Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Основы правового регулирования купли- продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения 10
1. Источники правового регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения 10
2. Понятие договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения 56
Глава 2. Разрешительный порядок заключения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения 79
1. Общие положения об административном регулировании сделок с земельными участками в Германии 79
2. Основания отказа в разрешении сделки купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения 87
3. Правовое регулирование совершенствования аграрной структуры в ФРГ: тенденции развития и судебная практика 105
4. Порядок выдачи разрешений 115
Глава 3. Договор купли-продажи и порядок государственной регистрации прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения 124
1. Стороны договора 124
2. Права и обязанности продавца и покупателя; форма договора 129
3. Цена как существенное условие договора купли-продажи 152
4- правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество 158
Глава 4 . О возможности использования немецкого опыта правового регулирования купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков в Российской Федерации 171
Список литературы
- Источники правового регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения
- Понятие договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения
- Общие положения об административном регулировании сделок с земельными участками в Германии
- Права и обязанности продавца и покупателя; форма договора
Введение к работе
Актуальность темы. Активное формирование нового гражданского общества в России в течение последнего десятилетия непосредственно связано с коренным изменением экономической и правовой системы государства. Основным элементом нового экономического порядка Российской Федерации должна стать социально ориентированная экономика, построенная на основе рыночных принципов. Говоря о рынке, мы имеем в виду не стихийный и "дикий", но регулируемый рынок, при функционировании которого органично сочетаются частное и публичное начала, свобода отдельного индивидуума и интересы общего блага.
Цивилизованный рынок, сложившийся в странах Западной Европы, характеризуется вовлечением в гражданский оборот недвижимости. Законодатель должен не только продекларировать и принципиально разрешить куплю-продажу и иные сделки с недвижимостью, но и создать такой порядок (механизм) ее оборота, который, с одной стороны, гарантировал бы защиту прав граждан, предприятий, организаций и т.д., а с другой - учитывал бы фискальные и контрольные интересы государства с целью создания благоприятного конкурентного климата и построения гуманного гражданского общества. Разработка и внедрение подобного механизма особенно необходимы сегодня в сфере оборота сельскохозяйственной недвижимости. Это связано с тем, что земельные участки в сельском хозяйстве являются не только пространственным базисом для размещения производственных мощностей, но и незаменимым средством производства, предметом труда, источником природной энергии. Между тем, вот уже более пяти лет в Российской Федерации вопрос о правовом регулировании купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков не может найти своего законодательного разрешения. На практике наблюдается сильная криминализация сельскохозяйственного земельного рынка. Большое количество ценных сельскохозяйственных угодий выводится из
сельскохозяйственного производства. Таким образом, создаются серьезные предпосылки для нанесения ущерба экологической и продовольственной безопасности страны. Кроме того, правовой вакуум в вопросах регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения используется отдельными лицами в целях спекуляции и личного обогащения, что не может способствовать созданию благоприятной социальной ситуации на селе и в обществе в целом. На эти проблемы в последнее время не раз обращали внимание видные российские юристы-аграрники (Г.Е. Быстрое, И.А. Иконицкая, Н.И. Краснов и др.). Обсуждаемые в настоящее время варианты правового решения вопроса о купле-продаже сельскохозяйственных земель кардинально отличаются друг от друга и колеблются от крайнего неприятия купли-продажи до введения неограниченного земельного рынка. В такой ситуации нам представляется целесообразным и необходимым обратиться к опыту правового регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, который накоплен в Западной Европе, а более конкретно - в Федеративной Республике Германии. Обращение к опыту Германии является важным по следующим причинам. Во-первых, правовые системы Германии и России на протяжении столетий развивались параллельно и были близки друг к другу. Законы, подобные тем, которые в течение более чем одного столетия доказали свою состоятельность в Германии, в свое время были разработаны и приняты в России несколькими годами раньше (например, проект Вотчинного устава в России и Положение о поземельной книге в Германии). Следует также упомянуть о том, что некоторые известные немецкие юристы выступали в качестве консультантов при разработке современного российского Гражданского кодекса (например, профессор Бергманн). Во-вторых, считается, что Германия создала одну из самых совершенных в мире систем поземельного права. Эта система обеспечивает гармоничное сочетание публичных и частных интересов. Она стоит на страже имущественных интересов всех добросовестных участников гражданского оборота: граждан и предприятий - собственников земельных участков сельскохозяйственного назначения, кредитных учреждений, инвесторов
и пр. Германская система поземельного права позволяет свести к минимуму недобросовестность в сделках с недвижимостью и спекуляцию земельными участками. При этом государство эффективно контролирует развитие рынка сельскохозяйственной земельной собственности, влияет на проведение социально ориентированной аграрной политики и формирование "здоровой" аграрной структуры.
