Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Анализ современного состояния строительства жилья и особенности решения жилищной проблемы в России
1.1.Состояние и перспективы развития регионально-социальной политики в направлении обеспечении населения жильем
1.2. Анализ российского и зарубежного опыта строительства экожилья 33
1.3. Особенности использования международных стандартов при организации малоэтажного жилищного строительства 44
Выводы по главе 1 61
ГЛАВА 2. Организационно-управленческие и технические решения в девелопменте малоэтажного жилищного строительства 64
2.1. Современные инновационные технологии в малоэтажном жилищном строительстве 64
2.2. Инновационно-технологические решения в девелопменте объектов жилищной эконедвижимости 82
2.3. Проектирование и разработка процесса управления производительностью организационно-экономической системы инновационного жилищного строительства с учетом факторов риска Выводы по главе 2 116
ГЛАВА 3. Концепция формирования конкурентоспособных территориально- воспроизводственных систем в строительстве 118
3.1. Структурно-интегрированная модель расширенного воспроизводства жилищной недвижимости в сфере, энерго- ресурсосбережения и экологизации 118
3.2. Концептуальные основы развития и трансформации конкурентоспособности организационных территориально- оспроизводственных систем в экостроительстве 130
3.3. Методика формирования инвестиционных затрат в организационно-экономической системе инновационного развития малоэтажной жилищной недвижимости 160
Выводы по главе 3 188
ГЛАВА 4. Методологические основы повышения результативности строительства при реализации программы устойчивого развития малоэтажной жилищной эконедвижимости на территориально-региональном уровне
4.1. Организационно-технологические решения по формированию комплексов работ при территориальном воспроизводстве эконедвижимости 190
4.2. Экономико-математическая модель очередности строительства объектов жилищной эконедвижимости 200
4.3. Экономико-математическая модель определения оптимальной продолжительности возведения жилищного экопоселения Выводы по главе 4 221
ГЛАВА 5. Научно-методические положения и рекомендации по интегрально-системному формированию организационно-управленческих и технологических решений при малоэтажном жилищном строительстве 223
5.1. Моделирование программно-целевой организации и управления конкурентоспособностью территориально-воспроизводственных систем в строительстве
5.2. Управление изменениями и инновациями при реализации объектов эконедвижимости
5.3. Апробация методологии и первоочередные мероприятия территориального инвестиционно-строительного комплекса по реализации проектов «зеленого» строительства 246
Выводы по главе 5 263
Основные выводы и предложения 267
Список используемой литературы
- Анализ российского и зарубежного опыта строительства экожилья
- Инновационно-технологические решения в девелопменте объектов жилищной эконедвижимости
- Концептуальные основы развития и трансформации конкурентоспособности организационных территориально- оспроизводственных систем в экостроительстве
- Экономико-математическая модель очередности строительства объектов жилищной эконедвижимости
Анализ российского и зарубежного опыта строительства экожилья
Обеспечение инновационно-технологического устойчивого развития жилищного строительства региона является ключевой первостепенной задачей, от которой зависит социальный уровень и качество жизни населения, их безопасность и благополучие [5,7,28, 29, 30, 37,43,58,158,266,314,318,324, 326,329].
Вместе с тем следует отметить, что данная задача является очень сложной, комплексной и многоаспектной, требующей выработки научно-обоснованных методов модернизации и оптимизации организационно-технологических и экономико-управленческих решений в сфере жилищного строительства, в том числе за счет осуществления мероприятий по экологизации и ресурсосбережению [16,20,81,86,110,111,112,114,125,126,128, 130,145,155,158,160,162,247,320].
Теория управления инновационного развития, пройдя путь от рассмотрения задач управления инновациями в масштабе отдельных строительных предприятий, сегодня ставит и пытается решить проблему управления инновационно-устойчивым развитием жилищного строительства на территориальном уровне региона [15,28,34,35,38,42,50,59,61,65,77,81,92,98, 111,124,131,136,139,146,147,152,156,170,179,233,237,240,243,280,281].
Поэтому возникает необходимость организации такой системы хозяйствования на данной территории, которая бы строила стратегию своего инновационного развития, исходя из соизмерения антропогенного воздействия на природу с ее устойчивостью к этим воздействиям.
