Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика законодательства российской федерации и г. Москвы о предоставлении земельных участков для строительства 12
1. Система органов, уполномоченных осуществлять предоставление земельных участков для строительства 16
2. Документы территориального планирования и правила землепользования и Застройки 36
Глава 2. Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта 48
1. Порядок выбора земельного участка для строительства и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта 56
2.порядок резервирования земельных участков для строительства 74
3. Особенности осуществления строительства (реконструкции) объекта собственниками зданий, строений, сооружений в г. Москве 85
Глава 3. Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта (торги) 100
1 . Порядок проведения торгов по продаже земельных участков (или права их аренды) для строительства 105
2. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства 110
Заключение 117
Библиография: 121
Список нормативных правовых актов 137
Судебные решения 161
- Система органов, уполномоченных осуществлять предоставление земельных участков для строительства
- Документы территориального планирования и правила землепользования и Застройки
- Порядок выбора земельного участка для строительства и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта
- . Порядок проведения торгов по продаже земельных участков (или права их аренды) для строительства
Введение к работе
В последнее время в федеральном законодательстве наметилась тенденция существенного расширения и детализации норм земельного законодательства о предоставлении земельных участков для целей строительства. Ранее действующие федеральные нормативные правовые акты были недостаточно систематизированы и носили крайне фрагментарный характер, оставляя множество пробелов, которые регулировались законодательством субъектов РФ, ряд нерешенных вопросов, которые также разрешались самостоятельно органами власти на местах.
В связи с этим, представляют большой интерес ранее накопленные достаточно прогрессивные положения московского законодательства, регулирующие вопросы .предоставления земельных участков для строительства.
При этом крайне важной является проблема наиболее рационального использования земельных участков, с учетом особой значимости земли как природного объекта, соблюдением принципа использования и охраны земли как основы жизни и деятельности народов Российской Федерации.
Актуальность темы исследования обусловлена возросшей активностью строительного рынка, а также проводимой в настоящее время в России национальной программой «Доступное жилье», что повлекло также обновление законодательства, уточняющего порядок предоставления земельных участков для строительства, особенно жилищного строительства.
Кроме того, большую проблему для правоприменения представляют противоречия различных уровней законодательства (федерального и московского).
Все вышеизложенное предопределяет необходимость критического осмысления складывающейся законодательной и правоприменительной практики для выявления возникающих трудностей и проблем.
Цель и задачи диссертационного исследования.
Цель данного исследования состоит в том, чтобы на основе комплексного исследования современного правового регулирования предоставления
4 земельных участков для строительства в системе правовых актов федерального законодательства и законодательства г. Москвы, с учетом правоприменительной практики на федеральном уровне и уровне субъекта РФ - города Москвы, выявить коллизии, пробелы и определить нечеткости формулировок действующих норм, сформулировать предложения по урегулированию существующих проблем и совершенствованию земельного законодательства в данной сфере как на федеральном уровне, так и на уровне законодательства г. Москвы. Для достижения поставленной цели в исследовании решены следующие задачи:
Изучить нормативную правовую базу федерального уровня и систему нормативно-правовых актов субъекта Российской Федерации - г. Москвы, судебную практику, юридическую научную литературу, публикации в периодической печати и иные источники по теме настоящего исследования.
Исследовать понятия в сфере правового регулирования предоставления земельных участков для строительства.
3. Проанализировать основные способы и этапы, предусмотренные в
правовом регулировании порядка предоставления земельных участков для
строительства и выявить основные тенденции развития законодательства в
данной сфере.
Раскрыть существующие коллизии федерального законодательства и нормативных правовых актов города Москвы в вопросах предоставления земельных участков для строительства.
Определить правовое содержание и особенности правовых институтов, предшествующих предоставлению земельных участков для строительства - выбор земельного участка, предварительное согласование места размещения объекта, резервирование земель для государственных и муниципальных нужд.
Обосновать выводы и выработать научные рекомендации, направленные на повышение эффективности правового регулирования отношений в сфере предоставления земельных участков для строительства.
5 7. Сформулировать на основе теоретических выводов предложения по совершенствованшо как федерального земельного законодательства, так и законов и нормативно-правовых актов г. Москвы.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, связанные с предоставлением земельных участков в г. Москве для целей строительства, а также система правовых норм и практика реализации в городе Москве порядка предоставления земельных участков для указанных целей.
