Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Правовая природа купли-продажи земельных участков
1. Основы правового регулирования купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности 11
2. Источники правового регулирования купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности 36
ГЛАВА 2. Объекты и субъекты отношений купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности
1. Объекты отношений купли-продажи земель 71
2. Субъекты отношений купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности 95
ГЛАВА 3. Основания и порядок заключения договора купли-продажи земельного участка государственной и муниципальной собственности
1. Особенности договора купли-продажи земельных участков (купчей) и его существенные условия 125
2. Основания заключения договора купли-продажи земельных участков государственной и муниципальной собственности 145
3. Порядок заключения договора купли-продажи земельных участков государственной и муниципальной собственности 163
Заключение 182
Библиография 185
- Основы правового регулирования купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности
- Источники правового регулирования купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности
- Субъекты отношений купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности
- Особенности договора купли-продажи земельных участков (купчей) и его существенные условия
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Как известно до начала 90-х годов земля находилась в исключительной собственности государства, соответственно полностью была исключена из оборота. Поэтому с переходом России на рыночные формы хозяйствования, основным направлением государственной политики в области земельных отношений стало проведение земельной реформы, одной из задач которой явилось введение многообразия форм собственности на землю посредством передачи земель из государственной собственности в собственность граждан и юридических лиц.
В этих условиях публичные образования: Российская Федерация в целом, ее субъекты и муниципальные образования, наделенные Конституцией Российской Федерацией правом земельной собственности, стали главными участниками земельного рынка, называемого в литературе «первичным», на котором и происходит первоначальное формирование нового класса земельных собственников - граждан и юридических лиц. То есть без существования «первичного» земельного рынка невозможно в принципе формирование рыночных земельных отношений в целом.
Принято считать, что земельные рынки являются наилучшим механизмом перераспределения земельных ресурсов в пользу более эффективных собственников, общепризнанно также, что купля-продажа земли является одним из основных составляющих земельного рынка, показателем его эффективной работы.
Кроме того, особенностью проводимой в России земельной реформы стало закрепление принципа платности использования земли, в содержание которого как одна из форм такой платы, входит и плата за предоставленную государством земельную собственность. Поэтому на первичном земельном рынке земля предоставляется чаще всего за определенный выкуп - денежную сумму, выплачиваемую лицом, желающим иметь в собственности земельный участок, то есть посредством купли-продажи.
После вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации серьезно изменилась практика отношений, связанных с куплей-продажей земли. И опыт применения новых норм показал, что они далеки от совершенства, хотя сегодня купля-продажа как способ перераспределения государственных земель и способ осуществления публичными образованиями правомочий собственника, является одной из распространенных сделок на уже сложившемся и активно функционирующем земельном рынке. Так, только в г. Саратове в 2003 году органами местного самоуправления было совершено 366 сделок купли-продажи земельных участков .
Поэтому необходимо детальное правовое регулирование всего процесса осуществления купли-продажи земли на первичном земельном рынке, закрепление сложившихся отношений, устранение противоречий и совершенствование законодательства в этой области.
Такое регулирование должно осуществляться в соответствии с определенными принципами, вытекающими из природы земельных отношений: и в первую очередь с теми, которые устанавливают учет значения земли как основы жизни и деятельности народов, национального богатства государства, приоритета использования и охраны земли как природного объекта и ресурса, являющихся первичными в земельных отношениях, имущественные отношения должны быть вторичными, опосредованны ими.
Таким образом, регулирование имущественных земельных отношений специфично и не может осуществляться исключительно по общегражданским принципам и нормам, установленным для всех вещей без учета особенностей их общественной значимости и ценности.
Состояние научной разработанности темы: тема диссертационного исследования носит комплексный характер. Вопросы, касающиеся правового обеспечение отношений купли-продажи, затрагивали в своих работах отечественные ученые-цивилисты: В.В. Витрянский, В.А. Дозорцев, О.С. Иоффе, Л.А. Лунц, Н.Н. Мисник, И.Б. Новицкий, И.А. Покровский, См: Годовой отчет Комитета по управлению ресурсами и землеустройству г. Саратова за 2003 год В.А. Рыбаков, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.А. Тархов, Ю.К. Толстой, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневич и другие.
