Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Возникновение и развитие права общей собственности на земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий в России 16
1.1 Истоки возникновения общей долевой собственности на земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий и этапы развития законодательства об общей долевой собственности 16
1.2 Понятие и особенности общей долевой собственности на земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий 33
Глава 2 Юридическое оформление права общей долевой собственности на земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий 51
2.1 Документы, устанавливающие и удостоверяющие право общей долевой собственности .51
2.2 Право на выделение земельного участка в счёт доли (долей) в праве общей долевой собственности 64
2.3 Государственная регистрация права общей долевой собственности 97
Глава 3 Определение юридической судьбы земельного участка, находящегося в общей долевой собственности 123
3.1 Особенности заключения основных гражданско-правовых сделок с земельными долями и с земельным участком, находящимся в общей долевой собственности 123
3.2 Переход к государству прав граждан на земельные доли (из числа невостребованных земельных долей) 152
Список литературы 170
Материалы судебной практики
- Истоки возникновения общей долевой собственности на земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий и этапы развития законодательства об общей долевой собственности
- Понятие и особенности общей долевой собственности на земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий
- Документы, устанавливающие и удостоверяющие право общей долевой собственности
- Особенности заключения основных гражданско-правовых сделок с земельными долями и с земельным участком, находящимся в общей долевой собственности
Введение к работе
Актуальность темы исследования. На заре реформирования земельных отношений в начале 90-х годов двадцатого века главной проблемой была быстрая передача сельскохозяйственных угодий из государственной собственности в частную. По истечении более восемнадцати лет стоит не менее важный вопрос: что же делать с существующими земельными долями граждан и с продекларированным правом общей долевой собственностью граждан на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий?
Понятие общей собственности в российском гражданском законодательстве не является новым или слабо изученным. В то же время право общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий имеет множество особенностей, требующих серьёзного изучения. Действующее гражданское и земельное законодательство не в полной мере учитывает специфику данного рода отношений.
Правовое регулирование земельных отношений вызывает множество непрекращающихся дискуссий и споров в научной среде. Следовательно, можно констатировать факт нерешённости «земельного вопроса» в России в настоящее время.
Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель, Закон) не содержит упорядоченных норм о праве общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий, что приводит к снижению эффективности правового регулирования, в результате чего правоприменительная практика России по этим вопросам не является единообразной, так как каждый субъект Российской Федерации выработал свою практику применения норм об общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий. Более того, муниципальные образования одного и того же субъекта Российской Федерации имеют собственные подходы к реализации гражданами их прав на земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности. К примеру, порядок государственной
регистрации права общей долевой собственности в регионах существенно различается по документам-основаниям, представляемым в качестве правоустанавливающих.
Существует настоятельная необходимость теоретического осмысления положений об общей долевой собственности на земельные участки из- состава, сельскохозяйственных угодий, установления места этих норм в системе права. Кроме того, следует предложить систему мер по сокращению разрыва, существующего между действующим земельным законодательством и практикой его применения, для чего целесообразна выработка предложений по совершенствованию правового* регулирования отношений общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий. Всё сказанное и определяет актуальность настоящего диссертационного исследования.
В* названии темы диссертации используется узкое понятие «земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий», а не «земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения» или «земли сельскохозяйственного' назначения». Это объясняется тем, что на земельные доли, переданные гражданам, были поделены не все земли сельскохозяйственного назначения, а именно сельскохозяйственные угодья. В то же время вфаботе иногда используются и более широкие понятия! «земли сельскохозяйственного назначения», «земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». Надо заметить, что и в Законе об обороте нет чёткости по данному вопросу.
, Объект и« предмет исследования. Объектом исследования выступают отношения- общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий. Предметом исследования являются нормы права, регулирующие отношения, возникающие при реализации участниками общей долевой собственности своих прав на земельную долю1,, а также закрепляющие правомочия граждан по осуществлению зарегистрированного права общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий.
Здесь и далее термин «земельная доля» используется как синоним терминаґ«доля в праве общей собственности на, земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий».
Цель и задачи исследования. Целью настоящей работы является разработка теоретических основ права общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий и поиск новых практических решений в сфере реализации гражданами права на долю в общей собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий.
В ходе исследования были поставлены следующие задачи:
изучение истоков возникновения долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий, в том числе анализ законодательства о приватизации земель сельскохозяйственного назначения; определение (характеристика) этапов развития законодательства об общей долевой собственности;
выявление особенностей общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий;
— исследование порядка юридического оформления права общей долевой
собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий, в
частности анализ документов, устанавливающих и удостоверяющих права
собственников земельных участков, находящихся в общей долевой собственности,
характеристика права на выделение земельного участка в счёт доли (долей) в праве
общей долевой собственности, изучение проблем, возникающих при
осуществлении государственной регистрации права общей долевой собственности
на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий;
определение юридической судьбы земельного участка, находящегося в общей собственности, в том числе выявление особенностей заключения основных гражданско-правовых сделок с земельными долями и с земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, поиск путей решения вопроса о переходе прав на невостребованные земельные доли к государству;
выработка предложений по совершенствованию правового регулирования отношений общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий.