Предмет диссертационного исследования:
- система правовых актов законодательства Российской Федерации,
регулирующих вопросы предоставления земельных участков, территориального
планирования, резервирования земель, разграничения государственной
собственности на землю;
нормативно-правовые акты субъекта Российской Федерации - г. Москвы, регулирующие вопросы в указанной сфере земельных отношений;
судебные решения.
Степень научной разработанности проблемы. При создании
теоретической базы и понятийного аппарата диссертационного исследования
использовались положения и выводы видных советских и российских юристов,
в области земельного права, и других юридических наук: Г.А. Аксененка,
В.П. Балезина, А. В. Бенедиктова, И. Л. Брауде, С.А. Боголюбова, В. В. Витрянского,
Г.А. Волкова, Е.А. Галиновской, А.К. Голиченкова, Л.А. Грось, И.И. Евтихиева,
Б.В.Ерофеева, Ю.Г.Жарикова, И.А. Иконицкой, В.П. Камышанского,
Б.Д. Клюкина, О.М. Козырь, Н.И. Краснова, И.О. Красновой, О.И. Крассова, М.С. Пашовой, В.И. Романова, Н.А. Сыродоева, Н.В. Щенниковой и др.
К настоящему времени в значительной мере исследованы общие принципы и порядок предоставления земельных участков с точки зрения совершения сделок.
Вместе с тем, учитывая динамичность развития законодательства, нормы земельного законодательства в части введения относительно новых способов предоставления участков для целей, связанных со строительством, исследованы недостаточно.
Ряд научных исследований и статей по вопросам использования земельных участков в условиях городской застройки не охватывают всех аспектов правового регулирования предоставления участков именно для целей строительства.
Существующие исследования в части сопоставления федерального законодательства и нормативных правовых актов города федерального значения - Москвы, с учетом специфики данного субъекта РФ, носят достаточно узкую направленность.
В частности, научные исследования были проведены Андреевым СВ. по
теме: «Земельный правопорядок в области градостроительства (с
использованием законодательства города Москвы)» (2007 г.),
В.В.Солдатенковым по теме: «Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве» (2001 г.), А.В.Дмитриевым по теме: «Государственная регистрация прав на землю в городе Москве» (2000 г.).
В настоящее время отсутствует комплексное научное исследование, охватывающее правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства с учетом специфики законодательства крупного города -Москвы, что и определило выбор автором темы исследования.
См. диссертации на соис. канд. юрид. наук Романова В.В. Правовое регулирование оборота земельных участков, 2005; Бугров Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества, 2004; Горохов Д.Б. Правовое регулирование сделок с земельными участками, 1998.
Методологическая основа исследования определяется поставленными целью и задачами. В процессе исследования использованы методы эмпирического и теоретического познания - сбора и изучения единичных фактов, индуктивные и дедуктивные методы, логический метод познания, системно-структурный подход, сравнительный, исторический и технико-юридический методы.
В качестве основных методов исследования также использован системный и структурно-функциональный анализ, метод логического выявления и разрешения противоречий.
Теоретической основой диссертационного исследования составили труды советских и российских ученых-юристов в области земельного права, и других юридических наук: Г.А. Аксененка, В. П. Балезина, А. В. Бенедиктова, И. Л. Брауде, С.А. Боголюбова, В. В. Витрянского, Г.А. Волкова, Е.А. Галиновской, А.К. Голиченкова, Л. А. Грось, И. И. Евтихиева, Б. В. Ерофеева, Ю. Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, В. П. Камышанского, Б. Д. Клюкина, О. М. Козырь, Н. И. Краснова, И. О. Красновой, О. И. Крассова, М. С.Пашовой, В. И. Романова, Н. А. Сыродоева, Н. В. Щенниковой и др.
Кроме того, диссертационное исследование основывается на трудах ученых-юристов, посвященных вопросам гражданско-правовых сделок, общих гражданско-правовых проблем, В.В. Витрянского, О.С. Иоффе, О.Н. Садикова, Г.Ф. Шершеневича, Л.В. Щенниковой и др.
Научная новизна исследования. Данная работа представляет собой первое комплексное исследование федерального и московского законодательства, регулирующего правовой институт предоставления земельных участков для строительства. Автор на основе действующего законодательства и сложившейся практики его применения рассмотрел и систематизировал основания, способы и особенности предоставления земельных участков именно
8 для целей строительства, выявил актуальные проблемы, характерные для больших городов-мегаполисов с высокой плотностью застройки.
Автором уделено большое внимание вопросу необходимости соблюдения интересов как перспективного градостроительного развития города, так и сохранения земли как особого природного объекта.
