Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Право собственности граждан на земельную долю - одна из разновидностей частной собственности на землю
1. Правовое регулирование земельной собственности в пореформенной России 12
2. Правовое регулирование земельной собственности в Советской России 28
3. Закрепление основных форм земельной собственности в современном законодательстве Российской Федерации 48
4. Приватизация земли сельскохозяйственных предприятий как условие возникновения права собственности граждан на земельную долю 69
ГЛАВА II. Правовое оформление документов и государственная регистрация права собственности на земельную долю у субъектов данного права
1. Члены колхоза, рабочие и служащие совхоза, иные участники (члены) сельскохозяйственных коммерческих организаций - субъекты права на земельную долю 92
2. Правовое оформление документов о праве на земельную долю и государственная регистрация этого права 102
ГЛАВА III. Правовое регулирование сделок с земельными долями
1. Общие положения о сделках с земельными долями 107
2. Правовое регулирование аренды земельной доли 129
3. Правовое регулирование купли- продажи земельной доли. Продажа земельных долей на аукционе 139
4. Правовое регулирование внесения земельной доли или права пользования ею в уставный капитал сельскохозяйственных коммерческих организаций 150
Список нормативных актов и литературы 160
- Правовое регулирование земельной собственности в пореформенной России
- Приватизация земли сельскохозяйственных предприятий как условие возникновения права собственности граждан на земельную долю
- Члены колхоза, рабочие и служащие совхоза, иные участники (члены) сельскохозяйственных коммерческих организаций - субъекты права на земельную долю
- Правовое регулирование купли- продажи земельной доли. Продажа земельных долей на аукционе
Введение к работе
Актуальность темы. Земля - объект, незаменимый для всех поколений человечества, и поэтому развитие общественного прогресса неизбежно сопровождается реформированием отношений земельной собственности. Практически нет на земном шаре государства, которое в той или иной мере не проводило у себя реформ земельной собственности.
Особенно актуально реформирование земельного строя для России, в которой многие десятилетия была монополия исключительной государственной собственности на землю, земля была отчуждена от работающих на ней производителей сельскохозяйственной продукции и иных материальных благ.
Разрушение этого монополизма вынуждает российское
государство применять приемы реформирования земельных
отношений, которые не были известны в прошлом ни
дореволюционному русскому и советскому законодательству, ни современным зарубежным правовым системам.
Одним из таких оригинальных правовых приемов является выделение земельных долей работникам реформируемых сельскохозяйственных предприятий. Отсутствие аналогов данным приемам породило множество проблем, в силу которых за короткий срок в правовые акты по этим вопросам вносилось множество изменений и дополнений.
Приватизация земель через выделение земельных долей работникам приватизируемых сельскохозяйственных предприятий представляет собой один из способов реализации частной
собственности на землю при соблюдении справедливости и правопорядка и исключении причин и условий, способствующих возникновению конфликтов. Фактически право граждан на земельную долю составляет одну из разновидностей частной собственности на землю, однако данные правомочия не прошли должного научного анализа, что негативно сказывается на состоянии правового регулирования отношений по получению и распоряжению гражданами этими земельными долями. Об этом свидетельствуют и многочисленные нормативно- правовые акты по одному и тому же кругу вопросов, в которые законодатель вносит дополнения и изменения.
Отсутствие четкой стратегии в правовом регулировании отношений по реализации права собственности на земельные доли во многом обусловлено отсутствием необходимого теоретического осмысления данной проблемы.
Потребностью теоретически осмыслить ее, провести научный анализ и сопоставление с практикой правового регулирования, выявить основные препятствия и выработать предложения по их преодолению и обусловлен выбор темы исследования.
Степень разработанности проблем. До начала 90-х годов XX столетия в российской науке земельного права не было работ, специально посвященных рассматриваемой в данной диссертации проблеме. Российские ученые были в основном заняты выработкой форм и методов правового обеспечения рационального и эффективного использования земель в условиях монополизма государственной собственности на землю. Однако эти методы не могли обеспечить достижение поставленной цели, так как невозможно породить у подневольного работника такого отношения к земле, какое может быть только у собственника земельного участка.