Методология и методика исследования. Для достижения обозначенной цели и поставленных задач были использованы: общие научные методы
(исторический, логический, анализ, синтез, структурно-функциональный) и частнонаучные методы (системный, сравнительный, формально-юридический, метод наблюдения, статистический и другие).
Нормативную базу исследования образуют Конституция Российской Федерации, гражданское, земельное и смежное с ним законодательство, нормативные правовые акты органов исполнительной власти РФ и её субъектов, а также законодательные акты зарубежных стран: Украины, Германии и др.
Эмпирической базой исследования послужили данные, полученные автором в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Орловской, Воронежской областях, арбитражных судах, судах общей юрисдикции, администрациях муниципальных районов Орловской области, администрации Орловской области. В диссертации обобщён опыт более чем 60-ти сельскохозяйственных организаций и 25-ти крестьянских (фермерских) хозяйств Орловской и Воронежской областей, участвующих в процессе оформления (переоформления) прав аренды земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, находящихся в общей долевой собственности.
Степень разработанности, темы. Теоретическую основу исследования
составляют труды видных российских учёных: Т. Е.' Абовой, В: В: Алакоза,
Ю. Н. Андреева, 3. С. Беляевой, М. М. Бринчука, С. А. Боголюбова, Г. Е. Быстрова,
Н. О. Ведышевой, Г. А. Волкова, С. И. Герасина, Е. А. Галиновской,
Г. Л. Земляковой, И. А. Иконицкой, Ю. Г. Жарикова, Н. И. Калинина,
Б. Д. Клюкина, М-. И. Козыря, О; И. Крассова, Н. И. Краснова, Н. Н. Мельникова,
Е. Л. Мининой, А. А. Никонова, Э. И. Павловой, М. И. Палладиной,
И. Ф. Панкратова, Н. Т. Разгельдеева, А. Я. Рыженкова, О. А. Самончик,
В'. И. Семчика, Н. А. Сыродоева, В. В. Устюковой, Л. П. Фоминой,
А. Е. Черноморца, Г. В. Чубукова и других.
Необходимо признать, что тема общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий является слабо разработанной. Проводились исследования лишь по отдельным вопросам регулирования прав участников общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий. В частности, Ю. Н. Андреевым в 2000 г. были
рассмотрены права участников сельскохозяйственных коммерческих организаций и их судебная защита, Н: О: Ведышевой в 1998 г. — права граждан на земельную долю в общей собственности участников (членов) сельскохозяйственных коммерческих организаций. В 2004 г. Е.. В: Балашовым были исследованы вопросы правового регулирования; оборота земельных долей; в- аграрной сфере экономики, а Д. И; Поповым - проблемы правового режима земельных долей в- праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в.Российской Федерации. .
И; В: Кундуховой в 2008 году защищена кандидатская диссертация на тему: «Правовое регулирование общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного* назначения на примере Г Республики Северная Осетия-Алания»; Однако в данной работе рассматривались лишь возможные правовые и экономические последствия внедрения отношений общей долевой собственности на землю в Республике Северная Осетия — Алания,, а также частично —:- общетеоретические вопросы определения значения общей долевой собственности в процессе формирования^ системы земельных отношений в России:
Следует отметить исследования-по вопросам общей; долевой собственности с: позиций гражданского права: это диссертации Л. М; Минкина «Право общей долевой собственности: понятие. и особенности осуществления», Б; Е. Гончикнимаева «Правовое регулирование права общей долевой собственности в^ гражданском праве»,. Е. Р. Сарьян «Вещные права на землю и их государственная регистрация (на примере Московской области)» и др.
Опубликованы статьи, посвященные общей собственности как таковой (с
позиций гражданского права), а также касающиеся- отдельных аспектов права
общей долевой собственности на земельные участки из: состава
сельскохозяйственных угодий. Однако; комплексных монографических
исследований права общей долевойсобственности на земельныеучастки из состава
сельскохозяйственных угодий не было. '..'
Теоретическое и практическое значение диссертационного исследования: Результаты, полученные в ходе диссертационного исследования, и сформулированные в работе выводы могут быть использованы при дальнейшем
..-. . ' Т
изучении проблемы общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий, а также в правоприменительной практике и законотворческой деятельности при подготовке дополнений и изменений в земельном и гражданском законодательстве.
Научная новизна исследования. Данная работа представляет собой первое системное исследование вопросов общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий. При его проведении автором были сделаны теоретические выводы о правовой природе общей долевой собственности, о перспективах развития отношений общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий в России. Обоснованы предложения и выводы по совершенствованию правового регулирования отношений общей долевой собственности на сельскохозяйственные угодья, в частности, по вопросам выделения земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, по уточнению порядка проведения общих собраний участников долевой собственности, по разработке системы государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. В развитии законодательства об общей собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий явственно выделяются два этапа, внутри каждого из которых можно выделить отдельные периоды:
1) первый этап — этап реформирования отношений собственности на землю, формирования земельных собственников (с 1990 г. - до начала 2003 г.), когда регулирование рассматриваемых отношений осуществлялось преимущественно на базе подзаконных нормативных правовых актов (Указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ); хотя в начале этого этапа и были приняты основополагающие законы: Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года № 374-1 «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 г. и др. На данном этапе выделялся период активного создания правовой базы проведения реформы (1990-1996 гг.) и период «затишья» (1997-2002 гг.), когда новые нормативные правовые
акты об общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий практически не принимались;
2) второй этап — этап активного вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в рыночный оборот (с момента вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», т.е. с 27 января 2003 г. по настоящее время), на котором роль закона как регулятора общественных отношений существенно возросла. Здесь также просматриваются по крайней мере два периода: до принятия Федерального закона от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ2 и после вступления указанного закона в силу, когда многие статьи первоначальной редакции Закона об обороте земель претерпели значительные изменения именно в части регулированияютношений общей долевой собственности.