В диссертационном исследовании на основе комплексного анализа существующих норм, регулирующих вопросы предоставления земельных участков, выявлены коллизии и пробелы правового регулирования в данной сфере и предложены пути их возможного разрешения.
Основные положения, выносимые на защиту:
В диссертационном исследовании предложено закрепить процедуру совместной подготовки федеральными органами власти и Правительством Москвы документов территориального планирования при размещении объектов федерального значения (например, постоянных дипломатических представительств иностранного государства) на территории г. Москвы с учетом специфики существования земельных участков, которые по критериям, установленным федеральным земельным законодательством, в целях разграничения государственной собственности на землю не подлежат отнесению ни к собственности Российской Федерации, ни субъекта РФ, ни к муниципальной собственности.
Федеральным законодательством разграничения права государственной собственности на землю по факту вступлением данного Федерального закона в силу - не произведено, а только предусмотрены основания, позволяющие в дальнейшем реализовать цель - разграничение государственной собственности на землю. При этом не определены полномочия органов власти по распоряжению и управлению земельными участками, которые в целях разграничения подлежат отнесению к той или иной форме собственности. В связи с этим, необходимо внести изменения в федеральное законодательство в части уточнения
9 полномочий по распоряжению и управлению земельными участками, которые в целях разграничения подлежат отнесению к той или иной форме собственности.
3. При регулировании вопросов включения земельных участков в
территорию населенных пунктов и изменения границ населенных пунктов,
федеральные законы не предусматривают специфического порядка для Москвы
и Санкт-Петербурга, и более того, содержится специальная оговорка о
неприменимости положений в отношении Москвы и Санкт-Петербурга.
Сложившийся правовой пробел автором предлагается урегулировать путем внесения дополнений в федеральные законы, установив регламент подготовки и принятия решения Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации об утверждении и изменении границ Москвы и Санкт-Петербурга, четко определив органы власти, обладающие правом инициативы о принятии соответствующего решения, а также конкретизировав перечень необходимых для такого решения документов.
4. Диссертантом обосновывается вывод, что резервирование должно
являться составной частью документов территориального планирования, но не
отдельной процедурой. В связи с этим необходимо дополнить предусмотренный
Градостроительным кодексом РФ порядок разработки и утверждения плана
реализации документов территориального планирования, нормами,
определяющими порядок установления ограничений прав на земельные
участки, которые в соответствии с документами территориального
планирования подлежат застройке объектами государственного" или
муниципального значения.
Предлагается дополнить принятый 25 июня 2008г. Градостроительный кодекс города Москвы либо разработать отдельный нормативный правовой акт г.Москвы, определяющий порядок учета мнения населения при проведении публичных слушаний.
Диссертант считает необходимым дополнить действующий в г.Москве порядок рассмотрения инициатив собственников зданий, строений, сооружений о реконструкции существующих объектов обязательным требованием о
10 подготовке уполномоченным органом власти заключения о возможности или невозможности предоставления территории, дополнительно испрашиваемой собственником обьеісга, как самостоятельного объекта торгов, что позволит исключить случаи применения на практике «двойных стандартов».
7. В работе предлагается предусмотреть в федеральном законодательстве четкий запрет на изменение разрешенного использования земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, в том числе и собственникам земельного участка (за исключением случая возведения индивидуального жилого дома), дополнив основания для изъятия земельных участков, установленные статьей 49 Земельного кодекса РФ, предусмотрев одним из оснований - не индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое исключительно за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ или муниципального образования.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Основные положения и выводы диссертации могут способствовать созданию более эффективной и прозрачной системы предоставления участков для строительства, исключить противоречия федерального и московского законодательства, а также дублирование функций, возникающих при реализации процедуры предоставления земельных участков для строительства, наметить пути преодоления конфликтных ситуаций и пробелов в исследуемой теме.
Диссертант использовал анализ судебных прецедентов, не исследовавшихся ранее в юридической литературе, и на основе проведенного исследования выработал рекомендации по совершенствованию федерального законодательства.
Выводы и предложения диссертанта могут быть использованы при разработке новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов в области земельного права, послужить методологической и теоретической предпосылками для дальнейшей разработки юридической наукой предложений, направленных на совершенствование земельного и градостроительного законодательства.
Апробация результатов научного исследования.
Диссертация выполнена на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии.
Общие выводы и положения, содержащиеся в диссертационном исследовании, обсуждались на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии, а также нашил отражение в научных статьях, опубликованных автором.