С началом реформирования земельных отношений в России земельно- правовая наука обогатилась рядом ценных теоретических разработок таких видных российских ученых, как Г.Е. Быстров, З.С. Беляева, Н.Н. Веденин, Б.В. Ерофеев, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, М.И. Козырь, Н.И. Краснов, М.И. Палладина, И.Ф. Панкратов, Н.А. Сыродоев, Г.В. Чубуков и др.
По вопросу вовлечения земли в гражданский оборот немалый вклад внесли труды В.А. Дозорцева, В.П. Мозолина, Е.Н. Суханова, Ю.К. Толстого.
Значительный вклад в развитие теории реформирования земельных отношений внесли диссертационные исследования последних лет Г.А. Волкова, Н.А. Дедовой, Е.А. Галиновской, Е.Л. Максимова, Е.Ш. Рахметова, А.А. Погребного, А.Е. Черноморца и др.
Вместе с тем полученные научные разработки не дают главного для решения нашей проблемы - исследования отношений по получению и распоряжению работниками реформируемых сельскохозяйственных предприятий земельных долей и прав на них с позиций механизма формирования частной собственности. А именно отсутствие специальных исследований по таким направлениям обусловило значительные теоретические пробелы, лишающие возможности разработать четкую конструкцию этой разновидности права частной собственности граждан на землю.
Предмет диссертационного исследования составляет система правовых норм, регулирующих правовой режим земельных долей, сделки с ними; практика применения нормативных актов, направленных на регулирование общественных отношений по совершенствованию аграрной структуры.
Методологической основой исследования является общенаучный диалектический метод познания и вытекающие из него частнонаучные
методы: исторический, системно- структурный, социологический, логический, технико- юридический, сравнительного правоведения.
Теоретические основы диссертации. Основной теоретической базой для исследования послужили нормативные акты Российской Федерации и научные труды ученых- юристов и экономистов.
Автором также был исследован целый ряд решений судебных органов различных инстанций по Нижегородской области.
Автор изучал труды З.С. Беляевой, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, А.Г. Голиченкова, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, Б.Д. Клюкина, М.И. Козыря, Н.И. Краснова Н.Н. Осокина, М.И. Палладиной, И.Ф. Панкратова, В.В. Петрова, О.А. Самончик, Г.В. Чубукова и др.
При работе над диссертацией автором были изучены также труды дореволюционных ученых, в частности работы Л.А. Кассо, Д.С. Розенблюма, О.А. Хауке, Г.Ф. Шершеневича.
Научная новизна исследования. Диссертация представляет собой первое в российской земельно- правовой науке исследование, посвященное проблеме формирования нового вида частной собственности - праву собственности граждан на земельную долю в реформируемом сельскохозяйственном предприятии.
В диссертации впервые сделано теоретическое обоснование целесообразности и особой практической значимости правового института права граждан на земельную долю на основе анализа исторического и современного фактического материала, с учетом опыта реформирования земельных отношений зарубежных стран.
Впервые комплексно проанализированы основные элементы правомочий собственников земельных долей, без надлежащего правового обеспечения которых может быть существенно затруднена реализация этих правомочий на практике.
Впервые проведено исследование практики приватизации земли в реформируемых сельскохозяйственных предприятиях с позиций возникновения права собственности граждан на земельную долю. При этом правовая оценка специфики этого вида приватизации и особенностей ее правового регулирования.
Впервые проанализирован субъектный состав, обладающий правом собственности на земельную долю по российскому законодательству, в сравнении с опытом приватизации земель в странах ближнего зарубежья.
Проведен системный анализ документального оформления прав граждан на земельную долю, и на основе выявленных недостатков сделаны конкретные предложения по совершенствованию данной правоустанавливающей документации.
Осуществлен системный анализ правового регулирования сделок, совершаемых гражданами с земельными долями, выявлена специфика их правового регулирования и выработаны рекомендации по его совершенствованию.
