Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Анализ развития жилищного строительства на современном этапе 19
1.1. Особенности жилищного строительства в переходный период к рыночным условиям хозяйствования 19
1.2. Структурные изменения в сфере жилищного строительства 24
1.3. Преобразование структур управления жилищным строительством в рыночных условиях 34j
Глава 2. Экологические требования к развитию жилищного строительства ....44
2.1.. Взаимосвязь развития жилищного строительства с ускорением урбанизации городов и загрязнением окружающей среды 44
2.2. Преобразование подрядной деятельности строительных организация во взаимосвязи с экологическими проблемами 59
Глава 3. Экономико-математический анализ факторов и рисков, влияющих на развитие рынка жилищного строительства 65
3.1. Экономические факторы и риски в сфере жилищного строительства 65
3.2. Анализ предпринимательских рисков в сфере жилищного строительства 116
3.3. Методологические подходы к определению рисков в жилищном строительстве 128ч
Глава 4. Методологии прогнозирования развития жилищного строительства 136
4.1. Прогнозирование технико-экономических характеристик жилых зданий 137
4.2. Прогнозирование структуры жилищного строительства ло конструктивным решениям зданий 151
4.3. Методология перспективного прогнозирования развития жилищного строительства 157,
Глава 5. Перспективные направления развития и размещения материально-технической базы жилищного строительства 179
5.1. Экономические факторы новых подходов к размещению и развитию материально-технической базы жилищного строительства 179
5.2. Структурные преобразования в материально-технической базе жилищного строительства 186
5.3. Применение новых материалов и технологий в жилищном строительстве 193
Основные выводы и предложения 198
Литература 206
Приложения 222
- Особенности жилищного строительства в переходный период к рыночным условиям хозяйствования
- Взаимосвязь развития жилищного строительства с ускорением урбанизации городов и загрязнением окружающей среды
- Экономические факторы и риски в сфере жилищного строительства
- Прогнозирование технико-экономических характеристик жилых зданий
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Проблемы жилищного строительства как в Российской Федерации, так и в других республиках СНГ, обострившиеся в период перехода к рыночным отношениям, потребовали новых научных подходов к их решению. Жилищное строительство, лишившись централизованного финансирования, не смогло в короткие сроки переориентироваться на рыночные принципы. В результате за годы перехода к рыночной системе хозяйствования в России резко снизились объемы капитальных вложений в жилищное строительство и ввода в действие общей площади жилых домов. Если в 1990 году было введено в действие 61,7 млн. кв. метров жилья, то в 1995 году - 41,0 и в 2000 году - 29,9 млн. кв. метров. В Азербайджанской Республике за те же годы ввод в действие жилых домов составил соответственно 2,85; 0,6 и 0,44 млн. кв. метров общей площади. То есть, объемы ввода в действие жилья за последние 10 лет сократились соответственно в 2,1 и 6,4 раза, в то время как обеспеченность жилой площадью на душу населения в этих республиках значительно снизилась. Поскольку же примерно 80% объемов жилищного строительства осуществляется подрядными строительными предприятиями, то эта негативная тенденция отрицательно сказалась и на показателях их деятельности, на экономических результатах.
На современном этапе возрождения экономики важной задачей является выработка такой государственной жилищной политики, которая была бы ориентирована в основном на развитие внебюджетных форм предоставления средств на строительство жилых домов, выявление иных резервов увеличения объемов жилищного строительства, что позволило бы преодолеть тенденцию дальнейшего спада в этой сфере экономики. В последние годы Азербайджан достиг определен^/ ного прогресса в области макроэкономической стабилизации и может
быть поставлен в ряд со странами с развивающейся экономикой, относительно высоким уровнем иностранных инвестиций и средней степенью финансовой стабильности. Эти результаты в значительной мере были достигнуты путем осуществления макроэкономической стратегии, основанной на реализации комплекса мер по активизации разведки, увеличения добычи и экспорта нефти с привлечением иностранных капиталов и ноу-хау.
Развитие нефтяного сектора, обуславливающего приток инвестиций в экономику страны, позволяет при рациональном их регулировании и распределении обеспечить развитие других сфер экономики, в том числе жилищного строительства и его материально-технической базы.
Становление рыночных отношений в жилищном строительстве предполагает по-иному формировать источники его воспроизводства. Продолжающееся расслоение по уровням дохода позволяет части населения решать собственные жилищные проблемы за счет личных доходов. Поэтому инвестиции в жилищную сферу включают средства отдельных предпринимателей и предпринимательских объединений, средства частных лиц и иностранных инвесторов. Важным инвестором в жилищное строительство остается государство, которое осуществляет финансирование собственной программы за счет бюджетных ассигнований. И, наконец, ипотечное кредитование, которое еще не приобрело заметных масштабов.