Использование опыта Германии по вопросам правового регулирования сделок с сельскохозяйственными земельными участками позволит избежать ошибок, цена которых в масштабах экономики страны может оказаться очень большой. Такие ошибки, по мнению диссертанта, заложены в ряде положений действующего ГК РФ, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Также в самое ближайшее время в Российской Федерации необходимо в законодательном порядке урегулировать оборот сельскохозяйственных земель. От того, как будет разрешен этот вопрос, во многом будет зависеть судьба не только аграрного сектора, но и российской экономики в целом.
Степень разработанности правовых проблем. Вопросы правового
регулирования купли-продажи земельных участков в Германии эпизодически
исследовались российскими учеными до революции и в советский период
российской истории (Г.А. Аксененок, Л.И. Дембо, Л.А. Кассо, В.А. Кикоть, Л.П.
Фомина, Г.Ф. Шершеневич). При этом следует подчеркнуть, что
дореволюционные труды касались исключительно общих гражданско-правовых
проблем, связанных со сделками купли-продажи недвижимого имущества и не
затрагивали особенностей правового регулирования оборота
сельскохозяйственной недвижимости. Последние работы российских юристов-аграрников (Г.Е.Быстров, И.А.Иконицкая, Б.Д. Клюкина), посвященные исследованию зарубежного правового опыта в аграрной сфере, носят объективный и открытый характер. Однако детальное изучение германского права и законодательства, регулирующего сделки купли-продажи сельскохозяйственных земель в Германии, до сих пор не проводилось. В научной
литературе ФРГ эти проблемы также не подвергались развернутому анализу. Отчасти это связано с бытующим среди германских правоведов мнением, что данные вопросы достаточно обстоятельно и бесконфликтно урегулированы в законодательстве. Между тем, судебная практика ФРГ обнажает проблемы, постоянно возникающие в связи с изменениями политических и экономических условий деятельности государства. Исследование этих проблем необходимо для того, чтобы своевременно спрогнозировать возможные последствия при возникновении аналогичной ситуации в отечественной практике.
Цель и задачи настоящего исследования. Цель исследования состоит в комплексном изучении механизма правового регулирования сделок купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии, его исторического развития и в выявлении возможностей использования немецкого опыта при регулировании сделок с сельскохозяйственной недвижимостью в России. Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования решаются следующие задачи:
проводится изучение источников права купли-продажи сельскохозяйственной недвижимости, прослеживается их историческое развитие с конца XIX века;
исследуются особенности договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения и дается его развернутое определение;
выявляются мотивы, принципы и механизм разрешительного порядка для сделок, содержанием которых является передача вещных прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения;
анализируется судебная практика по разрешению споров, возникающих в случае отказа компетентными государственными органами в выдаче разрешения на осуществление договора купли-продажи;
- уясняются принципы, на основе которых осуществляется правовое
регулирование совершенствования аграрной структуры ФРГ;
- определяются особенности заключения договора купли-продажи
земельных участков сельскохозяйственного назначения и государственной
регистрации перехода права собственности и иных вещных прав на земельный участок;
- обосновывается возможность и способы использования германского опыта правового регулирования оборота земельных участков в Российской Федерации.
Предмет диссертационного исследования составляет: система правовых норм, регулирующих сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения в Германии; практика применения нормативных актов, направленных на регулирование общественных отношений по совершенствованию аграрной структуры.
Методологическая основа исследования базируется на общефилософских воззрениях о естественных правах человека и роли государства в регулировании общественных отношений, связанных с частной собственностью, в частности на концепции социальной функции собственности. В процессе работы использовались общие (анализ и синтез, метод комплексного подхода) и частные (исторический, сравнительный, формально-логический) методы исследования.
Теоретические основы диссертации. Основной теоретической базой для исследования послужили нормативные акты ФРГ и научные труды немецких юристов. Поскольку анализируемые в диссертации проблемы тесно связаны с аграрным, гражданским, административным правом, то в ходе решения конкретных задач автор изучал труды германских представителей аграрно-правовой науки: А.Дамашке, Ю.Гедеманна, К.Крёшеля, К.Кройцера, А.Пикало; цивилистов: Ф.Баура, В.Бергманна, Ф.Бернгефта, Х.-А.Вайриха, Б.Хофманна, Д.Хоффера, Я.Шаппа, Л.Эннекцеруса; правовед ов-административистов: К.Кинга, Ф.Майера, К.Цвайгерта, Ц.Шумана, Х.Эриксена и др.
Кроме того автором было исследовано более ста пятидесяти решений судов различных инстанций, в том числе, решения Конституционного и Верховного суда ФРГ по спорам, связанным с оборотом сельскохозяйственных земельных участков.
Поскольку в последней главе работы диссертант формулирует
предложения по использованию германского опыта правового регулирования в
российском законодательстве, им были так же изучены мнения отечественных
ученых по поводу формирования рынка сельскохозяйственной недвижимости в
России. Данные вопросы подробно обсуждались и исследовались многими
российскими юристами-аграрниками, в частности, З.С.Беляевой, С.А.
