Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовая природа возникновения земельных долей 14
1. Предпосылки возникновения института земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения 14
2. Правовое обеспечение земельных долей 27
Глава 2. Объекты и субъекты в правоотношениях общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения 47
1. Земельная доля в праве общей собственности и ее правовой режим 47
2. Субъекты общей долевой собственности и их правовой статус 64
Глава 3. Основания и порядок приобретения, владения, пользования земельными долями, прекращение права собственности на земельную долю .. 81
1. Приватизация земли при реорганизации сельскохозяйственных предприятий как первичное приобретение земельных долей 81
2. Особенности права владения и пользования земельными долями, прекращение права собственности на земельную долю 97
Глава 4. Оборот земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения 112
1. Понятие и общая характеристика видов оборота прав на земельную долю 112
2. Выделение земельных участков в счет земельных долей 120
3. Сделки по прекращению прав на земельную долю 135
4. Особенности аренды земельной доли и ее доверительное управление.. 142
5. Иные способы распоряжения земельной долей 155
Заключение 169
Библиография 173
Приложения 192
- Предпосылки возникновения института земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
- Земельная доля в праве общей собственности и ее правовой режим
- Приватизация земли при реорганизации сельскохозяйственных предприятий как первичное приобретение земельных долей
- Понятие и общая характеристика видов оборота прав на земельную долю
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В ходе земельной реформы 1990-2003 гг. законодательство, регулирующее земельные отношения, получило значительное развитие. Однако, до сих пор, наиболее важным и сложным аспектом в аграрной экономике и земельных отношениях является разрешение проблемы владения и использования земельных долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Институт земельных долей и общая долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначения появились в России в начале 90-х годов XX века. Земельная реформа, начатая в это время, была направлена в первую очередь на отмену государственной монополии на землю, введение многообразия форм собственности на землю, создание условий для развития наиболее эффективных форм хозяйствования в агропромышленном комплексе, обеспечение рационального и экологически безопасного использования земель, удовлетворение потребности граждан и юридических лиц в земельных участках и решение ряда других социально-экономических задач.
В ходе проведения земельной и аграрной реформ в России сельскохозяйственные предприятия были реорганизованы, а принадлежащие им сельскохозяйственные угодья были приватизированы и переданы в общую собственность членов таких предприятий. Таким образом, возник институт земельных долей, а также появилась общая долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначения.
К сожалению, с 90-х годов XX века принимается множество нормативных правовых актов, которые вместо того, чтобы четко охарактеризовать правовой режим земельных долей права общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, вносят еще большее непонимание и разночтение. Кроме того, в сельской местности идет пассивное сопротивление процессу разгосударствления и приватизации земель. С другой стороны, руководители сельскохозяйственных организаций умышленно скрывают информацию о
4 возможности и необходимости получать свидетельства о праве собственности
на земельную долю на земельные участки ранее реорганизованных
сельскохозяйственных организаций.
Отсутствие четкого понимания правового режима земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не способствует их эффективному использованию. Руководители современных сельскохозяйственных организаций недовольны тем, что земля не находится в собственности их организаций, поэтому всячески препятствуют собственникам земельных долей осуществлению их прав, в том числе и выделению земельной доли в натуре. Органы местного самоуправления и государственные органы контроля и учета уклоняются от постановки на кадастровый учет, необоснованно отказывают в государственной регистрации сделок с земельными долями. В связи с этим, собственники земельных долей вынуждены вести многолетние судебные разбирательства для реализации своих прав и не могут в полной мере извлекать доходы от принадлежащей им земельной доли.
В нормативной правовой базе земельного законодательства в последнее время произошли существенные изменения. Так, в 2001 г. принят новый Земельный кодекс РФ1 (далее ЗК РФ), который предусмотрел, что использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Вступлением в силу 27 января 2003 года ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2 завершился важный этап земельной реформы, а именно перераспределение земли на всей территории Российской Федерации. Кроме того, были приняты Постановление Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. № 912 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства РФ по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения» и Указ Президента РФ от
' СЗРФ. 2001. №44. Ст. 4147.
2 СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
3 СЗ РФ. 2002. № 52 (2 ч). Ст. 5221.
