Содержание к диссертации
Введение
1. Понятие, экономическая сущность и критерии эффективности использования недвижимости 8
1.1. Понятие и классификация недвижимости. Экономическая роль и значение земли в составе недвижимости 8
1.2. Развитие отечественной теории оценки промышленного землепользования 26
1.3. Критерии оценки эффективности промышленного землепользования.... 39
Выводы по первой главе 52
2. Анализ интегральной эффективности промышленного землепользования (на примере предприятий Южной промышленной зоны г. Казани) 57
2.1. Оценка экономической эффективности промышленного землепользования 57
2.2. Исследование влияния экологических результатов деятельности предприятий на ценность городских территорий 72
2.3. Анализ зависимости динамики загрязнения территории от объемов выпуска продукции предприятия 86
Выводы по второй главе 98
3. Моделирование процесса управления промышленным землепользованием .99
3.1. Применение данных экологического мониторинга в экономической оценке территории города 99
3.2. Управление земельными ресурсами- на основе экономико-экологического мониторинга промышленного землепользования 112
3.3. Реорганизация производственных территорий в условиях формирования эффективного механизма перераспределения земельной недвижимости в городе 129
Выводы по третьей главе 139
Заключение 144
Список литературы 148
Приложения л 161
- Понятие и классификация недвижимости. Экономическая роль и значение земли в составе недвижимости
- Развитие отечественной теории оценки промышленного землепользования
- Оценка экономической эффективности промышленного землепользования
- Применение данных экологического мониторинга в экономической оценке территории города
Введение к работе
Актуальность темы. Переход на платное землепользование и развитие различных форм собственности в нашей стране потребовал выявления ценностных характеристик городских земель в целях их наиболее эффективного использования. Эти процессы тесно связаны с комплексной оценкой результатов промышленного землепользования, формирующих экономико-экологическую среду города. Соответствие состояния территории интересам устойчивого развития города как сложной социально-экономической системы является основополагающим критерием оценки эффективности городских земель. Являясь в настоящее время крупнейшим собственником земельной недвижимости, город одновременно должен обеспечивать действенный механизм ее использования и перераспределения в интересах населения, проживающего на его территории. В связи с этим появляется необходимость в разработке концепции модели управления землепользованием в условиях города, основанной на комплексном подходе обеспечения рационального землепользования.
Состояние изученности вопроса. Впервые научная постановка вопроса о цене земли была сформулирована классиками политической экономии -А.Смитом, Д. Рикардо, Дж. Миллем, К.Марксом. Своеобразным переходным моментом в теоретических воззрениях на предмет определения и количественного исчисления показателей земельной ренты от классических теорий к современным стало теоретическое исследование Г. Джорджа «Прогресс и бедность».
Необходимость учета ценностного потенциала территории в городах страны в социалистический период развития поднималась в трудах И.В.Дегтярева, А.А.Сегединова, С.И.Кабаковой и др.
Бесплатность землепользования . в течение значительного периода времени и трактовка территории населенного пункта исключительно как всеобщего пространственного операционного базиса в значительной степени затормозило развитие теории рентообразования в отечественной экономической науке, обусловило неэффективность и расточительность использования городских земель.
Переход на платное землепользование и последующее развитие многоцелевой системы городского кадастра обусловили необходимость применения экономической оценки городских земель для решения широкого спектра правовых, экономических, экологических, градостроительных задач, а также решения проблем управления и планирования развития территории.
Эти вопросы освещены в работах В.В.Григорьева, А.П.Сизова, В.А.Прорвича, Н.Г. Васильева, СП. Саначина, Б.Д. Кобзева обсуждались на страницах периодической печати Р.И.Хамецким, С.Д.Митягиным, С.Г.Кудымовой и др.
Цель и задачи исследования. Основной целью данного научного исследования является разработка критериев оценки эффективности использования промышленных земель и экономико-экологическая оценка промышленного землепользования. Для достижения поставленной цели в работе были поставлены следующие задачи:
1. Выявление сущности недвижимости как объекта собственности в экономическом, правовом и экологическом аспектах.
