Введение к работе
Актуальность диссертационного исследования. Одной из проблем больших городов является нерациональное использование имеющихся земельных ресурсов. По оценкам специалистов площади городских территорий превышают требуемые в 2-2,5 раза, что влечет за собой ряд негативных последствий: дефицит земельных участков под жилое строительство; увеличение протяженности инженерных и транспортных сетей; отвлечение средств городского бюджета на инженерное оборудование и благоустройство территорий.
Другой проблемой интенсивно растущего и развивающегося мегаполиса является рост автомобилизации. В Санкт-Петербурге в период с 1985 по 96гг. парк индивидуальных автомобилей увеличился с 200 тыс. до 600 тыс. единиц, при том, что количество парковочных мест увеличилось со 160 тыс. до 370 тыс. машино-мест, в основном за счет открытых автостоянок.
Отсутствие достаточного количества парковочных мест приводит к тому, что автовладельцы располагают свой транспорт на проезжей части, на тротуарах, во внутридворовом пространстве, зачастую прямо на газонах. Часть гаражных боксов размещается в санитарных зонах вблизи железнодорожных магистралей, что не украшает городской ландшафт. Открытые автостоянки все больше и больше занимают и без того дефицитное пространство. Ускоренный рост автомобилизации сопровождается такими отрицательными факторами, как: ухудшение природно-климатических и санитарно-гигиенических условий проживания населения; усложнение работы коммунальных служб в зимний период; затруднение продвижения автотранспорта в утренние и вечерние часы и образование «пробок»;
Одним из возможных вариантов решения возникших проблем может стать развитие «многоуровневого» использования городской среды с активным освоением подземного пространства. Этому способствует широкий диапазон номенклатуры возможного размещения объектов в подземном пространстве, а также большой и продолжительный опыт работы в данной области в нашей стране и за рубежом.
В СССР основным направлением в практике освоения подземного пространства являлось строительство объектов стратегического и военного назначения: бункеров, командных пунктов, складов и т. д. Ярким примером может служить подземный город-спутник под Севастополем, который практически полностью дублирует всю инфраструктуру наземного города и даже имеет свою железную дорогу и порт для подводных лодок. Отечественная практика гражданского использования подземного пространства в большинстве случаев связана с устройством инженерных
коммуникаций и транспортных сооружений - туннелей, линий метрополитена, станции и пересадочных узлов, строительством убежищ, реже - подземных гаражей и автостоянок, пешеходных переходов различной сложности. Наиболее активно идет строительство в крупных городах, чаще в общегородских центрах и исторически сложившихся районах.
В Санкт-Петербурге активность освоения подземного пространства невелика из-за неблагоприятных гидрогеологических условий: слабые грунты и высокий уровень грунтовых вод. Однако острая необходимость в увеличении количества парковочных мест и большой интерес к данному виду недвижимости стимулируют освоение этой области строительства. Уне имеется ряд реализованных проектов и объектов, находящихся на стадии строительства и проектирования: подземный комплекс под площадью Труда, подземный гараж под гостиницей «Невский Палас» и под жилым домом на набережной реки Мойки, дом 11. В планах строителей - освоение территории перед Финляндским и Московским вокзалами и Конюшенной площадью.
Научно-практический интерес к освоению подземного пространства в городской черте появился в послевоенный период. Над отдельными аспектами использования подземного пространства работали ряд отечественных научно-исследовательских и проектных институтов и отдельные специалисты.
Из наиболее известных исследований можно отметить работы Г.Е. Го-лубева, А.А. Бойченко, Л.В. Курганской, И.П. Спектора, Е. В. Петренко, И. Е. Петренко и др. Особый интерес в этой связи представляют работы А.А. Сегединова и СИ. Кабаковой, которые на протяжении многих лет работали над вопросами социально-экономического обоснования комплексного использования подземного пространства.
Однако проблемы экономики подземного градостроительства далеки от решения. В новых социально-экономических условиях выросло значение и изменились методы оценки земельных ресурсов, появилась необходимость определять коммерческую эффективность и инвестиционную привлекательность проектов.
Необходимость выполнения такого исследования определили цели и задачи диссертации.
Целью настоящей диссертационной работы является определение инвестиционной привлекательности и экономической эффективности проектов подземного строительства.
Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи:
- обобщение отечественного и зарубежного опыта использования
подземного пространства;
обзор существующих проектов подземных сооружений;
анализ существующих методик определения эффективности инвестиций и оценки земли;
разработка общих методических подходов к оценке эффективности подземного строительства;
выполнение расчетов и анализ коммерческой и сравнительной эффективности проектов подземного строительства;
- разработка конкретных рекомендаций по практическому применению предлагаемой методики для расчетов экономической эффективности инвестиционных проектов подземного строительства.
Объектом исследования являются экономическая эффективность проектных решений комплексного использования подземного пространства
Предметом исследования являются методические основы оценки коммерческой и экономической эффективности проектов подземного строительства.
Теоретической и методической базой являются законодательные документы, нормативные акгы, инструктивные и методические документы по расчету экономической эффективности, ранее проведенные исследования специалистов в данной области.
В качестве инструмента исследования использованы методы экономического, системного и логического анализа, методы расчета экономической эффективности.
Научную новизну диссертационной работы составляют:
-
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов подземного строительства, отвечающая современным требованиям рыночной экономики и обеспечивающей учет специфики объекта исследования.
-
Классификация, оценка и анализ факторов, определяющих коммерческую и сравнительную экономическую эффективность проектов подземного строительства.
-
Выводы о коммерческой и сравнительной эффективности строительства подземных объектов в Санкт-Петербурге.
Достоверность исследований основывается на применении положений оценки эффективности инвестиционных проектов, использовании большого объема практических материалов, а также на проведенных автором инженерно-экономических расчетах.
Практическая значимость результатов исследования определяется возможностью их применения при разработке градостроительных проектов планировки и застройки жилых районов и микрорайонов; проектов отдельных объектов подземного строительства или комплексных объектов и их групп, входящих в состав общественно-транспортных, торгово-складских и других многофункциональных комплексов.
На защиту выносятся:
-
методика оценки экономической эффективности строительства подземных сооружений;
-
классификация и оценка факторов, определяющих экономическую эффективность и инвестиционную привлекательность проектов подземного строительства;
3) результаты расчетов коммерческой и сравнительной экономической
эффективности подземного строительства.
Апробация работы. Основные положения докладывались и получили одобрение на 55-ой научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета в 1998 г, 52-ой и 53-ей международной научно-технической конференции молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов, научных конференциях С-Пб ГАСУ. По теме диссертации опубликовано 3 работы общим объемом 0, 7 печатных листа.
Внедрение отдельных положений диссертации осуществлено в НПФ «Геореконструкция» при разработке предпроектных предложений по реконструкции гостиницы «Владимирский-19». Материалы диссертации были использованы в 1999 г. в НИР по теме «Исследование проблем повышения инвестиционной активности и обеспечения экономического роста в строительстве и коммунальном хозяйстве Санкт-Петербурга».
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и списка литературы (текст на 174 страницах, 8 приложений, 3 иллюстрации). Структура работы отражает взаимосвязь и последовательность решения поставленной цели.