5 25 февраля 2003 г. № 250 «Об изменении и признании утратившими силу
некоторых актов Президента РСФСР и РФ»1, которыми были отменены
нормативные правовые акты, противоречащие ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения
В правовой литературе отдельные авторы земельные доли определяют как идеальные доли, например, С.А. Боголюбов, Ю.Г. Жариков, Е.А. Галиновская . Однако никто не рассматривает природу земельной доли двояко, т.е. и как реальную и как идеальную долю. На наш взгляд, именно так нужно подходить к проблеме правового режима земельных долей. Поэтому рассмотрение данной темы имеет актуальнейшее значение для развития общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются земельные имущественные отношения, регулируемые земельным правом и отдельными нормами ГК РФ. Объект исследования - правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации.
Цель исследования - установление природы земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и правового режима их владения, использования и распоряжения.
К задачам исследования относятся:
- изучение и анализ нормативно-правовой базы, посвященной ходу
проведения земельной реформы в России и отношениям по поводу земельных
долей;
- обобщение и анализ данных хода реорганизации колхозов и совхозов,
механизма наделения граждан земельными долями;
- установление и объяснение субъектно-объектного состава общей
долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения;
' СЗРФ. 2003. №9. Ст. 851.
2 См.: Галиновская Е.А., Жариков Ю.Г. и др. Комментарий действующего земельного законодательства РФ //
Законодательство и экономика. 2001. № 4. С. 5-155.
- выявление и анализ наиболее характерных проблем, возникающих у собственников земельных долей при реализации своих правомочий.
Методология и методика исследований. В диссертации используется метод системного анализа общественных отношений, регулируемых законодательством, обобщения и анализа фактических данных нормотворчества и правоприменения, формально-логический, диалектического анализа, сравнительный, исторический методы.
Теоретическую основу исследования составляют положения и выводы
научных работ ученых в области земельного и аграрного права - М.И. Козыря,
З.С. Беляевой, Н.И. Краснова, И.А. Иконицкой Е.А. Галиновской,
Ю.Г. Жарикова, Б.В. Ерофеева, Е.Л. Мининой, О.М. Оглоблиной,
М.И. Палладиной, Г.В. Чубукова, А.Е. Черноморца, а также специалистов федеральной службы земельного кадастра1 - СИ. Сая, В.В. Алакоза, Е.Е. Амплеевой, И.В. Васильева, Н.И. Калинина, В.И. Киселева, Н.В. Комова и
др.
Кроме того, использовались материалы Всероссийского научно-исследовательского института экономики, труда и управления в сельском хозяйстве, а также статистические данные и отчетные материалы о состоянии и использовании земель и земельных долей в субъектах РФ по Приволжскому федеральному округу.
Научная новизна результатов исследования. Впервые
монографическим способом исследуется правовой режим земельных долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяется ее правовая природа, рассматривается как самостоятельный объект в земельных имущественных отношениях.
На основании целевого и системного анализа отношений по поводу владения, использования и распоряжения земельными долями формулируются предложения теоретического и практического характера в целях дальнейшего развития земельных отношений.
1 В настоящее время преобразовано в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости.
7 Практическая значимость. Рассмотренный правовой режим земельных
долей в общей собственности на земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения, объясняет существующие пробелы в
законодательстве и практической деятельности в отношениях к земельным
долям, видов оборота прав на земельную долю и др. Рассмотренный
элементный состав (объект и субъекты отношений, основания и порядок
возникновения, изменения и прекращения права на земельные доли) позволяет
увидеть степень выраженности их на законодательном уровне и направляет на
необходимость совершенствования правовой базы данного объекта земельных
отношений.
Основные положения, выносимые на защиту;
1. Земельная доля в праве общей собственности на земельные участки из
земель сельскохозяйственного назначения, (в соответствии со ст. 15 ФЗ от
24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»), возникла в ходе реорганизации колхозов и совхозов и других
сельскохозяйственных организаций АПК, и изначально определялась не только
как идеальная доля, но и как реальная земельная доля, прошедшая кадастровый
учет.
Возникновение общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения вызвало множество споров и породило несколько точек зрения относительно ее дальнейшего существования. В тоже время, в земельном законодательстве признается существование как идеальных, так и реальных земельных долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Такой подход к определению земельных долей может быть распространен и на другие категории земель. Это должно быть принято и обеспечиваться нормами и гражданского законодательства.
2. Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
8 устанавливается земельным законодательством РФ, законами субъектов РФ, нормативно-правовыми актами исполнительных органов государственной власти, нормативными актами местного самоуправления. Прежде всего, следует руководствоваться ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ЗК РФ; ФЗ «О государственном земельном кадастре»1, ФЗ «О землеустройстве»2, ФЗ «О плате за землю»3, ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» , ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»5.