2. Классификация объектов недвижимости на основе уточненного понятийного аппарата по характеру, степени и видам градостроительного использования и землепользования.
3. Разработка и анализ критериев оценки совокупной эффективности промышленного землепользования.
4. Исследование влияния экономических показателей на экологические результаты деятельности предприятия.
5. Определение оценочных принципов промышленного землепользования в условиях города.
6. Разработка концепции рациональной модели управления промышленным землепользованием как части общей модели управления территорией города.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются предприятия г.Казани - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова (АО "Нэфис"), Казанский мебельный комбинат (АО "Татмебель") и Казанский валяльно-войлочный комбинат (АО "Валком"). Информацией для анализа послужили материалы бухгалтерской отчетности предприятий, данные о выпуске продукции, сведения о загрязнении окружающей среды хозяйствующими субъектами. Предметом исследования стали экономико-экологические процессы промышленного землепользования.
Методика исследования. Методологической основой исследования является комплексный экономико-экологический анализ. В ходе исследования использованы законодательные акты, труды отечественных и зарубежных ученых, таких как Г.С. Харрисон, Дж. Фридман, Ник. Ордуэй, В.В. Артеменко, П.Ф. Лойко, А.П. Огарков, А.П. Сизов, Е.И.Кабакова, А.А.Сегединов, В.Х.Улюкаев, А.А. Варламов, Н.Е. Петров, Е.Л Воробейчик, О.Ф.Садыков, М.Г.Фарафонтов и др.
В ходе исследования были использованы абстрактно-логические, статистические, математические, экспертные методы обработки данных.
Научная новизна. Научная новизна работы заключается в следующем-В процессе теоретического анализа уточнено определение категории недвижимости с позиции возможных улучшений земли.
На основе систематизированных подходов к классификации объектов недвижимости и уточненного понятийного аппарата предложена иерархическая классификация промышленной недвижимости по характеру, степени и видам градостроительного использования и землепользования.
Проведен экономико-экологический анализ, ориентированный на интегральную оценку эффективности промышленного землепользования. Выявлена зависимость и разработана модель прогнозирования экологических показателей промышленного землепользования от объемов выпуска продукции предприятия.
Предложен показатель экологичности, характеризующий величину техногенной нагрузки предприятия на рубль товарной продукции.
Разработана система критериев оценки и группировки предприятий города по условиям допустимости промышленного землепользования.
Сформирована концепция и модель управления промышленными территориями, основанная на комплексном подходе обеспечения рационального землепользования.
Обоснованы мероприятия по повышению эффективности промышленного землепользования.
Практическая значимость диссертации состоит в том, что ее теоретические и практические положения могут способствовать повышению качества управления городскими землями, оптимизации промышленного землепользования.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы представлялись на обсуждение на международных, российских и республиканских конференциях. Результаты исследования представлены в 6 публикациях.
Структура работы. Диссертация общим объемом 147 страниц на правах рукописи оформлена печатным текстом и состоит из введения, трех глав и выводов к ним, заключения, библиографического списка литературы, включающего 158 наименований. Работа проиллюстрирована 20 таблицами, 19 рисунками и 34 приложениями.
Понятие и классификация недвижимости. Экономическая роль и значение земли в составе недвижимости
Советский Энциклопедический Словарь еще несколько лет назад давал следующее определение недвижимости - «в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты». Отмечалось отсутствие деления на движимые и недвижимые вещи в советском праве, так как земля являлась исключительной собственностью государства (88, с.883).
Анализ зарубежных и отечественных источников по данному вопросу показал, что и на сегодняшний день имеют место существенные расхождения в трактовке этого термина.
В различных источниках, в частности в Большом экономическом словаре (1994) под ред. А.Н. Азрилиана (87, с.247), в Энциклопедическом словаре «Экономика и страхование» (1996) Ефимова С.Л. (72, с.286), отмечается, что понятия «недвижимость» и «недвижимая собственность» являются категориями зарубежного гражданского права, несмотря на то, что их определение содержится в Гражданском кодексе РФ (1994) и Законе РФ от 24.12.92. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».