Основными теоретическими выводами и положениями, которые выносятся на защиту являются:
предложение ввести специальный правовой режим права собственности граждан на земельную долю в качестве одной из разновидности права частной собственности на землю;
обоснование необходимости обеспечивать благоприятный режим правового регулирования процесса получения работниками реформируемых сельскохозяйственных предприятий как прав на земельную долю, так и прав на реальное распоряжение ею;
обоснование необходимости предоставления собственникам земельных долей, находящихся в земельном массиве
сельскохозяйственных коммерческих организаций, права решения и способа распоряжения этими долями;
предложение об упорядочении правового статуса субъектов права на получение земельной доли и распоряжения ею;
рекомендации о совершенствовании правового оформления документов на право собственности на земельную долю;
необходимость дополнения некоторых статей гражданского и земельного законодательства новыми положениями, которые позволили бы регламентировать режим земельной собственности сельскохозяйственных организаций не как собственности юридического лица, а как общей собственности ее членов;
предложение об установлении правовых гарантий выхода собственников земельных долей из сельхозорганизаций с возвратом этой доли в натуре или своевременной компенсацией ее выкупом по желанию собственника;
необходимость принятия специального закона о сделках с землей, в котором следует предусмотреть специальные правила оборота земельных долей по отношению к общим правилам сделок с земельными участками;
предложение о введении в закон правила об обязательном предварительном выделении в натуре на местности земельной доли, сдаваемой ее собственником в аренду другому лицу, что послужит устранению условий, порождающих нарушения при совершении данной сделки;
- установить особый порядок наследования земельной доли, при
котором наследник, не пожелавший заниматься сельскохозяйственным
производством, имеет право лишь на получение денежной
компенсации стоимости этой доли; следует определить сроки выплаты
данной компенсации.
Практическая значимость результатов исследований выражается в том, что эти результаты могут быть использованы в законотворческой деятельности при разработке проекта Федерального закона "О сделках с землей", на необходимость принятия которого уже давно обращается внимание в научно- правовых работах, а также при разработке Земельного кодекса РФ, иных правоприменительных актов.
Полученные в ходе диссертационного исследования теоретические положения и выводы могут послужить основой для дальнейших научных исследований по данной и другим темам аграрно- правовых проблем; они могут быть использованы при совершенствовании действующего законодательства; эти положения и выводы целесообразно использовать в ходе преподавания в высших учебных заведениях в целях повышения эффективности обучения; использование полученных теоретических результатов будет полезным и практическим работникам для правильного понимания целевого назначения законодательства о правовом режиме земельных долей граждан; теоретические обобщения диссертационного исследования помогут и в правоприменительной работе среди населения в целях формирования у людей надлежащего правосознания и правовой культуры.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре аграрного и экологического права МГЮА. По теме исследования автор выступил с докладом на заседании кафедры.
Результаты исследования были отражены в публикациях, изложены на научно- практических конференциях и семинарах, использованы в ходе преподавания земельного и аграрного права в МГЮА.
Структура диссертации определена ее содержанием. Работа состоит из введения, трех глав, включающих десять параграфов, и списка нормативных источников и использованной литературы.
Правовое регулирование земельной собственности в пореформенной России
Право собственности во всякой системе права является центральным правовым институтом, предопределяющим характер всех других институтов частного права. "Собственность и право собственности являются основными понятиями не только в области гражданского права, но и во всей юриспруденции."1 "Право собственности служит предпосылкой для установления разнообразных договорных и иных обязательственных правоотношений."2 В истории человечества содержание права собственности не всегда одинаково: оно зависит от воззрений и потребностей известного времени и известной территории. Но в каждую эпоху истории и в каждой территории самым широким правомочием человека по отношению к объектам внешнего мира признается собственность.
Римский мир передал нам представление о собственности, как о праве сильном и мощном, в котором отражается сильная воля и индивидуализм римского гражданина. Ограничения, однако, и там возникали, но они не умаляли самую идею о собственности, и даже обширные права третьих лиц на какой- либо участок не нарушали цельности и единства права собственности.
Из определения собственности, которое дано в учебниках по гражданскому праву, следует, что собственность- это отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простирается власть собственника.1 В экономической литературе встречается определение собственности как единства фактически осуществляющихся отношений людей к вещам и их общественных, производственных отношений друг к другу. Но это внутренне единство не исключает внешнего обособления отношения к вещам от производственного отношения между людьми. Это обособление как раз и находит выражение в том факте, что те или иные вещи составляют сферу предметного проявления воли определенных лиц, принадлежат им, являются объектами их собственности. Общественное отношение тем самым на поверхности явлений приобретает вид отношения человека к вещам, выступает просто как власть человека, осуществляющего владение, пользование и распоряжение вещами, находящимися в сфере его господства.2 Собственность как экономическая категория признается господствующей как в политико- экономической, так и в юридической науке. Есть на этот счет и другое мнение, представленное главным образом в трудах экономиста В.П. Шкредова. Он полагает, что собственность как особая экономическая категория не существует и речь о ней может идти только как о категории правовой.3 Автор считает, что собственность выражается во всей системе производственных отношений, а потому и вычленение ее как самостоятельной экономической категории невозможно. Проявление собственности во всей системе производственных отношений не вызывает сомнений. Однако именно поэтому оправдано вычленение собственности из этой системы. И только так, по мнению Ю.К. Толстого, можно раскрыть сущность собственности.