В связи с изменением структуры жилищного строительства по источникам воспроизводства формируются новые по экономическому содержанию виды жилищ. К ним можно отнести:
социальное, возводимое за счет государственного и муниципального бюджета;
социально-частное, осуществляемое за счет долевого участия го-
сударственных и часгных средств;
частное, строящееся за счет личных средств населения;
коммерческое, возводимое предпринимателями с целью его реализации на рынке.
Переход к рыночным отношениям породил иной взгляд на основные экономические факторы,формирующие цену па строительную продукцию, которая должна учитывать не только затраты на строительство, но и конъюнктуру рынка, то есть спрос и предложение, существующие (или прогнозируемые) на рынке жилья. В рыночных условиях также стали действовать новые, ранее неизвестные факторы: предпринимательский риск, конкуренция и фактор прибыльности.
Для получения прибыли, соответствующей рыночным условиям, важно знать, какие факторы влияют на спрос и предложение жилья, особенности взаимодействия спроса и предложения на этом рынке, а также механизмы предпринимательского риска. Неопределенность в строительном предпринимательстве, связанная с отсутствием необходимой и достаточно достоверной информации об экономической ситуации, влияет на развитие коммерческого жилищного строительства. На развитие жилищного строительства влияют также экологические проблемы, связанные с процессами урбанизации и миграции населения, ростом промышленного производства и т.д.
Формирование рыночного механизма привело к изменению методов управления в строительстве и переходу к экономическим рычагам управления производственными процессами, исследование которых даст возможность сформировать научные подходы для выявления резервов жилищного строительства, дальнейшего совершенствования рыночных механизмов в системе товарно-денежных отношений этой отрасли экономики. А определение методологии составления долгосрочных социально-экономических программ с учетом резуль-
татов экономического прогнозирования развития жилищного строительства еще более обеспечит устойчивость и эффективность его развития. Одновременно выявлены и проанализированы факторы, приведшие к деформации процессов воспроизводства в жилищном строительстве при переходе к рыночным условиям хозяйствования и определены резервы развития этой важнейшей сферы жизнеобеспечения населения на перспективу.
Значительный интерес для предпринимателей, занимающихся жилищным бизнесом, могут представить исследования влияния экономических циклов на развитие жилищной сферы экономики. Зная, когда ожидается период экспансии, предприниматели смогут принять оптимальное решение относительно увеличения инвестиций в жилищное строительство.
Вышеизложенное указывает па особенности в настоящих условиях экономической ситуации с развитием жилищного строительства, определяет актуальность выполненного исследования и послужило основной для выбора темы научного исследования.
Существенный вклад в исследование экономических проблем эффективного функционирования инвестиционно-строительной деятельности в сфере жилищного строительства внесли ученые-экономисты Б.С.Бушусв, Б.А.Волков, і!.) .Грабовый, Ю.Я.Даинлов, О.А.Доничев, М.И.Каменецкий, Н.Ф.Костецкий, Е.А.Кудашов, Е.П.Панкратов, Я.А.Рекитар, Р.Ф.Самуссва, В.М.Серов, Р.А.Сст-диков, В.П.Стороженко, В.И.Титов и другие. Вместе с тем, проблемы, рассматриваемые в настоящей работе, изучены еще недостаточно. Поэтому выполненное исследование в определенной мере восполняет имеющийся пробел.
Це-кь диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе системного анализа состояния и тенденций развития жилищ-
його строительства в условиях реформируемой экономики разработать теоретическую концепцию и методические рекомендации по формированию экономических резервов и перспектив развития жилищного строительства, обеспечивающих качественные преобразования в этой сфере экономики.
Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования поставлены и решены следующие задачи:
осуществлен системный анализ развития жилищного строительства в условиях перехода к рыночным отношениям;
выявлены основные экономические факторы, влияющие на объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилой площади, и разработаны рекомендации, способствующие усилению активности инвестиционно-строительной деятельности в сфере жилищного строительства;
произведена оценка действенности механизма формирования цен на строительную продукцию в области жилищного строительства;
Ь - обоснована и разработана методология прогнозирования потреб-
ности в жилье на перспективу с учетом демографической и экологической составляющих и иных факторов;
сформрфована концепция, определяющая перспективные направления развития и размещения материально-технической базы жилищного сірои 'гельства;
разработаны рекомендации по существенному преобразованию организационных структур управления жилищным строительством.