Предложенная периодизация отражает узловые моменты развития законодательства об общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий. В настоящее время обсуждается проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», после принятия которого можно будет говорить о наступлении очередного (третьего) периода современного этапа развития- законодательства об- общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, так как закрепленные в проекте нормы в ряде случаев коренным образом изменяют правовое регулирование в данной сфере.
2. Анализ норм Закона об обороте земель позволяет утверждать, что общая долевая собственность на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий является особой разновидностью общей собственности, существенно отличающейся от долевой собственности, предусмотренной Гражданским кодексом РФ.
Общая долевая собственность на земельные участки сельскохозяйственного назначения (если число сособственников более пяти) характеризуется следующими особенностями:
2 Федеральный закон от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве»// Российская газета. 2005. 20 июля.
№3825.
особый порядок возникновения общей долевой собственности: в результате приватизации сельскохозяйственных угодий на территории России либо (в настоящее время) в результате выделения несколькими участниками долевой собственности общего земельного участка;
установление особенностей осуществления преимущественного права на приобретение земельной доли (доли в праве), которое предоставлено не только участникам долевой собственности, но и сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности;
установление особого порядка выделения доли из общей собственности: на основании решения общего собрания, определившего массив для первоочередного выделения земельных долей либо, если собрание такой массив не определило, то в индивидуальном порядке. При этом уведомление участников общей собственности о проведении общего собрания либо о выделении земельного участка в счёт доли допускается не только посредством рассылки им индивидуальных (именных) извещений, но и посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации;
в вопросах владения и пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, не обязательно единогласие участников долевой собственности. Решение об этом принимается общим собранием сособственников
по определенной процедуре;
5) разделение сделок с долями в праве общей собственности на земельный
участок из земель сельскохозяйственного назначения возможно на две группы:
сделки, которые можно совершить без выделения доли (установлен
исчерпывающий перечень), и остальные.
3. Используемые в юридической и экономической литературе, а также в практической деятельности термины «собственность на земельные доли» или «собственники земельных долей» являются некорректными. В Законе об обороте земель справедливо указывается, что земельная доля, полученная при приватизации земель колхозов и совхозов в ходе земельной реформы, является
долей в праве общей собственности. Следовательно, граждане имеют право собственности на земельный участок, находящийся в общей собственности, а не на долю. Предлагается на доктринальном уровне отказаться от употребления указанных некорректных терминов, сохранив их использование лишь для случаев цитирования (изложения) ранее изданных работ, нормативных правовых актов, судебных решений и т.п.
Закон об обороте земель предусматривает две процедуры выделения земельных участков в счет земельных долей: общий порядок (на основе решения общего собрания участников долевой собственности, определившего границы земельного участка для первоочередного выдела), и индивидуальный порядок (посредством уведомления других участников долевой собственности о выделе участка в письменной форме или путем публикации сообщения об этом в средствах массовой информации). Однако в Законе недостаточно четко урегулирован переход от общего к индивидуальному порядку выдела. По мнению диссертанта, соотношение этих двух порядков выделения земельных участков в счёт долей должно состоять в следующем: Общее собрание сособственников* является обязательным этапом при осуществлении выделения земельного участка в счет земельной доли. Такой подход направлен на то, чтобы сделать данный процесс более организованным и бесконфликтным (так как участники долевой собственности заранее договариваются о местоположении участков, которые могут быть выделены в будущем). Однако в Законе следует расширить перечень случаев, когда участник общей собственности может выделить земельный участок в счет своей доли самостоятельно, не дожидаясь решения общего собрания. В частности, выдел в индивидуальном порядке следует допустить не только в случае, если общее собрание не утвердило границы части земельного участка для выдела в первоочередном порядке (п. 3 ст. 13 Закона), но и в иных случаях (например, если собрание признано несостоявшимся из-за отсутствия кворума либо по другим причинам).
Одним из спорных вопросов при применении Закона об обороте земель является вопрос о местоположении выделяемого в счет доли земельного участка (равно как и о местоположении всего массива для первоочередного выдела и
местоположении участка, приходящегося на невостребованные земельные доли). В Законе не указано; каким принципам (критериям) надо следовать как при принятии решения общего собрания по этому вопросу, так при выделении земельного участка в счет доли в индивидуальном порядке. По мнению диссертанта, при определении местоположения выделяемого и остающегося- после выделения земельных участков, целесообразно исходить из таких принципов, как принцип рациональности и компактности землепользования сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, и иных хозяйствующих субъектов и принцип недопущения недостатков землепользования: чересполосицы, дальноземелья, вклинивания, вкрапливания. 'Закрепление, этих принципов в Законе об обороте и следование им позволит сократить количество^ необоснованных возражений, заявляемых другими участниками долевой собственности лицу, намеренному выделить земельный участок в счет своей доли. Этими: принципами также, могли бы руководствоваться согласительные комиссии и.суды при рассмотрении указанных возражений.