После вступления в силу 27 января 2003 г. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» были отменены противоречащие ему и ЗК РФ нормативно-правовые акты Президента РФ и Правительства РФ. При этом следует ускорить отмену и несоответствующие федеральному земельному законодательству законы и подзаконные акты многих субъектов Российской Федерации.
3. Земельная доля выступает как самостоятельный объект в земельных имущественных отношениях, хотя и не указана в составе ст. 6 «Объекты земельных отношений» ЗК РФ. По ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный ресурс, земельные участки, части земельных участков. Земельная доля в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения как самостоятельный объект земельных отношений выделена в ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и потому не обязательно вводить ее в состав ст. 6 ЗК РФ.
Идеальные и реальные земельные доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения следует определять как установленное право на часть обособленного земельного участка, или выделенные в натуре части земельного участка, т.е. они попадают
1 СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.
2 СЗ РФ. 2001. № 26. Ст. 2582.
3 Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 44. Ст. 1424.
4РГ. № 115.2003.
5 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
в состав объектов, указанных в ст. 6 ЗК РФ. Часть земельного участка имеет
важное значение и для государственной регистрации всего земельного участка, поскольку необходимо описать все части земельного участка и внести записи о них в единый государственный реестр земель, в специальный раздел — «Земельные участки», форма 1.3. Это вытекает из требований ФЗ «О государственном земельном кадастре» и ФЗ «О землеустройстве».
Земельная доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения является частью земельного участка как недвижимого имущества и поэтому эта земельная доля является объектом вещного, а не обязательственного права. И поэтому это право и сделки с земельными долями должны проходить обязательную государственную регистрацию в учреждениях юстиции по регистрации прав.
Реально выделяемые земельные участки, в счет земельных долей, в соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» должны быть не менее того минимального размера земельного участка сельскохозяйственного назначения, которое устанавливается в законах субъектов РФ. При этом минимальный размер земельного участка сельскохозяйственного назначения должен определяться не только из целей использования запрашиваемой земли в счет установленной земельной доли, но и исходя из качества и количества сельскохозяйственной земли в субъекте РФ.
4. Субъекты правоотношений общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения и их полномочия установлены земельным и гражданским законодательством. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 процентов, могут иметь земельные участки или земельные доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением земельных участков, находящихся на приграничных территориях и на иных установленных особо
10 территориях Российской Федерации в соответствии с федеральным
законодательством, перечень которых устанавливается Президентом
Российской Федерации. Данные права и ограничения установлены ст. 8 ФЗ «О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»1, ст. 3-4 ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 15 ЗК РФ.
5. На учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое
имущество, согласно п.п. 1-2 ст. 5 ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» возложена обязанность в письменной
форме извещать орган государственной власти субъекта РФ о случаях, когда
указанные в ст.ст. 3 и 4 этого закона собственники не отчуждают в течение
установленного законом срока земельный участок или земельные доли в праве
общей долевой собственности на земельный участок. Однако, действующее
законодательство не предусматривает порядок и условия получения
учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, сведений о лицах, права которых ограничены ст.ст. 3 и 4 ФЗ « Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения». Кроме того, функции по
осуществлению государственного контроля за соблюдением земельного
законодательства входят в компетенцию не учреждений юстиции по
регистрации прав, а специально уполномоченного государственного органа в
сфере земельных отношений. Поэтому необходимо внести, отдельным
пунктом, дополнение в статью 5 действующего ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» следующего содержания: «специально
уполномоченный в области земельных отношений исполнительный орган
государственной власти РФ или субъекта Российской Федерации обязаны
принимать меры по учету и контролю за исполнением требований ст.ст. 3, 4 и
п.п. 1-2 ст. 5 настоящего закона».
6. Собственник земельной доли помимо прав определенных земельным и
гражданским законодательством несет определенное бремя по ее владению и
распоряжению. Он должен платить земельный налог и другие обязательные
1 СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.
платежи при совершении сделок с земельными долями. Однако на практике уплата земельного налога и других сборов за пользование земельными долями не всегда осуществляется. В связи с этим необходимо добиться установления реальной платы за владение, пользование и распоряжение земельными долями, а также внести дополнение в ФЗ «О плате за землю» и Налоговый кодекс РФ, где предусмотреть условия и порядок налогообложения владельцев земельных долей.
При выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для расчета компенсации возможного ущерба сособственникам земельного участка, предусматривается её рыночная оценка. Это сдерживает выдел земельных долей в натуре. Для целей выдела земельной доли в натуре и определения размера компенсации будет достаточно и справедливо, для всех участников общей долевой собственности, использовать не рыночную стоимость, а кадастровую оценку земельного участка.