Объектом исследования являются предприятия, организации и иные структуры, занятые в сфере жилищного строительства.
Предметом исследования являются экономические отношения в сфере жилищного строительства.
Теоретической и методологической основной исследования env-
жат диалектический метод познания, труды классиков экономической теории, работы российских и азербайджанских экономистов, посвященные экономическим проблемам развития инвестиционно-строительной сферы жилищного строительства, теории воспроизводства и современным теориям рыночной экономики.
Научная новизна выполненного исследования заключается в том, что в нем сформулирована и решена научная проблема, имеющая важное народнохозяйственное значение, суть которой состоит в теоретическом обосновании, выявлении экономических условий, факторов и разработке перспективных направлений развития жилищного строительства и его материально-технической базы в условиях перехода к рыночным отношениям.
Основные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем.
Осуществлен системный анализ социально-экономической сущности и выявленных возможностей эффективного функционирования сферы жилищного строительства в переходной экономике как важнейшей составляющей народного хозяйства и жизнеобеспечения населения.
Разработаны и обоснованы методологические принципы и прикладные методики прогнозирования потребности в жилье на перспективу с учетом демографических, экологических факторов, миграции населения, социальных и экономических факторов жизнеобеспечения населения, спроса и предложения на рынке жилья.
Предложены новые подходы к решению проблемы размещения и перспективного развития материально-технической базы жилищного строительства с учетом использования последних достижений в области создания проектов новых поколений с принципиально иными конструктивными и планировочными решениями, рстиональ-
ных факторов существенного сокращения транспортных затрат, использования местных строительных материалов и т.д.
4. Разработаны и предложены методы оценки и прогнозирова
ния предпринимательских рисков в жилищном строительстве, позво
ляющие осуществлять выбор оптимальных решений в строительстве
жилых домов и их реализации.
5. Осуществлен анализ и прогноз экологической ситуации,
влияющей на развитие жилищного строительства, выявлена зависи
мость спроса на жилье от степени экологического загрязнения терри
торий строительства.
Достоверность исследований основывается на применении основных положений экономической теории, статистических и экономико-математических методов анализа и прогнозирования социально-экономических процессов, использовании репрезентативного объема статистических материалов и отчетности строительных организаций, внедрении результатов исследования в практику жилищного строительства.
Практическая значимость работы состоит в том, что на основе проведенного анализа состояния жилищного строительства, исследования тенденций и особенностей развития этой сферы жизнеобеспечения населения в реформируемой экономике России и Азербайджана реализация представленных в диссертации научных выводов, рекомендаций и предложений будет способствовать выявлению резервов и новых возможностей увеличения объемов и улучшения качественных показателей сооружения жилых домов. Предложенные рекомендации могут быть также использованы при разработке законодательных и нормативных актов, касающихся инвестиционно-строительной деятельности в сфере жилищного строительства.
На защиту выносятся:
Теоретические положения о социально-экономической направленности и выявленных возможностях эффективного функционирования сферы жилищного строительства как интегратора жизнеобеспечения и важнейшей составляющей экономики страны.
Методологические принципы экономического прогнозирования потребности в жилье и развития жилищного строительства с учетом демографических, экологических и социальных факторов, спроса и предложения на рынке жилья.
3. Методы прогнозирования предпринимательских рисков в
сфере жилищного строительства и реализации готового жилья на базе
экономико-математического анализа и предлагаемого аппарата для
их расчетов в вариантном исполнении.
Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались: на международной конференции "Экология, энергетика и экономика", Баку, 1995; на I и I! республиканских научно-практических конференциях по проблемам жизнедеятельности населения, Баку, 1998-1999; па HI международной конференции по проблемам экологии, Сумгаит, 2000; на Международном симпозиуме по проблемам жизнедеятельности населения, Баку, 2000; на научной конференции, посвященной 25-летию образования Архитектурно-строительного университета, Баку, 2001.
Краткое содержание работы состоит в следующем.
Первая глава посвящена анализу состояния жилищного фонда Азербайджанской Республики и обоснованы рекомендации по улучшению инвсстиционно-строитсльиоі о базиса сферы жилищного строительства, а также рассмотрены возможные формы обеспечения средствами воспроизводственных процессов.
