Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. Проблемы и развитие системы управления государственным
недвижимым имуществом 9
крупного города 9
Проблемы управления государственным недвижимым имуществом крупного города 9
Характеристика системы управления государственным недвижимым имуществом крупного города 25
Направления развития Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга 41
Глава 2. Развитие системы управления государственным недвижимым
имуществом 52
крупного города 52
Принципы и методы управления недвижимым имуществом крупного города 52
Особенности управления городским недвижимым имуществом в административном районе крупного города 73
Развитие организационно-экономического механизма управления государственной недвижимостью, находящейся в собственности крупного города 87
Глава 3. Эффективность управления недвижимым имуществом в крупном
городе 106
Показатели оценки эффективности управления государственной недвижимостью на примере Санкт-Петербурга 106
Разработка системы регламентов управления государственной недвижимостью Санкт-Петербурга 118
Методические основы развития системы мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом 135 в крупном городе 135
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 146
Использованная литература 156
Приложение № 1 к Административному регламенту 168
Приложение № 2 к Административному регламенту 169
Приложение № 3 к Административному регламенту 171
Приложение № 4 к Административному регламенту 172
Приложение № 5 к Административному регламенту 174
Введение к работе
Недвижимое имущество крупного города является материально-вещественной базой функционирования его экономики. Поэтому его эффективное использование является одной из основных задач органов власти города. Однако сегодня в сфере управления собственностью крупных городов и, в частности, недвижимым имуществом, очевидны серьезные проблемы. Такая ситуация характерна и для Санкт-Петербурга. Так, имущественная составляющая в общей структуре всех доходов бюджета Санкт-Петербурга в 2007 году составила немногим более 18%.
Повышение эффективности использования государственного недвижимого имущества в интересах развития города должно быть направлено не только на рост доходов от использования недвижимости, на расширение налогооблагаемой базы, возрастание объема инвестиций в недвижимость города, рост ценности имущественного комплекса города, но и на решение социальных проблем, а, в целом, на решение задач социально-экономического развития города. Следовательно, политика управления государственным недвижимым имуществом является составной частью государственной политики развития города.
Достижение этих целей возможно на основе развития организационно-экономического механизма управления недвижимостью города.
Таким образом, выбранная тема диссертации представляется весьма актуальной. Направление и содержание исследования определяется объективной необходимостью развития организационно-экономического механизма повышения эффективности управления недвижимым имуществом крупного города (на примере Санкт-Петербурга).
Проблемы, связанные с совершенствованием управления государственной и муниципальной собственностью на основе новых методов и принципов, оценкой эффективности управления явились пред-
метом изучения многих российских и зарубежных ученых.
Эти проблемы рассматривались в трудах таких зарубежных и отечественных ученых: С. Батлер, Э. Маркварт, А. О'Салливан, Р. Страйк, Д. Фридман, А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, Н.В. Васильева, М.А. Горенбургов, В.В. Григорьев, С. М. Доветов, А.Ф. Колосов, Л.Э. Лимонов, С.Н. Максимов, А.В. Савченко, И.В. Смирнова, Ю.П. Панибратов, П.Д. Половинкин, А.Д. Радыгин, И.И. Сигов, Е.И. Тарасевич, B.C. Чекалин, Л.М. Чистов.
Вместе с тем имеется необходимость совершенствования ряда направлений организационно-экономического механизма повышения эффективности управления государственным недвижимым имуществом крупного города (на примере Санкт-Петербурга), в том числе на основе уточнения принципов и методов управления, разработки методических основ ряда направлений повышения эффективности управления недвижимостью города, а также методов оценки эффективности управления недвижимостью.
Цель диссертационного исследования является развитие системы управления недвижимым имуществом крупного города во взаимосвязи с Программой социально-экономического развития, в основу которой положено достижение стандартов проживания в Санкт-Петербурге.