7. Основания и порядок возникновения правоотношений общей долевой собственности установлены земельным и гражданским законодательством. Гражданский кодекс РФ1 (далее ГК РФ) регулирует общие правила, а специальные условия и процедура приобретения и выделения земельной доли, при приватизации земли в условиях реорганизации сельскохозяйственных предприятий, предусмотрена земельным законодательством.
На основании ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», с 27 января 2003 г. была прекращена бесплатная приватизация земель сельскохозяйственных предприятий. На наш взгляд такой подход законодателя нарушает законные права и интересы тех граждан, которые не получили свою земельную долю, по установленным ограничениям ранее действовавшего земельного законодательства. Это коснулось работников и пенсионеров специализированных сельскохозяйственных организаций и предприятий. В связи с этим предлагается принять на уровне субъектов РФ
1 СЗРФ. 1996. №5. Ст. 410.
12 законов, предусматривающих право на бесплатную приватизацию земель
членами вновь реорганизуемых сельскохозяйственных организаций.
8. Особенности владения и пользования земельными долями установлены
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», отдельными
нормами ГК РФ и специальными подзаконными нормативными актами.
Владение и пользование земельными долями может осуществляться двумя способами: либо по соглашению всех ее участников, решение принимается общим собранием, если на отводимом участникам долевой собственности земельном массиве расположены идеальные земельные доли; либо владение и пользование осуществляется каждым собственником самостоятельно, если на отводимом массиве на местности отграничены друг от друга земельные доли, т.е. расположены реально выделенные земельные доли.
Специальные основания прекращения права собственности на земельную долю установлены земельным законодательством. Так, неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (земельная доля) может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальным образованием.
Земельная доля как часть общего земельного участка, согласно ст.ст. 2, 4, 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», может быть изъята принудительно у их собственников и приобретено государственными органами власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, только в судебном порядке.
9. Оборот прав на земельную долю - это переход прав от одного лица к
другому по основаниям, допускаемым земельным и гражданским
законодательством посредством гражданско-правовых сделок.
Собственники земельных долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения вправе, по своему усмотрению, продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в
13 уставный (складочный) капитал юридического лица земельную долю, передать
ее в аренду и в доверительное управление.
Права по распоряжению земельными долями можно разделить на два вида в зависимости от того нужно выделять на местности земельный участок в счет земельной доли или нет. Выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется при использовании земельных долей для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, расширения за счет земельной доли личного подсобного хозяйства, для передачи по договору ипотеки и при необходимости, в других случаях предусмотренных действующим земельным законодательством.
В ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено применение правил доверительного управления к ранее заключенным договорам аренды земельных долей, не приведенных в течение 2-х лет со дня его вступления в силу в соответствие с правилами ГК РФ и п. 2 ст. 9 указанного закона. На наш взгляд перевод земельных долей из аренды в доверительное управление не соответствует самой природе не только отношениям доверительного управления, но и земельных отношений, поэтому в работе поддерживается идея отмены ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» с сохранением ранее существующего права аренды земельных долей.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования опубликованы в рецензированных научных изданиях, изложены на различных научно-практических конференциях. Авторские разработки используются в учебном и научном процессах и законопроектной деятельности Самарского муниципального университета Наяновой, областном и районных комитетах по земельным ресурсам и землеустройству Самарской области.
Предпосылки возникновения института земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
Для России всегда была характерна государственная собственность на землю, и в тоже время наличие крупных землевладельцев — частных собственников. Для того чтобы решить проблему наделения крестьян землей, государство осуществляло распределение государственной земли между ними.
В нашей стране наделение крестьян землей происходило несколько раз. Впервые распределение земель произошло в 1843 году, когда были предприняты попытки улучшения состоятельности крестьян. По данным Г.Х. Попова, крестьянам было роздано 2,5 млн. десятин земли из государственного фонда, в том числе 0,5 млн. дес. безземельным крестьянам; сельским общинам было отдано 2 млн. десятин леса; переселенцам - 2,5 млн. десятин земли (по 8-15 десятин на душу). Были созданы вспомогательные кассы для кредита крестьянам; ежегодный объем ссуд составил 1,5 млн. руб. Было создано более 500 мелких сельских сберкасс, более 3 тыс. хлебных магазинов .
Крестьяне, начиная с 1861 г. (после отмены крепостного права), по законодательству стали выступать в качестве носителей прав и обязанностей на землю. 19 февраля 1861 г. были утверждены «Положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости» и Манифест о крестьянской реформе.