Земельно-правовые аспекты сделок с землей исследовались следующими отечественными учеными: Г.А. Аксененком, Ф.Х Адихановым, С.А. Боголюбовым, Г.Е. Быстровым, НН. Ведениным, Б.В. Ерофеевым, Ю.Г. Жариковым, И.А. Иконицкой, Н.И. Красновым, К.Г. Пандаковым, И.Ф. Панкратовым, Н.Т. Разгельдеевым, Н.А. Сыродоевым, А.Е. Черноморцем, Г.В. Чубуковым и другими.
Целью настоящей работы является исследование правового механизма осуществления купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, правоприменительной практики, сложившейся в процессе совершения таких сделок, подготовка практических рекомендаций по совершенствованию законодательства, а также выявление общего и особенного в нормах гражданского и земельного законодательства, регулирующего указанные отношения.
Для реализации указанных целей поставлены следующие задачи:
определение правовой природы купли-продажи земельных участков;
выявление особенностей правового механизма купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности;
обобщение и анализ действующего федерального земельного и гражданского законодательства, регулирующего осуществление купли-продажи земельных участков на первичном земельном рынке, анализ законодательства субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в области регулирования тех или иных аспектов купли-продажи земельных участков;
формирование и обоснование предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего отношения в данной области.
Объектом исследования является правовая природа и особенности правового механизма осуществления купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Предметом исследования является система норм, регулирующих куплю-продажу земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также практика применения нормативных правовых актов, регламентирующих указанные отношения.
Методологической основой исследования стал диалектический метод, а также ряд других общенаучных методов познания (индукция, дедукция) и частно-научных методов: сравнительный, логический, статистический, исторический, системно-структурный и другие.
Научная новизна работы заключается в том, что она по существу является первым специальным монографическим исследованием земельно-правовых аспектов функционирования первичного земельного рынка и одного из важнейших его составляющих - купли-продажи земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
На защиту выносятся следующие выводы и положения, содержащие элементы научной новизны:
1. При осуществлении правового регулирования купли-продажи земель государственной или муниципальной собственности требуется более четкое размежевание норм гражданского и земельного законодательства. Особый - земельно-правовой аспект в регулировании купли-продажи земельных участков государственной и муниципальной собственности вытекает из специфики объекта этого правоотношения — земли, и его субъектного состава - Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований - собственников земельных участков.
Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует общие положения купли-продажи: понятие договора купли-продажи, его признаки и форма, общие положения о заключении договора и др., то есть то, что касается любых объектов гражданских прав. Совместно гражданским и земельным законодательством регулируются такие аспекты купли-продажи земли как: условия договора; стороны, способные его заключать, их права и обязанности. Здесь земельное законодательство устанавливает особые нормы, как правило, дополняющие действующие нормы гражданского законодательства, а в некоторых случаях изменяющие их. Исключительно земельным законодательством формируется земельный участок как недвижимое имущество, как объект, способный участвовать в гражданском обороте, а также основания и порядок заключения договора купли-продажи объектов земельных отношений, где на стороне продавца выступает уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления.
2. Статьи 552, 553 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие продажу недвижимого имущества, в том числе расположенного на земельном участке, необходимо привести в соответствие с земельным законодательством, провозгласившим принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». То есть на основе земельного законодательства, в общих нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо установить положение о запрете на продажу отдельно здания, строения и сооружения и земельного участка, на котором они расположены, если они принадлежат одному лицу.
3. В соответствии с земельным законодательством можно выделить объекты земельных отношений, способные выступать предметами договора купли-продажи: земельный участок и земельная доля, которые, прежде всего, являются составляющими всего земельного фонда Российской Федерации, то есть природными объектами и ресурсами. Поэтому их оборот должен осуществляться с учетом норм и принципов земельного законодательства.
