Содержание к диссертации
Стр.
ВВЕДЕНИЕ 5
ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ
НЕДВИЖИМОСТИ ГОСТИНИЧНЫХ
КОМПЛЕКСОВ 12
Недвижимость гостиничных комплексов 12
Классификация гостиниц и гостиничных
комплексов 37
1.3. Методы, применяемые в оценке гостиничных
комплексов 45
Выводы по первой главе 50
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ
ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ГОСТИНИЧНЫХ
КОМПЛЕКСОВ 53
2.1. Применение затратного подхода в оценке
недвижимости гостиничных комплексов 53
Совершенствование метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования 70
Применение доходного подхода в оценке гостиничных комплексов как недвижимых объектов 77
Особенности применения доходного подхода в оценке гостиниц как бизнеса 81
Выводы по второй главе 89
ГЛАВА 3. ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ 91
Обоснование критерия эффективного использования недвижимости гостиничных комплексов 91
Исследование вариантов использования земельного
участка как условно свободного и как застроенного 99
3.3. Алгоритм оценки недвижимости гостиничных комплексов
на примере Санкт-Петербурга 110
Выводы по третьей главе 118
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 119
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 124
ПРИЛОЖЕНИЯ: 140
Ориентировочные сводные сметные расчеты стоимости реконструкции гостиничных комплексов
Оценка социально-политического риска реконструкции гостиничных комплексов
Оценка внутриэкономического риска реконструкции гостиничных комплексов
4. Расчеты чистого операционного дохода гостиничного комплекса
5. Расчет рыночной стоимости строительства гостиничного комплекса на примере Петродворцового района Санкт-Петербурга
6. Заполняемость и стоимость проживания в гостиницах Санкт-Петербурга
7. Справки о внедрении результатов диссертационной работы
Введение к работе
Актуальность темы. В условиях рынка спрос на гостиничные услуги в нашей стране постоянно повышается. Первоочередной задачей его удовлетворения является создание успешной и привлекательной гостиничной сферы, соответствующей мировым стандартам.
Гостиничная сфера относится к одним из наиболее выгодных видов коммерческой деятельности. Основной спрос на ее услуги формируют туризм и бизнес-клиенты. Туризм, в свою очередь, является одним из самых быстроразвивающихся бизнесов в мире: на него приходится 10% мирового экспорта. Всемирная туристическая организация ожидает в ближайшие десятилетия бурного роста туристических поездок (1,6 млрд. $ в 2020 году по сравнению с 715 млн. $ в 2005-м) и, как следствие, увеличения доходов от туризма.
Количество туристов и бизнес-клиентов очень сильно зависит от колебаний рыночной конъюнктуры, инвестиционного климата, политических и социальных рисков и совершенствования нормативной и законодательной базы в гостиничной сфере.
Среди самых привлекательных в России мест для туристов и бизнес-клиентов - Санкт-Петербург.
Туризм как отрасль экономики начал формироваться в Санкт-Петербурге раньше, чем в других регионах России. Сегодня эта отрасль включает в себя около 1,5 тыс. предприятий, в ней занято более 100 тысяч человек. Санкт-Петербург принимает туристов больше, чем любой другой регион, даже Москва. По данным Комитета по внешним связям и туризму Санкт-Петербурга, в 2005 г. город посетили около 3 млн. иностранных туристов (в 2003-м - 2,8 млн.) и около 1 млн. россиян. Начиная с 1995 года, поток иностранных туристов прирастал ежегодно в среднем на 6%, а в 2003 году -сразу па 15% (круизные посещения - на 30%). «Высокий сезон» удлинился
до октября. В 2005 году иностранные туристы потратили в Санкт-Петербурге 1,5 млрд. $ (из них 40-50% - на услуги гостиниц). Доходы от въездного туризма составили около 10% части городского бюджета. Ориентир посещаемости города на 2006-2007 годы - 5 млн. иностранных туристов.
Средняя заполняемость петербургских гостиниц выросла примерно на 3% в год и к 2005 г. составила 60-69%. В разгар туристического сезона (конец мая - июль) заполняемость достигает 100%, и существующий номерной фонд Санкт-Петербурга не в состоянии удовлетворить весь спрос. В период белых ночей в городе не хватает от 500 до 1000 номеров ежедневно. В летние месяцы и в дни школьных каникул особенно остро не хватает гостиниц экономического и среднего класса (рассчитанных прежде всего на российских туристов). В то же время в «мертвый сезон» (декабрь - январь) некоторые из них заселены лишь на 30-35% и даже меньше.
К настоящему времени сложилась значительная диспропорция между культурно-историческим потенциалом Санкт-Петербурга, его инвестиционной привлекательностью, с одной стороны, и реальным потоком туристов и бизнес-клиентов, с другой. Турфирмы везут гостей исходя, прежде всего, из количества имеющихся мест. Поэтому наличие большого числа комфортабельных гостиниц само по себе было бы фактором, способствующим привлечению туристов и бизнесменов.
Одной из основных причин такой диспропорции является то, что город не в состоянии удовлетворить повышенный спрос на цивилизованные гостиничные услуги, особенно в летний период. Гостей и бизнесменов бывает просто негде разместить. Прежняя отечественная гостиничная система с неизменной табличкой на столе администратора «мест нет» дискредитирует гостиничный бизнес и полностью непригодна в рыночных условиях.
В настоящее время по возможностям размещения Санкт-Петербург очень сильно отстает от аналогичных мест соответствующей исторической, культурной и инвестиционной значимости, в частности, от западноевропей-
7 ских стандартов. Там в крупных городах на тысячу местных жителей приходится до 30 гостиничных мест. В Санкт-Петербурге это соотношение составляет около трех мест.
