Содержание к диссертации
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СИСТЕМНОГО
АНАЛИЗА РЕГИОНАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 11
Состав и взаимосвязь теоретико-методологических компонент системного анализа ....?.\Т. 11
Экономическая компонента анализа регионального рынка недвижимости 17
Оценочная компонента 27
Основные положения оценки недвижимого имущества 27
Анализ взаимосвязи процесса оценки недвижимого имущества 36
с рыночной экономической средой
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 1 56
ГЛАВА 2. ПРОЦЕСС УПРАВЛЕНИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЫОНА
ОСНОВЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ .'. ' 58
Содержательная характеристика управления региональной недвижимостью в целях обеспечения экономического роста 58
Методические аспекты массовой оценки, используемые в процессе управления региональной недвижимостью....„ 75
Комплексное обоснование лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) объекта недвижимости 86
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 2 .'. 95
ГЛАВА 3. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ
РЕГИОНАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ПРАКТИЧЕСКАЯ АПРОБАЦИЯ
МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ 96
3.1. Содержательная характеристика процесса формирования информационного
обеспечения системы управления региональной недвижимостью 98
Сбор и анализ общих данных по региону 100
Сбор и анализ специальных данных по секторам (сегментам) рынка недвижимости .-. '....?.:. 118
Сбор и анализ специальных данных по оцениваемому объекту недвижимости 143
3.2. Практическая апробация методических подходов (на примере разработки
целевых региональных программ Пермской области) 158
Областная целевая программа «Обеспечение жильем молодых семей в Пермской области» 159
Программа реформирования жилищно-коммунального 169
хозяйства (ЖКХ) г. Перми 169
3.2.3. Методические рекомендации для определения средней расчетной стоимости 1
кв. метра общей площади жилья по городам и районам Пермской области 171
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3 172
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 173
Список использованной литературы 176
Приложения 184
Введение к работе
Путь экономических реформ, который прошла Россия за последние 10 лет, способствовал формированию рыночных отношений, основой которых является эквивалентный товарно-денежный обмен, в который включаются все виды экономических благ. Новшества коснулись, в первую очередь, реформирования государственного имущества, основную часть которого составляла и составляет недвижимость (ее удельный вес в структуре народного хозяйства составляет около 80%). Основным механизмом трансформации системы государственной собственности послужила приватизация, которая привела к возникновению частных собственников и, соответственно - к перераспределению недвижимого имущества между отдельными субъектами прав собственности. В результате объекты недвижимости, под которыми в общем случае понимается земельный участок с находящимися на нем улучшениями (зданиями и сооружениями), становятся не только предметом потребления, средством (фактором) производства или объектом распределения, как это имело место в централизованной экономике, но и полноценным товаром. Таким образом, одним из наиболее очевидных и масштабных последствий рыночных преобразований следует считать трансформацию недвижимости в объект регулярных сделок купли-продажи.
Результаты процесса приватизации недвижимого имущества в РФ привели к следующим основным последствиям:
1. Сформировался рынок недвижимости как самостоятельная и крайне важная часть экономической системы страны. Его отличительными особенностями с позиций целей и задач экономического анализа являются:
- мультиплицирующий и акселеративный эффекты, выступающие в качестве важнейшего инициирующего фактора экономического роста. Это находит свое выражение в особом характере циклического развития рынка
недвижимости по сравнению с общим циклом экономической активности: рынок недвижимости активизируется раньше и амплитуда колебаний темпов роста превосходит аналогичные показатели для экономики в целом [70];
- высокую степень динамизма в течение всего периода рыночных
преобразований и практически абсолютную гарантию сохранения указанной
тенденции в обозримой перспективе. Следует отметить, что подобная
ситуация характерна практически для всех без исключения субъектов РФ,
независимо от различий в уровне экономической активности. В этом
находит свое практическое подтверждение одно из общепризнанных
положений экономической теории, согласно которому недвижимость
рассматривается в качестве базисного экономического блага, обладающего
безусловным потребительским приоритетом; ;
- территориальный характер данного рынка. Разумеется, любой конкретный рынок может и должен рассматриваться в территориальном аспекте, однако именно для рынка недвижимости данный фактор имеет определяющее значение. Это связано с тем, что по самой своей природе объекты недвижимости неотделимы от своего местоположения, и только во взаимосвязи с ним могут быть определены все экономические показатели.