Некоторые авторы, например, С.Л. Ефимов, неправомерно, с нашей точки зрения, включают в определение понятия «недвижимость» также вещные права на землю (72, с.286).
В.В. Артеменко, П.Ф. Лойко, А.П. Огарков считают, что под недвижимостью в широком смысле можно понимать как землю с ее поверхностью, так и окружающую природу, воздушное пространство, подпочву, здания и сооружения, различные природные и социально-экономические явления (77, с.56).
Как отмечает А.В. Черняк, в настоящее время попытки дать наиболее полное, универсальное толкование понятия недвижимости в нашей стране сводятся к более или менее точному (дословному) переводу определений, принятых в практике иностранных риэлтеров, оценщиков, юристов. Он считает, что «каковы бы не были различия в формулировках этого понятия в отечественной и зарубежной практике, сущность у него одна».
По его мнению, недвижимость - это, прежде всего, строения (здания и сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими строениями, так и отдельно (120,с. 19-20).
Мы не можем согласиться с приведенным определением. Автор сужает понятие, характеризуя недвижимость как строительный объект и земельные участки, и перечисляет только некоторые ее типы.
Многие исследователи (Волочков А.Т., Балабанов И.Т., Ковалев А.П. Прорвич В.А. и др.), трактуя понятие «недвижимость», ссылаются на определение Гражданского Кодекса РФ как наиболее полное.
В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся: также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
По статье 132 ГК РФ, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, в ГК РФ в качестве критерия отнесения объектов к недвижимости принята не только их неразрывная связь с землей, но и необходимость их государственной регистрации. Последнее, на наш взгляд, является не совсем корректным, так как государственной регистрации подлежит и иное имущество. Подобную точку зрения мы встречаем во многих публикациях, в частности в работах (110), (151).
Более того, по нашему мнению, ГК РФ не дает однозначного определения недвижимости. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п.1 ст. 130 ГК РФ).
Н.Г. Волочков отмечает, что объектам недвижимости присущи некоторые общие характеристики. Это, в основном, физические характеристики, с нашей точки зрения, очень важные для определения понятия и дальнейшей классификации. К ним относятся (58, с.23): 1. Стационарность и материальность. 2. Физические характеристики, определяющие полезность недвижимости. 3. Долговечность (согласно строительным нормам и правилам - далее СНиП). 4. Износ. 5. Разнородность, уникальность, неповторимость.
Развитие отечественной теории оценки промышленного землепользования
Закон Российской Федерации «О плате за землю», принятый в 1991 году, последующие подзаконные и нормативные акты обусловили актуальность научно-практических разработок по проблемам определения ценности и собственно цены земли в городах различной величины и типа.
Как уже отмечалось, впервые научная постановка вопроса о цене земли была сформулирована классиками политической экономии - А. Смитом, Д. Рикардо, Дж. Миллем, К.Марксом.
При этом приоритет в оценке исходных позиций определения земельной ренты на современном этапе отдается теории Давида Рикардо, который сравнение землеоценочных участков (в отличие от А.Смита) вел от наихудшего участка, продукт которого поступал на рынок сбыта.
Своеобразным переходным моментом в теоретических воззрениях на предмет определения и количественного исчисления показателей земельной ренты от классических теорий к современным стало теоретическое исследование Г. Джорджа «Прогресс и бедность».
В своей работе Г.Джордж, охватывая весь спектр факторов, влияющих на рентообразование, сосредотачивает основное внимание на проблеме земельной собственности, выступает с предложением замены феодальной частной собственности на общественную собственность при решительном снижении налогов в сфере производства.. Взимание земельных платежей в соответствии с полной рентной стоимостью земли является стимулом для развития производства.
К настоящему времени общепризнанным является факт, что земля, как природный ресурс, как генетическая основа всего живого, стоимости не имеет. В этом смысле как экологическая основа существования общества она бесценна.
Природа возникновения стоимости земли связана с появлением собственности в процессе развития человеческого общества.
Стоимость, цена земли выступают в особой специфической форме - в виде земельной ренты. Земельная рента представляет собой периодические (арендные) платежи землепользователя земельному собственнику (государству, групповому, частному). Именно способность давать ренту и придает ценность земле.
