Введение к работе
Актуальность темы исследования. Зарубежный и отечест-зенный (до 1917 г) опыт подтверждает, что залог сельскохозяйственных земель является важным инструментом формиро-зания рыночной аграрной экономики, организации новой системы кредитно-финансового обеспечения земельной и аграрной реформ. Залоговые операции с земельными участками сельскохозяйственного назначения используются не только іля мобилизации земельной собственности в руках тех, кто способен эффективно работать на земле для расширения базы для кредитного обеспечения сельскохозяйственных товаропроизводителей. Одновременно они выполняют важные социально-экономические функции, связанные с формированием свободного аграрного предпринимательства, обеспеченного законом и защищенного судом, упорядочением оборота земли, созданием необходимых условий для оптимального соотно-ления крупного, среднего и мелкого землепользования, повы-пением социальной эффективности и рациональности использования и охраны земельных ресурсов страны.
Настоятельная необходимость залогового кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей особенно ощутила в настоящее время в условиях формирования новой экономической системы на селе, основанной на демократических тчалах и принципах аграрной экономики, когда сократились бюджетные дотации п субсидии сельскому хозяйству, усилился диспаритет цен на промышленные средства производства, /слуги агросервиса и сельскохозяйственную продукцию, обострился платежный кризис, который поставил в тяжелейшее финансовое положение сельскохозяйственные коммерческие организации и крестьянские (фермерские) хозяйства.
Послереволюционное российское залоговое право было ірезвьічайно упрощено по сравнению с залоговым правом зарубежных государств в силу того, что земля после Октября 1917 г. не признавалась в качестве предмета залога, а ГК. РФ 1922 г. не различал ипотеку (залог недвижимости) и заклад движимости. Отказ от монополии государственной собственности на землю, законодательное признание равенства частной, муниципальной, государственной и иных форм земельной собственности потребовали восстановить деление имущества іа движимое и недвижимое, отменить запрет на залоговые операции с землей, возродить правовой институт ипотеки (за-
«—З-?»
лог недвижимости), отграничить его от залога движимого имущества.
В настоящее время нормы об ипотеке (залоге недвижимости) содержатся в новом Гражданском кодексе Российской Федерации (части первой п. 2 ст. 334), нормативных актах о земельной и жилищной реформе, Земельном кодексе Российской Федерации 1991 г., который расширил права собственников земельных участков и вернул в законодательство нормы о праве собственника земельного участка сдавать земельный участок в залог.
Г'К РФ предусматривает принятие закона об ипотеке, регулирующего залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Ряд важных вопросов, относящихся к регулированию ипотеки (залогу земли), содержится в нормах ст. 41 Закона РФ «О залоге», который отсылает к специальному закону, содержащему регламентацию особого способа обеспечения обязательств при совершении залоговых операций, связанных с землей.
Б Программе законопроектных работ Государственное Думы РФ запланировано в самое ближайшее время принятие федеральных законов «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <:0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество II СДеЛОК С НИМИ», Об ОЦеНОЧНОЙ ДеЯТеЛЬНОСТИ В РОС-
списком Федерации». Идет работа над проектом Федерального закона «О залоге земель секьекохозяйствениого назначения».
Определенным ориентиром при подготовке этих законоЕ может быть признан правовой опыт Германии, в которой наиболее последовательно и полно гарантируются всем «инструментарием» частного права свобода личности, связанная ее свободой заключения договоров и свободным осуществлением предпринимательства.