2. Как уже отмечалось, системообразующим элементом рыночной экономики является эквивалентный товарно-денежный обмен. Из этого непосредственно следует, что определение стоимостного эквивалента представляет собой важнейшую насущную задачу и обязательное условие эффективного функционирования рыночной экономической системы. В сфере недвижимости это привело к возникновению самостоятельного вида экономических экспертиз, получившего название оценка стоимости недвижимости (как равнозначный используется также термин «оценка недвижимости», который следует признать недостаточно корректным в методологическом отношении, поскольку оцениваться могут не только
стоимостные параметры недвижимости). Как самостоятельное направление
экономической науки и практики оценка стоимости недвижимости
сложилась в 30-е годы XX века в США и постепенно получила
распространение во всем мире. Этот процесс сопровождался
формированием и развитием научного аппарата, в составе которого основное место занимают базовые подходы и методы оценки. Показательным следует считать тот факт, что становление оценки и оценочной деятельности в России произошло по историческим меркам практически мгновенно и именно в сфере недвижимости. Это также следует считать объективным следствием особой роли и значения недвижимого имущества функционирования экономической системы и в жизни общества в целом.
Естественно, адекватность стоимостного эквивалента может быть достигнута только при соответствующем кадровом обеспечении. В рамках общей предпринимательской деятельности (системы бизнеса) появилась самостоятельная профессия - оценщик недвижимости. В России она получила официальное признание в 1996 г., когда Минтруда РФ внес ее в классификатор специальностей. Необходимо отметить, что деятельность этих специалистов охватывает практически все формы использования и рыночного оборота недвижимости: операции купли-продажи, иные виды рыночных сделок, управление недвижимостью.
Совершенно очевидно, что эффективность функционирования рынка недвижимости самым непосредственным образом зависит от того, насколько верно и тщательно выполнены анализ его состояния и обоснование тенденций развития. В этой связи следует сделать особый акцент на двух принципиально важных моментах.
Первый из них заключается в том, что определяющую и последовательно нарастающую роль в экономической системе Российской Федерации играют ее субъекты, а точнее - система региональных рынков, в
том числе региональные рынки недвижимости. В абсолютном большинстве научных исследований и практических разработок, посвященных сфере недвижимости, данный факт, к сожалению, практически полностью игнорируется. Основной акцент делается на ситуациях индивидуальной оценки. В то же время, абсолютно очевидно, что эффективное регулирование и управление рынком недвижимости, в том числе, и на региональном уровне невозможно без задействования инструментария массовой оценки. Это, в свою очередь, означает необходимость разработки комплекса методических рекомендаций, практическое применение которых обеспечивает полноценный анализ регионального рынка недвижимости для последующего использования его результатов в процессе массовой оценки.
Второй момент непосредственно связан с процессом управления недвижимым имуществом. Как известно, общее целеполагание системы управления состоит в обеспечении максимальной эффективности управляемого процесса. Одним из необходимых условий реализации целеполагания является определение оптимального режима использования тех объектов, совокупное функционирование которых представляет собой содержание управляемого процесса. Применительно к недвижимости это условие получило название «принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)». Соответственно, в комплексном обосновании ЛНЭИ заключается, пожалуй, наиболее важная задача оценки недвижимого имущества. Данный принцип имеет «сквозной» характер, то есть, в равной степени действует на макро-, мезо- и микроуровнях единой экономической системы. Тем не менее, его реализация имеет особое значение для региональной системы недвижимости с учетом отмеченной ранее особой роли субъектов РФ в регулировании экономических процессов.
Следует отметить четкую причинно-следственную взаимосвязь проанализированных моментов: принцип ЛНЭИ реализуется ровно в той степени, насколько обоснованно будет определено само ЛНЭИ, а это, в свою
очередь, достигается лишь при наличии полной, точной и актуальной информации о состоянии рынка недвижимости. Таким образом, схема взаимосвязи системы анализа рынка недвижимости с определением ЛНЭИ как обязательной и важнейшей части процессов оценки и управления может быть представлена следующим образом (рис.1):
СИСТЕМА ИЗУЧЕНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
рыночные
СПОСОБЫ
ФОРМИРОВАНИЯ
ИНФОРМАЦИОННОЙ
БАЗЫ ДАННЫХ (ИБД)
ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
данные
экономические показатели
показатели
ЛНЭИ
ПРОЦЕСС УПРАВЛЕНИЯ
эмические
решения
Рис.1. Взаимосвязь системы анализа рынка недвижимости с
определением ЛНЭИ
С учетом изложенного, актуальность темы исследования
обусловлена:
важным значением недвижимости, как объекта инвестирования и решающего фактора экономического роста страны в целом и отдельного региона в частности;
неразрывной взаимосвязью принятия решения об использовании недвижимости с ее экономическими показателями, расчеты которых основаны на использовании достоверной информации о рынке недвижимости;
недостаточно полным отражением в действующих методологических рекомендациях путей создания эффективных систем сбора и обработки информации о рынке недвижимости и формирования информационных баз
по недвижимости;
- необходимостью формирования целостного представления о рынке
недвижимости как о сложном механизме, соединяющем в себе множество
взаимосвязанных процессов.