Часть земельного участка, являясь объектом земельных отношений, не может являться предметом купли-продажи, так как при ее продаже необходимо формирование новых объектов — выделенного и оставшегося земельных участков, после чего ее статус в качестве «части земельного участка» утрачивается.
4. Основой для определения правового статуса земельного участка, в том числе его оборотоспособности, является разделение всех земель Российской Федерации на категории, предусмотренные земельным законодательством. В связи с этим в соответствии с п. 1 ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо принятие Федерального закона «О переводе земель из одной категории в другую», в котором целесообразно предусмотреть основания перевода земель из одной категории в другую, порядок рассмотрения и принятия решений о таком переводе, основания для отказа в переводе, особенности перевода земель различных категорий земель в другую категорию.
5. Основанием для отнесения земельных участков к тому или иному виду публичной собственности в процессе разграничения государственной собственности на землю, служит правовое положение земельного участка, существующее у него на момент формирования соответствующих перечней земельных участков. Поэтому требуется внести указанное дополнение в Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» в части определения такого момента времени, так как на сегодняшний день такая норма в законодательстве о разграничении государственной собственности на землю отсутствует.
6. Предоставление земельных участков из земель государственной и муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам в собственность за плату является предпосылкой заключения договора купли-продажи этого участка, в котором на стороне продавца всегда будет выступать уполномоченный на то государственный орган исполнительной власти или местного самоуправления. На основании земельного законодательства предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков в собственность за плату, то есть порядок выкупа, можно разделить на: осуществляемое на земельных торгах (конкурсах, аукционах) как преимущественный способ, обеспечивающий наибольшую открытость и прозрачность этой процедуры, и, предоставление, осуществляемое по заявлению заинтересованного лица в случаях, перечень которых исчерпывающе приведен в земельном законодательстве Российской Федерации.
7. Необходимо законодательно определить соотношения юридической силы решения государственного или муниципального органа власти о предоставлении земельного участка в собственность и заключаемого в соответствии с ним договора купли-продажи. В связи с этим предлагается внести дополнение в п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что решение определяет лишь саму возможность предоставления в собственность гражданину или юридическому лицу земельного участка. Условия же такого предоставления, то есть будущей сделки должны предлагаться в проекте договора купли-продажи, заключение которого должно происходить в соответствии с действующим законодательством по взаимному волеизъявлению сторон.
8. Целесообразно внести дополнение в статью 34 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепив норму об определении цены земельного участка, выкупаемого гражданами у органов государственной власти или местного самоуправления для целей, не связанных со строительством. Учитывая ст. 7 и ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» об обязательном проведении оценки при продаже объектов оценки, принадлежащих публичным собственникам и предположении об установлении рыночной стоимости объекта оценки, если иная не названа в законе, непосредственно регулирующим эти отношения, договор купли-продажи в этой ситуации, должен заключаться по его рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком.
Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и практически выводы могут использоваться при разработке нового и совершенствовании действующего законодательства путем внесения изменений и дополнений в него. Выводы, сделанные в работе могут быть также использованы практическими работниками в процессе правоприменительной деятельности. Материалы диссертации могут быть также использованы в процессе преподавания земельного и гражданского права. Работа может быть также использована научными работниками для дальнейшего исследования этой, а также смежных с ней тем.
Структура диссертации состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии.
Апробация результатов исследования: Диссертация выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Саратовской государственной академии права», обсуждена на заседании Сектора развития регионального законодательства имущественных отношений, социальной защиты и права безопасности жизнедеятельности при Поволжском региональном институте законотворческой деятельности ГОУ ВПО СГАП, а также на кафедре земельного, сельскохозяйственно -кооперативного и трудового права ГОУ ВПО СГАП. Положения диссертации использованы в учебном процессе при подготовке федеральных и мировых судей на базе «Учебно-методического центра - Правовая поддержка» ГОУ ВПО СГАП.
Основные положения и выводы работы изложены автором в выступлениях на научно-практических конференциях, а также в публикациях.