В ходе реформы 1861 года было осуществлено освобождение крестьян из крепостной зависимости без выкупа, но с предоставлением надела земли за плату, с длительной рассрочкой платежей. Наделы предоставлялись крестьянам в таком размере, чтобы они были вынуждены арендовать землю у помещиков и оказались тем самым в зависимом положении от них .
Указанным выше Положением крестьяне получили часть земли в постоянное пользование, сюда входили участки крестьянской усадьбы и земельные наделы. Размеры земельного надела были строго ограничены и различались по губерниям. Так стали возникать «отрезки» - участки земли, изымаемые у крестьян при превышении их прежних наделов перед размером надела по новому Положению. За земельный надел крестьяне должны были либо «отработать» либо выкупить. Таким образом, использование земельных участков ограничивалось обязательствами перед бывшими собственниками по их выкупу. Спецификой отмены крепостного права в России стала обязательная покупка земли1.
В основном земельные наделы предоставлялись в собственность крестьянской общины, индивидуальной собственности у крестьян в начальный период реформы практически не было. Крестьянской семье предоставлялся в пользование земельный надел из земель крестьянской общины . Таким образом, можно отметить начало зарождения общей собственности на землю среди крестьян.
18 мая 1882г. создается Крестьянский поземельный банк, чтобы крестьянам было легче выкупить свой земельный надел. Однако, его эффективное использование началось уже в ходе столыпинской реформы.
После реформы 1861 г. стал активно развиваться институт аренды земли. Поскольку у помещиков были большие площади земель, то им не хватало рабочей силы для их обработки, поэтому они сдавали ее в аренду. Выплата арендной платы осуществлялась или продукцией или деньгами .
Следующее существенное изменение в развитии земельных отношений произошло в ходе аграрной реформы П.А. Столыпина. Реформа была направлена на переход от общей собственности на землю среди крестьян к праву индивидуальной собственности главы хозяйства.
С 1861 г. земельные отношения активно развивались, законодательство было направлено на предоставление крестьянам прав на землю. В законодательстве прописывались права и обязанности крестьян по владению и пользованию землей: не нарушать права других лиц, соблюдать право сервитута и т.д. Крестьяне могли совершать все виды сделок с землей, предусмотренные законодательством. Однако, все же права крестьян были значительно ограничены, поскольку земельные наделы чаще всего находились в собственности общины, которая могла производить переделы земли, сдавать земельные наделы в аренду. Община распоряжалась также недрами, пастбищами, сенокосами1. Кроме того, принимались ряд мер, направленных на усиление общины: сохранялись круговая порука, запрет на разделы, введено право запрета на сторонние заработки и их конфискация .
Столыпинская реформа была направлена на ослабление и вскоре на отмену общей собственности на землю, введение частного хуторского сельскохозяйственного производства, преодоление малоземелья за счет свободного передвижения крестьян3.
Подготовка земельной реформы началась с принятия ряда Манифестов, уравнивающих права крестьян и других сословий, была отменена круговая порука.
Для развития земельных правоотношений 3 ноября 1906 г. был принят Указ «Об отмене выкупных платежей», согласно которому с 1 января 1907 г. прекращался выкуп крестьянами земельных наделов. Этим Указом было упразднено право общин распоряжаться надельной землей, предоставив отдельным крестьянам право собственности на находящиеся в их фактическом пользовании участки общинной земли4.
Земельная доля в праве общей собственности и ее правовой режим
Как известно, любое правоотношение, в том числе и земельное, состоит из трех элементов: объекта, субъекта и содержания. Для раскрытия понятия правоотношения общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения необходимо охарактеризовать все три указанных выше элемента. В рамках этого параграфа будет рассмотрена правовая природа (сущность) первого элемента - объекта, а именно земельной доли.
В первую очередь необходимо сказать, что понятие земельная доля и земельный пай идентичны. В ходе земельной реформы, начатой в 90-х годах XX века, термин «доля» стал применяться преимущественно к земле, а «пай» к имуществу .
Отсутствие четкого определения земельной доли привело к разным концепциям понимания ее правовой природы. Так, О.И. Крассов рассматривал земельную долю в качестве суррогата права собственности на землю, которая использовалась как средство приватизации земель сельскохозяйственного назначения в начале земельной реформы для упразднения колхозов и совхозов . Он представлял земельную долю в виде «земельного ваучера», т.е. земельная доля - право на выдел вещи, земельного участка, - обязательственное право . Такой точки зрения придерживается и Е.В. Балашов. Он считает, что наиболее приемлемым является подход, в соответствии с которым земельная доля имеет обязательственно-правовую природу1. Однако, на наш взгляд, такой подход не отражает существа земельной доли, поскольку она является объектом вещного, а не обязательственного права.