Региональный аспект управления инновационно-устойчивым развитием жилищного строительства, как представляется автору, неизбежно будет повышать свою значимость по мере возрастания роли регионов в системе государственного управления [76,189,190,193,195,196,205,208,215,223,229,232, 239,240,244,273,278,282,287]. Опыт почти всех промышленно развитых стран показывает, что четко сформулированная жилищная политика и связанное с ней государственное вмешательство в функционирование рынка недвижимости необходимы для поддержания социальных стандартов по обеспечению жильем всего населения страны [8,51,52,54,55,56,61,129,132,153,158,220,225,235,335,338,342].
Следовательно, существует настоятельная необходимость для государственных органов определить цели и задачи жилищной политики, а также место в ней центральных, региональных и местных органов исполнительной власти.
При формировании жилищной политики следует, в первую очередь, учитывать объективно сложившиеся условия, разнообразие региональных систем, специфику их функционирования, в этом случае появится возможность правильно оценить тенденции их развития, потребность в создании межрегиональных кооперированных связей, основанных на взаимовыгодных рыночных отношениях, складывающихся в рамках региональных воспроизводственных процессов.
Характер этих процессов во многом зависит от состояния региональной системы, в которой происходит развитие производственных отношений и обращение материально-вещественных потоков.
Федеральная жилищная политика в первую очередь, должна быть направлена на: - выполнение социальных гарантий и прав граждан в области обеспечения их жильем; - строительство нового жилья и обновления сложившегося жилого фонда; - создание необходимых условий для привлечения внебюджетных источников финансирования; - обеспечение защиты прав частных строительных компаний и собственников жилой недвижимости; - поддержание и дальнейшее развитие конкуренции в строительстве; - проведение своевременного ремонта жилого фонда и его содержание; - обеспечение производства экологически чистых строительных материалов, изделий конструкций [168].
Правительство Российской Федерации распоряжением №1662-р утвердило «Концепцию долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» (далее - Концепция) [168].
В комплексе с иными задачами социально-экономического развития страны в Концепции были заявлены и цели жилищной политики: - обеспечение малоимущих граждан жильем, используя для этого муниципальный жилой фонд; - обеспечение жильем граждан с умеренными доходами за счет создания системы государственной поддержки; - дальнейшее развитие и поддержка рынка жилья, что позволит удовлетворить спрос на жилье и для граждан с доходами, выше средних [168]. Кроме этого, было определено, что объем комфортного жилищного фонда должен соответствовать потребностям населения.
Для достижения поставленных целей необходимо решить следующие задачи [168]. Первая задача направлена на создание благоприятных условий для роста предложений на рынке жилья в соответствии с требованиями различных групп населения, включая: «- своевременное обеспечение объектов строительства градостроительной документацией и создание рынков земельных участков; - создание на участках, выделенных для строительства инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктуры; - совершенствование и дальнейшее развитие инновационных и энергосберегающих технологий предприятий строительного комплекса, включая строительные организации и предприятия стройиндустрии; - дальнейшее развитие конкуренции между участниками строительства и использование антимонопольных мер в случае необходимости;
Инновационно-технологические решения в девелопменте объектов жилищной эконедвижимости
Среди задач тактического планирования консорциума следует остановиться прежде всего на двух задачах: прогнозирования сроков строительства и расчета прибыли. При моделировании продолжительности строительства обычно обращаются к методам двух типов: методу аналогий и методу имитационного моделирования. В первом случае за основу принимаются данные о строительстве однотипных объектов в прошлом с коррекцией на условия строительства и требования заказчика консорциума. Во втором случае строится система имитационного моделирования, позволяющая учесть влияние множества факторов, определяющих ход строительства объекта. В процессе ее разработки решаются следующие задачи: выявление факторов, влияющих на продолжительность строительства; оценка совместного влияния этих факторов; определение с помощью процедуры, базирующейся на использовании метода Монте-Карло, альтернативных сроков выполнения проекта; расчет вероятностных оценок выполнения проекта в заданный срок; оценка чувствительности имитационной модели к вариации отдельных факторов в заданных диапазонах.
Среди факторов, оказывающих наибольшее влияние на продолжительность строительства, выделяются следующие: эффект потока (чем чаще повторяется одна и та же технологическая операция, тем ниже уровень трудозатрат на ее выполнение), погодные условия, наличие рабочей силы, нормативные требования, изменения в проектных решениях, переделки в работе, режим работы, уровень взаимодействия рабочих, сложность выполняемого проекта, грунтовые условия, качество управления, степень концентрации рабочей силы на строительной площадке и другие. В основу построения имитационной модели положена циклическая структура процесса управления проектом, складывающаяся из следующих основных фаз: планирование и разработка графика выполнения проекта; оценка хода выполнения проекта; корректировка графика выполнения проекта.