Результаты работы частично также были использованы автором при разработке проектов законодательных и иных нормативных правовых актов в сфере регулирования вопросов предоставления земельных участков для целей строительства в городе Москве, в частности, при подготовке проекта закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве», принятого 19.12.2007.
Структура диссертационного исследования обусловлена целями и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения и библиографии.
Система органов, уполномоченных осуществлять предоставление земельных участков для строительства
Все земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, находятся в государственной собственности, что закреплено Земельным Кодексом РФ (далее ЗК РФ) от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями).
При этом в ЗК РФ изначально была сделана попытка провести разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность).
В частности статьей 18 ЗК РФ предусматривалось, что в собственности субъектов РФ находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю или которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Кроме того, в собственности субъектов РФ согласно указанной статьи могли находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 17.07.2001 №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»6, который с 1 июля 2006 года был признан утратившим силу Федеральным законом от 17.04.2006 №53-Ф3 «О внесении изменений в ЗК РФ, Федеральный закон «О введении в действие ЗК РФ», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»
Основанием отнесения земельных участков к собственности субъектов Российской Федерации согласно данному Федеральному закону от 17.07.2001 №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» является включение этих земельных участков в состав: -земель особо охраняемых природных территорий регионального значения; -земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации; -земельные участки, предоставленные органу государственной власти субъекта Российской Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов Российской Федерации; -на земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации; -фонда перераспределения земель; -земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации, а также земель запаса за границами муниципальных образований, за исключением земель, на которых расположено имущество, находящееся в федеральной собственности.
В субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве в целях сохранения единства городского хозяйства основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у указанного субъекта Российской Федерации возникает право собственности, являются также основания, предусмотренные для возникновения права муниципальной собственности.
В отношении г. Москвы сделано дополнительное исключение, согласно которому право муниципальной собственности на земельные участки в этом субъекте Российской Федерации возникает при передаче земельных участков из собственности г. Москвы в муниципальную собственность в соответствии с законами этого субъекта Российской Федерации.
В связи с этим, в целях предотвращения неоднократного повторения, далее в данном исследовании будет употребляться только собственность субъекта РФ - г. Москвы, подразумевая при этом возможность последующего возникновения и права муниципальной собственности на земельные участки в соответствии с законами этого субъекта Российской Федерации.
Как уже упоминалось ранее в данной работе в связи с необоснованной загруженностью и длительностью процедуры разграничения, предусмотренной в указанном Федеральном законе от 17.07.2001 №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», с 1 июля 2006 года данный Федеральный закон был признан утратившим силу.
Документы территориального планирования и правила землепользования и Застройки
Документы территориального планирования и Правила землепользования и застройки приобретают все более весомое значение в процедуре предоставления земельных участков для целей строительства. Вопросам территориального планирования и градостроительного зонирования посвящены отдельные главы 3 и 4 Градостроительного Кодекса РФ (далее ГрК РФ) от 29.12.2004 №190-Ф324.
Важность развития и реализации положений о территориальном планировании и градостроительном зонировании обосновывается также тем, что согласно пункту 14 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», введенному Федеральным законом от 29.12.2004 №191-ФЗ ( в ред. Федерального закона от 31.12.2005 №206-ФЗ), с 1 января 2010 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов РФ.
Согласно ГрК РФ территориальное планирование представляет собой планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.
Правилами землепользования и застройки определяются градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами, а также карта градостроительного зонирования.
Правила землепользования и застройки определены в статье 1 ГрК РФ как документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовьши актами органов государственной власти субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
Нельзя не согласиться с мнением Трутнева Э.К., что «правила землепользования и застройки - новый тип нормативного правового акта, ранее не применявшегося в отечественной практике градорегулирования»25.
В связи с этим, необходимо проанализировать содержание документов территориального планирования и правил землепользования и застройки.
Схемы (карты) территориального планирования согласно статье 14 ГрК РФ условно состоят из 2 частей: текстовой - положение о территориальном планировании и картографической, - которая отображает границы существующих земельных участков и предназначенных для размещения соответствующих объектов регионального значения.
Главой 9 ГрК РФ предусмотрены особенности осуществления градостроительной деятельности в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге.
В Москве согласно статье 63 ГрК РФ документами территориального планирования являются генеральные планы городов, которые утверждаются законодательными (представительными) органами государственной власти. При этом согласование проекта генерального плана г. Москвы с органами местного самоуправления не осуществляется, но согласовывается с Правительством РФ в соответствии с федеральным законом о статусе столицы РФ.