Будучи законодателем моды в области ипотечного права Германия создала развитую спстеліу законодательства, основанную на принципах специальности, обязательности, гласности и старшинства, расчитанного на социально-ориентированную и чв определенной мере управляемую 'рыночную экономику. Поэтому ипотечное'право Германии оказало огромное влияние не только на страны континентального права, но і: па 'Японию, Турцию, в которых земельный участок, как и любое недвижимое имущество, рассматривается как самая луч-шая гарантия кредитоспособности заемщика. К числу важнейших источников обогащения современного российского ипо
г-*
їчііого права относится также использование правового опы-1 дореволюционной России, накопленного в ходе мпоговеко-т правовой регламентации ипотеки( залога недвижимости) )и соблюдении строжайших формальностей, распознаваемое і, записи в публичные, доступные для обозрения всех и каж-эго книги. Германское право также оказало заметное влия-іе па законопроектные работы по ипотечному праву России. езультатом таких законопроектных работ был проект Вот-інного Устава и Положение о порядке взыскания с недвн-имых имений 1893 г., которые явились самым значительным зстижением кодификационных работ на рубеже XIX—XX олетнй. Наиболее завершенная часть Проекта — Раздел I ) вотчинных правах» (110 статей — в составе первого раз-:ла выделим главу IV «О залоге недвижимости») и раздел «О вотчинных книгах» являются п сегодня одним из совер-еннейшнх образцов кодификации российского ипотечного >ава — была использована при подготовке современного юекта Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости», месте с тем речь может идти об использовании дореволюци-шого российского и современного германского правового [ыта регулирования ипотеки лишь в адаптированном виде учетом особенностей российской системы земельных отно-ений, определенных уровнем развития экономики и отечест-:нных правовых традиций.
Цели и задачи настоящеіі работы. Цель диссертационной іботьі — обобщить и проанализировать основные положения рманского законодательства о залоге сельскохозяйственных мель, обосновать выводы и предложения, которые могут >іть испельзованы для дальнейших научных исследований, также для законопроектной и правоприменительной рабо-I.
Исходя из намеченной цели поставлены следующие зада.
— рассмотреть законы, административные акты норматив-
)го характера, судебную практику как источники права, ре-
лпрующне залог сельскохозяйственных земель;
— определить в историко-правовом аспекте понятие зало-
сельскохозяйственных земель;
— изучить значение акцессорности, оборотоспособности и
[чности кредитора для классификации земельно-залоговых
іав;
исследовать основные требования залогодержате. обеспечиваемые залогом сельскохозяйственных земель;
исследовать общие принципы и область применен обеспечительной, оборотной, документальной и книжной ИІ теки;
дать характеристику проблем, связанных с заключеі ем, изменением и прекращением договоров залога сельско; зяйственных земель;
выявить основные характеристики сельскохозяйственн кредитных учреждений и земледельческих предпринимате.і ских объединений как участников ипотечного рынка;
изучить юридическое значение заполняемых госудг ственными органами поземельных книг и реестра договор залога сельскохозяйственных земель;
определить особенности принудительной реализации з ложенных сельскохозяйственных земель, на которые обраіг но взыскание.
Предмет исследования — органическая, динамичная развивающаяся целостная система нормативных актов Г« майского государства, регулирующих залог сельскохозяш венных земель и обеспечение банковских кредитов;
Методологической основой диссертации явились такие с щие методы исследования, как анализ и синтез, абстрагир ванне и обобщение, системный подход и т. д. Кроме того, б ли использованы частные методы исследегания: исторнческі формально-логический, сравнительное лрововедение.
Теоретические основы диссертации. Институт залога сел скохозяйствеиных земель — комплексная проблема разні отраслей правовой науки, в том числе и специально изуча; щих различные аспекты инвестиционного кредитования п< залог земли.
В дореволюционной юридической литературе институт з лога земли исследовался в трудах Л. А. Кассо, М. Я. Герце штейна, А. Э. Вормса, В. С. Мартынова, К. Победоносцев А. В. Гантовера, Д. И. Мейера, Н. Л. Дювернуа, Г. Ф. Ше шеневича, А. С. Звоницкого, А. Фрейтаг-Лоринговена. Ва> пые проблемы развития правоотношений на ипотечном ры ке затрагивали в своих исследованиях видные деятели Ро сийского государства XIX — начала XX века: С. Ю. Вип П. Д. Кисплев, С. С. Ланский, В. К. Плеве, Я- И. Ростовце П. А.Столыпин, В. Н. Чичерин.