Исследование показало, что Азербайджанская Республика значительно отстает от европейских стран как по обеспеченности граж-
дан жилой площадью, так и по качеству жилища. Средняя обеспечен
ность граждан республики в 2000 году составила 12,2 кв. м общей
площади на одного человека, что ниже международного стандарта,
разработанного жилищной комиссией ООН, в 2,4 раза. '
Ввод в действие жилых домов в 2000 году по сравнению с этим показателем 1990 года снизился с 2848 тыс. кв. м до 444 тыс. кв. м, т.е. сократился почти в 6,4 раза.
Значительное сокращение объемов жилищного строительства выдвигает в ряд важнейших проблему сохранения и улучшения существующего жилого фонда. Важность работ по сохранению и улучшению жилищного фонда заключается в том, чтобы не допустить ухудшения жилищных условий населения, проживающего в домах старой постройки, и тем самым ускорить решение жилищной проблемы в целом, поскольку существенная часть населения республики до настоящего времени проживает в домах старой застройки. В общем объеме жилищного фонда ветхий и аварийный жилой фонд на начало 2001 года составлял около 675 тыс. кв. метров или 0,7% от общего объема жилья.
В диссертации анализируется опыт жилищного строительства и реализации жилищной программы России. В ряду направлений решения этой проблемы перспективііьім является долевое формирование инвестиций и строительство жилья, а также за счет выпуска жилищных облигационных займов.
В Азербайджанской Республике предлагается создать для стимулирования иностранных инвестиций в жилищное строительство сеть гарантийных фондов, обеспечивающих инвесторам страхование рисков и предоставление гарантий. Подробно рассматриваются вопросы становления ипотечного кредитования и введения метода отсроченных кредитов.
Во второй главе рассматриваются экологические проблемы, сдерживающие развитие жилищного строительства, а именно загрязнение территорий и атмосферного воздуха, плохое качество питьевой воды. Ускорение урбанизационных процессов создает ряд проблем при расселении городских поселений. В работе предложены меры по рациональному землепользованию, такие, как осушение залитых водой нефтепромысловых территорий, восстановление территорий карьеров по добыче песка и строительного камня, вывоз и использова-ние грунта', образующегося при рытье котлованов и траншей, для осушения загрязненных нефтепромысловой водой загородных территорий и т.д. Установлено, что спрос на преимущества экологической безопасности высокоэластичен к ценам.
В разделе 2.2 предложены меры по преобразованию подрядной деятельности строительных организаций во взаимосвязи с экологическими проблемами в республике.
Третья глава посвящена вопросам экономико-математического анализа факторов и рисков, влияющих на развитие жилищного строительства. В этой главе рассмотрены факторы (налоги, кредиты, рынки труда и щ>.), влияющие на спрос и предложение жилья, приведены результаты анализа этих факторов. Дан анализ процессов изменения возрастного состава населения и численности населения как факторов, лежащих в основе спроса на жилье.
Установлено, что фиксированный налог на недвижимость может способствовать отказу предпринимателей сдавать жилье в аренду, то есть тормозить развитие жилищного бизнеса.
Для того,чтобы связать факторы,влияющие на жилищный спрос, с изменением численности населения, цен на жилье, доходов населения или количеством предлагаемого на рынке жилья, недостаточно описать только процессы формирования спроса. Эти процессы можно
понять, изучая влияние на них факторов предложения, а именно рынка труда, объема капиталовложений в жилищное строительство. В работе приведены убедительные доказательства взаимосвязей предложений на рынке жилья с состоянием рынка труда, даны конкретные расчеты и примеры по отдельным регионам Азербайджана. Предложены формулы для оценки числа безработных на одну заявленную вакансию и определения средней продолжительности безработицы.
В этой главе, чтобы проанализировать хозяйственную деятельность предприятий, рассмотрены примеры производственных множеств, предложенные И.Экландом. В невыпуклых производственных множествах с ростом величины затрат производительность растет и стремится к бесконечности. Именно растущая производительность благоприятствует большим производителям в ущерб малым, так как затраты на единицу выпуска меньше для первых, чем для вторых.
Установлено, если длительность строительных циклов принять равным 18 годам (по Э.Хансену), то можно ожидать, что фаза экспансии продлится до 2005 г. Начиная с 2005 г. начнется фаза сжатия с нижней точкой в 2013 г., когда вновь будет открыт путь экспансии. Обоснована возможность моделирования как спроса на жилье, гак и его предложения, которые зависят от большого числа факторов: доходов населения, потребности в жилье, цепы жилищ и т.д.
Разработанная модель отражает основные процессы формирования спроса на продукцию жилищного строительства: блок потребности населения в жилье, блок налогообложения, блок влияния доходов населения на спрос, блок ценообразования, блок капиталовложений и т.д. При этом структура модели сформирована таким образом, чтобы ее можно было бы преобразовать под различные значения переменных.