Земельная доля - право собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий. Рассчитывается она в гектарах и балло-гектарах путем деления всей закрепленной за хозяйством земли между членами сельскохозяйственного предприятия. Земельная доля существовала в документальном выражении, поскольку на местности не отграничивалась2.
Указом Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы» закреплено положение о возможности образования общей совместной или общей долевой собственности собственниками земельных долей. Как уже было сказано в предыдущей главе, это положение легло в основу определения земельных долей в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Этим законом установлено в ст. 15, что земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Земельная доля как доля в праве общей собственности может быть определена двумя способами: а) с возможностью определения и обозначения границ внутри земельного участка (реальная доля) - на плане указывается целый земельный участок, внутри которого разными типами линий или разным цветом обозначаются земельные доли в праве общей собственности; б) без определения таких границ относительно всего участка (идеальная доля) - на плане указывается целый участок без указания на нем долей в праве общей собственности . Существует также вариант, при котором земельная доля теряет свой статус и превращается в земельный участок. Это происходит при выделении земельного участка в натуре в счет земельной доли . Этот вопрос будет рассмотрен чуть позже.
Главный вопрос, который предстоит рассмотреть - что представляет собой земельная доля как объект земельных отношений?
В этом вопросе ученые придерживаются практически одного и того же мнения, что земельная доля выступает как самостоятельный объект земельных отношений (например, С.А. Боголюбов, Ю.Г. Жариков, Е.А. Галиновская ). В ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный ресурс, земельные участки, части земельных участков. Авторы истолковывают данную статью расширительно. Т.е. круг объектов земельных отношений шире, чем в ЗК РФ. Однако, на наш взгляд, данный подход правилен только наполовину. Здесь следует исходить из того как определять земельную долю (об этом было сказано выше). Существует два варианта долей в праве общей собственности - реальные и идеальные доли. Все авторы рассматривают земельные доли как идеальные. При реорганизации колхозов и совхозов действительно выдавались свидетельства на право собственности на земельные доли как на идеальные доли. Тогда о них ничего не сказано было ни в старом ЗК РСФСР , ни в новом ЗК РФ как об объектах земельных отношений, и ст. 6 ЗК РФ нужно истолковывать расширительно. Вопрос же о реальных долях почему-то никто не ставит. Следует сказать, что земельные доли, если они реальные, будут определяться как часть земельного участка, т.е. они попадают в список тех объектов земельных отношений, которые указаны в ст. 6 ЗК РФ .
Несколько иной точки зрения придерживается А.Е. Черноморец и А.П. Анисимов. Они считают, что части земельного участка не может быть. При этом троесловие «часть земельного участка» - это не юридическая категория, а технико-прикладной термин . Таким образом, по их мнению, объектом земельных отношений является конкретный земельный участок не зависимо от его размера. На наш взгляд, такой подход можно поставить под сомнение. Если обратиться непосредственно к практике, го становиться ясно, что часть земельного участка активно используется в гражданском обороте. Те же земельные доли не являются конкретными земельными участками, но используются в качестве объекта сделок, являются объектом, как гражданских отношений, так и земельных.
Действительно, если один земельный участок разделить на несколько новых, то получаются земельные участки только меньших размеров. Однако, необходимо отметить, что они будут объектом земельных отношений только, если они будут точно определены на местности. Иначе они не могут быть предметом сделок, т.е. ни земельного, ни гражданского правоотношения не возникнет (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). При этом, если таким земельным участкам будут присвоены кадастровые номера, они будут объектами земельных и гражданских отношений . В остальных случаях это будут не самостоятельные земельные участки, а части одного земельного участка3. С каждой из таких частей можно совершать определенные сделки, например, сдавать в аренду. Здесь объектом земельных отношений будет не весь земельный участок, а его часть. Помимо этого, часть земельного участка имеет важное значение при государственной регистрации всего земельного участка. Необходимо описать все части земельного участка. Соответствующие записи вносятся в едином государственном реестре земель.
Приватизация земли при реорганизации сельскохозяйственных предприятий как первичное приобретение земельных долей
Правоотношение общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения состоит из трех элементов: объекта, субъекта и содержания. Подробным образом все эти элементы были рассмотрены в предыдущей главе. В рамках же этой главы хотелось бы подробно остановиться на таком вопросе, как возникновение и прекращение правоотношения общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения. В первом параграфе мы рассмотрим процедуру реорганизации сельскохозяйственных предприятий и как одной из ее составляющих приватизацию земель, принадлежащих этим предприятиям .
