавших проблемы правового регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель (Г.Е. Быстров, Г.А. Волков, А.К. Голи-ченков, И.А. Иконицкая, О.М. Козырь, Н. И. Краснов). Диссертационные исследования М.С. Барашян, СИ. Герасина, Д.Б. Горохова, Б.В. Кокотова, А.В. Кузнецова, М.Г. Пономарева, В.Э. Чуркина касаются также либо общих проблем совершения гражданско-правовых сделок с землей, либо ограничиваются рассмотрением специальных проблем купли-продажи и аренды земель сельскохозяйственного назначения в России и в зарубежных странах.
Диссертант сосредоточил свое внимание на комплексном исследовании института купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу; обобщении десятилетней практики развития земельных правоотношений в Москве как городе федерального значения, являющемся субъектом Российской Федерации и городским поселением, осуществляющим местное самоуправление; дискуссионных проблемах оборота городских земель; предложениях по совершенствованию законодательства, обеспечивающего гармоничное сочетание публичных и частных интересов органов власти и управления, инвесторов, подрядчиков, собственников и арендаторов недвижимости.
Исследованы условия привлечения инвестиций от продажи права аренды земельных участков, в том числе за счет регулирования сроков аренды, установления льгот по арендной плате, установления рассрочки (отсрочки) уплаты средств за право аренды земельных участков.
Предмет исследования - органичная, динамичная и развивающаяся целостная система принимаемых законодательными и исполнительными органами Российской Федерации и Москвы нормативных правовых актов, регулирующих арендные отношения и сделки с правом аренды земельных участков. Предметом данного исследования выступает также практика совершения сделок с правом аренды земельных участков, проведения торгов в Москве, разрешения судебных споров, связанных с применением законодательства о сделках с правами аренды земли.
Цель и задачи настоящего исследования. В соответствии с предметом исследования его основная цель заключается в том, чтобы обобщить и проанализировать основные положения законодательства города Москвы в соотношении с Российскими законодательными актами о купле-продаже прав аренды земельных участков, выявить основные факторы, влияющие на развитие сделок с правами аренды земли, определить общие перспективы развития купли-продажи, уступки прав аренды земельных участков.
Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования решаются следующие задачи:
- проводится изучение источников правового регулирования купли- продажи права аренды земельных участков;
- выявляются основные тенденции развития арендного законодательства, заложившего начало формирования рыночных механизмов в земельных отношениях;
- дается классификация институтов права пользования государственной собственностью на землю при характеристике права собственности, права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования, права срочного (временного) пользования, аренды, сервитутов;
- проводится разграничение гражданского и земельного законодательства при регулировании оборота земли, т. е. перехода земельного участка от одного лица к другому;
- выявляется соотношение земельного законодательства Российской Федерации и законодательства Москвы;
- рассматривается во взаимосвязи применение правовых институтов аренды и купли-продажи при проведении торгов по продаже прав аренды земельных участков и закреплении прав победителя торгов;
- выявляются этапы проведения торгов по продаже права аренды земли с указанием прав и обязанностей сторон на торгах;
- определяется механизм закрепления прав победителя торгов и результатов их проведения;
- проводится исследование правовой природы сделок с правами аренды земли и раскрывается право арендатора на совершение сделок с правом аренды согласно ст. 615 ГК РФ;
- определяются особенности заключения договоров купли-продажи прав аренды земельных участков и государственной регистрации перехода (уступки) прав аренды от правообладателя к правоприобретателю.
- рассматривается судебная практика арбитражных судов при разрешении споров, связанных с правом аренды как имущественным правом.
Методологической основой диссертации являлись такие общие методы исследования, как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: исторический, сравнительный, формально-логический методы исследования. В диссертации использовался принцип системного подхода к изучению системы правового регулирования купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в Москве. Достоверность и обоснованность научных положений определяется применением метода сравнительного правоведения, позволяющего, например, выявить особенности налогообложения недвижимого имущества России и Москвы по сравнению с аналогичным правовым институтом ФРГ, Франции, Испании, Великобритании, Японии.
При подготовке диссертационного исследования использован личный опыт автора как начальника юридического управления Московского земельного комитета Правительства Москвы.
Теоретические основы диссертации. Основной теоретической базой диссертации послужили нормативные правовые акты Российской Федерации и Москвы, направленные на совершенствование земельно-правовых отношений, включение в земельный оборот прав аренды земельных участков, административная и судебная практика, научные труды ученых-юристов и экономистов.
