Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Методологические основы оценки ущерба от экологических нарушений 13
1.1. Понятие экономического ущерба от экологических нарушений 13
1.2. Классификация методов оценки экономического ущерба от экологических нарушений 18
Глава 2. Применение гедонистического метода к оценке экологического фактора на рынке недвижимости 34
2.1. Особенности применения гедонистического метода 34
2.2. Влияние экологического фактора на экономическую оценку городской недвижимости 46
2.3. Процедура применения гедонистического метода к оценке экологического фактора на рынке недвижимости 54
2.4. Экономико-статистический инструментарий исследования 62
Глава 3. Анализ влияния экологического фактора на стоимость недвижимости в г. Москве 71
3.1. Характеристика современного состояния московского рынка недвижимости 71
3.2. Применение гедонистического метода к экономической оценке экологического фактора на рынке недвижимости в г. Москве 80
3.3. Построение базы данных для оценки экологического фактора 84
3.4. Анализ полученных результатов 93
Заключение 110
Список литературы 112
- Понятие экономического ущерба от экологических нарушений
- Классификация методов оценки экономического ущерба от экологических нарушений
- Особенности применения гедонистического метода
- Характеристика современного состояния московского рынка недвижимости
Введение к работе
Актуальность исследования. Повышенное в последнее время внимание к проблеме качества экономического роста обусловлено тем, что все большая часть созданного в стране продукта расходуется на ликвидацию негативных последствий самого экономического роста. Экономический рост, который приводит к увеличению затрат на лечение населения, заболевшего вследствие техногенного загрязнения окружающей природной среды, к снижению производительности труда по той же причине, к потере трудового потенциала из-за сокращения продолжительности жизни и т.п., не отвечает цели повышения благосостояния населения. Для того чтобы развитие экономики, наряду с ростом валового внутреннего продукта, обеспечивало улучшение качества жизни населения, необходимо расширение целевых показателей при выработке стратегии экономического развития.
В целях оценки уровня достижения устойчивого развития учеными предложены экологически отрегулированные макроэкономические показатели, при определении которых учитывается величина ущерба от экологических нарушений. Однако количественная оценка такого ущерба представляет собой сложную, еще не решенную задачу экономики природопользования.
Один из подходов к оценке ущерба от экологических нарушений основан на исследовании взаимосвязи между экологической обстановкой и стоимостью недвижимости.
Рынок недвижимости — один из самых активно развивающихся в России. На нем задействованы все возможные рыночные агенты -физические лица, юридические лица, государство; его ежегодный оборот составляет миллиарды рублей. Системный подход к исследованию рынка недвижимости подразумевает изучение его не как изолированного объекта,
а как включенного во внешнюю среду. При этом необходимо всесторонне исследовать все разнообразие факторов, влияющих на стоимость конкретных объектов рынка недвижимости. Таких факторов очень много, и не все они могут оцениваться однозначно. Среди этих факторов особое место занимает анализ влияния экологической составляющей на стоимость недвижимости. Необходимо найти метод вычленения из стоимости имущества (например, квартиры или дома) доли, относящейся к стоимости экологического фактора, а также определить функцию спроса на качество окружающей среды и получить экономическую оценку стоимости его улучшения. В результате реализации такого метода может быть получена оценка ущерба от экологических нарушений.
Целью диссертационного исследования является разработка научно-методического обеспечения оценки ущерба от экологических нарушений путем вычленения экологической составляющей из рыночной стоимости недвижимости.
Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
- анализ и классификация методов оценки экономического ущерба от экологических нарушений;
- анализ характера и направлений влияния экологического фактора на экономическую оценку недвижимости;
- обоснование возможности применения гедонистического метода к экономической оценке экологического фактора на рынке городской недвижимости;
-разработка процедуры применения гедонистического метода к оценке экологического фактора на рынке недвижимости;
- апробация процедуры применения гедонистического метода и проведение расчетов для оценки ущерба от загрязнения атмосферы на примере анализа рыночной стоимости недвижимости на вторичном рынке
жилья г. Москвы.
Объектом исследования является рынок недвижимости и факторы, определяющие ее экономическую оценку, в том числе экологические факторы.