—6—
Правовые проблемы формирования рынка земли и рефор-провапия инвестиционного кредитования под залог земли в оследине годы отражены в исследованиях ученых-реформа-эров из среды юристов-аграрников: Г. Е. Быстрова, Ю. Г. чарнкова, И. А. Иконницкой, Б. Д. Клюкина, В. А. Кикотя, [. А. Сыродоева, Л. П. Фоминой, общие проблемы граждап-ко-правового регулирования рыночных земельных отношений - в работах А. Г. Быкова, В. А. Дозорцева, Ю. X. Калмыко-а, А. И. Масляева, А. Л. Маковского, В. П. Мозолина, В. А. 'ахмиловпча, О. Н. Садикова, Е. А. Суханова, С. А. Хохлова, >. Ф. Яковлева. Три года назад впервые появилась работа >. М. Будилова, содержащая сравнительный анализ залого-ого права России и ФРГ, но за ее пределами остались пра-овые проблемы залога сельскохозяйственных земель. Проб-емы регулирования ипотечного рынка в сельском хозяйстве, осударственной поддержки инвестиционного кредитования од залог земли, развития внебюджетных форм финансирована и кредитного механизма, стимулирующего приток средств [зселення, свободного капитала коммерческих организаций [ банковских структур при реализации земельной и аграрной іеформ, остаются нерешенными. С этих позиций представляйся необходимым изучение германской юридической модели алога сельскохозяйственных земель для того, чтобы уверенее шределить возможные пути формирования российской системы инвестиционного кредитования под залог земли в соответ-:твни с требованями рыночно-регулируемой и социалыю-ори-нітированпой земельной политики Российского государства.
Диссертационное исследование строится на трудах немецких юристов Ю. В. Гедеманна, Рудольфа Зомма, Клауса Пе-гера Фоллака, В. Зайфферта, В. Бергмана, Г. Геррманна, Z. Вуннера, А. Муциуса. При подготовке диссертации исполь-ювались научные публикации Института Восточноевропей-:кого права, которые регулярно издаются в Киле, и Немецкого фонда международного правового сотрудничества, которые издаются в Бонне.
Научная новизна диссертационной работы. Диссертация является одной из первых попыток комплексного исследования эволюции германского законодательства о залоге земель сельскохозяйственного назначения для выявления механизма, обеспечивающего привлечение реальных инвестиционных ресурсов в аграрную экономику при совершении залоговых операций с землей как необходимого атрибута развитого рынка сельскохозяйственных земель.
Новые или содержащие элементы новизны результат состоят в следующем:
систематизированы в обобщенном виде материалы нормативно-правовых актах, регулирующих залог сельскі хозяйственных земель, которые классифицированы на зак< пи; акты, издаваемые правительством в силу предоставлеї пых ему особых полномочий: акты по вопросам исключптел: ной компетенции федерального законодателя, конкурирующее компентенции Федерации и земель, исключительной КОМПІ тенцин земель; особо в диссертации выделены общие акт гражданского законодательства, занимающие доминирующе положение в системе источников германского ипотечного пр; ва;
изучение зарубежного европейского законодательств регулирующего залог сельскохозяйственных земель, убежді ет, что в странах континентальной Европы достигнута разліп пая степень европейской унификации и доминирующей тег денцней в этой сфере является гармонизация ипотечного пр; ва стран ЕС, России и других стран Центральной и Восто' ной Европы, которая нашла отражение в Типовом Закої «Об операциях с обеспечением», разработанного Европеі екпм банком реконструкции и развития;
выявлена эволюция правовых взглядов на залог земе." сельскохозяйственного назначения по раннегермаиском; средневековому и современному германскому праву, отказаі шемуся от понимания залога как сделки, отождествляемо ранее с куплей-продажей, соединенной с правом выкупа, утвердившего понятие залога как вещного права, на основг пни которого залогодержатель отыскивает земельный учг сток, обремененный залогом, из третьих рук;