Боголюбовым, Г.Е.Быстровым, А.К.Голиченковым, Б.В. Ерофеевым,
Ю.Г.Жариковым, И.А.Иконицкой, В.А.Кикотем, Б.Д.Клюкиным, М.И.Козырь,
О.М.Козырь, Е.Н.Колотинской, Н.И.Красновым, Н.Н.Осокиным,
М.И.Палладиной, В.В.Петровым, О.А.Самончик, Н.А.Сыродоевым, Л.П.Фоминой, А.Е.Черноморцем, Г.В.Чубуковым и др. Общие актуальные проблемы гражданско-правового регулирования земельных отношений нашли свое отражение в трудах В.А.Дозорцева, А.И.Масляева, О.И.Крассова, В.П.Мозолина, О.Н.Садикова, Е.А.Суханова, Р.О.Халфиной, В.Ф.Яковлева.
Проблемы правового регулирования отношений по вопросам владения, пользования и распоряжения сельскохозяйственной земельной собственностью подвергались обстоятельному исследованию до революции в работах Л.А. Кассо, Д.И.Мейера, А.А.Леонтьева, О.А.Хауке, Г.Ф.Шершеневича.
Научная новизна исследования и положения, выносимые на защиту. В
настоящей работе впервые в российской юридической литературе дается
комплексный анализ правового регулирования купли-продажи земельных
участков сельскохозяйственного назначения в Германии, проводится сравнение
основных положений правового регулирования сделок с сельскохозяйственной
недвижимостью в ФРГ и Федерации, осуществляется обзор судебной
практики по вопросам совершенствования аграрной структуры ФРГ и даются рекомендации по практическому использованию немецкого правового опыта в законодательстве России.
Основными теоретическими выводами и положениями, которые выносятся на защиту являются:
- обоснование возможности государства, как защитника общего блага и
публичных интересов, устанавливать некоторые ограничения прав
собственников земли, если при этом не происходит выхолащивания содержания
права собственности;
определение договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения по германскому праву как двухстороннего, возмездного, консенсуального, каузального договора, действительность которого зависит от нотариального заверения и получения разрешения на осуществление купли-продажи от компетентного государственного органа; предложенное определение может использоваться для решения проблем, связанных с защитой сельскохозяйственных товаропроизводителей от обезземеливания, совершенствованием аграрной структуры, поддержкой жизнеспособных фермерских хозяйств, осуществлением охранных мероприятий в отношении сельскохозяйственных земельных участков;
вывод о необходимости установления пределов свободы поведения участников гражданского оборота и вмешательства государства в регулирование купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков; с этим выводом связана обязанность административных органов обосновывать свои действия соответствующими нормами права при юридически значимом вмешательстве в деятельность собственников земельных участков;
с учетом главных тенденций публично-правового регулирования земельного рынка выявлено несовершенство формулировок немецкого законодательства об отказе в выдаче разрешений на совершение сделок купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков; на основе анализа решений высших судебных органов определены требования, предъявляемые судами к заключению договоров купли-продажи сельскохозяйственных земель;
- выявлена эволюция немецкой судебной практики, которая вслед за
законодательством о земельном обороте акцентирует внимание на задаче
совершенствования аграрной структуры; судебная практика последнего времени
последовательно закрепила принцип, согласно которому профессиональный
фермер и фермер, ведущий подсобное сельскохозяйственное производство, уравнены в статусе при приобретении сельскохозяйственного земельного участка;
- обоснована необходимость введения в российское законодательство
разрешительного механизма для сделок купли-продажи земельных участков
сельскохозяйственного назначения;
разработаны предложения по правовым основам деятельности и основным принципам функционирования в РФ органа, ответственного за выдачу разрешения, и
предложения о характере и форме закрепления в российском законодательстве оснований для отказа в осуществлении сделки, содержанием которой является отчуждение сельскохозяйственного земельного участка;
показана необходимость сохранения в российском законодательстве требования обязательной нотариальной формы для договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения и иной недвижимости, в случае, если хотя бы одной из сторон договора является физическое лицо;
выводы и предложения по совершенствованию правового механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ, в частности предложения: о введении предварительной регистрационной записи; об определении особого статуса регистратора прав на недвижимое имущество; о государственных гарантиях собственникам недвижимого имущества в связи с осуществлением государственной регистрации прав;
сформулированы предложения по формированию в российском законодательстве правового механизма рассмотрения запросов и принятия решения об отказе или о разрешении сделки купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения;
- вывод о необходимости установления конкурирующей компетенции
Российской Федерации и субъектов Российской Федерации по вопросам
владения, пользования и распоряжения землей и другими природными
ресурсами, вместо неопределенной правовой формулы о совместном ведении Федерации и ее субъектов;
Научно-теоретическое и прикладное значение диссертации.
Приводимые в исследовании теоретические выводы могут использоваться в РФ для дальнейшего совершенствования правовых институтов земельного, аграрного и гражданского права в сфере установления особого разрешительного порядка осуществления сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, государственной регистрации прав на недвижимость, а также в процессе совершенствования соответствующего законодательства и правоприменительной практики.