Ключевым блоком модели является производственный процесс
(предложение жилья), который соединяет рынок труда и капитала с целью производства готовой строительной продукции. В работе предложена диаграмма связей между переменными, влияющими на спрос и предложение жилья. Для наглядности складывающихся зависимостей в диссертации построены зависимости между указанными выше переменными в табличном и графическом видах.
В разделе 3.2 приведена методика и даны примеры определения вероятности продаж построенного жилья несколькими фирмами, анализ предпринимательских рисков в сфере жилищного строительства. Рассмотрен в рамках теоретико-вероятностной схемы спрос на социальное жилье, который одновременно зависит от нескольких факторов. Поскольку на данном этапе развития экономики актуальным является обеспечение жильем населения с низким доходом с помощью государственной поддержки, определена вероятность распределения по количеству детей семей с низким доходом.
Спрос на разные по количеству комнат квартир определяется при помощи формулы полиномиального распределения. Зная вероятности спроса на разные по количеству комнат и площади квартир в первом этапе строительства, можно пересмотреть (при поточном строительстве) программу второго этапа строительства многоквартирного дома. Работа строительных фирм и отдельных предпринимателей, занимающихся жилищным бизнесом, характеризуется неопределенностью и неустойчивостью их деятельности, поэтому возникает необходимость исследования предпринимательских рисков: анализа, оценки и выработки рекомендаций по снижению риска.
Особенности жилищного строительства в переходный период к рыночным условиям хозяйствования
Жилищная экономика отличается от обычной уникальностью предмета купли-продажи, которым являются жилищные строения. Жилищный фонд также уникален в плане его высокой стоимости и долговечности. От состояния жилищного фонда, темпов его. развития, обеспеченности граждан жилой площадью зависят такие важные факторы рыночной экономики как спрос и предложение. Для того, чтобы узнать, как меняется жилищным фонд, необходимо оцепить и потери в результате разрушения и амортизации.
В таблице 1.1 приведены данные ГОСКОМСТАТа Азсрбайджа- на о размерах жилищного фонда [36]. Характерно то, что жилищный фонд государственного сектора в последние годы значительно уменьшился: в і990 году этот фонд по республике составлял 31,5 млн. м2, в 1999 году он снизился до отметки 19,6 млн. м2, то есть объем жилищного фонда сократился почти в 1,6 раза. В то же время наблюдается увеличение фонда, находящегося в личной собственности граждан, с 57,2 млн. м2 в 1990 году до 75,1 млн. I м2 в 1999 году. Такая же тенденция имеет место и в динамике сельско- го п городского жилищного фонда.
Снижение объемов ввода в действие жилых домов в начале 90-х годов явилось следствием перехода жилищной сферы на рыночные іотношения, разрыва хозяйственных связей с предприятиями-поставщиками, ставшей реальностью вследствие экономического обособления стран СНГ и сокращения централизованного финансирования строительства.
На начало 2001 г. 675 тыс.м2 жилищного фонда составляли ветхие и аварийные жилипда или 0,7% от общего объема жилья. В 1996 г. этот показатель был равен 683,1 тыс.м2, то есть за четыре года объем ветхого и аварийного жилья уменьшился всего на 9,4 тыс.м2. Совершенно обескураживает наличие в центре столицы (начиная от "Площади Фонтанов1 до улицы Физули, а также в районе центрального рынка города) низкокачественных, преимущественно одноэтажных домов.
Целые районы низкокачественного жилья расположены также и в других центральных частях города, которые могут быть наиболее привлекательны для предпринимателей, занимающихся жилищным бизнесом, с точки зрения их близости к финансовым пситрам, экологической чистоты. стоимость квартир в центре Баку выше стоимости квартир, построенных за чертой центра. Нетрудно подсчитать, какова будет прибыль, если скупить низкокачественные и аварийные дома у населения, построить на их месте красивые, элитные дома. Если учесть, что на одного человека в городах республики в среднем приходится !3,3 м2 площади, то выселению из центра городов подлежат 50,7 тыс. жителей, которым могут быть предоставлены более качественные жилища большей площади, но немного подальше от центра.
Таким образом, основной механизм, благодаря которому рынок жилья способен успешно развиваться, это старение и разрушение существующего жилищного фонда. Другим механизмом развития жилищного фонда является то, что па I человека в республике приходится всего 12,0 м2 площади (в 1999 году). Это ниже принятой комиссией ООН нормы площади па I человека почти в 3 раза.