Модель состоит из следующих блоков: разработки календарного графика поточного производства работ; имитации влияния погодных условий на базе статистической информации; имитации совместного влияния множества случайных факторов на продолжительность строительства; генерирования распределений вероятностей сроков выполнения отдельных работ в составе проекта; имитации с помощью метода Монте-Карло распределений вероятностей продолжительности выполнения проекта в целом. Модель может найти применение в качестве управляющих экопроектов.
Самым тесным образом с задачей оценки планирования продолжительности строительства связана задача расчета прибыли как ведущего показателя результирующей деятельности любой строительной фирмы. Расчет прибыли требует учета факторов неопределенности, обусловленной внешней экономической ситуацией, уровнем инфляции, особенностями конкурирующих фирм и т.п. Кроме того, неопределенность вызывается влиянием условий, в которых выполняется экопроект, т.е. условий строительства, продолжительности строительства (крупные и сложные объекты строятся по несколько лет), природно-климатических и погодных условий. На реализацию множества проектов, входящих в состав экопоселений влияет его результативность, определяемая автором как производительность ОЭС.
На рис. 2.4 представлена модель «типичного процесса управления производительностью ОЭС». Этот процесс включает: 1) измерение и оценку производительности, 2) планирование контроля и повышения производительности на основе информации, полученной в процессе измерения и оценки, 3) осуществление мер контроллинга и мониторинга процесса повышения производительности, 4) измерение и оценку воздействия этих мер.
В качестве интегрального показателя результативности ОЭС автором используется оценка производительности ОЭС (рис. 2.5).
Для оценки производительности ОЭС и повышения ее уровня, автор предложил следующий алгоритм, состоящий из следующих блоков:
Действия девелопера-застройщика в области производительности при реализации ИСЭУП. Динамика показателей производительности и степень достижения нормативов в области результативности, издержек и сроков поддается анализу, необходимому для заблаговременного выявления и решения проблем.
Концептуальные основы развития и трансформации конкурентоспособности организационных территориально- оспроизводственных систем в экостроительстве
Основными принципами устойчивого развития территориального жилищного строительства [29,112,178,283,320] на региональной уровне являются:
Принцип сбалансированности. Ориентация на устойчивое развитие жилищного строительства требует сбалансированности темпов роста совокупного потенциала территорий региональной системы, включая темпы роста и степень использования соответствующих компонентов экономического потенциала региона и экономического потенциала предприятий ТИСК, что увеличивает результативность функционирования ОЭС.
Принцип направленного выбора по использованию составляющих совокупного потенциала. Для обеспечения устойчивого развития жилищного строительства необходимо осуществлять мероприятия по повышению эффективности таких компонентов регионального потенциала, как природно-ресурсный, инновационный, инвестиционный, трудовой, которые в наибольшей степени оказывают влияние на деятельность предприятий территориального инвестиционно-строительного комплекса (ТИСК).
Принцип экономической целесообразности реализации проектов «зеленого» строительства. Повышение каждого компонента регионального совокупного потенциала сопряжено с определенными издержками (затратами), поэтому добиваться повышения их эффективности целесообразно до тех пор, пока издержки целевых мероприятий будут ниже эффекта получаемого от деятельности строительных предприятий и девелоперских структур ТИСК.
Принцип гибкости и мобильности. Способность девелоперских компаний использовать инновационный потенциал по комплексному освоению территории на всем жизненном цикле экопоселений, включая проектирование, строительство, создание современной инфраструктуры и обустройство территории, эксплуатация экодомов с учетом инвестиционной и социально-потребительской привлекательности застройщиков и населения.
Анализ проблем повышения эффективности использования природных ресурсов при эксплуатации городского жилого фонда и производственной инфраструктуры для развития регионов имеет очень важное значение.
При этом, говоря о государственных полномочиях в тех или иных сферах жизнедеятельности общества, мы должны читывать то, что структура государственной власти в Российской Федерации является двухуровневой.
В совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами. Конкретное же распределение полномочий по управлению и использованию различных видов природных ресурсов устанавливается отдельными федеральными законами, которые наряду с принимаемыми в их развитие законами субъектов Федерации составляют нормативно-правовую базу использования природных ресурсов для развития регионов.
Схема связей в общем виде, описывающих функционирование и развитие жилищного строительства территорий региона представлена на рис. 1.1, а взаимодействия между участниками инвестиционно-строительного комплекса на рис. 3.1.