Материалы диссертации могут быть использованы в учебном процессе при преподавании земельного, аграрного, гражданского права.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии. Ее основные выводы и положения были изложены автором на научно-практических конференциях и семинарах, а также в ряде публикаций в научных юридических журналах. Результаты исследования подвергались апробации в ходе преподавания земельного и аграрного права в высших учебных заведениях и на специализированных курсах подготовки регистраторов в Тульской области. Практическая апробация некоторых выводов, сформулированных в исследовании, проводится в настоящее время в рамках международного проекта по созданию государственной системы управления земельными ресурсами в Тульской области.
Структура работы. Название, структура и объем диссертации обусловлены актуальностью и целями исследования. Диссертация состоит из введения, четырех глав, включающих десять параграфов и списка литературы.
Источники правового регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения
В юридической литературе выражение "источник права" употребляется в различных смыслах. Под источником права могут пониматься, во-первых, источник содержания правовых норм, во-вторых, способ, форма образования норм права и, наконец - источник познания права1. Принято говорить об источниках права в формальном (юридическом) и материальном смысле. В данном параграфе речь пойдет об источниках права купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в формальном смысле. Теория права понимает под источниками права в формальном смысле внешнюю форму установления и выражения действующих правовых норм2. Источник права является специфической формой изъявления воли и придания ей значения общеобязательной нормы. Норма становится правовой только в том случае, если она была объективизирована в определенной форме. Как правило такой формой являются закон, судебный прецедент или правовой обычай. Классики марксизма, настаивая на главенстве законов в системе источников права, подчеркивали, что "все потребности гражданского общества . . . неизменно проходят через волю государства, чтобы в форме законов получить всеобщее значение"3. Однако в разные периоды времени для различных правовых систем было характерно различное соотношение тех или иных источников права.
Теоретические проблемы источников права глубоко исследовались в последнее время представителями российской и зарубежной общетеоретической и отраслевой правовой науки. Так профессор С.С. Алексеев указывает, что юридическим источником соответствующих юридических норм и одновременно формой их юридически официального бытия является объективированный в документальном виде акт правотворчества1. Английский ученый К.Эллен определяет источники права как деятельность, посредством которой нормы поведения приобретают характер права, становись объективно определенными, постоянными и прежде всего обязательными2.
Учитывая сегодняшний уровень общественного правосознания, а также исходя из того, что право отличается от других социальных регуляторов прежде всего своим общеобязательным характером, под источником права понимается способ признания социальных норм в качестве общеобязательных, который обуславливается характером правопонимания данного общества3.
Принимая во внимание тот факт, что на источники сельскохозяйственного права распространяются положения общей теории права об источниках, следует отметить присущие им особенности. Источники сельскохозяйственного (аграрного) права могут являться не только результатом непосредственного правотворчества государства. В последнее время в Российской Федерации для сельскохозяйственного права все более распространенным становится нормотворчество сельскохозяйственных предприятий. Профессор Г.Е.Быстров отмечает, что это правотворчество является самостоятельным видом и для признания установленных правил общеобязательными они должны быть в установленном порядке признаны государством4. Источники аграрного права служат формой выражения и закрепления аграрной политики государства на определенном этапе. Они влияют на формирование и развитие юридических институтов в сфере правового регулирования аграрных отношений. Под источниками аграрного права следует понимать способы выражения норм права, закрепленных в унифицированных и дифференцированных нормативно-правовых актах, принимаемых компетентными органами государства, сельскохозяйственными предприятиями, органами самоуправления крестьян, и предназначенных для регулирования и охраны аграрных отношений1.
Классическая правовая доктрина начала XIX века в основном отрицала значение обычая как источника права. Так вводный закон к гражданскому кодексу Франции отменил все действовавшие к тому времени обычаи. Однако к концу XIX века взгляды ученых претерпевают изменения. Культ закона ставится ими под сомнение и на его место приходят теоретические концепции санкционированных обычаев. Наряду с прямой отсылкой к обычаям в законе, на практике появляется категория "подразумевающей отсылки к обычаю". Со временем все более настойчиво ставится вопрос об освобождении обычая от опеки закона.
Отказ от идеи верховенства закона в Германии после Второй мировой войны был связан с переоценкой роли судебной практики. Дискутируется вопрос о признании последней самостоятельным источником права, приравненной к закону. Если ранее судей рассматривали как "уста, произносящие слова закона"2, основываясь на учении Монтескье о разделении властей, то на новом этапе высказываются мнения о том, что суду при общем ограничении его нормотворческой роли предписывается восполнять пробелы законодательства в духе права. При этом законы, по мнению немецких ученых, следует рассматривать как предварительный эскиз общего плана, попытка определить будущее. Эти положения выводятся из содержания ст.20 Конституции ФРГ 1949 г3.