При создании теоретической базы и понятийного аппарата диссертационного исследования использовались положения и выводы видных дореволюционных российских и советских юристов, работы которых были посвящены проблемам арендного законодательства и договорного права. Труды таких видных дореволюционных российских ученых, как Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, Д.С. Розенблюм, О.А. Хауке, Г.Ф. Шершеневич, касались исключительно общих гражданско-правовых проблем, связанных с уступкой прав, сделками купли-продажи недвижимого имущества, и не затрагивали особенностей правового регулирования оборота права аренды земельных участков как имущественного права. Общие проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений и сделок с недвижимым имуществом раскрываются в трудах советских и российских ученых - цивилистов В.К. Андреева, В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, А.Г. Гойхбарга, В.А. До-зорцева, С.А. Зинченко, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Ю.Х. Калмыкова, А.Л. Маковского, А. И. Масляева, В.А. Рахмиловича, Е.Н. Суханова, Ю.К. Толстого, Е.А. Флейшиц, P.O. Халфиной, Л.В. Щенниковой, В.Ф. Яковлева.
Настоящее исследование опирается на общую теорию частно-правового и публично-правового регулирования земельных отношений, разработанную специалистами по российскому земельному и аграрному праву- Г. А. Аксе-ненком, Г.С. Башмаковым, З.С. Беляевой, С.А. Боголюбовым, М.М. Бринчу-ком, Г.Е. Быстровым, М.Ю. Галятиным, А.К. Голичненковым, Л.И. Дембо,
Б.В. Ерофеевым, Ю.Г. Жариковым, И.А. Иконицкой, М.И. Козырем, О.С. Колбасовым, Н.И. Красновым, М.С. Липецкером, Ф.Р. Муратшиным, Н.Т. Осиповым, Э.И. Павловой, В.И.Ф. Панкратовым, М.С. Пашовой, Н.А. Сыро-доевым, A.M. Турубинером, Л.П. Фоминой.
В исследуемой сфере были изучены работы экономистов-аграрников -В.В. Алакоза, Н.С. Бондаря, В. В Жабина, Б.Д. Завидова, Н.В. Комова, Ф.Р. Муратшина, А.А. Родина, СИ. Сая.
В работе активно использовались работы Л. Д. БутаковаЮ. Коблера, Е. Лакосты, Д. Луни, Дональда С. Люблика, В.И. Потапова, И.С. Тихоцкой, Н. Хайнса, Уорда М. Хасси, Г. Ятцека, - специалистов по проблемам налогообложения недвижимости в зарубежных странах.
Одним из источников написания диссертации явились подготовленные в рамках программы ООН исследователями Гарвардского университета Дональдом С. Любликом и Уордом М. Хасси модельные Основы мирового налогового кодекса, в котором дано современное понимание налоговой системы, проверенное на опыте большого числа стран.
Научная новизна исследования и положения, выносимые на защиту. В настоящей работе впервые в российской юридической литературе дается комплексный анализ правового регулирования купли-продажи посредством проведения торгов, а также уступки права на возмездной основе права аренды земельных участков в Москве на основе нормативных актов Российской Федерации и субъекта Российской Федерации - Москвы, осуществляется обзор практики прохождения этапов торгов, оформления результатов торгов, реализации правообладателями прав по обороту прав аренды.
Диссертант ввел в научный и практический оборот ряд правовых источников, доктринальных положений, судебных прецедентов, не исследовавшихся ранее в отечественной литературе; на основе проведенного исследования выработал рекомендации, необходимые для закрепления в федеральном законодательстве, регулирующем земельный оборот посредством совершения гражданско-правовых сделок, в том числе купли-продажи права аренды зе мельных участков по конкурсу в Москве, как городе федерального значения, имеющего двойной статус: субъекта Российской Федерации и городского поселения, осуществляющего местное самоуправление.