Внедрение на Экологическоесопровождение объектов предприятиях строительногокомплекса Проектирование нстроительство объектов Рачработка инновационных организационно строительства.обеспечивающихсоблюдениетребовании кгородской территории международныхстандартов (ПК 14000, ИСО-4001)и стандартов,регламентирующихстроительство «езеденых їданий» жонелвпжнмости. создающих комфортнуювнутреннюю среду проживания технологическихрешении по внедрению энерго- и ресурсосберегающих технологий
В процессе исследования предприятий ТИСК в рыночных условиях хозяйствования была выявлена необходимость разработки новой парадигмы их взаимодействия с учетом конкурентной среды и поиск наиболее эффективных форм их деятельности с учетом того, что процесс их функционирования и развития осуществляется в условиях, с одной стороны, регулируемых государством в лице муниципальных органов управления, а с другой - базируется на партнерских взаимоотношениях.
Процесс капитального строительства, включающего новое строительство, расширение действующих предприятий, реконструкцию зданий и сооружений, а также техническое их перевооружение и модернизацию, осуществляется с целью удовлетворения социальных, экономических, производственных потребностей населения территории, и во многом зависит от экономического потенциала региона.
Определение целей и критериев функционирования экономического потенциала региона, его моделирование предполагает описание организационной структуры системы, выделение связей и отношений между элементами, характеристику внешней и внутренней среды, факторов и условий функционирования совокупного потенциала региона.
Содержательное описание экономического потенциала начинается с определения его места в системе более высокого порядка и элементов внешней среды, с которыми он связан. На региональном уровне системой высшего порядка является социально-экономическая система территории, которая включает социальную, природную, строительную и информационную подсистемы. Каждая из этих систем обладает своим потенциалом. Таким образом, экономический потенциал в качестве подсистемы входит в состав совокупного потенциала всей системы региона. анализ, наиболее приемлемым показателем результативности функционирования экономической системы региона является валовой региональный продукт. Валовой региональный продукт характеризует стоимость произведенных во всех секторах экономики товаров и услуг, предназначенных для конечного потребления и накопления, в том числе за счет предприятий ИСК, на которые приходится 40% готовой строительной продукции и услуг.
Автором разработана модель функционирования и развития экономического потенциала региона с учетом перехода на строительство экообъектов и внедрения энерго-, ресурсосберегающих технологий (рис. 3.3).
Основными участниками этого процесса являются предприятия строительного комплекса (Oi, О2, ...Оп). Осуществление процесса производства предполагает использование ресурсов, выступающих в качестве элементов регионального потенциала: трудовых (ТР), производительных природных (ПР), инвестиционных (ИР). Последние представлены материальными оборотными средствами производства (М), основными фондами (Ф) и информацией в виде нематериальных ресурсов (И).
Представленная логическая схема модели (рис. 3.3) функционирования и развития потенциала одновременно является и его формальной схемой, фиксирующей причинно-следственные связи в организационно-экономической системе территории региона. Исходя из этого, следует: - инновационное развитие малоэтажной жилищной недвижимости связано с комплексным модельным освоением территории земельных участков в различных регионах страны, начиная от разработки проекта планировки и инженерного обустройства, на основе современных грандов формирования комфортной и безбарьерной среди проживания и заканчивая соблюдением требований экологичности и энергоэффективности;
Экономико-математическая модель очередности строительства объектов жилищной эконедвижимости
Важная роль в решении задач, связанных с устойчивым развитием территорий региона отводится капитальному строительству.
Инвестиционно-строительный комплекс должен обеспечить население территорий региона экожильем с учетом согласования своей производственной программы и природоохранной деятельности.
Эконедвижимость, застраиваемая на территориях региона, характеризуется большим разнообразием сооружаемых объектов. К их числу относятся промышленные, жилищно-гражданские, социально-бытовые, транспортные и прочие здания и сооружения инфраструктуры.
Для них характерным является неравномерное распределение работ в пределах территории строительства, применение разнохарактерных экоматериалов и конструкций, использование сложного оборудования, участие большого числа субподрядных организаций.
Кроме того, необходимо отметить, что крупные проекты, такие, как экопарки и т.д., сразу застраиваются на огромных территориях с длительным периодом времени. Ввод в эксплуатацию их осуществляется постепенно, по мере их готовности, период окончания всего проекта от 10 до 20 лет.