Основы правового регулирования купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности
По своей сути купля-продажа - явление экономическое: вещь предоставляется в собственность покупателя за определенную денежную сумму.
Но, говоря об экономическом аспекте купли-продажи земли, нельзя не учитывать тот факт, что без правового содержания, закрепления и оформления совершить данное действие практически невозможно.
Исследование купли-продажи земли как правового явления, как правоотношения, то есть общественного отношения, урегулированного нормам права необходимо начинать с определения правовой природы указанного правоотношения. И в первую очередь нужно выявить факторы, определяющие специфику указанных отношений, обозначить истоки, предпосылки их существования, основные начала и главные идеи, на которых должно строиться их правовое регулирование.
Для уяснения правовой природы отношений купли-продажи земли необходимо выяснить предпосылки для ее осуществления. В силу того, что объектом земельных правоотношений является земля, все эти отношения по своему правовому характеру должны быть отнесены к одной категории отношений - земельных правоотношений, что и отличает их от других правоотношений1. Все земельные отношения относятся к особой категории общественных отношений. Урегулированные нормами права земельные отношени принимают характер правовых. Все земельные правоотношения являются юридической формой выражения и закрепления экономических отношений в области использования земли как своеобразного объекта собственности и представляют собой особый вид волевых общественных отношений . Поэтому развитие отношений купли-продажи земли неотделимо от существования института собственности. Собственность - это исторически изменчивая категория, поэтому изменения в сфере отношений собственности находят соответствующее отражение в системе правовых норм, в том числе и регулирующих куплю-продажу земельных участков. Перемены, происшедшие в России в начале 90-х годов в социально-экономической жизни страны, затронули отношения собственности, коренным образом изменили и земельные правоотношения. В результате этих перемен были закреплены новые формы собственности, а также отпал ряд ограничений, связанных с правомочиями собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Они нашли отражение в новом гражданском и земельном законодательстве, в связи с чем, у граждан-собственников появилось право использовать принадлежащее им имущество не только для удовлетворения личных потребностей, но также для предпринимательской и любой другой, не запрещенной законом деятельности, а также иным способом распоряжаться им, не нарушающая закона, прав и интересов других лиц. Собственность - это экономическая категория и в этом качестве она сопутствовала человечеству практически на всех этапах его развития. Каждой общественно-экономической формации соответствовал свой тип отношений собственности, который в наибольшей степени определял основу такого общества, характер других имущественных отношений, складывающихся в нем. К. Маркс определил собственность как «присвоение, отношение к условиям производства как к своим» . Это наиболее общее определение собственности, раскрывающее его общественную природу, то есть по сути разделение вещей на «свои» и «чужие». Из данного определения можно сделать вывод, что собственность - есть отношение лица к вещи. Собственность не может существовать без того, чтобы лица, которые не являются собственниками, не относились бы к вещи как к чужой. Следовательно, собственность - это, прежде всего, отношение между людьми, и, следовательно, это общественное отношение2. Кроме того, собственность направлена на определенную вещь, существует относительно определенной вещи и без этой вещи бессмысленна (исключение составляют лишь имущественные права, которые также включены в объекты гражданских прав, в том числе права собственности ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации ). Таким образом, собственность, в том числе на землю, является вещным отношением, сопровождаемым вещным правом, под которым определяют право, предметом которого является вещь в материальном значении слова, закрепляющее принадлежность (присвоенность) этой вещи и отношение лица к ней, то есть непосредственное господство над вещью через совокупность определенных правомочий, и пользующееся абсолютной защитой4. Следовательно, отношения собственности на землю носят имущественный характер и являются имущественными общественными отношениями. Собственность также основана на волеизъявлении того или иного лица — собственника. Без соответствующего волевого акта уполномоченного лица — претендующего на собственность земли - данное отношение невозможно. 14 Гегель говорил, что «собственность - это помещение воли в вещь» . Следовательно, отношения собственности имеют также и волевое содержание. Таким образом, любым отношениям собственности, в том числе на землю присущи следующие основные признаки: это имущественное, волевое общественное отношение. Категория собственности на землю неотделима от понятия права собственности на нее, так как право юридически закрепляет отношение к вещи «как к своей», узаконивает такое отношение. Как отметил В.А. Тархов, что всегда необходимо дополнять признаки собственности правом собственности, ибо, всякое определение собственности должно в какой-то мере раскрывать содержание понятия и определения права собственности, должно показывать содержание этого права .
