Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. Теоретические основы функционирования рынка управления
недвижимостью 12
Актуальные тенденции и особенности развития российского рынка управления недвижимостью 12
Основные субъекты рынка недвижимости и объекты управления 17
Управляющая компания, как субъект управления в системе управления недвижимостью 28
ГЛАВА 2. Методические основы управления недвижимым имуществом..46
Классификация стратегических целей управления недвижимым имуществом 46
Системный подход в управлении недвижимым имуществом и принципиальная схема управления недвижимостью 55
Типология форм взаимодействия собственника недвижимого имущества и управляющего недвижимостью 70
ГЛАВА 3. Реализация метода комплексной оценки эффективности
управления недвижимым имуществом 79
3.1. Сущность метода комплексной оценки эффективности управления недвижимым
имуществом ." 79
3.1.1. Факторы внешней и внутренней среды, препятствующие или способствующие
эффективному управлению недвижимым имуществом 79
Порядок расчёта показателей, оценивающих эффективность управления недвижимым иуществом 87
Алгоритм определения интегральных оценок эффективности управления недвижимым имуществом 104
Реализация метода на примере оценки эффективности управления непромышленными объектами корпоративной недвижимости (г. Сочи) 116
Реализация метода на примере оценки эффективности управления многофункциональным комплексом недвижимости (г. Москва) 132
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ 141
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 144
ПЕРЕЧЕНЬ ТАБЛИЦ
Таблица 1. Критерии сегментирования рынка управления недвижимостью 27
Таблица 2. Структура работ и услуг, выполняемых управляющей компанией 40
Таблица 3. Критерии управления недвижимостью, основывающиеся на системе
сбалансированных показателей 85
Таблица 4. Ранжирование факторов внутренней среды, влияющих на эффективное
управление недвижимым имуществом 91
Таблица 5. Показатели, характеризующие квалификацию руководящего персонала
управляющей компании (управляющих недвижимостью) 93
Таблица 6. Показатели, характеризующие квалификацию персонала, работающего
непосредственно на объекте недвижимости 94
Таблица 7. Показатели эффективности управления недвижимым имуществом и их
дискретные состояния 102
Таблица 8. Значения минимальных и максимальных оценок для различных состояний с
учетом воздействий двух групп 113
Таблица 9. Объекты недвижимости первого пускового комплекса горно-туристического
центра в г. Сочи 117
Таблица 10. Показатели эффективности хозяйственного управления и доверительного
управления объектами недвижимости первого пускового комплекса горно
туристического центра в г. Сочи 123
Таблица 11. Характери етика многофункционального комплекса недвижимости «Опера
хаус», расположенного в г. Москве 135
Таблица 12. Показатели эффективности управления многофункциональным комплексом
недвижимости «Опера хаус» в г. Москве 136
ПЕРЕЧЕНЬ РИСУНКОВ
Рисунок 1. Основные субъекты рынка недвижимости 18
Рисунок 2. Объекты управления на рынке недвижимости 25
Рисунок 3. Классификация объектов управления (по функциональному назначению,
размеру и классу) 26
Рисунок 4. Функции управляющей компании на рынке недвижимости 30
Рисунок 5. Жизненный цикл объекта недвижимости (как товара, как объекта работ и
услуг, как объекта инвестирования) 32
Рисунок 6. Стратегические цели управления недвижимым имуществом 47
Рисунок 7. Принципиальная схема управления недвижимым имуществом 66
Рисунок 8. Типология форм взаимодействия собственника недвижимого имущества и
управляющего недвижимостью, распределение их полномочий в каждой из форм 71
Рисунок 9. Схема хозяйственного управления недвижимым имуществом 72
Рисунок 10. Схема оперативного управления недвижимым имуществом 73
Рисунок 11. Схема доверительного управления недвижимым имуществом 75
Рисунок 12. Факторы внешней и внутренней среды, оказывающие влияние на тактические
цели управления недвижимым имуществом 81
Рисунок 13. Схема формирования интегральной оценки дискретных состояний
экономического и управленческого потенциалов ПО
Рисунок 14. Схема формирования интегральной оценки дискретных состояний