Целью исследования является разработка комплексных методических положений, позволяющих повысить эффективность управления региональной недвижимостью на основе использования методов массовой и индивидуальной оценки и обоснования ЛНЭИ объектов недвижимости.
Цель исследования реализуется посредством решения следующих задач:
- анализ факторов, влияющих на формирование структуры
регионального рынка недвижимости;
определение параметров информационной базы по недвижимости и методов сбора и обработки данных в ее составе;
формирование факторной модели массовой оценки региональной недвижимости;
- разработка методических рекомендаций по массовой оценке
объектов недвижимости с учетом необходимости обоснования ЛНЭИ;
- определение критериев и показателей эффективного управления
недвижимостью в целях обеспечения устойчивого регионального
экономического роста;
разработка экономических механизмов, обеспечивающих определение рыночной стоимости объектов недвижимости в процессе индивидуальной оценки на основе методики обоснования ЛНЭИ.
Предметом исследования являются стоимостнообразующие факторы и экономические отношения в системе управления региональной недвижимостью.
Объектом исследования является региональный земельно-имущественный комплекс (на примере Пермской области).
Теоретической и методологической основой исследования
послужили основные положения экономической теории, системного анализа, теории управления; труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам анализа рынка недвижимости, оценки и управления недвижимым имуществом - Л.П. Белых, П.Г. Грабового, А.Г. Грязновой, В.Н. Зарубина, Ю.Н. Кулакова, В. М. Рутгайзера, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, Ник. Ордуэя, Дж. Фридмана, Генри С. Харрисона, Дж. К. Эккерта и др.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке и обосновании методических положений, обеспечивающих повышение эффективности управления региональной недвижимостью. В ходе исследования автором получены следующие научные результаты:
- определены состав и содержание совокупности критериев и
факторов, формирующих структуру регионального рынка недвижимости;
- разработаны методических положений по созданию необходимой и
достаточной информационной базы, обеспечивающей адекватное
представление о состоянии и тенденциях развития регионального рынка
недвижимости;
- предложена факторная модель и обоснованы критерии
эффективности проведения массовой оценки недвижимости с учетом
лучшего и наиболее эффективного использования конкретных объектов;
разработаны методические рекомендации, обеспечивающие совершенствование управления региональной недвижимостью на основе использования методов оценки.
Практическая значимость исследования заключается в том, что разработаны механизмы повышения эффективности управления региональной недвижимостью в целях обеспечения экономического роста, а также выработаны рекомендации по использованию методов массовой и индивидуальной оценки. Универсальность предложенных методических
подходов позволяет использовать их для различных регионов, а также для оценки объектов недвижимости различного функционального назначения. На защиту выносятся:
- обобщение результатов отечественных и зарубежных исследований
в области оценки недвижимого имущества;
- содержательная характеристика регионального рынка
недвижимости;
методические рекомендации по формированию и эффективному использованию информационной базы регионального рынка недвижимости;
критерии, факторы и показатели, обеспечивающие полноценную реализацию принципа ЛНЭИ с учетом специфических особенностей регионального рынка недвижимости;
- алгоритмы определения рыночной стоимости : объектов
(^ недвижимости с учетом их ЛНЭИ;
модель эффективного использования недвижимого имущества в качестве фактора регионального экономического роста;
методические рекомендации по использованию результатов массовой оценки при формировании региональных жилищных программ.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 13 печатных работ общим объемом 3 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав,
'Ф' заключения и приложений. Общий объем диссертационной работы - 175
стр., в том числе 22 рисунка, 16 таблиц. Библиографический список литературы содержит 98 наименований использованных источников.