В настоящее время в Германии на первом месте по значению для правовой практики стоит закон. Германское право относится к континентальной (романо-германской) гражданско-правовой системе, которая основывается на традициях римского права. Правовая система германской группы получила название пандектнои, т.к. ее создатели опирались на Дигесты (Пандекты) - антологию сочинений классиков римского права - составляющую часть кодификации Юстиниана, подготовленную в 530-533 гг.1 Для континентального правопорядка считается традиционным выделение двух основных отраслей права - публичного и частного. В Германии выделение публичного и частного права нашло законодательное закрепление. Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется в Германии нормами частного и публичного права. Это связано с тем, что с одной стороны, купля-продажа традиционно рассматривается в континентальной правой системе как институт частного права. Стороны руководствуются при осуществлении этой сделки частными интересами и не могут быть принуждены к ее заключению и последующей реализации. С другой стороны, предметом купли-продажи в данном случае выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения. Учитывая ограниченность особенно ценных земельных ресурсов, каковыми являются сельскохозяйственные земли, а также возложенные на государство задачи по обеспечению основных прав граждан, как, например, право граждан на полноценное питание, обеспечение продовольственной безопасности страны и пр., государство вынуждено устанавливать контроль за сделками с сельскохозяйственными земельными участками. Это выражается в необходимости издания государством нормативно-правовых актов, которые носят публичных характер, т.е. основываются на принципах власти и подчинения. Законодатель в данном случае действует в общественных интересах, устанавливая обязательные для граждан правила поведения. Особенности общественных отношений, связанные с куплей-продажей земельных участков сельскохозяйственного назначения, обуславливают особенности правового регулирования этих отношений и соответственно систему источников права. Гражданское законодательство, которое составляет основу правового регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения кодифицировано.
Понятие договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения
Договор в условиях рыночной экономики является важнейшим средством обеспечения оборота товаров, услуг . Возможность заключать договора вытекает из принципа индивидуальной (частной) автономии субъектов гражданскоправового оборота и прежде всего физических лиц, граждан. Этот принцип представляет собой основной элемент германской частноправовой системы. Он характеризуется тем, что каждый гражданин на основе свободно принятого им решения может юридически обязать себя, т.е. может строить свои частные правовые отношения на основе самостоятельного изъявления воли, которое носит обязывающий характер. Это означает, что каждый гражданин и субъект права может свободно участвовать в гражданскоправовом обороте, заключая сделки. Сделка, таким образом, является средством реализации индивидуальной автономии. Одним из самых распространенных видов сделок является договор. Каждый может принять решение хочет ли он и если да, то с кем заключить тот или иной договор. Эта составляющая индивидуальной автономии носит название свободы заключения договоров. Эта свобода в условиях развитого общества не является безграничной. Свобода заключения договоров иногда ограничивается законом или административным путем. В первую очередь это делается в интересах слабых участников гражданскоправового оборота. Например, устанавливая для предприятий, занимающих на рынке монопольное положение, обязанность заключать договора со всеми потребителями их услуг на определенных государством условиях. Другой элемент индивидуальной автономии составляет свобода содержания договора. Стороны могут свободно договариваться о содержании договора, т.е. самостоятельно устанавливать взаимные права и обязанности. Эта идея нашла свое отражение при подготовке ГГУ и была зафиксирована в "Протоколах":
"Надо предоставлять гражданам право заключать договоры даже необычного содержания"1. Свобода содержания договора также не является безграничной. Стороны должны следить за тем, чтобы их договоренности не нарушали установленных в законе запретов (134 ГГУ), чтобы они не противоречили добрым нравам (138 ГГУ) и обычаям гражданского оборота (242 ГГУ). Следующими составляющими индивидуальной автономии являются свобода формы договора и свобода срока действия договора.2 Общее правило свободы формы договора ограничено, например, положениями 313 ГГУ, который устанавливает обязательную нотариальную форму для договоров, содержанием которых является передача или приобретение права собственности на земельный участок. Принцип свободы договоров закреплен также в Конституции Германии 1949 года (абз.1 ст.2). Таким образом он был снова признан в послевоенной Германии, которая объявила своей целью построение социально ориентированного государства. Выше говорилось об имеющихся на сегодняшний момент ограничениях свободы договоров. Подобные ограничения, сформулированные в законах, являются неотъемлемым атрибутом правовых порядков современных постиндустриальных государств. Они вытекают из необходимости ограничить более слабых и неопытных участников гражданскоправового оборота от возможных злоупотреблений со стороны их контрагентов. При этом важным является то, чтобы эти ограничения служа благой цели ради которой они вводятся, не делали принцип свободы договоров иллюзорным. По мнению В.Г. Ульянищева "рыночная система, декларируя свободу договора, постоянно вынуждена вырабатывать юридические механизмы обеспечения этой свободы от агрессивного воздействия экономических, социальных, политических факторов, стремящихся ограничить эту свободу"3.