Основными теоретическими выводами и положениями, которые выносятся на защиту, являются: вывод о том, что в связи с легализацией частной собственности на землю, дальнейшим развитием института вещных и иных прав на землю, признанием ее в качестве недвижимого имущества, усилением гарантий прав собственников, арендаторов, землевладельцев, землепользователей от необоснованного вмешательства в их предпринимательскую деятельность, правовое регулирование использования и охраны земли осуществляется обособленным от земельного гражданским законодательством поскольку земля выступает в качестве природного объекта и ресурса объекта хозяйственной деятельности гражданина и юридического лица, постольку земельные отношения регулируются обособленным от гражданского земельным законодательством;
в соответствии с концепцией социальных функций земельной собственности и принципом использования и охраны земли как основы жизни и деятельности народов Российской Федерации, выраженных в ч. 2 ст.9 и ч. 2 ст. 36 Конституции Российской Федерации, формулируется вывод о соотношении регулирования этих двух отраслей на основе сочетания частноправового и публично-правового регулирования земельного оборота, в том числе купли-продажи права аренды земельных участков; положение о том, что в условиях противоборства различных подходов к стратегии реализации экономической, в том числе и земельной, реформы под давлением идеологии и практики обвальной суверенизации субъектов Российской Федерации, в результате борьбы старых и новых элит за передел экономической и политической власти в центре и на местах, отдельные субъекты Российской Федерации под видом укрепления суверенитета либо в одностороннем порядке либо по договорам с Центром объявляют все земли, расположенные на их территории, либо исключительной собственностью субъекта Российской Федерации либо достоянием народа, а иногда коренного (титульного) народа, проживающего на соответствующей территории;
- вывод о том, что проблема разграничения конкретных объектов государственной собственности на землю между Российской Федерацией и ее субъектами должна быть решена прежде всего в кодифицированном акте земельного законодательства - Земельном кодексе Российской Федерации, призванном прежде всего определить юридические критерии, по которым возможно подразделение природных ресурсов на объекты федеральной государственной собственности и объекты государственной собственности субъектов Российской Федерации;
- исходную основу для определения таких критериев составляет ст. 71 Конституции Российской Федерации, устанавливающая предмет исключительного ведения Российской Федерации в соответствующих сферах, определенных видах деятельности, требующих единого централизованного управления объектами, необходимыми для обеспечения функционирования федеральных органов государственной власти и решения общероссийских задач, функционирования жизнедеятельности народного хозяйства России в целом и развития отраслей народного хозяйства;
- в соответствии с перечисленными выше юридическими критериями разграничения государственной собственности на природные ресурсы Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в ЗК РФ, обеспечивающем национальную военно-политическую и экономическую безопасность страны, развитие экономики России как единого рыночного пространства (базовые инфраструктурные отрасли), могут быть выделены восемь категорий имущества, составляющих государственную федеральную собственность на землю;
ЗК должен также закрепить процедуру разграничения государственной собственности, т. е. установить систему правил, регламентирующих деятельность государственных органов и должностных лиц по выявлению
природных объектов, их индивидуализации, учету, всесторонней оценке, определению форм собственности, регистрации, передаче государственных земель в ведение тех или иных организаций и учреждений. Правила процедуры разграничения государственной собственности на землю могут предусматривать создание различного рода комиссий, проведение конкурсов и аукционов, судебное и иное урегулирование споров между Российской Федерации и ее субъектами. Положения проектируемого Земельного кодекса необходимо согласовать с нормами 114 Конституции Российской Федерации, ст. ст. 124 и 125 ГК РФ, наделяющего только Правительство Российской Федерации правом осуществлять права Российской Федерации как собственника земли, если эти правомочия не делегированы иным государственным органам;
- на основе сравнительно-правового исследования налогового законодательства Германии, Франции, Испании, Великобритании, Японии, а также Модельного налогового кодекса, подготовленного специализированными учреждениями ООН для государств, переходящих от «централизованной плановой экономики» к хозяйствованию по законам рынка, с учетом национальных правовых традиций представлены рекомендации по совершенствованию порядка обложения и учреждения единого налога на недвижимость, налоговая база которого складывается: 1) из стоимости земли, определяемой по справедливой рыночной цене; 2) стоимости строений и других объектов, расположенных на земельном участке; положение об эффективности использования земельной собственности, приоритете и развитии договорных отношений по использованию земельных участков на условиях аренды, предоставления в аренду земельных участков для коммерческого использования на основе торгов либо купли-продажи права аренды земельных участков; вывод о необходимости технического формирования единого объекта недвижимости: земельный участок и расположенное на нем строения, сооружения до совершения государством какой-либо сделки с этими объекта ми. Это касается и части земельного участка прилегающего к строению, сооружению, и являющегося необходимой территорией для их использования; показана необходимость законодательного закрепления приоритета земельного участка перед недвижимым имуществом, расположенном на нем, а также отказа от определения вида государственной собственности в зависимости от вида государственной собственности на недвижимое имущество либо административной подчиненности юридического лица, являющегося его титульным пользователем; вывод о заключении в письменной форме соглашений на участие в торгах, с урегулированием вопросов о задатке, сроках предоставления документов, других условиях проведения торгов; сформулировано понятие «стоимость» и «цена» права аренды земельного участка, даны предложения по урегулированию методики определения стоимости и утверждения цены права аренды с учетом факторов, влияющих как на увеличение так и на снижение цены права аренды земельного участка; определение сделок с правом аренды (вторичный рынок) как возможности реализации арендатором права аренды земельного участка при совершении сделки с этим правом с согласия арендодателя. Предлагается ввести разграничение предоставления согласия на два этапа предоставления: согласие на оформление сделки с правом аренды земельного участка; согласие на оформление конкретной сделки на условиях, обеспечивающих надлежащее исполнение договора аренды земельного участка новым арендатором при уступке права аренды. Предлагается законодательно разграничить согласие на сделку от согласия на реализацию права аренды земельного участка;
вывод о выделении в качестве самостоятельного основания для заключения договора аренды земельного участка судебного решения и административного акта органа государственной власти с учетом способа осуществления сделки и ее оформления в соответствии с документом, в силу которого
оформлен результат такой сделки, например, протокол о результатах торгов, договор купли-продажи либо договор о намерениях;
вывод об образовании специализированных судов по рассмотрению земельных споров о границах, площади земельных участков, определении долей, выселении с самовольно занятых и застроенных земельных участков, споров по переводу на наследников прав аренды. К подведомственности специализированных судов может быть отнесено рассмотрение заявлений об отмене и признании недействительными постановлений о привлечении к административной ответственности граждан и юридических лиц. К юрисдикции специализированных судов можно также отнести споры, которые связаны с обжалованием гражданами и их объединениями распорядительных актов о предоставлении земельных участков, находящихся или граничащих с водными объектами, землями историко-культурного и иного подобного назначения.