раскрыт генезис российских форм залога сельскохозяг ственных земель от Русской Правды, Новгородской и Пскої ской Судной грамот, других средневековых источников россш" ского ипотечного права до Банкротского Устава от 19 декабр 1800 года и проекта Вотчинного Устава 1893 года, объявившег о начале широкой реформы прежней системы российского за логового права, ограничивавшего свободу земельного cot спгенника по распоряжению недвижимым имуществом;
выявлено сходство юридических конструкций гермаг скоп и российской ипотечной системы, которое проявляется, частности, и в легальном определении ипотеки, данном в с~ ст. 1.154, 1587 тома X свода законов Российской империи ШЗГГУ;
^»{5 сел
— дана правовая характеристика земельно-залоговых '
прав, образованных в качестве обобщенного наименования
для правовых институтов ипотеки, поземельного и рентного
долга, относящихся к вещным правам;
выявлена взаимосвязь между залогом сельскохозяйственных земель и обеспеченным требованием, которое дает залогодержателю право либо за определенную денежную сумму реализовать обремененный земельный участок на принудительных аукционных торгах, либо обратить взыскание на заложенный земельный участок в форме принудительного управления;
па основе новейшего законодательства обосновано содержание института залога сельскохозяйственных земель как комплексного правового института, в состав которого входят как общие положения, относящиеся ко всем видам залога сельскохозяйственных земель, так и правовые нормы, регулирующие отдельные виды залога сельскохозяйственных земель;
анализ таких правовых признаков земельно-залоговых прав как акцессорность, наличие или отсутствие ипотечного свидетельства позволяет классифицировать их на обеспечительную ипотеку, оборотную ипотеку., поземельный (рентный) долг, документальную оборотную ипотеку, документальный поземельный (рентный) долг, книжную обеспечительную ипотеку, книжную оборотную ипотеку, книжный поземельный (рентный) долг;
раскрыто и уточнено с учетом новых социальных и правовых факторов понятие предмета ипотеки, которым охватывается как ограниченная часть верхнего почвенного слоя земельного участка, отраженная в земельно-кадастровой документации, так и существенные составные части недвижимого имущества, например, здания, сооружения, многолетние насаждения, то есть все то, что прочно связано с земельным участком;
современный этап развития германского ипотечного права отмечен значительным повышением роли поземельного долга, который в отличие от ипотеки неакцессорен и существует в первоначальном размере даже тогда, когда кредит, который нужно обеспечить, уже частично погашен;
исследована смешанная система организации ипотечного кредитования, включающая в себя одновременно и универсальные, и специализированные кредитные учреждения,
—9—
центральное место среди которых занимают Сельскохозяйственный ретный банк, Немецкая кооперативная касса, а также ипотечные банки — частноправовые кредитные учреждения специализирующиеся на выдаче кредитов под залог земельных участков, выпуске ипотечных закладных писем, предоставлении коммунальных кредитов;
— на основе рассмотрения системы кредитных сельских кооперативов — правопреемников кредитных учреждений, созданных Ф. Ф. Ргйфайзепом в 60-х годах XIX века, выявлен механизм мобилизации свободных денежных капиталов и доходов н предоставления их под залог земельных участков;
сформулированы и обоснованы принципы государственной регистрации залога сельскохозяйственных земель (заявительный, разрешительный, приоритета, публичности документов), определено содержание поземельной книги, ипотечной закладной, а также регистрационного разрешения, которое имеет преимущество перед другими средствами доказывания;
обоснована необходимость надежного эффективно действующего механизма защиты прав л законных ннтересог залогодержателей при отчуждении заложенного земельногс участка несостоятельного должника в порядке принудительного исполнения.