В связи с этим в городе существует насущная необходимость совершенствования методов оценки стоимости существующей и проектируемой недвижимости гостиниц с учетом региональных и местных условий в целях строительства новых, реконструкции действующих гостиничных комплексов и совершения сделок по их купле-продаже.
Значительный вклад в разработку методов оценки объектов недвижимости внесли : И.Л. Артеменков, СВ. Валдайцев, СВ. Грибовский, В.В. Григорьев, В.Е. Есипов, П.А. Козин, Д.Д. Кузнецов, И.Н. Любимов, Е.С Озеров, С.Н. Максимов, В.Е. Мягков, В.А. Прорвич, Е.Б. Смирнов, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова, Дж. Фридман, Г. Харрисон. В теории развития гостиничных комплексов следует отметить В.И. Азара, Н.Ю. Арбузову, СВ. Бабарыкина, М.Б. Биржакова, Р.А. Браймера, В.Г. Гуляева, В.В. Дворниченко, И.И. Дерена, В.А. Жолдак, С.Н. Ковалева, Р.В. Львова, М.А. Морозова, С.С. Скобкина, А.Д. Чудновского, Г.В. Широкова.
Однако при оценке объектов недвижимости (свободных земельных участков и реконструируемых зданий) под гостиничные комплексы зачастую не принимаются во внимание такие особенности, как высокие риски из-за больших первоначальных вложений, длительные сроки окупаемости, низкая ликвидность гостиничной недвижимости и ее непривлекательность для банковских инвестиций. Неучёт этих особенностей приводит к принятию недостаточно эффективных решений, замораживанию инвестиций в развитие гостиничных комплексов, длительным срокам строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации города по развитию гостиничной сферы. Существующие методы и модели оценки недвижимости гостиничных комплексов не в полной мерс учитывают специфику и особенности их применения, в частности, для условии Санкт-Петербурга.
Необходимость реформирования гостиничной сферы, высокие риски инвесторов при вложениях средств в этот бизнес и наличие недостаточного числа публикаций по использованию в системе оценки недвижимости гостиничных комплексов современных математических методов и определяет необходимость системного научного анализа и разработки более совершенного метода их оценки. Гарантом быстрой и эффективной адаптации такого метода оценки к условиям и требованиям региона может быть только наличие соответствующей научно-методологической базы. При этом новый метод оценки недвижимости гостиничных комплексов должен объективно и достоверно определять их стоимость с целью активизации развития гостиничной сферы, строительства новых гостиничных комплексов и реконструкции действующих.
Целью диссертационного исследования является совершенствование метода оценки существующей и проектируемой недвижимости гостиниц на основе статистического моделирования с учетом региональных и местных особенностей.
Объектом исследования является недвижимость гостиничных комплексов на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области - здания, сооружения и земельные участки.
Предметом исследования являются методы оценки недвижимости гостиничных комплексов.
Задачи исследования:
анализ существующих методов оценки недвижимости гостиничных комплексов на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
совершенствование метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования;
разработка обобщенной методики оценки недвижимости гостиничных комплексов с учетом региональных и местных особенностей, позволяющей
9 повысить точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц.
Методы исследования: научный и экономический анализ и синтез, математическое и статистическое моделирование, экспертные оценки, теория вероятности, корреляционный анализ.
Научная новизна результатов исследования заключается в:
совершенствовании метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического метода с учетом региональных и местных особенностей;
предложении результатно-затратного метода экономического анализа недвижимости гостиничных комплексов с критерием сравнения альтернативных вариантов их строительства и эксплуатации и обоснования оптимального решения;
- разработке обобщенной методики для решения оптимизационной за
дачи технико-экономического анализа объектов гостиничных комплексов,
позволяющей повысить точность и достоверность оценки стоимости сущест
вующих и проектируемых гостиниц;
- разработке расчетной методики для технико-экономического анализа
объектов гостиничных комплексов в табличном редакторе «Microsoft Excel»,
позволяющей более быстро и точно определить стоимость существующей и
проектируемой недвижимости гостиниц с учетом региональных и местных
условий в целях строительства новых, реконструкции действующих гости
ничных комплексов и совершения сделок по их купле-продаже.
Практическая значимость работы:
- разработанная методика позволяет оптимизировать издержки инве
сторов и повысить доходы бюджетов при развитии гостиничных
комплексов за счет их правильной оценки;
совершенствование методов оценки происходит с учетом конкретных условий объектов, региональных и местных особенностей развития гостиничных комплексов;
применение предложенного метода позволяет правительствам Санкт-Петербурга и Ленинградской области и инвесторам принять теоретически обоснованное и эффективное решение по установлению инвестиционных условий для строительства и реконструкции недвижимости гостиничных комплексов.
Внедрение разработанного автором метода по оценке недвижимости гостиничных комплексов осуществлено в 2005 и 2006 гг. в Комитете по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области и в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Санкт-Петербурга, а также в деятельности ООО «ОЗОН» и ЗАО «Концерн Титан-2» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области при проектировании и строительстве гостиниц, что подтверждено прилагаемыми справками о внедрении.
Апробацию работа прошла на 58-ой Международной научно-технической конференции «Актуальные проблемы архитектуры, строительства и транспорта» в СПбГАСУ, на кафедре экономики строительства СПбГАСУ, в СПбИНЖЭКОН и КУГИ Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 4 печатных трудах общим объемом 0,5 п. л.
На защиту выносятся:
особенности применения доходного подхода при оценке недвижимости гостиниц через их бизнес;
критерий эффективного использования недвижимости гостиничных комплексов с учетом региональных и местных условий;
- обобщенная методика оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования, позволяющая повысить точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и списка использованной литературы из 199 источников.