В первой половине 90-х годов стал ощущаться нарастающий отрыв планируемых тысяч квадратных метров жилья от потребности населения в удобных, благоустроенных квартирах, снизились объемы жилищного строительства, как в городах, гак и в сельской местности (рис. 1.2).
В 1992-1993 гг. объем ввода в действие жилых домов, построенных с помощью ЖСК, был равен 104 тыс. м2, что означает 29% в общем объеме ввода жилья за тот же период. В 1994-1999 гг. не было построено пи одного дома.
Основными причинами несвоевременною ввода жилья с по мощью кооперативного строительства явились: подорожание строп тельных материалов, несвоевременное выделение участков под строи тельство, несвоевременное обеспечение строителен проекті ю-емстпоп документацией и др. В этой связи отмстим, что в жилищном строи тельстве наблюдается разрыв во времени между стадиями "проектирование" и "строительство", причиной которого является плохое обеспечение строительных фирм информацией о действующих цепах в год проектирования. Ввод в действие жилых домов, построенных с помощью госкредита и личных сбережений граждан, в 2000 году увеличился по сравнению с предыдущими годами на 75% и составил 332,8 тыс. м2
Взаимосвязь развития жилищного строительства с ускорением урбанизации городов и загрязнением окружающей среды
В последние годы бурное развитие нефтедобывающей и нефтеперерабатывающей, а также промышленности строительных материалов, значительный рост населения и в этой связи создание новых городов и населенных пунктов, процессы урбанизации привели к тому, что во взаимодействии человека с окружающей средой появилось все больше симптомов экологической опасности, что явилось причиной возникновения ряда проблем, в том числе и в жилищном строительстве.
Ускорение урбанизационных процессов (75% всех городов в республике - новые), рост численности населения, которая за последние 40 лег увеличилась более чем в 2 раза (1960 год - 3815,7 тыс. человек, 1999 год - 7949,3 тыс. человек) создают проблемы, связанные с увеличением плотности размещения городских поселенні! (на 10 тыс. квадратных метров - 25 городских поселений), а именно проблемы расселения, обеспечения поселений и городов республики питьевой водой; проблемы, связанные с увеличением интенсивности транспортного движения (загрязнение воздуха газами и сажей, шумовое загрязнение городов и т.д.), которые влияют на развитие жилищного строительства.
Академиком Ф.М.Гусейновым [40] введено понятие "экосистема расселения". Сюда входит вся совокупность факторов, определяющих гармоническое развитие архитектурно-градостроительных структур и естественно-географических (природио-лаидшафтиых) ареалов расселения. Это, по-сущсству, концепция сопряженного развития городов и природы, урбанизированного природного пространства. Автор [40] считает, что в характерных условиях Азербайджана, с его сравнительно небольшой территорией, но с достаточно развитой структурой поселений (свыше 4400 единиц), требуется дифференцированный подход к пространственному анализу взаимосвязанной ссім населенных мест и формированию на этой основе оптимальной экосистемы регионального расселения. Условия, определяющие устойчивость экосистем расселения Азербайджана, следующие: - обеспеченность жизненным пространством; - соответствие урбанизированного пространства характеру природного окружения; - интеграция частей экосистемы (город-человск-природа); - наличие ресурсов функционирования и развития поселений.
Урбанизациоииыс процессы создают проблему увеличения плотности населения в центре городов.
Установлено, что в моноцентрических городах плотность населения растет по мерс приближения от окраин к центру. Миллз [195] предложил следующее соотношение между плотностью населения и расстоянием до центра города: где D(ii) - плотность населения на расстоянии и миль от городского центра (человек на 1 кв. милю); А - оцениваемый параметр; е - основание натурального логарифма; g - искомый параметр, который рассчитывается на основе имеющихся данных.
Функция плотности населения с удалением от центра города убывает, так как уменьшается цена жилья и семьи имеют возможность приобретать жилье большей площади. Увеличение плотности населения в центре городов является причиной ухудшения экологической обстановки в этих районах, (загрязнение бытовым мусором, увеличение интенсивности транспортного загрязнения и т.д.).
На предпочтения покупателей п стоимость жилья в Баку, Гяндже оказывают влияние не только отдаленность их от центра, но и некоторые факторы окружающей среды. Многие семьи предпочитают жить в центре города, так как центр круглосуточно снабжается чистой шолларской питьевой водой, электроэнергией и по многим другим причинам. Центром принято считать часть города, начиная от площади Аз нефти, дальше - здание БакСовета, затем площадь Физу-ли и площадь Азадлыг.