Практическая значимость диссертации, апробация результатов исследования.
Научно-практические результаты диссертационного исследования были сформулированы в выступлениях автора на научных совещаниях и конференциях, публикациях и прошли апробацию в его практической деятельности на должности начальника юридического управления Москомзема Правительства Москвы.
Диссертация подготовлена на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии.
Материалы диссертации могут быть использованы в законопроектной и правоприменительной практике, а также преподавании курса земельного права и спецкурсов гражданско-правовой специализации по проблемам правового регулирования оборота городских земель.
Общая характеристика законодательства о праве собственности и других правах на землю
Современное законодательство, регулирующее землепользование в Москве, можно разделить на два периода: с 1990 г. по 2000 г. и с 2000 г. по настоящее время.
Анализ дореформенного и пореформенного земельного законодательства с 1990 по 2000 г. позволяет сделать вывод о том, что правовое регулирование земельных отношений в Москве на данном этапе осуществлялось преимущественно на основании общих нормативно-правовых актов Российской Федерации и Москвы о земельной реформе первого поколения, закрепивших комплекс экономических, организационных, социальных и правовых условий для формирования нового земельного строя, основанного на частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности на землю, демократических принципах земельного рынка.
Вместе с тем особенности законодательного регулирования землепользования в Москве отражались в специальных нормативных правовых актах Российской Федерации и Москвы, установивших особый порядок управления и распоряжения объектами федеральной государственной собственности и осуществления полномочий органов исполнительной власти в Москве.
Важная роль в установлении особого порядка землепользования в Москве наряду со специальными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Москвы принадлежит Договору от 16 июня 1998 г. «О разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти города федерального значения Москвы»1, содержащему ряд важных положений, относящихся к разграничению государственной собственности на землю на федеральную собственность и собственность Москвы, а также к условиям и порядку пользования федеральными и городскими землями органами государственной власти Российской Федерации, представительствами субъектов Российской Федерации и дипломатическими представительствами иностранных государств.
Положительно оценивая законодательство первого периода об особом порядке землепользования в Москве, стимулирующее перераспределение земель к эффективно работающим правообладателям прав аренды земельных участков и построение прозрачной системы финансовых потоков на рынке недвижимости, нельзя не обратить внимания на негативные тенденции развития этого законодательства связанные с утверждением приоритета Договора о разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти города федерального значения Москвы по отношению к федеральным нормативным правовым актам, регулирующим землепользование в Москве, и односторонним признанием земель, расположенных на территории Москвы, государственной собственностью Москвы.
Эта тенденция вызвана специфическими общественно-политическим и экономическими условиями, главными из которых является, как обоснованно полагает проф. Г. Е. Быстрое, «отсутствие в сознании политической элиты понимания прямой взаимосвязи демократизации земельной собственности, с одной стороны, сильного демократического государства и политической стабильности гражданского общества, с другой стороны»1. Проявления этой тенденции, выражается в игнорировании требований нормативных актов и, подчас, обусловлены ведомственными интересами. Такое положение, главным образом, вызвано игнорированием конституционных принципов построения федерального государства и распределением полномочий по распоряжению государственной собственностью в 90-х годах на договорной основе, и противоречием общих и специальных нормативных актов различных периодов.