Практически международное признание получил классический алгоритм расчета стоимости единицы площади земли, согласно которому цена земли -есть капитализированная земельная рента:
Рентная стоимость земли в условиях города, отмечают Васильев Н.Г., Саначин СП., Кобзев Б.Д., Аксенова В.Н., Севостьянов А.В., Артеменко В.В., состоит из трех источников (123, с.8):
1. Дар природы. Эта часть ренты должна взиматься обществом, так как никто не может претендовать на большее, чем его пропорциональная доля. 2. Обеспечение коммунальным обслуживанием. Местные агентства по его обеспечению могут справедливо требовать повышения земельной ренты в результате своей деятельности. 3. Частная деятельность на каждом отдельно взятом участке. Эта часть ренты является поощрением частной деятельности пропорционально тому, насколько она повысила рентную стоимость земли.
К числу непосредственных факторов рентообразования в условиях города Р.И. Хамецкий относит условия размещения участка, его ценностные потенциалы: природный, экологический, социальный, инфраструктурный, историко-культурный, ландшафтно-эстетический, транспортный и др. (116, с. 19)
Экологический ценностный потенциал территории автор определяет как совокупность санитарно-гигиенических условий формирования ,, жизненной среды города (распространение ингредиентов и суммаций санитарной вредности, шума, загрязнение почвы, водного бассейна, снижающих ценность земли).
Природный ценностный потенциал определяется такими природными факторами, несущая способность грунтов, условия рельефа, залесенность и закустаренность территории.
Ландшафтно-эстетический потенциал отражает влияние на человека эстетических качеств природной среды (элементов системы озеленения, водного зеркала, рельефа, пространственных раскрытий, различных форм их соединения в ландшафтных оазисах).
Социальный потенциал - совокупность элементов благоустройства, обеспеченность центрами первичного обслуживания, школами, детскими учреждениями, спортивными устройствами в радиусе удобной пешеходной доступности.
Оценка экономической эффективности промышленного землепользования
Как было отмечено выше, при переходе на платное землепользование основным критерием эффективности использования промышленных территорий становится величина прибыли на единицу площади при сохранении нормативного качества окружающей среды. Оценка с этих позиций промышленного землепользования позволяет сопоставить экономический эффект от производственной деятельности с возможным экономическим ущербом от загрязнения территории, определить таким образом экономико-экологическую целесообразность выпуска продукции, а также дислокации вредных производств на исследуемых территориях.
Для определения интегральной эффективности используемой территории дадим эколого-экономическую оценку деятельности предприятий Южной промышленной зоны г.Казани.
С этой целью нами был проведен комплексный анализ результатов промышленного землепользования Казанского химического комбината им. М.Вахитова (АО "Нэфис"), Казанского мебельного комбината (АО "Татмебель") и Казанского валяльно-войлочного комбината (АО "Валком"). Основным критерием выбора данных предприятий для исследования явилось их место расположения в системе города.
Важно отметить, что система специальных показателей, характеризующих интегральную эффективность использования промышленных территорий, в настоящее время еще не является целостной, до кнца сформированной. Мы полагаем, что в указанную систему показателей частично войдут уже имеющиеся показатели, характеризующие финансово-хозяйственную деятельность промышленных предприятий, позволяющие судить об экономической эффективности и финансовом состоянии землепользователя, а также специально разработанные для этой цели, ориентированные именно на комплексную оценку состояния промышленного землепользования.
Одним из основных показателей, влияющих на финансовые результаты предприятий, характеризующий производственную деятельность, является показатель выпуска товарной продукции в сопоставимых ценах базисного периода. Динамика данного показателя позволяет получить сведения в стоимостной форме об изменении физических объемов выпуска продукции на предприятии за анализируемый период.
Информация о выпуске товарной продукции АО "Нэфис", АО "Валком" и АО "Татмебель" в течение 1990-1998гг представлена в таблице 2.1..