производственного и маркетингового потенциалов 111
Рисунок 15. Схема формирования результирующих оценок, учитывающих влияние
потенциалов первой и второй групп 112
Рисунок 16 (а, б). Графическая интерпретация, иллюстрирующая метод комплексной
оценки эффективности управления недвижимостью 115
Рисунок 17. Схема управления объектами недвижимости первого пускового комплекса
горно-туристического центра в г. Сочи 119
Рисунок 18 (а, б, в). Сравнительный анализ схем управления объектами недвижимости
первого пускового комплекса горно-туристического центра в г. Сочи 125
Рисунок 19 (а, б). Анализ схемы управления многофункциональным комплексом
недвижимости «Опера хаус» в г. Москве 138
Введение к работе
В настоящее время этап первичного формирования рынка недвижимости в российской экономике можно считать завершенным. Результатом данного этапа стало появление основных участников рынка недвижимости и постоянно развивающихся экономических отношений между ними, связанных с реализацией различных проектов в области девелопмента и последующей эксплуатации недвижимого имущества.
Следующий этап — этап консолидации, который характеризуется
объединением инвесторами наиболее значимых недвижимых активов
различного функционального назначения в группах компаний корпоративного
типа, формированием собственниками крупных портфелей
специализированной недвижимости, увеличением объёмов недвижимости на рынке и ростом конкуренции между основными участниками рынка недвижимости.
Таким образом, происходит экстенсивный рост рынка недвижимости (рост объема вводимых в эксплуатацию площадей вследствие неуменьшающегося спроса) и качественное развитие рынка недвижимости (улучшение качества создаваемых, предоставляемых в аренду или продаваемых объектов недвижимости). При этом всё большую актуальность приобретает относительно новая сфера деятельности на рынке недвижимости России — управление недвижимостью, а также профессиональные участники этой сферы - управляющие недвижимостью или управляющие компании, которые управляют не только собственной недвижимостью, но и недвижимостью различных институциональных и частных инвесторов или собственников.
Однако анализ российского рынка недвижимости и практический опыт автора свидетельствует о том, что определение и реализация целей управления недвижимостью является сложной многофакторной проблемой для управляющего недвижимостью, поскольку это сопряжено с территориальной, архитектурной, функциональной индивидуальностью каждого объекта
недвижимости, что в свою очередь влияет на правильность принятия решений относительно выбора формы взаимодействия управляющего недвижимостью с собственником недвижимого имущества: оперативное управление, аутсорсинг, управление арендой (или субарендой), доверительное управление и другие.
Кроме того, для реализации целей управления недвижимостью принципиальным является выбор схемы управления недвижимостью, сделанный собственником в зависимости от следующих параметров:
уровня управления (оперативного, тактического или стратегического), на котором управляющему недвижимостью поручено принимать решения;
функций управления, частично или полностью переданных собственником управляющему недвижимостью;
полномочий, предоставленных собственником управляющему: недвижимостью в части контроля над расходами, осуществляемыми в период эксплуатации объекта недвижимости, и контроля над доходами, получаемыми от использования недвижимого имущества;
потенциальных целей, поставленных собственником перед * управляющим недвижимостью;
профессионализма и опыта управляющего недвижимостью, основывающего на управлении сравнительно схожими объектами.
Разработка методических основ эффективного управления недвижимым имуществом за счёт использования обоснованно лучших форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схем управления недвижимостью является актуальной задачей. Ее актуальность обусловлена отсутствием нормативных документов, принципов, правил, стандартов или методик, регламентирующих процесс оценки эффективности управления недвижимым имуществом, что затрудняет процедуру выбора оптимальной формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схемы управления объектом недвижимости.