6. Ввиду множественности участников долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного'назначения' единогласное соглашение между ними: по'вопросам: владения и пользования общим имуществом, как того требует FK РФ| объективно не может быть достигнуто. Поэтому в Законе об обороте'земель предусмотрена, возможность: решения этих вопросов на общем собрании сособственников. Однако установленный в Законе кворум; для проведения; общего собрания и порядок принятия решений на нем ущемляют права участников долевой собственности, по разным причинам не присутствующих на собрании. Было бы целесообразным повысить границы кворума, установив, что собрание правомочно^, если на нем присутствуют участники долевой собственности на земельный участок, составляющие не менее 40% их общего числа или владеющие более чем 70% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Такой подход направлен на то, чтобы решения собрания в большей степени учитывали интересы^ большинства сособственников,. так как общая собственность предполагает равные права субъектов права собственности на общее имущество. Необходимо также более четко урегулировать в Законе вопрос о порядке
определения общего числа участников долевой собственности на день проведения общего собрания (т.е. числа, от которого должен исчисляться кворум) ввиду того, что с момента возникновения права собственности на земельный участок прошло много лет.
7. Изменение порядка государственного кадастрового учета земельных-
участков в связи с отказом от понятия «единого землепользования» существенно
усложнило положение участников долевой собственности на многоконтурные
земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий. При выделении
земельного участка в счёт долей они получают теперь несколько кадастровых
паспортов земельных участков, (в, зависимости от количества обособленных
земельных участков, которые образовались при составлении межевого плана). В
последующем собственники вынуждены регистрировать право общей долевой-
собственности на каждый образовавшийся- земельный участок, что увеличивает
количество регистрационных действий, затраты и в целом документооборот. В
связи со сказанным целесообразно закрепить в земельном законодательстве
особенности кадастрового учета многоконтурных земельных участков из состава
сельскохозяйственных угодий.
8. В целях вовлечения в гражданский оборот невостребованных земельных
долей требуется подготовка и последовательная реализация комплексных мер, в
частности: проведение инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения;
выявление граждан-владельцев невостребованных земельных долей; формирование
земельных участков из числа невостребованных земельных долей; признание права,
субъекта РФ или муниципального образования в судебном порядке на земельный
участок из числа невостребованных земельных долей с целью последующей
передачи такого земельного участка эффективному землепользователю.
Для успешного осуществления указанных мер представляется целесообразным уточнить определение невостребованных земельных долей, указав в нем, что к невостребованным земельным долям относятся в первую очередь земельные доли участников общей собственности, место жительство которых неизвестно, безвестно отсутствующих, умерших (при отсутствии наследников, принявших наследство). Такое уточнение позволит защитить права тех граждан,
которые по объективным причинам (сложность и дороговизна процесса формирования земельных участков сельскохозяйственного назначения и постановки их на кадастровый учет и т.п.) не смогли распорядиться своими земельными долями в течение трех и более лет, но интереса к земельным долям не утратили.
Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертационное исследование подготовлено и обсуждено в секторе сельскохозяйственного и земельного права Учреждения Российской академии наук Институт государства и права РАН.
Предварительные результаты исследования излагались в докладах на научных конференциях. Среди них: научно-практическая конференция «Тенденции и перспективы развития земельного законодательства» (Москва, 2008); научно-практическая конференция «Право собственности на природные ресурсы и эффективность природопользования» (Москва, 2006); Международная научно-практическая конференция «Крупный и малый бизнес в сельском хозяйстве: тенденции развития, проблемы и перспективы» (Москва, 2006); Международная научно-практическая конференция «Государственное регулирование сельского хозяйства: концепции, механизмы, эффективность» (Москва, 2005).
Положения диссертационного исследования нашли отражение в читаемых автором лекциях и проводимых практических занятиях по вопросам правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения в Институте переподготовки и повышения' квалификации при Орловском государственном аграрном университете, а также на кафедре гражданского права и процесса Юридического института Орловского государственного технического университета в процессе преподавания учебных дисциплин: «Правовое регулирование недвижимости», «Гражданское право», «Земельное право».
В рамках консультационной работы в ОАО «Орловская инвестиционно-земельная компания» (с 2003 г. по 2009 г. — оператор на рынке земли в Орловской области) автор принимал участие в практической реализации положений Закона об обороте земель, в частности в разработке процедуры оформления права общей
долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий.
С участием автора были разработаны критерии описания местоположения земельных участков, выделяемых в счёт земельных долей, в извещениях-объявлениях в региональной газете «Орловские земельные ведомости» о проведении общих собраний участников долевой собственности, образцы протоколов таких собраний, формы соглашений об образовании долевой собственности на земельный участок и перераспределении долей в праве на него и других документов, необходимых для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий.
Истоки возникновения общей долевой собственности на земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий и этапы развития законодательства об общей долевой собственности
Вопрос о сельскохозяйственных землях - пожалуй, один из немногих, который волнует наше общество и государство более двухсот лет. На заседании Государственной думы в 1908 году главноуправляющий землеустройством и земледелием А. В. Кривошеин говорил, что «издание Высочайшего Указа от 9 ноября 1906 г. в сложном и трудном земельном вопросе приведёт к замене стихийной власти земли над русским крестьянином разумной властью русского крестьянина над землёй».3
По истечении ста, лет можно повторить сказанное и выразить надежду на правильное завершение начатых в начале 90-х годов двадцатого века преобразований в земельных отношениях России. Определённые оптимистические надежды на упорядочивание земельных отношений в России были и в 90-е годы двадцатого столетия; они были связаны с началом приватизации сельскохозяйственных земель в 2002 году и с принятием Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. Однако, как и сто лет назад открытых вопросов и не разрешённых до конца проблем по землям сельскохозяйственного назначения на сегодняшний день остаётся очень много.