Однако общим для них является то, что все однородные и неоднородные объекты эконедвижимости объединены одной конечной целью и их возведение осуществляется комплексно, как правило, на определенной территории (зоне) с выделением модулей, таким
Соблюдение указанных выше требований в этих условиях может быть достигнуто только при использовании поточного метода производства работ на объектах строительства.
Как известно, поточный метод, с одной стороны, обеспечивает равномерность потребления ресурсов и ритмичность выпуска готовой строительной продукции, а с другой - создает благоприятные условия для работы организации смежников: подрядных организаций, заводов-поставщиков, транспорта, снабженческих организаций.
В связи со спецификой строительства объектов эконедвижимости автор выделяет следующие группы потоков (рис. 4.1): - комплексный инфраструктурный поток; модульный (зонированный) укрупненный поток (по видам строительства, по очередям строительства в зависимости от типов недвижимости); - объектный поток [31,295].
Комплексный инфраструктурный поток, как правило, находится на критическом пути и должен включать совокупность организационно взаимосвязанных потоков, продукцией которых являются различные виды инженерных сетей, дорог, развязок и инженерных сооружений, расположенных в определенных зонах эконедвижимости [139]. Отдельные потоки, входящие в состав комплексного потока различаются по объему, назначению, технологии и организации работ. Эти факторы определяют многовариантность структуры комплексного инфраструктурного потока и их взаимной увязке, как по количеству, так и по составу входящих в него элементов.
Модульный (зонированный) укрупненный поток [31] включает объектные потоки одновременно строящихся зданий, продукцией которого является законченный комплекс экоздании: жилые массивы, предприятия социального назначения, спортивно-оздоровительные сооружения, расположенные в определенной зоне.
Внутри модульного укрупненного потока целесообразно выделять потоки по очередям строительства в зависимости от типа недвижимости, т.е. принадлежности ее к тому или другому классу в соответствии с ее доступной комфортностью (бизнес-класс, элит-класс, эконом-класс и т.д.).
Объектный поток, как правило, включает специализированные и частные потоки, состав которых обеспечивает выполнение всего комплекса работ по возведению соответствующего объекта строительства [244]. Продукцией этих потоков являются полностью законченные здания (сооружения) либо группа зданий (сооружений).
Специализированный поток состоит из ряда частных потоков, объединенных единой системой параметров и схемой потока [24,139,140,244]. Специализированные потоки являются основными структурными элементами потока. Их продукцией служат законченные виды работ, конструктивные элементы и части зданий (подземная часть здания, крыша, отделочные работы). В зависимости от характера объекта, видов и степени совмещения работ на одной и той же захватке (захватках) при выполнении работ вручную могут одновременно работать различные специализированные потоки. Например, бригады электриков и сантехников на строительстве жилого дома.
И, наконец, частный поток - это элементарный строительный поток, представляющий собой один или несколько процессов, выполняемых одним коллективом (бригадой, звеном) [31,244].
Продукцией частного потока могут быть земляные работы, устройство фундаментов, кладка стен, монтаж дома, штукатурные работы и т.д. Частный поток организуется в основном там, где возможно выполнение работ на разных захватках поточно-расчлененным способом.
Частные специализированные потоки могут иметь различные направления развития. Направления развития потока зависят от объемно-планировочного и конструктивного решения здания, видов выполняемых работ и их этапов, используемых строительных машин и механизмов.
Так как финансовые возможности предприятий ИСК ограничены, то проблема выбора территориальной зоны, на которой, в первую очередь, должно осуществляться строительство эконедвижимости и какой поток будет задействован, во многом зависит от девелопера-застройщика, вкладывающего средства в различные инвестиционные проекты по строительству объектов недвижимости [34,39,116]. При этом, его интересует как эффективность использования вкладываемых средств, так и наиболее эффективные направления их использования [96,116,117].
Для одних девелоперов прибыльность жилищного строительства выступит на первое место при принятии решения [35,96,116]. И именно прибыльность строительства и продажи домов и соответствующие факторы ограничения производственной деятельности он будет оценивать. Для других девелоперов мотивом выбора направления деятельности будет оценка, насколько данный проект конкурентоспособен по сравнению с другими, например, осуществление нового строительства жилых зданий или ремонт, реконструкция существующих объектов недвижимости [35,95,96,179,321].
Во вторую очередь девелопера интересует этап, на котором предполагается принять решение об инвестировании при реализации ИСЭУП.
И, наконец, вид стоимости, на которую ориентируется девелопер - это в большей степени статичный показатель, не меняющийся во времени. Следовательно, данный фактор подлежит учету в третью очередь.