Предметом исследования является экономическая оценка влияния состояния окружающей среды на рыночную стоимость недвижимости как характеристика ущерба от экологических нарушений.
Методология и методика исследования. Теоретической основой исследования послужили фундаментальные труды российских и зарубежных специалистов в области экономики природопользования, исследования представителей современной теории и практики экономической оценки недвижимости. В проведенном исследовании важное место занимают труды ученых, работавших в Центральном экономико-математическом институте, а позднее - в Институте проблем рынка РАН под руководством проф. К.Г. Гофмана и внесших значительный вклад в разработку методов экономической оценки ущерба от экологических нарушений.
В работе использовались результаты фундаментальных и прикладных исследований в области экологии, методы математической статистики, российское и зарубежное законодательство в области природопользования и охраны окружающей среды, а также данные, полученные при проведения социологических опросов.
Информационная база исследования построена на основе аналитических обзоров ведущих риэлтерских организаций о состоянии рынка недвижимости России, данных о предложениях квартир на вторичном рынке недвижимости в г. Москве. Информация об экологическом состоянии различных районов г. Москвы основана на данных Московского центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды.
Наиболее существенные результаты, полученные автором и отличающиеся новизной, заключаются в следующем.
• Предложен модифицированный вариант классификации методов оценки экономического ущерба от экологических нарушений, основанный на существовании двух типов субъектов экологических нарушений - их источников и реципиентов.
• Обосновано применение гедонистического метода к экономической оценке экологического фактора на рынке городской недвижимости. Проведенное исследование доказывает применимость гедонистического метода на практике, а также показывает перспективы его использования при определении цены городских земель под массовую застройку с учетом экологического фактора.
• Разработана многоэтапная процедура реализации гедонистического метода для оценки экологического фактора на рынке недвижимости, подробно проработан алгоритм проведения каждого этапа, обоснованы необходимые условия для возможности практического использования предлагаемой процедуры.
• Проведена апробация разработанной процедуры оценки ущерба от экологических нарушений на примере оценки влияния экологического фактора на рыночную стоимость недвижимости на вторичном рынке жилья г. Москвы. Полученные результаты свидетельствуют о нелинейном характере зависимости между увеличением стоимости жилья и улучшением экологической обстановки. Проведенные расчеты позволили не только оценить соотношение различных факторов, определяющих рыночную стоимость недвижимости, но также получить абсолютные значения ущерба от загрязнения атмосферы в расчете на 1 кв.м жилой площади и на 1 га земли в разных районах г. Москвы.
Практическая значимость работы. Предложенный в работе метод выявления стоимости экологической составляющей в экономической оценке недвижимости и представленные в работе результаты расчетов могут найти широкое применение среди строительных, риэлтерских и девелоперских компаний, продавцов и покупателей жилья. Разработанная процедура реализации гедонистического метода применима ко всем городам, рынок недвижимости в которых удовлетворяет сформулированным в диссертации требованиям.
Полученные для разных районов г. Москвы оценки ущерба от загрязнения атмосферы могут быть использованы администрацией города при формировании стратегии ценообразования на рынке земли, при инвестировании жилищного строительства, а также для обоснования затрат на проведение природоохранных мероприятий.
Апробация работы. Основные результаты и выводы диссертационного исследования докладывались на следующих научных конференциях: Шестой международной конференции РОЭЭ «Экономическое развитие и окружающая среда: Информация, Моделирование и Управление» (о. Байкал, 2003), Пятом всероссийском симпозиуме «Стратегическое планирование и развитие предприятий» (Москва, 2004), Международной научно-практической конференции «Рациональное природопользование: ресурсо- и энергосберегающие технологии и их метрологическое обеспечение» (Петрозаводск, 2004), Международной научно-практической конференции «Гуманитарные и естественнонаучные факторы решения экологических проблем и устойчивого развития» (Новомосковск, 2004), Седьмой международной конференции Российского общества экологической экономики «Глобализация, новая экономика и окружающая среда» (Санкт-Петербург, 2005).
Полученные в диссертационной работе результаты использованы
при выполнении планов НИР Института проблем рынка РАН и проекта РФФИ № 04-06-80224.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 3,2 п.л., в том числе лично автором 3,1 п.л.
Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы (125 наименований на русском и английском языках) и 4 приложений. Общий объем основного текста диссертации - 111 машинописных страниц содержит 7 рисунков и 15 таблиц.
Содержание работы
Во введении обоснована актуальность темы диссертации, сформулированы цель, задачи, предмет и объект исследования, указаны методологические основы исследования, показана научная новизна и практическая значимость результатов работы.
В первой главе «Методологические основы оценки ущерба от экологических нарушений» рассматривается понятие экономического ущерба от экологических нарушений и разрабатывается классификация методов его оценки.
В рамках экономики природопользования ущерб рассматривается как понятие, характеризующее проблемы, в первую очередь, экономики, связанные с окружающей природной средой. Это означает, что необходимо четко разграничивать понятия ущерба и вреда. Окружающей среде наносится вред, экономике - ущерб. Ущерб от экологических нарушений составляют два типа затрат: затраты на предупреждение воздействия загрязненной среды на реципиентов и затраты, вызываемые воздействием на них загрязненной среды.
В работе под ущербом понимаются дополнительные затраты и потери (в том числе неполученные доходы), вызванные экологическими нарушениями. Такой подход позволяет не выходить за рамки именно
экономической работы и, исследуя ущерб от экологических нарушений, пользоваться категориями затрат, результатов, потерь, доходов и др., широко распространенными и адекватными экономическому анализу.
В работе проанализированы различные методологические подходы к экономической оценке ущерба от экологических нарушений. Каждый из них имеет свою область применения, поэтому эти методы необходимо классифицировать так, чтобы каждый из них попал в одну из групп по выделенному классификационному признаку. Предложена следующая классификация методов оценки ущерба от экологических нарушений: в зависимости от состояния окружающей среды и в зависимости от осуществляемого негативного воздействия на окружающую среду.
Среди существующих методов оценки ущерба от экологических нарушений гедонистический метод до сих пор не получил достаточного развития, и обоснованные подходы к его практическому использованию еще, как нам представляется из анализа научных источников, не выработаны.
Во второй главе «Применение гедонистического метода к оценке экологического фактора на рынке недвижимости» рассматриваются особенности применения гедонистического метода. В ней исследуется влияние экологического фактора на оценку городской недвижимости; предлагается процедура применения гедонистического метода к оценке экологического фактора на рынке недвижимости, а также представлен экономико-статистический инструментарий, используемый для расчетов с использованием данного метода.
Гедонистический метод представляет собой разновидность оценки выявленного предпочтения, при которой используются рыночно-ориентированные цены для того, чтобы установить цены на неоцениваемые товары и услуги.
С помощью статистических методов гедонистический подход
позволяет: (а) определить, насколько сильно стоимость недвижимости и земли зависит от различий в характеристиках окружающей среды, и (б) определить, сколько люди готовы заплатить за улучшение качества окружающей среды.
Во второй главе приведена разработанная в ходе диссертационного исследования процедура применения гедонистического метода к оценке экологического фактора на рынке недвижимости, которая включает пять этапов.
В работе описан экономико-статистический инструментарий, который используется при применении гедонистического метода к оценке экологического фактора на рынке недвижимости, в частности, проблемы, связанные с измерением исследуемых переменных (факторов) и их шкалированием, а также использованием методов регрессионного анализа.
В третьей главе «Анализ влияния экологического фактора на стоимость недвижимости в г. Москве» дан анализ состояния московского рынка недвижимости, проиллюстрированы разработанные в диссертации теоретические подходы к оценке экологического фактора на рынке недвижимости.
Проведенный анализ современного состояния московского рынка недвижимости показал, что московский рынок недвижимости удовлетворяет основным условиям применения гедонистического метода. В соответствии с разработанной процедурой применения этого метода проведены конкретные расчеты на основе имеющегося фактического материала, позволившего сформировать базу данных однотипных квартир, в которой все квартиры одинаковые по всем параметрам, кроме цены и экологического фактора.
Найденная в ходе эксперимента количественная характеристика рыночной оценки ущерба от загрязнения - в среднем 16,6% от стоимости квартир - доказывает экономическую важность и экономическую
целесообразность решения экологических проблем. Этот факт свидетельствует о том, что экологические нарушения достигли такого уровня, что от них уже несет значительные потери не только сама природа, но и экономическая система.