Предлагаемые в работе формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схемы управления объектом недвижимости предусматривают не только алгоритмизацию процессов передачи недвижимого имущества в управление, но и разработку показателей, основывающихся на многочисленных факторах, препятствующих или способствующих эффективному управлению недвижимостью.
Актуальность рассматриваемых в работе методических основ эффективного управления недвижимым имуществом усиливается еще и тем, что это предусматривает привлечение к оценке эффективности управления недвижимостью других участников рынка недвижимости (помимо собственника pi управляющего недвижимостью могут привлекаться консалтинговые компании, агентства недвижимости, агентства оценщиков и другие) и сотрудников управляющей компании, что существенным образом « усиливает мотивацию к эффективной работе.
Обобщение результатов анализа рынка относительно существующих форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схем управления недвижимостью, выполненное автором, , позволило выявить и систематизировать основные формы взаимодействия и схемы управления недвижимостью и обосновать метод комплексной оценки эффективности управления недвижимостью. Данный метод совмещает преимущества оценки управления недвижимостью с использованием множества разнородных показателей эффективности управления недвижимостью и позволяет подготовить собственника недвижимого имущества к принятию обоснованного выбора оптимальной схемы управления его объектом недвижимости и формы его взаимодействия с управляющим недвижимостью.
Таким образом, актуальность диссертационного исследования обусловлена необходимостью решения обозначенных выше проблем и подготовки специального методического подхода для принятия обоснованного решения о выборе формы взаимодействия управляющего недвижимостью с
собственником недвижимого имущества (либо инвестором, либо пользователем недвижимости) и схемы управления объектом недвижимости с учётом целей собственника и индивидуальных особенностей каждого объекта недвижимости (либо портфеля недвижимости).
Следует отметить, что проблемы управления и анализа рынка
недвижимости, оценки эффективности управления недвижимостью, развития
недвижимого имущества и управляющих компаний постоянно находятся в поле
зрения отечественных и зарубежных учёных. Здесь необходимо выделить
труды: СИ. Абрамова, А.Н. Асаула, А.Р. Галеева, В.А. Горемыкина,
П.Г. Грабового, А.Г. Грязновой, В.В. Захарченко, Н.В. Ивановой,
СН. Максимова, Е.С Озерова, М.Л. Разу, Н.А. Фалькевича, А.С. Харламова, В.Д. Шапиро, Р. Гровера, Д. Коттса, Р. Пейзера, А. Фрея, А. Шмитца.
В то же время, вопросы посвященные формам взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью, схемам управления недвижимостью и методикам, позволяющим оценить эффективность управления недвижимым имуществом, рассмотрены пока недостаточно, что во многом определяет актуальность настоящего диссертационного исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом анализе форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схем управления недвижимостью, а также в обосновании методического подхода, позволяющего оценить эффективность управления недвижимым имуществом.
Для достижения указанной цели в диссертационном исследовании поставлены и решены следующие задачи:
проанализировано текущее состояние и тенденции на рынке в сфере управления недвижимостью;
выявлены основные субъекты рынка недвижимости и факторы внутренней и внешней среды, оказывающие влияние на управление недвижимостью;
классифицированы объекты управления недвижимостью (по функциональному назначению, площади и классу);
определено место и предметная область деятельности управляющих компаний среди основных субъектов рынка недвижимости;
выявлены существующие на рынке недвижимости формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схемы управления объектом недвижимости;
обоснован методический подход, позволяющий оценить эффективность управления недвижимым имуществом и помогающий применять обоснованный выбор в пользу той или иной схемы управления объектом недвижимости.
Объектом исследования являются основные субъекты рынка Q недвижимости и профессиональные управляющие недвижимостью, а также возникающие между ними организационные отношения, направленные на „ эффективное управление недвижимым имуществом.