Россия пережила все крайности передела земельной собственности на сельскохозяйственные угодья; прошла путь от общинной собственности к частной, от частной к государственной, от государственной к «коллективно-долевой», которая в настоящее время выступает как общая долевая собственность.
Рассматривать современный период (последнее двадцатилетие) без обращения к опыту исторического прошлого было бы неверно. В данном контексте важен для изучения прежде всего дореволюционный период развития земельных отношений, поскольку во времена СССР существовала исключительно государственная собственность на землю.
До 1917 года в царской России сельскохозяйственные угодья находились в общинной форме землевладения. Общинная форма ч землевладения, существовавшая до 1917 года, и общая долевая собственность на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий, существующая сегодня, — это два различных порядка землевладения. И всё-таки с большой оговоркой можно предположить, что трудно уловимые на первый взгляд общие признаки между общинной формой землевладения и образовавшейся в начале 90-х годов двадцатого века общей долевой собственностью на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий имеются. Например, в момент возникновения общей долевой собственности первоначально присутствует признак общинной формы — «коллективизм». Также как и в общинной форме землевладения присутствовал элемент общей долевой собственности — право на индивидуальный выдел земельного участка: в соответствии с Положением 1861 года (ст. 165) члену общины (только помещичьих крестьян) предоставлялось право требовать выделения в индивидуальную собственность надела по внесении причитающейся на его долю выкупной суммы.
В целом вопрос о преимуществах общинной или индивидуальной формы крестьянского землевладения приобрел чрезвычайную важность ещё в период проведении реформы 1861 года. Одни отстаивали общинную форму как драгоценное наследие русской старины; сторонники общины смотрели на неё, как на условие укрепления в русском народе коллективизма. Противники же общины указывали на бесполезность поддерживания формы, уже пережитой всей Европой, а также на тормозящее воздействие, оказываемое ею на развитие народного хозяйства.5
Г. Ф. Шершеневич, в частности, указывал на то, что имеющееся у члена общины право на выдел подрывает представление об общине как о юридическом лице и наталкивает на мысль об общей собственности. Хотя другой не менее видный дореволюционный учёный К. П. Победоносцев выступал с отрицанием представления о праве общины, как об общей собственности. Он писал, что от общего владения имуществом отличается общественное или общинное владение, которое имеет совершенно иной характер6.
Близко к взгляду К. П. Победоносцева примыкает представление А. С. Изгоева: «Если чье-либо - юридическое сознание не может представить себе земли без собственника, то, очевидно, собственником крестьянских земель, так сказать, верховным собственником, является никак не община, а .одно только государство»7.
Г. Ф. Шершеневич указывал также и на то, что, став на сторону общинного землевладения, законодатель взглянул на нее, как на временную, переходную форму и открыл пути к индивидуализации земельной собственности. Указ от 9 ноября 1906 года открыл широкий простор -для ликвидации общинного землевладения предоставлением отдельным домохозяевам права требовать обязательного выделения его надела в частную собственность. Этим предполагалось создать класс мелких собственников, которые бы оказались заинтересованными в поддержании правительства. Наконец, Закон 14 июня 1910 года, одобренный Государственной думой и Государственным Советом и утвержденный Императором, окончательно ввел в крестьянское землевладение новые начала, направленные на полное преобразование строя крестьян, который покоился на общинных началах. До сих пор Россия делилась на местности с общинным и местности с подворным землевладением. По новому закону обе формы могли сосуществовать в одной и той же местности и переплетаться самым причудливым образом, возбуждая тем самым немалое сомнение в правосознании крестьян.
Понятие и особенности общей долевой собственности на земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий
В результате проведения земельной реформы 90-х годов двадцатого века общая собственность на земли сельскохозяйственного назначения в России приобрела доминирующее положение среди других прав на такие земли.
Ещё Г. Ф. Шершеневич считал, что общая собственность — явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы. Вопрос заключается в том, что составляет объект права каждого из собственников. Каждый из них имеет право не на всю вещь, но на известную долю, а в то же время его право распространяется не на часть вещи, а проникает всюду, — в каждой материальной ее частице он имеет свою долю. Поэтому выражение «право на долю» не может быть понимаемо в смысле материальной доли вещи, так как такую нельзя и указать. Затруднение не устраняется, когда за каждым из общих собственников признается право на идеальную долю в материальной вещи, так как вещь подлежит только материальному делению, а не идеальному.29
Н. Н. Мисник говорил о том, что участнику принадлежит доля в вещи, причём эта доля как материальна, так и идеальна. Доля в вещи материальна, ибо материальна вещь, в то же время доля и идеальна, ибо выделяется не указанием на реальную часть предмета, а путём мысленного, абстрактного членения вещи. То есть идеальна мысленная часть материальной вещи.30
Можно согласиться с утверждением, что сложившаяся, в ходе приватизации земли правовая конструкция земельной доли страдает внутренней противоречивостью и не «вписывается» в структуру существующих институтов гражданского права.31
Среди российских учёных до сих пор не прекращаются дискуссии о правовой природе земельной доли, в частности, по вопросу о том, являются ли отношения по поводу земельной доли вещно-правовыми или обязательственными.