Публичные слушания по проекту генерального плана в г. федерального значения Москве должны быть проведены в каждом административном округе. ГрК РФ предусматривает обязательное опубликование как документов территориального планирования, так и правил землепользования и застройки.
Как отмечает Анисимов А.П., анализ положений ГрК РФ позволяет выделить две разновидности публичных слушаний, имеющих различную территориальную сферу действия и основания проведения. К первому виду следует отнести проведение публичных слушаний по документам общегородского характера. Это публичные слушания, которые проводятся на стадии подготовки проекта генерального плана. Протоколы публичных слушаний по проекту генерального плана, заключение о результатах таких публичных слушаний являются обязательным приложением к проекту генерального плана и подлежат учету при принятии решений об его утверждении или отклонении. Сюда же входят и публичные слушания, проводимые на стадии подготовки проекта правил землепользования и застройки. Второй вид публичных слушаний имеет более локальный характер и затрагивает интересы населения и (или) правообладателей земельных участков (объектов недвижимости) в пределах территориальной зоны либо на еще более локальной территории.
Порядок выбора земельного участка для строительства и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта
Нормы о предварительном согласовании места размещения объекта, выборе земельного участка не являются новшеством современного ЗК РФ. На законодательном уровне они уже были предусмотрены в 1991 году в Земельном кодексе РСФСР. В соответствии со статьей 28 ЗК РСФСР, принятого 25 апреля 1991 года, предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в строительстве объекта, должны были обратиться в местный Совет народных депутатов с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Совет народных депутатов или по его поручению местный комитет по земельной реформе и земельным ресурсам обеспечивал выбор земельного участка в натуре (на местности).
К процедуре предварительного согласования места размещения новых объектов ЗК РСФСР приравнивал и случаи расширения действующих промышленных предприятий, предназначенных для обеспечения союзных и республиканских потребностей или имеющих межрегиональное значение.
Республики, входящие в состав РСФСР, наделялись правом устанавливать иной порядок предварительного согласования места размещения объекта в соответствии с законодательством этих республик.
Большинство норм, установленных ЗК РСФСР, было перенесено в действующий ЗК РФ, однако право субъектам РФ устанавливать иной порядок предварительного согласования места размещения объекта действующим ЗК РФ не предоставлено.
Процедура выбора земельного участка достаточно детально описана в статье 31 ЗКРФ. Согласно пункту 1 статьи 31 ЗКРФ заявитель должен обратиться с заявлением о выборе участка и предварительном согласовании места размещения объекта в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками. До настоящего времени ситуация была достаточно проста и понятна, поскольку на основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении ЗК РФ» и в соответствии с Федеральным законом от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» распоряжение всеми земельными участками осуществляли органы местного самоуправления.
ЗК РФ статьями 17-19 разграничил земли на территории России между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями, которые уполномочены распоряжаться соответственно только своими участками, находящимися в собственности.
Таким образом, заявителю предварительно необходимо выяснить какой орган власти уполномочен распоряжаться участком, на котором планируется размещение объекта. «Для определения конкретного органа власти, которому следует направлять заявление, граждане и юридические лица должны в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, получить сведения об интересующем их земельном участке из ЕГРП.»39
При этом полномочие по распоряжению земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности, предоставлении органам местного самоуправления , в Москве -Правительству Москвы.
Затем по заявлению органа, уполномоченного на распоряжение соответствующей территорией, или по заявлению самого физического, юридического лица, если участок находится в муниципальной собственности,
орган местного самоуправления осуществляет непосредственную процедуру выбора участка.
Здесь необходимо еще раз подчеркнуть, что в г. Москве согласно Федеральному закону от 28.08.1995 №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в целях сохранения единства городского хозяйства предметы ведения муниципальных образований, находящихся на территории г. Москвы, в том числе установленные федеральным законом, определяются законами субъекта Российской Федерации - г. федерального значения Москвы.
Данная норма также нашла отражение в пункте 10 статьи 31 ЗК РФ, согласно которой в субъекте Российской Федерации - г. федерального значения Москве выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено законами этих субъектов Российской Федерации.
Также еще раз необходимо отметить о том, что статьей 14 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 года №27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» 40 был предусмотрен более широкий перечень случаев заключения договоров аренды без проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды при предоставлении земельных участков.