Данные таблицы свидетельствуют о значительном снижении объемов производства предприятий в течение анализируемого периода. Объемы выпуска продукции в 1998г к уровню 1990г на АО "Татмебель" составили 53,8%, АО "Валком" -30,2%. На Казанском химическом комбинате данный показатель достигает максимального значения за период - 7,2%.
Анализируя динамику показателя выпуска продукции по предприятиям, представленную на рис.2.1., следует отметить, что у исследуемых предприятий она имеет неоднозначные тенденции, что, на наш взгляд, указывает на разное «качество» кризисного состояния предприятий.
Так, данные о выпуске продукций по АО "Валком" говорят о том, что наиболее резкое снижение объемов производства произошло в 1994г, выпуск товарной продукции на предприятии составил 17,8% от уровня 1990г. Дальнейшее изменение показателя свидетельствуют о положительной динамике и некоторой стабилизации объемов производства продукции предприятия на уровне 30% от выпуска 1990г.
Применение данных экологического мониторинга в экономической оценке территории города
Состояние окружающей среды является необходимой характеристикой, определяющей условия и возможности функционального использования городских земель. Ухудшающиеся современные условия жизнедеятельности сделали население крупных промышленных центров заложником прошлых непродуманных стратегических решений по размещению производственных объектов.
Проектные решения по размещению значительного количества предприятий в социалистический период развития нашего государства базировались на принципе безвозмездной эксплуатации земельных ресурсов согласно текущим социально-экономическим потребностям общества. В прошлом рост количества городов, их территорий и численности населения был связан со строительством крупных промышленных предприятий, энергетических сооружений, освоением природных богатств в отдаленных районах.
Невнимание к охране окружающей среды и «экономия» средств на строительство очистных сооружений, слабый контроль за выбросами создали предпосылки для чрезмерных антропогенных нагрузок на состояние окружающей среды и кризисную экологическую ситуацию во многих регионах страны.
Сложившиеся экологические перегрузки становятся фактором, во многом лимитирующим качество жизни жителей мегаполиса. В целом, по данным В.И. Борисова, влияние экофактора на заболеваемость населения крупных городов оценивается на уровне 20-30% (128, с.16).
Практически в каждом промышленном центре можно выделить специфические источники загрязнения окружающей среды, которые обусловлены деятельностью конкретного комплекса производств. От степени их воздействия зависит качество атмосферного воздуха, поверхностных и подземных вод, состояние почв, лесов и других природных сфер территории.
Так, в Казани экологическая обстановка определяется воздействием жилищно-коммунального хозяйства,-... предприятиями химической и нефтехимической промышленности, машиностроения, производством строительных материалов, наличием ТЭЦ и автотранспорта (113, с. 12).
В Приложении 3.1. представлена информация о количестве источников загрязнения, объемах выбросов вредных веществ, поступающих в атмосферу от промышленных предприятий основных отраслей г. Казань за период 1994-1998гг.
Данные Приложения 3.1. свидетельствуют о существенном снижении объемов выбросов вредных веществ в атмосферу в течение 1994-1998гг, по причине, как отмечается в государственных докладах о состоянии окружающей природной среды в РТ, значительного спада производства и введения в эксплуатацию очистных сооружений на ряде предприятий города. Если в 1994г объем выбросов предприятий основных отраслей Казани составил 47,441 тыс.т, то в 1998г - 30,700 тыс.т.
Наибольший «вклад» в загрязнение атмосферы вносят предприятия теплоэнергетического, химического и нефтехимического комплекса. В совокупных выбросах вредных веществ они занимают значительный удельный вес (см. табл.3.1.). В течение анализируемого периода доля предприятий этих отраслей в загрязнении атмосферного воздуха составила от 66,40% в 1994г до 74,90% в 1996г.
«Вклад» других отраслей по сравнению с предприятиями теплоэнергетики и нефтехимии в загрязнение окружающей среды не так значителен.
Из таблицы 3.1. видно, что доля машиностроительного и строительного комплекса в совокупных выбросах в течение 1994-1998гг постоянно снижалась.
Если в 1994г удельный вес предприятий этих отраслей в загрязнении атмосферы составил 9,42% и 12,62%, то в 1998г их доля равна 5,68% и 10,85% соответственно.