Так, Н. И. Краснов отмечал, что поскольку собственник земельной доли лишён правомочий владения и пользования ввиду отсутствия самого индивидуального объекта собственности и может лишь распоряжаться своей долей, то его положение своеобразно.
О. И. Крассов рассматривает право на земельную долю в качестве суррогата права собственности на землю, как средство приватизации земель сельскохозяйственного назначения в начале земельной реформы для упразднения колхозов и совхозов. Исходя из этого, он полагал, что было бы ошибкой квалифицировать право на земельную долю как право собственности на землю. Собственность — вещное право, подразумевающее власть собственника в отношении конкретной вещи, а право на земельную долю представляет собой лишь право выдела вещи — земельного участка, то есть обязательственное право.
/ М. И. Козырь также приходит к выводу, что в реальной жизни права собственности на земельную долю не существует. «Такого вещного права в России нет и быть не может. В данном случае речь может идти всё-таки об обязательственных земельных правоотношениях, дающих право владельцу доли получить земельный участок, соразмерный этой доле, и не более того. Ни в теории права, ни в гражданском праве не существует безобъектных правоотношений собственности».
Данный подход российских учёных к пониманию земельной доли как «обязательственного земельного правоотношения» имеет серьёзные практические последствия. Например, ст. 131 ГК РФ устанавливает требования обязательной государственной регистрации в отношении права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи. Если же исходить из понимания земельной доли как обязательственного права, то указанное требование на неё не распространяется, то есть, право на земельную долю- (его переход) государственной регистрации не подлежит.
В то же время земельная доля может рассматриваться как доля в праве общей собственности на земельный участок. Так её рассматривал ещё в 1999 г. Н. А. Сыродоев. Если она выделяется из общей долевой собственности, то превращается в отдельный земельный участок, на который распространяется общий правовой режим.35
Большинство российских ученых рассматривают земельную долю как долю в праве общей собственности на земельный участок (Н. А. Сыродоев, Е.Л. Минина, З.С. Беляева, В.В1. Устюкова и др.).
Можно согласиться с Е. А. Галиновской в том, что «приобретение» свидетельства права собственности на земельную долю» юридически означает приобретение доли в праве собственности на конкретный земельный участок. Приобретатель при этом становится сособственншо земельного участка наряду с иными правообладателями36.
Именно такое понимание земельной доли (как доли в праве общей собственности) реализовано и на законодательном уровне. В соответствии со ст. 15 Закона об обороте земель земельная доля, полученная, при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Н. Т. Разгельдеев, Д. И. Попов утверждают, что необходимо рассматривать земельную долю двояко — как реальную и как идеальную.37 При этом предлагаются следующие способы определения земельной доли: а) при наличии возможности определения и обозначения её границ внутри земельного участка (реальная доля) - на плане указывается целый земельный участок, внутри которого разными типами линий или разным цветом обозначаются земельные доли в праве общей собственности; б) при отсутствии возможности определения таких границ относительно всего участка (идеальная доля) — на плане указывается целый участок без указания на нём долей в праве общей собственности.
Первый способ определения местоположения земельной доли может использоваться при незначительном количестве земельных долей. В то время как при большом количестве земельных долей (например, более ста) он с трудом применим.
По нашему мнению, формулировка «реальные доли» не совсем корректна в конструкциях права общей долевой собственности на земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий. Доля в праве общей собственности на сельскохозяйственные угодья является идеальной. Необходимо отметить, что кадастровый план (паспорт) земельного участка также не имеет условных линий границ земельных долей. При проведении государственной регистрации права общей долевой собственности речь идёт о закреплении только «идеальных долей».
Следует согласиться со сделанным задолго до наших дней выводом О. С. Иоффе, который справедливо отверг понимание реальной доли, указав, что «если бы была обозначена реальная доля, причитающаяся тому или иному сособственнику, то егр следовало бы уже признать индивидуальным собственником данной доли, а не участником общей долевой собственности».38 Представляется, что лучше использовать понятие, закреплённое в законодательстве: «долевая собственность» или «общая долевая собственность».
В числовом выражении идеальная доля выражается в виде обыкновенной дроби. На практике встречаются случаи указания идеальных долей в физическом выражении, например, вместо 1/234 доли в праве указывается размер доли - 6,5 га. Выражение идеальной доли в праве в виде обыкновенной дроби представляется более корректным.
Документы, устанавливающие и удостоверяющие право общей долевой собственности
На протяжении всего периода проведения земельной реформы, начиная с 90-х годов двадцатого столетия и до настоящего времени, постоянно упоминаются данные о том, что 115 млн. га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность около 12 миллионов граждан.54 Эти граждане получили земельные доли и стали собственниками земельных участков, находящихся в общей долевой собственности. Вместе с тем время от времени возникают спорные ситуации, заканчивающиеся судебными разбирательствами по вопросу наличия прав на земельные доли. Вопрос о документах, подтверждающих права на земельные доли, несмотря на кажущуюся простоту и очевидность ответов, в научном мире вызывает дискуссии.