В результате это приводит к спорам о праве распоряжения и использования государственной земельной собственностью в Москве, например, относительно земельных участков, которые одновременно входят в структуру городских земель и используются организациями, предприятиями Министерства путей сообщения России.
Не вдаваясь в подробное рассмотрение данного вопроса, к которому мы еще вернемся при исследовании проблем соотношения федерального законодательства и законодательства Москвы о землепользовании в 3 настоящей главы, отметим, что этот коренной недостаток земельного законодательства первого периода был устранен Федеральным законом от 24 июня 1999 г. № 119-ФЗ «О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации", установившим основные принципы и порядок разграничения предметов ведения и полномочий при заключении договоров и соглашений между федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации о передаче друг другу части полномочий.
Именно с этого момента и начинается развитие законодательства о землепользовании Москвы второго этапа, которое, следуя стратегическим целям Основных направлений социально-экономической политики Правительства Российской Федерации на долгосрочную перспективу1, призвано обеспечить формирование полного реестра федеральной недвижимости, содержащего количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающего объекты незавершенного строительства; четко разграничить и скоординировать полномочия всех органов государственной власти, участвующих в процессе управления недвижимостью; установить, в каких случаях, и на каком праве, должны предоставляться земельные участки; обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки недвижимости, выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке; создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения федеральным имуществом (залог, доверительное управление, внесение права пользования в уставный капитал); создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе путем предоставления инвесторам объектов незавершенного строительства на максимально льготных условиях.
Центральной проблемой правового регулирования купли-продажи права аренды земельных участков является определение понятия землепользования, которое не получило до настоящего времени однозначной трактовки в законодательстве и юридической литературе. Этим термином ранее по советскому законодательству было принято обозначать лишь предоставленное государством право землепользования как важнейший институт общей части советского земельного права, который представлял собой совокупность норм, определяющих условия и порядок пользования землей государственными, кооперативными и иными организациями, предприятиями и учреждениями, отдельными гражданами как субъектами права пользования1. Законодательство признавало землепользователями лишь те организации и тех граждан, «которые реализовали свою правоспособность, стали фактическими участниками отношений землепользования, т. е. приобрели соответствующие права и взяли на себя соответствующие обязанности» .
Из содержания норм ст. 10 Общих начал землепользования и землеустройства 1928 г., ст. 8 Конституции СССР 1936 г., ст. 2 Примерного устава сельскохозяйственной артели 1935 г., ст. 7 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. вытекает, что государство как собственник земли либо передает право пользования землей другим лицам, наделяя граждан, колхозы, общественные организации особым правом пользования землей на основании административного акта или договора аренды либо «при передаче земли в пользование совхозам и другим государственным организациям передает им свое право пользования ею, поскольку в лице этих организаций само государство использует землю в хозяйственном отношении, хотя право пользования государственных организаций землей и приобретает свое самостоятельное, обособленное значение» .
Общая характеристика положений гражданского законодательства о понятии сделки и договора купли-продажи
Понятие договора купли-продажи содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации и определяется как обязательство одной стороны (продавца) передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю) и обязательство покупателя принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч.1 ст. 454 ГК РФ).
Договор купли-продажи - вид сделки. Поэтому рассмотрим договор как разновидность сделки. Сделка - акт осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий. Сделка - правомерное действие. Этим она отличается от действий противоправных - деликтов (причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица). Указанные признаки в совокупности отражены в определении сделок, которое содержится в статье 153 ГК РФ "действия граждан и юридических лиц, направленные на восстановление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей". Сделки характеризуются следующими пятью особенностями: сделка представляет собой юридический факт и является наиболее распространенным основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений; сделка - волевой акт, направленный на достижение определенной цели. Этим сделка отличается от события. Событие - явление естественного порядка, происходящее помимо воли людей; сделкой может быть признано правомерное действие, не противоречащее закону и хотя бы не подпадающее ни под один из известных закону типов сделок; сделка должна быть совершена лишь теми гражданами и организациями, воля которых порождает соответствующие правовые последствия; сделки организаций не должны противоречить целям их деятельности, зафиксированным в учредительных документах. Сделки организаций могут осуществляться органами юридических лиц в соответствии с их компетенцией или надлежащими представителями юридических лиц. При совершении сделок гражданами большое значение имеет их дееспособность. Сделка осуществляется на основании воли ее участников - волеизъявления, которое определяет содержание сделки (конкретные права и обязанности). Воля граждан и юридических лиц должна быть ясно выражена: в действиях; в устной или письменной форме; в других действиях, достаточно свидетельствующих о воле лица. Конклюдентные действия - действия, на основании которых можно достаточно судить о наличии воли и ее содержании.