Германское гражданское уложение не содержит легального определения договора, в отличие, например от Французского гражданского кодекса (ст. 1101) или новейшего ГК Российской Федерации 1994 г. (п.1 ст. 420). Согласно 145 ГГУ, лицо, предложившее другому лицу заключить договор, связано этим предложением, за исключением случаев, когда оно оговорило, что предложение его не связывает.1 Согласно этой формулировке лицо выражает волю, направленную на установление определенных обязательств и следовательно договор в данном случае выступает как основание для возникновения обязательств. В 241 ГГУ описывается возможное содержание договора. Оно может включать в себя как положительное действие, так и воздержание от такого действия. В этом смысле германское право не отличается от соответствующих положений французских или римских источников. Определение договора, основанное на традициях пандектного права также отражает его направленность на установление обязательственных отношений. Согласно определению, которое дает Д.Д. Гримм в своих "Лекциях по догме римского права", договор есть такое, основанное на взаимном соглашении двух или нескольких лиц заявление, которое имеет целью установить между данными лицами непосредственно или по отношению к третьим лицам такие конкретные отношения, которые подходят под тип обязательственных отношений.2
Договор является двухсторонней сделкой. Немецкие ученые определяют договор через категорию сделки. Так, по мнению Д. Хофера, договор - это двухсторонняя сделка при которой стороны должны достигнуть согласия таким образом, чтобы их волеизъявления соответствовали друг другу.3 Это значит, что все положения относящиеся к категориям сделки и волеизъявления также касаются договоров. В основе любого договора лежит волеизъявление двух сторон. Определение волеизъявления в современном законодательстве Германии отсутствует. Прусское общее земельное право понимало под волеизъявлением выражение того, что по мнению лица, делающего заявление должно или не должно случиться1. Несовершенством настоящего определения, по мнению диссертанта, является отсутствие в нем указания на то, что волеизъявление всегда основывается на желании наступления определенных правовых результатов, т.е. тех, которые предусматриваются нормами права. Более четче сущность волеизъявления отражает Д. Хофер: "Волеизъявление - это заявление лица, которое выражает волю, направленную на осуществление правового последствия"2. Волеизъявление как следует из самого слова и данного выше определения состоит из двух элементов воли и изъявления воли. При этом воля является субъективным, а изъявление - объективным элементом волеизъявления. В отличии от Кодекса Наполеона, который ставит действительность сделки в зависимость от согласия воль, в ГГУ первостепенное значение придается волеизъявлению - внешнему выражению воли. Последствиями такой позиции является то, что в ГГУ предусмотрено значительное количество случаев, когда сделка признается действительной несмотря на отсутствие внутренней воли или ее несоответствие выраженному волеизъявлению.
Общие положения об административном регулировании сделок с земельными участками в Германии
Представление о рынке как о явлении стихийном, саморегулирующемся, ненуждающимся в управлении в силу своей природы, во многом остались на пороге XIX и XX веков. Современный рынок является регулируемым1. Государство непосредственно воздействует на рынок, осуществляя экономическую и социальную политику. Ввиду постоянно усиливающейся сложности общественных отношений в сфере производства и распределения материальных благ, расширения задач социального характера, которое берется решать государство, на сегодняшний день, невозможно существование полностью саморегулирующегося хозяйственного механизма. Еще в 1954 году профессор Гедеман отмечал что, европейская цивилизация вступила в век управления, административизма и бюрократии2. Государственное управление распространяется сегодня и на негосударственный сектор экономики. Причем, методы регулирования носят не только экономический характер (например налоговое регулирование). В ФРГ понятие административного регулирования связавается с понятием публичного управления, которое рассматривается как деятельность и функция организованной государством социальной системы органов.3 В настоящее время в нашем государстве речь должна идти не об отказе от государственного регулирования, а об изменениях его форм и методов. Хотя сейчас все более актуальным становится метод разноуровневых согласований, как и прежде не исключается применение метода обязательных предписаний.
С конца XIX века начинается процесс законодательного регулирования рынка. Вмешиваясь в рыночные отношения государство преследует различные цели. Постоянный процесс концентрации производства приводит к возникновению монопольных образований и чтобы не сделать иллюзорным принцип свободы договоров, государство ограничивает эту свободу, защищая таким образом более слабых участников гражданского оборота. Также, в последнее время на первый план выходят экологические проблемы, которые часто разрешаются за счет ограничения прав собственников. Наконец, государство пытается стимулировать использование природных ресурсов, с одной стороны, создавая благоприятный правовой режим для поддержки наиболее экономично хозяйствующих производителей, с другой стороны -отстаивая принципы общего блага.
Возникающую в связи с этим проблему применительно к земельному рынку можно сформулировать следующим образом: какими методами и исходя из каких принципов должно строиться государственное управление земельным рынком, чтобы не делая иллюзорным право собственности на землю, которое несет в себе неоценимую воспитательную, экономическую и идеологическую функцию, реализовать все более приобретающую в последнее время значение социальную функцию земельной собственности. В этой связи остро встает вопрос о пределах вмешательства органов государственного управления и должностных лиц в отношения собственности, в свободу договоров и пр., о соотношении частно- и публичноправового регулирования отношений земельной собственности.