К. Маркс и Ф. Энгельс определяли, что «право само по себе ничего не дает, а только санкционирует существующие отношения»3. Из этого определения следует, что экономические по своей природе отношения собственности юридически закрепляются в правовой категории «право собственности», и, по словам Маркса, «санкционируют их».
На основании этого можно сделать вывод, что собственность на землю является категорией экономической, а право — юридической, а также что эти два понятия неотделимы друг от друга.
Источники правового регулирования купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности
С началом проведения земельной реформы появилась возможность введения земли в гражданский оборот. Для эффективного проведения земельной реформы должны неразрывно друг от друга учитываться следующие аспекты: политический - создание нового земельного строя и перераспределение земель среди эффективных собственников; экономический - обеспечивающий рост валового национального продукта в результате введения земли в оборот; социальный - направлен на создание конкурентноспособного земельного рынка, обеспечивающий свободный доступ лиц на данный рынок и социально справедливое перераспределение земель; правовой - отвечающий за создание юридически обоснованной правовой базы, регулирующей указанные процессы1. Таким образом, земельное законодательство является неотъемлемой частью земельной реформы, ее правовым сопровождением, важным элементом, обеспечивающим формирования рыночной экономики в России. Для того, чтобы дать характеристику действующих нормативных правовых актов, регулирующих куплю-продажу земельных участков государственной или муниципальной собственности, необходимо определить как происходило становление земельного законодательства с начала проведения земельной реформы. Формирование современного земельного законодательства началось в начале 90-годов XX века, когда произошедшие экономические и политические потребовали изменений и в земельных отношениях, а, следовательно их закрепления в законодательстве. Коллектив авторов Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь становление нормативной правовой базы, регулирующей функционирование земельного рынка разделяют на несколько этапов . Для первого этапа, хронологические рамки которого относятся к 1990 -1993 годам характерен переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственной собственности на землю к легальному признанию множественности ее форм, а также постепенное разрешение совершения некоторых сделок с переданными в собственность земельными объектами. Итак, среди первых пореформенных нормативных земельных актов можно выделить: Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 года2 закрепивший право граждан, создающих крестьянское (фермерское) хозяйство, на получение земельного участка, в том числе в частную собственность. Данный Закон также впервые упоминает о купле-продаже гражданам земель государственной собственности, предусмотрев, что «при продаже земли в частную собственность оформляется договор купли - продажи, форма которого утверждается Советом Министров РСФСР. Заключение договора купли - продажи производится в нотариальном порядке после отвода земельного участка в натуре (на местности). Договор регистрируется в исполкоме районного (городского) Совета народных депутатов и служит основанием для выдачи государственного акта, удостоверяющего право частной собственности на землю. Предусматривается также совершение купли-продажи предоставленных земельных участков и между гражданами, хотя под контролем земельных комиссий, которые принимают решение о возможности сделки с учетом установленных предельных размеров крестьянского хозяйства, необходимости сохранения сельскохозяйственного использования земельного участка, а также профессиональной подготовки покупателя для использования земли. И только решение указанного органа может являться основанием для заключения договора купли - продажи. Закон РСФСР «О земельной реформе» 23 ноября 1990 года1, который закрепил право граждан на передачу им в собственность земель сельскохозяйственного назначения. Указанный Закон также установил мораторий на осуществление купли-продажи переданной им в собственность земли, за исключением ее продажи органам государственной власти. Закон РСФСР от 11 октября 1991 года «О плате за землю» , который с соответствующими изменениями и дополнениями действует и по сей день, установил один из главных принципов действующего земельного законодательства - платность использования земли, а также определил формы такой оплаты.