В заключении перечислены научные и практические результаты работы.
В приложениях приведена экологическая карта г. Москвы; данные об уровне загрязнения окружающей среды на территории муниципальных округов г. Москвы; таблица типовых домов города; а также база московских квартир, использованная для оценки экологической составляющей в стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости города.
Понятие экономического ущерба от экологических нарушений
В экономическом словаре ущерб определяется как: 1) убытки, непредвиденные расходы, утрата имущества или денег, недополученная выгода; 2) вред, наносимый деятельностью, действиями одного хозяйствующего субъекта другим субъектам или природе, окружающей среде, людям (Райзберг и др., 2002, с. 415).
В юридической литературе существует понятие "убытки", включающее реальный ущерб (имущественный) и неполученные доходы (Гражданский кодекс, 2002, статья 15).
«Под экономическим ущербом понимаются дополнительные затраты, возникающие в народном хозяйстве и у населения вследствие повышенного загрязнения окружающей природной среды сверх такого ее состояния, при котором не возникают негативные последствия, выраженные в количественной форме, от воздействия вредных веществ на объекты (реципиенты), испытывающие это воздействие» (Гусев, 2004, с. 67).
В рамках экономики природопользования ущерб рассматривается как понятие экономическое, относящееся к сфере экономической деятельности. Это означает, что разрушение природного блага, не вовлеченного в хозяйственную деятельность, не наносит экономике никакого ущерба, поэтому необходимо четко разграничить понятия ущерба и вреда. Окружающей среде наносится вред, экономике - ущерб. Однако, несмотря на то, что еще в 1986 г. во «Временной типовой методике определения экономической эффективности осуществления природоохранных мероприятий и оценки экономического ущерба, причиняемому народному хозяйству загрязнением окружающей среды» были четко выделены два типа затрат, составляющих ущерб: затраты на предупреждение воздействия загрязненной среды на реципиентов и затраты, вызываемые воздействием на них загрязненной среды, в настоящее время в литературе можно найти попытки денежного измерения самих природных свойств. Так, например, в работе (Голуб, Струкова, 1995, с. 11) «под экономическим ущербом от загрязнения окружающей среды понимается денежная оценка негативных изменений основных свойств окружающей среды под воздействием загрязнения». Правда, вслед за этим определением авторы раскрывают характер названных негативных изменений, откуда следует, что все-таки ущерб — это экономические потери.
Авторы учебника «Экологический менеджмент» (Пахомова и др., 2003) под экономическим ущербом от загрязнения окружающей природной среды понимают денежную оценку всех натуральных ущербов (натуральный ущерб, в свою очередь, возникает в результате поступления в окружающую природную среду любых твердых, жидких, газообразных веществ, микроорганизмов и энергии, оказывающих отрицательное воздействие на здоровье человека, флору, фауну и экологические системы в целом). Однако с таким определением трудно согласиться, поскольку расшифровка того, что представляет собой натуральный ущерб, показывает, что авторы считают возможным дать денежную оценку натуральному ущербу от любых отрицательных воздействий, в том числе и воздействий на экологические системы, которые находятся вне экономической системы и расположены, например, на необитаемом острове. При этом не видно, чтобы авторы различали понятия ущерба и вреда. Если под натуральным ущербом понимать ущерб, причиняемый экономике и выраженный в натуральных показателях, тогда его можно перевести в денежные единицы. Но в данном определении такого уточнения понятия натурального ущерба нет, и определение воспринимается как измерение в денежных единицах вреда, наносимого окружающей природной среде.
В связи с этим необходимо подчеркнуть, что ущерб от экологических нарушений определяет не то, что происходит в окружающей среде, а то, что происходит в экономике.
В диссертационной работе, следуя Временной типовой методике (1986), под ущербом будут пониматься дополнительные затраты и потери (в том числе неполученные доходы), вызванные экологическими нарушениями. Такой подход позволяет не выходить за рамки именно экономической работы и, исследуя ущерб от экологических нарушений, пользоваться категориями затрат, результатов, потерь, доходов и др., широко распространенными и адекватными экономическому анализу.