Предметом исследования являются совокупность теоретических и практических вопросов по методике оценке эффективности управления недвижимым имуществом и выбору оптимальной схемы управления объектом недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования послужили научные основы управления, принципы системного и ситуационного подхода в управлении, методологии управления проектом и недвижимостью, нормативно-правовые документы, регламентирующие деятельность участников рынка недвижимости, отчеты ведущих консалтинговых компаний в сфере управления недвижимостью, подходы в управлении недвижимостью Института управления недвижимостью (IREM), стандарты единой системы профессионального управления недвижимостью Поволжского антикризисного института, а также труды отечественных и зарубежных ученых по проблематике диссертационного исследования.
Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании методических рекомендации по оценке эффективности управления недвижимым имуществом и выбору оптимальной схемы управления объектом недвижимости.
В частности, получены следующие новые научные результаты:
определены и классифицированы качественные и количественные цели управления недвижимостью для каждого из основных субъектов рынка недвижимости (собственника, инвестора, пользователя недвижимости, управляющего недвижимостью или управляющей компании);
даны рекомендации по стратегически ориентированному и системному управлению недвижимым имуществом;
систематизированы существующие на рынке недвижимости и ~ определены перспективные формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схемы . управления объектом;
определены полномочия собственника и управляющего недвижимостью относительно принятия решений и контроля над расходами и доходами недвижимого имущества в каждой из выявленных форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью;
определены и обоснованы показатели эффективности управления недвижимостью;
обоснован и апробирован метод комплексной оценки эффективности управления объектом недвижимости с учётом интересов собственника недвижимого имущества и управляющего недвижимостью.
Достоверность научных результатов основывается на
репрезентативности использованного массива исходной информации и обусловлена соблюдением существующих в практике подходов в управлении
недвижимостью, а также положительной оценкой частичной апробации результатов исследования в практике управляющих компаний и подразделений крупных компаний, занимающихся управлением недвижимостью.
Значение научных результатов для теории и практики. Предложенные в диссертации методические положения развивают методологию управления недвижимостью. Вместе с тем, полученные автором результаты обосновывают необходимость использования в практике управления недвижимостью научного подхода при принятии решений о выборе схемы управления объектом недвижимости и оценке эффективности управления недвижимым имуществом. Результаты диссертационного исследования частично внедрены в практику работы управляющих компаний и подразделений крупных компаний, занимающихся управлением недвижимостью.
Апробация результатов исследования. В ходе выполнения диссертационной работы основные ее положения обсуждались на научно-практических форумах и конференциях, в том числе:
21-ая Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (1-2 марта 2006 г.), Россия, г. Москва;
Ежегодный семинар-совещание «Вопросы управления имущественным комплексом ОАО «Газпром» и его дочерних обществ» (20-25 сентября 2006 г.), Россия, г. Анапа;
11-ой Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления - 2006» (25-26 октября 2006 г.), Россия, г. Москва;
22-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (27-28 февраля 2007 г.), Россия, г. Москва;
Ежегодный семинар-совещание «Вопросы управления земельно-имущественным комплексом ОАО «Газпром» и его дочерних обществ» (10-16 сентября 2007 г.), Россия, г. Сочи.
Публикации. По теме диссертации в открытой печати опубликовано 8 работ, общим объемом 17,3 п.л., в том числе 1 учебник объемом 15 п.л., 7 статей и тезисов докладов общим объемом 2,3 п.л., в том числе принадлежит соискателю - 4,7 п.л.
Работы посвящены анализу рынка недвижимости, деятельности управляющих компаний, целям управления недвижимостью, управлению недвижимым имуществом при реструктуризации компании, управлению многофункциональной недвижимостью, управлению арендной недвижимостью.
Структура и объем работы. Диссертация изложена на 153 страницах печатного текста, включает 19 рисунков, 12 таблиц и состоит из введения, трех глав, выводов и списка использованной литературы.
Библиографический список включает 138 наименований трудов
отечественных и зарубежных авторов.