Закон РСФСР «Об изменениях и дополнениях к Конституции (Основному Закону) РСФСР» закрепил право частной собственности на землю на уровне Основного закона, одновременно подтверждая мораторий на куплю-продажу земли сроком на десять лет.
Настоящим событием и достижением начавшейся земельной реформы стало принятие в 25 апреля 1991 года Земельного кодекса РСФСР3, который также закрепил многообразие форм собственности на землю, определил основания и порядок предоставления гражданам земельных участков различных категорий и для различных целей за плату и бесплатно, тем самым создав реальные условия для формирования в стране первичного земельного рынка. Относительно купли-продажи земельных участков Земельный кодекс отсылал к Конституции РСФСР.
Субъекты отношений купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности
Как уже отмечалось, правовое регулирование купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности, имеет ряд особенностей, связанных помимо объектов этих правоотношений с его субъектами. Поэтому изучение субъектного состава указанного правоотношения, определение их правового статуса и компетенции является важной частью исследования, помогающей уяснить правовую специфику этого отношения, а также его место и роль в функционировании всего земельного рынка, называемого - первичным.
Субъекты (стороны) правоотношения - это участники правоотношения, обладающие взаимными правами и обязанностями. В теории государства и права субъекты правоотношений разделяются на индивидуальных и коллективных. Индивидуальными субъектами являются граждане государства, иностранные граждане, лица без гражданства или имеющие двойное гражданство. Среди коллективных субъектов выделяют государственно-территориальные образования (государства, субъекты федераций, муниципальные образования), а также организации (государственные органы и организации, общественные объединения, коммерческие структуры и др.)1.
Государство, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования и органы власти по своей юридической природе являются юридическими лицами публичного права, которые могут быть наделены гражданской правосубъектностью, и вместе составляют подвид юридических лиц - «юридические лица публичного права» (публично-правовые образования). Государство, федеральные и муниципальные образования в совокупности представляют отдельную организационно-правовую форму: публично-правовых образований, «публично-территориальное образование», а по отдельности - типы данной организационно-правовой формы .
Для определения правового статуса Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований как участников гражданского оборота, необходимо определить особенность их правосубъектности, которая заключается в разграничении публично-правового и гражданско-правового статусов в их юридической личности, а также необходимо определить взаимосвязь и взаимозависимость этих статусов. Итак, с одной стороны, данные субъекты выполняют публично-правовую функцию - выступают регуляторами общественных отношений, то есть властно управляют ими, в том числе сами определяют круг отношений, непосредственными участниками которых они являются. С другой стороны, государство и местное самоуправление являются собственниками определенного имущества и, следовательно, носителями частно-правовых интересов. Необходимо разделять эти две функции, определяя: в каком случае государственные или муниципальные органы управляют (в том числе осуществляют функцию контроля) за оборотом прав на земельные участки, а в каком различными способами осуществляют полномочия собственников, в том числе, выступают участниками земельного оборота в качестве сторон гражданско-правовых договоров. В земельных отношениях функциями управления земельными ресурсами, со стороны публичных образований, на наш взгляд, являются мониторинг земель, землеустройство, государственный земельный кадастр, государственный контроль за использованием и охраной земель и др. Кроме того, законодательное регулирование всех общественных отношений, в том числе и земельных, наказание виновных в нарушении законодательства, в том числе земельного и др. - управленческие функции государства, распространяющиеся на все отрасли права. Частно-правовая функция осуществляемая публичными образованиями, вытекает из реализации права собственности, то есть из их полномочий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Реализуя частно-правовой интерес, публичные образования участвуют в гражданском обороте, на первичном земельном рынке в качестве продавцов земельных участков с учетом присущих им особенностей. Общие правила, касающиеся правового положение сторон договора купли-продажи, в том числе и с участием публичных образований, закреплены в гражданском законодательстве. Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами любого договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Поэтому субъектов купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности необходимо рассматривать с двух сторон. В качестве продавца, как правило, выступает собственник недвижимости или уполномоченное им лицо. Продавцом земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности выступает уполномоченный от имени государства или муниципального образования государственный орган или орган местного самоуправления. Закрепленное в ходе земельной реформы многообразие форм собственности на землю означает не только введение частной собственности. Исходя из законодательства Российской Федерации, можно сделать вывод также и о многообразии форм государственной собственности. Это означает, что единого собственника государственных земель, как это было раньше, не существует. Законодательство России, говоря о государственной собственности на землю, исходит из принципа ее разграничения на федеральную собственность - собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность
Особенности договора купли-продажи земельных участков (купчей) и его существенные условия
Под договором понимают соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации). Понятие договора отличается от более широкого понятия гражданско-правовой сделки: договор -это сделка, которая совершается совпадающими волеизъявлениями двух или нескольких сторон. Понятие договора нельзя отождествлять с понятием обязательства. Последнее понятие значительно шире, так как возникает не только из договора. Договорным же признается такое обязательство, которое возникает на основе соглашения его участников .