О ведущей роли собственности в экономике общества говорится в одной из работ В.П. Мозолина. В частности, он выделяет три главных направления. 1) собственность является наиболее эффективным и гарантированным средством реализации экономических интересов граждан, отдельных коллективов граждан и общества в целом в области производства и удовлетворения их потребительских нужд. 2) собственность предоставляет ее обладателям такую степень экономической власти над вещами и отношениями, возникающими в связи с использованием этих вещей, которой нет у другого держателя имущества, стремящегося удовлетворить свои потребности (арендаторы, пользователи и т.п.). 3) ученый отмечает, что собственность основывается на объективных экономических законах, рассчитанных на длительный срок действия. Поэтому она обеспечивает ее обладателям устойчивость и долговременность удовлетворения своих потребностей.1
Приватизация земли сельскохозяйственных предприятий как условие возникновения права собственности граждан на земельную долю
Согласно с чЛ ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В соответствии с Законом РФ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ"1 под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований имущества в собственность физических и юридических лиц. Однако действие данного закона на приватизацию земли не распространяется. Переход из публичной в частную собственность такого объекта, как земля, предусмотрен специальными законами. Они устанавливают условия и порядок оформления такого перехода, включая оформление права собственности. Поэтому общие правила Гражданского кодекса о приобретении и прекращении права собственности распространяются на эти отношения только при отсутствии специальных указаний в законодательстве о приватизации. Перечень и анализ нормативных актов, регулирующих приватизацию земли, будет рассмотрен ниже.
Способы приобретения права собственности различны. Своеобразие приобретения права собственности на землю заключается в том, что земельный участок можно получить двумя основными способами. Один- путем приватизации, когда гражданин: а) получает землю от государства- из земель запаса, фонда перераспределения и других предусмотренных законом источников; б) выходит из коллективного хозяйства со своей земельной долей. Другой-гражданско- правовой, когда граждане, юридические лица покупают, получают в дар или в наследство, обменивают земельный участок- в общем, приобретают право на землю способами, предусмотренными гражданским законодательством.
Приватизационные способы предусматривают получение земли в административном порядке, т.е. через органы исполнительной государственной власти, которые либо предоставляют эту землю, либо закрепляют за новым собственником выделенную долю. Рассмотрим более подробно приобретение земли приватизационными методами.
В бывшем союзном и действующем российском законодательстве закреплено определение приватизации государственных предприятий. При этом в союзном Законе об основных началах разгосударствления и приватизации предприятий1, оно отличается от определения, содержащегося в Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР2. Прежде всего имеются различия в самих объектах приватизации: в союзном Законе говорилось о приватизации государственных предприятий, в российском-государственных и муниципальных. Однако, ни в первом, ни во втором законах ничего не сказано о возможности приватизации другого государственного имущества, в частности земли, являющейся главным средством производства в сельском хозяйстве. Отсутствие указания в данном Законе и ряде других нормативно- правовых актах земли среди прочего имущества, подлежащего приватизации, не следует рассматривать как запрещение ее приватизации. Все вопросы, связанные с приватизацией земли, решались в другом законодательстве.