В результате проведенного исследования формулируются выводы и предложения, которые могут быть использованы при кодификации российского сельскохозяйственного ипотечного права и которые также выносятся на защиту:
па основе сравнительно-правого и исторического анализа германского и российского законодательства аргументируется вывод о том, что залог сельскохозяйственных земель (ипотека) должен рассматриваться как вещное право каь право самостоятельное и дополнительное;
принятие нового Гражданского кодекса открывает новые перспективы для широкой организации работ по кодификации сельскохозяйственного ипотечного права. Основные задачи кодификации — расширение базы долгосрочного кредитования сельскохозяйственных коммерческих организаций і крестьянских (фермерских) хозяйств, упорядочение обороте земель сельскохозяйственного назначения, закрепление сбалансированного надежного механизма защиты прав залогодателя ті залогодержателя;
— 10—
детальный анализ опыта кодификации российского и ермапского ипотечного права па рубеже XIX—XX столетий и і современных условиях позволяет обосновать вывод о то:.:, !то кодификация должна проводиться на базе Федерального іакона «О залоге недвижимости (ипотеке)», в котором должен быть выделен раздел «Залог земель сельскохозяйствен-юго назначения»;
мировая практика показывает, что развитие всеобъемлющей системы залогового кредитования возможно лишь при даом условии, если реально обеспечено свободное для всех собственников земли, в том числе и граждан, занятых пред-ірпнпмательством на селе, владение, пользование и распоряжение землей в интересах как самих собственников, так п во зееобщих, локальных, региональных п всенародных интересах. С этих позиций надо признать необоснованными попытки авторов Земельного кодекса, принятого Государственной думой РФ 22 лап 199G г., вытравить из законодательства зее, что связано со свободой земельного оборота, запретить їалог земель сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств;
кодификация сельскохозяйственного ипотечного законодательства не может осуществляться без четкой системы регистрации права собственности на землю граждан и гориди-іескїіх лиц, сделок с земельными участками, строгого юридического оформления возникновения и прекращения прав на ;емельные участки, базирующихся на договорной основе;
в диссертации обосновывается положение о необходимости включения в Земельный кодекс РФ и федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество п сделок с ними» норм о внесении в поземельную книгу записей, удостоверяющих право собственности на земельную долю н земельный участок участников (членов) сельскохозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, созданных на базе реорганизации колхозов и совхозов;
в качестве важнейшего условия действительности сде-10к с земельными участками в Федеральном законе «О земельном рынке» должно быть также закреплено требование э том, что Комитет но земельным ресурсам и землеустройству района или города осуществляет государственную регистрацию залога земельного участка по месту его расположе-
ния и выдает новые Документы или выносит изменения в документы, удостоверяющие земельные права, возникшие в результате сделки;
изучение широкого круга работ немецких и дореволюционных русских юристов, преодолевших взгляд на залог как на отчуждение, связанное с ограничением прав должника по распоряжению заложенным земельным участком, позволяет обосновать положение о том, что собственник земельного участка, обременного залогом, не должен быть закабален договором залога, и вправе продавать его или отчуждать иным образом;
приспосабливая нормы сельскохозяйственного ипотечного права к потребностям развивающегося рынка сельскохозяйственных земель, кодификация должна усилить механизм защиты банков, специализирующихся на предоставлении кредитов под залог сельскохозяйственной недвижимости и мобилизовать ресурсы посредством выпуска закладных — ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом;
помимо специальных кредитных учреждений, занимающихся инвестиционным кредитованием под залог сельскохозяйственной недвижимости, в кредитную систему по опыту Германии должны быть включены также сельскохозяйственные кредитные кооперативы (товарищества), формируемые с целью накопления достаточных капиталов для инвестирования под залог земли. Для этого понадобится ввести систему государственных гарантий фондов кредитных кооперативов: фонда привлекаемых сбережений населения, фонда субсидий кредитов коммерческих организаций, предоставляемых кредитному кооперативу;
— представляется необходимым закрепить определенные
ограничения свободы совершения залоговых операций на рын
ке сельскохозяйственных земель в соответствии с требовани
ями, установленными п. 2 ст. 260 ГК и установить особый по
рядок обращения взыскания на земельный участок, обремен-
нын залогом.
Практическая значимость работы состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и практические выводы могут быть использованы при разработке нового и совершенствования действующего законодательства. Ряд положений диссертации может оказаться полезным в деятельности правоприменительных органов и хозяйствующих субъектов. Работа может использоваться в учебном процессе при рассмотре-
к-:}2;чза
ш правового регулирования залога земель сельскохозяй-вепного назначения. Возможно, теоретические выводы, со-фжащпеся в диссертации, помогут исследователям в дальней-ей разработке правовых проблем залога земель сельскохо-шственного назначения.
Апробация результатов исследования. Диссертация об-ждалась и рецензировалась на кафедре аграрного и эколо-ческого нрава Московской государственной юридической садемии. Положения диссертации опубликованы в статьях.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, че-лрех глав, объединяющих тринадцать параграфов, заключе-ія и библиографии.