Следует отметить, что ГК РФ 1994 г. определяет в ст. 132 предприятие как объект прав - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят все виды имущества, в том числе и земельные участки. В начале же земельной реформы предприятие являлось самостоятельным хозяйствующим субъектом, поэтому в данной работе термин «предприятие» используется для обозначения субъекта прав.
Впервые возможность приватизации земель сельскохозяйственных предприятий появилась 15 декабря 1990 г. после внесения изменений и дополнений в Конституцию РСФСР 1978 г. (ст. 12). Закон РСФСР «О земельной реформе» провозгласил переход к приватизации земли, принадлежащей сельскохозяйственным предприятиям. Главная цель земельной реформы - перераспределение земли в интересах создания условий для равномерного развития различных форм хозяйствования на земле, рациональное использование и охрана земель (ст. 1). Указанный закон и Земельный кодекс РСФСР установили, что сельскохозяйственные предприятия подлежат приватизации. Приватизация земель сельскохозяйственных предприятий началась одновременно с их реорганизацией.
Конституция РФ 1993 г. направлена на развитие и закрепление процесса приватизации земель сельскохозяйственных предприятий. В ст. 9 установлено, что земля может находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (ст. 36). Помимо Конституции РФ, нормативно-правовую базу приватизации земель сельскохозяйственных предприятий и их реорганизации составляют многочисленные законы как федеральные, так и на уровне субъектов РФ, Указы Президента, Постановления Правительства, подзаконные акты министерств и ведомств. Подробно эти нормативные акты рассматривались в 2 главы 1 данной работы.
На начальном этапе земельной реформы не было нормативно-правового акта, регулирующего приватизацию земель сельскохозяйственных предприятий, поскольку Закон РСФСР от 3 июля 1991г. №1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий»1 на колхозы и совхозы не распространялся. Закон РСФСР «О земельной реформе» хоть и провозглашал приватизацию земель сельскохозяйственных предприятий, не содержал четкого механизма реализации этого положения. Первым документом, описывающим процедуру приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий, стало Постановление Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов».
Некоторые ученые, например, З.С. Беляева классифицирует нормы о приватизации земельных участков в зависимости от их целевого назначения, по следующим группам: 1) о приватизации земель колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий; 2) о приватизации земель, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства; 3) о приватизации земель, предоставляемых фермерским хозяйствам; 4) о продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий1.
Поскольку приватизация земли сельскохозяйственных предприятий осуществлялась совместно с их реорганизацией, то необходимо определить, что такое «приватизация» и «реорганизация», а также рассмотреть сам механизм таких преобразований. Таким образом, речь пойдет о первом пункте, указанным З.С. Беляевой.
Приватизация представляет собой процесс получения гражданами и юридическими лицами государственных и муниципальных фондов безвозмездно или в виде выкупа . В колхозах и совхозах приватизации подлежит земля. Гражданский кодекс 1994 г. в ст. 217 определяет приватизацию как передача государством или муниципальным образованием имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Поскольку земля представляет собой природный ресурс, особый объект, то ее приватизация осуществляется на основе специальных нормативно-правовых актах земельного и аграрного права.
Реорганизация сельскохозяйственных предприятий - это процессы разделения предприятия на более мелкие предприятия, слияния с другими предприятиями или преобразования их в иную организационно-правовую форму3. Поскольку колхозы и совхозы - негосударственные предприятия, то они подлежат не приватизации, а реорганизации в соответствие с действующим законодательством . Не подлежат реорганизации специализированные сельскохозяйственные предприятия. Они остаются пока в государственной собственности, порядок их приватизации и реорганизации определяется особо. Перечень этих предприятий устанавливается правительством . При реорганизации колхозов и совхозов соблюдается ряд принципов таких как: - сохранение, как правило, сельскохозяйственного или обслуживающего сельское хозяйство профиля использования объектов в реорганизуемых хозяйствах; - обеспечение всем производителям сельскохозяйственной продукции равнодоступности объектов производственной и социальной инфраструктуры; - добровольность выбора организационно-правовой формы предприятия в рамках действующего законодательства; - социальная справедливость и защищенность населения и работников реорганизуемых хозяйств; учет национальных и исторических особенностей (см. ст. 3 Рекомендаций от 14 января 1992 г. по реорганизации колхозов и совхозов). Реорганизация колхозов и совхозов может осуществляться тремя основными путями: - раздел хозяйства на крестьянские хозяйства и малые предприятия с последующим их добровольным объединением в ассоциацию или кооперативы; - реорганизация хозяйства или его части в акционерное общество (открытое или закрытое); - реорганизация хозяйства или его части в производственный кооператив (коллективное предприятие).