Приватизация предприятий агропромышленного комплекса имеет определенную специфику, что обусловливает ее особое правовое регулирование. Данная специфика предопределена, главным образом, особенностями сельскохозяйственного производства, его зависимостью от почвенно- климатических условий, сезонностью и т.д. Земля как специфический объект приватизации выступает постоянным фактором всякого производства и общества в целом, их пространственным базисом и главным средством производства в сельском хозяйстве. Особенности приватизации в агропромышленном комплексе имеют место не только применительно к земле, но и в определении самого круга государственных сельскохозяйственных предприятий, подлежащих приватизации. Так, до недавнего времени основной вид государственных сельскохозяйственных предприятий- совхозы не подлежали приватизации. Согласно ст. 12 прежней Конституции РСФСР, совхозы, как и колхозы, признавались собственниками закрепленного за ними имущества (за исключением земли). Это конституционное положение, впервые появившееся в законодательстве в 1990 году, вьщелило совхозы из прочей массы государственных сельскохозяйственных предприятий и сблизило их с колхозами и другими кооперативными предприятиями, которые всегда признавались собственниками принадлежащего им имущества. Таким образом, "первый акт" приватизации применительно к совхозам можно считать состоявшимся еще до принятия Закона РСФСР от 3 июля 1991 г.
Члены колхоза, рабочие и служащие совхоза, иные участники (члены) сельскохозяйственных коммерческих организаций - субъекты права на земельную долю
Дальнейший государственный курс относительно аграрной реформы сформулирован в утвержденной Указом Президента РФ "Федеральной целевой программе стабилизации развития агропромышленного производства в РФ на 1996- 2000 годы" от 18 июня 1996г.1 Предусматривается продолжение земельной и аграрной реформы в целях реализации конституционных прав граждан на землю и формирования эффективных хозяйственных структур. Для осуществления намеченной стратегии требуется, на мой взгляд, выполнить неприменное условие- усовершенствовать правовой механизм регулирования отношений собственности на землю, в частности, на земельную долю в сельском хозяйстве.
Вполне справедливо заметить, что в целом, действующее законодательство регулирует указанные отношения. Однако, как показывает практика, процесс их развития в настоящее время сдерживается несовершенством тех или иных правовых норм, а субъекты права собственности на земельную долю в сельском хозяйстве оказываются часто в незащищенном положении в условиях структурных преобразований сельского хозяйства и развития предпринимательства на селе. На это в юридической литературе обращалось и обращается самое пристальное внимание.1
Наделение граждан, занятых в сельскохозяйственном производстве, правом на земельные доли (паи)- явление, аналога которому нет ни в российском дореволюционном, ни в советском, ни в зарубежном праве. В других странах СНГ, где предусмотрена частная собственность на землю, земельные участки бесплатно передаются в собственность лишь тех граждан, которые изъявили желание организовать крестьянские хозяйства, а не всех сельских тружеников. Например в странах Балтии, где земельная реформа проводится более радикально, без выкупа производится только возврат земель бывшим собственникам. Остальные граждане могут получить земельные участки в собственность за плату, однако законодательством предусматриваются различные льготы и компенсации. В России же частная собственность на землю была отменена в 1917 году и крестьяне до массовой коллективизации обладали правом бессрочного пользования предоставленными им земельными участками, поэтому речь о восстановлении прав бывших собственников в ходе земельной реформы у нас не шла. То есть опыт стран "ближнего зарубежья" оказывается неприменим к решению проблем, связанных с наличием земельных долей.
Обратимся к субъектам приватизации земель сельскохозяйственных предприятий России. В соответствии с правовыми актами о реорганизации сельскохозяйственных предприятий субъектами приватизации их земель стали граждане, получившие право на земельную долю (пай). Первая попытка разделить земли колхозов и совхозов на идеальные доли (паи) и определить категории лиц, имеющих право на них, была предпринята в Законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве от 22 ноября 1990 г. с изменениями и дополнениями от 27 декабря 1990 г.1 Коллективам колхозов, совхозов, подсобных сельских хозяйств предоставлялось право условного раздела земельных угодий этих хозяйств на доли без выдела их в натуре. Право на земельную долю получили лишь постоянные работники этих хозяйств. В дальнейшем в правовых актах о реорганизации сельскохозяйственных предприятий был установлен более широкий круг лиц, имеющих право на земельную долю.
В основу определения круга лиц, имеющих право на бесплатный земельный пай, вначале был положен производственный принцип (право имели постоянные работники сельскохозяйственного предприятия), затем он был дополнен принципом социальной справедливости (право имели также пенсионеры хозяйства, работники социальной сферы). Однако этот принцип не распространился на пенсионеров социальной сферы.