Основное разграничение сделок закреплено в статье 154 ГК РФ. Наличие у всех сделок общих признаков - совпадение воли и волеизъявления, правомерность действия - не исключает их подразделения на виды. В зависимости от числа участвующих сторон сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними. В зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия, встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные ил безвозмездные. По моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, они делятся на реальные и консенсуальные. По степени зависимости действительности сделки от ее основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными. В силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки. Условия действительности сделок.
Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Действительность сделки определяется законодательством через следующую систему условий: а) Сделка должна быть законной. Законность содержания сделок означает ее соответствие требованиям закона. Очевидно, что в процессе становления правового государства законность сделок должна пониматься уже в первую очередь как соответствие требованиям закона в его истинном понимании как акта высшего органа государственной власти. б) Физические и юридические лица, совершающие сделку, должны быть дееспособны. Лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, вправе самостоятельно совершать только те сделки, которые разрешены законом; в) Воля и волеизъявление участников сделки должны совпадать; г) Должна быть соблюдена форма сделки. Сделка порождает права и обязанности при условии соблюдения ее формы. Формой сделок называется способ, с помощью которого фиксируется волеизъявление, направленное на совершение сделки. Форме сделок посвящены ст. ст. 158 - 164 ГК РФ. С точки зрения формы (ст. 158 ГК РФ) различают сделки устные и письменные, а среди письменных сделок - совершенные в простой или в нотариальной форме. Последствия несоблюдения требуемой законом формы сделок. Несоблюдение просто письменно формы сделки, если об этом прямо не указано в законе, не влечет за собой недействительность сделки. В случаях, прямо указанных в законе, несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки. Если одна из сторон оспаривает совершение сделки или одно из условий ее совершения, то стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, они должны приводить иные доказательства, предусмотренные законом.
Общие положения об организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права аренды земельных участков
Общие положения об организации и порядке проведения торгов, заключении договора на торгах предусмотрены в ст. 447-449 ГК РФ.
Согласно положениям этих статей торги в виде аукциона или конкурса определяются в качестве способов заключения договора с победителем торгов.
Данное положение Общей части Гражданского кодекса вряд ли можно назвать полностью верным, так как по своей сути торги (аукцион, конкурс) представляют собой в каждом случае их организации, самостоятельную сделку, предметом которой является участие заинтересованного субъекта, субъектов в проводимых торгах на условиях, определенных законодательными актами и организатором торгов.
Данное положение, в частности, подтверждается требованием законодательства о внесении задатка на участие в торгах, причем обязательно заключение в письменной форме соглашения о задатке, который определяется в ст. 380 ГК РФ как денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, учитывая в том числе и условие о задатке, речь, безусловно, идет о сделке на участие в торгах.
Принятым распоряжением мэра от 7 августа 1996 г. N 192/1-РМ «О порядке оформления права аренды земельного участка по результатам сделки купли-продажи»1 относительно данного утверждения сделано вольное утверждение по квалификации сделки. Можно привести преамбулу и пункт 1 указанного распоряжения: «В соответствии со статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также приказом председателя Роскомзема от 02.06.93 № 1-16/770 и в целях упрощения порядка оформления прав на земельные участки, приобретенные на публичных торгах или выкупленные у города Москвы по рыночной стоимости: 1. Установить, что приобретение права на земельный участок на публичных торгах или посредством выкупа у города Москвы по рыночной стоимости, а также перепродажа такого права, предусмотренная распоряжением мэра Москвы от 24.05.95 № 254-РМ «О дополнениях и уточнениях к распоряжению Мэра Москвы от 26.09.94 N 471-РМ»3, квалифицируется как сделка купли-продажи и регистрируется в Москомземе».
В свою очередь участие в торгах является не самоцелью участвующих в них лиц, а первичным этапом (прежде всего для победителя) процесса получения земельного участка в аренду и заключения договора аренды земли для последующего инвестирования деятельности по освоению земельного участка. Торги выступают в роли промежуточного звена для определения лучшего: на аукционе - предложившего наиболее высокую цену, а на конкурсе - это лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Предметом договора может выступать право на заключение договора. Д.И. Мейер подтверждает, что особенность продажи с публичного торга в том и состоит, что она рассчитывает на соревнование между лицами, желающими купить продаваемое имущество, ради чего, именно, продажа и производится публично. Но очевидно, продолжает Д.И. Мейер, что тут нет никакого обстоятельства, которое влияло бы на существо купли-продажи: как скоро появляется наиболее выгодный покупатель, так с ним и заключается договор.