Если недалеко от жилого дома функционирует завод-загрязнитель, то привлекательность расположенного там жилья уменьшится, уменьшится и спрос на жилье. В этом случае повысится привлекательность удаленного от предприятия-загрязнителя жилья. К примеру, в г. Баку цепы па жилища, расположенные па проспекте Джавида на расстоянии 1 км от центра, почти в два раза выше цеп па жилье, построенное в так называемом "Черном городе" на таком же расстоянии от центра.
Большое влияние на предпочтения покупателей оказывает/так называемый "эффект соседства". Установлено, что ветхое жилье снижает цену построенного рядом дома. Экономист Джон Кейн [191] обнаружил, что влияние состояния окружающих строений на цену жилой единицы только наполовину меньше, чем влияние состояния самого дома.
Экономические факторы и риски в сфере жилищного строительства
Кредиты. Большое значение для дальнейшего развития жилищного строительства имеет программа жилищного кредитования. В прошлом предоставление кредитов предприятиями, учреждениями, организациями, колхозами своим работникам осуществлялось за счет средств фонда социального развития. Договоры заключались при стаже работы на предприятиях, в учреждениях, организациях свыше 5 лет в размере до 10%, свыше 10 лет - до 30% и свыше 15 лет - до 50% задолженности. В 1988 году постановлением №256 Совета Министров республики [115] в целях расширения материальных и финансовых возможностей индивидуальных застройщиков было решено принять дополнительные меры по развитию и улучшению условий предоставления кредитов. Разрешалось предоставлять кредиты для строительства индивидуальных домов в размере 20 тыс. рублей с погашением, начиная с третьего года после получения ссуды, проживающим: а) в сельской местности - в течение 50 лет; б) в городах и поселках городского типа - в течение 25 лет. Было установлено, что за пользование кредитами граждане, проживающие в сельской местности, должны платить сберегательно- му банку 2% годовых, а проживающие в городах и поселках городского типа - 3% годовых. Банку было предоставлено право взыскивать досрочно задолженность по ссудам, использованным не по целевому назначению. .
Кроме того, предусматривалось предоставление безвозмездных субсидий (от 5 до 10% стоимости квартиры или дома), которые могли получить семьи очередников в зависимости от размера совокупного дохода и срока ожидания муниципального жилья. Такие субсидии выделялись за счет фондов министерств и ведомств, местных органов власти, предприятий и организаций.
Несмотря на то, что в последние годы значительно увеличились кредитные вложения в экономику республики, эти вложения в жилищное строительство вследствие ограниченности денежных ресурсов сравнительно малы. Наметившаяся тенденция увеличения индивидуального строительства требует больших объемов долгосрочного кредитования. Как показывает анализ динамики краткосрочного и долгосрочного кредитования, долгосрочные кредиты по сравнению с краткосрочными в последние годы резко уменьшились. В J 996- J 999. гг. краткосрочные кредиты составляли соответственно 92,1%; 93,1%; 97,8%; 97,5%; долгосрочные кредиты уменьшились до 7,9%; 6,9%; 2,2% и 2,5%.
Обратимся к опыту других стран в вопросах кредитования. Наиболее перспективным может быть ипотечное кредитование [138], суть которого заключается в предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости - земли, строений производственного и жилого назначения.
Рассмотрим схему кредитования, применяемую во Франции: - в начале операции банк предоставляет средства; - в течение 7 лет застройщик выплачивает проценты банку и взносы кредитному учреждению, специализирующемуся на отсроченном кредитовании; - по истечении 7-летнего периода кредитные учреждения возвращаю!- полученные взносы и добавляют еще сголько же, что позволяет застройщику сразу расплатиться с банком; - в течение оставшихся 5 лет застройщик расплачивается с кредитным учреждением.
Преимущество этого метода (метод отсроченных кредитов) за-( ключастся в том, что застройщик получает кредит на 12 лет, в то время как банковские ресурсы будут задействованы лишь 7 лет.
В современных условиях в странах с ратными видами экономических систем вопросы, связанные со строительством, приобретением и пользованием жилья, решаются различными путями. В таких индустриально развитых странах как США, ФРГ, Великобритания жилищная политика в этой области сводится к следующему: удешевление ипотечного кредитования, облегчение условий пользования им, налоговые льготы. Так, в США система ипотечного кредитования строительства и покупки жилья позволила в последние 30 лет ежегодно направлять на жилищный рынок в среднем более 400 млрд. долларов. В 1992 году 833 миллиардов были выделены финансовыми институтами США в виде кредитов населению для приобретения недвижимости.