Заключенный в надлежащей форме договор купли-продажи порождает обязательство сторон по передаче земельного участка в собственность другого лица - приобретателя по договору и соответственно передачу денег за проданное имущество.
Правила, касающиеся определения договора купли-продажи, его признаков, а также формы договора закреплены в гражданском законодательстве.
В отношении купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности наиболее актуальным является вопрос установления условий договора купли-продажи земельного участка с учетом особенностей объекта и субъекта правоотношения. Так как эти условия являются специфическими, то их правовое регулирование не может осуществляться только гражданским правом, то есть без учета земли как особого объекта отношений и, следовательно, в земельном законодательстве установлены некоторые особые требования к установлению условий договора купли-продажи земли. Прежде чем перейти к их установлению, необходимо определить сущность договора купли-продажи, исходя их общих положений гражданского законодательства. Общий смысл договора купли-продажи сводится к тому, что продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, который, в свою очередь, обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму. Таким образом, договор купли-продажи является: взаимным, возмездным; консенсуальным. Договор купли-продажи представляет собой двусторонний (взаимный) или синаллагматический договор (греч. synallagma - взаимоотношение), из которого, как отмечается в литературе по римскому праву, возникает равномерно двухстороннее обязательство, ибо каждая из сторон одновременно и непременно является и кредитором, и должником, а их обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловливающий характер1. Взаимный характер договора купли-продажи определяется не только и не столько тем, что его участниками являются две стороны - продавец и покупатель, а тем, что обе стороны здесь наделены взаимными правами и обязанностями. Так, обязанности продавца передать вещь корреспондирует право требования исполнения обязательства со стороны покупателя, а обязанности покупателя по уплате покупной цены корреспондирует право требования передачи вещи со стороны продавца. Договор купли-продажи является возмездным договором, возмездность, в свою очередь, выступает обязательным признаком всякого договора купли-продажи. Возмездными принято считать договоры, удовлетворяющие имущественный интерес каждой вступающей в него стороны2. Договор купли-продажи является консенсуальным. То есть, для его заключения необходимо и достаточно согласования всех существенных условий (п.1 ст.432 ГК) - объективных (условие о предмете договора и условия, названные как существенные или необходимые для договора данного вида в законе или в иных правовых актах) и субъективных (условия, которые требуют согласования по заявлению одной из сторон). Другими словами для заключения договора купли-продажи непосредственной передачи имущества не требуется. Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи любой недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представить условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются ничтожными и сделки, которые не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов. Как уже отмечалось, договор купли-продажи недвижимости не требует соблюдения нотариальной формы. Это связано с тем, что с 1998 года была введена обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, что уже означает, на наш взгляд, достаточный государственный контроль за законностью сделки. До введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для сделок с недвижимостью сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. Теперь же со вступлением в силу указанного Федерального закона с 31 января 1998 года стороны договора купли-продажи недвижимости в праве не придавать ему нотариальную форму и в соответствии с п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации форма договора (простая письменная либо нотариально удостоверенная) может быть избрана только по соглашению сторон.