Как видим, категория, названная «ущербом от экологических нарушений», строго говоря, характеризует убытки от экологических нарушений, поскольку включает недополученный вследствие таких нарушений доход.
Не углубляясь далее в определение ущерба от экологических нарушений и его различные трактовки, перейдем к проблеме количественной его оценки.
Об оценке ущерба, наносимого отходами производств, ученые задумались еще в начале прошлого века. Это связано с тем, что только 1-1,5% вовлекаемого в производство природного вещества превращается в конечный продукт, остальные 98,5-99% представляют собой отходы, которые в большем или меньшем количестве выбрасываются в почву, воду или воздух.
Классификация методов оценки экономического ущерба от экологических нарушений
В научной литературе сделан ряд попыток упорядочить разработанные на сегодняшний день методы оценки экономического ущерба от экологических нарушений. При этом различаются основания классификаций и перечень входящих в них методов. Рассмотрим и сравним взгляды авторов на классификацию методов оценки экономического ущерба.
В Типовой методике (1987), разработанной тем же авторским коллективом, который написал Временную типовую методику (1986), выделяются следующие методы оценки экономического ущерба от загрязнения природной среды (такая же классификация представлена в более поздних работах: Пахомова и др., 2003; Гирусов, Лопатин, 2002; Каменик, Пахомова, 1995; Чепурных, Новоселов, Дунаевский, 1998): Прямые методы: метод контрольных районов; метод аналитических зависимостей; комбинированный метод. Косвенные методы: методики оценки ущерба от загрязнения.
Метод контрольных районов применим при возможности элиминирования влияния всех факторов, не относящихся к исследуемому виду экологического воздействия. В основу метода положена гипотеза, согласно которой показатели состояния реципиентов, непосредственно определяющие величину экономического ущерба, в исследуемом и контрольных районах зависят только от степени воздействия загрязнения. В сравнении с методом прямого счета экономического ущерба по пореципиентным методикам метод контрольных районов исключает повторный счет составляющих экономического ущерба, т.к. он отслеживает общее, результирующее изменение чистого дохода региона. Выбор контрольного района осуществляется таким образом, чтобы показатели состояния реципиентов в нем (например, половозрастной состав населения, уровень медицинского обслуживания, качество окружающей природной среды, структура и масштабы хозяйства и т.д.) были равными или близкими по значению с аналогичными показателями в исследуемом районе. Поскольку трудно элиминировать влияние всех социальных, экономических, экологических факторов, в широком диапазоне различающихся по регионам, то метод контрольных районов до сих пор остается нереализованным.
Однако перечисленные трудности поиска контрольного района могут быть устранены при реализации метода путем машинных экспериментов (Гурман, Рюмина, 2001).
Реальная схема формирования экономического ущерба под воздействием загрязнения следующая: сначала загрязнение воздействует на окружающую среду и изменяет параметры ее состояния, затем уже измененная среда воздействует на реципиентов, что и приводит к экономическим потерям. Отсюда видно, что связь между загрязнением и экономическим ущербом от загрязнения опосредствуется воздействием загрязнения на окружающую среду. Следовательно, чтобы представить в модели этот процесс формирования экономического ущерба, в ней должно быть два встречных канала взаимодействия: во-первых, зависимость параметров окружающей среды от экономической деятельности и, во-вторых, зависимость результатов экономической деятельности от состояния окружающей среды. Этой схеме полностью соответствует логика построения эколого-экономической модели "Регион", которая была опробована на информации по Байкальскому региону, Переславскому району Ярославской области (Гурман, Рюмина, 2001).
Метод аналитических зависимостей основан на статистической обработке фактических данных о влиянии различных факторов на изучаемый показатель состояния реципиента. При этом, как правило, применяются методы корреляционного и регрессионного анализа, которые позволяют построить зависимость между данными о загрязнении окружающей природной среды и результатами (отрицательными последствиями) подобного загрязнения.
Рассмотрим порядок применения данных методов на примере анализа влияния загрязнения окружающей природной среды на здоровье человека. В этом случае корреляционный анализ позволяет установить силу, степень и достоверность влияния факторов среды на уровень здоровья населения. Направление связи оценивается по алгебраическому знаку коэффициента корреляции.