В первые годы реформы споры возникали главным образом по поводу включения или невключения в списки претендентов на получение земельной доли (пая) лиц, занятых в социальной сфере на селе, а также работников, уволенных по разным причинам.55 Как указывает Ю. Н. Андреев, тем самым в орбиту судебной защиты земельных прав попадают учителя, медицинские работники, библиотекари, работники бытовых и культурно-просветительных организаций на селе.56
В современных научных исследованиях указывается и на существование другой проблемы, связанной с документами на землю граждан: рассматриваются случаи, когда отдельные юридические лица претендуют на переоформление права общей долевой собственности граждан в собственность юридического лица, с чем граждане категорически не согласны. Многие юридические лица пытаются доказывать свое право на указанные земельные участки. Однако эта позиция несостоятельна.
При осуществлении земельной реформы государственные акты о праве коллективно-долевой (общей долевой) собственности на землю выдавались как юридическим лицам, так и отдельным гражданам. В связи с этим на практике возникают споры о субъектах права собственности на земельный участок, находящийся в фактическом пользовании юридического лица.57
В то же время Г. А. Волков считает, что круг лиц, которым были выданы документы, удостоверяющие право собственности на приватизированные земельные участки из состава земель- сельскохозяйственного назначения, до» вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 г. включал не только граждан.58 В этот круг входили:
1) хозяйственные общества и товарищества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, образованные при реорганизации бывших колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, уставный капитал которых был сформирован, в том числе в результате внесения земельных долей. „
2) правопреемники указанных в п.1 хозяйственных общества товариществ, сельскохозяйственных производственных кооперативов;
3) граждане, которым были выданы свидетельства на право собственности на землю (по форме, утверждённой Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»), удостоверяющие право на земельные доли, их наследники, а также лица, которые приобрели у указанных граждан земельные доли по договорам;
4) лица, которые приобрели на основании договоров земельные участки, в том числе земельные участки, образованные в результате раздела этих земельных участков, у указанных в п.1 хозяйственных обществ и товариществ, сельскохозяйственных производственных кооперативов и их правопреемников.
Г. А. Волков указывает также на то, что юридические лица, уставный капитал которых был сформирован в том числе в результате внесения земельных долей, фактически стали участниками приватизации земель сельскохозяйственного назначения.
Позиция Г. А. Волкова является спорной, поскольку самой главной целью» земельной реформы 90-х годов было наделение земельной собственностью граждан (причем бесплатно). В дальнейшем граждане как собственники были вольны v в определении судьбы принадлежавших им земельных долей и имущественных паев. В том случае, если юридические лица на законных основаниях приобретали права на сельскохозяйственные земли, данные права являлись вторичными по отношению к правам граждан. Сразу получить от государства земельные доли юридическое лицо не могло. Следовательно, можно сделать вывод, что юридические лица не входили в круг субъектов, имевших право на получение земельной доли (долей).
Эта проблема поднималась ещё в начале проведения земельной реформы. В-частности, в юридической литературе ещё в 1996 г. было высказано предложение о том, что «с целью устранения пробелов в действующем земельном законодательстве, порождающих значительные трудности в использовании земель, сельскохозяйственными коммерческими организациями, необходимо чётко определить их земельно-правовой статус. В\ законе следует закрепить, в каких случаях сельскохозяйственная, коммерческая организация может быть собственником земельного участка (или его части), арендатором, постоянным-пользователем, а также вытекающие из этого конкретные права и обязанности по использованию и распоряжению земельным участком».
Необходимо» учитывать,, что первые шаги: по; приватизации земель сельскохозяйственного назначения: делались, в. условиях, существования «советского правосознания»,, w часть? руководителей: как; сельскохозяйственных предприятий; так: и органов местного самоуправления не до конца понимали правовые: последствия- принимаемых решений. В? связи, с этим на практике одновременно готовились постановления органов местного самоуправления о передаче в коллективно-долевую собственность граждан определённого земельного массива и документы, обосновывающие использование земельного массива сельскохозяйственной организацией. Неопределённость прав сельхозорганизаций и неясность с коллективно-долевой собственностью граждан того времени побуждали руководителей и специалистов органов местного самоуправления готовить и принимать незаконные решения о предоставлении в «коллективно-долевую собственность юридического лица» или в собственность юридического лица земельного массива, ранее переданного гражданам. Некоторые сельскохозяйственные предприятия получали государственные акты на право постоянного (бессрочного) пользования фактически обрабатываемого земельного массива, который также был распределён и на земельные доли граждан.
Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» была утверждена форма свидетельства на право собственности на землю. Официально было закреплено, что свидетельство на право собственности на землю является документом, удостоверяющим с момента регистрации право собственности на земельный участок и земельную долю при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также осуществлении иных действий по распоряжению земельными участками в соответствии с действующим законодательством. Необходимо признать тот факт, что выдача свидетельств на право собственности на земельные доли в 1994-1996 гг. проводилась в кратчайшие сроки без должной организации процесса. В частности, Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» предусматривалось завершение в 1996 году выдачи членам сельскохозяйственных организаций и другим гражданам — собственникам земельных долей свидетельств на право собственности на земельные доли. Выдача и регистрация свидетельств на право собственности на землю производилась бесплатно.