Основополагающим принципом государственного управления в ФРГ является принцип законности этого управления. Согласно этому принципу, законодательная власть устанавливает подчиненность управления закону и требует, чтобы действия исполнительных органов и должностных лиц основывались законом. Это обозначает, что любое мероприятие в сфере публичного управления, затрагивающее интересы участников гражданского оборота должно соответствовать существующей системе права, то есть быть правомерным с точки зрения материального права и применительно к конституционному строю. Считается, что таким образом в любой момент для отдельного индивида гарантирована его защита от произвола публичной власти. Предполагается, что каждый участник гражданскоправового оборота может знать в каком случае и в какой степени публичная власть может вторгнуться в сферу его права и какой характер примет это вторжение. Административная власть всякий раз, когда речь идет о юридически значимом вмешательстве должна обосновывать свои действия нормой права. Конституционный принцип законности сформулирован в п.З ст.20 Конституции ФРГ.
В законодательстве ФРГ прослеживается тенденция предоставления исполнительной власти все более широких полномочий в области принятия решений, основанных на произвольном усмотрении должностных лиц. Обоснованием настоящей тенденции служат теории "свободного усмотрения" и "неопределенных правовых понятий"1.
Свободное усмотрение имеет место в том случае, если правовые действия совершаются должностными лицами самостоятельно в порядке личной ответственности, в соответствии с пониманием ими нормы права для выполнения целей, поставленных в законе. То есть, свобода действий государственных органов исполнительной власти имеет место только в границах, определенных в законе.
Мысль о неизбежном вмешательстве административных органов, которое выходит из под контроля судов основывается на объективном усложнении функций государства, возрастающей интенсивности социальной жизни, необходимости быстрого принятия решений. В той сфере деятельности государственных органов, где органам администрации и должностным лицам предоставлено право принимать решения по свободному усмотрению, только в исключительных случаях допускается последующий контроль судов административной юстиции.
В непосредственной связи с доктриной "свободного усмотрения" находится теория "неопределенных правовых понятий". Ее сущность заключается в том, что в процессе толкования конкретных правовых норм, должностные лица должны руководствоваться понятиями, смысл которых точно не раскрывается в законодательстве. К числу таких понятий можно отнести "общественная необходимость", "общее благо", "публичные интересы" и пр. Некоторые из этих понятий лишены объективного критерия и поэтому соответствующие законодательные предписания могут быть исполнены только по усмотрению административных органов. В силу того, что законодатель иногда не дает определения юридически значимым понятиям, неизбежно допускается, что на практике административные органы могут принимать различные решения по одному и тому же вопросу, основываясь на самостоятельном понимании соответствующих норм закона и существа дела. Единственным условием, которым необходимо руководствоваться исполнительным органам является то, что их действия должны быть направлены на достижение целей, поставленных в законе и осуществляться в рамках закона. Наличие неопределенных понятий, сформулированных в законодательстве, является предпосылкой для значительного расширения сферы свободного усмотрения должностных лиц административных органов.
Права и обязанности продавца и покупателя; форма договора
Обязательственный договор купли-продажи является предпосылкой взаимных правопритязании покупателя и продавца. Он порождает эти правопритязания и в дальнейшем они должны быть реализованы. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязана передать вещь и право собственности на нее другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять вещь и уплатить покупную цену. В договоре купли-продажи участвуют два субъекта: продавец и покупатель. Обязанность продавца по договору - передать вещь и право собственности на нее, одновременно составляет право покупателя и, наоборот, обязанность покупателя порождает соответствующее ей право у продавца.
В случае продажи земельного участка, предоставление права собственности происходит в соответствии с абз.1 873 ГГУ. Для этого необходимо, чтобы были выполнены два юридически значимых условия: а) продавец и покупатель должны достичь соглашения о переходе права собственности; б) переход права должен быть зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимость - поземельной книге. Передача права собственности на земельный участок состоит из двух юридически значимых элементов - соглашения и регистрации. Это отличает немецкое гражданскоправовое регулирование купли-продажи от французского, где предусмотрено, что право собственности переходит на покупателя в момент заключения обязательственного договора купли-продажи. То есть, по французскому законодательству для перехода права собственности сторонам необходимо лишь достигнуть соглашения о существенных условиях обязательственного договора. Согласно современному российскому законодательству право собственности на недвижимость переходит на покупателя с момента соответствующей регистрации в едином государственном реестре (п.2 ст.8 и п.1 ст. 131 ГК). Государственная регистрация перехода права по германскому законодательству не является лишь формальным требованием. Выступая в качестве своеобразного публичного момента, регистрация имеет самостоятельное материальноправовое значение. В совокупности с достигнутым соглашением, регистрация вызывает переход права собственности на земельный участок. Соглашение о переходе права собственности , в соответствии с абз.1 873 отличается от соглашения сторон, которое достигается ими при заключении обязательственного договора и обозначается как вещноправовой договор1. Особое выделение вещно- и обязательственноправовых договоров лежит в основе разделительного принципа германского гражданского права.