Особенности применения гедонистического метода
В шестидесятые годы 20-го века в экономической теории был предложен новый подход к проблемам потребительского рынка (Lankaster, 1966), который и лег в основу метода неявных гедонистических цен. В западной литературе этот метод называют hedonic price approach (Pearcc, Warford, 1993) или hedonic pricing method (Rosen, 1974) - установление цены с учетом комфортности окружающей среды. Название метода восходит к древнегреческому учению "гедонизм" - о стремлении человека к достижению наибольшего удовольствия и отсутствию страданий. Hedone - по-гречески означает "удовольствие". В русскоязычных научных источниках данный подход имеет несколько вариантов перевода: гедонический метод (Диксон и др., 2000), гедонистический метод (Пахомова и др., 2003), метод гедонистического ценообразования (Бобылев, Ходжаев), метод гедонического ценообразования (Принципы и методы ...,2002).
Гедонистический метод — разновидность оценки выявленного предпочтения, при которой используются рыночно-ориентированные цены для того, чтобы установить цены на неоцениваемые товары и услуги. Например, продажные цены сходных домов с красивым пейзажем у одного и отсутствием оного у другого можно сравнить между собой для определения ценности (цены, стоимости) пейзажа; сравнение зарплаты рабочих, которые подвергаются или не подвергаются производственному риску, может дать представление о цене риска. Очень важно, чтобы сравнению подвергались именно сравнимые ценности. При учете факторов комфортности в ценах речь идет о неявной цене ценности экологических характеристик, анализируя реальные рынки, на которые эти характеристики участвуют в коммерческих обменах. Такие экологические факторы, как "чистый воздух" и "тишина и спокойствие" успешно учитываются в коммерческих обменах на рынке недвижимости, например, при продаже и покупке домов.
Теория гедонистического ценообразования является в своей основе альтернативой неоклассической теории потребления, в которой некий класс дифференцированных продуктов полностью описывается при помощи совокупности характеристик, имеющих объективное измерение. Имеется в виду, что товары и услуги обладают набором присущих им качеств и характеристик, а цены отражают эти отличия. Например, базовую модель автомобиля можно модифицировать по заказу клиента, изменив целый ряд комплектующих деталей, например, объем двигателя или внешнюю отделку, за счет дополнительных аксессуаров. Покупая компьютер, потребитель сам определяет требуемый ему набор параметров: оперативную память, быстродействие, объем харддиска, размер и вес, комплектующие и т.д. Каждая модификация имеет свою цену, и потребитель без труда поймёт, за что он платит, так как у него есть возможность выбора.
Однако когда товары или услуги включают в себя характеристики, связанные с окружающей средой, то эти аспекты с трудом поддаются точной оценке. Гедонистический метод как раз и позволяет дать реальную картину ценности экологических благ на основании анализа стоимостной информации.
Состояние окружающей среды может отражаться на ценах некоторых рыночных товаров, таких как недвижимость или земля, а также на уровне заработной платы в данном регионе. Соответственно, под общую категорию гедонистических методов подпадают два метода оценки: подходы, основанные на определении стоимости недвижимости и земли, и подходы, основанные на дифференциации заработной платы (Рощин, Разумова, 2000).
Следует подчеркнуть специфику данного метода, состоящую в использовании обширной статистики, которая, в отличие от метода контрольных районов и сравнения продаж дает возможность, используя известное выражение К. Маркса, «сквозь хаос случайностей обнаружить строгую закономерность». Преимущества методов, основанных на обработке статистики, выражены в законе больших чисел, состоящем в том, что закономерности проявляются (и, следовательно, могут изучаться) лишь на достаточно большом числе единиц (случаев). Отклонения этих отдельных единиц в ту и другую сторону от характеристики общей закономерности всего явления, вызываемые случайными причинами, при достаточно большом числе единиц почти взаимопогашаются. В любом массовом явлении наряду с факторами, общими для всей массы единиц, действуют факторы случайные, т.е. такие, которые в индивидуальных единицах могут быть различны, и их действие может быть направлено в разные стороны. При применении гедонистического метода в результате взаимопогашения действия случайных факторов проявляется действие факторов, общих явлению, таким образом проявляется необходимость, закономерность всего массового явления.