Особенности заключения основных гражданско-правовых сделок с земельными долями и с земельным участком, находящимся в общей долевой собственности
Словосочетание «оборот земель сельскохозяйственного назначения» закрепился в сознании фаждан как постоянное «движение земли», выражающееся в смене собственника, арендатора. Учитывая содержание понятия «оборот земель сельскохозяйственного назначения» можно применять словосочетание «рынок земель сельскохозяйственного назначения», поскольку эти два понятия взаимодополняющие и одно без другого существовать не может.
Наиболее точным представляется определение понятия земельного оборота, предложенное С. И. Герасиным. Земельный оборот — осуществляемый в соответствии с гражданским законодательством и особенностями, установленными земельным законодательством, и регистрируемый компетентными государственными органами переход права собственности, иных прав на земельные участки и доли в праве общей собственности на земельные участки посредством совершения гражданско-правовых сделок, а также посредством иных допускаемых земельным законодательством гражданско-правовых способов.126
В гражданском обороте могут находиться не только сами земельные участки, но и земельные доли (доли в праве общей собственности).
По гражданскому законодательству сособственник может совершать со своей долей любые сделки. При этом для возмездных сделок установлено преимущественное право покупки. Остальные сделки со своей долей участник общей долевой собственности совершает свободно.
В Законе об обороте земель (в редакции 18.07.2005 г.) сделки с долями разделены на те, которые можно совершить без выдела доли (установлен исчерпывающий перечень), и остальные. В последнем случае речь уже фактически должна идти о сделках с земельным участком, так как после выдела доли право долевой собственности на этот участок прекращается, а бывший сособственник превращается в единоличного собственника земельного участка, выделенного в счёт доли..
В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В связи с большим количеством участников общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, получение согласия всех участников практически невозможно. Можно согласиться с предложением 3. С. Беляевой и И. А. Иконицкой о необходимости внесения дополнений в ст. 246 ГК РФ о том, что особенности распоряжения земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися в долевой собственности, определяются земельным законодательством.
В случае недостижения, согласия среди участников долевой собственности относительно определения юридической судьбы земельного участка участниками инициируется процедура его раздела (выдела доли).
Представляется, что название Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не в полной мере соответствует его содержанию. Закон регулирует всего лишь два вида сделок с земельным участком, находящимся в долевой собственности: куплю-продажу и аренду. Остальные гражданско-правовые сделки (дарение, мена, договор пожизненного содержания с иждивением, внесение земельного участка или земельной доли в уставный капитал юридического лица и др.) остались неохваченными законом.
При изучении, например, в Орловской области практики регистрации основных гражданско-правовых сделок (купля-продажа и аренда) с земельными участками сельскохозяйственного назначения с 2002 года по 2008 год были выявлены следующие тенденции. Купля-продажа земельных участков, находящихся в общей долевой собственности получила своё распространение лишь с 2006-2007 гг. До этого, времени аренда была приоритетным1 направлением при» оформлении земельных отношений. Вместе с тем в Московской области, например, вопросы купли-продажи земельных участков были актуальны с первых дней принятияіЗакона об обороте земель.
Быстров указывает, что одной из причин недооценки института- аренды была односторонняя ориентация законодательства» 90-х годов на осуществление общих программ приватизации, земли. Институт аренды рассматривался лишь в качестве вспомогательного по отношению к праву собственности. С. В. Иванова считает, что8 необоснованно завышается значение права частной собственности- на природные ресурсы и занижается роль аренды природных ресурсов.1 Надо сказать, что проблемы развития арендных отношений существовали и ранее. Так, в конце 80-х годов писали, что широкому внедрению аренды и арендного подряда в колхозах и совхозах препятствуют : — неосведомлённость колхозников, работников совхозов и руководителей хозяйств об основных принципах и правилах арендных отношений, отсутствие экономически обоснованных и юридически опосредованных актов; — правовая незащищённость арендаторов, существующая у тружеников села боязнь негативных последствий, всевозможного притеснения в,случае укрепления материальной базы в процессе развития аренды, как это было с крестьянами в период сталинского «раскулачивания»; — торможение процесса аренды со стороны руководителей отдельных колхозов и совхозов; агропромышленных объединений и-специалистов сельского хозяйства из-за нежелания утратить прежнее административно-командное положение. В 1990-е годы существовала утверждённая Правительством РФ примерная форма договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. Как правило, указанную стандартную форму широко использовали на практике. Н. Н. Мельников, проведя анализ соглашений между собственниками долей и пользователями участков, заключённых до введения в действие Закона об обороте земель, классифицировал их следующим образом: 1) договоры аренды земельных долей, зарегистрированные в земельном комитете; 2) договоры аренды- земельных долей, не зарегистрированные в земельном комитете; 3) договоры аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей, зарегистрированные в земельном комитете либо в регистрационном управлении, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество-и сделок с ним; 4) незарегистрированные договоры аренды земельного» участка при множественности лиц со стороны арендодателей; 5) отсутствие письменной формы сделки при наличии/ отношений по использованию земли и выплате арендной платы.131
Необходимо отметить, что незарегистрированные договоры аренды земельного участка при множественности» лиц со стороны арендодателей и отсутствие письменной формы сделки при наличии отношений по использованию земли и выплате арендной платы имеют очень широкое распространение на практике. Принятый в 2002 году Закон об обороте земель, бьиг направлен на то, чтобы побудить всех фактических землепользователей пересмотреть сложившиеся-земельныеотношения, прежде не имеющие правового закрепления и юридической защиты.