При рассмотрении вопроса о проведении торгов в городе Москве сразу следует оговориться, что в нормативных документах есть не стыковка в определениях предмета торгов. Так, в качестве такого предмета указаны «право на заключение договора аренды земли», «право аренды земли», «права аренды земли», «право на совершение сделок с правами аренды земли». Однако предметом торгов является право аренды земли. Данное условие отражается в условиях проведения торгов, а также предусматривается в договорах аренды земли с указанием права совершения возмездных сделок в рамках п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Земельный участок как часть городской территории и как имущественный объект продолжает и после продажи права аренды оставаться в государственной собственности. При этом, стоимость, например права одного гектара аренды земли, в Центральном административном округе, в 6 -8 миллионов условных единиц в рублевом эквиваленте.
Интересен вопрос о соотношении понятий «право на заключение договора аренды земли» и «право аренды». Гражданский кодекс только допускает возможность выставлять на торги право на заключение договора, соответственно, в рассматриваемом случае право на заключение договора аренды земли. Изначально это указывалось, а подчас и сейчас находит отражение в распорядительных актах в качестве предмета отношений по приобретению через торги либо уплате средств городу при предоставлении земельного участка по соглашению с городом на возмездной основе. Однако, после изучения природы «права на заключение договора аренды земли» возникает вопрос о соразмерности стоимости цены (стоимости) данного права и праве арендатора на осуществление сделок с правом аренды земли. Возникает вопрос об оборотоспособности права. Уже из самого права на заключение договора следует, что такое право не может и не должно являться оборотоспособным, такое право, что нашло выражение в его оплате, которая является скорее разовым взносом за его приобретение. И после такого взноса оно будет исполнено его приобретателем без каких-либо последствий в силу закона, если иное не будет вовремя предусмотрено договором аренды земли по признанию, а не отождествлено арендодателем с правом аренды земли. Предусмотренное московским законодательством условие о приобретении на возмездной основе права на совершение сделок и права аренды также предусмотрено без достаточного изучения и анализа федерального законодательства. Так, по логике при возмездно приобретенном праве аренды земли закона одновременно приобретается право на совершение сделок. Конечно же, законодатель это не предполагает в этих нормах, но толкование может быть разным: как имущественное право, как совокупность прав и обязанностей, как право на совершение сделок.
В рассмотренных случаях наравне с несогласующимися условиями московского закона действуют ранее принятые, в основном в 1992 - 1996 годы распоряжения мэра Москвы (например, распоряжение мэра Москвы от 18 декабря 1992 года № 571-РМ «О порядке и условиях проведения конкурсов предоставление в долгосрочную аренду земельных участков в Москве»1 (с изменениями и дополнениями), и федеральные законодательные акты, которые упорядочивают практическое использование этих норм и не имеют каких-либо видимых противоречий в практике относительно действующего законодательства. Буквальное же применение и реализация этих противоречий имеет реальное сдерживание на рынке спроса и предложения прав аренды земли и соблюдения материальных интересов арендатора.
Форма и государственная регистрация договора купли-продажи права аренды земельного участка
Совершаемая сделка купли-продажи подлежит оформлению. Оформление сделки в силу действующих нормативных актов возможно различными способами. Одним из основных способов оформления сделки купли-продажи права аренды земельного участка является договор. Такой договор оформляется в письменной форме. Однако процедуры оформления сделок и виды документов в зависимости от способа и условий купли-продажи могут различаться.
Обратимся к общим положениям законодательства относительно института купли-продажи. Так, Д.И. Мейер указывает, что купля-продажа представляется договором, по которому одна сторона, покупатель или покупщик, приобретает право требовать, чтобы другая сторона, продавец, передала ей в собственность определенную вещь, и обязывается уплатить за нее известную сумму денег, называемую ценой1. Далее Мейер Д.И. утверждает, что купля-продажа, таким образом, имеет предметом отчуждение права собственности на вещь, следовательно, круг ее действия ограничивается вещами физическими, которые только и могут подлежать праву собственности; но купля-продажа не охватывает вещей отвлеченных, прав на чужие действия. Д.И. Мейер продолжает в своей работе, что нередко говорят о покупке или продаже векселя, заемного письма и т.п. Но с юридической точки зрения тут нет покупки или продажи, а только передача, уступка права. Д.И. Мейер утверждает, что практическая сторона этого замечания заключается в том, то если передача векселя, заемного письма и тому подобного есть не купля-продажа, а особая сделка, то не применяются к ней и определения о купле-продаже: она обсуждается особо, сообразно своему существу.
В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации дано определение купли-продажи: по этому договору одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст. 454 ГК РФ).