Исходя из сформулированной цели, в диссертационном исследовании решаются следующие задачи:
Проведение анализа состояния и развития государственного недвижимого имущества, принадлежащего городу;
Исследование проблем управления государственным недвижимым имуществом Санкт-Петербурга;
Разработка основных направлений развития действующей Концепции управления недвижимостью города;
Уточнение общих принципов и методов управления недвижимым имуществом крупного города;
Выявление особенностей управления государственным недвижимым имуществом в административном районе крупного города;
Разработка направлений развития организационно-экономического механизма управления государственной недвижимостью, находящейся в собственности крупного города;
Уточнение критериев и показателей оценки эффективности управления государственной недвижимостью крупного города на примере Санкт-Петербурга;
Разработка методических положений по исполнению функций управления государственной недвижимостью крупного города на примере регламента по предоставлению государственной услуги;
Разработка методических основ развития системы мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом в Санкт-Петербурге.
Объектом исследования являются организационно-экономические отношения в сфере функционирования недвижимости, принадлежащей крупному городу.
Предметом исследования является управление государственным недвижимым имуществом, находящимся в собственности крупного города. Теоретической и методической основой исследования является диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В основу всей работы заложен системный подход с использованием метода экономической интерпретации полученных результатов. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и региональных органов управления по вопросам регулирования имущественно-земельных отношений и сферы недвижимости на уровне Российской Федерации и Санкт-Петербурга.
Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии организационно-экономических отношений, направленных на повышение эффективности управления недвижимым имуществом крупного города (на примере Санкт-Петербурга).
На защиту выносятся следующие наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие научную новизну работы:
Предложены основные направления развития Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга (на основе выявленных проблем управления государственным недвижимым имуществом города), способствующие повышению эффективности управления недвижимостью города в процессе реализации действующих программ и задач социально-экономического развития Санкт-Петербурга, конечной целью которых является достижение стандартов проживания в Санкт-Петербурге;
Уточнен состав принципов управления недвижимым имуществом крупного города, позволяющий создать научную основу для формирования методических подходов повышения эффективности управления недвижимостью города в соответствии с приоритетами его социально-экономического развития;
Сформированы критерии и показатели оценки эффективности управления недвижимым имуществом города на основе функционально-целевого подхода к назначению недвижимости, обеспечивающие дифференцированный подход к оценке эффективности управления недвижимостью, путём выделения отдельных критериев и показателей эффективности коммерческого (приносящего доход) и некоммерческого (в целях реализации государственных функций) использования имущества;
Разработаны методические положения по формированию регламента функций управления государственной недвижимостью крупного города на примере аренды, способствующие сокращению сроков принятия управленческого решения по передаче объекта недвижимости в аренду;
5. Предложены направления развития системы мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе, позволяющие создать систему регулярного наблюдения, сбора и анализа информации об эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в сфере управления государственным недвижимым имуществом.
Практическая значимость исследования состоит в том, что предложения, содержащиеся в нем, направлены на повышение качества жизни населения крупного города, которое достигается путём совершенствования системы управления и повышения эффективности распоряжения государственным недвижимым имуществом Санкт-Петербурга. Основой совершенствования системы управления недвижимостью города является его распределение, обеспечивающее качество проживания населения в соответствии с утвержденными Правительством Санкт-Петербурга стандартами проживания.
Результаты выполненных исследований и предложенные решения методического характера могут быть использованы органами власти крупных городов при краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном планировании социально-экономического развития в сфере управления недвижимым имуществом городов.
Предложенные рекомендации по управлению государственным недвижимым имуществом города позволят повысить эффективность его использования и распоряжения им.
Разработанные подходы будут способствовать усилению приоритета социального фактора при распределении недвижимого имущества в целях обеспечения стандартов проживания.
Результаты исследования могут быть использованы при уточнении или разработке новой редакции Концепции управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга, в практической деятельности Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.
Материалы научной работы докладывались на Ш-й и IV-й научно-практических конференциях «Актуальные проблемы управления экономикой региона», на ХІ-й научно-практической конференции студентов и аспирантов «Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей. ИНЖЭКОН-2008» и нашли применение при чтении экономических курсов для студентов Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета.
Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 6 опубликованных работах, в том числе одна в издании, рекомендованном ВАК, общим объемом 1,45 п. л.