Понятие и общая характеристика видов оборота прав на земельную долю
Собственник, совершая сделки с другими лицами, тем самым распоряжается свои имуществом, а значит, использует полномочия распоряжения. Именно о полномочиях распоряжения собственников земельных долей и пойдет речь в этой главе, а точнее о тех видах сделок, которые они могут совершать1.
Земля является основным средством производства в сельском хозяйстве. В настоящее время сложилась такая ситуация, когда экономически невыгодно приобретать земли сельскохозяйственного назначения. В связи с этим слабо развивается земельный рынок сельскохозяйственных земель. Однако в будущем может возникнуть совершенно иная ситуация, поэтому необходимость рассмотрения оборота прав на земельные доли весьма очевидна.
Н.И. Краснов, И.А. Иконицкая рассматривают понятие гражданского оборота как гражданско-правовое оформление (отражение) экономического оборота, т.е. движения, перехода, передачи имущественных ценностей от одного лица к другому на рыночных (возмездных) или внерыночных (безвозмездных) началах . Гражданский оборот подразделяется на рыночный и внерыночный. Если же мы берем оборот прав на земельные доли, то он будет носить рыночный характер. Применение же понятия внерыночного гражданского оборота к земельным долям возможно только к первоначальному способу их получения - когда государство безвозмездно предоставило возможность членам сельскохозяйственных организаций получить в собственность земли сельскохозяйственного назначения .
Конституция РФ в ст. 9 устанавливает, что земля и природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Тем самым, земля и другие природные ресурсы выделяются как особые объекты правового регулирования1.
Основным юридическим инструментом гражданского оборота являются сделки. Оборот прав на земельную долю - это переход прав от одного лица к другому по основаниям, допускаемым земельным и гражданским законодательством посредством гражданско-правовых сделок2.
Сделки с земельными долями регулируются ЗК РФ, ГК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ.
На основании ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» совершаемые с земельными долями сделки подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с «Правилами ведения Единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 2193.
При продаже земельной доли постороннему лицу собственник к заявлению о государственной регистрации прилагает документы, подтверждающие, что он известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки земельной доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию, или нотариально заверенные. Если такие документы есть, то регистрация производится независимо от срока, прошедшего с момента извещения. В случае отсутствия таких документов регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек (ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При обращении одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения земельных долей в праве общей собственности необходимым условием является наличие в письменной форме согласия иных сособственников1.
За государственную регистрацию прав на землю взимается плата, размер которой в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» , устанавливается органами исполнительной власти субъекта РФ. При этом максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на землю и сделок с ней не должен превышать 500 рублей для физических лиц и 7500 рублей для юридических лиц.
Документы, представляемые на регистрацию, должны быть написаны тушью или чернилами, отпечатаны на машинке (компьютере) разборчиво, без подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных, не оговоренных в них, исправлений. Фамилии, имена, отчества физических лиц, наименование юридических лиц и их адреса должны быть приведены полностью, без сокращений. Для того чтобы осуществить государственную регистрацию, собственник земельной доли предъявляет документ, удостоверяющий его личность, документ, удостоверяющий право на землю и справку о нормативной цене земли. Собственник получает выписку из кадастровой палаты, где указывается нормативная стоимость земли или кадастровая стоимость земли, если проведена кадастровая оценка земель. В каждом районе существует своя кадастровая плата, поэтому собственник обращается за справкой в кадастровую палату в зависимости от места расположения имеющейся у него земельной доли.
Чаще всего у собственника при совершении сделок с земельными долями возникают проблемы с свидетельством на право собственности на земельную долю, а также с необходимостью приложения к договору плана земельного участка с обозначением на нем границ земельной доли. Выдаваемые собственнику документы до вступления в илу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признаются действительными. Однако при совершении сделок с земельными долями регистрационные палаты не хотят осуществлять регистрацию по таким свидетельствам1. Кроме того, у собственника часто нет необходимых документов для осуществления сделок с земельной долей - плана земельного участка с обозначением на нем границ земельной доли. Таким образом, чтобы осуществить сделки с земельными долями, необходим весь пакет землеустроительной документации.
Для перерегистрации свидетельства о праве собственности на земельную долю и составления плана земельного участка с обозначением на нем границ земельной доли необходимо провести следующие действия: Проводится общее собрание участников долевой собственности, где обсуждается местоположение земельных долей.
