Содержание к диссертации
Введение ' 3
Глава 1 Теоретические основы формирования региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием 10
1.1 Экономическая сущность, факторы и предпосылки формирования системы управления жилищным ипотечным кредитованием 10
1.2 Институционально-правовые основы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации 27
1.3 Модели ресурсного обеспечения жилищного ипотечного кредитования и региональный опыт ипотеки в Российской Федерации 42
Глава 2 Анализ состояния инвестиционного климата в жилищной сфере и существующие территориальные предпосылки развития системы жилищного ипотечного кредитования 66
2.1 Анализ факторов и условий функционирования жилищно- строительного комплекса и рынка жилья 66
2.2 Формирование и функционирование ипотечных институтов на региональном жилищном рынке 90
2.3 Сравнительный анализ моделей жилищного ипотечного кредитования 109
Глава 3 Управление региональной системой жилищного ипотечного кредитования на современном этапе 114
3.1 Практика государственного регулирования реализации жилищных Программ 114
3.2 Модель жилищного ипотечного кредитования на основе механизма долевого участия краевого и местных бюджетов .". 143
3.3 Основные направления совершенствования организационно экономических подходов к формированию региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием 133
Заключение 149
Список литературы 152
Приложение 168
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью формирования в России рынка доступного жилья, создания эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах, и определения механизмов участия государства в поддержке жилищного рынка, повышения доступа на него определённых групп населения нуждающихся в поддержке.
Жилищная проблема в России до сих пор остаётся не решённой. Особенно она обострилась на переходном этапе формирования рыночных отношений в российской экономике. Для этой стадии характерен отказ государства от роли главного инвестора жилищного строительства, с одной стороны, и отсутствие надёжного механизма привлечения денежных средств населения и внебюджетных инвесторов финансирования жилищной сферы - с другой.
За годы реформ в результате приватизации недвижимости, кардинально изменилась структура жилищного фонда: доля частного сектора возросла в три раза. При финансировании расходов на жильё происходит последовательный перенос центра тяжести с государственного бюджета на использование средств граждан и частного бизнеса. Активно формируются такие сегменты рынка, как фондовый, ценных бумаг, ссудного капитала и жилищный рынок. Законодательно оформлены организационно-правовые основы, позволяющие вовлекать недвижимость в экономический оборот, используя механизм ипотечного кредитования.
Формирование рыночной модели экономики в Российской Федерации привело к резкому расслоению территорий по уровню развития и уровню жизни населения. В результате образовалось большое количество кризисных и депрессивных регионов. Государство существенно ослабило регулирование взаимосвязей социальной и экономической подсистем, а также свою роль в инвестиционной сфере.
Вопросы влияния специфики социально-экономического развития регионов на формирование жилищного рынка и применение такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, ока зались наименее разработанными направлениями экономической науки. Остро стоит вопрос о роли и месте-органов управления всех уровней: от государственного до местного - в становлении и развитии рыночных форм жилищного кредитования. Поиск эффективных подходов организации рынка жилья на региональном уровне определяет актуальность данной работы.
Степень научной разработанности темы исследования. Теоретическое представление о территориальном развитии и исследование проблем государственного регулирования экономического развития регионов рассмотрены в работах таких учёных-регионалистов, как: Л. Вардомского, А. Гран-берга, О. Кузнецовой, А. Лаврова, В. Лексина, Н. Лариной, Б. Штульберга и др. Однако в большинстве этих работ делается акцент на необходимость сокращения диспропорций в уровне экономического развития российских регионов, вопросы же наиболее оптимального способа достижения устойчивого развития территорий исследуются в меньшей степени.
Зарубежные и российские экономисты рассматривают функционирование жилищного сектора экономики как часть системы рыночных отношений, способного на основе механизма ипотечного кредитования существенно активизировать инвестиционный процесс в регионе. Исторические аспекты формирования и развития системы управления жилищным ипотечным кредитованием, проблемы становления институтов ипотеки в странах с переходной экономикой представлены в работах зарубежных и отечественных учёных, в числе которых Н. Ордуэй, Т. Стейнметц, Р. Страйк, Г. Харистон, Д. Хегедуш, Ф. Уитт, Дж. Фридман, Ю. Воробьёв, А. Евтух, В. Кудрявцев, Е. Михайлов, В. Меркулов, В. Полтерович, Ю. Старков, Е. Черных и др. При этом в данных исследованиях уделяется значительное внимание возможности применения в условиях реформирования экономики уже апробированных за рубежом моделей (американская, германская) жилищной ипотеки. В меньшей степени исследуются организационно-экономические формы жилищного кредитования под залог недвижимости, способные сглаживать раз личия в уровне регионального развития и смягчать воздействия стихийных рыночных сил.
Вопросы становления ипотечного жилищного рынка в российских регионах на современном этапе реформ рассматривали А. Зельднер, Н. Косарева, Т. Кингсли, Е. Машинистова, Р. Нугаев, Н. Пастухова, Н. Рогожина, И. Рахман, Р. Страйк, В. Смирнов, А. Смолянников, Р. Солодовникова, А. Сучков, Д. Сергеев, Е. Сайгак, А. Туманов, Д. Халин, Г. Цылина, И. Южелев-ский, Д. Юрков, и др.
Однако научные подходы к формированию жилищного рынка в системе региональной экономики на основе переходных форм жилищной ипотеки разработаны недостаточно.
Объект и предмет исследования. Объект исследования - жилищный рынок как элемент системы управления регионом.
Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе формирования региональной системы жилищного ипотечного кредитования.