Характеристика современного состояния московского рынка недвижимости
Московский рынок недвижимости - самый активный в России. На нем задействованы все возможные рыночные агенты - физические лица, юридические лица, государство; ежегодный оборот составляет миллиарды рублей. Рынок, на котором оборачиваются столь значительные суммы, несомненно, требует всестороннего изучения с учетом разнообразных факторов, влияющих на стоимость конкретных объектов рынка.
Спрос на жилье в Москве основан: - на естественном намерении улучшить жилищные условия (москвичи); - на желании переселиться в самый богатый город России (приезжие); - на необходимости сохранить денежные сбережения.
При анализе спроса следует учесть следующее. Среди москвичей всегда будет иметь место тенденция "решить квартирный вопрос", и она очень сильна. По данным опроса "Жилищные предпочтения москвичей", проведенного Центром социологических исследований Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), более 10% москвичей серьезно планируют изменить жилищные условия в течение года (Жилищные предпочтения ..., 2005).
Вторая составляющая спроса - приезжие, которые могут осесть в столице лишь при условии наличия работы. Обязательным условием получения работы в Москве является система регистрации по месту жительства. По статистике продаж за 2003-2005 годы, жители других регионов приобретали ежегодно 30-45% столичного жилья.
Третья - секьюризация, сбережение накоплений. Именно эта составляющая способствует мощному и устойчивому росту долларовых цен в последние годы (но она же может и запустить маятник обратно). Расчеты инвестиционной привлекательности столичной недвижимости показывают, что существует реальный потенциал для дальнейшего роста цен, который будет реализовываться в ближайшие годы. Так, за 2002 год рост цен составил около 15% в год, т.е. чуть больше 1% в месяц (Бекетов, 2002), а за 2005 г. рост цен на квартиры в Москве составил 28-32% (Вторичный рынок ..., 2006). Таким образом, вложения в недвижимость по-прежнему остаются доходнее банковских депозитов.
Просматривается также тенденция оттока людей из Москвы (частично, с высвобождением квартир). Интересно, что этот отток включает не только богатых людей, покидающих город с целью жить в комфортных загородных резиденциях и лишь работать в Москве, но и ту часть населения, которая переселяется за город с целью снизить расходы и получить доход от разницы цен на недвижимость в Москве и Подмосковье. Наконец, небогатые молодые семьи все охотней переезжают в Подмосковье по причине большей доступности тамошних квартир. В целом в Московской области среди покупателей квартир 45 % — москвичи, 30 % - жители области и 25 % - приезжие.
Однако отток пока еще мал и не компенсирует приток оседающих в Москве. Таким образом, налицо стабильный и устойчивый спрос на московскую недвижимость. Рассмотрим некоторые факторы, влияющие на динамику уровня цен на жилье. Прежде всего, это политическая и макроэкономическая ситуация, развитие бизнеса и платежеспособность населения. На сегодняшний день благоприятная совокупность упомянутых факторов делает московскую недвижимость крайне привлекательной. Развитие Москвы, как столицы большого государства, политического, экономического и культурного центра, а также приток иностранного капитала создали потенциал для существенного повышения цен на недвижимость.
Дифференциация рынка недвижимости приводит к тому, что на фоне общего ценового подъема одни категории жилья - более ликвидные -дорожают существенно быстрее других, менее ликвидных. С течением времени могут возникнуть проблемы с реализацией низколиквидного жилья даже по цене приобретения. Поэтому ликвидное, а значит, и более качественное жилье выглядит привлекательнее и с точки зрения приобретения его для своей семьи, и с точки зрения вложения денег.
Изучая объективные факторы, оказывающие влияние на ценообразование на рынке квартир, аналитики оперируют различными финансовыми и экономическими категориями. Тут и инфляция, и курсовая стоимость рубля по отношению к доллару, и цены на нефть, и многое другое. В то же время на цену квартир, наряду с объективными факторами, оказывают влияние и субъективные факторы. К ним, например, относятся те или иные действия Правительства России и Москвы.
Важным показателем качества жилья, влияющим на цены, является его ликвидность. Несмотря на наличие стабильного спроса, рынок недвижимости уже давно перестал быть дефицитным. У современного покупателя появляется все более широкий выбор и возможность реализовать свои предпочтения.