Однако в настоящее время Законом города Москвы от 19 декабря 2007 года №48 «О землепользовании в городе Москве» случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) сокращены. В частности, исключены подпункты, предусматривающие предварительное согласование места размещения объекта и выбор участка, реализацию городских целевых программ, а также создание особо социально значимых объектов по решению Правительства Москвы.
. Порядок проведения торгов по продаже земельных участков (или права их аренды) для строительства
В г. Москве достаточно широкое развитие получила практика предоставления земельных участков по результатам проведения конкурсов.
Основным нормативно-правовым документом, определившим порядок проведения торгов, является постановление Правительства Москвы от 27.04.2004 №255-1111 «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов» (с СП последующими изменениями и дополнениями) .
В целях совершенствования системы подготовки и проведения конкурсов и аукционов на территории г. Москвы был создан Комитет г. Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов, который позднее преобразован в Департамент г. Москвы по конкурентной политике.
Департамент г. Москвы по конкурентной политике является функциональным органом исполнительной власти г. Москвы, подведомственным Правительству Москвы, и обеспечивает функционирование и развитие системы размещения государственных заказов, организации и проведения инвестиционных и иных публичных торгов, единых торговых площадок на городском, окружном и отраслевом уровнях с целью обеспечения добросовестной конкуренции, экономического и социального развития г. Москвы в интересах населения г. Москвы.
Изначально предусмотренная указанным распорядительным документом процедура подготовки документации к проведению торгов, а таюке оформления результатов торгов, оказалась чрезмерно длительной.
В целях оптимизации времени, связанного с оформлением документации по результатам проведенных торгов, Правительство Москвы постановлением от 10 октября 2006 г. №795-1111 «О совершенствовании порядка организации проведения инвестиционных торгов» (в ред. постановления Правительства Москвы от 29.05.2007 №411-1111) утвердило примерную форму решения о строительстве (реконструкции) градостроительного объекта, являющегося предметом инвестиционных торгов, в котором определены основные параметры условий строительства объекта, за исключением тех, которые должны быть определены по результатам торгов. Условия проведения конкурса, а также аукциона утверждаются в составе решения о строительстве (реконструкции), которое включается в состав лотовой документации.
Необходимо отметить, что процедура проведения конкурсов и аукционов в целом в Москве не отличается от общей процедуры, проводимой во всех остальных г.х, она определена достаточно детально вь вышеназванном постановлении Правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. №255-ПП «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов», а также в постановлении Правительства Москвы от 20 мая 2008 г. №417-1111 «О дальнейшем развитии системы подготовки и проведения торгов при реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строительства на территории города Москвы», в связи с чем подробное рассмотрение вопроса в данной работе представляется нецелесообразным.
Вместе с тем, существует ряд особенностей, закрепленных в нормативных правовых актах г.Москвы.
В частности, полагаю необходимым обратить внимание, что в соответствии с пунктами 2.13 приложения 3 и 2.12. приложения 4 к Постановлением Правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. №255-1111 «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на-реализацию инвестиционных проектов», в случае отзыва участником конкурса, аукциона своего предложения после истечения срока приема заявок задаток не возвращается.
Данное положение не соответствует статье 381 ГК РФ, согласно которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон задаток должен быть возвращен. Аналогичное правило закреплено также в статье 448 ГК РФ, согласно пункту 4 которой если торги не состоялись, задаток подлежит возврату и задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При этом оговорка ГК РФ «лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их» не позволяет однозначно признать противоречащим ГК РФ пункт 2.13 приложения 3 и 2.12. приложения 4 к постановлению Правительства Москвы от Москвы от 27 апреля 2004 г. №255-ПП «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов».
Кроме того, необходимо отметить важную особенность, предусмотренную в г. Москве, - проведение оценки квалификации участников торгов.
Оценка квалификации претендентов на участие в торгах проводится Городской конкурсной комиссией в соответствии с требованиями лотовой документации после представления заявок на участие в торгах на основании анализа представленных документов.
Подготовка материалов для проведения оценки квалификации претендентов (процедура, в ходе которой отбираются претенденты, удовлетворяющие установленным требованиям) проводится Департаментом г. Москвы по конкурентной политике.
Обязательные требования к квалификации претендентов на участие в торгах также достаточно подробно изложены в постановлении Правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. №255-1111 «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов», однако Городской конкурсной комиссии предоставляется право при проведении предварительной оценки квалификации претендентов на участие в отдельных конкурсах устанавливать дополнительные требования к участникам. Установленные обязательные или иные требования к квалификации претендентов на участие в конкурсах должны содержаться в конкурсной документации.