Ставка для кредитования строительства жилья в Финляндии определена в 3,5% годовых, в то время как рыночная ставка банков на кредит колеблется от 9 до 17% и в среднем составляет 34,25% [24).
С конца 80-х годов в капиталистических странах бюджет перестал быть единственным источником финансирования социального жилища. В Голландии с 1989 года жилищные ассоциации берут кредиты на рынке частного капитала на общих условиях, а не получают от государства. То же происходит в Великобритании, Германии, Испании и Ирландии, где практикуется смешанная форма инвестирования индивидуального жилища, при которой часть средств поступает от свободного рынка.
Прогнозирование технико-экономических характеристик жилых зданий
Основные факторы влияющие на уровень различных технико-экономических характеристик жилых зданий, могут быть отнесены к следующим группам: - совершенствование объемно-планировочных решений и качеств домов_квартир, обеспеченность жилой площадью; - совершенствование структуры этажности жилых зданий; - улучшение санитарно-технического оборудования домов и квартир (обеспеченность водой и газом, применение кондиционеров и др.); - улучшение конструктивных решений домов на основе внедрения новых эффективных материалов и изделий.
Совершенствование норм проектирования жилых зданий в усло-вих рыночных отношений направлено на повышение комфорта жилья за счет увеличения площадей квартир, их оборудования и улучшения условий проживания.
В принятом Советом Министров республики в 1988 году постановлений №411 "Об основных показателях жилищной программы до 2000 года" предполагалось расширить масштабы жилищного строительства, обеспечить каждую семью отдельной квартирой или домом. В программе отмечалось, что в Азербайджане будет построено за период 1986-2000 гг. для 662000 семей - 662000 квартир, с общей площадью жилья 57530 тыс. м2. В этой программе прогнозы даны только на краткосрочную перспективу (5 лет) на потребность в жилье: 1. семей,.состоящих на квартирном учете; 2. семей военнослужащих, уволенных в запас; 3. семей, переселяемых из ветхого и аварийного фонда; 4. семей, переселяемых из сносимого и выбывающего жилого фонда.
Решение жилищной проблемы не сводится к реализации формулы "каждой семье - отдельную квартиру или дом". Она должна решаться в плане совершенствования всей жилой среды жизнедеятельности людей. В работе [129] предлагается (рис. 4.1) модель типов домов с дифференциацией по уровню проживания.
Модель типов домов по формам собственности на жилье с дифференциацией по уровню проживания Показатель обеспеченности площадью квартиры на одного проживающего для государственного (социального) жилища рекомендуется принять равным 18 м2 и 2! м2. Что касается частного жилища, то здесь величина обеспеченности не ограничивается. Автор [129] считает целесообразным придерживаться разных показателей качества в зависимости от выбранного уровня проживания: "здоровое жилище" - 21 м2 на 1 человека, комфортное - 28 м2, перспективное - 48 м2, элитарное - 80-300 м2 на I человека и более.
Для обеспечения требуемого комфорта определяющим фактором является качество строительного товара (жилья), максимально учитывающего "человеческий фактор". Переход на рыночные отношения в жилищном строительстве требует нового взгляда на проблему оценки и обеспечения потребительских свойств жилища.
Как считают ученые [50], количественная характеристика свойства, принятая за основу при оценке качества продукции, является нормой качества. Совокупность показателей качества, методов их оценки и норм качества характеризуют параметры качества. Формирование структуры качества жилища осуществляется по схеме: критерии, показатели, методы, нормы, области применения, а оценка качества реализуется в обратной последовательности.
В частности на качество жилища влияют качества проекта, стройматериалов, строительства и эксплуатации.
Ряд критериальных свойств жилища, в частности, архитектурная выразительность и эстетические качества являются объектом эмоционально-качественных или экспертных оценок, поэтому при оценке качества наряду с объективными показателями оперируют и явно субъективными.
В структурно-параметрических системах качества коммерческого и социального жилья имеются существенные различия: качество коммерческого жилья в основном является объектом эмоциональных оценок покупателей, а качество социального жилья оценивается при помощи показателей, которые поддаются вычислению и оценке.
Стуруктурно-параметрическая система качества коммерческих домов включает следующие основные критерии: 1. совершенство и создание традиционно-национальных архитек турных форм; 2. гармоничность единства дома и среды, учет природно- климатических и местных условий в структуре дома; 3. обеспеченность инженерным и сантехническим оборудованием; 4. строительный материал, из которого построен дом (камня, кирпича и др).