Продавец несет ответственность за качество вещи и за право собственности на продаваемую вещь. Целью купли-продажи является перенесение права собственности на вещь. Это возможно сделать только в том случае, если такое право принадлежит самому продавцу. Согласно 434 ГГУ, продавец обязан предоставить покупателю проданный предмет без обременении правами третьих лиц.2 Эта обязанность продавца называлась в российском дореволюционном праве "очисткой" права, причем она могла устанавливаться произвольно по желанию сторон3. Однако, правовая практика пошла по иному пути. Умолчание в договоре об очистке права не освобождало продавца от ответственности за правовые недостатки в отчуждаемом праве. Напротив, только особое соглашение контрагентов могло освободить продавца от ответственности по правовым недостаткам вещи.
К правовым недостаткам продаваемой вещи могут быть отнесены: - все ограниченные вещные права, другие обременения, ограничения по распоряжению имуществом, зарегистрированные в разделах II и III поземельной книги; - обязательства, связанные с существующими арендными отношениями; - зарегистрированные в поземельной книге предварительные пометки в пользу третьих лиц (883 ГГУ).
Согласно 436 ГГУ, продавец земельного участка не отвечает за то, чтобы участок был свободен от обязательных платежей в государственную казну и иных публичных повинностей, которые не подлежат внесению в поземельную книгу. К таким платежам относятся, например, обязательный земельный налог, расходы по подведению к земельному участку коммуникационных сооружений и пр. Кроме того, продавец не отвечает за правовые недостатки в том случае, если: - покупатель берет на себя определенные обременения в соответствии с договором; в этом случае все обременения должны быть перечислены в договоре с указанием, как отражается прием покупателем обременении на покупной цене; - если покупатель знает о правовых недостатках в момент заключения договора (п.1 439 ГГУ). Залоговые права подлежат обязательному погашению даже в том случае, если о них известно приобретателю земельного участка (п.2 439 ГГУ). Продавец несет ответственность за правовые недостатки передаваемой вещи в соответствии с общими правилами о невыполнении или ненадлежащем выполнении условий договора ( 434, 440, 320-327 ГГУ). При этом покупатель имеет несколько альтернатив : - отказаться от выполнения встречного представления - уплаты покупной цены (320 ГГУ); - потребовать исполнения условий договора посредством устранения правовых недостатков (п.1 433, 434 ГГУ); - потребовать возмещение убытков, возникших вследствие невыполнения договора (п.1 325, 326 ГГУ); - отказаться от исполнения договора, при этом обе стороны обязаны возвратить друг другу все полученное ими во исполнение договора;
Продавец несет ответственность, за то, что земельный участок будет передан покупателю свободным от физических недостатков, которые уничтожают или уменьшают его ценность или пригодность к обычному или предусмотренному договором использованию (п.1 459 ГГУ). При этом во внимание принимается только недостатки, вызывающие значительное уменьшение ценности вещи. В качестве недостатка также рассматривается отсутствие какого-либо обговоренного в договоре качества земельного участка.
В этом случае покупатель, согласно 462 ГГУ, может потребовать расторжения договора, снижения покупной цены или возмещения убытков вследствие невыполнения договорных обязательств (п.2 459, 463). Германская правовая практика в этом вопросе отошла от установлений римского права, согласно которому, обязательство считалось исполненным, если проданная вещь принадлежала по своим качествам к худшим из своего рода. Одним из примеров отсутствия заявленного в договоре свойства земельного участка может служить несоответствие фактической площади земельного участка, указанной в договоре. В этом случае, согласно 468 ГГУ, покупатель имеет право требовать снижения покупной цены; требовать расторжения договора он может только тогда, если отклонение настолько значительно, что покупатель теряет интерес к исполнению договора. Исчисление размера убытков в случае, если покупатель потребует их возмещения, может производиться двумя способами. Покупатель может приобрести собственность на земельный участок и обратиться к продавцу с требованием возместить ему необходимую для устранения недостатков или соразмерную недостающей площади денежную сумму. В случае, если недостаток является существенным, покупатель может отказаться от приобретения земельного участка или, если передача состоялась, требовать осуществления обратной передачи и возмещения убытков, которые он понес в связи с невыполнением договора. Если продавец умышленно умолчал о недостатке, то покупатель также как и в случае с отсутствием у предмета сделки указанного свойства, имеет право вместо расторжения договора и снижения покупной цены потребовать возмещение ущерба в связи с неисполнением продавцом договорных обязательств (п.2 459, 463 ГГУ). Продавец освобождается от ответственности за недостатки проданной вещи, если покупатель знал о них в момент заключения договора купли-продажи или, если недостатки остались неизвестны покупателю вследствие грубой небрежности.