Цель и задачи исследования. Основной целью исследования является разработка организационно-экономических подходов к формированию региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием в условиях реформируемой экономики.
Для достижения указанной цели в диссертационном исследовании поставлены следующие задачи:
уточнить понятие «управление региональной системой жилищного ипотечного кредитования»;
раскрыть экономическую сущность жилищного ипотечного кредитования, факторы и предпосылки формирования системы ипотечных отношений на региональном уровне;
исследовать общие и частные аспекты практики управления ипотечным кредитованием, его особенности в развитых экономических странах и возможность применения накопленного опыта в России;
провести анализ жилищно-строительного комплекса и рынка жилья, выявить региональные особенности применения схем и механизмов жилищного ипотечного кредитования с учётом инвестиционного потенциала и специфики развития региона;
обосновать модель жилищной ипотеки на основе механизма долевого участия регионального и муниципального бюджетов как промежуточной формы ипотечной системы, направленной на кредитование граждан с низкими доходами;
разработать методический подход организации коммерческой жилищной ипотеки, способной обеспечить рефинансирование жилищных ипотечных кредитов, выдаваемых на региональном и муниципальном уровне без привлечения дополнительных бюджетных вложений.
Теоретической и методологической основой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных специалистов, законодательные акты Российской Федерации и региона, регулирующие рынок недвижимости и ипотечное кредитование, программные разработки федеральных и региональных органов государственной власти в области жилищной политики.
Информационной базой явились статистические и аналитические материалы ЦСУ СССР и РСФСР, Госкомстата РФ, Госстроя России, Минэкономразвития России, Главного управления экономики и инвестиций администрации Алтайского края, комитета администрации края по строительству и архитектуре и других организаций и учреждений.
Отдельные выводы и предложения сформулированы автором на основе его практической работы в органах государственной власти и муниципального управления, непосредственном участии в реализации краевой Программы жилищного ипотечного кредитования.
Научная новизна исследования заключается в следующем: уточнено понятие «управление региональной системой жилищного ипотечного кредитования», отражающее особенности залогового кредитования недвижимости как эффективного рыночного механизма привлечение инвестиций в жилищный сектор экономики региона;
выявлены предпосылки, влияющие на формирование региональной системы жилищного ипотечного кредитования, включающие в себя наличие законодательства, регулирующего деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка, рынка ценных бумаг, ссудного капитала и рынка жилья;
разработаны рекомендации по совершенствованию правовых и организационно-экономических основ жилищной ипотеки в части снижения рисков для субъектов ипотечных отношений, которые включают предложения по созданию рынка плавающих ставок, Единого Кадастра недвижимости, переориентации государственной поддержки с первичного рынка на вторичный;
проведена классификация факторов, сдерживающих развитие региональной системы жилищного ипотечного кредитования по таким признакам, как зрелость фондового рынка, наличие платёжеспособного спроса населения, стоимости кредитных ресурсов позволяющая разрабатывать и внедрять приемлемые, для различных типов регионов, схемы и механизмы жилищного ипотечного кредитования;
предложены основные направления формирования региональной системы жилищного ипотечного кредитования, с выделением переходного периода (от сложившейся простой модели с элементами ипотеки к модели с развитым вторичным рынком ипотечных кредитов);
разработана и реализована адаптированная к современным условиям социально-экономического развития территории модель льготного жилищного ипотечного кредитования населения, основанная на механизме долевого участия регионального и местных бюджетов;
предложен методический подход к формированию коммерческой жилищной ипотеки на основе создания межрегиональной ипотечной холдинговой компании (далее - «МИК»), региональная сеть которой формируется путём обмена обыкновенных акций (долей) дочерних компаний, образованных региональными ипотечными операторами, на привилегированные акции МИК.
Теоретическая и практическая значимость исследования определяется тем, что сформированные в нем выводы и разработанные предложения по дальнейшему совершенствованию системы управления жилищным ипотечным кредитованием могут быть использованы в управленческой деятельности органами государственной власти субъекта Федерации и муниципальных образований при разработке региональных и муниципальных целевых жилищных программ.
Кроме того, теоретические выводы и практические результаты исследования могут стать основой для дальнейшего развития теории и практики ипотечного кредитования. Отдельные положения работы могут использоваться в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам «Региональная экономика», «Инвестиции» студентам экономических специальностей вузов и слушателям курсов повышения квалификации.
Апробация результатов исследования, содержащихся в диссертационной работе, осуществлена автором на международных, межрегиональных и краевых научно-практических конференциях, состоявшихся в г. Барнауле и г. Белокурихе: «Стратегия социально-экономического развития Алтайского края до 2010 г.» (2002 г.), «Управление современной организацией: опыт, проблемы и перспективы» (2004 г.), «Актуальные проблемы оценки собственности в России» (2005 г.), «Западная Сибирь: регион, экономика, инвестиции» (2005 г.).
Результаты диссертационной работы использованы при формировании системы льготного жилищного ипотечного кредитования Алтайского края (жилищного кредитования с элементами ипотеки на основе механизма долевого участия регионального и местных бюджетов).
Публикации. Всего автором опубликовано по теме диссертации 6 научных работ общим объемом 1,6 печатных листа, в т.ч. авторских - 1,5 п.л.
Структура диссертационной работы соответствует логике проведенного исследования. Она включает введение, 3 главы, содержащие 9 параграфов, заключение, список литературы (197 наименований) и приложения. Основной материал изложен на 151 странице, включая 15 рисунков и 8 таблиц.