Анализ нормативных актов показывает, что при определении категорий лиц, имеющих право на земельную долю в землях сельскохозяйственных предприятий, в разное время допускались существенные корректировки. По мнению З.С. Беляевой, " если бы все постановления, регулирующие реорганизацию сельхозпредприятий, сразу исполнялись, то не менее трех раз пришлось бы осуществлять передел земель сельскохозяйственных предприятий на земельные доли."2 В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" право на земельную долю получили все члены колхоза и работники совхоза, в том числе ушедшие на пенсию. Кроме того, по решению коллектива хозяйства доля может быть предоставлена работникам объектов социальной сферы, расположенных на территории хозяйства.
Наиболее широкий перечень установлен в Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий от 4 сентября 1992 г. В соответствии с ним, в списки лиц, имеющих право на получение земельной доли, включаются работники колхозов, совхозов, других сельхозпредприятий; пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территории; лица, занятые в социальной сфере на селе; временно отсутствующие работники; лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы (в случае их возвращения); лица, уволенные с этого предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992г.
Правовое регулирование купли- продажи земельной доли. Продажа земельных долей на аукционе
Продажа земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства осуществляется в соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйств, садоводства и индивидуального жилищного строительства" от 23 декабря 1992 г. Законом предусмотрено право продажи земли другим гражданам РФ независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах установленных норм. Часть земельного участка, превьппающая установленные нормы, может быть выкуплена гражданином у органа местного самоуправления по договорной цене.
Указ Президента РФ от 27 октября 1993г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" как бы обобщил всю предшествующую правовую базу по купле- продаже земли и снял практически все ограничения на этот вид сделки с землей. Правовую основу купли- продажи земли составляет также Указ Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" и др.
Основные положения совершения сделок купли- продажи земли соответствуют нормам гражданского законодательства (ст. 450- 490 ГК РФ), однако имеются и некоторые особенности. Во- первых, форма и содержание договора купли- продажи земельных участков утверждается Правительством РФ по предложению Роскомзема. Во-вторых, установлен предельный размер продаваемого земельного участка. В- третьих, стороны договора не могут изменить по своему усмотрению целевое назначение участка.
Особенностями обладает и купля- продажа земельных долей. Законом установлено условие для продажи земельной доли- соблюдение правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. В этой статье говорится, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на других равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут ее в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
На практике с оповещением сособственников о продаже доли возникает немало трудностей. Как, например, быть пенсионеру, решившему продать свою земельную долю? Рассылать письма с уведомлением или самому ходить по дворам и собирать подписи? А как быть в отношении извещения наследников, не получившим еще свидетельства о праве на наследство или место жительство которых неизвестно? На практике это может в определенной мере затормозить оборот соответствующих земельных долей, земельных участков, выделенных в счет земельных долей. Представляется необходимым выработать правовой механизм получения согласия сособственников.
В кандидатской диссертации Е.Л. Максимова 1 высказывается мнение, что преимущественное право покупки не будет являться серьезным препятствием для отчуждения собственником своей земельной доли. В настоящее время подавляющее большинство коллективных сельскохозяйственных предприятий находится в тяжелых финансовых условиях, что проявляется в задолженности своим работникам по зарплате и учреждениям банков по кредитам. В такой ситуации мало найдется предприятии, а тем более отдельных членов, чтобы они смогли воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить земельную долю. С другой стороны, также немного сейчас и крестьянских хозяйств, способных приобретать за плату в собственность земельные участки.
Земельный пай продается без выделения его в натуре, т.е. фактически объектом продажи является не сам участок, а право собственности на него. При этом покупателю вовсе не обязательно вступать в трудовые отношения с предприятием, членом которого является продавец. Став собственником земельного пая, покупатель приобретает и все права на него, включая выделение его в натуре в случаях, предусмотренных законодательством.
Представляется, что продажа земельной доли без выдела ее в натуре возможна только кому- либо из сособственников общих земель или всему коллективу в целом. Они ведут совместную деятельность на едином массиве земли, поэтому нет необходимости выделять в счет земельной доли конкретный участок. В интересах сторонних лиц-покупателей следует законодательно закрепить положение о выделении земельного участка в натуре при продаже земельной доли ее собственником, как это предусмотрено в Указе № 337 от 7 марта 1996г. для сдачи в аренду земельной доли или выдела ее для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