Одновременно в п.4 ст. 454 ГК РФ предусматривается, что положения о купле продаже имущества, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
Если принять положение, что возмездное приобретение права аренды может быть отнесено не к сделке купли-продажи, а к уступке права, то и уступка права не включает в объем своего понятия только куплю-продажу, так как такая уступка права возможна на безвозмездной основе. Конечно же, основным поводом для такого разграничения у Д.И. Мейера является сам предмет договора - вещь физическая. Право аренды не является вещью физической, но связано с ней. И, действительно, покупатель не становится собственником права, тем более он не становится и собственником арендуемого участка. Покупатель становится только правоприобретателем. Но и при уступке права аренды земли не всегда данное право приобретается на возмездной основе, конечно же, если данное право является оборотоспособ-ным, например, при первичном его возмездном приобретении; последующее же отчуждение также допустимо, например, при дарении не распространении запрета согласно нормам ГК РФ. Если уступка возможна и на безвозмездной основе, то с учетом п. 4 ст. 454 ГК РФ уступку права возможно определить как самостоятельную сделку. Правовые же институты: купля-продажа, дарение и другие действия по переходу права, права аренды земли, например, при передаче в уставный капитал - применяются как разновидности уступки и с применением правил для этих видов сделок постольку, поскольку оформление перехода прав согласуется с правилами для этих сделок, то есть с определенной долей условности можно говорить не собственно об уступке прав как самостоятельном виде сделки, а об уступке прав путем оформления сделки купли-продажи, мены, других сделок. В связи с чем определенная практическая сложность применения норм гражданского и земельного законодательства прошлого и настоящего времени в соотношении с теоретическими посылами, не смотря на то, что ст. 128 ГК РФ наравне с овеществленным имуществом к объектам гражданских прав отнесены и имущественные права, к которым, безусловно, относится и право аренды земли.
Можно утверждать, что относительно сделки купли-продажи прав аренды земли, совершаемой посредством торгов, применяются особые правила оформления сделки купли-продажи. В отличие от общих правил заключения договора купли-продажи оформление результатов торгов по купле-продаже прав аренды земли согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ оформляется протоколом, имеющим силу договора. Условия, констатирующие куплю-продажу прав аренды земельного участка, вносятся в протокол, имеющий силу договора, и в последующем подобные условия на основании решения конкурсной комиссии могут быть отражены в договоре аренды земли. В этом случае договор аренды земельного участка, содержащий условия и по сделке купли-продажи, будет рассматриваться как смешанный договор. Право аренды земли оформляется договором и переходит от правообладателя на основании договора аренды земли к правоприобретателю в порядке возмездной уступки. В этом случае между сторонами совершается уступка права аренды земли посредством заключения договора купли-продажи права аренды земельного участка. Такой договор (купчая) подлежит обязательной государственной регистрации. Подлежит государственной регистрации и договор аренды земли. В таком смешанном договоре указываются факт возмездного приобретения права аренды земли и основные условия сделки купли-продажи права аренды земли. В зависимости от вида оформления сделки: составления протокола результата торгов; заключения договора купли-продажи (уступки, купчей); заключения смешанного договора; в некоторых случаях, возможно оформление предварительного договора с предусмотрением обязательств сторон; - такое соглашение регистрации не подлежит , однако, стороны принимают на себя обязательства по оплате средств за право аренды, заключения договора аренды земли и другие условия. Решается вопрос о государственной регистрации данной формы сделки. Из содержания п. 5 ст. 448 ГК РФ следует, что протокол по результатам торгов требует подписания сторонами, имеет силу договора, но его государственной регистрации законодательно не требуется; на основании протокола стороны обязуются заключить соответствующий договор. По результатам торгов, предметом которых выступает право на заключение договора аренды земли/права аренды земли, стороны заключают договор аренды земли. Заключение договора купли-продажи земельного участка, когда предметом сделки выступает не право, а земельный участок, обязательно с последующей регистрацией и выдачей свидетельства о регистрации права собственности в едином государственном реестре. При заключении договора государственная регистрация обязательна. В любом случае протокол результатов торгов и договор купли-продажи (уступки) являются производными основаниями для заключения либо перевода на себя договора аренды земельного участка.
Российским законодательством, в частности, п. 3 ст. 165 ГК РФ, предусмотрена возможность регистрации договора на основании решении суда. Такая регистрация в силу упомянутой нормы допустима при уклонении одной из сторон договора от регистрации сделки. Например, арбитражным судом Москвы 20 декабря 2000 первой инстанцией вынесено решение по иску ОАО «Первая ипотечная компания» к предприятию «Реал Трейд». Москомзем и Москомрегистрация участвовали в деле в качестве третьих лиц.
